绿城中国房地产控股有限公司财务风险分析

　　1 绪论

　　1.1课题研究背景

改革发展距今已有数十年，我国在经济上取得了巨大的发展。从而使人们的生活品质在“衣、食”方面得到了提升，进而有足够的经济条件去考虑“住”这一方面的需求。同时随着我国土地制度的改革和住房体制改革的推进和不断完善，人们对于住房的刚性需求和投资需热情日益高涨。使得房地产行业渐渐成为支撑我国国民经济的支柱性产业。由于其具有较强的综合性和连度性，对其开发的周边地区有着经济辐射作用，集聚着大量的资源要素，如劳动力的大量流入，就业岗位的增加等，同时也带动了周边其他产业的发展。正是房地产行业能够引起这样的连带效应，从而使其成为带动所在城市发展、促进当地居民就业、个人和企业投资的重要力量。根据国家统计局的调查数据显示，与2018年全年度全国房地产开发投资总额突破12万亿大关，同比增长9.5%。增速比上年增加2.5个百分点。同时从数据中可以看到，房地产企业多致力于经济发达的东部地区和珠江三角洲经济带附近，其中对东部地区的开发投资就占总开发投资的一半多。而投资又主要以住宅投资为主，住宅投资占全部开发投资的比例更是高达70%。商品房销售面积17亿平方米，同比增长1.3%。商品房销售额增速虽比上一年有所回落，但是总体来说同比增长较大，达到了12%。

虽然房地产行业带来的经济效益令人瞩目，但是自从中国进入后金融危机时代以后，房地产行业的发展并没有想象中的那么一帆风顺。市场发展依然存在这许多不稳定因素，依旧要面临许多困境。国家为了遏制“炒房热”的势头，先后出台了许多紧缩性调控政策，限房限购行为限制了房地产行业的发展。2010年出台的限购和限制贷款政策更是成为了调控房地产行业，控制房价增长的重要手段之一。2017年各地XX进行了新一轮的房价调控，限售等“五限”政策在全国落地，给行业的发展带来了巨大的压力。同时行业大洗牌，土地的购置价款上升带来的经营成本的增加，更是对房地产企业尤其是中小企业的利润空间的挤压。使房地产库存压力增加。根据房地产行业的经济特性，在经济逐步放缓的社会大环境之中，财务风险始终贯穿这房地产企业发展的整个历程，成为了企业所不可忽视的问题之一。无论是产能过剩疑惑着是XX对于房地产行业的宏观调控，都会给企业财务带来显而易见的影响。因此一个企业的长足发展，需要我们将防范财务风险提升到促进企业经济发展的战略高度。房地产作为资金密集型企业，有着资金不足，产品周期长，负债率过高，行业通常短时间内波动幅度较大等特点。在政策和经济的影响下面临着财务风险危机，若资金不到位很容易造成库存的增加，进而导致资金流转不畅，企业利润减少甚至亏损面临破产的危险。故本文以房地产行业“巨头”绿城房地产企业为例子，以案例分析的方式根据相关文献，财务发现理论，联系企业相关财务数据与实际进行财务风险分析，并提出一些有效的方法来将财物风险降低。

　　1.2课题研究的意义及目的

课题研究的意义是：在当今社会经济环境下，企业的发展面临着诸多的挑战。尤其是从事房地产这类资金高度密集、产品的生产周期较长、资金周转较慢的企业要想得以发展壮大这就需要其在结合当前时代背景考虑到国家政策、XX导向、市场导向以及国民经济收入水平的前提下通过对现金流量表和利润表的分析来合理把控资产和负债的趋势变化及结构，同时对偿债能力以及盈利能力进行准确定位。因为这些会计要素不仅仅只是一些相互独立的数据，相反它们是相互关联的。有的时候哪怕只是一个微小的变化都有可能造成“蝴蝶效应”，从而给企业带来致命性的打击。因此要想在这个充满竞争、挑战而又不乏机遇的时代下一个企业有着强大的经营能力和对风险的分析预测及应对能力则显得尤为重要。

本文的目的是：绿城中国控股有限公司作为房地产行业的“领头羊”其近几年排名均处于我国房地产企业前十，因此在房地产行业中有一定的代表性。故本文以绿城中国为例，根据近几年的财务报表从偿债能力、盈利能力与运营能力等方面分析财务风险的成因，同时提出相关的措施来适当减小该风险下造成的损失。促进企业稳步发展。

