浅谈东营市房地产市场发展与控制

　　房地产业关乎我国国计民生的重大产业，也是国家的支柱产业之一，其公共的属性决定了XX必须发挥干预、管理和调控的职能来进行调控，以保证行业在正确、健康、各谐的轨道之上，否则将对国民经济、金融体系以及普通百姓的生活产生极大的影响。中国的房地产市场不是一个完全竞争的市场是在不断的博弈调控中发展和成熟的。

　　近几年来，东营房地产市场走势现状是，市场需求持续旺盛，供求关系基本平衡，金融对房地产市场的支持得到继续发挥等。要保持东营市房地产市场持续发展，XX方面就要在总量控制、结构控制、价格控制、信息引导方面采取相应措施，企业方面要作到投资决策理性化、经营管理科学化、市场行业规范化、发展战略长期化。

　　东营市是黄河入海的地方，黄河三角洲的中心城市。全市辖区包括东营区、河口区、广饶县、利津县、犀利县，行政区面积8053平方公里，人口180万。东营市中心城分东城和西城，面积49.83平方公里，人口60万。

　　东城是东营市委和东营市人民XX驻地，环境优美，空间大，绿化率高。随着近几年的发展，东城居住环境大大提高，商业配套也逐渐完善，两大开发板块清风湖板块和东城百大板块也已形成，同时东城开发区随着阳光100的入驻，也逐渐形成居住板块如阳光100·城市丽园，景港房地产开发公司即将兴建的奥林匹克花园等。

　　西城是胜利油田管理局和东营区XX驻地，又被称为油田“基地”，基础配套设施完善，生活便利，以济南路为中心聚集了银座购物广场、振华商厦、百货大楼、商业大厦、供销商场、三联等大型购物商场，及无数的星罗棋布的小商品市场和各式店铺等充分满足了西城居民生活需求。西城由于土地储备有限，新开发楼盘较少主要集中在北部胜华板块、东部东赵开发区、南部胜利机械厂和胜利工业园板块等。

　　首先，东营市中心城市规划区范围为西至史口镇郝家乡行政区界，东至菜州路，北至东营区行政区北界，南至南二路南2公里，包括东营机场、辛安水库、广北水库、广南水库、广利港等规划控制区域，面积523.5平方公里。现在东营市城市规模已达到中心城市用地58平方公里，东城20平方公里，西城38平方公里。东城与西城相隔20公里左右，连接两城之间的主干道为黄河路和青岛路，而现在东城与西城之间的黄河路和青岛路上，建筑物稀疏。但是为了加快东西两城的对接速度，东营市XXXX把区委区XX建设在了黄河路的中段，并且已经投入使用，也就是说，两城之间，围绕着区委区XX有大量的土地可供开发利用。其次，现在已经驻东营市场的开发商有大量的土地储备。东城这种现象更为普遍，位于胜利大街与大渡河路交汇处的科达远鉴等，都有相应的土地储备，而且都已在油城有了相当的知名度。

　　对东营地区的高端客户，近年来东营房地产市场别墅、洋楼也纷纷在东营市场亮相。东营市别墅区的比例远远高于其他城市。由于西城土地开发已趋饱和，别墅小区集中分布在东城，这些楼盘一般绿化面积都非常的高，区内景观也非常的丰富，社区配套完善，附加值增加，大大提升了楼盘的性价比，虽然这一类楼房的价格一般每平方米在4000元以上，但还是受到广大高端客户的喜欢。而且东城人口密度小，环境好，成为有钱人居住的首选之地。许多比较规模的小区里，也规划了部分别墅。现在东莞市别墅区开发面积约占东营市房屋开发总面积二十分之目前销售情况良好。

　　东营市是人均收入和人均消费山东省最高的城市，两区三县180万的人口，有着600多亿的存款，一人有2到3套住房的现象非常普遍。购房者更加务实，一是离工作单位近；二是周边有学校，有超市，在他们眼里，这样的房子多花几个钱也值得。所以现在西城地段的房子价格每平方米比东城贵了近1000元，仍然供不应求。

