房地产企业融资风险分析与防范——以保利房地产企业为例

摘 要

改革开放以来，我国经济繁荣昌盛，国民经济也不断健康发展，房地产业也随之成为国民经济中的重要支柱产业，房地产作为资金密集型行业，需要大量的资金支持，融资自然而然的变成了重要的环节，融资风险问题也变得日益突出，潜在的融资风险问题对房地产项目的开展形成很大的阻碍，从而影响国民经济持续健康稳定发展。

本文遵循以提出问题、分析问题、解决问题为主线，以案例研宄的方式，分析房地产企业融资风险的问题与应对策略，先对房地产风险理论以及识别和评价的方法进行简要的介绍，并对我国房地产总体行业现状和风险进行分析，建立风险树对可能出现的融资风险进行筛选，最后运用案例分析的方法以我国房地产代表之一的保利房地产作为主要研究对象进行深入研究，在已有的研究基础上，希望能通过融资风险的相关理论，根据其财务状况对其融资上可能出现的风险进行分析，得出融资风险分析提出相应的防范措施。

关键词：房地产企业 融资 风险分析 防范措施

绪论

1.1.1研究背景

当今的房地产业已经不是人们口中所说的“衣食住行”的一部分，它对我国国民经济的发展以及GDP的推动有着重要作用，然而保障人民的住房安稳，让人民群众有房可居才是房地产业最核心的出发点。从1998年中国住房制度改革后，房价不断快速上涨。2008年X次贷危机之后引起房地产业资金急剧缩减，市场前景回落。因此，我国实行宽松的财政政策和稳健的货币政策，直到2009年下半年，我国房地产成交量才出现大幅上涨。房地产业的蒸蒸日上，在GDP中占比不断提高，伴随其的风险也不容小觑，XX开始不断干预房地产市场，导致市场不断波动，但每一次下滑都伴随着大程度的反弹，这也使得房价高居不下，没有得到很好控制，并在2016年达到了房价的高峰期。2017年开始XX加强了宏观调控，力度不断加大，房地产风险日益显现。

由于其自身特性房地产企业融资风险普遍较高。通常一个房地产项目时间跨度长、规模又庞大、相关价值又极高，所以必然需要大量的资金来做支撑。如果缺乏资金，房地产企业的发展必然受阻，所以项目融资环节是房地产企业开展管理工作关键一环。但是目前，我国房地产企业在运用资金的结构以及风险的防范上还存在一定问题，在融资上承担着一定风险，这不利于房地产项目的开展，也会破坏房地产行业的有序和可持续发展线路；为维持房地产企业的核心竞争力，控制融资带来的风险显得尤为重要，同时要充分做好风险识别和风险评价的工作，这是为风险能够顺利地得到控制奠定基础。

1.1.2研究意义

本文的研究意义有以下两个方面

(1)理论意义

为学术界研究融资风险提供案例。在风险控制的研究中，大多数学者基于行业整体数据，采用实证的方法对融资风险的某些要素进行法系，这样做的好处是能够从行业的整体性上找到一些共性问题，但是缺点也显而易见，就是忽视了每个企业的不同情况，没有结合具体企业来分析论证。本文采用案例分析的方法，以保利房地产企业为案例对象，更加具体的通过个案来深入地研究其融资风险和应对策略，为我国学术界研究企业融资风险控制提供了一个现实案例。为其他房地产企业的融资风险提供理论支持。保利房地产企业作为中国房地产行业发展比较快的上市企业，在各方面的经营管理已经有一定的基础，在融资手段和风险管理上有着相对完善的政策和规范，具有代表性。因此，本文在前人的基础上，尝试性地对其进行案例分析，以求为房地产行业其他中小企业的相关研究提供借鉴。

（2）实践意义

对企业而言，融资是开展管理工作的重要环节，对企业的战略实施和未来发展有重要的影响。对企业可能存在的融资风险进行识别，找出合理地应对策略，有效规避融资风险，选择适合企业发展的融资模式，才是正确进行风险控制的有效途径。本文以一个具体的企业案例为出发点，运用一定的方法，试图找出保利房地产企业自身的优势与不足，并以此作为一个对照，优势继续发扬，不足加紧弥补。

