新收入准则对房地产企业的影响研究—以碧桂园为例

[摘要]在社会经济迅速发展的背景之下，越来越多的新型业务开始进入市场，当前企业的收入结算方式也呈现出多样化的特点，传统的收入准则难以合理的进行收入确认和计量。为了更好的解决问题，我国需要充分的结合国际的会计准则和收入准则的特点，对国内的会计准则进行调整和完善，使我国会计准则和国际准则达到一致状态，因此我国财政部在2017年对原有的企业会计准则进行了调整和优化，出台了修订标准《企业会计准则第14号——收入》。在对原有的收入准则进行修订之后，构建了收入确认模型，有效的解决了在传统收入确认标准当中存在的确认标准模糊的问题，使得不同行业、经济体和交易方式的收入确认能够进行有效的对比。本文主要通过房地产企业的角度，介绍了新收入准则发生的背景以及新收入准则的变化内容。同时，结合碧桂园的具体案例,从盈利能力、营运能力、和偿债能力三个方面的财务指标说明新收入准则的应用对房地产企业产生的影响，并给出三点关于应用新收入准则的注意事项。

[关键词] 新收入准则；房地产企业；碧桂园；影响

引言

财政部在2006年2月正式发布了关于企业会计准则的相关指导意见，即《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》（以下简称“旧收入准则”），针对企业收入确认和计量的相关信息披露作出了明确的规范。在但是在当前市场经济迅速发展的过程当中，企业在进行交易结算的过程当中所采用的交易结算方式呈现出多样化的特点，并且交易内容也越来越复杂，这就导致在对企业的收入进行确认和计量的过程当中存在着较多的问题和缺陷，尤其是在房地产企业中较为明显。众所周知，在房地产行业发展的过程当中，对我国社会经济发展产生了重要的推动力，同时也是我国国民经济当中的一个重要组成部分，所以从整体上来看，其盈利能力是巨大的。然而房地产企业在收入确认时点中存在一个问题：在对旧的收入准则进行分析的过程当中，可以了解到房地产企业在旧收入准则背景之下，在进行收入确认时，需要根据“风险与报酬转移模型”开展相应的确认工作做，其收入确认集中在一个点上，就会导致在每个资产负债表日的收入波动较大。而在对旧的收入准则当中的问题和缺陷进行调整和改进的过程当中，结合国际会计收入的标准，提出了新的收入准则，并对房地产企业收入确认进行了时点划分，在不同的时点当中，房地产企业的收入确认按照相应时间的规范开展即可，房地产企业收入确认主要包括以下三个时间，即“竣工验收时点”、“实际交付时点”和“所有权转让时点”。这就分散了收入确认时间，降低资产负债表日的收入波动。所以必须要对房地产公司的收入确认和计量信息披露进行全面的规范，才能够使房地产企业披露更加准确和可靠的会计信息，使相关利益者和信息使用者通过房地产企业所披露的信息来对房地产公司的实际财务状况和盈利情况进行分析，这从客观上要求我们完善现行收入相关准则，切实满足实际需要。

　　一、新收入准则的主要变化

　　（一）统一收入确认模型

在旧准则中，对收入做出了明确的划分，指出收入主要由销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入以及让渡资产使用权收入这几个内容。其中在旧准则当中，将销售收入准则和建造合同准则划分开来，但是实务中却没有对它们进行非常明确的划分,因此这两类准则的边界并不十分明确。这样的情况会直接导致如果两类合同的交易相似,却选择了不同的收入确认方式，那么它们对于企业来说产生的经济利益也不相同。

而在2017年7月，在财政部新发布的收入准则当中，并没有划分销售收入准则和建造合同准则，而是将这些准则纳入统一的收入确认模型当中，根据合同收入确认原则来对客户合同所产生的收入进行统一和全面的规范。打破了商品和服务的界限，消除了在后续收入确认标准中新旧准则的不一致，因此这种情况下不会产生比较大的差异。

