北京市大型房地产企业市场开拓融资策略研究—以万科集团为例

　　我国的房地产行业正处于快速发展阶段的经济大潮中，城市化使得居民的住房条件得到了较大改善，并且房地产业增值得到大幅度提高。企业得以良好发展的重要保障就是足够的资金，可以说资金的流动决定着企业能否正常发展，尤其是房地产企业更是需要大量的资金，对于房地产企业来说，资金就是企业命脉，决定着企业的生存发展。

　　我国的房地产企业资金渠道并不多，很容易出现融资困难的情况，因此房地产企业融资渠道大多数要依靠银行，相关数据表明，房地产项目资金的百分之七十都是来自银行，有的甚至于资金的百分之九十左右来源于银行。这反映出国家的相关政策在我国的房地产企业中存在巨大影响。二十一世纪初期，中国人民银行在相关文件中指出，房地产企业在银行贷款需要具备严格的条件才行，这给房地产项目贷款提高了难度，许多不具备条件的房地产企业在银行贷款面前只能望尘莫及。后来中国人民银行又提高了金融机构人民币存款的标准利率。这些政策既是机遇，又是挑战，对于资金不足、融资能力不强、空置率高的房地产企业来说，是巨大挑战，这些企业往往会在竞争的浪潮中逐渐消亡；而对于那些融资能力强、销售能力好的大型房地产企业是一个千载难逢的好时机，在相关政策的支持下，这些房地产企业会发展的如鱼得水，更上一层楼。可是制定了这些政策，给银行贷款带来了较大限制，这和我国房地产企业高度依赖银行融资相互冲突，让很多房地产企业面临着资金融资困难的窘境。处于窘境的不仅仅是那些小型房地产企业，那些规模大、知名度高的大型房地产企业也同样面临困难局面。

　　这些年，我国XX制定了很多和房地产相关的政策，这些政策从不同的方面影响着房地产产业的生产、发展。政策的普遍深入同样也使得房地产企业陷入了融资的瓶颈。所以相关部门应该在金融创新能力方面加大重视，让一些房地产企业从融资困境中走出来，这是需要迫切解决的实际问题。

　　这篇论文就是在了解这些实际情况后，以首都北京为主题，分析北京房地产企业融资渠道，学习成功的融资模式，以找出满足地产行业发展所需要的融资渠道，与此同时也总结出了一些对于我国地产行业的政策建议和体系。

　　房地产产业有着和其他行业不同的特点，房地产产业较其他行业有较大的风险性，一般的企业只能靠运气来决定经营成败，房地产产业还具有先导性和滞后性的特点，并且房地产产业和金融行业有着千丝万缕的关系。房地产企业还有一个重要特点，这个特性也往往成为房地产经营失败的关键因素，即资金的高度密集。国内的房地产企业目前的融资渠道并不多，积极寻求新的融资渠道是现实的迫切要求，银行作为房地产金融业务的重要承担者，应该努力促进房地产业的发展。

　　假如仅仅依靠银行融资作为房地产业的融资渠道，那么就会使房地产业比较被动，而且还会增多银行的不良贷款，影响房地产业的发展，如果房地产出现崩盘，那么国民经济会受到严重打击，后果不堪设想。因此，拓宽房地产融资渠道，及时遏制其中出现的问题，虚心向其他国家学习成熟的融资理论，促进房地产业的健康发展，吸引外商投资，引进保险资金，寻求新的、好的融资渠道。

　　房地产的融资渠道变得越来越多，这和资本市场不断的完善和持续的开发有着紧密的关联，看到如此多的融资渠道，应该了解和发现其中的特点，包括优点和缺点；另外，不同的房地产企业该怎么选择适合自身的融资渠道，如何实现多元化融资渠道，让企业获得足够多的资金维持运营，还要平均资本成本也是重点。不同的资金在所有资金中所占的比例，对各类资金的成本进行加权平均后得到的数额就是WACC。这篇论文主要研究的是房地产开发所面临的巨大瓶颈。

