中小企业“融资难”问题研究 –以沙河市汇通置业房地产开发有限公司为例

摘 要

民营经济是社会主义市场经济中非常重要的部分，在中国经济发展中扮演着重要的角色。现如今，中小型民营企业成为我国民营经济的主要形式，但是中小型企业融资难的问题制约了民营企业的发展，间接影响了我国经济的发展。作为中小型民营企业之一的沙河市汇通置业房地产开发有限公司也遇到了同样的问题。因此，研究和解决融资难问题，对沙河市汇通置业房地产开发有限公司的发展有着重要意义。

文章的主要研究内容可以分为以下几部分：（1）阐述选题的背景、目的及意义（2）对目前中小企业的融资渠道和融资模型进行相关论述，并分析其中存在的一些问题。（3）分析沙河市汇通置业房地产开发有限公司目前的融资状况和存在的融资问题，并分析公司存在的融资问题及其成因。（4）在其融资问题的基础上，提出构建和完善其金融支持体系的可操作性措施。解决沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资难的问题只靠一种途径、一种方式是远远不够的，这需要通过更多渠道，采取更多方式加以解决。

关键词：中小民营企业研究解决房地产开发 融资

前 言

从1978年的改革开放以来，党对民营企业的发展越来越重视。虽然，如今民营企业在国民经济中的地位越来越高，但民营企业所处的融资环境却与它的重要性不相匹配，使现在的中小型企业的发展越来越艰难。现在融资难的原因在于外部融资环境和企业的内控制，且这两方面在中小企业的发展中出现了供需不平衡的现象，进一步导致了民营企业融资难。当前我国的金融体制，特别是作为民营企业主要融资方式的商业银行信贷体制，存在很多对企业贷款不利的因素，这些因素也是民营企业融资难的主要原因。

文章利用制度经济学理论，通过分析沙河市汇通置业房地产开发有限公司存在的融资问题，并结合造成企业出现融资难问题的内部及外部原因，提出了沙河市汇通置业房地产开发有限公司走出目前的融资困境的对策及方法，帮助企业能够健康、持续的发展。

第一章 绪论

研究背景

我国的中小企业数量宏大,已经成为我国经济中最具潜力和动力的市场主体,在促进就业、发展国家经济、增加国家收入中都发挥着十分重要的作用。国家已逐渐高度重视中小型民营企业的发展，把帮扶中小型民营企业的发展列为一项重大的经济政策。但中小民营企业的状况并没有从根本上得到改变,特别是融资的层面。近几年，中小型企业融资难的问题成为影响我国经济发展的重要关口，如何解决这一难题成为社会各界和XX的关注热点。

第1.2节 研究综述

如今，我国中小企业已迅猛发展为我国构建和谐社会的坚军力量。然而,由于我国的融资制度尚不完善，以及我国金融体制改革的滞后和金融体系的发展缓慢,使融资变得更加困难。鉴于目前的大多数研究都侧重于讨论中小企业融资困难的一个方面，拟议的政策建议都不是系统的，一致的，且不具备前瞻性往往在实践中存在偏见。如何建立中小企业完善的融资制度和市场长效机制，成为国内外研究的重要课题。

1.2.1 国内研究综述

在融资难的成因方面，企业融资难的主要原因之一是制度上的滞后，张珉在（2016）对这一观点进行了指出和分析。吴鹏翔（2012）认为中小型民营企业难融资主要原因在于XX支持力度不够、金融中介体系发展落后、企业自身实力不强三方面原因导致的。邢乐成、梁永贤（2013）说明制度性原因是中国中小企业融资困难的根本原因，即当前商业银行主导的融资体系和中小企业的特点不相匹配。袁海博从中小型企业的外部和内部两个方面分析了致使中小企业融资难的重要原因，从内部原因角度看，主要的原因为缺乏制度化管理，中小企业竞争力弱、抗风险能力差等原因；从外部环境的角度来分析，银行在经济利益上存在的要求是影响中小企业进行融资的主要原因。

在融资难对策方面，梁永贤（2013）指出，应通过制度上的改革来解决中国中小企业融资问题，这可以使中小企业融资和自身特点和商业银行融资体制能够符合、匹配。尤文丽和李阳认为发达国家健全法律保障机制是解决中小企业融资难题的一剂良方，我国应尽快建立利于中小企业融资难题，首先需要解决市场、制度和管理的问题。王文烈指出，商业银行应重点考虑如何在不违反商业原则智商，去支持中小企业的发展，这是当前银行业务创新的重点。

在融资模型和渠道层面，吴建斌（2018）谈到，房地产市场的前段融资是非常火热的，有很多渠道的资金注入房地产行业。在这些渠道中，信托融资、地产资金的融资在快速增长的情况下发挥了重要的作用。孙任飞（2015）阐述，应以金融视角构建企业的融资模型，在融资模型中，可以把中小企业的融资结构的决策过程分成四个阶段，分别为：因素输入阶段、行动阶段、评估阶段和经验反馈。