　　（二）多重交易安排合同的会计处理

多重交易实际上是指某一笔交易的交易对象数量较多，这些交易对象之间可能存在着一定的联系，主要表现为从属关系和捆绑关系。其中从属关系是指类似于在商品超市购物过程当中所赠送的折扣券或购买某一商品所赠送的其它商品等；捆绑关系则是指类似于打印机和墨盒捆绑在一起或者机器销售附带安装服务等。在旧收入准则下仅仅提供了非常有限的指引，只针对“有关奖励积分的会计处理”做出了相应的指引和规定，并没有对其他的业务作出明确和规范的指引，所以导致企业在进行会计处理的过程当中，在对不同业务进行处理的过程当中，无法明确各业务的处理方法和标准，所以可能存在着不同企业对同一交易做出的会计处理存在差别，同时在处理类似的交易时所做出的会计处理也会存在着一定的差距。

而新收入准则对包括多个交易安排的合同的会计处理提供了更清晰的指导，一般要分以下五个步骤，第一步，在签合同时要全方位多角度对合同进行分析和评估；第二步，筛选出合同里面包含所有的权利条例和义务条例，并且把每一项条例按照交易额从大到小依次罗列出来；第三步，晒选出合同里出现的所有交易和各项履行义务条例；第四步，根据国家标准，最新颁发的“履约义务”中，明确指出了个别义务和整体义务之间的联系，以及对分摊交易价格也做了详细的规定；第五步，明确各履约义务的确认收入。总之，当一个合同里出现了不止一个而是比较多的履约义务时，一旦合同生效，那么必须保证交易价格分摊至合同中各项履约义务。

　　（三）收入确认条件

旧收入准则中第四条规定，销售商品收入同时满足以下四个条件，一般就可以保证合同收入的利益不受到侵犯。新颁发的收入准则明确规定企业和客户必须同时满足一些必要条件时，才能取得客户相关商品控制权。

表1 以下为新旧准则关于收入确认条件的对比表：

根据上述表格，我们可以很清楚的了解到，新准则明确了“控制权转移”的前提条件。从侧面也反映出，企业在确认收入时，必须准确把握时点的变化，因为时点略微的变化都会对企业带来一定的收入偏差。在传统的准则中，收入确认时点的判断标准较为简单，就根据实际的具体情况转移销售商品。但是在实际的操作过程中，销售商品和提供劳务之间的界限不够清楚，这就直接导致企业无法在第一时间反应收入时间点的确认，最终导致企业无法正确看待企业的业务实质。

一般来说，新收入准则下收入确认时由国家颁布标准的确认点，现阶段，在我国，企业销售的商品作为收入的唯一的一个确认点。倘若某企业取得了相关商品的控制权，这就意味着企业可以主导该商品的使用权。以及该商品在市场上取得的经济利益都归属于该企业。相比之下，新准则强调“控制权转移”，受到人为因素的影响较小，企业业务实质的结算结果更加客观。

　　二、新收入准则下碧桂园的收入概况

　　（一）碧桂园概况

早在19世纪末，房产界的佼佼者碧桂园集团就已经在广东诞生了，随着国家改革开放政策的不断深入，碧桂园集团逐渐发展成了碧桂园控股有限公司（股份代号：02007.HK）。一提到碧桂园集团，就不得不提到城镇化住宅。随着我国社会不断进步，经济社会不断得到发展，城市化进程也越来越快，为了保证城市住宅的供应需求，碧桂园集团瞄准了这一市场趋势，大力建设了新型城镇化住宅区，随着居民人均收入不断增加，人们对城镇房屋的需求也越来越大，因此助长了碧桂园集团的发展。作为碧桂园集团的创立人，杨国强先生，现在担任碧桂园集团的董事长这一职务。碧桂园集团虽然已城镇住宅小区为主要核心开发点，但是在旅游开发和建筑管理上也有一定的涉及。随着集团不断发展壮大，产业不断更新、优化再生产，碧桂园集团已经成为了我国内地著名综合性企业集团。1992年杨国强先生瞄准市场，正式进军房地产，直至2016年，碧桂园全年业绩3088亿元；2017年，入围X《福布斯》杂志发布年度全球上市公司300强榜单，并荣登《财富》世界500强排行榜。2018年碧桂园与苏宁达成约定在国内范围开展商业地产的合作，顺势推进投资、金融、电商采购等业务。