对同行业准备实施融资风险控制的企业有一定借鉴作用。我国房地产行业在国民经济中地位突出，就其高度综合性和高度关联性的特点，行业间各个企业之间经验也可以互相吸取。因此，希望通过对该案例企业的研究，可以发现房地产企业在应对融资风险时，能够起到一定的借鉴作用。

　　1.2国内外研究综述

1.2.1国内房地产融资风险研究：

刘小波[1]（2015）以S公司为研究对象通过分析其2011-2014年的财务报表，基于风险管理的相关理论，按照“风险识别、风险评价、风险控制”的流程，对该公司产生融资风险的内部和外部因素进行了识别，并通过定量分析对融资风险进行了评价，并根据融资风险产生的原因及规模大小，给出了相对应的融资风险控制措施。

钱楠[2]（2018），结合当前社会热点，对房地产企业的发展的重点环节——融资环节进行风险研究，选取了z模型进行检验，分析其结果成因，并提出相应的优化措施。

李晓露[3]（2014）通过M&M理论、权衡理论、优序理论等，对X房地产公司的融资风险控制问题进行深入探析与研究。

吕冰[4]（2014）以H公司为例，采用文献法、案例分析法以及理论联系实际的方法对房地产企业在融资风险中存在的相关问题进行必要的探讨和分析。

王胜男[5]（2013）采用文献分析、统计分析法、案例与理论相结合分析法，以房地产融资风险及控制理论为出发点，运用财务杠杆系数法、模糊综合评估模型，对J房地产公司融资风险进行识别和度量

1.2.2国外房地产融资风险研究：

Arcbahmul[6]（2008)在与其他融资模式比较后，发现了房地产信托融资有其自身优势：直接获取证券资产、获取股权、融入现金资产等

Kevenides[7](2002)站在社会发展的各个角度，从人口、环境、政治、利率、流动性、通货膨胀、风险管理等因素上分析了房地产企业的融资风险来源

Stiflitz and Weiss(1981)[8]从信息不对称的角度，分析企业的融资风险，认为道德风险与逆向选择是企业融资时不可回避的两个因素

2.房地产融资风险的理论基础

2.1风险的含义

风险指在个人或者组织在完成既定的目标的过程中由于受各种因素的干扰可能出现的不良后果，简而言之，就是一个事情可能出现的不良后果。对于企业，风险是指在企业在开展项目的过程中，对企业项目既定目标收益有负面影响的因素；对于企业融资，没有排除或者控制好风险因素，将给企业带来重大亏损。总的来说，风险的特点如下：

（１）客观性。企业经营者必须清楚风险的客观存在性，任何企业的经营活动都会存在风险，企业经营者只能通过一些手段和措施，降低风险发生的可能性或者减少风险的严重性。

（２）不确定性。风险的存在是多样的，是难以回避的。它能以任何形式存在，对于企业管理者而言，分析出风险并实施措施预防是一大难题。

（３）相对性。通常来说，风险会因其行业或者所处的阶段不同而各不相同，并不是难以抓摸的。对于具体的某一个风险，我们可以将它代入某一个主体中，使用一些相关技术进行分析，总结出方法和经验。

（４）可预测性和可控性。风险的最大研究价值也在于这里，可以通过相关资料并运用一些现有的研究方法去预测其发生的概率及衡量其程度，并对此实施相关规避风险的方法。

（５）潜在性。风险还存在隐秘性，如果深究发现风险，等风险浮上水面时，可能已经是一发不可收拾的局面。

综上所述，虽然风险是必定存在的，但是可以通过结合现有的资料和研究方法对其进行规避。在如今有许多规避风险的良好方，都是可以借鉴的。

　　2.2房地产融资定义及其特点

房地产融资指在房地产项目的开展过程中，房地产企业为使房地产项目顺利开展而进行资金融通行为的过程就是房地产融资的主要内容，通俗而言，就是在房地产企业项目开展的过程中，资金筹集、资金融通与结算的行为。相比于其他行业，房地产行业有着一定的共性，这些共性同事也是鲜明而且特殊的，下面对房地产企业融资的一些固有特性进行整理：