　　1.3课题国内外研究现状

随着社会经济的稳步发展和人们消费观念的不断改变，无论国内外人们对于购房的需求都呈现不断上涨的趋势，这使得房地产行业得以迅猛发展。与此同时，其发展过程中因财务风险造成的损失也逐渐增加，因此财务风险也渐渐为人们所重视。就目前而言国内外的学者对于财务风险方面的研究不在少数。我国对于财务风险的研究最早可以追溯到20世纪80年代。在初始阶段之时，企业风险管理和事件进展较为缓慢，那时人们对于风险管理的认识不太清晰企业对于财务风险也并未看重。但是，随着人们对风险管理的加深，尤其是我国的经济发展使得很多企业因为财务风险问题而濒临破产，这才使得我国对于财务风险理论的研究得以加速。

我们国家在风险分析这方面，有许多专家进行了研究。自从1988年我国颁布了《企业会计准则》之后，便拉开了国内学者研究财务风险，尤其是基于现金流下的财务风险研究的序幕。其中厉以宁（1994）所写的《风险经济学导论》便对我们国家的经济风险做出了全面且深刻的剖析[1]。之后刘宇含等人（2018）更是首次对财务风险做出了具体的定义解释，同时介绍了财务风险的特征以及具体的控制步骤和方法，与此同时还对电子商务，模式下的企业财务管理模式进行了探讨，呼吁企业应该结合时代发展以及根据自身的发展情况来选择科学合理的财务管理模式，这样有助于更好的规避相关的财务风险[2]。张慧媛（2018）曾对公司经营过程中产生的筹资风险、资金回收风险和收益风险等诸多风险进行深入探索和分析，并提出了财务风险的主要表现形式为微观风险[3]。葛子贵（2018）分析了财务风险的产生机理以及管理的方法，认为要设立相关的财务预警识别系统，再依据这样一个系统来分析它的个体指数和综合指数，这样就可以得出最终的预警结果。同时，该分析还阐述了企业财务风险形成的成因并建议企业有针对性的减轻财务风险对企业造成的不利影响[4]。而李玥（2018）的著作则提出了树立风险控制目标、对财务风险的有效识别、评估财务风险、对风险采取及时的反应和风险的相关控制这五个风险管理步骤。同时也对大数据背景下企业的财务管理模式进行了探讨，认为企业为了更好的预防财务风险需要合理选择合适的财务管理模式，以此来促进企业的经济可持续发展[5]。

而国外对于财务风险的理论分析也有不少，其中Altnan学者（1968）认为目前大多数企业在发展过程中都会存在一些财务风险，这些财务风险的存在对企业经济发展产生不利影响是比较大的，并建立了财务困境预警模型，将流动比率等指标作为变量，以此来及时的采取防范措施帮助企业来应对这些财物风险，从而使得企业发展更好。而Berver学者（1974）则是基于现金流的角度下建立风险预警模型来分析财务风险。采取针对性对策对其进行防范，促使企业财务管理工作做得更加到位[6]。

　　2企业财务风险相关概念

　　2.1企业财务风险的内涵

正是因为财务风险的提出以及众多国内外学者对于其理论的相关探讨及研究使得人们认识到财务风险的重要性并将其运用到了生产经营当中，使企业发展到了当今这个地步。在学术界中人们对于财务风险的定义莫衷一是，没有一个具体的界定。但总而言之，财务风险有着狭义和广义两个层面。从狭义上来说财务风险又可以成为举债风险，顾名思义通常为债务风险企业因为长期负债经营且数额巨大，融资过程中筹集的资金所产生的收益远不及其带来的成本而产生的风险。而广义上的财务风险则是指不单单债务具有不确定性而且预期盈利也具有不确定性，这些众多的因素与内部因素的不可控共同导致了实际收益与预期收益之间的偏差。

财务风险产生的因素虽然是不确定的但是它本身是可控的。或许许多人会认为财务风险就是只有消极的一面，其实不然。任何事物都有两面性，我们在看到其中的危害的同时也应该用辩证的眼光去注意到它的实质，学会通过科学合理的手段去控制它以此实现收益与成本之间的调控。正所谓高收益的同时时常会伴随着较大的风险。

