摘要
房地产业在经历改革开放之后二十多年的高速发展之后，其已然成为我国国民经济中的不可忽视的支柱产业之一。于此同时房地产业以其产业自身相关联度强、带动其他产业能力大等特点，随着我国社会在整体上经济的迅猛发展和消费结构的不断变化，在人民对商品房旺盛需求的背景下，房地产业必然成为现代经济中占据举足轻重的地位。然而，伴随着行业和市场发展的，其行业的财务风险问题引起了广泛的关注。每个企业在进行风险控制过程中均必须面对财务风险这个重大挑战，其不仅关乎企业的生存与发展，而且还涉及到了债权人和投资者等利益相关联者的经济利益问题。从宏观角度出发，中国房地产企业在这个阶段所面临的财务风险进行分析，从而制定出合理有效的预防措施，希望给我国房地产企业带来一些参考性意见。同时，在当下宏观调控政策不断出台，经济环境风云变化的背景下，对上市公司的财务安全建议的提出也有着一定的现实意义。
关键词:房地产企业财务风险研究
第一章绪论
1.1选题背景和研究意义
1.1.1研究背景
房地产业从上世纪末开始，在我国城市化持续扩张与经济得到大力发展的过程中扮演着至关重要的角色。在这个过程中，房地产企业随之不断长大、快速发展，与此同时伴随着整体宏观经济的迅速发展，房价也随之迅猛增长。但是从2003年开始，我国房地产业在连续不断增长的情况下，房地产市场由于投入资金越来越多，“过热”现象不可避免的开始出现。房地产业项目开发的越来越频繁，全国各地的房价均出现大幅度的上扬，泡沫不可避免的从房地产产业中滋生出来。2008年，世界性的金融危机开始席卷整个世界并且冲击到了中国，对房地产业持续过热的景象形成一定的制约，房价下跌、交易量减少的情况开始出现。到了2009年，随着经济的复苏的开始，房价恢复到了以往的增长趋势，直到2019年的今天，房价依然保持着高速增长的态势。
同时，房地产业不仅仅与大量相关产业相关联密切，而且还有着带动当地经济、增加税收等积极作用。在这样的特性之下，房地产业相较其他行业难免会增加其企业风险，如果不能控制其自身的财务风险，再加上外部环境、政策等不可控的风险，企业的发展难免受阻，甚至走上倒闭破产的道路。同时对当地财政收入、就业等带来不可避免的风险。
1.1.2研究意义
随着中国经济增长的放缓，房地产企业需求投资的资金数量大、回收期较长并且伴随着很高的风险性的缺陷日益突出，负债攀升、现金流紧绷以及资金链缺口持续扩大的现象屡见不鲜。财务风险在整体和细节上，对房地产企业的预算和资金运用方面有着重要影响，直接关系到投资的成功与失败。并且，我国房地产企业普遍存在极高的资产负债率与预收账款，同时为了项目开发使得企业负债都达到很高的数量。正因为此，我国的房地产企业经营面临极大的风险，财务风险成为房地产产业不得不面对的问题。本文通过分析了产生房地产业的金融风险因素，对如何产生和制约财务风险的相关因素进行分析，使得房地产经理能够更好地了解财务风险的形成和危害，并以此为基础改善企业的财务管理体制，对企业的发展战略进行调整完善，使企业提升自身核心竞争力，帮助企业实现利润最大化。因此，财务风险对房地产企业的作用不言而喻，所以对此研究具有较高的价值。
1.2国内外研究文献综述
1.2.1国外文献综述
上世纪20年代在经历战争洗礼的德国经济得到了迅猛发展和复苏，与此同时，管理学方面的理论也得到飞跃式发展。在如何控制一些偶然损失方面，当地企业做出了一系列有益的探索，财务风险相关概念在此背景下被提出，并进行了一系列探讨。
Beaver(1966)研究认为，企业在破产或拖欠股息和债务的情况下就可以认为其陷入财务危机。
Doze等（1981）在研究中分析得出了，总集团为整个公司风险控制的战略决策者，下属分公司则只是任务的执行者。
Poterba（1984）建立房地产资产模型，研究房屋持有成本对房地产市场价格和均衡数量的影响。Mankiw和Weil（1989）用类似的方法，研究人口数量变动对房地产需求的影响。他们认为房价的上升与人口的增长有着密切的联系。[1]