　　了解融资结构理论是研究房地产企业融资渠道的前提。该理论的重要观点之一就是，企业找到最好的融资结构可以获得最大的市场价值。因为融资渠道的不同和收益、税收等的不同，他们有的认可企业所有权，有的不认可。当发现存在投资的机会时，企业的目标函数和收益成本就成为企业选择何种融资渠道的重要依据，找到企业最合适的融资结构，如此会令企业市场价值得到最大化升值。房地产企业选对了融资结构会获得较大的企业利润，还可以降低企业融资成本，让企业产权分配的更合理，对总体经济的增长产生较大影响。

　　1958年，X经济学家莫迪利亚尼和米勒（Modigliani and Miller）两位在《X经济回顾》上发表的《资本成本、公司财务以及投资理论》[著名的MM定理。随着时间的推移，MM本人对初始的MM定理进行了修正，将税收等因素加入对资本结构的讨论中，从而使MM定理更符合现实状况。]，其中表述了现代企业融资理论。这也是初次提出企业融资理论。该理论的提出得益于早期的营业收益理论，经过严格认真的推理，得出了企业价值和其融资渠道没有关系。

　　在这个理论指导下，很多学者从不同方面研究了企业融资结构问题，七十年代提出的平衡理论，理论指出造成企业市场价值降低的原因和企业债务增加有关，因为企业的债务增加后会使企业面临巨大的财务危机，更严重的情况会面临破产，各种风险投资和各类费用增加了公司的额外成本，由此可见，企业在选择最佳融资渠道时，应该考虑企业负债价值最大化和财务危机成本等因素，并从中找到最有利的点。

　　企业融资到了七十年代后，逐渐进入了一个全新的时期。总的来说，这些理论与以往的产生了分歧，以往的金融理论只考虑税收和破产两者外部原因对企业融资结构所产生的影响，并没有考虑到内部因素带来的影响。现在的金融理论不只关注外部因素对融资结构的影响，还关注引起企业融资变动的内部因素的影响，把以往与当今的融资理论中的各种问题统一转化为制度设计问题，对企业融资理论有着巨大的创新意义。得出了激励理论，理论内容认为融资结构对经理人的工作水平和能力有较大影响，也影响企业将来的现金收入和市场价值。

　　企业的融资策略环境是指对企业融资方案起到影响作用的各种环境因素，其主要表现分为外部与内部两种环境因素。经济的发展和企业相互之间的竞争都会使企业在选择融资策略的同时考虑环境的因素。

　　内部环境因素：

　　（1）有时会生搬硬套国外的理论，没有以我国房地产企业的具体情况为本来创新融资机构和融资渠道，没有看清我国融资体系面临的诸多问题。（2）有时对房地产企业没有详细分类，其实房地产企业应该分为小型、中型、大型，不能对不同的房地产企业进行具体分析研究。（3）有的时候没能找对角度来研究讨论房地产企业的融资渠道，应该从不同的角度来分析，从而全面的认识融资渠道。

　　外部环境因素：

　　（1）融资渠道的单一化，货款的来源都集中在了国有的商业银行手中，主导权贵银行所有，导致了企业所要承担的高额融资成本，贷款利率也高于市场平均水平，也导致了融资中间费用比例较高（2）融资促进的制度保障力度较弱，企业融资法律保障、实务操作的不足以及XX机关中专业融资保障机构的缺位，使得企业的融资缺乏法律的保障，同时XX各部门企业发展机构设置上的重叠，使企业发展融资缺乏效率，影响企业的发展规划（3）多元化融资渠道设计的缺失，使商业银行债务融资的供给不足，而且政策性歧视与商业银行的“大企业”战略使得企业的困境不断严重（4）资本市场结构的单一限制，反应在主板市场的融资门槛过高，创业板市场和场外交易市场的长期缺位，三板市场的建设停滞这些也不断的压缩着企业的生存空间（5）政策性融资机构的缺位，则使得融资市场出现混乱。

　　本文运用多种理论知识来分析研究房地产融资问题，其中有房地产经济学、产业经济学、项目融资相结合，以北京大型房地产企业万科集团作为具体案例来研究。这篇文章在对房地产融资理论研究的前提下，对北京大型房地产企业万科集团进行了分析，为北京的房企找出适合企业自身需要的融资策略；同时也为北京大的房地产企业融资渠道的探索带来方向。

