从总体上而言，房地产业在我国的国民经济体系中处于先导性、基础性和支柱性的地位。由于房地产业的强关联性、实用性等，其对增强国民经济和改善人民生活有着至关重要的作用，因而我们对房地产的改革也十分重视。2019年供给侧改革的任务依旧刻不容缓，而作为的支柱型产业，房地产市场中去库存问题也就成为了供给侧改革中的重中之重。
根据国家统计局发布的《2018年1—7月份全国房地产开发投资和销售情况》显示：2018年1-7月份，全国房地产开发投资65886亿元，同比增长10.2%，增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资46443亿元，增长14.2%，增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。相比之下，商品房销售面积89990万平方米，同比增长4.2%，增速比1-6月份提高0.9个百分点。商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。
报告显示，我国房地产开发投资的增长速度明显变慢，房地产的库存总量是在下降的，对房地产的宏观调控上取得了一定的成效。但是我们依旧可以看到房地产业的去库存问题依然存在。
一、供给侧结构性改革的概念
2015年以来，我国经济进入了一个新阶段，不同地区、地域生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额等11个主要经济指标之间的联动性出现背离；经济增长一直处在下降的趋势，中国居民消费价格指数持续运转在较低的水平上，居民收入正在缓慢的增长，与之相反的企业的利润率一直在缓慢的降低；居民的消费水平回升，收入中，分给投资的部分下降。我们把这些新阶段、新现象与我们上课所学的经济学的学术理论相结合，不难发现，当前我国呈现的这种情况并不是传统意义上所谓的滞胀，也不是书本上标准定义所认定的通缩。在出现以上阶段的同时，我国其实在一直不断地在宏观调控层面，不同作用目的的货币政策持续加大力度的市场进行调控，却成绩不佳，中国经济的结构性分化依然如同没有阻力一般正在不断进行。为适应新阶段，调节继续分化的趋势，我们必须要改善供给侧环境、优化供给侧机制，进行供给侧结构性改革。
二、房地产供给侧结构性改革
在我国社会主义市场经济的大环境下,房地产市场正面临诸多的问题，商品房销售增幅明显下滑。在严厉的政策叠加之下,热点城市市场开始降温,销售面积及销售金额增幅明显回落,住宅竣工面积也出现负增长。但对房地产投资并未造成冲击,走势平稳,土地成交价款和购置面积保持快速增长,进行房地产供给侧的结构性改革,是XX根据我国市场环境的真实状况,根据实际经历得到的房地产问题解决方案。房地产供给侧结构性改革是针对我国房地产库存的不均衡性提出的解决办法,是针对房地产产品生产和供给环节的改革,对缓解我国现阶段的房地产库存居高不下、发展始终不平衡等问题具有十分积极的作用。
三、房地产库存积压的原因分析
（一）房地产市场发展缓慢增速
我国房地产市场自2000年以来得到空前的发展，之后更是步入了房地产市场的黄金时代。这得益于我国城市化进程的加快。但目前看来房地产市场发展缓慢增速。国家统计局数据显示，2018年1到10月，全国房地产开发投资99325亿元，同比增长9.7%，增速持续缓慢回落。而从10月当月数据来看，全国房地产开发投资额达到10660亿元，同比增长7.7%。同比增速已连续三个月下降，相比7月高位时的13.2%下滑将近一半。
（二）房地产行业发展缺乏监管
从行业发展角度来看，在房地产市场处于黄金时期时，大量的企业纷纷进入市场，不仅带动了大量资金流动，在房地产的量上也是突飞猛进。然而，不得忽视的问题是，此时的准入门槛较低，涌入的大多是眼红房地产行业暴利而转型的企业，在监管松懈的条件下，市场鱼龙混杂。而XX也在房地产迅速发展的情况中不禁利益的诱惑，追求GDP的增长，宽松政策、供应土地。虽然开发建设促进经济发展、改善民生，但这种无序开发在一定程度上助长房地产市场利益失衡的苗头，强化了市场中的投机行为。这都为房地产市场饱和甚至于供应过量种下隐患。