Shiller（2008）认为，房地产市场长期以来都在经历着一个周期循环变动，即繁荣——衰退波动趋势。
1.2.2国内文献综述
相较于国外研究，我国因为其特有的经济体制，使得财务风险方面的研究缺少参考加之发展时间相对较短，在这样的情况下，相比较国外的研究成果相差甚远。而在此背景下，国外的研究内容有着极强的借鉴意义，并可以结合我国特色社会主义制度和政策的前提下，进行更有针对性的研究。
郭仲伟(1987)在深入财务风险研究时，做了系统且全面的研究，在考虑如何针对风险进行量化的问题上得出了有针对性的结论[2]。
李世强(2002)在研究时认为，加在已有财务机制的基础上，再对内部审计进行更加严格的监督，可以更有效发挥财务机制的作用[4]。
朱昊炜（2015）认为，对房价的影响是由XX的宏观调控措施形成的。XX的调控政策针对房地产企业，房地产商将宏观调控政策的影响反馈到市场，商品房的价格和市场供求关系就产生影响。[3]
1.3研究内容
本文研究的主要内容分别如下：
第一章绪论。在为何选择此研究题目的基础上，同时概述了国内外关于房地产业的研究。
第二章对企业财务风险进行综合概述。房地产企业财务风险的特点及其分类进行描述，对财务风险的发展进行一定的了解。
第三章房地产企业的财务风险。对行业整体的财务风险的现状进行描述。
第四章对房地产企业财务风险进行成因分析。对房地产业财务风险进行两方面分析，并更加清晰的认识其造成的危害。
第五章案例分析。以中南建设集团为案例进行分析，得出关于财务风险的结论。
第六章对如何降低房地产企业财务风险发生概率的对策和建议。从而达到，有效预防和抵御财务危机的产生，
第七章对本文所分析的问题进行分析与总结。
1.4研究方法
在研究方法的选择方面，此文章主要采取了理论和实际相结合的方式对江苏中南建设集团股份有限公司的财务风险影响进行系统性的分析。并且在此基础上与同为房地产上市企业的碧桂园、恒大进行一系列的财务数据对比，得出现阶段房地产企业财务风险的现状与影响因素。最终，站在房地产企业的角度，对如何进行财务风险的有效控制所得出的一些意见。
第二章财务风险的理论
2.1财务风险定义
财务风险是指在各项财务、经营和日常活动的过程中，在特殊及其不确定的企业内部环境作用下，使得企业的经营不能顺利的进行，并且失去偿债能力的情况，提高了降低投资者综合收益率的概率。广义的财务风险强调在给企业带来直接的财务损失之余，还让企业管理者了解财务风险在公司经营中的必然性。在财务管理过程中一个最大的问题便是如何做好如何对财务风险进行控制和尽可能降低其发生的概率，但在另一方面，它是不可避免、客观存在着的因素。所以，管理者在面对财务风险时，可以采取诸多措施和策略来避免财务危机的产生，诸如在企业加强内部审计等方法。
2.2财务风险的特点
房地产企业的盈利靠着销售房产以及物业服务等作为主要服务内容，同时项目中投入大量资金，对于资金需求量较大且需求不稳定及其不确定、资金周转时间较长和易受宏观经济调控等特点，资金的及时周转也可以有效降低企业的资金成本，增加盈利。财务风险不仅是现代经济制度下的必然要素，同时在企业运营的过程中，引发财务风险的因素客观存在，所以其存在无法完全消除。但企业可以运用多种方法和措施来降低其发生的可能性，来将财务风险控制在可以接受的合理范围之内。
2.2.1客观性
财务风险不仅是现代经济制度下的必然要素，同时在企业运营的过程中，引发财务风险的因素客观存在，所以其存在无法完全消除。但企业可以运用多种方法和措施来降低其发生的可能性，来将财务风险控制在可以接受的合理范围之内。
2.2.2不确定性
财务风险虽然有其客观性，但企业所处的行业、地理位置、宏观经济形势，亦或财务人员的综合素质与管理层对财务风险的重视程度等因素的不同，都会影响财务风险发生的可能性。
2.2.3共存性
财务风险虽然会对企业带来直接或间接的损失，但正是因此，企业才会实施诸如加强内部管理、加强财务人员培训等措施。而财务风险的提高，并不意味着损失的发生，通过财务杠杆、合理的资金借贷等方式，是一般企业为了加快其发展和获得更高收益的普遍做法。
