房地产行业的财务风险与防范

　　摘要

房地产行业在今天的社会占据中其他行业所不能代替的地位，也发挥着其他行业不能带来的经济效益。它担负着国民经济体系中民生问题的重要责任。房地产具有它自身的特点，这些特点注定了它是一种高风险，高回报，高收益的行业。它自身的财务风险是很大的。改革开放这么多年来，我国的房地产行业有了很大的发展，可是最近几年房地产行业面临着供大于求，销售额迅速下降，资金回收困难，融资困难使得行业资金缺口严重，巨大的财务压力和困境，让房地产行业发展停滞不前，那么该如何有效的解决房地产行业存在的问呢？

本文将分析房地产行业的现状与前景，对企业所面对的财务风险进行具体分析提出相对应的防范措施，最后做出总结。

　　关键词房地产行业财务风险措施

　　一、前言

随着人类的进步和发展，人们对衣食住行的要求愈来愈高，房地产行业的竞争日趋激烈。房地产业作为一种高风险投资，在激烈的市场竞争中应处于不可战胜的地位，注重企业利润的最大化，注重防范企业的财务风险。而现在的房地产行业存在着严重的财务风险，它的风险机油来自内部的也有来着外部的，要想房地产行业长足稳定的可持续发展，就要清楚地认识它的危险。本文根据房地产行业的现状和面临的财务风险来分析问题及防措。为房地产行业在激励的市场经济中提供积极的知道，从而促进房地产行业的稳定健康持续的发展。

　　二、社会背景和房地产行业的重要性

　　(一)当今社会的经济发展状况

　　(二)一、我国房地产行业的现状分析

随着我国经济的持续快速增长，经济多元化和全球化格局的形成，我国正在步入建设小康社会和城市化快速发展时期，国外资金的大量流入以及人们要求改善住房条件和城市人口大幅增加，使房地产市场供求关系、市场消费主体、等发生着日新月异的变化。

（一）国家政策方面：国家政策有利于房地产市场持续发展

近几年，我国房地产行业进入了一个前所未有的发展时期，受到人民币升值、证券市场回暖等多重利好因素的影响，房价高举向前的这一事实为众多的房地产企业注入了一剂强心针。虽然受调控政策和国际金融危机的影响，我国房地产市场曾出现萎缩的迹象，但中央XX出台多方政策，加大财政投入，2013年经济复苏趋缓，通胀压力减轻，同时实施适度宽松的货币政策，保持市场流动性合理充裕。在此背景下，6月19日xxxxxxxx主持召开xxxx常务会议，研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，并在会议中明确表示支持居民家庭首套自住购房。

（二）房地产市场：房产市场前景不可估量

中国房地产市场还有很大的发展空间，我国城市数量已从新中国成立前的132个增加到2008年的655个，城市化水平由7.3%提高到45.68%，同时国家为了进一步科学用地，开始了有的放矢的部署“旧城改造”战略，这要求局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市，完善城市的建设规划。这意味着随着城市化水平的逐渐提高，城市房屋的需求量已成为房地产业持续蓬勃发展的源源动力。

（三）房地产行业仍有挑战：土地稀缺性制约房地产行业发展

建设用地不断扩张，导致土地资源浪费。土地是不可再生资源，并具有稀缺性，然而再结合我国人多地少的特殊国情，就显得人地矛盾极为突出。正是由于土地的稀缺，所以一路推高房价，加剧居民购房困难，现今房价过高已经成为目前我国一个非常突出的社会问题。同时地方XX的土地财政政策导致土地出让价格的上涨，开发商又把这种高价格的土地成本转嫁给购房者，房价由此而暴涨，这将是制约未来房地产发展的重大因素。

我国的当今的社会经济处于相对稳定，持续的增长，经济效益健康的成长中，国家的经济保持了持续健康的发展，国内生产总值平均以大于9%的速度上升。据数据表明，近十年来虽然GDP增长率有所降低，但是它的实际经济增长较大，也取得良好的经济质量。不仅仅如此我们不在只盲目追求高的经济增长率，因为我们知道经济增长率再高就是一个干瘪的空壳，我们所要的是一个实实在在的经济增长率。在过去的经济危机和全球经济与贸易衰退的危险中，中国依旧可以做到经济稳定发展，所以我们需要的是一个实实在在的宏观经济的进步。