　　融资是一种重要的经济活动，它可以把闲置的资金用于集资的一方，注重的是信用，实现的是资金流动和融通。房地产融资作为金融活动之一，其融资的目的就是促进房地产的建造、营销等筹集发展需要的资金，有利于房地产的市场流通和消费增长。融资直接涉及交易双方的经济利益，只有彼此感觉有利可图才会顺利实现融资，否则融资失败，融资的本质是资金的供给方在金融中介结构的平台上，把资金给需求者使用的过程。

　　融资可以实现企业发展的高效率，资金由最低成本流向可以实现经济效益最大化的地方，它可以使社会资源得到有效配置。另外还可以让有能力和优势的企业获得所需要的大量资金，获得运营资本，在很短的时期内实现经济效益和社会效益的最大化。

　　从小的角度来分析，资金融通有两方面的作用。一方面它可以把不用的资金传递给需要资金的企业，并从中获得一定的利益，与此同时也提高了资金的使用效率；第二方面，获得融资资金的企业，在经营中没有了资金短缺的问题后，可以扩大企业的生产规模，从而给企业带来更大的利润。

　　内源融资是指公司经营活动结果产生的资金，即公司内部融通的资金，它主要由留存收益和折旧构成。是指企业不断将自己的储蓄（主要包括留存盈利、折旧和定额负债）转化为投资的过程。内源融资对企业的资本形成具有原始性、自主性、低成本和抗风险的特点，是企业生存与发展不可或缺的重要组成部分。事实上，在发达的市场经济国家，内源融资是企业首选的融资方式，是企业资金的重要来源。

　　只有当内源融资仍无法满足企业资金需要时，企业才会转向外源融资。企业外源融资分为直接融资为主或以间接融资为主，除了受自身财务状况的影响外，还受国家融资体制等的制约。

　　外源融资（external financing）外源融资是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金。外源融资方式包括：银行贷款、发行股票、企业债券等，此外，企业之间的商业信用、融资租赁在一定意义上说也属于外源融资的范围。外源融资是指吸收其他经济主体的储蓄，以转化为自己投资的过程。随着技术的进步和生产规模的扩大，单纯依靠内源融资已很难满足企业的资金需求，外源融资已逐渐成为企业获得资金的重要方式。

　　万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。近三年来，年均住宅销售规模在6万套以上，2012年销售额超过1400亿，销售规模持续居全球同行业首位[]，2013年全年1354.19亿元的全年营收则让其收入稳坐行业老大的宝座，2014年1-12月份公司累计实现销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元。[来自于东方财富网万科2013及2014年财务分析]

　　图2-1 2014年度房地产股票市场营业收入排行

　　（数据来源：同花顺）

　　之所以选择万科作为北京市大型房地产企业市场开拓融资策略研究的范例，在于其强有力的经营业绩，丰富的市场经验积累，从而能够广泛全面的反应出北京房地产市场的发展变迁，其中所面临的问题也能够呈现出整体地产企业所存在的普遍问题与现象，分析其数据就能大致获得一个整体的市场问题体系。

　　资本结构指长期债务资本和权益资本各自在总资本中的占比。资本结构是否合理，能够评估一个公司的资产是否雄厚，能否抵御生产经营中产生的不同类风险，是否具有以多元化融资方式获得资金的能力。下面是我计算的具体资本构成情况：

　　表2—2万科地产资本构成

　　万科地产资本构成

　　资本结构（%）2008 2009 2010

　　资产负债率67.44 67 74.69

　　权益乘数3.07 3.03 3.95

　　流动资产/总资产95.15 94.71 95.31

　　带息债务/全部投入资本51.8 46.19 50.50

　　流动负债/总负债80.27 73.82 80.50

　　非流动负债/总负债19.5 26.18 19.73

　　资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，经营风险较高的企业，为减少财务风险应选择较低的资产负债率。如果考虑扣除744亿的预收账款，万科2010年负债率仅40.2%，且净负债率17.5%，为历史最低。鉴于房地产行业属于风险较高的行业，万科稳健的资产负债率说明了万科的长期还债能力比较乐观，良好的融资结构已经凸现优势。截止2010年报告期末，万科的净负债率为17.5%，较09年底的19.7%下降2.2%。权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，经过08年金融危机的影响，09年万科的权益乘数有所下降，但随着危机的消散，在2010年万科的权益乘数又高达3.95，存在一定的还款压力。