融资规模大。在房地产项目开发的过程中，房地产企业从拿地，到开发、建设以及到后期的管理都需要大量的资金，而在当今国家房宏观调控影响下，融资资金比较分散，这与房地产的资金需求形成了矛盾，再者我国金融市场如今还不够完善，在房地产开发过程中还会出现很多额外费用，从而给我国房地产企业带来了很多资金风险因素。资金回收周期长。房地产从开展到竣工需要耗费大量的时间，短则一年，长则三年或许以上都是正常现象，并且在过程中面临着巨额的税费，这也使得融资资金的回流速度减慢。融资具有区域性。由于每个区域的经济发展状况各不相同，这使得房地产业的发展程度在每个区域的发展也各不相同。所以对于房地产企业而言，需要针对区域的发展程度制定因地制宜的融资方式。（4）融资范围广。在当今社会，融资的对象十分多样化，个人、企业、国家等都是融资的对象，但是各种影响房地产行业发展的因素都可能成为影响融资的因素，增加融资的风险。

　　2.3房地产融资风险与财务风险的关系

财务风险与融资风险联系紧密，在进行进一步研究之前，有必要把两者关系梳理清楚。财务风险是指企业由于在财务管理上出现了失误导致给企业带来了各种风险，其中具体也体现在企业融资中出现失误而导致企业未能达到预期收益的目标。所以由此可见，财务风险也能体现在融资风险上。综上所述，本文将融资风险定义企业的资金融通，同时，并将财务风险作为融资风险的主要体现形式进行分析。

3.我国房地产业融资现状及风险识别

　　3.1房地产企业的融资现状

（１）融资规模不断扩大

图3-1所展示的是2008-2017年我国房地产企业融资金额总计，从企业融资金额总计不断上升，这意味着我国房地产融资规模从2008年

开始不断扩大。2008年融资金额总计仅为39619.36亿元，但到2017年末已经上涨到156052.62亿元，约为2008年投入资金的４倍，规模扩大。这种迅猛的增长速度意味着我国房地产在这10年间得到了快速发展，规模也日渐扩大，尽管在进几年增长速度有所减缓，但其总量依然很大。

（２）资产负债率维持在较高水平

如图3-2所示，我国房地产行业的资产负债率在近年来都维持在较高的水平，在2009-2017年这10年间，房地产企业的资产负债率始终维持在70％以上，2017甚至达到了最高点79.1％。从房地产行业的特性来看，房地产行业的资产负债率较高，高于70％是正常的，这是由于房地产项目的开发都需要大量的资金支持，并且周期十分的长，从而导致资产负债率高居不下。

（３）融资方式多样化，民间融资占主要地位

随着社会不断发展，融资方式不断增加，各类融资机构也如雨后春笋般出现，各种融资方式所占的比重也逐渐出现了变化。如图3-3所示，银行贷款仍是融资的重要渠道，但是银行贷款容易受到国家政策的冲击，由于我国金融市场尚未完善，金融政策对银行贷款更是能造成巨大影响，所以上涨趋势总的来看还是比较平缓；在图中外资的利用比重不断降低，这和我国外资进入制度不完善有很大关系，利用外资程序十分繁琐困难导致了比重不断下降。如图3-4所示，在融资成本越来越高的状况下，银行和自筹资金的渠道的融资逐渐放缓，取而代之的是其他资金渠道的使用，可以看到2014开始其他资金来源不断快速增加。在如今社会，银行对房地产企业贷款的审批越来越严格，在国家政策的影响下银行对房地产企业贷款不断收紧，这对于中小型房地产企业无疑是一种巨大的打击，只能另寻出路。民间融资逐渐被推上舞台，政策对民间融资也逐渐放开，民间借贷占总融资额的比重也达到40%以上，一些房地产企业已经开始通过民间融资获得房地产项目开展的资金支持，总结原因有以下几点：一方面，受政策影响的贷款资金难以满足房地产企业的资金需求，近年来，由于房地产在前几年的过热表现，XX开始减少和抑制促进房地产行业发展的政策，各地XX也重大打压炒房现象，不断出台房地产调控政策，全面抑制房地产泡沫化，具体体现在中央银行不断上调存款准备金率，对银行贷款额度不断进行限制，中国基金协会严格规范私募资产管理业务投资房地产等行为，这些都不断加大了房地产企业融资的难度。另一方面，民间资本有巨大的融资空间，随着国家经济的飞速发展，民间的个人和组织的资金越来越多，在最近的房地产热度下，房地产升值的空间较大，利润较高，所以更多的个人和组织选择把资金投资到房地产行业中，这使得更多的民间资本进入房地产行业中。