1.2.2 国外研究综述

国外的学者认为,中小型企业在推进技术进步、制造就业以及加速地区经济复苏等方面均具有相对优势，各国专家对这一课题非常重视，都对研究中小型企业的融资问题有浓厚兴趣，所以出国外也出现了大量的研究文献。

Jan bartholdy,Cesario Mateus在《伦敦商业评价》中提到贸易信贷对风险借款人最有利，因为它们的替代融资成本高于信用评级良好的借款人。因此，贸易信贷既可以用作直接价格歧视的工具。

Varian,Hal R在《制度经济学与理论经济学》中指出，造成中小企业融资困难的原因为，在企业融资过程中，双方的信息不对称导致金融交易中的信贷配给和市场失灵。这种情况下，可以缓解信息不对称的程度，弥补中小企业所产生的资金的缺口，进一步认为银行在为中小企业提供融资服务中所具备的信贷优势。

P Adair ，F Fhima（2018）在《Post-Print》中指出融资和担保成本这两种“外生因素”决定了银行信贷需求，而不是由中小企业的活动水平和内部可用资源这两种“内生因素”决定的。

XA Wang ，J Zhang指出，当前在银行业的经济体系中，影响中小企业融资的主要原因有：中小企业的交易成本、贷款抵押品和风险异质性。

第1.3节 研究目的与意义

1.3.1研究目的

本文基于己有文献,结合我国现有的制度环境,并在国外成功经验的基础上,系统的进行分析了沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资难的一般性成因和制度性成因,并据此提出解决沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资困境的系统、渐进的解决方案。

沙河市汇通置业房地产开发有限公司属于中小企业，为沙河市提供了广泛的就业岗位和经济增长的动力，为沙河市的经济不断的做着贡献。尽管近年来在不断的发展，却也逃不过融资难这个问题。虽然各个金融机构采取了一系列措施，但是并没有从根本上解决我市中小企业融资难的问题。因为包括沙河市汇通置业房地产开发有限公司在内的中小企业地位的重要性，所以解决类似于沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资难的问题是刻不容缓的。

1.3.2研究意义

沙河市汇通置业房地产开发有限公司属于中小企业，为沙河市提供了广泛的就业岗位和经济增长的动力，为沙河市的经济不断的做着贡献。尽管近年来在不断的发展，却也逃不过融资难这个问题。虽然各个金融机构采取了一系列措施，但是并没有从根本上解决我市中小企业融资难的问题。因为包括沙河市汇通置业房地产开发有限公司在内的中小企业地位的重要性，所以解决类似于沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资难的问题是非常紧急的。

第1.4节 研究范围与方法

1.4.1研究范围

为了针对沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资难问题的研究和解决，首先文章对目前中小企业的融资渠道和融资模型产生相关论述，然后从沙河市汇通置业房地产开发有限公司的财务和融资状况出发，对其目前出现融资难问题的原因进行分析，并找出走出融资难困境的相关对策。

1.4.2研究方法

分析的方法。通过对中国中小企业融资渠道和方式的分析，结合我国的国情，分析了融资困难的成因，得出了合理的解决方案。 理论与经验的结合。通过对中小型企业融资的理论分析和企业过去的经营状况，得出了本文的结论和政策建议。 （3）类比分析。本文分析了其它国家和行业融资难的问题和成因，并对沙河汇通房地产开发有限公司的融资现状进行了比较，以借鉴相关经验。

第二章 融资理论相关概述

第2.1节 融资渠道相关论述

目前中国国内的房地产企业的融资方式主要有国内商业银行贷款、发行股票、房地产投资信托、夹层融资等。以下我们来介绍几个房地产企业的融资方式。

股票融资是房地产企业进行融资的一种方式，也被称为上市融资。

股票融资有利有弊。好处包括：首先，股票融资是永久性的，没有必要偿还，也没有必要承担偿还利息和利息的压力。融资风险相对较小。企业可以长期使用该基金来维持公司的稳健发展。其次，股票融资减少了对借入资金的需求，优化了公司结构，提高了公司借贷能力。第三，上市融资需要通过严格的审查，这可以给公司带来积极的影响，促进公司的销售。缺点包括：一是上市融资条件较高，要求企业有一定的营业额，利润水平和资金;第二，上市机构必须不定时的公开披露公司的经营情况;第三，上市机构必须通过严格的专业机构审核。

还有一种融资方式称作房地产投资信托基金。该方法指的是信托投资公司集中由两个或多个委托人合法的资金。以信托投资公司的名义使用和管理房地产基金。

　　第2.2节 融资理论

2.2.1 优序融资理论

企业在融资中使用的融资次序，对企业融资的决策制定起到了举足轻重的作用，它将直接影响到企业整体的融资效率以及对企业的经营效益。优序融资理论在制定融资计划和融资的过程中起着指导性的作用。在该理论中，企业融资 时首先应该考虑使用企业自身经营积累下来的留存收益，其次利用发行债券、银行贷款等对外部举债的形式获得资金，最后才是利用股权交易获得经营所需金。

