万科的财务风险问题研究

　　从我国开始实行房产改革以来，经过XX，企业和国民多方的共同努力，历经多年的探索发展，大小房地产公司林立，房地产行业慢慢发展庞大，已经成为了国家的支柱。谈及财务风险问题，房地产作为一个高回报率的行业相较于其他行业其所承担的风险也是成正比的，时间长，资金庞大都是高回报背后的风险问题。为了避免过高的风险，就需要从根本上解决问题，从多个方面把控财务风险的问题，有效的财务风险控制以期减少企业的高风险问题。作为典型的全国性的反房产企业，反应了房地产企业的大概发展趋势及动态。

　　全文主要运用到了比率分析法及财务杠杆比率分析。从企业的盈利能力，营运能力，偿债能力进行分析同时增加了现金流量的分析和财务杠杆分析，万科的财务风险问题是本文的主要研究对象。根据财务风险，财务风险的分类以及行业的财务风险成因分析等的基础性的理论，结合了我国近年来出台的一系列房产政策收集万科近年的数据报表，对万科进行系统的分析研究，并按照其问题提出一些解决方案和建议并制定了相应的财务风险防范措施。

　　本文通过一系列研究对万科的财务风险管理问题从根本分析上其成因和影响，在企业原有的财务风险管理体系的基础上，扩充了一些改进意见。希望新旧财务风险体系的结合，能对企业的管理层以启示，为企业的结构增添新的评估方法，为企业注入新的活力。从股东权益和公司利益等方面达到共赢，为我国房地产行业发展奠定更为结实的基础。为国家的复兴经济建设做出一份贡献。

　　从企业成立之初到企业发展成熟的过程中，企业的财务风险问题一直存在，财务分险问题也是管理层比较重视的问题。西方国家企业出现的比较早，所以制度也相对成熟，企业的财务风险的研究开始也就比我国先开始了，发展到了现在已经形成了比较完善系统的融资理论体系。

　　1.1.1国外研究

　　1820年代，Henry Fayol撰写的一书中提到了风险管理这一个概念，尽管这个说法在当时没有被正式的认名。之后，风险管理便在企业的管理中流传开来。在后来的几十年中，风险管理也没有正式的成为一个较为完善的理论，只是作为一个概念在被应用。到了1850年左右，在X的企业中风险管理被正式引用到企业的管理中。到了二十世纪五十年代，一本叫《保险学》的书横空出世，它由多位学者共同创作，在这本书中，“风险管理”这四个字正式提出，这一里程碑式的开始，揭开了企业的财务风险管理的序幕。

　　二十世纪中期马柯威茨等人对财务风险这一概念进行了不同程度的研究。他们的研究理论为现代的企业的财务风险管理的发展及研究奠定了基础。二十世纪中叶，教授Miller和Modigliani撰写了《资本结构、公司财务与资本》这篇文章并发表，文章中对企业财务风险管理有了进一步研究，其中的主要论点便是著名的资本无关理论。五年后，两个人又进一步修正了MM理论。二十世纪六十年代，财务分析专家William Beaver在《会计评论》上发表了一篇文章。文章主要提到一个数据分析理论即单变量判定模型，运用单一的数据对企业未来的可能发生的财务风险进行分析研究；通过研究，得出了企业风险的大小和债务的占比有关，企业所有债务之和与企业现金流量的比值对财务风险预测来说是一个行之有效的方法。

　　在二十世纪中后期，一些发达国家先后创建了国家或地区性的组织——风险管理协会。

　　1.1.2国内研究

　　改革开放以来，伴随着经济快速发展的同时，机会增多，机遇意味着挑战，企业的风险在增加，无论是企业的结构亦或是企业高管的决策都影响着财务的风险和收益。财务风险作为风险的一部分也是尤为重要的一部分，是每个企业应该予以重视的管理。虽然我国的市场经济才开始了四十年，但在快速发展的大环境下，企业的风险也在加大，而财务风险作为风险重要的一环，其重要性不言而喻。企业的财务风险管理的研究也开始被重视起来。

　　《论财务风险管理》由刘恩禄、汤谷良两个人合作完成，文中从含义，特点，成因，分析以及财务风险管理的程序等方面进行了较为详尽的阐述。1994年，《论财务风险》这篇文章是向德伟博士撰写的。文章对财务风险切分成了四个方面：筹资、回收资金、风险收益、投资。并对这四部分进行了详尽的分析，剖析了每个部分的成因，以及提出了每个部分相应的管理方法。周文斌从范围上将财务风险划分成了内部风险及外部风险两个部分，同时提出，外部风险由于其环境的复杂程度具有不可控性，需要通过合理方法进行分散和躲避风险，而内部风险是可控的，存在于公司内部的风险可以通过认为管理降低财务风险。黄婉婷运用三大表：资产负债表、利润表、现金流量表对某企业用的财务风险进行了研究，同时根据外部控制及内部控制相结合进一步进行探索。通过研究得出结论，并给出相关建议。今年来，国内学者对财务风险分析也有了质的飞跃。

