房产调控政策下保利地产财务风险识别

　　摘要：金融危机之后，我国于2009年开始对房地产开始进行宏观调控，制定了从紧缩型的调控政策转至扩张型的调控政策，对房地产的增长产生了极大的影响，但是调控的效果并不是很明显，反而会对房地产企业带来一定的财务风险。本文，以保利房地产有限公司为例，先概述了房产调控的总体目标和手段，然后运用z-score模型法和报表分析法的方法分析了房产调控政策下保利地产的财务风险，分析得出了问题，问题分别为负债过高，流动资产减少，财务管理不到位，针对上述问题，提出了三个解决的措施：改善企业财务管理能力，加强资金链管理，构建风险预警机制。用以降低公司未来面对的风险发生的可能性，从而确保企业长期稳定的发展｡本文的研究，可以为该公司以及同行业的其它企业作为参考，也可以为国家能更好的对房产企业进行调控作出参考。

　　关键词：房产调控；保利地产；财务风险

　　自1998年房地产市场化改革以来，房地产行业投资日渐活跃，住宅商品房市场也呈现量价齐升的态势。房地产上市企业经过十几年的发展，也逐渐成为了国民经济的重要组成部分。据国家统计局发布的最新统计数据显示，截止2018年底，房地产开发企业个数达9144个，其中内资企业达86379个。此外，据国家统计局公布的数据显示，房地产投资占2018年GDP百分比为13.6%。此外，房地产业对其他产业高联度使其对钢铁、水泥、家电、装修、旅游等多个领域都有着举足轻重的影响，现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济长远协调发展有着不同寻常的意义。另外一方面，房地产业在迅速发展的同时也呈现出了许多问题。第一，房价增长过快、过高，“北、上、广、深”等一线城市房价甚至达人均可支配收入的50倍，大量家庭的住房需求得不到满足。第二，投机现象严重，房屋空置率高。第三，房地产行业运作机制欠完善，缺乏良好的监督体制。基于此，我国XX不得不为了维护房地产市场的健康发展而做出了一系列的宏观调控。

　　财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能发生损失而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险无处不在、无时不在，房产调控政策广泛影响房地产企业财务风险，因此对其进行全面的研究具有一定的理论意义和现实意义。

　　理论意义：这篇文章全面的分析了保利地产在房产调控政策下受到的影响和影响它而通过的途径，在这个基础上从财务的的方面使评价财务风险的指标更加完善，在一定程度上扩充了财务风险评价理论。

　　现实意义：对房产调控背景下保利地产的财务风险进行研究，有利于房地产企业更明确自己目前所处的环境，进行适宜的投资决策，尽可能的规避风险；有助于XX在这个通货膨胀的背景下对关系到国民的生计的房地产市场更好的进行调控，使人们的基本的住房需求得到满足，保证房地产市场的有序健康发展。

　　拥有土地和持有土地产权的是国家，所以，国家调控房地产的最终目标是：给社会提供可以居住的房地产商品，促进社会生活更好更快的发展，使人们的环境质量和居住的水平上升，达成国家经济社会发展目标。这个总体的目标可以分成政治、经济、中长期、短期四种目标。

　　（1）政治目标和经济目标

　　政治目标指的是房地产业的社会稳定调控。这一目标包含两层意思。一是对于房子的商品属性和保障属性来说，XX有义务通过合适的手段改变房地产市场的住房供应结构。与此同时，XX应该在财政、税收、土地等给保障性住房的建设给予更好的帮助，在购买和租赁保障性住房这两个环节还需要制定有关的制度去阻止滥用权力购买房子这一行为。二是XX有必要实行相关的措施控制住宅的价格在社会能接受的价格之内。通过对国际惯例的了解，房价的收入比应该保持在4-8倍的区间。这个是每一级XX的职责，和为了避免社会出现巨大危机所做出的必须的选择，目标就是要使人们有房子住。在建设和谐社会的过程中，解决好民生问题作为房地产调控政策的重要政治目标，以保证房地产行业的可持续发展和社会的和谐稳定；房产调控政策的经济目标和政治目标不一样，实现政治目标可以不计算成本，但是要达到经济目标却需要计算成本和利润。这是因为生产经营房地产是一种经济活动，无论如何哪个经济活动都需要用最少的投入得到最多回报，以实现利润更多的回报。