（三）房地产市场供需矛盾日益尖锐
1、供需数量失衡
从2000年开始，近十年间房地产市场得以迅猛发展。像前文所说，在XX与企业的推动下，国民生活改善、居民收入提高，对房地产的销售也起到关键的助推作用。在满足个人生活起居的基本要求后，以投机目的的购房行为日渐增多。开发商对市场的预期非常乐观，将开发重点渐渐从城市中心移到城市周边、从一线城市下沉到二三线甚至三线以外的城市，尤其使商用物业的发展态势持续高涨。限购政策的出台抑制了部分购买力，而解除后积压的购买力得以释放，引发新一轮的购买热潮，一时造成供不应求的局面。
随着社会化进程的加快，人们对生活品质的要求逐渐提高，有实力的居民为得到更好的居住以及教育环境，决定迁移到中心城市，造成开发过度的三线以下城市的住房无人问津，长期空置。不得不提的一点是，房地产建设周期较长，在需求端出现缺口的时候无法及时供给，供求不平衡。开发商此时投资开发建设，一个周期下来往往错失市场的黄金时期，造成房地产市场空置率升高，近乎饱和，形成供大于求的局面。
2、供需结构错位
从总体上来看，我国房地产市场存在中低档商品房少，高级商品房多的现象。开发商在利益的驱动下，大量开发市场需求并不多的高级住宅，建成后大多空置。中低档又往往存在供不应求的局面。这就造成了我国房地产市场供求关系的又一矛盾。不对应消费者的需求，就无法激发消费者的消费欲望，房产空置积压的局面很难改变。
四、房地产去库存面临的问题
（一）农民市民化阻碍较大，难以激发购房潜力
衣食住行是人们生活最基本的要素，所以由于供大于求所剩余的住房最终都将有居民来消化，而存在较大消费潜力的居民则是各地人口众多的农村人口和进城务工人员。这一想法在理论层面是完全行得通的，但是在实际操作中，却存在很多障碍。究其原因可能由一下几个方面：首先，进城务工的农村人口在寻找就业机会的时候大多会在从众心理等一系列因素的影响下选择一，二线城市谋求生路，但往往这类热点城市的房价是较高的，作为务工人员他们的经济基础是无法承受的，从而使得这类需求成为了无效需求。
其次，对于居住环境恶劣，生活水平处于国家贫困线以下的山区贫困人口而言，他们是存在强烈的需求的，但是针对这类人，国家往往会提供保障性住房，无偿搬迁等形式进行精准扶贫，他们也是不可能消化已有库存的。
再有，如今新农村建设渐入佳境，使得一般的农民的生活水平得到了较大幅度的提高，甚至许多农民会选择翻修老房建新房而不是到城里买房，他们缺少购买住房的动力。
最后长久居住在农村的人们都会形成固有的文化传统和思维方式，对自己成长老去的故乡有着一定的情节，他们既适应不了城市的生活，也不愿意到城市买房居住，这也成为了无效的需求。
（二）房地产市场周期复杂，库存积压问题难以避免
相较于其他国家，我国的房地产市场特殊在于其供给端的XX主导性强，在一定程度上我国的房地产市场的市场化能力较弱，导致房地产市场的周期性不如西方国家那么强，有那么明显的周期性，各时段的特点也较为不同，使得市场的周期规律极为复杂。这就使得何时该增加供给，何时减少供给，是否存在供不应求或者是供过于求的局面等这些问题的判断极为不准，使得我国房地产市场的去库存问题变得较为复杂，很难做到提前预测，防患于未然。
（三）房地产去库存周期较长，在短期内难以完全消化
而且房地产行业的建设周期较长，通常是5-6年，甚至是更长的时间。这使得房屋在建设的过程中，市场往往就会发生许多不可预测的时间。有可能建设前市场是供不应求的，但建成后，却无人问津，出现一系列的房屋维护问题，成本控制问题和资金回笼问题，使得开发商对于多余的住房也是无可奈何。大量的空置房屋的出现就会导致严重的库存积压，且在短期内难以解决消化。
（四）宏观调控对去库存问题影响较大，实际问题不易解决