　　售价低租价高的现象，并不代表东营市民缺房住，由于东营市安居工程和胜利油田经济适用房的陆续交付使用，大量的原行政事业单位住房和油田住房进入二手房租赁、买卖市场。租金居高不下的原因主要有两个：一是一人有2到3套住房的现象非常普遍。对于房主来说，租金收入可有可无。二是租赁的对象，租房者多为外地来东营投资做生意人员，继续要房子居住又不想在油城定居，因此房子卖的再便宜对他们也没有吸引力，租套房子有个暂时的落脚点才是主要的目的。

　　东营市的经济适用房与其他城市的经济适用房不同。东营市的经济适用房有两部分组成，一部分是市直行政事业单位和地方企业，另一部分是胜利油田职工住房。市直行政单位和地方企业的经济适用房又叫“安居工程”，大部分布在东城，地方经济适用房全部为多层，房价一般在900元/m2—1500元/m2之间。根据人员编制，凡建设经济适用房的行政单位和企业员工，均有资格购买经济适用房。据统计，东城经济适用房大约有12000户左右，保证了行政事业单位和地方企业职工每人至少一套住房。胜利油田经济适用房主要分布在西城和东西城交界处。比较大的新建代表项目有位于青岛路和太行山路交界处的锦绣家园，位置优越，不对外出售，专为油田内部职工开发建设。东莞市XX安居工程和胜利油田经济适用房的大量开发建设，对开发商形成了很大的冲击，加大了房地产市场的供应总量，以价格低、位置优越的绝对优势分流了部分客户市场。

　　现阶段的东营市房地产市场，东营市民住房条件普遍汉好，急于买房者占少数，而客户来源主要是胜利油田的无房户、企业员工、外来做生意人员等。他们收入相对稳定却不富贵，100平米—120平米小面积大户型的住房是他们最大的需求。

　　近几年来，东营房地产市场承接稳健发展的态势，在房地产开发投资、商品房销售、存量房交易、住房贷款等方面，均出现了较大幅度的增长。

　　1、市场需求持续旺盛，供求关系基本平衡

　　2005年，东营新建商品房批准预售面积为208.78万平方米，商品房预售登记面积248.54万平方米，与去年同期增长20.3%，供求比为1：1.1g，需求略大于供给，供求关系总体上是平衡的。这一状况是2003年以来延续的第三年，表明房地产市场需求持续旺盛，需求拉动因素仍是东营房地产业发展的强劲动力。

　　2、存量房交易兴旺，成交量增副较大

　　2005年，东营存量房屋买卖面积为47.13万平方米，同比增长41.2%，与增长房买卖面积之比为0.23：1。存量房买卖的增幅高于增量房买卖的增幅，表明向着市场交易主体的方向又迈进了一步，市场的成熟度继续提高。

　　3、商品住宅消费结构平稳，带动供给结构进一步改善

　　2005年，在东营商品房预售面积208.78万平方米中，住宅面积159.06万平方米，占76.2%。个人购房继续占主导地位，消费对象结构稳定。2005年，商品住宅预售登记中属个人购买的19346套，占总套数的95.1%。销售的房价结构也进一步趋向合理，在登记预售的商品房中，均价在1978.3元，房价结构与居民住房消费结构基本相符。

　　4、商品房空置面积降幅较大，房地产市场呈现稳健态势。由于市场需求旺盛，原有的空置商品房迅速得到消化。继前两年空置房面积持续下降的势头，2005年，全市空置一年以上的商品房面积为23.56万平方米，同比减少42.2%，其中住宅15.2万平方米，同比减少32.5%。不少房地产开发商手头已无视房可卖，以致一旦新楼盘开卖，出现排队购买现象。这是东营房地产市场稳健发展的重要标志。

　　为进一步改进和加强房地产市场调控，巩固和扩大调控效果，根据《山东省人民XX办公厅关于贯彻国办发【2011】1号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》（鲁政办发【2011】5号）精神，经市XX同意，现就有关问题通知如下：

　　今后一段时期，我市房地产市场调控工作，要深入贯彻落实科学发展观，以解决城镇居民基本居住问题、不断改善居民住房条件为出发点，适应实施黄蓝两大国家战略需要，加快推进保障性安居工程建设，综合运用税收、信贷、土地、市场监管等手段，切实遏制房价过高、过快增长，促进房地产市场规范平稳健康发展。原则上，2011年新建住房价格同比涨幅低于当年当地城市人均可支配收入和经济增长涨幅。