　　（2）中长期目标和短期目标

　　中长期目标是使房地产经济提高、居民生活水平上升和发展国民的经济相互促进，相互协调。具体来说，要提高商品住宅产业化水平，实现房地产消费从单纯的数量追求到质量追求的转变；短期目标是使房子的价格更加平稳，这是房产调控政策的主要内容。我国的房子价格增长的速度非常快，已经超过了许多老百姓的可以承受的范围。对于这个状况，XX应该先使房子的价格提高的速度降低，接着使房子的价格回到合理的价格

　　我国在对房地产市场进行政策调控时，采用的手段多样，很多时候并不局限于某一种单独的手段，而是综合使用多种手段以达到调控目标。

　　（1）税收政策

　　2019年初发布的新国五条中对征收房产税的政策是很有标志性的一项税收政策，通过征收房产税来削弱投机这个行为的发展势头。从税收的角度来说，纳税人不仅是供给房地产的主体，也是需要房地产的主体。减少房地产供给者的税收、税率，会使销售房地产的成本增加或者减少，使房地产价格维持在相比较来说比较平稳的状态下来影响房地产的供给量变化。与此同时，通过调整需要房地产主体所需要缴纳的税的种类、税率和减免税，会增加或者减少取得房地产的成本，从而在价格和购买力水平不变的情况下，房地产需求量产生变化。在别的因素不变的状况下，税收负担的水平的变化会使供给房地产的数量和需要房地产的数量产生变化，从而达到对房地产市场的供需管理。

　　（2）货币政策

　　在房地产市场调控中，货币政策调控主要是通过信贷政策和利率政策来支持或限制房地产融资，以实现房地产市场的正常运行。对于货币政策对房地产经济的调控方向有三个：一是使货币发行量得到控制，来使供应货币与房地产发展相适应；二是使投资房地产的规模得到控制，防止投资发生膨胀;三是控制房地产信贷总规模，防止信贷膨胀。

　　最近几年，中央银行也正通过使金融机构的存款得到调整、贷款基准利率得到调整来使房价得到调整。一方面如果央行向下调整了储备金率，货币的供应量将会增加，增强金融流通性，此举会刺激房地产市场的投资，加大投入房地产项目和供给，从而拉低房价。其次是信贷传导比较明显的体现在由于很多购房者没有一次性付清房款的能力，需要进行贷款买房，那么银行的利率就会对购房的需求产生很大的影响。

　　许多专家学者认为，宽松的货币政策会让房价增长和投资房地产的人增多；相反，紧缩的货币政策会让房价下降和投资房地产的人减少。XX需要发布一系列措施来改善之前的贷款结构和扶持对象，信贷政策不断细化首付款比例、授信额度、风险溢价等方面，利率政策不停的将存贷款利率水平进行调整，从而可以增加或者减少房地产市场的供给和需求，让房地产市场更健康更持续的发展。然而，仅仅依靠货币政策来调控房地产市场，这个效果肯定是不明显的。还需要运用多种手段共同发力整治。

　　（3）土地政策

　　土地，作为房地产的重要组成部分，对于降低房价具有根本性、决定性作用。我国的土地按权属分为国有土地和集体土地两种。国有土地从2002年开始就实行招拍挂制度，这种制度使得XX能垄断在土地交易的过程中获得的巨额资金，开发商为确保自己的利润，在高昂的地价基础上，使房价进一步增加。同时，由于我国集体土地不能在市场上自由直接流转，没有和国有土地同价同条件竞价条件，造成一方面土地征收补偿过低，被征地农民的利益无法得到保障；另一方面使土地在国家和集体两次交易中增加土地成本。我国XX有较严重依赖土地财政的问题，影响了房价回归合理价格，不利于房地产市场正常有序运行。因此，土地政策手段就自然成为一种最直接、最现实的调节房地产市场的宏观调控政策。比如说，商品房用地和保障性住房用地比重，商业地产、物流工业地产、住宅地产、农业地产等多类土地用处的分类比重都是土地政策中需要侧重权衡的。