2.3房地产企业的定义
房地产在包括了土地和地面建筑以及一系列衍生出的权利之外，也是房、地产的共同体。房产是指在土地上的建筑物，包括商业、教育、厂房等建筑。地产不仅指地面空间，还包括了一定区域的地底空间和地下特殊建筑。相比起其他的行业，房地产业有其自己的独特之处。
2.4房地产企业的特点
2.4.1受政策影响大
由于房地产业在民生、经济总量、税收以及对上下游产业的带动有着不可替代的作用，所以为了推动其经济带动、百姓住房和税收等方面的突出作用，国家不断出台政策，在融资、贷款以及房价等领域进行宏观调控。每当调控期间，房地产业就会较为低迷，而紧接着的房价不断上涨，国家就会再次进行调控。
2.4.2与其他行业关联度较高
房地产的繁荣与否，在很大程度上与国家经济的发展有着不可分割的关系。房地业繁荣时，不仅推动了房地产企业的发展，还极大的增加了相关领域的就业岗位，上游原材料市场也得到发展，同时地方经济、国家税收等方面也得到推动和发展。而当房地产业较为萧条的时候，则是房地产企业发展受阻，相关联的劳动者失业率增加，与此同时社会不稳定因素增加，钢材、水泥等产品大量滞销乃至停产，导致地方经济的增长的减速甚至倒退。
2.4.3资本密集
房地产企业的项目从立项、招标，直到竣工验收，整个项目需要大量的资金投入，且整个项目需要经历若干年的时间才能完成。在整个过程中，资源大量被投入，但这期间易受到各种人为或非人为因素的影响，导致项目延期甚至于项目被中断，借款成本普遍偏高的情况下，从而提升了房地企业的资金成本和利息费用。
2.5房地产企业财务风险评价指标
2.5.1筹资风险的评价指标体系
房地产企业筹资风险表现为债务到期，企业因为资金链断裂，从而失去支付能力，进而导致企业破产。本文选取较为有代表性的下图四个指标，来进行分析和作为评价企业偿债能力的标准，从而可以对企业筹资的风险情况进行较为直观的体现。
图2-1投资风险评价指标分类
2.5.2流动性风险评价指标体系
对任何一个企业管理者来说，都希望自己的企业能够稳健的发展，流动性风险则是评价企业能否正常的发展的重要指标。下图的五个指标则为流动性风险的评价指标中较为有代表性的，可以对企业营运能力和偿债能力进行较为直观的体现。
图2-2流动性风险评价指标
2.5.3信用风险评价指标体系
信用风险指交易对方因为种种原因，而不能履行到期债务的风险。因结算方式的不同，场内、外衍生交易各自所涉及的信用风险也有所不同。[5]而且这种现状不仅仅在金融业中出现，房地产行业中也普遍存在。选取盈利能力中有代表性的两项指标作为信用风险评价指标。
图2-3信用风险评价指标分体系
第三章房地产企业存在的财务风险
3.1系统性风险
系统性风险发生的可能性主要是由于公司所处的外部环境变化造成了公司财务指标随之变化。从总体上看，系统性风险包含着国家宏观调控的影响与法律法规、政策的变化等。然而从房地产公司所独有的特点来上来看，系统性风险主要表现在以下几个方面：
3.1.1市场环境的变动
房地产市场因为大到地域、南北方，小到城市板块、街道的不同，有着难以忽视的区别。有时房地产企业会对当地房地产市场的情况进行错误的判断，进而做出错误的决策，尤其是在经济环境相对较好时，房地产企业都在进行扩展、增加项目投资，导致供过于求，存货增加，资金周转困难的局面。从而可能会引发严重的财务危机，甚至于使得企业难以生存下去。
3.1.2筹资风险
筹资风险是指在不仅仅局限于资金供给市场和银行等金融机构，还包括宏观经济环境、经济政策等因素的不确定性。[11]而房地产企业受筹资风险影响表现在：财务杠杆、利率风险和宏观调控等方面。与此同时，时间、政策和市场的改变，筹资成本、难度和资金量会有显著的差异。然而，一旦筹资困难，资金成本升高，便会使得企业资金紧张，增加财务风险发生的概率。
3.1.3资金回收风险