　　2011年，全市计划建设供应保障性住房9649套，其中经济适用住房430套，廉租住房374套，公共租凭住房1560套，限价商品住房2100套，棚户区改造4615户，新增租赁补贴570户。市住房城乡建设部门要加大对保障性安居工程建设的指导督查力度，实行旬报表、月调度、季总结制度，严格落实各项目标任务。严格执行有关规定，从住房公积金增值净收益、土地出让净收益中提取不低于10%的比例，专项用于廉租房和公共租凭住房建设。市财政、审计部门要加大对保障性安居工程建设资金的监管、审计力度，并会同住房城乡建设、国土资源部门对各县区住房保障建设资金进行检查，重点检查各县区年度计划执行情况、建设资金提及使用情况、土地和财税政策落实情况以及工程质量、进度等。要引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，认真落实在普通商品住房建设项目中按一定比例配建保障性住房制度。

　　认真落实调整后的个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。加强对土地增值税征管情况的监督检查，对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。强化个人住房贷款监管，严格执行差别化信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，督促建立风险控制机制，严肃处理违规贷款行为。公积金管理机构要严格落实调整后的住房公积金贷款政策，进一步规范住房公积金贷款行为。

　　认真落实保障性住房、棚房区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。2011年的商品房用地供应计划总量，原则上不得低于前2年年均实际供应量。完善土地供应方式，加强住房建设管理，根据城市总体规划编制住房建设规划和年度计划，年度建设用地计划要与住房建设计划相衔接。实行房地产开发项目建设条件意见书制度，作为土地出让和开发建设的依据，对住房建设数量、套型面积等条件和保障性住房的配建比例、数量、套型面积等提出要求。大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品房用地，调整住房供应结构。房价过高的县区，要进一步增加限价商品住房用地计划供应量。加强对土地市场准入资格和资金来源的审查，未取得房地产开发资质和相应资质等级的单位和个人，不得参加土地竞买。单位和个人在参加土地竞买时，必须说明资金来源。依法查处违法违规用地行为，对擅自改变保障性住房用地性质的行为要坚决纠正和严肃查处；对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上的罚款。依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

　　整顿规范房地产市场秩序，加强对房地产市场的全过程监管，重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设或预售的违法违规行为。实行商品房预售管理服务告知书制度，加强对商品房销售市场的监督检查，确保商品房销售市场规范、合法、有序。严格执行新建商品房买卖合同网上签约及备案管理制度，制定并落实网签商品房合同撤销和信息变更的管理办法，抑制房地产市场投机行为。加强商品房预售资金监管，年内制定出台预售资金监管办法，确保预售资金用于工程项目建设，维护购房人的合法权益。认真贯彻住房城乡建设部等三部委《房地产经纪管理办法》，加强对房地产经纪机构和人员的管理和培训，规范经纪服务行为。实施存量房交易和资金监管，保障房屋交易安全，维护房地产市场交易秩序。各县区、市属经济开发区要加快房地产市场信息系统建设，并实现与市级平台联网，全面实现房产档案管理数字化。地税、住房公积金管理部门及各金融机构要与同级住房城乡建设部门，建立信息共享机制，加强个人住房信息查询利用，确保房地产税收、差别化信贷等有关政策的有效执行。认真落实《商品房屋租赁管理办法》，完善房屋租赁网上备案制度，规范住房租赁市场。

　　各县区、市属经济开发区、市直有关部门单位、有关企业要认真落实房地产市场调控的各项政策措施，确保保障性住房土地供应、资金供应、保障性住房建设管理、年度新建商品住房价格控制以及个人住房信息系统建设、市县信息系统联网等目标任务的完成，确保有关税收、信贷政策和房地产市场监管的各项措施执行到位。市住房城乡建设等部门要加强对县区、市属经济开发区及有关部门的督促和检查。对未完成工作目标任务、工作落实不力、建设管理滞后的，市监察、住房城乡建设部门会同有关部门按照有关规定对相关负责人进行约谈，问题突出的市XX将进行问责。