2.2.2 权衡融资理论

权衡融资理论意味着负债公司的整体内在价值等于没有负债的公司的价值，加上所得税成本，减去代理成本转换的现值和破产成本所转换的现值。资本结构的最优平衡源于债务使用产生的税收和过度债务导致企业破产，这两种情况之间达到均衡的状态。

第三章沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资相关问题

第3.1节 沙河市汇通置业房地产开发有限公司简介

沙河市汇通置业房地产开发有限公司注册于2007年，注册资金为3000万元人民币，沙河市汇通置业房地产开发有限公司在沙河陆续开发了汇通新天地、汇通城新都汇等住宅小区，以及汇通步行街等商业中心。积极参与了沙河市重点旧改项目—葛村的开发建设，公司自成立以来，屡获好评，为沙河市当地居民提供了更高品质和更安全的放心房。

沙河市汇通置业房地产开发有限公司组织结构如下图所示：

　　第3.2节 企业融资概况

沙河市汇通置业房地产开发有限公司运用旧式的融资方式，通过利用少量自有资金，大量银行贷款，施工方的信用获得项目的前期开发的必要资金。

沙河市汇通置业房地产开发有限公司资金来源大致可分为三部分：第一部分自筹资金，第二部分为银行贷款，第三部分为销售回款。融资结构主要为银行的长期借款，及销售期房的预收账款，结构比较单一。这两种方式都增加了汇通置业房地产开发公司的负债规模。从筹措资金额度来看，银行贷款的融资总额达到1628.5万元，房地产公司自筹资金60.5万元。从融资比例来看，银行贷款比例较高，达到75.49%，自筹资金比例仅为2.80%。由于项目的贷款额度大，贷款周期较长，因此会产生高昂的利息费用。由于项目的贷款额度大，贷款周期较长，因此会产生高昂的利息费用。项目的贷款还本付息表如表3.1所示，项目的投资及回款计划如表3.2所示。

表3.1 汇通置业房地产公司还本付息表（单位：万元）

表3.2公司投资及汇款计划表（单位：万元）

第3.3节 企业融资结构分析

沙河市汇通置业房地产开发有限公司的负债占据了资金来源的很大部分，所有者权益只有一小部分.3000万的注册资金只占到了公司总资本的4%左右，由此可以知道，本公司使用了较少的资金来运作整个项目的开发。

银行贷款是汇通公司的主要资金来源方式，其从所有银行的贷款占到了公司投资总额的76%，汇通房地产公司解决资金问题的主要方式为预收款，这种方式能从购房者手中获得无息贷款。同时汇通房地产公司用供应商的信任，让施工方先垫付资金，在某一阶段完成后再延后交付。由此可见，汇通房地产开发公司的融资结构较为单一，存在的风险较大。

第3.4节 沙河市汇通置业房地产开发有限公司存在的融资问题

3.4.1融资方式单一

近几年，在中国的整体经济快速发展的带动下，房地产市场涌现了越来越多新的房地产企业，导致竞争演变得日益激烈。这种状况会给企业带来许多危险的状况和因素。如果企业无法采取有效措施来应对，那么这些危机就有可能会导致房地产企业的投资失败。一旦商业银行的贷款无法按照预先计划及时、足额放款，将严重影响到房地产项目的正常开发和运营。从银行债权方角度来说，如果银行在向房地产企业发放贷款之前，极有可能出现由于对房地产企业的信用资质等背景调查不详细就发放贷款的情况，从而产生放贷风险。

除了单纯依赖银行贷款的方式，还存在着多种融资渠道以及获得资金的方式。但这些渠道在我国发展备受制约，发展的也较为缓慢。首先，困难之一在于上市资格的取得并不容易，并且目前我国己经暂停IPO上市。海外也对公司的各项指标审核严格，并且也遭遇到了成交量低等因素影响，导致海外上市也望而却步。其次，信托融资也受到了国家的限制。由于国家宏观政策调控，要求金融机构收紧银根， 这就导致银监会实行新的政策，对从事办理房地产信托业务的金融企业中，针对个别规模相对较大的信托公司实行“窗口化指导”，致使很多家信托公司停止了对房地产开发公司办理信托业务。另外，通过在证券市场上公开发行债券，获取融资资金的办法也比较难推广，国家对发行证券筹资的要求也越来越严格。正是由于上述的这些原因，直接或间接的导致了债券的发行量小，难以在金融市场上形成规模。也就导致了房地产开发企业通过债券融资来获取资金的模式在中国很难推广。

表3.3房地产开发企业资金来源

3.4.2 资本结构不合理

沙河市汇通置业房地产开发有限公司的融资的来源构成比例的不合理，使得企业的运营过程中将出现风险的概率陡然提升。据国内有关机构统计，房地产开发企业在资本金来源架构的组织上存在重大问题，整体的房地产行业中，平均的资产负债 率达到了70%以上，更有甚者已超过80%红线，部分房地产开发企业负债的总体规模超越了４亿。这个比例在非上市企业与上市的房地产开发企业之间相比，差异更加明显，平均比已上市的企业要高出20多个百分点。研究还发现， 这一比率，房地产开发行业的企业与其他不属于房地产开发行业的企业要高出 许多。如此之高甚至近于畸形的资产负债率，会变成阻碍商业银行健康发展的门槛。假设房地产行业遭遇危机，行业整体情况下滑，给房地产企业大量放贷的商 业银行必然受此牵连，进而对国民经济的持续健康发展造成不可估量的严重后果。