　　万科的资产流动率在2009年经过短暂小幅度下跌后，在2010年升至95.31%，尽管前两项揭示了万科有着较高的负债率，但资产流动率证明万科成本收回比较快，资金流动快，偿债能力仍保持在稳定的水平。另外，2008至2010年万科带息负债率逐年下降，说明公司现金较为充裕，财务状况较为稳健，这也为还款能力奠定了有利基础。万科的流动负债除了在2009年有6.45个百分点的下降，在2010年又重回80%左右。这在一定程度上与万科在2010年积极的房地产项目开发，需要资金周转有所关系。

　　表2-3万科股本扩张及融资分析

　　年份股本（万股）同比增加（%）融资方式备注（影响股本因素）

　　1989 4133首次发行A股，发行面值1元，融资2800万人民币。我国第一批股份制企业。

　　1990 4133 0股本未发生变化。

　　1991 7797 88.6 1、配股（2股配售1股）,配股价为4.4元；

　　2、定向发行新股770万股，增发价为4.8元。

　　两次融资共约1.27亿。1、1991年1月，在深交所正式挂牌上市交易。

　　2、每5股派送1股红股。

　　1992 9236 18.5每5股派送1股红股。

　　1993 18355 98.7首次发行4500万股B股，融资约4.51亿人民币。

　　1、每4股派送1股红股。

　　2、公积金转增股本，每4股转增1股。

　　3、制定员工持股第一阶段方案（1993－1995）。

　　1994 242956 32.4 1、Ａ股每10股送红股3.5股，Ｂ股每2,000股送红股485.2股。

　　1995 28823 18.6实施首期员工持股计划第一阶段方案，每股发行价格为人民币3.01元，共计发行8,826,500股，募集资金总额约2700万人民币。1、每10股派送1.5股红股。

　　1996 31705 10每10股派送1股红股。

　　1997 45086 42.2配股（每10股配2.37股），配股价为4.5元人民币，融资约3.8亿人民币。每10股派送1.5股红股。

　　1998 49594 10每10股派送1股红股。

　　1999 54554 10每10股派送1股红股。

　　2000 63097 15.7 1、配股（每10股配2.727股），2、配股价为人民币7.5元，融资约6.25亿人民币。此次配股中，国有股、主要法人股以及B股股东未参与配股。

　　2001 63097 0股本未发生变化。

　　2002 63097 0发行可转债，共1500万张，面值为100元，融资15亿人民币。债转股产生2,772股流通A股。

　　2003 139585 121.2 1、债转股共增加约1.3亿股。

　　2、公积金转增股本，每10股转增10股。

　　2004 227363 62.9发行可转债“万科转2”，共1,990万张，面值100元，融资19.9亿人民币。1、“万科转债”剩余部分年内全部转股。

　　2、分红派息，每10股送1股红股。

　　3、公积金转增股本，每10股转增4股。

　　2005 372269 63.7 1、公积金转增股本，每10股转增5股。

　　2、“万科转2”债转股约加股本3.1亿股。

　　2006 436990 17.4 1、向10家发行对象，非公开增发4亿A股，增发价为10.5元。募集资金约42亿人民币。“万科转2”部分债转股，股本约增加2.5亿股。剩余部分可转债被公司赎回。

　　2007 687201 57.3 1、公开增发A股，增发价为31.53元。

　　2、募集资金约99亿人民币。公积金转增股本，每10股转增5股

　　2008 1099521 60公积金转增股本，每10股转增6股

　　从上表可以看到，万科利用股权融资约为157.11亿，发行两次可转债筹集资金共计34.9亿，第一次发行的15亿可转债最终全部转股，第二次发行的19.9亿可转债，最后约有1.8亿最后被万科赎回，其余全部转股。总的说来，万科在近二十年的上市过程中，利用资本市场共融资190亿元左右。而在万科不断融资的同时，也是它股本不断扩张和股价不断走高的过程，在收集了万科自上市挂牌交易以来股价走势（复权）和融资的情况，可以看出万科的股价从4元涨到目前的500多元，增长幅度达到100多倍，与其经营业绩的增长基本符合。