　　住房城乡建设主管部门要建立完善房地产市场信息发布制度，定期向社会公布市场相关信息，提高商品住房交易透明度。新闻媒体要科学、准确、深入解读国家和省、市的政策措施，加大对稳定房价和住房保障工作的宣传力度，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

　　东营市房地产调控必将会变为常态，因为调控政策一旦松动将会招致房价的大幅反弹。因此，释放的循环还将继续东营房产调控限购令或许还缺乏时机，但山东半岛蓝色经济区跟黄河三角洲高效生态经济区的双重身份，必然引起业内的重视。从各方面来看，房价下行的空间相对较小，而在大环境调控政策的影响下，房地产经济将会平稳向上发展。

　　东营作为一个三线城市，2009年到2010年短短的两年时间里，新建商品房价格一路攀升，截止到2011年1月1日，中心城区新建商品房均价已经突破5000元大关，其房价堪比南方某些二线城市，2010年1-6月份是东营房价上涨幅度比较大的一人阶段。但是2010年下半年之后东营房价涨势开始放缓，特别是第四季度，东营房价上涨幅度大幅下降，截止到2010年11月份，东营房价与2009年同期相比上涨了3.3%，涨幅比10月份回落0.5个百分点。在全省17个城市中，东营房价涨幅位居第15位。

　　虽然东营房价现在已经处于一个比较高的区位，但是相对于省内其他城市来说，房价还是处于一个比较理性的阶段。而济南、青岛属于全国房价重点监测城市，在全国限购的大背景下，两地“限购”似乎已成必然。而东营“限购”还缺乏时机。

　　受大环境的影响，东营房地产市场曾经短时期的出现市场低廉的情况，但是由于土地成本、建筑原材料价格一直持续上涨，各种行政类的收费和税收增多使开发成本加大，这就使得房价的总成本一直保持着上涨的趋势。受建筑成本上涨的制约，短时期内房价是不可能下降的。也就是说东营的房价在短时间之内不但不会降价，而且还稳中有升。

　　随着近几年房地产市场发展的完善和成熟，人们的购房观念和意识也得到了加强。在选购房屋的同时少了以往的盲目，更多了理智和成熟，同时，人们在很大程度上会更加重视房屋的品质和配套，购房不再单单为了满足有无的问题，百是为了满足生活质量的提高，追求精神方面的享受，这对新的小和楼盘的配套以及后期管理等的要求将会进一步的提高。这就会使得开发商会更加重视项目的后期建设和管理，从而会带动整个房地产市场更加有序的发展。

　　总之，房地产市场竞争依旧激烈，面对激烈的竞争，开发商必须有创新意识，通过各方面的调整和搭配来增加楼盘的性价比，从而吸引消费者的眼球，增强其购买欲，占领最大市场。

　　[1]中国东营房地产行业投资策略分析及竞争战略研究咨询报告.出版时间：2011年3月

　　[2]武银燕.浅析房地产营销策划及策略<U>.中国有色建设,2008

　　[3]樊媛媛.房地产营销策略问题及对策探析[J].财富前沿,2009

　　[4]王进.电视媒体口碑营销的功能[N].电视研究,2009

　　[5]郎咸平.聊天式新闻评论节目《财经郎眼》.2010

　　在毕业设计和论文撰写期间，从选题、方法和思路、确定到布局到完成……老师都进行了认真的指导，审查和修改。但是本人由于工作限制原因，并没能全心全力的去完成我大学最后的一份作品，我个感觉非常遗憾。现在毕业设计能得顺利地完成，完全是因为老师倾注了心血与关心。所以我必须要感谢在我学习和生活上给过我帮助的老师和同学们，他们都在我的学业中给予了莫大的支持和帮助。有幸认识你们是我的莫大幸运。最后，还要感谢我的父母，他们多年的默默支持一直是我学习和生活的最大动力。不论我遇到多大的困难和挫折，他的默默支持一直是我学习和生活的最大动力。不论我遇到多大的困难和挫折，他们始终陪伴着我，并且坚定支持和鼓励我。衷心地感谢所有曾经帮助过我的人！