　　浏览了许多国外的文献不难看出，国外的有关财务风险的研究已经相对成熟。而我国的财务风险管理方面的研究和国外还有一段距离，基础性理论的成熟支撑起了国外企业财务管理制度的快速发展。财务风险的研究我们虽然也进行了一系列研究，但通过结论可以看出我国企业财务风险管理好多停留在初期阶段，制度相对落后。

　　国家出台的政策也影响着我国财务风险管理及评估体系的改变。尤其对于房地产公司来说，市场经济快速发展，房地产企业的机遇也随之增多。而高风险意味着高回报。外部环境的影响我们无法避免，但财务风险企业的内部控制就变得尤为重要，这是规避一些财务风险的重要措施。而内部控制需要对企业的数据进行准确苹果，制定相关的评估机制，预测风险的可能性。对可能发生的风险提出相应的补救措施。企业利益固然重要，但稳健的财务风险机制才能为企业的持续发展保驾护航。

　　2.1.1财务风险的定义

　　财务风险的狭义定义：企业损失的可能性。

　　广义的财务风险的定义是包括有企业偿债能力丧失的可能性以及股东权益的不确定性。随企业债权在企业资本结构中的比重增加，企业所支出费用将会加大，致使公司现金偿债能力降低的可能性提高。本文主要的研究方向就是从广义的财务风险层面对万科房地产进行分析。

　　2.1.2财务风险管理的定义

　　财务风险管理是企业根据基础理论对企业的财务活动进行分析检测。对可能出现的财务风险问题进行预测，避免财务活动常见的一些风险，并依据公司情况提出相关的预防监控机制。保证公司的利益以及股东的权益。

　　财务风险的类型

　　标准分类概念

　　按照资本运营过程筹资风险由于筹集资金企业负债经营，风险与负债成正比。

　　投资风险因为一些不合理的投资行为，没有达到公司的预期收益。导致公司财务活动的投资收益率过低，风险增加。

　　运营风险复杂的经济环境影响了产品的销售，导致产品的滞留或资金无法回收，资金链断裂。

　　收益风险企业对收益的不合理分配影响了企业的持续发展。

　　按照诱发因素系统性风险大环境下，多种因素共同影响，导致企业的财务活动的风险增大，因为外部环境是不可控的，且会对大环境中所有的公司财务活动产生影响。

　　非系统性风险不是对所有经营活动产生影响，对特定的财务活动产生影响，改影响可以通过合理的制度进行预测和规避。

　　按照风险可控程度可控性风险在一些情况下，企业可以进行预测，可以进行控制的风险。

　　不可控风险企业无法通过自己的努力来消除或规避的风险。

　　按照风险的范围微观风险与某一单个财务项目有关的风险，风险范围是局部。

　　宏观风险对全体都会产生影响的风险，风险范围较大。

　　对于一个财务项目亦或是一个经营主体而言，其财务活动产生的风险是复杂多变的。因为财务风险的多样性决定了财务风险的成因也是复杂多样的。来自企业内部的财务风险以及企业之外对经营活动影响产生的风险。财务风险的成因有很多，不同行业之间财务风险的成因也是不同的。按照分类总的来说，大概有以下这四种情况。

　　1.复杂的宏观环境。宏观环境包括了许多如：政策、市场、法律、经济、资源、文化等。企业的经营活动多种因素共同影响，导致企业的财务活动的风险增大，因为外部环境是不可控的，且会对大环境中所有的公司财务活动产生影响。这些环境对企业财务管理有着很大影响，导致一些财务风险。

　　2.企业内部环境复杂。一些大型公司，尤其是一些寡头集团等，其旗下会有很多小公司，而子母公司之间关系混乱，权责不明。同样的，一些小公司虽然没有子母公司的联系，但其内部每个部门之间的联系不亲密，没有明确的惩戒机制无法明确财务风险的责任人或项目组。

　　3.对财务风险认识不足。一些公司财务风险是客观存在的，风险与收益并存，只要有收益，必然伴随着风险，而公司管理人员对风险认识不足，或是对风险没有足够重视，风险意识比较淡薄，缺乏相应的培训。

　　4.企业不合理决策。管理层的经济决策直接影响公司风险与收益，对企业认识不足，以及一些激进的决策都会导致风险的增加，科学化的决策会降低企业的财务风险。

　　和财务风险的成因一样，再分析房地产行业的财务风险的成因，一些因素可能会对房地产的影响有较大比重，例如政策因素对房地产行业的影响比较突出。下面，会从两个大方面对房地产行业这个特殊行业的财务风险成因进行分析。

　　2.4.1外部环境分析

　　除了企业自身对财务活动的影响之外便是外部环境对企业的影响。企业在日常的经营生产中肯定会受到外部环境因素的影响，当然，这些影响也分为积极的影响和消极的影响。

　　①宏观经济环境

　　房地产行业作为国民经济的支柱产业，其与整个国家的经济发展联系密切，受宏观经济因素影响很大，一个国家的经济发展一般是周期式的发展，有高潮，有低谷，房地产行业因为是资金周转周期长的行业，一些周期性的变化因素影响着其经营活动的进程。而且，房地产行业的纵向企业链比较庞大，其纵向相关的产业链的一些变化也影响着房地产行业的发展。总之，房地产行业的发展受宏观经济影响很大，企业应在复杂的宏观经济中把握形势，积极调整财务策略，防范风险的发生。