　　（4）财政政策

　　在房地产市场的发展速度与供求关系上，财政政策发挥着非常重要的作用，主要反映在财政收入政策和财政支出政策的调节和控制功能上。财政政策对房地产的影响一般情况下有三个方面：第一个是财政收入对它的投资，这对房地产市场调控起着非常重要的作用，具有集中性、社会性和大规模型等特点，对经济的影响大大超过其他支出杠杆。财政投资体现了国家的意志，所以一定会影响投资主体的行为，在使房地产市场某些方面平稳发展的时候，还间接限制了其它一些对经济结构优化不利的和稳定发展的房地产投资。房地产投资不仅要有利于经济效益，还要有利于社会效益。使房地产市场健康稳定发展的时候，还要支持普通住宅这种能让全社会受益的房地产所需要的基础设施的建设。第二是补贴财政，这个具有灵活性和政策性的特点，有弥补市场调节机制不好的作用。财政补贴是对因为一些房地产价格不合理，却很难马上全方面的调整价格的情形下而采取的主动利用价值的规律的行为。这个事实上是对不好的价值观进行改正，与此同时还可以降低由于调节价值规律而引起的经济震荡。对于房地产采取合适的财政补贴，促进经济更好更快的发展和人民生活水平更快提高。第三是对财政进行贴息，是XX为了实施使用资金的信用贷款原则，对于因为国家产业政策等原因而导致房地产企业出现偿还利息的困难或者因为XX对收入低的消费者支持的行为。财政贴息不仅能解决财政资金缺少的问题，还能使有限的资金更好的调节房地产市场结构，支持房地产市场的可持续发展。

　　在1992年的时候，保利地产成立了，是一家大型的国有房地产企业，同时又具备国家一级的房地产开发资质。在我国国有房地产企业中，保利地产居于首位，曾经连续四年，都获得了房地产品牌价值的第一名。在2009年的时候，保利地产的品牌价值就已经达到了90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。到了2006年7月份的时候，保利地产上市了，并且在2009年的时候，在所有的上市房地产公司中，保利地产的综合价值排名第一。在2010年的第一季度内，保利地产的总资产达到了1085.18亿元，并且这一季度内的资产就与2009年一年的内的总资产相比，增长了20.8%，此时，公司的负债总额是813.40亿元。在2009年的时候，实现营业收入是229.86亿元，同比增长48.11%；归属于母公司所有者的净利润为35.2亿元，同比增长 57.19%。由此可以看出，经理润的增长速度远远的超过了营业收入的增长速度，由此也可以看出企业的盈利能力是在不断增强的。并且于2009年保利地产对外界的投资金额为395亿元，销售金额为422亿元，非公开发行80亿元，净增银行贷59亿元，保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。保利地产于2002年完成了对股份制的改革，并且也优化了企业的发展战略，逐渐向着全国化方向发展。截止到2019年上半年为止，保利地产覆盖的城市有24个，全国范围内有81加控股子公司，业务的范围也在不断拓展，除了房地产开发以外，还涉及到了建筑设计、工程施工物业管理以及酒店经营等行业。在住宅开发中，保利地产也有属于自己的产品品牌，例如"康居"、"珍品"、"山水"、"尊享"的产品序列，在这些铲平中，包含了中高端洋房、公寓、别墅多种物业形态；除此之外，还包括很多的商用物业，例如写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等，由此可以看出，保利资产拥有很强的开发实力。

　　本文通过对保利地产2019年12月31日资产负债表、2019年度利润表、现金流量表进行单项指标分析，利用Z-score模型综合分析来评价其财务状况及财务风险。结合2015-2019年上半年房产调控政策，分析保利地产财务风险。

　　（1）Z-Score模型主要内容

　　爱德华·阿特曼（EdwardAltman）于1968年建立的著名的5变量Z-score模型，广泛运营于财务风险评价与研究领域，本文借鉴公开上市交易的制造业Z-score模型。

　　Z=1.2X1+1.4X2+3.3X3+0.6X4+0.999X5

　　X1=营运资本／资产总额，营运资本是流动资产超过流动负债的金额，营运资本的绝对值越大即流动资产超过流动负债的值越大，一段时间内偿还短期负债的能力越强。此外，也反应企业在一段时间内的变现能力和资本结构，如果一家企业的营运资本不断下降，可能表明企业短期内周转或资本结构出现严重问题。