  　4.基于保利房地产企业的案例分析

4.1保利房地产企业简介

保利发展控股集团股份有限公司是主要经营城市高端精品住宅以及城市地标性商用物业的公司.保利地产是国家一级房地产开发资质的房地产企业.截至2010年,连续五年该企业已经连续获得”国有房地产企业品牌价值TOP10″的第一位;以及再度获得沪深房地产上市公司综合实力TOP10的殊荣，是我国房地产行业具有标志性的代表企业。

4.2.1资产负债表概况

总体来看，2015-2017年，保利房地产公司的资产总额呈逐年增长趋势，2016年、2017年资产规模同比分别增长25.34%和44.31%。主要得益于报告期内公司不断扩大开发经营规模，使经营业务保持持续增长。随着公司业务不断扩张，负债规模总的呈上升态势，2016年、2017年负债规模同比分别增长14.10%和33.99%。

4.2.2利润表概况

2015-2017保利房地产的盈利状况如下表所示：

下图数据所示，保利房地产总体呈上升趋势，但在2017年出现了下滑趋势，在2016年保利房地产的营业总收入同比上升了25.39%，但在2017年同比下降了5.45%。在盈利的占比方面，保利房地产企业以房地产开发为主营业务，利润主要集中在主营业务，其他业务利润占比相对较小，所以营业收入水平受国家政策影响较大，2015年我国房地产政策以促进消费、减少库存为主题，政策对房地产行业十分宽松，满足房地产企业供需双方，促进房地产行业的快速发展。在多个政策的组合促进下，房地产市场不断回升，但是在中小城市问题依然十分严重，但是在年末中央表态下，未来政策依然有继续放松的可能性。随着房地产机制的不断改善，不断提升房地产市场活力，实现房地产持续平稳健康发展。2015年的政策导致了2016年的营业收入的增长，但2016年限购限贷多重政策出台，房价也跟着跌宕起伏。从年初的二孩政策，降准降首付，到年中的去库存公积金调整，再到年底限购限贷政策收紧，2017年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，导致2017年的业绩有所下降。

4.2.3现金流量表概况

尽管2015年保利房地产公司现金流量余额出现了负值，但2016-2017年公司现金流量余额平均保持在36.84万元，维系了公司较正常的经营活动、投资活动、筹资活动。

4.2.4保利房地产公司的盈利能力及其分析

这里选择了2016-2018年（2018年只到9月）保利房地产公司的营业收入、归属于上市公司股东的净利润、基本每股收益等几项指标，如表所示：

保利房地产公司自2016年以来，从营业收入这一指标来看，公司在2016年实现营业收入 1547.73亿元，但此后在2017年下跌至1463.42亿元，但是，从利润的角度看，2016-2017年该公司的营业利润分别233.11和256.99为亿元，成逐年上涨趋势，显示出企业经营良好，同时归属于上市公司股东的净利润这一指标也十分良好，分别为156.26、124.22亿元，除此之外，公司的总资产收益率(ROA)呈逐年下降趋势，但加权平均净资产收益率(ROE)的趋势却有上升趋势，显示出业绩还是保持良好状态。本文关注盈利能力，也考虑到现金流入情况，3年来的经营活动产生的现金流量净额分别为-109.64、-292.96、340.54亿元，经营活动现金流量净额都为负值。

4.2.5公司的偿债能力

自身在市场环境下具有竞争优势、并且市场中存在机遇的情况下，公司的生产运营规模一般会存在扩张的机会，但是自有资金的不足此时就影响了公司的发展。在这种情况下，企业面临这样的状况的选择便是股权融资和债权融资，以及其二者比重上的问题。在优序融资理论中，债务融资的排序较为靠前，公司财务理论认为债务融资偿债比例较为固定、不会稀释股东的所有权，同时其拥有税盾效应，可以使得利息费用在缴纳所得税之前扣除，从而减少所得税费的应纳税所得额，为公司留下更多的净利润。除此之外，通过增加负债获得的资金还能使企业获得规模优势，从而增强企业竞争力。因此，更多的房地产企业倾向于债权融资。但是债权融资也存在双面性，在企业规模扩张中，企业销售状况和现金回流都十分良好时，企业的偿债能力是十分可观的，在这时候债权融资对企业来说十分有利；但在企业规模扩张的过程中出现供大于求或者行业竞争剧烈的情况的话，就会出现存货积压或者现金回流速度慢的情况，在这样的情况下，企业的偿债能力较弱，此时企业就会出现债务延期或者借新还旧的情况，对于企业来说是不利的。本文对保利房地产公司进行了短期和长期的偿债能力分析。