即使我国经济在稳定的发展。可是依旧存在不少的不好影响，譬如，房地产行业就存在很多的问题，员工资金拖欠，偿还债务的能力和收益较低，融资过于单一，都是以向银行贷款。有巨大的负债规模，资本结构不规范等等，房地产行业要想在这种环境下得到生存和发展，就必须提高自己本身的财务管理水平，减轻公司会遇到的风险，要及时认识到自身的风险，做到提前防范制定应对措施加以把控，进而有效的减少损失。还要规范房地产行业。

(三)房地产行业是国民经济中的支柱性产业

近年来，我国房地产的投资额、销售额都是上升的，而且房地产投资额、销售额与国内生产总值的比值一直呈上升趋势，房地产业是拉动国民经济增长的重要因素，是中国经济的重要支柱产业之一。一房地产行业是国民经济发展的最基本的保证，他为社会中的每个行业发展进步提供必要的空间条件，在每个行业担任着举足轻重的地位，比如：人们接受教育，需要房地产行业提供宽敞明亮的教室，这样才可以提高人类的素质。日常生活用品需要房地产行业提供大生产的厂房，才能生产出供中国十几亿人口生活的日用品，人们的居住地需要房地产提供一座座房子，才可以给人类提供一个遮风挡雨的地方，正是有了房地产行业让中国这区区960平方容下十几亿人口等等的这写无一不是体现出房地产行业作为一个基础产业的重要性。二房地产行业的产业链很长，它直接或者间接的关系到相关产业的发展，带动了钢铁、建材。家具、装饰、交通以及住宅购买等等一系列生产的发展，所带领的相关产业的进步是显著的，也促进这些行业的进步和可持续发展。所以房地产是国民经济的支柱性产业是无可厚非的。

　　三、房地产行业的财务特点

　　(一)分析房地产行业的财务特点

1.会计主体架构

房地产公司因其特殊的产品属性（是不动产），通常根据项目所在地设立分（子）公司。在税收方面主要受营业税纳税的义务（不动产所在地的营业税义务）的影响。它属于产品型子公司。由于土地储备的不稳定性，公司在主体上具有不可持续性，他存在的长久和母公司在管理上有所不同。

2.成本管理控制

房地产企业项目产品开发建设主要通过承包方式完成，即委托“生产”方式完成。一些项目中可以有多达100个建筑和论文单位。项目产品的论文和施工非常个性化。成本会计管理经常采用“吸收法”。成本数据的获取是分散的、不确定的，就是最基本的成本信息数据都是要依据外部的，所以公司只能间接进行质量管理和成本控制，财务成本控制有时显得“擦边球”，毫无作用，成本管理是没有作用控制的。当然，由于产品的多样性和差异性，让标准成本法的应用和历史成本的参考失去了使用意义。它们与工业企业“推法”的成本核算管理不一样，没有工业企业成本管理很好的可追溯性，以及可供标准成本法应用的土壤条件。

3.税收管理节点

房地产企业的项目建设时间短的只有几个月，长的有三到五年，而且要交的税收金额很大。对此，税法的定义将纳税义务全部提前到实际征收环节，并更加严格控制它，如：营业税按预收产生纳税义务，土增税按预收款预征，所得税按预收预计毛利率预缴等等。由于房地产建设涉及多个行业，取得的发票种类复杂，形成了房地产企业的税收管理风险相对较高的局面。房地产税收管理节点贯穿房地产开发的全过程，从征地、立项、工程款、预收、竣工结算，再到竣工交付后的土地增值税清算和收入汇算。涉及10种税种，规划空间很大。

4.资金和融资管理重点

房地产企业资产管理以开发成本为主，债务管理以应付账款和长期借款为主。与工业企业相比，房地产占有更大的资本规模，资本占用时间更长（一年或两年以上）。主要的资本核算和管理是3年和5年的直接成本投资和应付结算。所以房地产企业一般都有一个“成本控制”部门专门负责成本审计和支付结算。在融资方面，一般采用在建工程抵押等贷款方式，主要用于长期融资，融资工作是长期的，融资成本占产品成本的比重较高。