　　X2=留存收益／资产总额，反映企业在一定时期内的盈利水平。对于上市企业来讲，留存收益是指扣除了利息和所得税后的净收入减去分配给股东后的余额。留存收益金额越大越说明公司可以用来投资或扩大再生产能力越强，用来偿还负债以及变现能力越强。

　　X3=息税前利润／资产总额，可以用来分析企业在不考虑税收和融资影响的前提下，企业总资产的生产能力的情况。该指标越大，表明一定时期内企业利用所有资产取得的回报越高。

　　X4=股东权益的市场价值总额／负债总额。这一指标主要用来分析企业的资本结构，即所有资产中所有者权益成分和负债成分的比例。该指标反映当企业出现资不抵债的前提下，所有的所有者权益对所有债务的保障程度。该比率越高，债务保障程度越高；反之，则相反。

　　X5=销售收入／资产总额，也被称之为总资产周转率，企业一段时期内的经营管理能力反映在该指标上，该指标比率越高，则反映企业在一定时期内利用全部资产创造的收入越高。

　　（2）Z-Score模型的判断准则

　　EdwardAltman对该模型的解释是：Z-score越小，企业破产可能性越大，Z-score小于1.8的企业很可面临破产危机。本文借鉴Z-Score模型评价企业财务风险，即：Z<1.8，财务风险大；1.8≤Z<2.99，财务风险适中；2.99<Z，财务风险小。

　　（3）Z-Score模型应用

　　其下数据均摘自给出的年度报表，对于资产负债表数据直接给出期初期末平均数。

　　X1=(流动资产-流动负债)/总资产=(326,933,033,423.086-176,974,025,028.83)/339,852,748,825.44=0.44

　　X2=留存收益/总资产=38,712,030,761.82/339,852,748,825.44=0.11

　　X3=息税前利润/总资产=20,303,047,205.02/339,852,748,825.44=0.06

　　X4=股权市场价/总负债=389,314,827,032.64/264,840,018,389.55=1.47

　　X5=销售额/总资产=109,056,497,066.48/339,852,748,825.44=0.32

　　保利地产Z-score模型具体参数如下：

　　Z=1.2*0.44+1.4*0.11+3.3*0.06+0.6*1.47+0.99*0.32=2.08

　　保利地产1.8≤Z≤2.99，说明财务风险是适中水平，财务状况较稳定。

　　某种层面上来讲，这也得益于2018年的各项房产调控政策。回顾2018年房产调控政策可以发现，2018年的房产调控政策呈现缓和态势，如表3-2。尽管2018年Z值表明保利地产2018年财务状况较稳定，但并不能充分说明保利地产的财务风险小，因此我们需要对保利地产的各项财务指标进行单独分析。

　　2018年8月9日 郑州房管局官方微博公开发布“在我市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。”的消息。 限购限贷政策

　　2018年9月30日 央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，这就是所谓央行“9·30”房贷新政。《通知》明确表示对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付。 限购限贷政策

　　2018年11月22日 下调个人住房公积金存款利率，其中，当年归集的个人住公积金存款利率维持0.35%不变；上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.25个百分点，由2.6%下调至2.35%。 利率政策

　　2018年11月22日 下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点4.5%下调至4.25%。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，由4%下调至3.75%。 利率政策

　　通过报表分析法，对2018年12月31日保利地资产负债表、2018年度利润表、现金流量表进行单项指标分析从而能评价保利地产的偿债能力、营运能力、发展能力、盈利能力、现金流量能力，反映房产调控政策下保利地产财务风险。

　　（1）偿债能力评价

　　1）短期偿债能力评价

　　为了提高数据对财务状况反映的公允性，本文取自资产负债表的数据均为期初期末平均数。

　　流动比率和速动比率反映的都是单位资产的流动性以及快速偿还到期负债的能力和水平。

　　流动比率=流动资产/流动负债=326,933,033,423.09/176,974,025,028.83×100%=1.85

　　速动比率=速动资产/流动负债=73,383,334,477.81/176,974,025,028.80×100%=0.41

　　近年来房地产上市企业的平均流动比率约为1.96，平均速动比率约为0.59，房地产行业参考的流动比率和速度比率分别为1.2和0.65。由上面数据可知保利地产的流动比率和速动比率均低于行业平均水平。