　　企业融资来源应首选内部融资，其次债务融资，最后是权益融资。但由于我国的经济运行机制和金融市场机制的特殊性，这种由低到高的顺序融资成本策略在我国房地产业的应用性不高。2008年我国股市大幅下挫，且在近四年来低迷不振的情况下，少有房地产上市公司再增资扩股。股市的不振更凸显出企业资本结构的重要性，因为在保持可接受的破产风险的条件下，高效的发挥企业债务融资能力对于资金密集型的房地产行业维持资本运作和资金周转而言极其关键。

　　1.举债能力。房地产行业的举债能力受到诸多因素的影响，有宏观层面的因素，比如当前的经济形势、国家的政策扶持等;也有微观层面的因素，如企业的声誉、社会地位等因素;在财务方面则主要表现在其偿债能力和盈利能力，这两点也是债权人非常关注的。

　　值得注意的是,从万科2006年、2007年、2008年的年报来看，其经营活动产生的现金流量净额均为负值。虽然万科一直遵循“现金为王”的理念,但从2006至2008年，其现金多数源于外部筹资，而不是经营或投资活动产生的现金流,这对万科的长期融资能力形成了挑战。但从2009年起,万科由经营活动产生的现金流转为正数,缓解了债务融资的还款压力。万科虽然有三年经营活动产生的现金流为负数,仍保持着稳定发展,在2008年、2009年、2010年均有较大投资行为，这说明万科的多元化融资起到了有力的支持作用®。

　　2.盈利能力。盈利能力关系着投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障和企业首要的能力，因此，盈利能力是债权人最为关心的，它在很大程度上也决定了企业的融资能力。万科的加权平均净资产收益率从2008年至2011年依次为13.24%、5.37%、17.79%和18.12%,获利能力稳步上升。万科计提保有土地的价格下跌准备金是对我国未来地价风险的有效预警,但其并未极端地停止购买土地,而是买进了部分储备用土地,这充分表现了万科审慎的经营策略。

　　3.权益融资。万科自2007年8月公开增发A股募集资金净额99.366亿元以来，一直未再公开增发A股(2009年公开增发募资的方案审议通过,但一直未实行）。其最近的一次非公开募股是在2006年12月，所募集资金的净额约为42亿元。由此可知万科的权益融资状况较稳定。

　　表1万科2005-2009年与银行授信项目

　　资料来源：根据万科地产主页发布的历年财务信息整理得出。

　　截止到2011年,在万科的间接融资资金结构中，多元化的融资渠道已经达到41%以上的规模。尽管万科现在同时有A股和B股,理论上国内和国外的筹资渠道都已打通，但通过B股这个渠道筹集海外资金有相当大的局限性,而万科依然在积极开拓海外融资渠道，为未来更好地从海外资本市场融资打基础。由于中国华润总公司作为万科最大的股东在香港拥有华润北京置地有限公司等数家香港上市公司，其帮助万科开拓了香港及国际资本市场融资的渠道。

　　我国房地产目前面临的现状就是资金拥有量的严重短缺，负债率普遍增高，如2013年，房地产业的普遍负债率达到了百分之八十[信息来自于6月4日，中国房地产研究会、中国房地产业协会等联合发布的《2014中国房地产年鉴》总结]，房地产企业的总投资数额很小，和政策标准差很多。过高的负债率不但给企业增加了风险，给债权人造成更大压力，而且也普遍降低了企业的融资能力。

　　按照相关理论的分析，企业自有资金的充足与否是企业融资的前提条件，如果自己的资金不足才能用外部的资金。资金的筹集是由一定的次序的，这样做也能防止企业利润外流，让企业掌握股权，减少投资风险。哪怕是初期企业可以有更多的融资渠道，也要首先考虑债权融资，最后才能选择权益融资。很多企业不想和别人共享企业利润，没有选择股权融资渠道，这也是造成资金不足的重要原因。