　　2.2企业财务风险主要内容

企业财务分析主要可以分为系统风险和非系统风险。系统风险往往又叫做分散风险，由企业或人所不可控的事件所引起的风险，如国家对企业的宏观经济调控、爆发的战乱、或者市场经济疲软和不景气等。而非系统风险主要有筹资风险、经营风险、投资风险等。本文主要分析的为非系统风险影响下的财务风险。

2.2.1筹资风险

筹资是一个企业所必须经历的一个环节，也是一个企业开展经营活动的最首要的一个步骤。企业的扩张往往依赖于对外资金活动的增加。而这便需要企业进行筹资活动。如果企业决策这不能准确判断出所筹资金的具体数量则很容易导致资金不足而影响项目的发展或者所筹资金过度而导致财务成本的不必要增加。不仅如此，企业的筹资渠道通常有银行融资、民间融资和股权筹资三大方式。向银行和民间金融机构的融资需要定期及时偿还本金和利息，有着不同程度的偿债压力。而股权融资虽然没有偿债压力但是稍有不慎则会导致企业股份掌控权不足。今年来由于股权掌控权之争而给企业带来损失的案例不胜枚举。

2.2.2投资风险

企业进行筹资的主要目的就是为了经济利润的最大化。然而，房地产行业中最主要的项目就是房地产项目的开发。房地产行业作为特殊性行业有着产品生产周期长、见效慢等特点，往往不能及时看到利润。一个楼盘的开发往往要几年甚至于几十年。然而经济市场瞬息万变，XX政策也会对房地产行业的发展带来影响。房地产企业只有把握住时机才能让项目顺利的进行下去，否则将会面临项目无法进行等困境。近几年烂尾楼事件屡现报端，就是由于经济决策发生偏差，没有准确把握住房地产行业发展方向和政策动态，从而使项目难以发展下去。使企业陷入项目无法动工而企业同时面临高额债务的尴尬境地。

　　2.3企业财务风险的特征

通常人们所说“知己知彼百战不殆”。因此对一个企业来说无论是进行财务风险分析还是合理规避财务，将财务风险降到最低。。这都需要我们对财务风险有足够多的了解。只有了解了财务风险的本质特征才有利于我们对症下药，提出切实可行的化解财务风险的方案。一般情况下，财务风险有以下几种：

①客观性

市场经济风云变幻，出现财务风险也在所难免。财务风险无处不在而又不以人的意志为转移，是一种客观存在的现象。如外部环境中的风暴、地震和海啸等自然灾害带来的财产损失，又或者是内部环境中的管理人员、财务人员责任意识淡薄，进行违法操作，而给企业带来巨大的财务风险。这些风险都是人们所无法控制的，但是我们却可以通过一系列科学的方法去化解它，将风险降低到可接受范围之内。

②全面性

财务风险渗透于企业经营的各个环节，例如资金的筹集、资金的流转、企业发生债务、债权等方面都会涉及到财务风险分析和管控，这便要求我们在企业运营的任何一个环节都不能放松警惕，做出任何一个经济决策都需谨慎。

③共存性

高收益的同时往往伴随着较高的风险。一般来说企业在经营活动中获得较高利润的同时也将面临着较高的财务风险。而相对来说，一些利益比较低，资金流动较小的业务则没有那么高的财务风险。

④激励性

企业所面临的财务风险如果未处理得当则有可能会给企业带来难以承受的经济损失。这从另一个角度来说就会倒逼企业认真对待每一项经营活动和经济决策，从而促进企业经济健康稳定的运行，推动企业经济发展。

　　2.4企业财务风险的产生原因

一个企业的经营，有着诸多的因素影响着其财务状况。因为导致一个企业发生财务风险的原因也就各式各样。这些因素可大致分类为内部原因与外部原因。外因主要是指企业所处的外部环境，不为企业自身主观可控的因素，如果说外因是引发财务危机的“导火索”，那么内因则是导致财务危机的重要原因。而本文对企业的财务风险分析主要为内部原因。

2.4.1 外部原因

① 偶然事件的发生

企业所处的自然环境状态不是一成不变的，是不可控制的，甚至有一部分是不可预知的。同时没有一个企业有能力脱离自然环境。例如，突如其来的飓风，暴雨或者地震、洪水等自然灾害的降临使企业的资产带来破坏，给企业财务带来损失。