首先先对短期偿债能力进行分析，2016-2018年间，保利房地产公司的流动比率分别为1.77、1.78、1.74，流动比率走势呈平稳状态，2017年达到峰值 1.78。教科书认为制造业企业流动比率大于 2比较适宜，房地产开发企业至少也应该在1.5，由此可见，公司的流动资产能够覆盖流动负债，覆盖比率符合要求。以上，由此可见，保利房地产公司的流动比率还是较为理想。保利房地产公司的速动比率也比较理想三年内全部高于0.3，也就是说，除存货以外的流动资产能覆盖30%以上的流动负债，2018年甚至达到了48%。这也意味着，偿债不会完全寄希望于存货的出售——包括住宅地产和商业地产。

再对长期偿债能力进行分析。这里使用的指标包括资产负债率、产权比率和非流动负债/股东权益。资产负债率这一指标在基本处于高位，除了2017年只有52.11%，这也是符合房地产行业的特性。产权比率也与资产负债率成同向趋势不断增长，2018年产权比率高达6.07倍。这些巨大规模的负债的影响是多方面，首先它为公司的规模和日常经营提供了必不可少的资金，是公司发展的助推剂；第二，负债资金提供了财务杠杆，在同样的总资产收益率下可以凭借更高的杠杆获得更高的净资产收益率；但是还有不可忽视的第三点影响：它还本付息的压力像一个堰塞湖一样悬挂在公司上方，在债务到期日的偿付本息压力迫使公司不断调整自身的开发周期，使现金流入与现金流出相匹配。

4.2.6公司的运营周转能力

从存货周转率来看，2016年至今，该指标分别为 0.37、0.27、0.13，维持在一个较低的水平。这意味着每年只有大约30%的存货能转化为营业收入，存货周转天数在2018年高达2000以上，需要接近 4 年以上才能把目前的存货全部出清。

4.3保利房地产企业房地产融资概况

保利房地产在融资战略上，融资渠道十分多样化，融资成本上也极具优势。作为中国房地产企业的主要代表，企业在与银行长期稳定关系上具有很多优势，贷款规模和利率都有很大的优势。下面对保利房地产企业的一些融资渠道进行阐述。

（１）上市融资

利用股票发行进行融资是保利房地产融资的重要渠道。保利房地产企业在上市之初的股本价值为55000万元；2007年保利房地产企业通过资本公积转增资本，以一股资本公积转换为一股普通股的标准的方式基础股比发行数倍增；从2009年起保利房地产企业通过派发股利从而增加股本，总股数再次增多；随后在2010年四月、2011年5月、2020年6月，保利房地产企业再次沿用2007年的资本公转增资本的方式增加普通股数；在2014年到2016年期间保利房地产企业多次采用股份激励的方式融入资金，并将股份激励和从期权相结合吸收更多的资本，截止2016年年末，保利房地产企业的总股本数达到118.58亿元股，这种融资方式除了达到了保利房地产融资的目的，也同时为企业留住了宝贵的人才资源，达到双赢局面。但在近几年以来，保利房地产企业运用上市融资的方式有所放缓，并尝试使用其他方式进行融资。

２）银行存款

同为房地产企业，保利也把银行贷款作为企业的重要融资手段。在2017年的年度财务报表中，银行是重大借款合同的主要对象。

重大借款合同

单位：万元 币种：人民币

长期借款分类

2017年保利房地产企业的长期借款以抵押借款和保证借款为主。抵押借款一般指的是使用抵押物进行借款，在房地产行业，抵押物一般是房产或者投资性的房地产。而保证借款是指需要保证人进行保证才能进行借款，保利企业一般以子公司作为保证人。由上表可见，抵押借款2017年末余额为15,675,049,600.00万元，保证借款期末余额为127,358,651,192.91万元，两项占长期借款总额的96.9%，仅有不到4%的借款为信用借款，以上数据证明了保利较少使用信用贷款进行融资。综上所述，保利对银行贷款的依赖程度较高。

