北京兆北中恒房地产开发有限公司财务风险分析与防范

　　摘要

财务分析是基于公司的财务报告和其他相关信息进行的评估分析，分析财务状况和运营结果，还提供了重要的财务信息，优化经济决策。中国房地产业发展体系尚不完善，许多企业缺乏对财务风险分析的认识，如何对房地产业进行财务风险分析就显得尤为重要了。

本文以北京兆北中恒房地产有限公司为例，介绍了财务风险分析的概念与特征以及财务风险分析的方法，本文主要是从筹资、投资、营运能力三个方面分别对财务风险进行了分析，通过计算相关的财务指标如中恒公司的流动比率、中恒公司的资产负债率、中恒公司的总资产净利率以及中恒公司的应收账款周转率和存货周转率等了解中恒公司的财务风险。针对目前中恒公司面临的筹资方案不科学，引发筹资风险过高；缺乏科学的存货管理策略，库存积压过多；应收账款管理不当，引发坏账风险的问题提出了制定适当的筹资方案，降低筹资风险；改变存货管理策略，减少库存；加强应收账款管理，减少坏账风险的措施来帮助公司改善经营管理，有效解决面临的问题。

　　关键词：房地产业；存货；财务风险分析

　　引言

随着近年来我国人民经济水平的稳步提升，越来越多的人生活质量高涨，对于不动产有了一定高度的需求。纵观现阶段国内房价市场，部分地区房价持续高涨，有房产交易需求的居民数量也在高度提升。房地产市场的卖家与买家都呈现出疯狂上涨的趋势，这导致我国房地产交易市场出现多种不可控的风险因素，房价水涨船高，富人区有价无市，越来越多的现状将我国房地产行业贴上了“高投资”、“高风险”、“高回报”的既定标签。现阶段我国房地产产业还没有形成一套标准化的管理体系，房产行业的大小企业势必会在未来房地产行业的发展变化当中承担形形色色的财务风险。既然短时间内降低我国房地产行业整体风险的可能性不大，那么提升行业内大小企业对于财务风险的识别与分析能力就显得尤为重要了。因此，本文以北京兆北中恒地产开发有限公司为主要研究对象，对其进行财务风险分析，找出其中问题并提出针对性解决对策。

现阶段我国学术界对于房地产企业财务风险管理的研究内容比较多元化，各个方向的参考文献齐全，但可参考价值是参差不齐的。通过查阅相关参考文献，赵小霞（2016）认为，当前中国各个行业各个类型的企业均面临大小不一的财务风险，尤其对于我国中小企业来说，识别财务风险能力不高，且应对财务风险的措施不够充实，都在无形中加剧了这些企业应对财务风险时的压力[1]。魏宏（2017）认为，房地产企业想要在日趋激烈的市场竞争环境中提升自身地位，加强发展潜能，应该调整对财务风险防范的能力，只有正确识别财务风险，才能合理规避财务风险[2]。张敬翠（2017）认为，近年来我国房地产市场经济环境的发展势头确实迅猛，高收益这一优势也催化了房地产市场中形形色色的企业如雨后春笋般出现。纵观我国宏观经济发展速度，可以看出是呈现出明显的放缓趋势的，在“L”型发展走势的影响下，我国房地产企业自然需要应对随之而来的财务风险。在这汇总情况下，加大财务风向管控力度的重要性不言而喻[3]。饶素凤(2018)表示，我国房地产企业面临的财务风险问题日趋多样化，如果不能有效分析出我国房地产企业面对的财务风险类型，那么对整个房地产行业来说都是一种逆向发展[4]。吴玉凤（2018）认为，我国大部分房地产企业在财务风险防控问题上都存在风险管理能力差、人员流动大、以及资金税收风险过高等问题，究其原因，是在于这些房地产企业在运营的过程中融资能力差，加之很多房地产企业成立时间短，没有足够的相关人才帮助企业运营，企业在人才甄选方面做的也不到位，综合导致了这些房地产企业出现财务风险应对能力差的问题[5]。

本篇论文通过对公司的财务风险进行分析，从研究中恒公司的投资、筹资、营运能力入手，找出中恒公司财务存在的风险并根据财务管理相关知识找出相应解决对策，希望对中恒公司今后的发展工作有所帮助。