　　②金融环境

　　房地产企业在进行项目开发时，往往需要巨大的资金投入，对现金流的依赖程度很强，这就必然使得房地产行业与金融行业联系紧密，特别是国家的一些金融政策变动对房地产企业的经营活动影响是很大的，例如国家对金融市场利率的调整、国家信贷政策、货币政策的变化等都会影响房地产市场。我国通过金融机构主要从货币政策和信贷政策对房地产行业进行调控，宽松的货币政策会对房地产行业有积极作用，相反，紧缩的货币政策对房地产企业有抑制作用，国家会针对市场情况作出不同的政策考虑，而信贷政策对房地产企业和购买人群有很大影响，房地产企业在开发初期都需要大量的资金来支撑项目建设，这就需要从银行贷款，如果银行紧缩银根，不给开发商贷款，那么企业的项目面临破产的风险。信贷政策对购买人群的影响主要体现在人们在购房时选择银行贷款，如果贷款利率较低，必然会促进人们买房的热情，而住房贷款利率上调或者不给购买二套房居民贷款，必然抑制人们买房需求。综上所述，国家金融政策对整个房地产行业的影响是很大的，所以，企业在进行投资经营活动时，一定要认清当前的金融政策，以防范财务风险的发生。

　　③土地资源环境

　　土地资源是房地产行业发展的基础，房地产企业往往在确立项目之前就需要通过XX的土地竞标购得土地资源，然后才能进行项目的后续工作。在我国，土地归国家所有，由XX控制，所以国家就可以通过土地政策的改变来调控房市场。虽然我国的土地面积比较辽阔，且住房可用面积比较大，但庞大的人口基数导致人均住房面积处于世界平均水平的下游。一对比，就会发现土地是对我们国家来说一个非常重要的资源。国家可以通过调整土地税收、土地价格等方式来调控房地产行业发展，国家的土地政策会影响房地产市场发展，作为房地产企业要根据土地政策来适时调整策略，防止财务风险的发生。

　　④市场环境

　　房地产企业在进行项目考察时，需要充分考虑市场购买力、消费者需求结构等市场因素。由于房地产企业是通过项目开发，取得投资增值，所以要在项目定位、消费者收入层次和接受水平等做好完善的调研，针对市场需求来调整公司战略。知己知彼，百战百胜。企业在观察市场环境是，在做出调整之前，也应该对同行业的近况及调整政策进行分析。结合大环境及其他竞争者来做出调整。当然，千篇一律的模式化商品不能让公司的产品或服务在众多产品中突出出来，要结合企业文化及特点，开发出具有本公司特色的产品和服务来吸引顾客。由此可见，市场因为时间地点等因素与或是迎合大众喜好，在随时变化着，作为房地产企业，也应该根据变化的市场进行改变和进步，才能在复杂的市场中不被时代所淘汰。⑤政策环境

　　我国的房地产市场是由XX和市场这两只手共同调控的，XX往往会在适时的时候出台一些政策来调控楼市，例如为防止房地产投资过热、房价过高而采取的限购措施，为了考虑群众低产阶级的住房需求，XX出台了多想住房政策来解决这些人群的住房问题。这些政策的出台有效的调整了房地产市场的供需关系，保障了房地产市场的健康发展。作为房地产企业，在项目的开发过程中，要密切的关注XX的房地产政策，要学会根据XX的行政调控来调整自己的营销策略和营销手段，这样，才能保证企业在政策的调控下正常的运行，防止财务风险的发生。

　　我国房地产行业近几年的房地产政策变化如下：

　　近几年房地产政策调控

　　时间政策类别内容

　　2015土地政策土地执行“有供、有限”

　　财政政策个人转让两年以上住房免征营业税

　　货币政策央行降息五次

　　央行降低银行准备金率1%

　　二套房贷款首付比降至四成

　　行政政策xxxx通过了深化经济体制改革重点工作的意见

　　2016财政政策除了首次购买普通住房，按4%的税率征收。

　　货币政策调整公积金贷款利率，五年以下2.7%，其他3.2%

　　贷款首付降低，公积金首付20%，商业贷款首付25%

　　2017财政政策对个人住房贷款首付比例进行调整。

　　行政政策认房又认贷

　　2018行政政策限购：限制房价快速上涨

　　增加土地供应

　　整治“首付贷”

　　财政政策房地产税立法

　　房贷利息抵税

　　落实营改增

　　⑥税务环境

　　一个国家的财政收入纳税占了很大的额的比重，无论是进出口商品税，居民收入纳税或是企业经济活动的增值税，都是有法律保护强制执行的。尤其房地产企业也是国家的纳税大户。所以企业应根据自身特点在法律允许范围内合理避税。房地产行业作为一个资金流动大的行业，税收成本相应较高，国家关于税收的政策调整都对会房地产企业产生比较大的影响，所以国家有时会通过例如房产税、印花税、耕地占用税等税收政策来调整房地产市场的发展。企业面对国家税收政策的调整时，也要对自身进行合理税收筹划，认真分析哪些是税收优惠政策，哪些税收可以抵扣、哪些税收与企业盈利有关等等，企业必须在面对不同的税务政策时进行调整，这样才能防止因受税务政策影响而导致发生财务风险。