　　2015-2019年上半年，国家主要采取的是从紧的货币政策和财政政策，保利地产作为房地产行业的龙头企业首当其冲的受到了房产调控政策的全面影响，市场成交量减少、库存增加，增大了存货管理风险。此外，2018年底国家逐渐放宽房产调控政策刺激市场的需求和供给，保利地产也加大了工程建设的力度截止报表日，保利地产2018年全年实现房地产项目竣工面积1363万平方米，同比增长7.9%，截止18年12月31日存货金额高达267,192,101,934.69元，这些因素都是导致流动比率低，存货管理风险增加的原因。

　　2）长期偿债能力评价

　　为了提高数据对财务状况反映的公允性，本文取自资产负债表的数据均为期初期末平均数。

　　利息保障倍数是衡量企业支付负债利息能力的指标（用以衡量偿付借款利息的能力）。资产负债率是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标，反映在企业全部资产中属于负债比率。

　　利息保障倍数=息税前利润/利息费用=18,695,137,842.67/1,271,224,134.26=15.97

　　资产负债率=负债总额/资产总额×100%=264,840,018,389.55/339,852,748,825.44×100%=77.93%

　　通过数据可知，截止2018年12月31，保利地产的利息保障倍数为15.97远远大于1，表明保利地产长期债务安全性好、有充足的资金偿还长期债务。但是另外一方面，保利地产的资产负债率高达77.93%，所有资本中自有资本比率仅占到22.07%。这一比率远远高于房地产上市企业平均资产负债率70%。

　　2018年放松了各项政策，房地产环境好，保利地产利润增加，利息保障倍数高，资金充足，长期偿还债务风险降低。作为大型国有房地产企业保利地产投资工程量大、周期长，需要耗费资金大，所有资本中需要贷款的资金多，由于宽松的环境，保利地产加大了工程建设，截止报表日，贷款增多，负债大大增加。理论上讲，保利地产债权人会因此而承受债务不能收回的巨大风险，债券人会通过提高必要报酬率、一年多次付息、财产抵押等方式保障自己的权益，这些措施会加重企业资本成本、提高筹资风险。

　　2）营运能力评价

　　应收款项周转率，反映了企业应收账款周转速度及管理效率；总资产周转率反映了企业销售能力喝资产投资的效益。

　　应收账款周转率=销售收入/应收账款=100,706,010,631.17/36,472,093,249.41=2.76

　　总资产周转率=销售收入/总资产=100,706,010,631.17/339,852,748,825.44=0.30

　　保利地产的应收账款周转率为2.76，而房地产行业的平均应收账款周转为3.85，应收账款低于平均应收账款周转率，可以推测保利地产主要销售收入还是通过赊销形式实现的，延长了销售达成与所有房款回收之间的时间。另外，保利地产2018年平均存货周转率只有0.08，远远低于同行业平均水平。

　　2018年是逐渐宽松的房产政策环境。2018年全年处于调控手段逐步退出、政策环境整体渐趋宽松的过程中。2018年7月11日住建部明确提出“千方百计消化库存”，30多个城市随后陆续退出限购并要求增强个人住房贷款和房企合理融资需求的支持力度，10月份商品房销售大幅改善，销售情况如图3-1，这也就大大增加了其应收账款额度，应收账款周转率降低，增加了投资收回风险。同时另外一方面，保利地产2018年年平均存货周转率只有0.08，远远低于同行业平均水平，这一情况会导致过度占用资金，资金链条断裂风险不可小觑，因此，在销售收入水平不变的前提下保利地产应减少相应的存货储备，总资产周转率就会得到提升，同时保地产也该着手于加强存货效率管理。

　　3）发展能力评价

　　净资产增长率反映了企业资本规模的扩张速度，是衡量企业总量规模变动和成长状况的重要指标。营业利润增长率反映了企业营业利润的增减变动情况。

　　净资产增长率=(期末净资产-期初净资产)/期初净资产×100%=(80,872,284,944.53-69,153,175,927.24)/69,153,175,927.24×100%