②宏观经济环境与政策环境影响

企业的发展与市场经济环境息息相关，企业在不断影响经济趋势的同时也深受着市场环境的影响。在经济全球化的潮流下，国际经济亦会对企业造成巨大的影响，例如2008年受X次贷危机的影响，引发了全球经济危机。使企业经济走势低迷给中国企业带来了产生财务危机的不利影响。对于政策环境，企业只有对政策进行充分解读，趋利而避害，充分发挥那些对企业有益的政策所带来的经济红利，而避免自身开展与XX政策相冲突的业务，这样才能有效规避财务风险，从而降低企业的财务损失。

2.4.2内部原因

①筹资结构不合理

一个企业从开设到经营整个过程中的第一个环节便是进行筹资活动，然而若是筹资不科学，最终往往会导致资本结构的不合理。企业是以盈利为目的的经济组织，而筹资在某种意义上则是对资金的有偿使用。企业的发展要求其必须不断扩张规模，交易活动随之变得频繁。这便需要源源不断融入资金，以资金来带动资金的周转。与此同时，风险也随之增加。企业的筹资通常是债务筹资和权益筹资。债务筹资为企业向债权人借入资金，定期向债权人支付本金和相应利息。然而，企业若是所借额度超过正常盈利下自身所能承担的水平或是经营不善，则很容易出现无法偿还的局面。这时轻则面临债权人的起诉，重则造成企业破产清算的严重影响。而权益筹资虽然不需要支付本金和利息，但需要将股利作为对投资人的回报。企业一旦经营不善而无法支付是，投资者为了及时止损往往会选择抛售自己的那部分的股份，从而导致股价下跌给企业带来影响。由此可见，无论是权益筹资还是债务筹资，企业在获得营运资金的同时财务风险往往相伴相随。

②企业决策不合理

决策水平的高低对企业的发展和经营方向起着至关重要的作用。科学的经济决策可以让企业经济得以飞速发展，而经济决策的不合理极有可能导致企业“入不敷出”、出现财务赤字，在经济上给企业致命一击。一个企业好的决策需要统筹多方力量。需要考验项目调研人员的能力水平，收集到的情报是否准确，给领导参考的调研报告是否足够完善；也需要财务部门提供的财务报告是否真实的反应了企业当前的经济状况以及资金的周转情况；同时更为重要的一环则是高层管理者对市场经济的敏感度是否足够高，这些都是影响决策的重要因素。无论是中小企业决策经验不够还是大型老企业犯经验主义错误，都将使企业财务风险危机加大。

　　3 绿城中国房地产公司相关财务风险问题

　　3.1绿城中国房地产企业简介

绿城中国控股有限公司，于1995年1月在浙江省杭州市成立，以房地产开发为主营业务，综合实力连续多年在浙江省房地产行业排名第一，并成为中国知名的房地产开发商之一。2006年在香港联交所上市，股票代码：03900。2014年5月15日消息，融创中国拟收购绿城30%股权。另外，阿里巴巴集团董事会xxx马云以个人身份认购绿城中国小部分股份，收购了绿城的足球、学校和医院三个板块。2016年4月30日，亿翰智库发布《2016年1-4月中国典型房企销售业绩排行榜TOP150》。绿城中国控股有限公司排名第11。与此同时，绿城中国控股有限公司本着“客户第一，诚信至上”的原则与客户合作。近年来，绿城中国控股有限公司发展速度是比较快的，在浙江省属于房地产行业中的佼佼者，并且每年营业额以及获得的经济效益都在持续增加[7]。

3.2绿城中国房地产企业财务状况

3.2.1负债规模过大

公开数据显示截止2018年6月，绿城的收入债务比率（包括其在合资企业及联营企业中的份额），已从2017年12月底的57.4%上升至71.8%，从债务情况来看，绿城一年内到期债务占总债务比为33.7%，一年以上到两年占比为21.5%，两年以上占比为44.8%。在表3-1中可以看出，2014年的总负债为923亿元来看，到2018年短短几年的时间债务竟翻了一倍多。

表3-1 绿城中国总负债表 单位：亿元

3.2.2业绩增速放缓

在XX政策调控以及房地产行业经济发展势头放缓的整体经济环境下，绿城中国也受到了影响。在表3-2中我们可以看出，相较于2015年来说2016年的销售业绩得以上升。但是好景不长，在2017年和2018年绿城中国房地产的销售业绩增长缓慢，增速更是逐年大幅度下降。到了2018年增速跌至继2015年之后的第二低。