３）发行债券

债券的发行也是保利房地产企业的重要融资方式。今年来保利致力于开发境内和境外债券市场。根据2016年年报应付债券科目明细如表所示，保利房地产企业的债券发行主要依赖中期票据和公司债券这两种方式，占比达90.9%

应付债券明细

４）其他融资渠道

保利房地产企业与时俱进，不拘泥于传统的融资方式，为了摆脱传统融资手段的局限性，积极探索新的融资渠道。在新融资方式的探索中，信托融资和基金融资是最为显著的代表。保利从2006年开始就通过广东某信托公司融资2亿元，探索有了起色的保利然后加强与信托公司合作。截止至2015年，保利房地产已经与二十多家信托公司合作，开展了三十多次信托融资项目，融资了近80亿元，然而从2016年开始，保利房地产对信托的依赖度降低，这与我国在2016颁布的各项房地产调控政策相关这，在11月甚至都没有发生信托融资业务，这与以前相比是罕见的。即使信托模式对于保利较少使用，但信托模式的灵活性让其依然是保利房地产企业的一个优先选项，高回报的房地产项目可以弥补信托高成本的不足。基金融资是具有股权融资的特性，这是与房地产信托融资的本质区别，这就说明它没有利率和期限。保利房地产企业使用这种方式融资的主要途径，就是自己成立一个信保基金管理公司；2010年6月，保利与某投资管理公司合作成立有限合伙性质的基金管理公司，这一基金公司会向保利提供资金支持，而且资金会在房地产项目开始之初就到位，既高效又及时，为项目的后期开展提供了充足的资金支持。但是这个基金管理公司并不参与保利房地产企业的经营决策，它只是通过保利在外的良好信誉为其筹集资金，既提升了自己募集资金的能力，也为保利房地产企业拓宽了其融资渠道，可谓是一个双方都获益的局面。

4.4保利房地产企业融资风险识别

近年来，保利的融资模式逐渐摆脱单一化的局限，着力开创多元化的局面，取得了在融资模式上的一些优势，当然也伴随着一些不足和风险。

（１）融入资金的效率不高

保利房地产企业在多年的经营经验中，强调将融资多元化和高效化的重要性，提高企业融资效率。首先，保利房地产不能过分的依赖通过银行贷款进行融资，这肯定会降低保利企业的融资效率，但保利依然和银行保持健康稳定的良好关系，这对于企业在急需大量资金时还是百利而无一害的。但是银行在国家政策的影响下，不再对房地产企业进行重点扶持，贷款的审批和额度都有着十分严格的限制。在这样的背景下，房地产企业从银行金融筹资就会耗费大量时间，对融资的进程效率影响十分巨大。在传统融资渠道受到限制的状况下，保利房地产企业积极尝试新兴融资模式。在保利房地产企业探索新兴融资方式的同时，也需要顾及成本效益，提高融资效率。为了规避传统融资渠道的风险，近年来越来越重视新渠道的挖掘，例如信托房地产以及投资基金，使得融资结构更丰富完善。但这些新兴手段也有其弊端，例如：信托房地产首先审批很难，要遵循“四三二”原则，就是四证齐全，百分之三十自有资金，二级资质；信托行业知道房地企业利润高，所以会在收费上大做文章，一般的非房地产项目成本可能10%-15%就可以了，但是对于房地产项目就要达到20%甚至更多。

（２）融资成本较高

资金的融入必定会带来相应的成本，而且在各种融资模式下各不相同。以银行为例，如果以银行贷款的方式融资，则需要向银行定期支付利息，并且向第三方支付中介费用等，因此银行融资的成本大约占了8%；如果选择股权融资渠道，由于一般我国上市企业的股权融资要比债券融资更昂贵，这也是大型上市企业选择利用发行债券投资的原因；在信托房地产融资的成本也十分高昂，据估计可以到达20％。综上所述，在房地产使用各种融资手段时，其平均成本也达到了10%，所以在保利企业使用时髦的融资手段的同时，高昂的成本费用也是企业需要去承担的。

