浅析四川省达州市久昌房地产企业固定资产折旧方法的合理选择

【摘要】对于企业而言，固定资产关系到自身盈利能力。因此，企业管理者必须重视对固定资产的管理。简而言之，企业管理者要结合自身情况，对固定资产折旧法进行筛选。笔者选取四川省达州市久昌房地产企业为研究对象，详细分析固定资产折旧法的特点。通过对固定资产折旧进行了系统分析，结合企业的生产经营状况，对采用的固定资产折旧法展开深入探究，从而使企业更好地经营发展。与此同时，本研究不仅能为房地产企业提供借鉴资料，也可以完善相关领域的理论研究体系。

关键词：固定资产折旧；房地产企业；方法选用

一引言

（一）四川省达州市久昌房地产企业的背景及探讨意义

四川省达州市久昌房地产开发企业，始建于一九九九年，经四川省建设厅核准为三级房地产开发企业，需要注意的是，商品房销售及建设、房地产开发以及物业管理等方面均为企业的主营业务，并承担建筑工程装饰、装璜兼营建筑材料。

在现如今我国的发展当中，房地产企业发展一直备受关注，它的发展是关系我国人民切身利益的事情，同时房地产也是我国重要支柱产业之一，因此，重视房地产企业的发展，关心房地产固定资产显得尤为重要。

不得不承认，固定资产质量与企业盈利能力密切相关，占企业资产比重非常之大。众所周知，固定资产的核算手法，关系到固定资产的价值。除此之外，各项财务指标也会受到影响。因此，筛选合理的固定资产核算手法，是企业增强核心竞争力的必要条件。［1］

本文在固定资产折旧会计理论基础上系统阐述四川省久昌房地产企业固定资产折旧原理，并从深层次上分析影响因素和固定资产折旧金额之间的关系，进而指出适合久昌房地产企业的折旧方法。

从实际情况来看，企业将流动资金转化为固定成本，就是所谓的固定资产。在此基础上，固定资产折旧法关系到企业的盈利能力，具体包括现金流量、风险以及收益等财务指标。除此之外，其核算法也会影响到企业的核心竞争力、市场价值、资源分配、投资比重以及筹资渠道等指标。综上所述，合理处理房地产企业折旧问题，是企业管理者必须考虑的首要问题。［2］

（二）论文思路与主要内容

浅析四川省达州市久昌房地产企业固定资产折旧方法的合理选择

二、久昌房地产企业选用不同固定资产折旧方法的影响及问题

（一）久昌房地产企业选用不同固定资产折旧方法概述

从实际情况来看，任何固定资产都会逐渐发生损耗而减少其价值。这部分损耗价值也属于企业资产的体现形式，并在其使用期限内进行分摊，将它计入当期的成本和费用。［3］在会计核算制度的影响下，企业能够选择恰当的固定资产折旧方法，具体包括年数总和法、双倍余额递减法、工作量法以及年限平均法。需要注意的是，年限平均法和工作量法是均匀折旧法，而加速折旧法属于年数总和法与双倍余额递减法。当企业选定折旧法后，不能对其进行变更。［4］在此基础上，房地产企业应该根据国家现有的相关政策，房地产企业自身的发展情况等多方面因素合理地对固定资产进行应有的计提，因此，企业要结合自身财务状况，详细分析市场走势，并对税收的影响进行综合比较分析，使得房地产企业降低风险，获得更大利益的目的。［5］

房地产中的直线折旧法，需要对固定资产的价值进行评估。在评估过程中，会计人员通过直线折旧知道建筑物的现值。房地产中的工作量法，房地产开发企业根据其自有的机器设备的使用情况或工作量进行计提。房地产企业固定资产常用的加速折旧法主要有：年限总和法与双倍余额递减法。

（二）久昌房地产企业选用不同固定资产折旧方法的对比分析

在核算固定资产价值的过程中，会计人员要结合资产情况，对损耗程度进行评估。由于固定资产的种类较多，企业必须选择恰当的核算方式，使成本费用的分配变得更加合理。需要注意的是，不同核算方式会使核算结果截然相反。［6］

房地产企业中的平均年限法计算公式：

每年折旧费用=(建筑物购置成本-建筑物估计残值)/估计建筑物使用年限

优点

缺点

平均年限法运用于房地产中，使得它方便快捷的特点更好发挥，大多数房地产估价人员愿意采用此方法。

由于在房地产中，建筑物折旧与它的使用情况以及平时的维修与爱护紧密相关，它的实际发生的折旧额往往与其用直线法计提的折旧额不一致，因此表现出直线法的缺陷。［7］

房地产企业中的工作法

计算公式：

单位工作量折旧额=房地产企业的固定资产原值×（1-预计净残值率）/预计机器设备的总工作量

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×每单位工作量折旧额

优点

缺点

房地产企业机器设备以工作量为计提折旧的标准，在核算过程中，会计人员综合考虑多个因素，具体包括生产成果、营业收入、生产成本以及折旧费等因素均为考虑在内。当有形磨损较为明显时，变动折旧的适用范围极广。