　　近年来，我国的融资市场发展迅速，为了在最短的时间内改变融资格局，企业大多数只能通过银行贷款来弥补资金短缺的现状。因此目前的大多数房地产企业的融资来源都是银行信贷。如此一来必然增加银行贷款的风险，给国民经济造成较大冲击。其实如果商品房的长期闲置，最大的风险承担者是银行，因为当企业的商品房卖不出去的时候，就没有钱给银行，所以会把房子抵押给建筑商和银行，其中建筑商的钱也是借的银行的，他们也会把房子抵押给银行。如果房价暴跌，银行就无法收回贷款本息，从而成为房地产风险的最大承担方。万科集团60%开发资金来源于银行，造成了银行经营风险。这些风险包括：房地产开发企业负债经营的财务风险；骗贷行为带来的风险；部分市场热烈的系统风险；还有基层银行的操作风险等。

　　房地产企业内部融资的重要方式之一是定金预收款，也就是企业的负债。现在，进行商品房预售而且收回建筑资金，这是筹集资金的重要方法，也是必要环节，这样做的优势表现为项目资金需求的减少，利于房地产业滚动发展项目。从目前的状况来看，定金预售是开发筹资的重要方式，银行信贷困难重重。以万科为例，万科集团定金预收款比例高达45%，对企业经营产生了重大风险。

　　可是一看商品房预售的收入作为房地产融资主要方式，会给融资带来较大风险，预售款虽然作用很大，国内很少有地方实行预售，只有实力很强的房地产企业才实行预售。定金预售款带来的较大风险有：市场条件的恶化带来的风险；开发的速度过慢，激发了社会矛盾；房地产开发商操作水平太低带来的风险。

　　房地产企业靠上市融资比较困难，企业发行债券困难的原因是我国的房地产开发商想要上市需要具备很多的条件，如要连续三年进行房地产开发，而且资产的回报率要达到一定的要求，至少在25%以上。

　　由此可见房地产企业上市的难度如此大，许多房地产企业很难做到。难度大还表现为国内房地产企业上市的手续很多，审核时间比较慢；监管机构对已经上市的公司管理很严格，一丝不苟地了解公司机密，这对于公司来说没有任何商业机密。能够达到这些要求的国内房地产开发企业很少，对更多的开发商而言，上市难，难于上青天，并且加上股票市场和房地产市场的不和谐，造成了资源无法有效配置的局面。另外，企业进行债券融资需要办很多的手续，xxxx不仅要审核这家企业的债券资质，还要看它是否具有上市的条件。此外在审核方面还有国家发改委的审批、人民银行的利率审核、中国证监会的审核等，而且审核的时间都比较长，最短也要一年，最长要用三年时间。

　　中国的房地产金融工具依然按照传统方式。不管是面对个人住房贷款，还是面对房地产企业贷款，这些都要抵押、按揭，而且其金融工具根本不具有创新性，没有专业的贷款产品，不能满足企业和居民因支付能力和实际情况的差异所带来贷款方式需求的不同。这不利于中国的房地产金融服务水平和防范风险能力，由此造成了我国和西方国家的发展差距越来越大。所以应该加快房地产金融工具的创新，结合中国的实际情况和企业的经济情况，在原有的理论基础上，创新金融工具，研究出新的符合多方需求的贷款产品，有利于给房地产开发和个人购买住房提供条件，给房地产企业提供更多的融资渠道。

　　房地产企业不仅要面对传统行业因素对融资的影响，而且还要面对XX政策带来的重要影响，XX出台的相关政策对房地产企业的融资带来了决定性的影响。国家一旦出台一个新的政策，就会给房地产企业带来一次全新的挑战。这些政策大多数是提高了银行贷款的门槛；严格管理房地产信贷业务等。

　　房地产企业之所有会选择银行信贷来作为主要的融资渠道是因为银行信贷相对于其他直接融资的渠道要简单的多，也方便的多，如果依靠直接融资会经过各种复杂的审核环境、手续难办，融资成本还高。所以银行信贷就成为了房地产企业融资的首选。但是房地产企业想从银行取得信贷，这中间还有非常多的阻碍，有法律方面的阻碍，也有政策方面的阻碍。具体表现为：证券市场监管对房地产开发企业上市不予以支持，而且企业想要上市融资会被严格控制；关于房地产融资方面缺乏具体有效的法律制度；目前的法律制度内容不利于房地产信托、上市债券等融资渠道。