通过对汇通置业房地产公司汇通城市花园项目的融资分化我们可以了解到该项目融资方式仍旧依赖商业银行贷款，通过银行商贷融资获得的融通资金，占 到了整个项目总投资额的75.49%，相对比之下，公司依靠自身积累获得的资金 占总投资额不足３％，其余主要依靠销售回款及施工方的信用。

图3.2 汇通置业房地产公司资金来源占比

汇通城市花园项目整体建设周期较长，从2014年2月开始破土动工，直至2016年3月首期楼栋交房，再到2016年10月的二期交房，经历大约４年的建设周期。 截止 2015年12月31日，这两年的建设期所产生的银行借款利息就己经达到了1674.25万元，预计截止项目整体完工，银行利息将达到 2237.839万元。通过对这些己经发生及将要发生的数据进行分析，汇通置业房地产公司在融资方面， 由于缺乏有利的融资方式，对银行贷款产生了严重依赖，造成融资成本较高，导 致了该项目的融资风险不断攀升。项目整体采取期房销售的方式，在达到预售许可的情况下，销售房屋从而快速回款保证后续资金的运营。通过比较低廉的价格进行前期销售的方式，先获得地区范围内大多数潜在客户的认可。在15年后半年，国家连续释放利好政策，包括降低首付比例、降低贷款利率及利率折扣优惠。

在利好政策的刺激下，使得房屋销售量及价格快速上涨，从而获得了7000多万的回款，保证了项目的后续运营。

3.4.3 融资成本过高

由于汇通置业房地产开发公司在自身的汇通城市花园项目整体的融资过程中，主要利用通过银行商贷从而获取资金的融资模式。这种不合理的资本结构，产生了 巨大的融资费用，形成了为银行“打工”的尴尬境地。在该项目中，银行贷款总 额接近1628.50万元，银行借款利息支出的排名仅次于项目的建安成本，来自银 行的贷款总额占到了项目总体的 46.28%，并且借款周期长达四年，截止2015年12月31日，己发生贷款利息167.4251万元，预计还将发生利息支出45.43万元，总体利息支出预计将达到 223.78万元。

汇通城市花园项目预计共投入近2157.74万元，由自有资金、自筹资金及银行贷款资金组成。其中，自有资金通过销售项目一期产生的销售回款构成，约1185.62万元，与项目合作伙伴共同筹得60.50万元作为该项目的自筹资金，剩余资金缺 口通过银行贷款补平，贷款额1628.50万元。在该项目的整体融资结构中，银行贷款为主要融资来源。而大量的银行贷款本金将会导致的贷款利息支出随之增大，加剧融资成本的支出。如果依照2015年降息之后 4.75%的利率进行估算的话，预计项目贷款计划余额857.50万元将产生56.35万元的利息。

3.4.3 财务风险较大

在我国，由于金融市场尚不完善，房地产开发企业的筹资渠道以及筹措资金的方式相对其他行业来说比较有限。我国大部分的房地产开发公司，在进行融资模式的选择时，仍旧停留在银行贷款和发行股票这两种缺乏创新的融资方式上。但是我国针对房地产企业的宏观调控政策一直在变化，一度出现银行放贷收紧，IPO暂停的现象，这对于主要通过这两种方式进行融资的企业来说，无异于雪上霜， 只有那些知名度较高、盈利模式较强的公司，才能取得较强的竞争地位。而类似于汇通置业房地产开发公司的中小型房地产公司，只能依靠经营回款。

前面对汇通置业房地产开发公司分析出其融资结构岌岌可危。 该公司融资主要依赖银行委托贷款及开发贷款，这就不可避免的造成融资成本过高。而融资成本 的过高也为其带来了较大的财务风险，主要表现为下两个方面。

由于汇通置业房地产开发公司融资金大部分依赖银行贷款，利息费用给企业带来了巨大的负担，预计将达到223.78万元。巨大的利息支出成为企业发展的负担，一旦销售情况不能按照预期实现，销售收入不能及时、足额回款，将给公司带来巨大的还贷压力，影响公司按时还款，将会对资金的持续运作造成破坏 的危险，进而影响项目后期的健康发展 。虽然我国近期出台了一系列利好政策，但是全国整体经济形势依然不容乐观，经济下行压力仍然很大，再加上物价指数的持续攀升，老百姓对房屋购买依然持谨慎保守的态度。看房的人络绎不绝，但是成交的还在少数。近期汇通城市花园项目周边也新开工、开盘了许多项目，对城市花园项目的购买人群造成了分流，加大了该项目的销售难度，在造成了不小的竞争压力的同时也给公司带来了财务风险。