　　（二）新收入准则下碧桂园的收入概况

通过对碧桂园集团业务的收入来源进行分析，可以绘制如下表2所示的桂碧园收入情况：

表2 2016年至2020年碧桂园的收入情况：单位（亿元）

资料来源：根据碧桂园2016-2020年年度报告中相关数据整理

由表2可以看出，从2017年实施新收入准则后的四年碧桂园的收入总额由比较大的波动。其中，相较于2016年度，碧桂园的收入总额在2017年和2018年呈现快速增长模式，尤其在2018年其收入增长率达到最大为67.1%。此增长在销售上由最直接的体现：截至2018年，桂碧园实现了5018.8亿元的权益合同销售总额，与2017年相比较来看，增长了31.25个百分点点；销售面积高达5416万平方米，与2017年相比较来看，增长23.06个百分点。其中在所销售的房地产当中，销售均价约为9267元/㎡，增速大幅超过行业平均水平。然而在2019以及2020年度收入的涨幅大幅度下滑，特别是在2020尤其是在2020年，房地产行业的销售总额呈现出断崖式的下滑趋势，与2019年相比较来看，下滑了4.7个百分点。究其原因，发现主要是在2020年新冠疫情席卷全球，对我国各行业的经济发展都产生了消极影响，尤其是对房地产行业来说，工程和楼盘交付不得不延期，。同时，我们可以看出碧桂园主要的收入来源还是来自房地产开发业务，均占比96%以上，其余4.0%来自其他部分。

这里特别说明一下：碧桂园为首家且唯一一家提前使用新收入准则的房地产企业。在港交所上市的，适用的是HKFRS15，我们所讨论的是CAS14(2017)，但是这两个收入准则在核心内容上并没有明显的差异。

　　三、新收入准则对房地产企业的影响分析——以碧桂园为例

　　（一）盈利能力影响分析

盈利能力实际上是反映企业获取利润能力的一个重要指标，企业在实际经营和管理过程当中，是以第一最大化为自身的发展目标的，所以，企业通过经营生产获得利润，能够为自身创造较高的收入水平，与此同时，企业的利益相关者也是依靠企业利润来获得收益，所以，盈利能力是能够充分表现，企业经营业绩和管理效能的一个重要指标，同时也是全面提升职工保障的基础。

表3 新旧准则下碧桂园财务指标的对比：（单位：亿元）

资料来源：根据碧桂园2017年年度报告以及同花顺中相关数据整理

毛利率反映的了企业的基本竞争状况和成本控制水平，是企业生存和发展的基本前提。如果毛利率薄弱，代表企业所在行业的竞争程度较高。根据上述对比表具体而言，新收入准则实施后，碧桂园的销售毛利率增长了2.33%。其增长主要来源于营业收入相对于旧收入准则增长了287.66亿元，同比增长了14.52%，从而也促使了销售毛利的增长。营业收入增长的主要原因是根据新收入准则规定，地产项目正式开发前，可以按照实际施工进展进行部分销售收入确认，分散了收入确认的时间，还能够促进房地产开发项目成本投入与收入确认的合理性，同时，在进行计量收入的过程当中，还需要将可变对价和重大融资等相关因素充分考虑在内

，从整体上来看，总资产报酬率是指企业利用现有资产创造收益的水平，能够充分的体现出企业的投入产出关系，能够充分的反映出企业的获利能力。总资产报酬率与企业的资产盈利能力之间存在着正相关关系。由上表数据可以看出，碧桂园施行新收入准则前后总资产报酬率的变化比较大，增长了1.5%。其变动的主要原因有两方面，一方面为利润总额的影响，利润总额的增加主要来源于营业收入，其原因是新收入准则的应用对销售收入确认的影响；另一方面是来自2017年末资产总额的变动，降低了177.58亿元，其变动情况在2017年年报中有披露。对于资产总额的变动，根据旧收入准则和新收入准则的两项会计规定，我们可以看到碧桂园在旧收入准则下的资产规模仍高于新收入准则下的资产规模。主要原因是：旧收入准则下的收入确认，碧桂园是依据交付房屋时点确认。实际上，这些存货不再具有资产属性，因为按计划出售但未交付的房屋已经为企业带来了经济利益，并且将来将不再能够为公司带来经济利益。这就导致收入确认的延迟，以至于账簿上保留了大量存货金额，从而资产规模整体虚增。