房地产企业在房产、服务售出之后，收回的资金应用于偿还银行贷款、供应商欠款等，降低资金使用成本。在一些情况下，项目资金回收速度慢、数量少，并不能达到预期的标准，就会给企业带来资金上的短缺和一定的压力，同时也提高了企业的财务风险。
3.2非系统性风险
非系统风险又被叫做特殊风险，指的是公司自身的特殊因素因而影响企业整体财务风险的变化。与其他经营性公司相比较，房地产企业有其特殊性，这就决定了其所对应的风险也就不同。非系统性风险主要表现在以下几个方面：
3.2.1内部制度风险
从当前房地产行业现状来说，大多数企业的财务人员财务管理意识不强，职业素质不高，仍有很大的提升空间。在风险的预警层面上，并没有对房地产公司的财务数据有效监测和详尽、系统的分析，这些都会增加房地产企业爆发财务风险的可能性。大部分房地产企业的财务经理对风险认识不清，对风险的概念认识不到位，这是造成财务风险的重要原因[11]。
3.2.2对现金流量缺少管理
房产项目的开发成本的受到包括人工成本、资金成本和土地价格等多方面因素的共同作用，对资金需求量可以有相对准确的预测。而商品房的价格随着政策、经济环境和供需关系等多方面的影响，价格波动的可能性较大，且较难对其进行准确预测。如果房价上涨，房地产企业自然获利颇丰；而一旦面临着经济下行，房价利空消息增加等负面消息的影响，导致实际的销售价格刚好等于实际成本或远远低于实际成本，房地产企业则会面临难以预判的财务风险。许多房地产企业只图眼前利益去盲目增加项目，对现金流缺少管理，不能让资金发挥最大的价值。
3.2.3资本结构不合理
房地产企业因其特点，在进行项目运转时必须依托于大量的资金，即使资金雄厚的房地产企业也不可避免。而如果房地产企业盲目扩张，则会陷入资金需求量同项目数量成正比，不仅资产负债率越来越高，负债也越来越难以偿还。同时，如果自有资产同借入资产比例不合理的话，短期难以对企业产生实质影响，但在长远则影响着企业的健康发展。
第四章房地产企业存在财务风险的原因分析
4.1项目对于资金需求量较大
房地产企业从项目开始招标立项、设计、施工、销售宣传等，每个环节都需要大量的资金，并且法律规定只有在取得XX发放的预售证时才可以进行销售。在此之前，企业只能依靠自有资金或利用财务杠杆等方式借入资金，从而推动整个项目的实施与发展。在一般情况下，房地产企业同时期会有不止一个开发项目，加之自有资金都是十分有限，所以为了企业和项目的正常运转，就必须通过各种融资渠道大量借入外部资金[10]。这势必会在提高资金成本的基础上，提升企业内部的财务风险。
4.2受政策因素影响
在较长时间内，房地产企业不仅仅可以带动和当地经济和相关联产业蓬勃发展，与此同时，还关系到老百姓根本的住房问题。在此前提下，国家对于房价进行的一系列宏观经济、政策调控必然须谨慎为之，房价过高会导致资本的泡沫，极大影响实体经济的发展；如果房地企业发展较差，地方经济、财政收入和税收等都会受到影响，接踵而至的就是失业率上升，社会不稳定因素增加。国家在各个城市收紧了房地产市场政策，限制了购房、贷款、销售等方面。XX希望能够在平衡房地产企业房价的同时刺激经济，增加税收。在这种宏观环境下，为了稳定房价以及防止房地产经济泡沫等现象，我国XX相关管理部门通过制定相关管理政策、法律和法规，进而分别对房地产行业和企业实行调控，这给房地产企业今后的发展有所制约。所以中国XX一直努力引导房地产市场朝着健康稳定的方向发展。[9]
4.3房地产行业内部竞争激烈
现如今我国的房地产行业内部正处在激烈的竞争环境中，房地产企业之间高价抢购地皮，对竞争对手进行各种恶意打击等不利情况下，还需要对例如市场供给关系，房价的升降，市场运营等因素进行合理的把控。而诸多环节中，任何环节的失控都可抗导致房地产企业出现财务风险。
4.4企业管理人员素质的局限性
企业财务管理体系是否完善决定了企业能否保证日常的生产经营活动。所以越来越多的企业日渐重视企业财务管理系统，对企业财务人员的各项要求也在逐渐提升。但目前我国的市场经济体系正处于变革时期，相关法律法规仍未完善，相应的制度管理体系也在建立过程中，所以这就导致财务管理工作风险逐渐增加。企业员工的整体素质决定着企业市场竞争力，是企业发展的基石。财务人员要具备良好的专业技能和职业道德。