第四章沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资难成因分析

第4.1节 融资困境内部成因

4.1.1 缺乏融资创新

沙河市汇通置业房地产开发公司一直沿用过去的融资模式，即利用少量的自有资金，依靠合作伙伴出资，再加上大量的银行贷款。利用这些方法，所筹得的资金用于支持汇通城市花园项目的前期开发。当项目满足房管局的预售条件，便开始进行期房销售。通过销售期房所得回款，满足后续的再融资需求，保持资金链条的运行。但是在目前的宏观政策、银行放贷收紧及地价款不断上升的背景下，原有的运作模式不能满足对资金的需求，而且可能带来巨大的财务压力和财务危机。

在目前多变的宏观政策及竞争愈发激烈的市场环境下， 汇通置业房地产开发公司未能做到积极采取变化方式，研究创新融资模式，固守着资金需求仍旧大量依赖银行放贷。这在一定程度上导致公司的融资抗风险能力不足，也同样容易导致不能足额筹集资金。由此可见汇通置业房地产开发公司亟待探索融资创新、融资模式向前发展的新模式。

4.1.2 融资缺乏合理规划

项目开发所需要的大量资金能否及时、足额到位，将会直接对房地产开发企业能否健康发展、项目平稳进行起到关键作用。我国的房地产行业在一路高歌猛进、圈地盖房的同时，资金一捉襟见肘。并且在目前竞争愈演愈烈的房地产市场，国内的房地产企业为了能够占有一席之地，扩大自己的市场占有率，往往采取不计成本、不计后果的融资模式，必然导致了跑资成本的居高不下 。

汇通置业房地产开发公司在成立之初，为了能够短时间筹措资金，拿下竞拍到 的地块，与沙河襄通村镇银行签订了３年期的委托贷款合同，其年利息率达到了10.13%。仅与上银行签订的委托贷款这一项，就使得利息费用达到了159.03万元。为了能使公司拿下施工地，满足公司的市场占有率及公司的扩张，导致公司需要短时间内得到大量的资金，这就直接导致汇通置业房地产地公司在融资过程中与银行的议价能力降低。这无疑成为了企业为了能够及时获得开发所

需的足够资金，在进行不计成本的盲目融资。

4.1.3 自有资金不足

近年来，随着房地产市场的热火朝天，大量企业投身于房地产行业，想要从中谋取利益。但是，由于自身先天资金积累不足，只能依赖于大量举债，从而进行购买土地，开工建设。 等到满足房屋预售条件，开始销售期房回笼资金，从而还本付息。然而由于期房销售暂时无法计入营业收入，只能暂计预收账款，从而又导致了企业的负债增加。不论前期的举债 ，还是后期的预售回款，都无一例外的增加了企业的负债，最终导致企业的资产负债率居高不下，影响企业的经营效益。

资产负债率这个资本结构指标，不仅能够衡量一个房地产开发企业负债水平的高低，而且也能够权衡一个房地产开发企业的经营是否正常，运转是否良好。 根据国家统计局的数据，2010年至 2015 年五年期间，我国房地产企业的平均负债率在74.5%至77.0%之间，不但负债率较高，而且有持续上升的趋势。整个行业都处在一个高度欠债的程度。而汇通置业房地产公司在2014年和 2015年的资产负债率分别为101.41%和 102.06%，不仅远高于全国平均水平，而且已经出 现资不抵债的情况。企业资产负债率过高，不仅会给企业带来严重的财务压力和财务风险，而且更为严重的是，一旦销售不及时，不能按期足额回款，将有资金链断裂情况的发生，势必引起一连串财务危机。轻则导致公司破产，重则影响债权人及股东的权益，最终影响金融市场的安全。

第4.2节 融资困境外部成因

4.2.1 金融中介机构缺乏

现在，中国融资市场过剩与缺乏都是存在的：一方面，金融机构和投资公司有大量没有投放的资金；另外，类似沙河市汇通置业房地产开发公司的中小型公司却没有地方能够贷款。伴随着商业银行体制改革后信贷权力的逐渐回收，加上市场的竞争越来越激烈，售房的压力也随之增大，销售环节堆积了大量的资金，预收的账款增多，企业的周转资金减少导致不能正常运转，随之商业银行对公司会缩减信贷的规模，减少资金的供应，公司面临的危机进一步加大。

4.2.2 XX机构方面

在XX机构方面，我国没有根据中小型民营企业的运行要求而设置，所以出现了各地政策不同的现象，这会造成政策混乱，甚至会造成矛盾，这种情况下，会对XX和民营经济之间的良性关系产生影响。也会影响中介机构的健康发展，加大了汇通置业房地产开发公司的融资难度。

所以，融资难的问题主要有几个方面：缺乏完善的法律制度和保障；XX没有出台完整的发展和担保计划给中小型企业；XX机构的针对性不强，重点不突出也是影响融资的重要因素；XX对现存的金融，中介机构存在不合适的行政管制，导致资金没有正常流入中小型企业中。