　　(二)分析房地产行业的发展趋势

1.房地产行业向集团化规模化经营

企业集团模式和大规模经营有利于房地产业的全面发展。这不仅取决于房地产自身的特点，也是市场竞争的必然要求。房地产业作为一个投资大、周期长的产业。由于资金问题，很容易陷入困境。同时，与海外投资企业竞争是不可避免的。低资质、小规模的企业将逐步被市场淘汰。只有资本雄厚、品牌优势显著、经营规模化、市场占有率高的房地产企业才能在市场上站稳脚跟，获得进一步的增长机会。因此，房地产企业的集团化和大规模经营是使其在未来立于不败之地的最佳途径。

2.企业向金融业紧密结合

通过多渠道融资活动来满足开发对资金需求是房地产企业发展的重要趋势。目前房地产公司大部分的依靠贷款资金，大约60%的房地产开发资金来自银行贷款。当然，房地产业促进了金融业的进一步发展。房地产企业依靠贷款来发展盈利能力，银行也依靠房地产信贷业务来实现快速发展，形成了互惠互利的局面。但是，企业发展到一定规模，单纯依靠银行贷款显然是不够的。这是企业上市进入资本市场的必由之路。房地产企业进入资本市场，不仅可以拓宽企业融资渠道，还可以降低企业的资产负债率，降低企业经营风险。

3.房地产企业发展追求服务差别化和品牌化

在面临着房地产业同质化严重的今天，企业采用差异化服务必能形成许多优势，如增强进入壁垒、降低价格敏感性、防止替代品的威胁、增强自主定价能力等。因此，服务型企业可以通过实施差异化的管理战略，增强赢得和稳定优秀客户的能力。

在未来的发展趋势中，品牌房地产必将成为最具竞争力的产品，品牌房地产、品牌包装、品牌销售、品牌追求是房地产市场发展的必然趋势。随着我国房地产市场空间的扩大，房地产开发企业应以高质量、高质量、一致的品牌战略，建立生产、经营、营销的机会。

4.房地产企业趋向信息化

房地产业在未来的发展趋势开发住宅的智能化、工业电子商务、企业信息网络化、商业高度信息化等特点。从而使房地产企业信息化能够准确、及时地掌握市场信息，进一步扩大经营规模，有效提高房地产企业的效率，降低成本，加快企业的发展，实现房地产行业的精细化转型，从而提升房地产企业的形象。进而提高行业内部的竞争力因此，建立基于企业战略、规划、实施和控制的综合信息运营管理平台，将成为未来房地产企业竞争的重要基础。

　　四、概述房地产行业的财务风险

　　(一)房地产行业的财务风险的定义

是对房地产公司的财务活动来说的。在房地产企业经营过程中，因为市场或经营的不确定性，其中的因素很难预测。控制因素会造成企业预期财务目标与实际收益的差异过大，通常反映了在不确定损益，主要是房地产行业造成的不确定损失。

　　(二)房地产行业的财务风险的分类

1.筹资风险

指企业不能筹集足够的资金保证项目顺利进行，或不能偿还到期债务本息，导致财务状况恶化，使房地产企业将面对预期投资回报率下降的可能性。

2.投资风险

在不确定因素的影响下，让企业的项目投资不能到达预先设定的目标。从而对企业的利润和还债能力有所降低。

3.经营风险

企业的项目在开发过程中，每一个运营过程的不能确定的因素让企业的资金无法运转。

4.存货管理风险

房地产行业的房子卖出后，有不动产转为资金，在转化过程中的不确定性因素带来的风险。

　　五、房地产行业财务风险产生的原因分析

　　(一)房地产行业筹资风险产生原因分析

因为筹资活动的不规范，造成了房地产企业产生筹资风险，也增加了还债的压力，筹资成本的增加，资金没有得到有效的使用，加大了企业破产的可能性。主要受到了筹资的数额估算不合理，项目的不同对资金的需求是不一样的，企业的领导者经常忽视这一点，缺少对资金利用的管理和认识。还有就是渠道单一，主要体现在房地产企业大多数都是从商业银行中得到维持企业的运转。这两种原因很大程度制约了房地产的发展。

