我国上市房地产企业的营运能力研究— 以 保利房地产企业（集团）股份公司为例

　摘 要

随着市场经济的发展，我国也涌现了一大批的大型企业，这些大型企业规模庞大，要简单依赖于管理人员的主观思维难以对企业的发展做出客观判断，因此通过财务报表的形式从营运能力入手，是企业客观、周全了解企业发展真实状态的重要举措。保利地产企业是我国知名地产公司之一，近年房地产行业发展进入瓶颈期，如何合理的把握企业的发展战略十分关键。通过对保利地产公司近几年的营业能力进行分析，如应收账款周转率、存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等方面，从中发现保利地产公司在运营中也存在着一定的问题，包括应收账款问题严峻、各部门的衔接不畅、对企业资源的利用率不高、市场行业环境影响等方面的问题。并针对性的为促进保利地产公司的完善发展提出了强化对终端的管理、提高各部门的配合质量、有效利用资源、适当收缩发展战略等建议。

关键词：保利地产公司；营运能力；指标；管理

　引 言

在现代企业的发展中，管理工作正在愈发的现代化、制度化、规范化，尤其是对于规模较大的股份制公司，如何有效的了解各个部门的真实发展情况，以便于有效的规划企业发展中战略、完善企业管理至关重要。保利房地产企业是我国知名房产公司，在激烈竞争且市场巨变的情况下，把握好营运能力，做好企业未来的发展决策，提高管理质量对促进保利地产公司的发展意义重大。在此对保利地产公司的营运能力展开探讨，以保利地产公司近年公布的相关数据为准展开分析，为了解其经营的现实情况，分析其运营能力的不足之处，完善促进其发展做出参考，从而促进保利地产公司在房地产市场行业中的稳步健康发展。

一、营运能力研究概述

（一）营运能力的含义

营运能力，主要指通过企业真的财务报表，了解企业投入与产出的情况，从而真实可靠的了解企业在市场中的营运能力，为企业合力的确定营运成本、营运方式、营运举措提供参考[1]。对于企业营运能力的指标确认，主要通过对流动、固定资产、全部资产的周转率等方面来获得对企业营运能力的判断。从而对企业资产的营运效率进行评价，发现企业在自身发展中存在的问题，为企业更好的经营发展做出参考[2]。

1.应收账款周转率

在现代社会中，企业的实际上运营中通常会面临应收账款的问题，通过应收账款的方式，能够有效的润滑企业与上游合作伙伴的关系，加速与上游合作伙伴的运营效率。但如何能够做好对应收账款周转率的管理也十分重要，应收账款实际上也是企业资金的一部分，如果应收账款周转率过低，也意味着企业出现烂账、坏账的风险较大，意味着企业所投入的资金被白白占用而为产生价值，甚至是直接的亏损[3]。

2.存货周转率

企业的运营，是一个投入—生产—变现的过程，所投入的资金生产的产品/服务，是一种存货，存货周转率越高，意味着企业的投入—生产—变现这一个过程也就越快，企业所获得利润的能力也就越强。反之则意味着企业的获利能力不高，所投入资金生产的产品不能有效的产生价值，进而折射出企业产品质量、市场销售等方面的不足[4]。

3.流动资产周转率

流动资产即指是企业在一定周期里，可以变现或者使用的资产，企业所具备的资产资源是多方面，能否有效的调配这些资产，使之能够产生充分的作用价值，是考验企业运用流动资产变现能力的关键。流动资产周转率越高，俞说明企业具有强劲的流动资产营运能力，反之则说明企业对流动资产的营运能力不足[5]。

4.总资产周转率

总资产周转率，既企业在一定时间内，所有资产与营业收入的比率，能够综合性的反应企业的营运能力，综合性的将流动资产周转率、固定资产周转率进行考虑。是宏观看待企业整体营运能力的重要指标[6]。

本文对保利地产公司营运能力的分析中，就重点以如上五项作为计算指标。

（二）企业营运能力分析的重要性

做好企业运营能力分析有着其积极的作用价值，主要表现在如下方面：

第一，周期且客观的把握企业发展现状。在现代市场经济中，随着企业规模的扩大，传统以管理人员主观来判断企业发展的方式已不再适宜，采取营运能力分析的方式，客观、周全的从多项财务角度能够实现对企业运营发展的客观判断，为企业管理层了解企业发展现状，并设定企业发展战略作出参考。

第二，能够发现企业发展中存在的问题。通过对企业营运能力的分析，能够明确的发现企业在发展战略、方向、举措上的效果，通过真切的数字反馈，来对企业营运发展中存在的不足之处进行分析。为企业改进自身的营运管理举措提供参考，为后续的完善发展提供参照标准。

二、保利地产股份有限公司的案例简介

（一）保利地产股份有限公司的简介

保利地产公司，是国内知名的房地产企业之一，保利集团成立于1993年，是大型央企单位，保利地产公司成立于2006年，发展至今十余年里，成为了中国房地产龙头企业之一，至2017年末，保利地产公司总资产达到了6836亿元，相较于去年大幅增长46％。

表2-1 2013-2017保利地产公司应收及净利润情况 单位：亿元

数据来源：保利地产公司公告

从2013年到2017年，保利地产公司的规模明显增长，如营业收入从2013年的923.56亿元增长到了1450.37亿元，增长幅度高达57％；如净利润从107.47亿元增长至156.84亿元，增长幅度高达48％，这些都反引出了保利地产公司近年的良好发展。但值得注意的是2017年，保利地产公司的营业收入为1450.37亿元，虽相较于2016年有6.29％下降，但净利润达到了156.84亿元，相较于去年有26.27％的增长。因此简单从某一项数据难以有效的反引出保利地产公司的营运能力，还需求从多项运营指标的分析才能客观的反应出保利地产公司的实际发展情况。