　　表3-2 2014年-2018年绿城业绩变动表

3.2.3所筹资金数额不稳定

我国现行常用的筹资手段有很多，如发行债券、商业信用、发行股票、优先票据、借款筹资等等。销售业绩和筹集资金是企业发展的最关键的两个要素。尤其是从房地产企业角度来说，由于生产周期长，前期资金所需量大等特点，若是筹集资金不足则可能会导致企业的土地投资和项目的开发数量下降，甚至在动工期间资金短缺而形成“烂尾楼”。对于绿城中国，长期以来销售业绩不尽人意，销售额增加缓慢、增速下降而使资金的流动受到了影响。同时由于其市场低迷导致筹资难度大，借贷成本增加。对比同行业竞争者碧桂园，从2011年起该企业历年来的远高出绿城中国的数十倍。从图3-3中可以看出绿城中国的筹资主要以借款筹资为主，但是历年来筹资数额极不稳定，波动幅度过大，虽然2015年央企中交入股绿城扩大了融资，降低了融资成本，但是由于前几年资金短缺所留下来的隐患过大，使得绿城中国的发展依旧较为缓慢。

　　图3-3 绿城中国2008-2016年筹资情况

　　图片来源于搜狐财经

　　3.3绿城中国房地产企业财务风险分析

3.3.1投资风险

（1）总资产净利率过低

总资产净利率等于净利润与总资产的比值。该数值以为着一个企业的资产所创造的利润的能力。比值越高说明单位资产所创造的利润就越高。以下表为近几年绿城中国与其他两大房地产企业的总资产净利率的横向比较。

表3-4绿城中国、碧桂园和万科资产净利率表

从表3-4中可以看出，绿城中国近几年资产净利率过低且2017年相较于2015年有所下降，说明绿城中国资产所产生的利润比较少,盈利能力较低。而同期房地产行业中碧桂园、万科的资产净利率显著高于绿城中国。使得绿城中国竞争压力加大。

（2）投资项目不乐观

企业投资决策往往会出现理论上和实际上的偏差。同时决策往往要考虑到诸多因素，如：被投资企业的发展前景、是否会产生盈利、投资所支付出去的金额与未来的收益是否成正比。如果考虑的不够全面则会出现投资项目不够乐观的情况。

为了做到房地产主业与金融相结合的协同发展，绿城中国于2018年以人民币27.18亿投资了百年人寿股份有限公司，约占股本11.55%。然而绿城收购百年人寿这一行为并不盈利。从表3-5中可以看出，虽然中国人寿保险业务现在发展势头较好，但近期未产生价值。从下表数据中可以看出2018年第一季度该公司的核心偿付能力充足率只有99.46%为近6季度最低，而综合偿付能力充足率也环比下降为109.89%。其数值已经触及《保险公司偿付能力管理规定（征求意见稿）》中的红线。净利润比2017年四季度少了两倍左右，净资产也有相应的减少。由此可见，对于绿城房地产来说目前的投资情况并不乐观[8]。

表3-5 百年人寿偿付能力主要指标

数据收集与百年人寿年报表

3.3.2偿债能力风险

（1）流动比率总体偏低

流动比例等于流动资产与流动负债之间的比值，正常情况下的合理值应该在1.5到2.0之间[9]，如果比例越低则说明企业的日常经营活动中资金的利用率越高，但同时也说明在日常活动中更为依赖短期资金。

表3-6绿城中国流动比率表

从表3-6中我们可以看出在2016年到2017年企业的流动比率均低于合理值，只有到了2018年才上升到了1.65%，略高于合理值区间的最低值，从中可以看出在前几年尤其是2016年公司的经营需要大量的资金，而其中的资金有很大一部分的来源于所借负债，负债所占比例相对过高则可能会导致资本结构不合理，偿债的压力变大而且很容易引起资金周转不灵从而加大偿债能力风险。不过到了2018年流动比率位于正常值范围之内，说明企业的偿债能力风险已经逐渐减小了。市场经济环境复杂，流动比率刚上升到正常值为了防止继续下降，这需要高层管理依旧保持警惕，做好战略部署。