　　=16.95%

　　营业利润增长率=(本期营业利润-上期营业利润)/上期营业利润×100%=(18,980,534,152.73-16,006,824,328.58)/16,006,824,328.58

　　×100%=18.58%

　　在2018年逐渐宽松的政策环境下，保利地产全面实现营业收入1，090.56亿元，较上年增长18.08%，就房地产业务板块而言，结转1，055.87亿元收入，同比增长18.25%，主要是由于本年竣工交楼面积同比增长。另外一方面总资产和净资产的收益率都达到16%，充分证明了房产调控政策对其的影响。但是由于在这个房产调控政策频繁变化的环境下，保利地产应加谨慎扩张，提防过速增长所带来的潜在财务风险。

　　4）盈利能力评价

　　营业净利率是企业销售的最终获利能力指标，反映了企业的获利能力。资产净利率，反映了企业利用全部资产的获利能力。

　　营业净利率=本期净利润/上期营业收入×100%=14,231,361,345.96/109,056,497,066.48×100%=13.05%

　　资产净利率=本期净利润/本年所有者权益平均余额×100%=19,031,823,070.76/75,012,730,435.89×100%=25.00%

　　由于2015年－2019年上半年房产调控政策大大压缩了房地产上市企业的利润空间。根据年度财务报告，2019年基本每股收益为1.14元/股，稀释每股收益为1.14元/股，同比18年增长了13.47%。保利地产2019年营业净利率为13.05%，比同行业平均净利率水平8略高，尽管房地产行业是被公认为高利润率行业，但调控政策压缩了它的利润空间，增加了它的营运风险。保利地产2019年资产净利为4%略低于同行业平均水平5%，通过对营业净利率和资产净利率进行比较，可以发现保利地产每一单元营业收入创造的净利要高于每一单元资产创造的净利，资产总体规模大但效率却比较低。保利地产该着手加强对资产效率的提高，同时要严格控制资产规模过速增长膨胀带来的风险。

　　5）现金流量评价

　　现金流量比率净资产收益率体现了自有资本获得净收益的能力。现金比率考察企业的变现能力。

　　现金流量比率=经营活动产生的现金流量净额/流动负债×100%=(-10,458,366,565.00)/176,974,025,028.83×100%=-5.91%

　　现金比率=(货币资金+交易性金融资产)/流动负债×100%=(73,822,482,456.80+0)/176,974,025,028.83×100%=41.71%

　　2015-2019年上半年我国实行紧缩的货币政策和财政政策，大大减少了保利地产的利润。分析现金流量指标可以发现保利地产2019年营业现金流量净额为负数，即2019年保利地产的经营活动现金流量流入小于其现金流量流出，除了现有货币资金和交易性金融资产能偿还一定程度流动负债外，经营活动现金流量净额对短期债务和长期债务的保障程度较低。这会使得保利地产时刻面临资金缺口、甚至导致资金断裂不能正常运转，因此这也是极易导致财务风险的环节。

　　4.1.1负债过高

　　保利地产的资产负债率虽然在2015-2018年房产调控政策下出现了小幅度的下降，但是整体来看，保利地产的资产负债率高达77.93%，所有资本中自有资本比率仅占到22.07%。这一比率远远高于房地产上市企业平均资产负债率70%。

　　在此情况下，保利地产集中于应付账款及银行长期借款的流动负债和非流动负债，对债务偿还的期限要求及金额要求较高。保利地产的债务结构失衡，短期负债偿还期限集中且金额巨大，而长期负债的给付对象集中且成本较高，这就会增大企业在特定利息背景下的支付压力，导致企业财务风险扩大。

　　4.1.2流动资产减少

　　保利地产在2015-2019年上半年的流动资产增长率低于总资产增长率，这导致企业流动性下降，企业的偿债能力受到影响.而流动资产的减少与企业过度投资新项目开发，导致在建工程等非流动资产的迅速增长，这与企业对资产的配置策略有关。这个问题的会影响保利地产的权益资本，导致企业权益资本收益率下降，并带动企业的财务杠杆增强，导致财务风险扩大。