（３）负债融资比例占比较高

我们可以看到保利房地产的负债融资比例是在较高的水平的，这给保利房地产企业带来了较大的风险。适当的负债融资虽然对企业会带来益处，对企业扩展经营规模等有不少正面影响，但负债一旦增大会给企业带来很大的偿债压力和在融资压力，不利于企业财务稳定。虽说房地产行业由于其特性，一般都维持着较高的资产负债率，那么保利房地产企业的百分之七十几的资产负债率还算得上正常水平。但是企业短期负债水平的过高是需要引起管理层的注意的，这会影响保利的短期偿债能力；众所周知，房地产项目的周期性强，资金的使用时间的跨度也很长，而企业短期负债水平高，说明保利常常用短期资金来弥补长期资金的不足，这种举措也会增加了企业的融资压力；如果始终没有找到长期稳定的资金链来支撑，企业很可能陷入资金周转不灵的局面中去。因此，在对短期资金的管理上，需要制定详细的战略意图。

房地产企业融资风险控制的优化措施

       从上面对保利房地产企业的融资风险识别和评价，经过总结可以得出一些值得推广的，

可以在我国房地产行业下借鉴的一些优化措施。

（１）明确的融资目标，优化融资结构

想要达到控制融资风险的目标，首先需要一个具体的计划目标。如前所述，保利在规划设计融资目标时，可以先对我国房地产行业现状有一个具体的了解，例如国家的政策、市场的供求关系，尽量规避系统风险带来的不可避免的风险危害。其次，就是通过优化融资结构控制一下非系统性的风险，具体到措施就是加强内部管理，针对企业的资金需求使用不用的融资渠道，降低成本和规避风险，例如：降低企业杠杆、优化银行贷款结构、利用股权融资以及债权融资的渠道。

（２）建立多元化融资模式

在确立融资结构以及目标之后，企业就应当使用多元化的融资渠道来分散风险。上文分析保利房地产企业还是做得可圈可点的，除了传统的融资渠道外，还发掘了一些新兴的融资方式，比如：房地产信托、投资基金、海外融资等。但从这些单一的但是这些渠道单独来看都是有利有弊的，但我们从分散风险的角度看，都是各有利弊的，从分散风险的角度来看，企业可以将这些融资渠道进行整理组成融资组合，有利于更好的解决规避风险的问题。多元化的融资模式和优化融资结构其实是相辅相成，我们以银行贷款这个传统模式来说，一般房地产企业都会依赖这种传统的融资渠道，所以国家对房地产行业进行调控时，也会着重对银行进行监管，例如：调整存款准备金率和银行利率等，从而提高企业融资成本，进而对房地产企业开展项目所依赖的资金链进行管制。如果房地产企业能够挖掘多元化的融资模式，这就能使的企业融资结构富有弹性，有更加稳定的资金来源，保证房地产项目的正常运行。

（３）提高融资效率，降低融资成本

融资效率指的是企业融资过程中资金到位的速度和利用率；融资成本指的是企业在融资过程中，这两者都是企业融资是需要考虑到重要因素，并且两者往往呈反向关系。分析企业融资效率高低，我们可以区分为资金的到位率和资金的利用率。资金到位率我们可以区分为内外部资金到位率，从内部来看，资金只需要股东大会通过就能顺利到位；从外部来看，由于会受到市场内部的限制或者其他政策因素，导致资金到位速度慢。总的来说，内部融资效率大于外部融资效率。因此，房地产企业需要着重在外部融资，规划好融资计划，避免不必要的障碍，从而提高融资效率，达到效率最大化。在降低融资成本方面，房地产企业可以降低融资中间环节成本。企业可以一份详细的融资规划书，梳理清楚融资的各个环节，省略掉一些不必要的资金通道，提前做好审批文件的准备工作，有效地减少间接融资成本，还能提升效率，一举两得。保利还可以提高直接融资比重，据统计，企业的直接融资比例还有较大的提升空间，毕竟直接融资的成本要小于间接融资的成本。