（2）资产负债率过高

表3-7 绿城中国资产负债率

由表3-7中可以看出，资产负债率从2014年的72.5%到2017年的80.15%，虽然在2018年略微有所下降但是由于2017年基数过大，所以相比之下2018年资产负债率依旧高于2016年，从整个房地产行业来看，其2017年资产负债率高于房地产行业年报中79.08%的资产负债率平均值，高于大部分同行业竞争者。而这一特征也与绿城中国一向所坚持的较为偏激的扩张性战略有很大的关系。资产负债率较高往往会影响一个企业的长期发展，同时还极有可能成为财务不稳定的诱因。因此对于绿城中国来说还是需要做好资产和负债之间的平衡，为经济的健康发展提供基础

3.3.3现金流风险

（1）经营和投资创现低，企业过于依赖外部借款

要分析一个企业的经营和投资效率以及筹资情况以此来判断是否存在流动资产风险[10]，最不可少的一个环节就是通过计算企业的现金流入净额来分析其生产经营活动中是否存在现金流风险。现金流入净额分为经营业务所得、投资活动和融资活动这三个方面。现金流入净额反映的是现金的流入和流出之间的差值。对于企业来说，当经营业务现金流入净额和投资活动现金流入净额为负值而筹资活动现金流入净额为正，则说明在经营业务和投资活动中现金的流出要大于现金的流入，但是在融资过程中现金的流入大于现金的流出。据此可以推断出，企业为了满足各项活动中对资金的需求极有可能依赖于大量的外部借款。而这也极易导致企业因为融资渠道的不畅通而影响财务稳定，从而导致财务风险的产生。以下表3-9为企业近三年的现金流量构成。

表3-8 现金流量构成表 单位：亿元

从表3-9中的数据我们可以看到从2016年到2017年经营业务和投资活动中的现金流入净额从正值逐年递减为负值并且有加大的趋势从中我们可以看出绿城房地产企业经营活动创现能力不足、投资活动效率也较低。同时融资活动中的现金流入净额的大幅度飙升更是与绿城中国一向贯彻的“高负债，高杠杆”的发展模式相吻合。该模式常常伴随着高风险的隐患而绿城房地产伴随的现金流的压力也显而易见。

（2）短期偿债能力和长期偿债能力风险过高

经营活动现金净流量比率是衡量一个企业在经营过程中偿还债务的能力，既可以衡量长期债务也可以用来衡量短期债务[11]。通俗来说，这个比值是指该企业经营过程中所产生的现金流用来递减债务的程度，反应的是一个企业的财务弹性。该比值与企业偿债能力成正比。它既可以表示为经营活动现金净流量占流动负债比值，也可以表示为经营活动现金净流量占总负债比值。前者是衡量短期偿债能力的，后者则表示的是长期偿债能力。

表3-9绿城中国现金流量比率

从表中我们可以看到2016年无论是短期偿债能力还是长期偿债能力都明显低于正常值，到了2017年和2018年更是为负值。由此可知企业面临较大的偿债能力风险，作为相关的管理人员则需要引起相关的注意。

3.3.4存货变现风险

（1）大量存货囤积，资金周转遇阻

存货周转率是衡量企业存货变现能力的重要指标，存货周转率越高则说明存货变现能力越强[12]。对于房地产企业来说，主要的存货是指房屋、建筑物还有收购的土地。因此也就存在着开发周期长、资金占用量大的特点。在当前不稳定的市场经济下，如果存货销售渠道不畅通出现滞销、囤积等情况。那就会导致存货周转率过低。带来资金周转不过来的影响，使企业变现能力减弱，甚至还有可能导致资金流的断裂。因此我们在对财务风险进行分析的时候需要分析企业的存货变现能力，防范企业因存货周转不灵而破坏财务稳定。

表3-10 绿城房地产存货周转情况表

从表中我们可以看出从2014年起绿城中国的存货周转率一直处于较低水平直到2016年有所提高上市到了55.9%但于2017年有下跌至31.1%。而对比其他房地产企业，如碧桂园在2014年到2017年期间，存货周转率均高于42%，中海房企在2016年和2017年的存货周转率也达到了49%。与这些龙头企业相比，绿城中国还存在着一定的差距。

（2）存货与流动资产比值过高

存货在流动资产中所占比重可以反应出存货对流动资产的重要性，从表中我们可以看出存货占流动资产的比重超过一半，更是逐年增加。而结合之前我们所算出存货周转率过低，可以得处该企业将面临存货大量积压无法变现而导致的流动资金资金短缺风险。