　　1财务风险分析与防范概述

　　1.1财务风险的概念与特征

1.1.1财务风险的概念

企业在日常工作中面临多种风险。企业的财务风险在财务水平上显现出来。财务风险与财务结构不完善和资金不足有关，导致企业的基本偿付能力丧失，投资者预期利润下降。从财务风险的定义上看，它可以分为狭义的财务风险和广义的财务风险。

第一种是狭义的财务风险，决策理论家们定义风险是由于各种原因，特别是企业债务能否因本金和利息而偿还的问题造成损失的不确定性。第二种是由损失的不确定性和利益的不确定性构成的普遍化的金融风险。这种见解虽然相信危险的不确定性，会给企业带来威胁，但也可能带来开发的机会。在一些书籍中，广义的财务风险是从公司的运营观点来定义的，特别是从公司的财务活动和生产过程中产生的多种生产过程的观点来定义的，由于这些不确定性，公司的实际收入可能会与预期不符。

1.1.2财务风险的特征

财务风险由资金筹措风险，投资风险，资本回收风险和收入分配风险四个方面构成。其主要特征是：一个是客观性，危险无处不在，只能通过各种技术手段应对和躲避危险。第二，总括性，即资金筹措，资金运用，资金积累和分配等财务活动和企业财务管理的各个方面都存在财务风险。第三，不确定性意味着在特定的情况下，在特定的时间内可能发生财务风险。第四种是收益和损失并存，即风险和收益成正比。风险越大收益就越高，否则风险越低收益就越低。

通过研究企业财务风险，找出存在风险的原因，建立和改善科学风险预防机制，合理避险，提高企业收益，减少不必要的损失，使企业更好地发展。

　　1.2财务风险分析的方法

财务风险分析的方法主要有比率分析法、趋势分析法、因素分析法、差额计算法、现金流量分析法[4]。

（1）比率分析法：比率是相对的数值，如果运用这种方法，就能将在某种条件下无法比较的指标转换成容易比较的指标，帮助分析的人掌握企业的财务状况。比率分析法的计算很简便，结果也很容易判断出来。考虑到房地产业的特殊性，我们在财务分析时要以负债比率、资产回转率等相关指标为中心进行分析[4]。

（2）趋势分析法：我们可以通过这种方法掌握指标变化的原因和特性，预测企业的未来发展。特别是房地产企业，应该了解应收账款和库存的变动情况[4]。

（3）因素分析法：一个经济指标由多种因素构成，要把这些综合指标分成各个因素，我们才能把握这个指标好、坏的原因[4]。

（4）差额计算法：这个计算方法是计算各个因素的实际数值减去基数得到的差额，从而确定每个因素对综合指标的影响[4]。

（5）现金流量分析法:我们通过对房地产企业现金流向的分析，掌握企业经营获得的现金利润和企业现金外流的主要方向、数量等。这是为了掌握这家房地产公司的盈利能力和还款能力[4]。

　　1.3财务风险分析与防范的意义

在企业正常经营中，总是存在着各种各样的风险。无论是制造企业还是生产企业，还是服务企业和施工生产企业，面对整个市场，参与到竞争中，都会有风险。在所有风险中，由企业自身的内部因素所引起的风险系数高低，必然会影响到风险水平。其中，企业的财务风险管理就有着非常重要的作用。

预防企业财务风险是现代企业财务管理的重要内容，是整个企业管理的重要部分。在市场经济环境下，企业领导，管理人员和财务负责人要改善对财务风险的认识，要注意可能产生的财务风险。减少各种不利因素造成的财务风险并精心管理。确保公司的最大利益，实现长期可持续的开发目标，使公司的财务管理更有条不紊，更有效。

　　2北京兆北中恒房地产有限公司财务风险分析

北京兆北中恒房地产有限公司（以下简称“中恒公司”）成立于2000年，注册资本为1800万元。员工人数约160人，2019年营业收入为42382.85万元。经营范围为房地产开发；销售商品房；自有房屋物业管理；销售装饰材料、金属材料、塑料制品、建筑材料、五金交电；房地产信息咨询等业务。