（４）加强财务风险控制

由上一节的风险分析，保利房地产在融资上有很大的优势，但是在财务风险的控制却有待加强，特别是财务成本的控制和短期偿债能力需要加强。财务状况的不稳定会引起企业的融资风险，所以控制企业的财务风险显得尤为重要，在如今房地产行业不是十分景气的时候，财务风险的控制重要性更为突出。首先，房地产企业需要对成本进行控制，在房地产项目上成本是落实到每一个环节上的，需要对每一个环节进行严格监管，尽量缩短工期，制定出各个项目的标准，实现全流程的监管。在费用控制上，做好管理费用的预算管理，做到事前有效控制，再将管理费用纳入月度或年度考核，做到事中有效监督；在销售费用的管控上可以抓大放小，在总集团层面上，确定一个销售费用总比例，然后根据不同的分公司或项目将比例进行二次分解，分解后的销售费用必须按照比例来执行；在财务费用方面，可以首先梳理清楚融资流程，减少不必要的环节浪费。另一方面，房地产企业应当提高短期偿债能力，稳定住自身的财务状况。对房地产企业来说，应当提升房地产项目的变现能力，可以通过尽量缩短项目工期、使用一定的现金折扣的方式，加快销售资金的回流，使得房地产企业存货利用效率提高起来：此外，企业还可以补充长期资本，使长期资本的增加量超过长期资产的增加量，以使短期偿债能力得到加强。

（５）构建融资风险预警体系

基于案例分析中保利房地产企业在融资过程中体现的风险处，构建具有提前预警功能的安全体系显得尤为重要。房地产企业在融资的过程中，融资风险在客观上是必然存在的，也就是说企业总会遇到风险，那么事前建立有效的融资风险预警体系显得十分必要。首先，保利房地产企业可以建立经济变量维度的融资风险预警。这个风险预警的建立的本质就是开展风险监控和信息反馈，监控的是房地产项目开展过程中风险源指标是否正常，比如：资金充足性、盈利能力、经营管理能力、流动性等；反馈的是在监控过程中各个指标所反映的信息，然后进行加工整理，输出一份风险预警的报告，以起到提前开展风险预警的作用。其次，也可以设计出一个较为先进的风险预警模型，然后将企业的相关经济变量和数据代入到模型中进行检验，使得对风险有个准确的评估；当然，使用模型的前提是构建相关经济变量，这样使得房地产企业的融资业务进行得更加顺利。其次，保利房地产企业可以继续完善内控管理体系，这也是对融资风险预警体系的补充建设。一方面，可以完善企业的内部控制制度，根据指导意见，房地产企业可以从五个方面去构建全方位的内部控制体系：内部环境、监督、活动控制、风险评估和信息沟通，可以设立由董事会直接领导的融资风险管理和内控的专门部门，优化管理流程，及时优化组织架构；同时，为企业营造出一种良好的企业文化，为内部控制打造明晰的环境。另一方面，完善企业内部审计制度，使得审计部门独立、垂直化管理，并能够起到及时对融资的进度、成本情况进行督促检查的作用，对可能存在的融资风险及时指正并分析成因，将信息直接反馈给负责融资的部门，以便他们及时采取控制措施。房地产企业的融资风险很可能会一直存在，并且变化不断，但是建立有效的企业内部控制可以使得将融资风险控制在可以接受的范围内。

研究结论与展望

本文总体上以案例的形式，按照从风险识别到风险评价、从行业再到案例的思路，本文通过阅览并总结国内外专家的研宄成果并结合风险识别和评价的方法，结合自己本科课程所掌握的知识对保利房地产公司进行分析。本文先站在整个行业的视角，按照房地产企业的资金来源进行风险识别，并根据风险因素分析其可能成因；随后的案例分析运用模型开展更为深度的评价分析，并得出一些关于保利房地产企业的优化措施，以期能够将这些经验在房地产行业中得到推广。主要结论总结如下：

第一，我国房地产融资的风险形成主要是受资本市场不健全、法律制度建设不建全的外部因素以及企业内部战略制定不合理、经营管理模式落后等方面影响。企业应该着重关注市场走向，制定有发展远见战略体系，加强内控，改变原有管理思维。

第二，综合保利的融资模式，运用财务分析法对保利房地产企业进行了融资风险的评估，提出通过明确融资结构目标、建立多元化融资模式、提升融资效率，降低融资成本、加强财务风险控制、构建融资风险预警体系的融资风险防范措施，期待这些经验可以推广到房地产行业的其他企业。

本文虽得出了一些结论，但是鉴于本人能力有限，尚有一些角度和因素考虑得不够周详，比如：与其他行业的比较分析、融资环节、融资主体关系等的研究还比较欠缺，对保利房地产企业所提的优化建议的可行性也没有具体验证。如果在以后的学习工作中还需进一步研宄，希望可以努力修复以上的问题。

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房地产企业融资风险分析与防范——以保利房地产企业为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月17日

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