表3-11 绿城中国存货与流动资产比值

4.绿城中国房地产企业财务风险问题成因

　　4.1周转慢而成本高、资金流转遇阻

从之前的资产负债率过高、存货周转率偏低等指标中我们可以发现绿城中国的存货周转慢，负债高、单位资产所创利润盈利能力不强。而这些与绿城中国长期以来的“精品化”发展战略相关。绿城中国在房屋建造中一直秉持着精品化理念，过度追求高质量。力求打造舒适、宜居的“豪宅”。从舒适度和精致度来提升产品的附加值。而为了达到精品化的要求所话费的成本也比其他的房地产公司所需成本要高的多。由此该公司生产出来的产品价格通常高出市场上其他同类产品的几倍。这也就间接导致了普通居民难以承受这高昂价格。通过附加给产品品牌值，从而提高产品的价格。这虽然可以在销售单位产品后获得比其他企业更多的利润，但是也会由于产品价格过高而导致房屋销售停滞，出现大量的存货。从而降低了产品的变现能力，阻碍了经营活动中的现金流通。这也就是为什么在经营活动中现金流净额为负值、单位资产创造利润低的原因。

　4.2企业之前采取的扩张性发展战略

绿城中国的经营方式上有着“高负债，高杠杆”的特点。企业前几年尚在发展期间便采取较为激进的扩张性发展战略。多年来一直疯狂收购土地、囤地，销售水平远不能满足生产规模。从而导致债务持续高涨，财务杠杆过高。以至于后来房屋售价降低，但是由于企业一直注重于高端商品房，而且前期存货积累导致财务费用过高。因此房屋价格基数大使得房屋售价依然高出其他企业同款房屋类型的平均水平。降价促销并没有给销售量带来多少变化。

4.3 资本结构不合理、资金周转低下

企业是以盈利为目的的经济组织。在这个前提下，企业一边在不断的扩大自身规模，一边在不断的降低运营成本，从而提高自身利润率。当企业在进行筹资的过程时，往往盲目的追求所筹资金的数量，而忽视了自身企业是否能够承担这一笔负债。从而导致资金结构的不合理，资金投入及借入资金分额的不平衡，严重影响了企业的资金周转。在与其他公司竞争时，就会导致资金链不稳定，资金流转出现问题而竞争力下降。因此，绿城中国控股有限公司要在资产结构上保持稳定，不能大量使用外债，才能具备足够的竞争力。同时，在绿城中国控股有限公司进行投资决策之前，需要对投资的风险进行全面的评估，这对企业的资金流动和财务的正常运转至关重要。合理的投资可以为绿城中国控股有限公司带来利润，在无形之中也规避了市场大部分的风险，为企业在资金周转方面提供了有利条件。因此，在投资过程中，要妥善的应对绿城中国控股有限公司内外部存在的风险，避免因投资不当给企业带来负面影响，进而导致企业经营出现下滑的现象。

绿城中国控股有限公司资本结构不合理主要体现是在资金变现能力差，即企业的项目不受公众和客户的喜爱。这是绿城中国控股有限公司资本结构不合理的主要表现。企业的资产价值越大，就越需要一种科学合理的资本结构。“收益与风险并存”高负债往往可以带来低负债所不能带来的高额利润，但是这也意味着企业需要做好面临高风险的准备。对于绿城中国控股有限公司，该公司负债过高但是其所筹资金用于投资、经营活动创现低导致获取的利润低，以至于难以偿还之前负债。债台高垒而无力偿还从而导致企业财务不稳定的发生。因此通常在企业的管理与运行中，要保障资本的合理性，就要做好资本预算和全年计划，这样保证资用途的提前预知性，可以合理解决资本结构问题。