从实际情况来看，企业的折旧费持续下降，与此同时，假定的工作每一分配的折旧费则并没有根据。需要注意的是，会计人员忽略了操作效率、维修费用递增以及无形损耗等因素。再加上使用年限、折旧年限以及工作质量等情况极难确定，严重影响了评估效率。［8］

房地产企业中的

加速折旧法

优点

缺点

双倍余额递减法计算公式：

年折旧率 = 2/预计的折旧年限×100%

年折旧额 = 固定资产期初账面净值×年折旧率

月折旧率 = 年折旧率/12

月折旧额 = 固定资产期初账面净值×月折旧率

固定资产期初账面净值 = 固定资产原值-累计折旧

年数总和法计算公式：

年折旧率 = 尚可使用年限 /预计使用年限的年数总和

月折旧率 = 年折旧率/12

月折旧额 =（固定资产原价-预计净残值）×月折旧率

房地产企业的许多固定资产与设备在全新时效率较高即在最初数年提供的效益较高，在此基础上，固定资产的折旧费用极为可观。再加上会计人员的努力，企业能够迅速完成设备更新及固定资产评估。通过这种方式，企业可以提升盈利能力，逐步增强核心竞争力［9］，与此同时，企业的当期利润得到控制，应纳所得税也随之降低。在这种情况下，企业能够更好的应对市场竞争。

从实际情况来看，前期折旧率较高，而后期折旧率较少，就是加速折旧带来的影响。反之，前期折旧率较低，而后期折旧率较高，会使企业前期利润不足。当渡过发展期之后，企业的利润就会直线上升。［10］

（三）久昌房地产企业选用不同固定资产折旧方法的影响及问题

例：久昌房地产企业购入专用设备价值人民币2000000元，计算在不考虑残值的情况下，对利润，及纳税所得税的影响。

	年折旧额/年折旧率			对利润的影响		缴纳所得税影响
	平均年限法	双倍余额递减法	年数总合法	双倍余额递减法	年数总合法	双倍余额递减法	年数总合法
第一年	400000 20％	800000 40％	666666 33．33％	-400000	-266666	-100000	-66667
第二年	400000 20％	480000 40％	533334 26．67％	-80000	-133334	-20000	-33334
第三年	400000 20％	288000 40％	400000 20％	+112000	0	+28000	0
第四年	400000 20％	216000	266666 12．33％	+184000	+133334	+46000	+33334
第五年	400000 20％	216000	133334 6．67％	+184000	+266666	+46000	+66667
∑	2000000	2000000	2000000

备注：以税率25％计算

1.对所得税的影响及问题

从实际情况来看，成本分摊就是企业固定资产折旧的实质。换而言之，转移固定资产价值的过程中，能使折旧产品在销售收入中得到补偿，进而获得货币资金。根据上图所示，企业前期的利润较少，后期利润逐渐增多。在此基础上，企业所得税额大幅度上升，致使税收负担越来越重。因此，企业要选择恰当的固定资产折旧法，拓宽企业的盈利空间。［11］对于会计人员而言，净残值与固定资产年限极为重要。企业应把重要的各个影响因素纳入考虑范围之类，对固定资产折旧法进行筛选。需要注意的是，企业所得税与折旧方法密切相关。因此，企业应该根据其自身现状恰当地选取适合自己固定资产折旧方法。［12］

2.对现金流量的影响及问题

对于企业而言，现金净流量、现金流入量以及现金流出量共同构成了现金流量。与此同时，固定成本与固定资产折旧密切相关。需要注意的是，此类成本与现金流量并无关联。究其原因，固定资产折旧属于非付现成本。除此之外，固定资产折旧关系到企业的现金流量增长。简而言之，企业可以利用折旧的形式，使固定资产转变为流动资金。另外，企业的现金流量与固定资产折旧量呈正相关。企业也就会有更多的资金用于固定资产的维护和更新。由表中可以看出，不同固定资产折旧方法引起了现金流量的差异。此外，企业要想避免无形损耗与投资风险，需要采用加速折旧的方式，使垫支资本得到回流。

三、久昌房地产企业合理选择固定资产折旧方法的相关建议

（一）久昌房地产企业各部门选用固定资产折旧方法的建议

久昌房地产企业按其发展的需要，主要分为销售部，开发部，工程部，各部门都有其自己的特点。

久昌房地产企业中的销售部，主要负责房屋的销售，营销计划，其部门规模不大，每期折旧额不高，不同折旧方法对企业财务情况及赋税影响不大，因此采用直线法使得操作简单易行。房地产销售部中的固定资产一般适于选用直线折旧法，在固定使用周期内，固定资产的磨损状况较为理想，若采用直线法，能较合理地反映收入费用的情况。［13］