国家宏观调控一系列的买房政策和税收政策都会对房地产的去库存问题产生较大影响，这类政策可分为两个角度来叙述。一方面，若施行限购性的购房和税收政策，虽然可以在一定程度上控制房价，但是也有可能导致真正有资本有能力的人买不到房，是市场丧失了一部分有效需求。虽然都说“房子是用来住的，不是用来炒的”，但是并不是所有买多套房的人都是用于投机，他们也可能那房屋租出去，维持生活的开支，也为那些收入水平较低，不足以买房的人提供住房。
另一方面，若是取消限制性购房和税收的政策，也未必合理。因为房屋具有很强的地域性，在一二线的房屋总是供不应求，房价较高的，而在三四线城市则是完全相反的情况，房屋供过于求，库存较多。如果完全视为一体完全取消限购性政策，则可能导致一二线城市的房价再次出现上涨，而且这份上涨的趋势是很难被抑制住的，无法稳定房价；而作为三四线城市而言本来其有效需求就不多，取消是否，实际的效果都不会出现太大幅度的波动。
五、房地产去库存的过去的研究方向与成果
对于现在的房地产现状来说，房地产供给侧结构性改革有两层含义：
管理房地产产品的增量。要从源头上减少房地产产品的供应，如果不对房地产增量进行有效的控制，房地产库存永远去不了，房地产的供给侧改革也自然成了空话。第二，盘活存量。我们要对存量房（存量房是指已被购买或自建并获得所有权证书的房屋，也指存量房普遍是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产）或者是因为房地产产品本身原因没有即时销售的房地产进行改造，把房地产产品打造成可以提供高品质的生活模式的住宅。
六、房地产去库存的案例分析
详细来说，房地产产品的改革可以分为两种方式。在这里，我们拿两个房地产企业为例，进一步解释如何改造房地产产品。
（一）产品升级
面对我们国家的现状来说，90后正在向购买的房地产产品的方向前进，可以说，在未来90后将成为去库存的主力军。面对生活在快速发展的信息时代的90后群体，美的5M智慧社区应运而生
从2015年开始，中国智能家居开始迅速的发展。地产产品创新与服务创新的核心领域正是智能家居，同时，人性化就是智能家居的核心和未来。美的5M智慧社区将人性化的核心囊括在Multi-smart、Multi-health、Multi-home、Multi-service和Multi-system五大模块中。其中，Multi-smart指的是云智慧管理，由五大系统构成，包含智慧家居系统、智能安防系统等；Multi-health指的是多功能健康园林，打造亲子乐园系统、运动健身系统、社区交流系统、生态系统四大功能性园林系统；Multi-home指的是超人性化家居，关注实用的玄关系统、愉悦的厅房系统、温情的厨房系统、舒适的卫浴系统、高效的家政系统五大家居系统。Multi-service指的是全方位社区服务。美的物业秉承“关爱无所不在”的服务理念，为用户打造成长型的物业服务系统；Multi-system指的是全系统精工品质。美的地产秉承精工品质理念、不断创新，使用户买得安全、住得开心。
可以说，美的地产5M智慧健康社区开创了把业主的居住活动纳入到社区价值系统构成当中的先河，脱离了仅仅为客户提供混泥土的房屋，脱离了传统房地产开发行业的限制。
（二）服务升级
xxxxxxx在xxxx上做出“XXX进入XXX，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”的重大政治论断。从房地产的角度来理解新矛盾，可以说随着人类对物质和精神生活要求不断提高，人们需要的已经不仅仅是一间冰冷的房子和基础的配套设施，而是一个有爱的社区、温馨的家。可以说，阿那亚在产品升级方面有显著的创新与突破，我们以阿那亚为例，解释如何进行房地产产品的服务和基础设施的升级。