　　房地产企业融资困难，需要完善资本市场，才能使房地产企业摆脱融资难的境地。现在我国的证券市场还存在各种各样的问题，比如，XX部门的管理制度不完善、股权分裂严重等。房地产金融产品不能使用的重要原因就是证券市场改革不彻底，发展速度太慢。现在房地产融资渠道狭窄的局面就是证券市场体系不健全导致的，应该继续完善证券市场体系，从而扩大企业的融资渠道，减少企业的金融风险和财务风险。所以应该努力改革证券市场，加大制度的改革创新。按照《xxxx关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》[2004年1月31日，xxxx以国发〔2004〕3号印发]文件中要求，加快资本市场的改革步伐，加快改革速度，也就是要扩大融资资本，使市场体系更加健全，让市场在资源配置方面发挥更加积极的作用，一个健康良性的资本市场应该是结构合理、机制健全、运行安全的，不会使房地产开发商融资过于困难。为了实现这样的资本市场，企业应该提高控制风险的能力，明确每一位工作人员的职责是什么，加强市场监管力度，保护好每一位投资者的正当权益；应鼓励遵守规范，诚实守信、治理有效的上市公司融资，尽量淘汰市场中管理能力差、运作不规范的企业，建立多种融资渠道，满足大家不同的投资需求，完善市场资本体系，使股票融资和债券融资不再相互冲突。如此才会让企业有更多的机会直接融资，不再单纯地依靠间接融资，降低了融资风险和融资成本，扩展了融资渠道，也提高了金融市场效率，给企业发展提供了更多的机遇和有利条件。

　　房地产业想要发展的更好，融资体系更完善，首先要具备一个好的法律环境。法律法规是否完善直接影响国内房地产业的生存和发展。因此，需要有完善的房地产金融法规才能促进我国房地产市场的安全运行。为此XX相继出台了《公司法》、《商业银行法》、《合同法》、《反不正当竞争法》、《民法》等相关法律文件，这些明文规定的法律法规可以规范每个开发商和个人的金融行为，给房地产企业发展带来更大的机遇；第二点则是促进了房地产金融法律的健全发展，其相关法律包括《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等法律文件，文件中指出了每个开发商和个人应有的权利与应尽的义务，遵守这些权利和义务，严格按照相关法律法规进行信贷，让企业和客户之间保持良好的合作关系，才能保证金融市场的安全运行；第三个方面是房地产开发商进行贷款时，要严格审查，按照法律程序办事。对于那些教给银行假材料和虚假信息的开发商和个人，要依法惩办，不予以贷款。而且还要经过法律手段，挽回不必要的损失。

　　目前中国的房地产市场出现了良好的势头，这有利于对海外资金的吸纳。与此同时，中国XX并不想让房地产投资速度过快，因为过快并不是件好事，于是中国XX出台了相关的政策，如此就会让一些单纯地依靠银行贷款来作为融资渠道的房地产企业的资金变得紧张。为了解决一些房地产企业资金短缺的问题，开发商积极寻找新的融资渠道，这样也使开发商逐渐着眼于外资方面。

　　如今的情况时国内房地产市场逐渐融入更多的海外基金，特别是商业房地产市场更加需要海外基金的融入，房地产开发商不再单纯地依靠XX、银行、购房者来经营房地产业，房地产开发商面对新的挑战，房地产产品和其他的增长业务都给其带来了深远影响。

　　在2010年，X的公司债券为七千多亿美元，并不低于同期国债的发行量，可是到了年底公司的债券余额是四万七千亿美元，占总体比例的百分之二十。占ＧＤＰ比例的百分之四十。我国的房地产公司在这一年的债券发行量是三千二百多亿元，占所有债券发行量的百分之一点多，公司的债券余额是一万两千三百多亿元，占ＧＤＰ的百分之零点九。年底，国内很多房地产公司的总市值增长了很多亿元，而且出现了两亿多元债券余额，这是发展很不平衡的表现。从而反应出房地产企业应该注重债券市场的巨大作用。