万科企业股份有限公司（以下简称“万科公司”）成立于1984年，注册资本为110.1亿元。员工人数约为104300人，公司的核心业务包括住宅开发、物业服务、租赁住宅等。作为率先成为全国第一个年销售额超过千亿的房地产公司，它的管理手段成熟，在房地产行业中处以领航地位。因此本文以万科作为可比公司，对中恒公司财务风险进行分析，从而发现中恒公司的发展缺陷。

　　2.1筹资风险分析

筹措风险是指，由于公司本身的因素和宏观市场环境的变化，企业筹集的资金不能满足该企业的资本周转，企业不能及时偿还本金和利息的风险。企业假设的风险程度，根据负债方式、到期日期和资金使用方式而有所不同。因此，要根据各种资金筹措方法，准确地测定风险程度，预防风险。

(1)北京兆北中恒房地产有限公司短期偿债能力分析

表2.1中恒公司与万科公司流动比率对比分析

　　图2.1中恒公司与万科公司流动比率对比分析

由折线图2.1可以看出，中恒公司2017年至2019年流动比率整体变化不大，2018年相较于2017年流动比率下降了0.01，2019年比2018年的流动比率增长了0.008，2019年中恒公司的流动比率是1.146。中恒公司流动比率平均值为1.144，万科公司平均值1.162依然低于万科公司。表示中恒公司资产的变现能力较弱，公司偿债能力不强。

表2.2中恒公司与万科公司速动比率对比分析

图2.2中恒公司与万科公司速动比率对比分析

由折线图2.2可以看出中恒公司速动比率的数值较低，连续三年的速动比率均比万科公司低。中恒公司的速动比率平均值为0.141，万科公司的速动比率平均值为0.469。根据速动比率更可以看出中恒公司资产的流动性不强，其偿还短期债务的能力很弱。

(2)北京兆北中恒房地产有限公司长期偿债能力分析

表2.3中恒公司与万科公司资产负债率对比分析

图2.3中恒公司与万科公司资产负债率对比分析

由折线图2.3可以看出，中恒公司2017年至2019年资产负债率变化不是很大，但仍然比同行业较高。资产负债率高即中恒公司的资产对负债的保障能力较弱，说明中恒公司偿还债务的能力在降低，偿还企业的长期借款压力较大，企业的发展能力在减弱。

表2.4中恒公司与万科公司产权比率对比分析

图2.4中恒公司与万科公司产权比率对比分析

由折线图2.4可以看出中恒公司2018年比2017年产权比率下降了34.46%，2019年相比2018年产权比率下降了44.03%。整体来看，中恒公司产权比率平均值为560.24%，万科公司的产权比率平均值为514.45%。产权比率较高，说明公司凭借信誉筹集社会资金所担负的一种债务比较多，长期偿债能力较弱，财务结构很不稳定。

　　2.2营运资金风险分析

所谓运营能力，是指企业经营的能力，即企业能够使用多种资产创造收益的能力。主要包括未收款的可回收和库存的流动性风险。

(1)北京兆北中恒房地产有限公司应收账款周转率分析

表2.5中恒公司与万科公司应收账款周转率及天数对比分析

图2.5.1中恒公司与万科公司应收账款周转率对比分析

由折线图2.5.1可知中恒公司2017年至2019年应收账款率总体呈现上升的趋势，2018年比2017年上升了17.27，2019年相比2018年上升了4.84。2019年同期对比，万科公司相较于中恒公司的应收账款周转率高出117.69。中恒公司应收账款周转率平均值为79.19，与万科公司三年应收账款周转率平均值为180.46相比差距较大。应收账款周转率相比较而言较低，表明公司收账速度慢，平均收账期长，坏账损失较多，资产流动速度较慢，偿债能力弱。