久昌房地产企业中的开发部，主要负责征地及其施工前期的准备工作。当设备的使用频率较低时，可以选择工作量折旧法。此类固定资产在使用时能给企业带来收益，根据会计准则要求，可以真实反映房地产企业工程部收入与费用之间的关系。［14］

久昌房地产企业中的工程部，主要负责施工的现场管理，其部门的机械设备类固定资产适于加速折旧法折旧，因为此类固定资产前期生产经营能力大，给房地产企业带来足够多的效益，而后期生产能力下降，设备维修费用较多，根据收入与费用相配比，需在前期计提较多折旧费用。［15］

（二）久昌房地产企业不同时期选用固定资产折旧方法的建议

久昌房地产企业采用不同的折旧方法对企业的成本费用不同，对利润，所得税影响也不同。当企业采用加速折旧法时，固定资产的使用阶段会对其构成影响，简而言之，如果企业计提折旧较多，那么就会导致企业的利润减少，从而导致企业所缴纳的所得税数额的减少，通过这种方式，延长企业的纳税周期，进而缓解偿债压力。在获得减免税待遇后，企业就没有必要选择加速折旧法来帮助自身发展。我们应该根据房地产企业发展情况合理选用折旧方法。

1．若久昌房地产企业处于盈利时期，应缴税额相对较高。为合理避税，企业应采用固定资产折旧的方式，尽量缓解纳税压力。此时，若选用加速折旧法，使折旧费用提高，能起到减免税收的目的。

2．若久昌房地产企业处于亏损时期，那么企业所选择的相应折旧方法必须能够使企业不能或者不能完全获得的税前弥补的那部分亏损额度折旧额降到最低，以保证企业用折旧费用最大限度地抵消企业的所应缴纳的税款。

3．当久昌房地产企业享有税收优惠时，要详细分析折旧方法与纳税金额之间的关系。究其原因，折旧方法的选择，会对企业的纳税金额产生影响。在此基础上，企业能够降低纳税压力，获得更多流动资金，进而增强抗风险能力。［16］

（三）久昌房地产企业应合理选用固定资产折旧方法

对于企业而言，固定资产属于企业的内部资源，而企业的资源利用率关系到自身盈利能力。基于这一点，固定资产对企业至关重要。需要注意的是，固定资产折旧既能增加流动资金，又能缓解纳税压力，是企业合理避税的必要条件。不过，固定资产折旧方法较多，其折旧价值也存在较大的差异性。在此基础上，企业要结合自身情况，做出更加准确的决策。另外，年度折旧额会受到折旧方法的影响，产生较为明显的变化，但在企业所有的固定资产的使用年限内的所应提取的总折旧额是相同的，因此，企业要综合考虑各个因素，做出更加慎重的选择。

企业固定资产选择不同折旧方法也要权衡企业所能遇到的风险和收益，首先在最重要的即财务收益上，折旧方法的差异性，会对企业盈利能力构成较大的影响，致使税前利润存在差异性。需要注意的是，加速折旧法是各种方法中企业所能选择的最佳方法。如果仅仅从企业所面临风险方面来考虑，从实际情况来看，净收入较为可观，风险直线上升，再加上折旧周期极长，就是直线折旧的显著特点。反之，企业要承担的风险会得到有效控制，而折旧年限也不长，所能获得的净收入也就越低。究其原因，固定资产更新速度与折旧周期呈负相关。在此基础上，企业更倾向于选择加速折旧，使固定资产投资变得更加合理。对于企业而言，固定资产折旧的合理与否关系到自身成长空间。再加上折旧方法与固定资产之间的关系，会对费用和收入配比构成影响。另外，企业要灵活运用折旧方法，尽可能的起到避税效果。

四结束语

本文在收集参阅大量文献的基础上，具体研究产企业资产折旧。通过久昌房地产可选用的固定资产折旧方法的比较，同时借鉴相关会计文献和专著，对房地产行业这一固定资产折旧进行综合分析，深刻反映了房地产这一行业的经营特点。简而言之，企业要定期进行市场调研，并结合自身情况，及时调整运营模式。通过这种方式，尽量控制运营成本，进而增强盈利能力。

从实际情况来看，获取流动资金是折旧的本质。对于企业而言，必须掌握动态的经营状况，选择恰当的计提折旧方法，减少成本核算误差。在此基础上，企业能够降低各项成本，拓宽自身盈利空间。

房地产企业凭其强大的竞争力，雄厚的资金，成为我国经济发展的支柱产业。正确地选择折旧对房地产企业来说至关重要，因此，企业要综合考虑固定资产的类别、采购价格以及损耗情况等因素，做出更加准确的选择和判断。

参考文献

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