总体来看，在应用新收入准则后，碧桂园的盈利能力有所涨幅，集团整体的经营情况朝着积极的趋势稳步前进。

（二）营运能力影响分析

企业盈利能力实际上是指企业在实际经营和生产过程当中创造经济效益的能力，通过对企业的营运能力进行分析和评价，能够为企业提升自身的经济效益提供有效的依据，同时也能够为企业管理当局提供有效的经营管理对策和措施，使企业投资者能够做出更加准确的投资决策。

表4 新旧准则下碧桂园财务指标对比：（单位：亿元）

资料来源：根据碧桂园2017年年度报告以及同花顺中相关数据整理

总资产周转率这一指标能够展现出企业总资产和总收入之间的相关关系。总资产周转率于企业的总资产运营能力之间存在着密切的相关关系，但这之间主要表现为正相关关系。通过企业的总资产周转率能够充分地反映出企业在实际经营和生产过程当中资产的利用效率。根据表4 可以看出，在施行新收入准则后，2017年碧桂园集团的总资产周转率降低了0.04。我们看到明显增长的主要在于营业收入的增长以及资产总额的降低。营业收入的增长主要在于销售收入的确认，而资产总额的降低是由于在在就收入准则下存货金额的虚增。整体看该比率有所增长，这将有利于企业的经营效率和盈利能力。

实质企业在一年内存货的周转次数，从后周转变能够充分的展现出企业的存货周转效率，同时也能够充分地展现出企业从资金的占比情况。存货周转率实际上就是企业的营业成本与其平均存货之间的比值。根据上述表4分析，碧桂园集团应用新收入准则后，受重分类及存货确认的影响，其2017年年末的存货调减了217.74亿元，营业成本调增了166.91亿元，导致其存货周转率相比于采用现行准则计算出的存货周转率有所增长，但变动不大。相对与行业平均水平0.35来说，碧桂园的存货周转率高于行业平均水平。这表明公司的业务状况良好。

应收账款收款率，能够充分的展现出企业的应收账款变现效率。从根本上来看，企业的应收正款收款率于企业的经营和发展，具有重要的影响作用，当企业的应收账款收款率越高时，说明企业的应收账款变现速度越快，此时企业能够在短时间内获得自身的应收账款，使企业能够保持正常运转的状态。根据表4 分析，新收入准则实施后，在应收账款不变的情况下，营业收入增加287.66亿元，而营业收入中销售收入的提前确认是导致万科的应收账款周转率有所降低的主要原因。

总的来说，在施行新收入准则后，碧桂园集团的营运能力的变动相对平稳，其变动主要是受到销售确认影响的营业收入的增加。

（三）偿债能力影响分析

企业承载能力实际上是指企业利用现有资产来偿还自身债务的能力。企业在实际经营发展过程当中的资产是动态变化的，所以利用企业资产所创造的经营收益也是动态变化的，因此，企业的偿债能力也会随着企业的经营收益的变化情况和规律产生一定的变化。企业的偿债能力和现金支付能力会对企业未来的经营和发展产生重要的影响作用。

表5 新旧准则下碧桂园集团财务指标对比：（单位：亿元）

资料来源：根据碧桂园2017年年度报告以及同花顺中相关数据整理

流动比率是企业流动资产与流动负债的比，一般认为该比例为2：1即流动比率应该保持在2比较适宜。根据表5数据可得，碧桂园集团应用新收入准则后的流动比率增加了3.38%。其变动一方面来自于流动资产中存货在就收入准则下的虚增；另一方面主要变动是来源于流动负债的大幅下降。其主要原因是在新收入准则下，将财务报表中“预收客户账款”项目符合新收入准则规定的部分拆分为合同负债。在碧桂园2017年年报中披露，当年3880.2亿元的预收客户账款全部被拆分。因此，流动比率有所增幅。但是应用新收入准则前后流动比率都是低于2这一水平的，说明碧桂园集团的短期偿债能力理论上不强。尽管在实施新准则后有所增加，但增幅十分小，说明碧桂园存在潜在的违约风险。