第五章房地产企业财务风险案例分析
5.1中南建设集团有限公司介绍
于1988年2月在南通市成立的中南建设集团有限公司，目前有员工超过70000人，其总资产逾2000亿元，2017年度总营收高达1536亿元，为当地的经济做出了突出的贡献，同时也是是南通市首个综合总营收超千亿的企业。中南集团下设中南土木、中南建筑、中南置地、中南金融、等七大产业板块，中南高科、中南教育、中南园林为其所有的三大事业部，共拥有424家公司，其中子分公司64家，独立法人企业360家，其业务涵盖房地产的开发、工程总承包、海绵城市建设等领域，业务遍及全国20多个省、100多个地县级城市及海外市场。其中钢结构金奖、建筑装饰金奖等国家级大奖计共计50余项，获得扬子杯、白玉兰杯、泰山杯、淮安杯等省级优质工程大奖共计100余项。
5.2财务风险识别指标评价
本文主要通过数据分析加之与其他房地产企业进行对比，并在分析营运能力、偿债能力、发展能力和盈利能力等指标的基础上，对中南建设集团2017年财务报表进行风险识别与风险评价研究。其主要分析数据见表4.1、表4.2、表4.3.
表5-1利润表部分项目单位：元
5.3资产负债率偏高且偿债能力较低
图5-1企业2015-2018资产年报
中南建设集团在2017年度共进行担保363亿，占到当年净资产258%。由此可见，在这样的担保额度的负担下，中南建设集团未来资金必然会承受一定压力。中南建设及控股子公司的担保额度总金额为720.2亿元，本次担保提供后公司及控股子公司对外担保总额为363亿元，占公司在2017年底审计净资产的比例258.39%。在筹资风险不断攀升环境下，虽然这样的举动在房价依旧上涨的格局之下并不构成太大的威胁，而在经济全面下行的环境下，一旦中南建设集团出现资金紧张且筹资不确定时，此举则为企业的发展埋下隐患。
表5-42017-2014资产负债率流动比率
续表5-4
综合房地产上市企业的财务报表数据来分析，整个行业的流动比率和速动比率平均值分别为1.71和46.84%。与其他行业相比，房地产产业的特殊性使其变现能力较弱。中南建设集团股份有限公司流动比率为1.40%，相比较之下，竞争对手碧桂园的流动比率为1到1.5之间，而中国恒大几乎每年都在1.4以上；速动比率为0.46%，而万科和中国恒大等，速动比率均在50%左右。说明中南建设集团存在一定存货积压现象，其变现能力低于其他房地产企业。因为2017年房价的持续上涨，特别表现在西安、南宁等部分二线城市，所以导致中南建设集团股份有限公司全年累计拿地98宗，全年新增土地货值储备近2000亿元，其他应付款大幅增加。而存货的大幅度增加也是由于土地储备大幅增加所导致的。综上所述，中南建设集团股份有限公司在短期偿债能力较为有限。
由于房地产产业的主要特点在于项目周期长和资金收回速度慢，且受到政策等不可抗拒因素的影响较大，所以长期偿债能力可以很大程度地反应房地产产业项目是否可以顺利进行以及按时工，避免项目因为企业自身的财务问题，例如：偿债和资金问题等因素，而导致项目流产或无力再进行新项目的开发等阻碍企业正常运行、发展的事项。负债在享受税收减免的各项优惠的同时，也其提高了企业无法对负债景象偿还的风险。
一般行业的企业在资产负债率方面普遍小于50%，但房地产企业在资产负债率普遍大于50%，甚至于超出许多。资产负债率在对企业扩大项目能力的大小方面可以进行预测，在企业经营、宏观经济环境持续增长的情况下，指标与负债的利用率成正比，为企业带来更多的利益。同时，资产负债率和财务风险发生的概率成正比，如果企业的经营、经济大环境不好，较高的负债不仅会给企业造成各方面的损失，而且在严重的请假下会使企业破产，极大地影响了股东们的利益。中南建设集团股份有限公司的资产负债率高达90.52%，且在去年也达到了86.25%远远高于竞争对手碧桂园的83.83%。由此体现出中南建设集团的长期偿债能力较差，企业财务成本在较长时期居高不下，这样的数值无论在哪个行业都是危险、易发生财务风险的。