　　2.4.2内部环境分析

　　财务风险的内部环境指企业内部的管理和经营活动对企业产生影响的环境因素。内部环境往往由人为因素造成，主观性很强，不像外部环境那样无法预测，根据多项研究表明，内部环境对财务风险的影响程度是要比外部环境的影响程度大的。要想对财务风险进行合理的规避，也要对内部控制予以重视。分为下面六点讨论：

　　①房地产企业布局规划

　　企业的战略规划是企业的首要任务，如果企业都没有明确的战略规划，那么企业的发展将会呈现一团糟的状态。其次，企业的战略规划制定一定要有明确的目的，企业的目标是什么？企业想获得什么样的利益？房地产企业要在目前整个市场大环境调整的背景下，审视自己的战略规划，仔细分析企业目标是否明确，企业是走专业化道路还是规模化道路？企业目前的主要需求是利润还是市场？这些都需要企业仔细考虑，才能做出对企业最有利的战略规划。

　　②房地产企业财务预算

　　房地产企业在进行项目实施前要进行详细的前期财务预算，针对企业的资金来源、项目的经营效益、项目的回报率等做好详细的分析和预算，如果没有做财务预算就盲目开工，很可能导致项目资金周转不利，房地产资金回收困难，资金链有可能就会断开，像好多烂尾楼就是因为资金周转不灵，导致项目停工。甚

　　③房地产企业内部财务管理体制

　　房地产企业内部财务管理体制是正常处理企业内部各种财务关系的保证，有利于企业内部财务责任划分和利益分配规范。由于每个企业自身的情况不一样，所以企业应该根据自身的组织特点和经营方式合理建立企业的财务管理制度，这样才能对企业内部财务管理起促进作用，如果盲目照搬其它公司的财务制度模式，必然导致企业内部财务管理混乱，责任不清，权限不明，对资金的管理运行、成本控制都会出现重大问题，使企业财务活动无法正常进行，导致财务危机的发生。

　　④房地产企业管理者综合素质

　　人是企业的第一要务，人的因素也是决定企业成败的关键因素，企业的管理人员作为在企业起决定性作用的人，其综合素质直接影响企业经营和财务活动，决定着企业能否成功。管理人员素质包括组织、决策能力，控制能力、风险意识等方面，所以，一个企业在对自己的管理者进行培训时，不仅要考虑管理者的业务能力，更重要的是要对管理者的综合素质进行全面衡量。综合素质高的管理者在企业整体运行，财务管理方面都能做的更好。所以企业应该重点培训管理人员的综合素质，以防止风险的发生。

　　⑤房地产企业文化的建立

　　文化从大了来说，是一个国家的灵魂，同理对于房地产企业来说也是如此，文化，对于一个公司的影响是巨大的。企业文化对企业内部发展以及对外宣传都是都很重要。一些如万科、恒大等知名房企都有着自己的企业文化，企业文化伴随企业从小到大，企业能在企业文化的熏陶下注重打造品牌价值，注重整合团队，提升财务管理水平，提升风险防范意识。反观一些企业只顾眼前利益，只重视利润的获取，不重视企业管理，缺少自己公司的企业文化，这样的公司是不长久的，也不会取得成功。所以，在房地产企业的发展过程中，要重视对企业文化的发展，企业文化的建设对于防范企业的财务风险也是有很大帮助。

　　⑥房地产企业的资本结构

　　一个企业是否能够稳健发展，其资本结构尤其重要，房地产企业作为资金密集型的一个行业，资本结构更是扮演了一个重要的角色。资本结构简单来说就是一个企业债权和股权的比重。而债权对财务风险有着重要意义，所以，资本结构也是影响财务风险的一个重要因素。行业的不同，也决定了资本结构的大致组成。房地产行业既然是资金密集型的行业，资金相较其他行业来说比较紧张。众所周知，举债经营是房地产企业应对资金紧张的一种经营模式。但是一些企业的财务杠杆非常高，也会来带高风险。一但项目进行中某一环节的资金链发生问题，有可能对整个公司来说，都是致命的。所以，对于房地产企业来说，过高的财务杠杆比率是不可行的，如今也出现也一些政策，限制了一些企业的高杠杆系数，以防增加市场的不稳定性。及时归还本金、债务是尤为重要的。合理的债权和债务水平才能使公司稳健发展。

　　结论：综合以上提到的各种因素，财务风险无处不在，所以，企业应该从多个方面综合研究，建立一套财务风险评估机制。并针对可能发生的风险采取一定的措施加以防范。

　　万科成立于1984年，其核心业务是房地产，是中国大陆地区第一批挂牌上市的房地产企业。公司是改革开放出去建立的企业，紧跟国家政策，其发展势头和规模都处于行业领先地位；公司的盈利率也在逐年上升，企业口碑比较好。是大家比较信赖的房地产公司。