　　4.1.3财务管理不到位

　　保利地产在财务管理方面存在理念落后和模式僵化的问题，尤其是资产管理存在较大漏洞，这对于企业财务风险的形成有着极大的影响。2015-2018年间，保利地产的固定资产内部控制体系及方法没有根本性调整和扩充，对固定资产的内部控制仍然集中在房屋建筑物、机械设备、电子设备及其他设备的传统内部控制方案上。例如，对各项固定资产的内部控制以资产维修、闲置、转移为主，其控制方法仍采取传统的部门申请制度，缺乏主动的固定资产内部控制机制。对于固定资产的出租、出售等机制建设落后，固定资产的出租情况较少，出售盈利普遍较低，这说明保利地产固定资产内部控制的效率在其迅速发展的今天存在明显漏洞

　　4.21改善企业财务管理能力

　　保利地产需要加强对成本费用的内部控制，一方面降低不必要的开支，提升企业息税前利润总额;另一方面，保利地产需要将税收筹划纳入到企业财务管理体系中，结合所得税和增值税的税法规定，从税基、税率、纳税身份等不同角度进行合理避税和节税，降低税务支出，进而增加企业的税后净利润。

　　在此基础上实施覆盖开发投资、工程建设、后期运营、物业管理等的全面动态成本控制方案，降低成本的同时为项目性价比的提升创造条件，也为企业营销优化创造条件。

　　4.22加强资金链管理

　　加强保利地产的资金链管理，尤其需要注重优化保利地产的融资、投资与其它资金活动的全流程管理。一方面，注重开发多元化的融资渠道，目前集团过度依赖对银行的借款，在我国房地产行业调控政策和银行房贷荒的影响下，保利地产必须开通更多的筹资渠道，更好的向股市、股东、债券市场等进行低成本筹资，分散债务偿还期限来降低偿债风险并提升企业筹资能力;另一方面，必须注重理性投资，全面结合企业自身财务能力，正确的衡量投资风险、成本及收益后再做出投资决定。这对于我国房地产企业的资金使用效力改善和企业财务风险控制非常重要。

　　4.23构建风险预警机制

　　企业财务预警机制建立在量化的财务风险指标基础上，以财务风险指标的临界值为准，对企业财务数据进行自动核算和分析，根据指标结果与临界值的关系对企业提示财务风险程度及应对方案。因此，企业借助于有效的量化财务预警机制，能够迅速的实现对财务风险的动态化监测，并且以此为基础提升企业财务风险管理的针对性、及时性和有效性。保利地产应该在明确财务预警机制的应用价值后，在会计电算化系统中建立财务风险指标分析为主的财务预警机制，对不同财务活动相关的财务风险建立不同的风险管理方案。例如，对于投资活动相关的财务风险应该引入机会成本等，更好的分析投资成本及收益，加强投资决策可行性降低相关风险。对于筹资活动相关的财务风险则需要企业从加强自身财务管理、提高企业信用、加强与商业银行沟通能力、加强与其他企业之间的资金融通等着手，拓宽筹资渠道降低筹资成本，进而合理控制相关财务风险。

　　在现阶段，房地产业作为我国经济的重要支撑点之一，它的地位在当今经济社会中起到重要作用，甚至出现过度繁荣的局面。且由于房地产业受多重因素影响，多数房地产企业承担着中长期财务风险。不管在任何情况下，财务风险都是众多房地产企业生存发展中迫切需要解决的问题。因此，对国房地产业的财务风险，特别是行业领导者——保利地产，进行研究有着非常重要的理论意义和现实意义。

　　本文采用定量与定性相结合的分析方法，其中定性分析主要从利率、政策等宏观因素对财务风险的影响展开，定量分析主要是将功效系数法和财务指标分析法结合使用识别保利财务风险，通过并得出了下列成果：通过Z-score模型和报表分析法分析企业的财务风险并且从更加全面的角度上分析了我国的房产调控对保利地产财务的影响并发现保利地产和房地产行业一样随着政策周期有着明显的波动，需适时关注房产环境的不断变化；接着再通过对保利地产财务风险分析出的问题提出相关对策，提出了三项具体措施，从而试图对我国其他房地产企业有些许启发作用。

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