　　中国房地产提高债券利率，有多方面的好处。一方面有利于吸引国外结构对国内房地产市场进行投资，改善房地产资金缺陷的问题，同时应扩充国内房地产企业的融资渠道，吸引了大量外地资金。实现这个目标的方法是在标准利率上加个基本点，比如规定债券利率上限为300个基本点等。

　　房地产开发商发行债券有不同的级别，不同的债券级别有不同的发行方式。一级发行方式是：摒弃行政审批的发行制度，选择可以更好的降低房地产企业融资成本的利率招标方式；二级交易市场则应该采取加大房地产债券的模式，使交易产品的类型更多。与此同时，设置债券基金，发挥机构的专业化投资，给投资者提供了便捷的途径。实行具有积极意义的柜台交易制度，使房地产债券流动性更强。

　　目前房地产融资的形式是，国家严格控制房地产开发商在银行的贷款，如此一来，让外资和合资房地产商向外资银行贷款，面对难得机遇，外资银行抢先一步，用最低的利率获得市场。还有就是，因为美元被贬值，人民币获得增值，很多人把原来的人民币贷款转化为了美元贷款，用美元还清。中国借助外国银行贷款的方式有：外国XX贷款、国际金融组织贷款、国际商业银行贷款。

　　在多种房地产企业选择的融资渠道中，金融部门在其中扮演了很重要的角色，银行作为最重要的金融部门发挥了极其重要的作用，有了银行作为房地产开发商的主要融资渠道后，一定会为房地产行业带来健康、稳定的发展前景。银行应该构建科学合理的投资决策机制，来帮助房地产业的发展。在房地产项目开始之前，应该充分了解和认识这项投资的具体情况，避免盲目性投资出现，了解具体详情后再用来投资就可以减少金融风险。这是因为房地产投资的特点决定的，房地产投资和其他的投资方式不同，它基数大，周期长，带来的金融风险很大。面对这种情况，银行与其他的金融机构应该办理投资业务时，要有科学、合理的分析决策方法，还要培养一批有较高识别能力的分析人员，及时有效地分析房地产投资市场，并对其带来的信息有能力判断，给房地产信贷决策带来依据。

　　这篇论文在研究了目前中国融资情况的基础上，而且又和中国的具体融资情形相结合，并且说明了我国的房地产开发商融资渠道并不多，传统的融资渠道就是依赖银行信贷。最关键的是中国现在的一些政策已经不符合现实市场的发展严重影响了我国房地产企业融资渠道的发展，为此在拓展融资渠道的工作上更加的努力。

　　论文分析了我国房地产企业融资情况和国外房地产企业的融资情况，在详细了解国内大型房地产企业的融资情况后，从而得出这些意见。

　　首先，增加扩充我国的房地产企业现有的融资渠道，并拓展融资渠道的多样性，如：国外商业银行贷款、投资基金、企业债券等形式，这些都给我国的房地产企业解决融资做出了好的榜样；另一方面，对我国的房地产企业进行内部整治和外部整治相结合，给我国的大型房地产企业提供了有力依据，并给出相关的政策建议。这样做有利于让资金在房地产企业中发挥巨大的价值，房地产企业应努力发展自身的融资渠道，适应时代的号召，不断发展我国的房地产企业，让我国的国民经济走向健康的发展道路。

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　　在写这篇论文的过程，我学到了很多东西。这篇论文得以顺利完成，首先要感谢我的导师，给了我耐心细致的指导。在这里我要向所有帮助过我的老师和同学表示真挚的谢意，如果没有他们的帮助，我的论文也不可能这么快写完。我的论文老师教学很严格，知识十分渊博，让我终生受益。从他那里我学到了很多东西，我不仅学到了很多有用的理论知识，还学习到了做人的道理。最后，再次向我的导师黄老师表示我衷心的感谢和敬意。感谢他对我的谆谆教导和热情帮助。

　　在此，我还要感谢各位答辩老师，感谢你们在百忙之中评审我的论文并提出宝贵意见。