在企业发展过程中，难免会受到系统性风险例如：出台政策限制房屋售价等因素的干扰，而与此同时相较过高的资产负债率，对于企业其自己的可持续发展有着十分巨大的阻力及其风险，如果在发生意外的情况下，债权人提前主张其权利、土地政策变动、筹资风险等风险的发生时，企业的资产却是由较高比例的存货、商品组成。因而流动性差，由此导致企业整体变现能力差，无法及时、有效的应对这样的情况，往往对于企业都是致命的打击，在短期内如果没有筹集大量现金或大股东的出资支持会直接导致公司的破产。[6]
5.4净资产收益低率
表5-52017-2014净资产收益
从以上的数据分析来看，中南建设集团的盈利能力在指标数值的体现下并不强，与碧桂园、万科等同等级的房地产企业来进行横向比较，完全可以说是比较差的。而企业在较低盈利状况下，必然导致一定的流动性风险。销售净利润远远低于行业平均值9.89%和竞争对手碧桂园等一系列房企，主要原因在于营业总成本为30,215,765,296.42元，近乎30,552,327,467.21元的营业总收入所持平，且主营业务成本占总成本的83.80%。其中2017年中南建筑3亿元以上项目累计221.9亿元，占比71.1%，全年新增土地货值储备近2000亿元，购买土地成本高昂且土地储备增长迅速，导致中南建设集团主营业务成本居高不下。财务费用中的利息支出占总成本的11.51%，其中中南建设的有息负债由2016年末的529.83亿元，上涨到2017年上半年末的571.5亿元，相对2016年大幅增长31%，企业的总负债率由去年中期的88.0%，上升到今年中期的89.9%。高负债必然带来高利息支出，2017年利息支出高达34.7亿元（含资本化利息），当年净利仅为5.37亿元。2018年上半年，利息支出已达18.09亿元，当期净利为10.19亿元。其长期借款利率水平在6.1%-9.8%之间，但是2017年上半年净资产收益率仅为5.25%。这或说明举债的资金成本已经超过股东收益了。资金成本高昂，也使得总成本居高不下。净资产收益率是衡量股东资金使用效率的重要财务指标。中南建设集团略低于行业标准值11.95%，数值相差碧桂园等房企较多。
这三组数据同样表现出中南建设集团对于存货管理，特别是不动产销售方面的能力薄弱，而这些也是内部制度有缺陷的综合表现。而对内部制度的完善则有助于缓解已经造成了一定的资源和资金浪费的现象，达到企业降低成本和财务风险发生的概率的目的。
表5-6合同销售表
2015年至2016年，其合同销售的单价大幅度上涨，由9400元/平上涨到12895.22元/平，但是在2017年，合同销售的单价降低到12504.09元/平。合同单价的下降，资金回流速度减慢，相应的资金成本提高，进而使得销售净利率和净资产收益率低于行业水平。
5.5营运能力薄弱，对企业的发展造成阻碍
表5-72017-2014企业的运营能力分析
在三年的数据中，中南建设集团总资产周转率两年符合标准值0.44，在总资产周转率方面强于对手碧桂园和恒大。而总资产周转率的数值与企业周转成正比。
图5-2存货周转天数
同时，在新增土地储备方面，2017年末，中南建设新增98个项目，土地货值高达1907亿元，而2018年仅上半年就新增80个项目，土地货值为493.2亿元，规划建筑面积合计1138万平方米。从增项目的数量来看，中南建设还处于企业扩张阶段。从货周转率数据上来看，低于标准值0.42，主要是因为其增加了大量的固定资产，使存货总量增加。这些数据或说明其去库存效率在下降。应收账款周转率略高于平均值，但较碧桂园来说还相差较远。
这也与中南建设集团的销售特点有关，中高端为主的住宅社区，但在对于市场情况的把控、企业知名度方面相比较恒大、碧桂园差距较大，而销售方案也与价格和服务有一定的差距，使其不能在很短的时间内得到资金的回收。在这样的情况下，流动性风险已经开始显现。
表5-82015-2018企业的销售能力分析