　　(二)房地产行业投资风险产生原因分析

主要来自投资中的项目正在进行或者完成后，不能及时把投资收回来，也没有带来预期的效益，进而造成的损失。这包括两点：可行性的分析不规范和投资盖面窄。可行性的分析是由于采用了定量的投资可行性分析但在投资过程中不能准确地分析到以及房地产行业的不稳定性，得不到一个科学的结论，造成决策的失误。投资面窄指其本身对项目的预估能力不足，忽略一些隐性因素，造成投资成本预算低，收益偏低，对投资的盲目自信，增加了投资的风险。进而影响了房地产行业。

　　(三)房地产行业经营风险产生原因分析

主要出现在房屋积压、预算资金的管理不善形成的。不合理的运营策略导致房地产企业经营风险上升，严重影响到纯利润等方面。如果对工程上控制，对企业造成更严重的损失。

　　(四)房地产行业存货管理风险产生原因分析

大量积累库存对每一家房地产企业都存有的习惯，然而当销售量下降后，库存又不能及时的售出，资金也就不能回收。当销售量上升的时候，又会扩大开发。

　　六、房地产行业财务风险的防范措施

　　(一)对筹资风险的防范措施

1.采用合理的资本结构

采用良好的资本结构，可以帮助房地产企业最大限度地控制金融风险，降低融资成本，实现行业价值最大化。

2.制定科学合理的筹资规模

遵循成本效益原则，是房地产企业融资规模的主要依据。充分考虑预算期现金流量和资金需求，结合长期和短期战略发展目标，房地产企业根据经营计划计算资金需求，确定科学合理的融资规模。

3.多元化筹资方式

融资风险的防范主要通过融资形式的多样化来实现。上市、信托、私募、合作开发等金融融资渠道是打破融资渠道单一化的有效措施。在融资过程中，企业可以考虑不同的融资方式组合，比较银行的贷款政策，避免银行利率上升对融资能力的影响，消除房地产企业贷款资金的不可控性，实现低成本融资，拓宽融资渠道，提高融资效率。通过自有商场、酒店或持有商业地产，扩大资本流入模式。避免打破资本链。

　　(二)对投资风险的防范措施

1.加强投资的可行性分析

对投资的可行性分析的科学性和准确性要求很高。应当建立专门的投资管理团队，聘请具有丰富投资经验的管理人员。还需要加强可行性分析内容的量化，改善量化的不足和针对性的内容，降低相关内容量化的难度。对经营风险的防范措施

2..科学合理进行组合投资

房地产企业可以通过多种方式扩大现有业务领域，选择房地产相关产业进行经营，以避免现行宏观调控政策的限制等。还可以为了降低房地产企业的投资风险，房地产企业使用必要采用组合投资。可以采取合作经营、多项目经营、外商投资等多种投资组合策略，分散企业面临的投资风险。对于个别风险较大的房地产项目，可以采取多方联合投资的方式，避免造成较大的财务风险。同时，为避免市场需求定位的不确定性，房地产企业应开发两栋或两栋以上综合性办公楼、办公楼、商业广场、综合性住房等，以降低金融风险。

　　(三)对运营风险的防范措施

为了制定有效的销售策略，房地产行业的经营风险很大程度上取决于其销售策略和服务体系。房地产企业可以采取合理的租赁和销售计划，通过多样化的销售组合，适当的优惠政策，扩大存量房地产的宣传和营销。同时，房地产企业的产品质量也各不相同，直接影响市场占有率。建立完善的售后服务体系，有助于塑造良好的企业形象。

　　(四)对存货管理风险的防范措施

采用多元和单一两种传统商业的模式，如：住宅小区销售、办公楼出租、商业街的引流、旅游地的开发等等模式结合，合理安排资产，分散风险。

　　总结

本文从四方面对房地产企业财务风险的成因进行了分析，针对成因提出了应对风险的防范措施。结论如下:首先分析了房地产企业财务风险的成因，具体从房地产企业筹资风险、投资风险、营运风险、存货管理风险五方面展开分析。其次对房地企业财务风险成因,给出了对应的防范措施。筹资方面，保持合理的资本结构,拓宽筹资渠道。投资方面，加强投资活动的可行性分析,科学合理进行组合投资。营运方面，制定有效的销售策略。存货管理方面,根据企业盈利状况制定合理的分配策略。

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　　致谢

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