　　万科企业在二十世纪八十年代末开始踏足房地产企业并凭着良好的口碑和在激烈的市场竞争中取得优势，顺着改革开放的脚步，一步步发展至今天这个规模。万科一开始发展并非单一的房地产公司公司，而是含有其他的业务，在二十一世纪初，万科通过产业结构调整，转让了旗下百货公司的股份，开始专注做房地产，坚持其透明，专注，规范的企业理念。一直发展至今，并显示出了未来无限的可能。

　　万科作为房地产的龙头企业，和万达、恒大、保利等齐名，万科的主营业务收入包括是房地产业务以及配套的物业管理服务；其中房地产的收入占主营收入构成的97.42%，占了收入的绝大部分。因其规模大，项目较多，在全国都有投资项目，其资金压力也比较大，收益与风险成正比，万科面临的财务风险也要较其他公司更高且全面。因此本文选择从万科的角度探讨企业的财务风险问题。

　　3.2.1.偿债能力分析

　　（1）短期偿债能力

　　短期偿债能力的指标是说企业流动性的资金用来填补流动性的负债的保障程度，简单来说就是企业按照约定期限归还债务的可能性。短期偿债能力的分析指标大都是负债与资产等指标之间的比率。

　　1.流动比率

　　流动比率公式：流动比率＝流动资产/流动负债。

　　表3-1万科集团2014-2017流动比率

　　项目2014 2015 2016 2017

　　流动比率1.34 1.30 1.24 1.20

　　数据来源：附表

　　由表3-1可知，万科集团四年流动比率基本保持没有太大波动。但由2014年至2017年，还是可以看出，流动性的负债在每年递增，由此，虽然流动性资金在增长，但是流动比率是在逐年慢慢降低的，由此可以得出，企业的偿还债务的能力较往年降低了。

　　2.速动比率

　　速动比率是可以马上转变为现金的或是现金形式的资产用来偿付公司流动性负债的保障程度的大小。

　　速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债

　　表3-2万科集团2014-2017速冻比率

　　项目2014 2015 2016 2017

　　速动比率0.43 0.43 0.44 0.50

　　数据来源：附表

　　速动比率的含义是是存在有多少元可以马上转换成现金的资产用来偿付1元流动负债，通过表3-2的数据可以看出，万科公司在2014到2017你的速冻比率都在0.4-0.5中间，但是上一个表中看出同年的流动比率均大于1，流动资产由速动资产和存货组成，因此可见存货占流动资产的比重要比速冻资产高。存货占据了大部分的流动资金，使资金流动性减少，虽然目前公司可以偿还需要按照期限归还给别人的一些债务，但偿还债务的能力降低。对企业的稳定不利，应当尽快处理内部存货，减少预期可能面临的风险问题。

　　（2）长期偿债能力

　　企业的偿债能力影响企业的健康发展。企业长期偿债能力指标是企业用资产支付债务的保障程度，如果考虑动态的经营过程，也可以说是企业利用财务活动获得的利益来支付经营活动中借的负债的承受能力。一个企业的长期偿债能力侧面反映了该公司的资本结构，即债务和资金的比例。而资本结构又能预测企业以后的发展能力。同时，企业财务活动的盈利能力同样对偿债能力有着巨大的影响。

　　1.资产负债率

　　资产负债率=负债总额/资产总额×100%

　　表3-3万科股份2014-2017资产负债率

　　项目2014 2015 2016 2017

　　资产负债率（%）77.20 77.70 78.32 83.98

　　数据来源：附表

　　由表3-3可知，2017年资产负债率同比增长了5.04%，相较于2014、2015与2016年三年缓慢增长，2017年的快速增长是由于负债的急速增长，在一个企业中，负债率在50%-70之间被认为是最合理的比率，然而万科的资产负债率高达80%左右。高的比率也意味着高额的负债水平。

　　2.产权比率

　　产权比率计算公式：产权比率=负债总额/股东权益×100%

　　表3-4 2014-2017年产权比率

　　项目2014 2015 2016 2017

　　产权比率（%）3.2805 3.3298 3.9363 5.0536

　　数据来源：附表

　　近年来，房地产行业因为资金密集型行业，大都是采用了举债经营的方式，负债率相对较高。万科作为房地产行业的领头企业，同样如此，由表3-4可知近4年万科企业的负债同比增长率远远高于股东权益的同比增长率，产权比率不断增加；虽然巧妙根据杠杆原理实现了负债经营，企业高速发展，但飞速发展的背景下，是远远超出正常水平的债务水平。发展很重要，难得的是持续发展，万科应该时刻关注负债水平，以防风险的发生。

　　3.2.2营运能力分析

　　1.应收账款周转率

　　应收账款周转率=当期销售净收入/应收账款平均余额

　　表3-5 2014-2017应收账款周转率

　　项目2014 2015 2016 2017

　　应收账款周转天数(天)6.11 4.05 3.43 2.60

　　应收账款周转率(%)58.87 88.79 104.88 138.48

　　数据来源：附表

　　应收账款的周转天数在逐年减少，以及销售收入的增加，可以看出周转率在快速增加。2017年的周转率是2014年周转率的2.35倍，收账速度的增加意味着资金的流动性也增加，对于偿债能力来说，有更多的流动资产来保障偿还债务的承受能力。