第五章解决沙河市汇通置业房地产开发有限公司融资难问题的对策

第5.1节 打造多元化的融资方式

从前面的分析中，对目前沙河市汇通置业房地产公司的融资结构、经营现状中存在的问题和原因有了更深一步的认识。相对于发达国家，受到国家金融政策的影响，专门针对房地产金融市场的创新产品仍然较少，融资方式过于狭窄，严重依赖对银行贷款。

这种状况下，企业要利用现在的自身资源，通过融资创新，打造多元化化的筹措资金方式，使房地产开发企业既能优化资本结构，又能降低企业的资产负债率和财务风险。

首先，多元化的创新融资方式能够保障房地产企业的平稳运行和发展。在目前形势下，虽然银行贷款相对其他融资方式来说，具有审核条件比较简单，能够快速获得资金，融资成本较低等优点。但是由于银行贷款受到国家政策影响比较显著，对于房地产企业融资的可靠性存在一定影响。因此，打造多元化的创新融资方式，可拓宽企业的融资方式，保障资金来源并降低融资结构过于单一而给企业带来的财务风险。

其次，因为房地产开发公司对资金量具有大量的需求。加之由于建设周期较长， 从拿地、项目规划设计、审批，到开工建设及最后的销售回款，环节较多耗时较长。前期环节需要企业垫付大量资金，如果仅凭单一融资方式，对于短时间筹集大量资金的房地产企业来说，相对比较困难。因此，开展多元化的融资方式，充分利用信托、基金、股权融资等方式，能够打出一记漂亮的组合拳。

第5.2节 改善公司资本结构

沙河市汇通置业房地产开发有限公司目前所表现出来的融资结构并不合理。单纯依靠银行贷款及销售回款，而没有通过其他的方式进行融资，导致企业的负 债率严重偏高。这样不仅不利于公司的长远发展，而还会给汇通置业房地产开发开发公司带来财务风险。如果公司能够采用多元化的创新融资方式，不但能够改变并且改善原有的融资资本结构，而且还能提升房地产开发公司的自身价值。

股权融资会引起公司的控制权及股权机构的改变，影响公司投资人以及原有股东对公司的控制力度。债务融资的方式，不仅会让公司增加到期定期付息、到期还本的压力，还会造成公司资金的紧张。因此汇通置业房地产公司应当根据 自身实际情况，综合考量各种融资方式的优缺点，构建合理化的融资结构，并同时注意股权融资与债券融资的合理搭配。

汇通置业房地产开发公司可从两方面入手。一是利用债务融资所具有的成本相 对低廉的特点，合理选取资金所发生的一切成本相对较低、并且给房地产开发企业带来的风险较小的某种融资方式。但是也应注意避免单纯使用债务融资导致的过高的资产负债给公司带来的财务风险。二是利用融资优序理论中的观点， 优化筹资来源的组成。由于汇通置业房地产公司自我积累不足，严重依赖外部融资，因此需要在未来发展中，加强内部融资能力，提高内部融资比重。

第5.3节 控制融资成本

对于目前国内大部分房地产企业来说，他们往往为了追求如何利用现有条件来提高融资金额，而忽略的融资带来的巨大成 。汇通置业房地产开发公司也是如此。面对高昂的地价款，为了能够短时间融通到足够的金额，不得不向银行的高利率贷款低头。在面对融资难的问题时，应该尽可能避免会发生相对成本较高的筹集资金的方式，在充分考量各种筹措资金方式的利弊，选择更加合理、适合企业自身的融资方式。在制定融资策略的时候，公司应做未雨绸缪，提前与各种融资机构建立联系，制定多种融资方案。在综合考量各种融资方式带来的融资的费用及资金的使用费用之后，选择合理的、适合企业 发展的融资策略 。

第5.4节 加强融资风险管理

5.4.1 构建融资风险体制，加强融资风险预警

由于房地产的建设周期较长，即使是很小的地块也会经历３年以上的经营周期。 而当今的宏观政策及经济形势瞬息万变，国家的在制定相关宏观调控政策时，必然会根据经济状况作出重大调整。因此在房地产项目的经营周期内，会经常受到宏观政策变动对整个项目运营带来的影响，从而对房地产开发企业目前正在实行的融资策略带来波动。由此，房地产企业在加强内部对融资整体过程的风险预警管理中，在当下看来还是很有必要的。在加强融资的风险预警的时候， 需要着重考虑以下多种风险：（1）经济市场的运行周期风险；（2）国家新出台的宏观政策、新颁布的法律法规对企业经营带来的潜在风险；（3）房地产企业在筹措项目开发资本的过程中，利益相关者带来的风险。为了能使公司的融资风险降低，在全公司树立全员参与公司的风险管理理念，是构建一个全面的风险管理体系的必不可少的重要一环。鼓励全体员工集体参与，为企业的发展多加一道屏障。员工各负其职，加强工作中上下对接的风险把控，健全风险防控意识和机制。