　　5改善绿城中国房地产公司财务风险的建议

　　5.1合理利用“去库存化”政策促进销售，提高存货变现速度

当前房地产企业市场经济低迷，绿城中国也不例外，许多房屋处于滞销阶段，导致企业面临资金短缺的问题，资金链断裂。往往企业为了获得更多的资金来源来维持企业的经营活动则会选择进行大量借款和贷款。也正因为这一现象而导致企业出现高库存，高杠杆的现象。而XX为了缓解房地产这一问题则出台了一系列的“去库存化”的政策。以释放刚性和住房需求。作为房地产企业，绿城中国则应该抓紧机会，乘着“去库存化”这一东风。产品的生产不能过于注重精品化，光有人文情怀还远远不够，还需要考虑到现实生活中人们的实际支付能力，满足大部分人们的住房需求。例如于三四线城市建造普通住房，满足人们的住房需求，管理层有着市场敏感度，通过降低产品的成本从而达到降低价格。以此来实现在价格上符合购房者的心理价位，这样有利于扩大销量，增加资金周转。

　　5.2扩大融资渠道为经营活动提供足够资金

资金对于一个企业的经营发展起着至关重要的作用，而资金的主要来源之一则是企业进行融资。对于绿城房地产公司来说，在其发展的历程当中曾经经历过两次财务危机，而其中最近一次则是于2010年由于“限贷”政策的出台导致公司发展出现困境，难以筹集到资金而导致资金短缺。公司一度面临清算的风险。而绿城中国为了摆脱困境采取了一系列的措施其中最主要的有两点。一是于2012年九龙仓以约51亿元入主绿城[13]。第二个措施是2014年的中交入股，在中交的主力下绿城的债务结构得到了调整，融资得到增加而融资成本下降。正是这两大企业的入主，使得绿城资金来源得到增加，融资渠道扩大，为绿城摆脱财务危机发挥着举足轻重的作用。由此可见融资的多少对于企业来说至关重要。近几年虽然XX虽然出台了“去库存化”政策，使得房地产存货压力得以减轻。但是与此同时，XX也提出了“去杠杆化”。随着限贷政策等系列政策在地方的落地，通往楼市的各路资金均在一定程度上受到影响。进入银行的资金得到了严格的控制。这对于企业融资来说是一场考验，这就需要企业扩大融资渠道，引入社会资本。

　　5.3 打破资产负债率过高的短板，轻资产和重资产相结合

企业为了扩大销售渠道，一方面应该研究市场需求。不放弃自己的高端品牌定位，不然会使已有的市场受到动摇。于一二线城市继续打造中高端房地产，通过扩大单位产品利润率来获得利润。另一方面，企业则应该与三四线城市打造注重实用型的经济适用房，通过扩大销量来获得利润。

另外绿城房地产可以适当完善发展轻资产模式。对于房地产来说发展轻资产通常也就相当于使企业转型偏向于商业投资服务性。在2009年绿城中国初遇财务危机的时候就曾经提出过向轻资产方向实行转型。企业发展到了如今绿城中国的代建业务变动属于轻资产板块。作为代建业务具有轻资产所具有的所需资金低的特点，可以规避绿城资金流转压力过大的短板。提升品牌效应、服务、客户资源等竞争力要素对于发展代建业务有着举足轻重的作用。发展重资产项目是企业的核心业务、获利的重要途径不可抛弃，而轻资产对于当前负债过高，资金流转不足、归于依赖外部借款的绿城来说则是一条发展道路。因此，这就需要绿城企业加快转型升级走“轻重结合”等发展模式，让企业更加健康的成长下去。同时企业在发展代建业务的时候需要谨慎的选择合作对象，避免选择资金实力不足的企业。而且该企业的发展理念也需要与自身的发展理念相符合。

　5.4通过提高财务人员工作效率以提高企业的抗风险能力

从对绿城中国公司的财务风险分析中我们可以看出该公司具有资金短缺，盈利能力、偿债能力低、资产负债率高等特点。这其中出现的财务风险从一定程度上也说明了财务人员对企业财务风险的不够重视，或者说处理财务风险的业务能力不足。同时这其中也与企业高层管理人员的经营决策有着一定的关系。人才是一个企业发展的源源不断的动力，因此作为一个企业来说提高企业的抗风险能力就要提高财务人员的工作能力、提高管理层人员的市场敏感度以此来避免投资上的失误。企业可以通过组织员工培训、与其他优秀人才进行交流来提高员工的水平，同时采用一些激励措施、以及对员工的赏识，来提高员工对工作的热情。一旦财务人员的责任心和使命感得到提升，那么财务人员的工作效率提高，在财务方面更加上心。能够更及时的发现企业可能存在的财务风险。

绿城中国房地产控股有限公司财务风险分析

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月5日

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