　　2.存货周转率

　　存货周转率=营业收入/存货平均余额

　　项目2014 2015 2016 2017

　　存货周转天数（天）1138.88 893.52 886.04 1198.00

　　存货周转率(%)0.32 0.40 0.41 0.30

　　表3-6 2014-2017年存货周转率

　　数据来源：附表

　　表3-6显示企业由2014到2017年存货周转速度变慢又回到2014年水平,2017年出台的房地产财政政策，对个人住房贷款首付比例进行调整，首付提高，并且加上限购政策，房地产市场热度减少，一些房地产企业的房产滞销，存货增加，导致周转速度下降。应收账款一时无法回收，周转额降低，流动资金减少。周转速度变慢。

　　3.总资产周转率

　　总资产周转率=营业收入额/平均资产总额

　　表3-7 2014-2017总资产周转率

　　项目2014 2015 2016 2017

　　总资产周转天数(天)1241.57 1030.63 1079.46 1479.05

　　总资产周转率(次)0.30 0.35 0.33 0.24

　　数据来源：附表

　　在上一个存货周转率中提到，2017年，存货周转率较往年降低；同理，因为2017年出台的两个房地产政策一个是限购另外一个是个人购房首付比率提高，对于房地产来说，是一个降温措施，房子销售量降低，资金无法回收，整个项目的周转周期的增加。

　　3.2.3盈利能力分析

　　万科主要盈利指标分析如下表所示。

　　表3-8主要盈利指标

　　项目2014 2015 2016 2017

　　主营业务利润率(%)20.95 20.16 20.27 25.98

　　总资产利润率(%)3.91 4.64 3.93 3.73

　　净资产收益率(%)17.86 18.09 18.53 21.14

　　销售净利率(%)13.18 13.27 11.79 15.32

　　数据来源：根据万科集团2014年—2017年财务报告整理

　　万科集团的主要业务包括房地产以及配套的物业管理服务。2017年万科主营业务利润率同比有了大幅度提升，得益于其房地产的收益，房价的提高使得企业收益增加，盈利能力增加，在2017年政治经济调整的大环境下，万科能使主营利润率增加也可以发映出企业在配合国家政策做出了灵活的改变，没有被大环境所影响。总资产利润率在2015年出现了大幅的上升后进两年出现了下滑趋势。表明企业总资产利用方面出现了问题。2017年是经济政策整改的一年。根据统计，全国商品房的销售额的增速下降，尤其2017年后半年，增速下降速度明显。2017年净资产收益率同比增长速度增加，显示出了面对国家政策调整，万科做出的积极配合。万科是改革开放初期就建立的企业，多年来一直紧跟国家脚步，发展速度和规模都在行业前列。

　　3.2.4现金流量分析

　　翻阅一些文献后发现，有些关于财务风险的研究只停留在静态层面，其对本期发生的费用及收入，无论是否已经收到或支付，都按照本期的账务计算，这样，有可能企业刻意以应收应付制为借口，掩饰真正的财务报表数据有些公司只想在年末对给出一个完美的财务报表，而对外掩饰了其真实的经营状况，通过应收帐款等项目对利润进行一个调节，只能反映企业在某一个时间点的利润及偿还债务的能，而未能真正的对企业的真实收入有一个公开，有可能隐形的财务问题已经出现，而绝大部分股东或散户股民被蒙蔽。一些企业想要采取应收应付制度的原因也有可能是想避税，采取这种方法税收压力较小。以现金流量为重点的收付实现制的方法能从动态的数据对公司的财务状况有一个更加清楚的了解，也更能反映出企业在某个时间段真实的财务情况。现金流量表反应的动态的现金流量，尤其是经营性的现金流量对企业的偿债能力有一个较为清楚的反映。三个现金流量中，经营性现金流量是房地产企业的现金流量的主干，这些现金项目的流动变现速度快，体现了企业资金流动性程度。而我们要分析的经营性的现金流量更是体现了企业财务风险的承受能力。

　　1.现金流量比率

　　现金流量比率是指财务活动获得的现金用来偿付债务的保障程度。而短期的现金流量比率影响企业的股价变化，对于股民和债权人来说，尤为重要。

　　2.净利润现金比率

　　经营活动现金流与净利润的比率是说的是，获得1元净利润会有多少经营性现金流量。这个公式不仅描述了企业的盈利能力，也反映了企业现金流量的流动性，对于偿债能力的保障，因为只有盈利，利润收入不一定能保障可变现现金的充裕，有可能净收入的数据比较差，也会导致企业财务风险的发生。净利润现金比率高证明可变现资产多，且企业的盈利能力比较好。而这个比率高，说明企业盈利质量好，现金流充足。

　　2.现金流量债务比

　　现金流量债务比是指企业的流动性的负债被经营活动期间的营业收入偿付的保障程度。其计算公式为：

　　现金流量与当期债务比=经营活动现金净流量/流动负债×100%

　　这项比率其实和现金流动负债这个比率的意义差不多，都是与企业的偿债能力有关的，这个比率也可以显示出企业的付息能力的最大可能值。显然，这个指标的比率如果过低，表明企业的财务风险问题严重。反之，企短期内的发展势头比较好，风险问题不大，现金流动性较强。