图2.5.2中恒公司与万科公司应收账款周转天数对比分析

由折线图2.5.2可以看出，中恒公司的应收账款周转天数较高。中恒公司应收账款周转率低从而导致应收账款周转天数多，周转天数越长，说明流动资金使用效率越低。

（2）北京兆北中恒房地产有限公司存货周转率分析

表2.6中恒公司与万科公司存货周转率及天数对比分析

图2.6.1中恒公司与万科公司存货周转率对比分析

由图2.6.1可以看出，中恒公司2017年至2019年存货周转率呈下降趋势，2018年的存货周转率比2017年下降了0.013，2019年比2018下降了0.043。中恒公司存货周转率三年平均为0.157，万科公司存货周转率三年平均为0.287，中恒公司存货周转率总体趋势与万科公司相比还是有一定差距的。存货周转率较低，表明中恒公司存货资产变现能力较弱，存货及占用在存货上的资金较多，资金周转速度较慢。

图2.6.2中恒公司与万科公司存货周转天数对比分析

由图2.6.2可以看出，中恒公司存货周转天数虽然逐年上升，相对同行业来说还是很高的。周转天数较多，说明存货变现的速度慢，存货管理工作的效率差，企业经营上还是存在着一些问题，存货周转率较低，说明库存积压的太多，企业库存周转率慢，企业销售能力弱。资金流动性不好，周转资本占库存的量较大。证明公司运营有问题，存在这一定的财务风险。

　　2.3投资风险分析

盈利能力是指公司能够在一定期限内获得收益的能力，利润率越高收益性越强。对经营者进行盈利分析，可以找出运营和管理上的问题。公司的收益性分析是对公司收益性的深层分析。这主要包括总资产收益率和总资产净利率等六个指标，通常使用总资产报酬率和总资产净利率，所以，中恒公司采用这两项计算企业效益。

(1)北京兆北中恒房地产有限公司总资产报酬率分析

表2.7中恒公司与万科公司总资产报酬率对比分析

图2.7中恒公司与万科公司总资产报酬率对比分析

由折线图2.7可以看出，中恒公司总资产报酬率2018年比2017年上升了0.07，2019年比2018年下降了0.13。万科公司总资产报酬率三年的平均值为5.85高于中恒公司平均值1.06，因此与万科公司相比还是有一些差距的。该指标较低，表明中恒公司投入产出的水平不高，企业的资产运营的较差，需要增强企业的盈利能力。

（2）北京兆北中恒房地产有限公司总资产净利率分析

表2.8中恒公司与万科公司总资产净利率对比分析

图2.8中恒公司与万科公司总资产净利率对比分析

由折线图2.8可以看出，中恒公司的总资产净利率总体是呈波动上升的趋势，2018年比2017年上升了0.17%，2019年比2018年下降了0.01%，基本没有变化。中恒公司的平均总资产净利率为0.74%与万科公司平均总资产净利率3.59%上相差还是很大的。表明中恒公司的资产运营出现了问题，成本费用的控制水平较低，体现出企业管理水平的较弱。

　　3北京兆北中恒房地产有限公司财务风险成因分析

　　3.1筹资方案不科学，引发筹资风险过高

资本的结构是通过多种渠道和方法筹集公司的资金的结果。不仅仅是筹款的费用，还有对偿还债务的能力也至关重要。通过以上分析表明中恒公司资金的来源主要是债务筹资，资产负债率虽然变化不明显，但逐年增加。而且中恒公司的产权比例不合理，三年平均值为560.24%，高于同行业的平均水平。中恒公司有较高的负债比例而且仍然在增长，不科学的筹资方案加上资金结构不合理、不稳定，所以才导致中恒公司的财务结构不稳定，财务风险增加。

在此基础上还分析了中恒公司筹资的渠道主要是通过银行借贷，所以中恒公司举债筹资过多。原因是银行借贷成本较低，而且在急需的情况下可以更快的筹到资金。由于贷款而产生的利息高，所以导致中恒公司收入少债务压力加剧。同时，中恒公司资金流动性较慢，离房地产平均水平相差较大，偿还能力较弱，承担了很大的偿还压力。然而受大环境影响，房地产整个经营状态并没有转好，中恒公司面临的新债务可能会增加，进而影响中恒公司的经济效益，导致财务风险增加。

　　3.2缺乏科学的存货管理策略，存货积压过多

中恒公司是房地产开发公司，在生产运营过程中会用到较多的建筑材料，因此需要大量购进建筑材料。由于仓库人员缺乏对建筑材料日常维护的基本知识，管理不当，没有根据原材料实施科学合理的保管，造成了建筑材料的变质、腐烂，也会对中恒公司发生不必要的损失。由于建筑材料数量巨大，所以也会引发财务风险，对中恒公司也是致命一击。