5.4.2 针对融资的风险因素，采取措施

在识别到国内外经济行情及预期走势后，结合企业自身项目的情况，针对风险因素的特征，紧密结合当前的宏观政策，尽快研究出一套可行的方案。

由于项目的建设历时周期较长，加之近年来国内外经济形势变幻莫测，必然在建设周期内会遇到由于种种宏观政策的变动带来的融资风险因素。在预警系统及时准确的捕捉到可能存在的融资风险之后，及时研究并制定合理的降低风险的方案措施，从而规避风险的发生。

结 论

对于任何一家房地产企业来讲，能够及时高效并利用很小代价取得融资，对房地产企业的健康发展，起到了关键性的作用。因此，采用何种相对来说更加合理的融资模式，对房地产开发企业是否能够可持续发展下去具有不可忽视的、 里程碑式的意义。文章在介绍了房地产开发企业融资的一些基本特征、房地产 融资决策的相关影响因素的基础之上，对沙河市汇通置业房地产开发公司目前所处的融资现状、该种现状所存在的问题以及导致这些问题产生的成因，进行 了分析和探讨，并在最后提出了对汇通置业房地产公司产生的融资问题，提出 了几点合理化的解决措施。文章最终取得了以下这些结论：

第一，总结归纳了房地产企业相关的一些融资渠道和模型。

首先，文章对房地产开发企业的融资所具有的一些特点进行了归纳，这其中主要包含项目开发导致的资金需求较大，多依赖外部渠道进行融资；贷款主要是依靠土地使用权和房产等实物进行质押；房地产开发企业利用了较高的负债比率，从而使得企业的财务杠杆相对较大，导致了其财务风险较高；国家出台的一系列的宏观政策调控，是对房地产行业发展影响重大的关键因素，并带来经 济风险。为后续的针对沙河市汇通置业房地产开发公司的深入研究奠定了 理论基础。

第二，对汇通置业房地产开发公司所处的融资现状、融资结构和融资过程中产生的问题及原因进行深入分析。

文章首先对汇通置业房地产公司的现状进行了简单介绍。紧接着对公司目前正在开发的汇通城市花园项目进展情况进行了介绍。（1）对沙河市汇通置业房地产开发公司目前的融资情况进行了简要概述；(2)分析了汇通置业房地产公司的融资结构；（3）分析了汇通置业房地产公司当前面临的融资成本；（4）分析汇通置业房地产公司融资过程存在的问题。然后，通过对汇通置业房地产公司目前的融资现状进行了深刻分析，发现了其融资过程中产生的相关问题，分析的主要问题有：（1）汇通置业房地产公司所采用的融资方式较为单一，其主要的融资方式是依靠银行贷款；（2）汇通置业房地产公司融资过程中所表现出来的融资结构不合理，导致通过增化负债进行的融资规模较大；（3）汇通置业房地产公司的融资成本过高，其所发生的所有融资费用预计会占到开发总成本的 10%左右；（4）汇通置业房地产公司采用的现行融资模式导致公司面临的财务风险较大，高昂的利息费用为汇通置业房地产公司带来了巨大的财务危机。导致公司融资过程中所出现的上述问题的根源在于：（1）缺乏融资创新，仍然坚持原有的融资模式与管理理念；（2）融资过程缺乏合理统筹，为了能够拿下项目，短时间内获得充沛资金，融资过程相对缺乏长远考虑；（3）自由资金不足，汇通置业房地产公司所需要的金钱主要通过依靠外部筹措得。

通过前文的分析论述，针对沙河市汇通置业房地产公司目前所处的融资情况，我提出了自己的真知灼见。打造多元化融资方式。多元化的筹措资金方式，能够显著降低汇通置业房地产公司所面临的巨大使用筹措资金发生的一系列相关成本，进而避免一些财务风险。（2）改善公司资本结构，针对汇通置业房地产公司的目前状况，合理选取对公司最有利的融资方式，并且提升公司通过内部融资获得资金的能力。（3）控制融资成本。汇通置业房地产公司需要对融资进行未雨绸缪，并在综合考虑各种融资方式带来的融资费用和利息费用之后，选取适合公司自身的融资式。 （4）加强公司的融资风险管理。首先构建建立在整个公司之上的风险管理体制，并且还要做到动员全员积极参与，使得每位员工拥有风险管理意识，对融资风 险进行预警；其次，对公司已经识别到的融资风险及可能由此产生的不良后果，根据对其中可能存在的风险因素，制定针对各种风险因素相应的融资措施。由于本人的时间有限，加之自身知识水平及专业能力的限制，使得本人所论述的文章中的一些观点和建议还有不足之处。针对汇通置业房地产公司的融资问题 的研究，并未能够完全达到和前文中所叙述的要求，对汇通置业房地产公司的融资问题的叙述、分析和理解中，必然会存在一些这样或那样的不足和疏漏。 而且针对汇通置业房地产公司的融资模式的具体的研究和分析工作也欠缺全面、精确和细致，汇通置业房地产公司中所遇到的许多问题还需要后期进行进一步深入的探讨。首先，房地产开发企业本身情况就不尽相同，筹措资金的过程中遇到的各种困难也是各不相同而融资过程中涉及到的内容也是比较复杂，涉及到的融资问题范围广泛这就导致虽然文章已经完成，但是仍有许多后续的相关工作，要进一步展并做深入探讨和研究。