　　3.债务保障率

　　债务保障率与现金流量债务比不同之处在于其中提到的债务是所有债务总额，而非单纯的流动性负债，对所有负债的偿付能力的承受程度，更能显示出企业的经营成果以及资产结构的合理性。

　　债务保障率=经营活动现金净流量/(流动负债+长期负债)×100%

　　因为无论作为企业的股东或是债权人来说，企业的经营状况，企业的偿债能力对债权人和股东来说都是至关重要的。无论是流动性负债与现金流量的比值亦或是流动性负债与长期负债的和与现金流量的比值都代表着财务风险的大小以及影响着企业的发展。

　　表3-9万科现金流量指标分析

　　项目2014 2015 2016 2017

　　现金流量比率（%）12.07 3.82 6.82 9.72

　　经营现金净流量与净利润比率（%）2.16 0.62 1.40 2.21

　　现金流量与当期债务比（%）12.07 3.82 6.82 9.71

　　债务保障率（%）0.11 0.03 0.06 0.08

　　经营活动产生的现金流量净额(万元)4,172,482 1,604,602 3,956,613 8,232,283

　　数据来源：万科集团2014年—2017年财务报告整理

　　研究表中的数据，看出，万科在2015年的经营性现金流量同步去年下降了61%，虽然同年净利润依旧在增长，但现金流量的降幅让人生畏。究其原因，2014年多地的房价调整，影响了存货的销售，导致万科存货大幅度提高，现金流量无法收回，同时，有息负债率也在大幅攀升。虽然净利润在增长，但与之相反的经营性现金流量出现了问题，因为大量存货增加，万科也增加了存货跌价准备的金额。从2016年起，经营性现金流量增速开始稳定，但大幅的波东也说明了企业存在着极高财务风险，公司应该重视政策及市场变化，防止楼盘大批存货的发生。

　　万科近四年经营净现金均是持续净流入，经营方面获得资金不但可以维持自身生产，还有剩余用于投资，对外融资比例不大，整体负债压力水平较低。万科在这四年中，现金流量虽然一直都是正流入，但其波动较大，且根据网上披露的季度报表可以发现，每年第一季度的现金流量又是为负值，结合情况分析，年度报表现金流量的数值的可靠性不能确定。因为在2014年时，万科在新疆，烟台等全国六个地方的投资项目停滞，没有及时卖出，资金链出现了问题，且由报表数据看出，有息负债率在急速增加，现金流量方面的管控，公司应该予以重视。

　　3.2.5财务杠杆分析

　　财务杠杆的作用程度可以分为两个方面，既企业的正相关作用,可以促进企业发展，同时，也会对企业有负相关作用，既加剧企业的财务风险。下面，对万科房地产从财务杠杆方面进行分析讨论其对财务风险的影响。

　　由财务杠杆的效益理论可以知道，当权益资本税前净利润高出企业的息税前利润时，财务杠杆产生正面的影响：当权益资本税前净利润相较于息税前利润减少时，财务杠杆将会产生负面的影响。

　　息税前利润率=息税前利润总额/资产总额100%

　　权益资本税前净利率=税前净利润/平均净资产100%

　　税前净利润=净利润+所得税

　　权益净利率=净利润/所有者权益*100%

　　由利润表的数据得知，万科的财务系数较高，但其产生了正面的影响。万科的权益净利率与息税前利润率的比值是2.3倍。

　　万科的上市公司股东权益近四年来持续稳定增长（不存在大规模定增）就偿债能力而言，万科资产负债率在逐步增加，净负债率在逐年增长；由于房地产行业的特殊性，净负债率是评价房地产企业杠杆率更好的选择。

　　净负债率=（有息负债-货币资金）/权益系数。

　　净资产负债率是负债总额和净资产总额的比例，企业的资本结构由负债总额决定了；净资产总额是反映企业财务能力的。前者是静态结构，后者是动态结构。房地产企业有较多预收账款，传统的资产负债率不适合衡量房地产企业负债状况。净负债率高的企业财务费用支出相对较多，费用的增加意味着获利的减少。如果短期内需要支付利息费用的负债项目在所有有息负债的比重较高的华，说明，企业需要支付的更多，压力的增加也意味着风险的增加。另一方面，当净负债率较低，甚至为负时，表明企业债务杠杆水平较低，部分资金闲置，不利于企业的快速发展。万科的净负债率较稳定，属于稳扎稳打型。万科作为大型房地产商，体量庞大，即使借入负债，对净负债率影响程度相对较少；企业项目较多，现金流入基本稳定。

　　根据上文的数据分析，可以初步得出以下结论：

　　1.万科公司从近几年的财务报表的数据综合来看，其发展趋势稳定，现金流量也虽有波动，但数值一直是正值利润增幅也是稳步增加的，净利润数据优秀。

　　2.虽然四年来万科的总资产大幅增加，规模不断扩大，但由于是举债经营，万科背负了大量的负债，债务占总资产的比值较高，资本结构不合理。负债的增幅和总资产的增幅相比，遥遥领先。

　　3.注意流动性风险。流动性风险是指公司的现金流动性的压力。公司的资产负债率高达一直维持在很高水平并持续增长，在总负债中流动负债高达86.58％，过高的债务比反应了公司资本结构的不合理性，流动性资金对于公司来说比例太少，风险系数增加。