还有已经建成了的住房，但由于受房地产销售持续走低的整个大环境影响，销售不出去，但大量的资金，人力，物力已经投入到生产当中，实际也会对中恒公司资金的回收产生了影响。而且相较于一些上市房地产公司的销售策略来看，中恒公司的销售策略相对不成熟和完善，缺乏科学的存货销售策略，卖不出去商品房，对房地产公司来说也是尤为致命的。

　　3.3应收账款管理不当，引发坏账风险

由前文对中恒公司财务风险的分析可知，中恒公司应收账款周转率逐年下降，回收速度低于同行业的房地产的回收速度。说明中恒公司资金在回收时的风险上升，要加强管理。中恒公司应收账款周转率下降的原因可能是，企业为了维持目前经济低迷时期的销售水平，放宽了信用销售政策，不良负债的比率也很松弛。近些年，中恒公司受整个房地产大环境影响，中恒公司面临着产品滞销，库存积压多等风险。同时也说明中恒公司催收账款效率低，收账速度比较慢，使资产形成了坏账，计提的坏账损失逐年增加。这样就造成了中恒公司资金流动性较差，流动资产出现了不流动的现象，影响了中恒公司正常的生产经营。这就是在提醒中恒公司出现这一情况需要及时改变经营政策，应该对应收账款采取有效的回收方法，以此来提高中恒公司的应收账款周转率，降低中恒公司的营运资金风险。

　　4北京兆北中恒房地产有限公司财务风险的控制措施

　　4.1制定适当的筹资方案，降低筹资风险

根据资本结构理论，中恒公司在融资时要充分考虑到负债的费用和风险，加强资本结构的管理，优化资本的结构，调整中恒公司总负债占总资产的比例，按照自主开发的要求，拓宽筹资渠道。加强对中恒公司内部的资金管理，同时对中恒公司的资产与负债进行管理，使企业达到合理的资产负债率。

同时也要注意短期和长期负债的比例，应权衡收益和风险的大小，认真考虑取得的收益和风险能否成正比。在投资计划中考虑到中恒公司的商业住房建设项目和中恒公司的其他项目投资，同时也应该准备建筑材料的开发建设。所以要审时度势，适当的把发展重心放在资金回收期短的工程上。随着这次学习，我了解到中恒公司更适合采用与公司项目建立周期相一致的长期负债作为主要组成部分，作为短期负债的补充结构。

在中恒公司筹资的方式上，中恒公司总是把重心放在筹资债务上，银行贷款和股权融资较多。现在负债资金的筹措费用虽然不高，但风险很大。中恒公司应该选择合理的理财方法，多元化的企业筹资方式取代对银行的贷款，进而改变企业的资本结构，也可根据中恒公司的实际情况量身制定符合自身需求的筹资方案，有助于降低中恒公司的资产负债比率，降低筹资风险。

　　4.2改变存货管理策略，减少库存

中恒公司应该改变存货管理策略，建立正确的存货管理制度。随着中国高龄人口结构的到来，养老的问题在当今社会变得更为复杂。但随着人们生活水平的日益提高，旅行已成为平凡的生活方式。面对着处理中恒公司库存的问题，商业住房将为整个养老金体系带来巨大的好处。像投资建设一些在景区里具有旅游特色的酒店和日租房，就像乌镇的西栅。这样既带动了当地的经济，又普及了很多城市的历史，也能带动很多第三产业的发展，同样缓解了中恒公司库存多的问题。还可以和医养结合，建设医疗用地，也为未来的养老产业指明了方向，打造成养老，医疗一体化的住房。

另一种是房地产和公共福利投资相结合的项目，是乐家慈善所拥护的创新合作模式，通过合作的平台，为购房者提供由基金会提供房款一半的资助。这样既帮助老百姓安家落户，也帮助中恒公司解决了去库存的难题，帮助中恒公司实现“风险最小化，项目最优化”的经营理念。因此，中恒公司建立合理的存货管理制度是十分必要的，最大程度上减少存货给中恒公司带来的财务风险。