资产负债率，能够充分的展现出企业的偿债能力，企业资产负债率与企业偿债能力之间存在着负相关关系，企业的资产负债率越高，说明企业的偿债能力越，同时在负债过高的影响之下，企业也会背负着较大的债务压力，从而使企业面临着较多的风险问题。因此，需要保持企业的资产负债率在50%左右，与其他行业相比较来看，房地产开发行业本身存在着较强的特殊性，因为房地产行业在项目建设前期需要投入大量的资金，而在后期资金回收时间较长，所以房地产开发行业可以将资产负债率维持在60%至70%之间，但是一旦房地产企业的资产负债率超过80%，那么，房地产企业就需要加强对于自身负债情况的分析，才取有效的对策和措施，降低自身的资产负债率，否则就会导致企业面临较大的负债压力，甚至会对企业的发展造成消极影响。从表5数据来看，碧桂园集团应用新收入准则后的资产负债率降低1.27%，说明其长期偿债能力有所增强。其变动来源于是负债总额的减幅为3%，以及在旧收入准则下虚高的资产总额的降幅。但碧桂园的资产负债率明显高于行业平均水平，说明碧桂园集团的长期偿债能力在全行业中也处于相对劣势地位。

总的来说，在施行新收入准则后，碧桂园的偿债能力有所提升，但整体没有产生大的变动，还是存在一定的财务风险。

　　四、应用新收入准则下碧桂园集团应注意的问题

　　（一）加强各部门的合作

合同签订是进行新收入准则，收入确认的一个重要基础，因为在签署合同的过程当中，不仅需要财务部门对合同签署情况进行核对和分析，同时还积极动员和引导其他部门共同参与到合同签署工作当中，确保合同各项内容的有效性和准确性与客户签订合同的条件。这些要求房地产公司的有关部门加强联系与合作，并及时传达合同内容，从而让企业更快熟悉新收入准则的要求。此外，房地产公司的利润与其他上下游公司紧密相关，例如与其开展业务的供应商以及有其他交易往来的合作企业。因此，公司需要及时与团体利益相关者团结并进行沟通。碧桂园是一家相对有影响力的房地产公司。有许多影响整个机构的子公司和分支机构。因此，需要做好每个公司与母公司之间的沟通和协调。

　　（二）提供财务人员的综合素质

财务管理是企业的一项基本活动，同时也是对企业经营发展具有重要影响作用的核心内容，企业内部财务管理人员作为企业财务管理工作的负责人，需要执行企业财务管理的各项工作，而要全面提升企业的财务管理水平，就需要从财务管理人员这一方面入手，全面提升财务管理人员的综合素质和专业能力。通过对近几年来我国企业发生的多起财务案例进行分析，可以了解到绝大多数财务案例的分析，都与财务链条断裂，存在着一定的相关关系，所以提升企业内部财务人员的素质和专业水平刻不容缓。

在新的收入标准之下，针对财务人员的专业能力和综合素质，提出了更高的要求。因为财务人员在处理账务的的过程当中需要根据合同当中的相关义务进行识别，从而在此基础之上，积极履行合同当中的义务，并根据收入确认的不同时点做出科学合理的判断。所以，全面提升财务人员的综合素质和专业能力，增强财务人员的管理意识，培养财务人员的决策能力，能够使财务人员在开展财务工作的过程当中，充分的结合企业的长远发展战略，进行有效的信息反馈，同时还能够为企业开展决策活动提供更加有效和真实的依据。