　　4.虽然万科的债务数额巨大，财务风险系数也较高，但公司对于财务风险的把控还有有一定的把握。分析原因在两个方面：因为短期有息债务也会增加企业的偿债压力，公司为了降低债务利息，借贷了许多无息债务资本；二是公司的利润规模较大，有多个项目支撑，组合风险系数降低，平衡了杠杆系数。但要注意的是，万科应该谨慎投资，组合投资降低风险系数；另外，经营活动的利润收入也尤为重要，利润降低，风险系数也会增加。

　　5.会计报表提供数据的可靠性有待考证，年终的数据与季度数据出入较大，还有待整改。

　　总的来说万科经营一直很稳健，近几年来，资产规模、收入规模、盈利能力等各项指标均稳步增长，业绩扎实有可靠的现金流支撑，负债率较低，财务风险不大。

　　通过上述对万科公司的综合的财务经营状况有了基础的了解与分析，可以看出万科整体的财务状况良好，规模在不断增加，收益也在稳步提升，但同时存在着负债率过高等问题，资本结构有待整改。下面，将根据上述分析得出的结论及问题中对万科日后的经营管理给出一些意见，希望可以为万科的发展有帮助。

　　最近国家在严控房价抬升，因房地产行业日益饱和，行业间的竞争比较激烈，行业利润增长范围在减小，正因为如此，成本的控制对于企业房企来说更加重要，成本可以从两个点来看：期间费用与营业成本两个部分，通过分析得出，万科的经营活动期间的费用成本控制的不错，但在主营业务成本方面，如土地征用或拆迁补偿以及工程前期费用管理方面还有待加强，财务管理及行政管理的不巧当的决策或行为影响了营业成本。而鉴于成本控制加强可以促进公司的良性经营，公司资金的利用效率会更进一步，低成本可以提高企业在行业竞争中优势。

　　万科的存货周转率在行业平均水平左右，相对与其发展规模这个数值不是很优秀，且万科存货比率一向偏高，但因为过低的存货周转速度会影响企业的资金压力。2017年出台的房地产财政政策，对个人住房贷款首付比例进行调整，首付提高，房地产市场热度减少，一些房地产企业的房产滞销，存货增加，导致周转速度下降。应收账款一时无法回收，周转额降低，流动资金减少。周转速度变慢。资金流动速度也变慢。因此，对于存货的管理，万科应该予以重视，及时销售存货项目，增加流动资金，减轻企业的资金周转压力。

　　近年来，房地产行业因为资金密集型行业，大都是采用了举债经营的方式，负债率相对较高。万科作为房地产行业的领头企业，债务占总资产的比值较高，资本结构不合理。企业的高速发展正是因为万科完美的采取了财务杠杆的优势，但飞速发展的背景下，是远远超出正常水平的债务水平。发展很重要，难得的是持续发展，万科应该时刻关注负债水平，以防风险的发生。通过数据发现，万科的流动性负债逐年快速增长，房地产是资金密集型的行业，对长期资本的依赖程度更高。公司的资本结构反映企业的长期偿债能力，即债务和资金的比例。而资本结构又能预测企业以后的发展能力。万科应该顺应政策变化，加强对债务结构的调整以及采取更稳妥的债务融资方式。

　　盈利质量的高低往往决定了企业陷入财务危机与否，严重的甚至会带来破产

　　的风险。2017年万科主营业务利润率同比有了大幅度提升，得益于其房地产的收益，房价的提高使得企业收益增加，盈利能力增加，在2017年政治经济调整的大环境下，万科能使主营利润率增加也可以发映出企业在配合国家政策做出了灵活的改变，没有被大环境所影响。2017年净资产收益率同比增长速度增加，显示出了面对国家政策调整，万科做出的积极配合。万科是改革开放初期就建立的企业，多年来一直紧跟国家脚步，发展速度和规模都在行业前列。现金流量也虽有波动，但数值一直是正值利润增幅也是稳步增加的，净利润数据优秀。

　　一个企业是以盈利为目的，但对于一个房地产行业的领头企业来说，短期的利益是不能和企业的长期发展相提并论的。企业要想持续发展，应从自身寻找原因，对应可能发生的风险建立一套风险防范预警机制，应对企业的现金流量以及偿债能力有一个清晰的认识。对于企业的经营活动，应当适应时代及市场的发展：而内部环境往往由人为因素造成，主观性很强，不像外部环境那样无法预测，要想对财务风险进行合理的规避，也要对内部控制予以重视。

　　随着经济的发展，房地产企业的发展既存在机遇也存在挑战，如何在经济发展新常态下继续稳定发展，预测和防范财务风险显得更为重要。房地产公司的财务风险问题会成为管理层的重中之重，本文以财务风险的理论及房地产行业财务风险的成因为基础，就万科房地产近四年来的发展数据进行了研究。

　　万科整体的财务状况良好，规模在不断增加，收益也在稳步提升，但同时存在着负债率过高等问题，资本结构有待整改。控制成本，增加利润，严控负债，优化结构，控制现金，提高盈利，降低风险，才能做到持续发展。

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