　　4.3加强应收账款管理，减少坏账风险

中恒公司如果长期存在着大量的应收账款，会造成中恒公司流动资金的减少和缺失，对中恒公司在偿还债务上存在着较大的财务风险，所以中恒公司要格外的注意企业的这一问题。中恒公司近三年来应收账款周转率与同行业相比较低，可见中恒公司势必要做出一些改变和应对的政策来强化资金的回笼速度，使得中恒公司有一定资金去发展新的项目和偿还所欠债务，以减少中恒公司在偿还债务方面的财务风险，降低了因为偿还不了债务而降低中恒公司信誉度的风险。

中恒公司还可以根据客户不同的信用状况和财务状况来制定不同的应收账款收款方式，加强应收账款的内部控制。对于信用状况和财务状况较好的企业，中恒公司可以使用较为宽松的收款方式。而对于那些信用较差的企业应使用更严格的条件，减少坏账风险，从而提高中恒公司的营运能力。

　　结论

虽然各行各业都会存在财务风险，但是企业可以通过自身的财务风险分析，有效的避免一些可控的问题。本文通过对财务风险分析基础理论入手，以北京兆北中恒房地产开发有限公司为例对其进行财务风险分析，通过对中恒公司2017-2019年相关指标的计算分析，从能力指标数据显示出该公司目前面临的主要问题并针对相应问题提出建议。

通过对中恒公司进行财务风险分析时，分别从筹资、投资、营运三个方面选取了代表性的财务指标来进行具体分析，发现中恒公司目前存在的财务风险成因；筹资方案不科学，引发筹资风险过高；缺乏科学的存货管理策略，库存积压过多；应收账款管理不当，引发坏账风险的问题并提出了解决的措施。

鉴于房地产业财务体系的复杂性，加上对财务风险的理解不是很清晰，所以对整个房地产业存在的财务风险分析不是那么准确，提出的控制措施也并不是那么的全面，希望在今后的学习中，不断进行完善。

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　　致谢

四年的大学生活转眼就要结束了，回想起刚刚踏入校园的情形，恍如昨日，转眼间就来到了和美丽的绿岛说再见的时候了。回望大学的匆匆时光，百感交集。时间就这么从指缝匆匆溜走了。

首先，我要感谢一下我的论文指导老师—王喜东老师。从论文的选题、设计、撰写直至论文的定稿都得到了王喜东老师的悉心指导，倾注了导师的很多心血。在整个论文的写作中，王老师对我耐心的指导并不厌其烦的为我解答了很多相关知识，竭尽全力的帮助，使我通过这次论文写作，学会了很多新的知识，巩固了学过的知识。

还要感谢这么多年来，所有教过我的老师们。不仅在学业上帮助了我，而且在其他许多方面都对我进行了谆谆教诲，给予了许多无私的帮助，使自己在各方面都有了长足的进步，尤其是老师渊博的学识、求实的态度都为我树立了榜样。

其次，我要感谢我的同学们和室友们陪我度过了美好的大学生活。感谢你们在进步的路上带给我许多的欢笑和感动。尤其感谢我的室友纪雪苗、胡晓月和贺昱熒，感谢你们这四年来对我的陪伴，在学业和生活上对我的帮助和鼓励，让我在这短短的大学时光中留下满满的美好回忆。聚是一团火，散是满天星，希望我们各自努力，顶峰相见!

我还想特别感谢含辛茹苦抚育我长大的父母亲与一路支持我的亲人们，感谢父母亲给予我宝贵的生命，同样感谢您们对我成长的默默付出，您们无私的奉献与爱是我前进道路上的不竭动力，是我应该用一生去感恩和报答的人，希望全天下所有的父母亲身体健康，快乐无忧!

最后，感谢疫情期间在前线默默奉献的英雄们，是他们的守护我才能够安心的完成论文。

大学四年的学习生涯即将结束，伤感之情无法言说。借此机会，我想表达我最诚挚的谢意和祝福。祝各位老师身体健康，工作顺利；祝同窗好友们前程似锦，胜友如云！愿春暖花开之时，山河无恙，人间皆安！