　　（三）提高信息披露质量

对于中小股东来说，中小股东通常会对公司所披露的信息进行全面的分析，从何来了解公司的实际经营状况和财务状况，所以从根本上来说，公司的信息披露完整性和有效性会对中小股东的利益产生最为直接的影响作用，同时，中小股东在对企业信息披露进行监督的过程当中，也能够间接监督企业的行为，当中小股东发现企业所披露的信息或数据存在着不真实的现象，无法充分的体现出企业的实际情况，那么此时中小股东就需要要求企业披露更加完整和全面的信息，所以通过信息披露这一方式，能够有效的保证中小股东的利益。对此，就需要针对企业信息披露制定一个更加完善和有效的披露制度，加强公众对于资本市场的信心，促进企业的长远稳定发展。所以，对于股东和潜在投资者来说，需要获取关于企业发展和经营的相关财务信息，这样才能够更加准确和全面的评估企业的未来经营和发展状况，从而为投资者做出正确的投资决策提供依据。新收入准则对信息披露提出了更具体的要求，规定资本市场在新准则实施年度对有关执行新准则的影响提供清晰、详细的信息披露，以便能够直观地看到相关财务报表每个项目的影响的性质和程度。帮助报表使用者更好的理解新准则下公司相关列报的变化。

　　五、结论与展望

　　（一）研究结论

在新收入准则发布之后，对传统的收入确认理念进行了深化和调整，明确了收入确认的相关标准和规范。与旧准则相比较来看，新收入准则有效的弥补了旧准则在食物解决过程当中所存在的边缘化的问题，并且针对一些特殊交易，也制定了相应的指引规范和标准，将销售商品和建造劳务充分的整合在统一的“五步法模型”当中，该模型能够用于解决行业内关于收入确认的各项问题，有效的提升了企业收入确认的准确性和有效性。

本文选取在2017年施行新收入准则的碧桂园集团为案例，通过分析新收入准则在收入适用范围、收入确认时点以及条件和收入计量这几个方面的改变，从而深入分析这些变化对万科集团盈利能力、营运能力和偿债能力这三个方面相关指标的影响。最后，提出优化资产结构、加强现金流的管理和积极加强合作，寻求XX支持的建议措施。

在新收入准则的应用下，碧桂园的盈利能力、营运能力和偿债能力这三个方面相关指标都有所涨幅。同时使得企业整体朝着一个比较积极的方向发展。在房地产行业进一步发展的背景之下，在收入确认这一方面所存在的问题和暴露的缺陷将会越来越多，尤其是当前很多企业在收入确认这一方面并没有构建起一个相对完善和准确的概念，并且还有一些企业对收入确认的概念没有作出明确的认识和了解，在选取和披露财务指标的过程当中，与自身的实际情况存在着较大的差别，这都是当前房地产行业在这一方面所暴露的主要问题。在新收入准则的推行之下，针对企业收入确认、计量和列报信息披露作出了明确和统一的标准与规范，在行业当中都具有较强的适用性。

　　（二）研究不足与展望

由于新收入准则实施时间较短，使得数据范围所涵盖的年份有限，并且本文仅以碧桂园集团为研究对象有一定的局限性，并不能完全分析出准则实施所带来的全面影响。新收入准则确实有效弥补了旧准则存在的不足，但这并不意味着新的准则就是完美无缺的。从更长远的角度来看，应用新收入准则的过程中可能会暴露出其它需要改进的地方。但尽管如此本文对新收入准则对上市公司的影响做了大致的总结，希望对相关企业能产生一定的帮助,关于新收入准则带来的影响仍需随着实施的深入继续进行研究。

参考文献

[1]刘哲. 新收入准则对房地产企业的影响分析[D].山西大学,2020.

[2]薛磊.新收入准则对房地产企业的影响探析[J].齐鲁珠坛,2020(05):43-4

[3]陈丽红.新收入准则对房地产企业的影响分析[J].财经界,2020(31):119-120.

[4]逯聪聪. 新收入准则对房地产企业收入确认的影响研究[D].河南农业大学,2019.

[5]张释方. 新收入准则对上市公司的影响研究[D].长春工业大学,2020.

[6]余应敏,李佳蔓,陈明宇.万科报表收入调整的原因分析[J].财务与会计,2019(18):71-72.

[7]周敏. 我国新收入准则对房地产企业的影响研究[D].西南财经大学,2019.

新收入准则对房地产企业的影响研究—以碧桂园为例

价格 ¥5.50 发布时间 2022年11月21日

下载查看全文内容

已付费？登录 或 刷新