阿那亚的服务创新主要体现在两个方面。首先，是与房地产产品相辅相成的配套体系。阿那亚在开发楼盘的同时，开辟了大量的土地进行了详尽的配套设施的开发：高尔夫球场、儿童社区、森林学校、儿童营地、酒吧、咖啡馆、业主食堂、儿童托管中心、医疗保健站、精品超市、温泉、健身房、电影院、水上运动中心、儿童电影院等等。让业主以一种度假的心态居住，并且十分注重社区里与儿童相关的配套设施。其次，阿那亚物业另外一个十分人性化的创新在于业主群的设置。阿那亚内部有明文要求，一切业主提出的问题，必须在一个小时内欲处理、或者给于回馈和解决方案。在互联网快速发展的今天，将物业服务也寄托于快捷的互联网可以说是十分的贴心了。
供给侧改革，可以说实体经济占了主体地位，而在实体经济中最重要的房地产更是要开始供给侧结构性改革，房地产改革的重心就是平衡供给和需求，因为前几年我们一直重视需求，所以说，当前我们供给侧结构性改革的重点就是供给，要围去库存，着手改革。从供给的根源出发，去解决三四线城市存量房的售卖问题。管理增量的同时，做到产品升级、创新和服务改革、升级，将存量变成高质量的房地产产品。在辅以互联网的支持，来助力房地产业，打造能够拥有高品质生活方式的精品住宅，才能从根本上增加消费需求，去库存，使整个房地产市场环境得到改善，供给与需求水平得以相匹配。
七、对房地产去库存的建议
（一）供给侧改革和形成有效需求双管齐下
过去几年的数据都明显的显示，供给侧改革在消化房地产库存和控制房地产库存增加的方面发挥着积极有效的作用，能够解决房地中供需不平衡导致的一系列问题和矛盾。但是，供给侧改革是一种长远的战略，其施行的周期较长，短期内无法看到明显的效果。而对于短期内手段刺激需求，有效降低住房的库存量这可以通过一些金融和财税的方法。这类方法在短期内能够有效的减轻库存的压力，但是长期来看，容易产生债务风险，使得资金在运作中产生流动性分线，不利于国民经济的健康稳定。由此，我们应该合理的结合两方面内容，从供给端和需求点下手，一方面，增加城市的核心竞争力，吸引更多的人口进入城市，增加住房的有效需求；另一方面，可以适当增加购房补贴，完善公积金制度和降低住房的首付比例，来降低购房门槛，刺激需求。双方相互协调配合，就能科学合理的去库存。
（二）供给侧改革和城镇化进程恰当的相互结合
新的时代背景下，新型城镇化提出的主要内容就是要使在城市里生活工作学习的农业转移人口，能真正在城市定居。这部分外来人口的进住，将在三四线城市形成强有力的购房需求，是其去库存的主力队伍。不仅促进了城镇化进程，而且有力地促进了三四线城市的经济发展。这部分内容，也可以从供给和需求两个角度来解决。一方面推进落实户籍制度改革，对外来人员提供一定程度上的购房补贴；另一方面，加速促进产业的转型升级和产城结合的战略步骤，为城镇化提供支撑。
（三）XX和开发商携手并进，结合市场，创新升级
对于XX而言，购房的政策和税收政策可以在一定市场一句下建立科学合理的底线，而在底线之上，应对不同的地区施行不同的购房政策和税收政策，确保在稳定房价的同时又不抑制有效需求的增长，形成良性的市场机制。同时不要过分依赖于土地财政，应结合有效准确的市场调查，有计划的进行土地开发和规划。同时，严格查处在土地交易环节出现的xxxx腐败现象，努力形成公开透明的市场机制。最后，XX也应大力扶持新兴的独特的房产项目。目前的房地产处于转型的关键期，需要在XX的帮扶下找到新的发展方向，再一次促进国民经济的发展。
对于开发商而言，随着社会的发展，人们逐渐从短缺经济时代进入饱和经济时代，过渡到客户经济时代，最终正进入新经济时代，人们生活水平的提高，带来了对住房要求的提高，不仅仅会考虑房屋的实用性，还会对周围的交通、环境和教育等做出比较。这就需要开发商加强对客户的研究，打造出更加优秀的房地产品牌，不断吸引消费者的注意，加大有效需求，这对减低库存有着积极的影响。
总结
总之，从供给端解决房地产市场去库存问题有着积极的现实意义，但造成房地产库存积压的背景原因十分复杂，如何有效科学地去库存，维持房地产市场长期的平衡发展，是我们必须要考虑和现对的现实问题，因此加强对此问题的进一步的深化研究是很有意义且很有必要的。
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