关于楼市的相关调控政策频出的情况下，平均合同售价难免会出现下跌的态势，存货未来可能存在一定的跌价风险。而房价的下跌，不仅会引发企业的系统性风险，并且增加诸如资金紧张、筹资成本增加等因素，提高企业的财务风险发生的可能性。
综上所述，中南建设集团在总资产周转率达到了房地产业标准值，但存货周转率前几年都一直低于行业标准值，存在一定的财务风险。而2017年将前几年连年亏损的局面进行了根本性的改变，所以问题依然存在，但在企业的正常运转在短期内是不会受到较大影响的。
5.6资金成本高昂且承压较大
中南建设集团股份有限公司的利息保障倍数为3.92，偿还借债利息的能力偏低，且资金成本相对较高。中南建设在建项目预计总投资约2489.52亿元，截至2017年3月末已累计投入1557.15亿元，尚需投入937.28亿元。值得一提的是，其银行剩余授信额度只剩402.27亿元，与937.28亿元相差逾400亿元。在XX主导的房地产市场去杠杆政策趋紧的背景下，房地产企业能够从银行获取的资金应相对有限，未来公司如果其他资金渠道受阻，那将会承受一定资金缺口压力，从而影响企业的正常经营。
表5-9中南建设集团股份有限公司年度报告
在中南建设集团以及旗下子公司的高负债率的情况下，总成本构成中利息支出占比达到11%，直接对利润率和毛利率造成影响，增加企业成本，比重资金成本以及利息支出占比过高的情况不容忽视。同时现在自有资金占比较低，资金结构不合理等突出问题同样对企业财务安全造成不量影响。
图5-3总成本构成
对有可能导致财务风险的原因深层次总结如下：
1.过高的资产负债率，潜藏着到期违约的风险
中南建设集团在近年来房地产市场火爆的一、二线城市中大量拿地，进行房地产项目开发，导致占用了企业内部的大量资金以及通过融资、贷款等方式筹集到的资金。加之房地产业因其产业的特点，资产负债率普遍相对较高，且项目回笼资金所需时间长、风险大。由此导致企业资产负债率较高，资金紧张，债务偿还能力有限，并且到期违约的财务风险已然表现的非常明显。
2.过低的销售利润率，损害了投资人的利益
中南建设集团在三年多的时间来，企业的规模呈直线上升的趋势，主要是在对建筑项目方面的不断投入。平均合同销售单价在2016年直到2018年第二季度几乎保持平稳水平，但其主力市场二线城市中，南京、西安等城市房价均有了较大程度的涨幅，且拿地成本也随之增加。中南建设集团没能把握市场动向，做出正确的商业决策，由此导致销售利润率下降，对投资人的利益造成不小的损害。
3.资金成本高昂且利用率偏低
企业负债结构不合理、自有资金量不足等风险的情形下，庞大的负债规模所带来的压力以及偏低的资金利用率无形中又增加了资金成本，同时也是导致销售利润率过低的“罪魁祸首”之一。
4.存货周转率低，资金不能及时回笼
在房地产市场分外火爆的二线城市，中南建设集团的销售能力偏弱，使得资金不能及时回笼，到期债务偿还压力过大，难免出现资金和债务“拆东墙补西墙”局面的产生。对于资金使用成本昂贵的今天，也为企业负重不轻的资金链又添加了额外的负担，存货周转率同样是影响企业能否正常发展的至关重要的因素之一。
5.高学历人才偏少
中南建设集团本科学历以上的员工只占总员工数量的12.3%，而高学历人才偏少所引发的房产销售量低、资金运用能力低、无法合理的对资金进行配置以及公司战略配套资源不能及时跟进等问题。
第六章完善我国房地产企业财务风险的有关措施
企业运营过程中，因为财务风险的独有的特点，从而导致其在任何企业中都是不能避免发生的，但是可以通过一些途径例如：对财务人员进行培训、提高，选择恰当、合理的方法去规避可能发生的财务风险，从而达到降低财务风险以及财务危机对企业不利影响的目标，使得企业的发展可以良性进行。对于财务风险来说，虽不能彻底消除其给企业带来的消极影响，但超出行业均值的财务风险毫无例外都会给企业带来风险，因此如果想让一个企业不受财务风险的侵害，应当重视一下几点。
6.1优化资本结构