另外，由于研究渠道的限制，对汇通置业房地产公司的融资现状及研究数据，都来来自于国家的房地产行业报告及汇通置业房地产公司的账务。数据难免存在纰漏。同时，本人对房地产行业的了解还不够深入，在以后的学习和工作中，还需要进一步加深对房地产行业的认知。

附 录

访谈一

访谈时间：2018年12月23日

访谈方式：当面采访

访谈地点：沙河市汇通置业房地产开发有限公司内

访谈人：邢兆慷（邢）

被访谈人：该公司财务管理人员L

访谈内容：

邢：您好，您在公司中担任什么职务？

L：财务管理

邢：您在公司工作几年了？

L：快3年了

邢：您觉得公司的工作环境如何？

L：工作的环境挺好的，大家都很认真，能在汇通工作很荣幸。

邢：公司的财务部都归你管理吗？

L：是的

邢：那公司的部门具体是怎么划分的呢？

L：我们现在分为项目经理、财务部、营销部和综合部

邢：可以再具体一点吗？我想了解一下。

L：项目经理下还有设计部和工程部，其它部门没有其它分支了。

邢：那财务部门的员工流失率高吗？

L:因为我们的城市比较小，所以流失率还是比较低的。

邢：这些辞职的员工都是因为什么呢？

L：有的是因为犯错了挨了批评走了，有的是不满意工作内容吧，估计还有部分是因为薪资问题吧

邢：公司注册资金是多少呢？

L：公司的注册资金为3000万元。

邢：公司的融资结构是怎么样的呢？

L：公司目前的融资主要来源于银行贷款。

邢：可以给我提供一下公司从银行借款的信息吗？

L：可以，稍等我会给你统计一下近几年的还本付息表。

访谈二

访谈时间：2018年12月23日

访谈方式：当面采访

访谈地点：沙河市汇通置业房地产开发公司内

访谈人：邢兆慷（邢）

被访谈人：该公司的中层管理人员M

访谈内容：

邢：您平时在公司有什么管理上的日常工作？

M：关注公司员工的思想水平，和员工不定期进行沟通；向上级高层管理人员汇报工作，沟通公司经营业绩情况。就是做出承上启下的工作

邢：在公司管理过程中，有什么值得骄傲的事情吗？

M：看到公司蒸蒸日上，员工工作的时候都高兴积极，这就是我最骄傲的事情

邢：在公司管理上有什么很难解决的问题吗？

M：最难的问题就是与高层管理人员出现意见分歧的时候。每当这个时候，就需要冷静下心来，一步一步解决

邢：可以跟我说一下公司的资金来源占比吗？

M：可以，我可以给你一个公司资金来源占比统计图。

邢：您认为公司的融资结构是否合理？

M：公司现在融资结构有点单一，但是目前的市场确实不景气，从银行贷款都有一点难了。

邢：那公司有相关的措施吗？

M：公司最近在制定相应的创新融资措施，希望你也能提供一些建议。

邢：那您觉得现在公司在融资上存在哪些问题呢？

M：企业内部控制和外部环境都会对目前的融资产生影响，比如股票融资困难啦、监管过于严格了，都会对我们公司的融资产生影响。

邢：谢谢您能抽出宝贵的时间，来接受我的访问

M：不客气

访谈三

访谈时间：2018年12月24日

访谈方式：当面采访

访谈地点：汇通商业步行街管理中心

访谈人：邢兆慷（邢）

被访谈人：该公司的高层管理人员W

访谈内容：

邢：您认为当前公司的经营水平如何？

C：挺好的，发展空间还很大

邢：公司需要融资吗？

C：肯定的，要想扩大规模，要想持续发展下去就需要通过各种渠道获得资金支持的

邢：那公司的负债结构一般大吗？

C：公司目前的负债结构还是相当大的

邢：之前通过访问咱们公司的财务人员，说公司的总资产逐年上升，您觉得呢？

C：财务人员主要负责公司的财务工作，对公司的经营状况还是很了解的

邢：您认为公司经营中偿还债务的能力如何？

C：能力还是需要进一步提高的，这样才能实现更快的发展

邢：现在用户买房是贷款买的多还是全款呢？

C：还是从银行贷款买房的比较多，这样回款的速度也相对慢一点。

邢：感谢您能够抽出宝贵的时间接受访谈，本次访谈主要是用于学术研究，您会介意我查看咱们公司的还本付息表和回款计划表吗？

C：一些基本的数据看看是没有问题的，具体可以去找财务管理人员，不涉及到公司机密就可以

邢：感谢您的回答

C：不客气

参考文献

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中小企业“融资难”问题研究 --以沙河市汇通置业房地产开发有限公司为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年11月16日

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