中南建设集团应当通过使用例如减少负债、增加销售量、降低资金成本以及谨慎地去选择筹资方式，达到降低筹资风险与资金成本的目的。并且中南建设集团还可以在提高房产等主要产品的基础上，不仅可以提高企业自身偿债能力，而且可以有效降低资金链的压力和资金成本。偿债能力又受到中南建设集团资本结构的影响，且制约着企业的经营能力、盈利能力等多方面的能力。[12]在房价大幅增长的情况下，近年来其面临的偿债能力问题相较之前更加严峻。所以，在此基础上需要为销售部门投入更多资金和人力物力、在原有的销售基础上增加力度提高房产库存的销售，并且防止过度盲目进行新项目的立项、招标，增加销售量也就达到了减少库存和提高资金流动的目的，同时也增加企业的资金流，从而达到降低资产负债率和优化资本结构的目的。
中南建设集团应以拓宽企业筹资渠道为基础策略，通过融资、信托等金融机构获得信托资金等多方面的筹资方式，降低高成本资金的比重。提高企业商誉和金融机构的综合评级，利用商业信用期达到减少有息负债的目的。同时还有利于激励员工的自豪感与积极性，增强企业的综合竞争力。
6.2适当控制存货数量
中南建设集团财务风险主要表现为流动性风险较为严重，营运能力和偿债能力均需提高，而营运能力则更需要得到企业的重视。在总资产周转率较低的情况下，易导致流动性风险加大，增加财务风险发生的概率；在表现出的流动性风险方面，需中南建设集团财务部门对资金进行更加合理分配、管理，在现有基础上，进一步提升资金价值，降低资金成本。流动性不足也会影响中南建设集团的发展，甚至导致企业的发展停滞不前，因此为发展带来较大阻碍。因此，如何改善流动性这个问题就至关重要。其经营理念导致一直以来有较多平行开发的项目，且分布于不同的城市，这就造成大量资金、资源等被占用且短时间内无法被收回，在如何改进经营理念的基础上，分别将并行项目数量缩减、缩小每个项目的规模、筛选出重点城市与重点项目，将资源投向更有价值的项目，也有助于提升企业的整体收益。在一个项目结束后再继续开发新项目，减少同期不同城市、不同项目的总建设数量，加快资金的周转速度，同时减少资金、人力物力等资源压力。中南建设集团的重心集中在二、三线城市，同时还有一定数量的房产库存，增加房产库存的销售量，从而达到缓解资金短缺，降低企业资金成本的目的，同时可以增加资金的回流。
6.3提高财务人员的财务风险管理意识
企业财务管理人员在日常的财务工作中以及内部审计的过程中，能够提高警惕以及积极配合第三方审计机构的审查，虽然财务风险有其客观性，在合理运用专业知识的基础上，将危害控制在最低限度内。与此同时，财务风险出现的概率也将被大幅降低。将企业内的财务人员进行固定时间的继续教育，聘请有关方面专家进行相关咨询或者将关键、特殊岗位的财务管理人员送去学习先进的财务管理观念、知识和运用等方面的知识，同时对其进行培训、提高，将使财务管理人员掌握最新、最有实践价值的财务管理知识，提过对财务风险的掌控。
6.4稳健开发新项目
中南建设集团在二、三线城市激进的拿地以及项目开发模式应当暂停，将资源优先供应给已经在开发中的项目，使其尽快完工、交付。以达到提高资金周转率，降低库存，尽可能对已有存货结构进行优化的目的，不仅仅可以增加中南建设集团的偿债能力，增加其商业信誉，而且可以降低资金成本。在盈利和运营能力没有一定水平保障的情况下，房地产企业大举买地，开发新项目是不合理的行为。而是应该在分析企业整体现状的情况下，如何完善企业现有项目，同时尽量规避财务风险，避免给企业带来不必要的损失，使得企业可以健康、平稳的生存再去。
第七章结论
本文针对房地产行业财务风险进行分析研究的基础上，以中南建设集团为实际例子，针对的财务数据做了研究以及探讨，总结出房地产企业目前存在的财务风险危机并对此做出对策。
但本论文仍有不足之处，由于本人的研究水平有限和获取的信息不足，论文中有些观点还需进一步调查，深入探讨得出更具体的信息，希望在未来的研究能得以改善。
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