虽然在2017年，保利地产公司获得了巨大的发展，但同时整个房地产行业已进入拐点，我国XX明确提出了“房住不炒”的理念，旨在对近年出现的各地房地产价格暴涨，地区房地产规模陡然扩大等问题进行规范，不少房地产公司都将2017年之后视作是发展的寒冬，在这一整个行业萧条的背景下，房地产公司自身规范健康的发展也尤为重要。

（二）保利地产股份有限公司营运能力分析

从2012年到2017年，保利地产公司的企业总资产规模迅速扩大，从2012年的2511.69亿元增长到了6964.51亿元，增长幅度高达2.7倍。随着保利地产公司的规模扩大，其中的流动资产、非流动资产、存货、货币资金、预付款项等数据都在同样提高。

表2 2012年-2017年保利地产公司主要资产构成情况 单位：亿元

数据来源：保利地产公司历年公报

通过保利地产公司所发布的历年公报进行整理，可以发现，在保利地产公司的资产构成中，流动资产的占比极高，常年的平均占比在95％以上。这是由于保利地产公司大量的流动资产为待售的商品房所致，商品房投入巨大，花费不菲，在任何一个项目楼板的运营中，整体待售的商品房是整个项目绝对的资产组成部分。同时存货则是流动资产最为主要的组成部分，历年来保利地产公司平均的存货占比都保持在70％以上的水平，这也是由于待售的商品房均为存货的所致。

1.应收账款周转率分析

保利地产公司作为房地产企业，在自身的运营中存在着大量的应收账款，如房地产代理销售公司的房屋销售收入，如一些工程建设中的应收账款等等。

表3 保利地产公司2012年-2017年应收账款周转率情况 单位：％

数据来源：亿翰智库及公报整理

从2012年到2017年，保利地产公司的应收账款周转率呈现出了一定的波动，如2012年为46.91％，但之后开始下降，至2015年下降为38.02％，但在2016年由迅速提高，在2017年由出现了下降的趋势。值得一提的是，之所以2016年保利地产公司的应收账款周转率能够相较于2015年以及之前出现明显的增长，很大的原因在于2016年中国房地产市场的再一次火热，不少城市中的房地产价格出现了增长，民众的购房意愿强烈，房地产的销售进度得以加快，在下游合作伙伴发展顺畅的情况下，保利地产公司的应收账款周转率得以迅速提高。但同时也要看到，2017年开始中国各大城市中的房地产市场热度有一定降低，保利地产公司的应收账款周转率也有一定下降。从未来长远来看，中国市场中的应收账款周转率还会进一步下降，这也意味着保利地产公司未来的应收账款周转率将不容乐观。

2.存货周转率分析

存货周转率是反应保利地产公司对所修建的商品房销售情况的重要指标，存货是保利地产公司运营中占整体资产比重最大的部分。当存货周转率下降时，往往意味着保利地产公司回收资金的速度缓慢，会直接造成资金链的压力，尤其是存货周转率不高时，也意味着保利地产公司需要面临大量的应付款项的利率成本问题。在此对保利地产公司的存货周转率进行简单计算。

表4 保利地产公司20120年-2017年存货周转率情况 单位：％

数据来源：亿翰智库及公报整理

从2012年到2017年可以看到，总体保利地产公司的存货周转率是处于增长的趋势，从2012年的0.26增长到了2017年的0.34，从纵向来看，保利地产公司存货周转率有一定的增长，但同时要注意，在2016年时，保利地产公司的存货周转率达到了0.37，也就是说2017年实际上保利地产公司的存货周转率有8％的下降幅度。

进一步从横向比对来看，根据CRIC数据报告来看，2016年、2017年，中国60家重点防房企的平均存货周转率分别为0.4和0.37，相对来看，保利地产公司在近两年的存货周转率分别低于60家重点房产企业7.5％和8.1％。

从如上可以发现，实际上保利地产公司近年自身的存货周转率并没有取得良好的提高，一方面是自身2017年的存货周转率相较于去年同期有明显下降；再一方面是保利地产公司的存货周转率还低于整体的平均水平，这些说明保利地产公司的存货周转率还需要探讨如何进一步的提升。近几年保利地产公司一直处于大量买地、囤地的发展状态，自身的规模在不断的扩大，也导致了存货占总体资产不重的不断提高。

3.流动资产周转率分析

通过流动资产周转率，能够有效的反应出保利地产公司中对流动资产的营运能力，由于房地产行业的运营中，从划定项目、计划开发，到最终的销售有相当长的周期，因此房地产行业的流动资产周转率周期相较于一般的制造业企业更低。

表5 保利地产公司20120年-2017年流动资产周转率情况 单位：％

数据来源：亿翰智库及公报整理

从2012年到2017年，保利地产公司的流动资产周转率处于较低的水平，但总体还是呈现出提高的趋势，如2012年的流动资产周转率为0.32％，到2017年增长为0.37％的水平。这些说明保利地产公司总体的流动资产周转率在加快，其对于流动资金进行了较为有效的利用。

4.总资产周转率分析

通过总资产周转率，能够有效的反引出保利地产公司在一定时间内整体的资产投入与销售水平之间的关系情况。总资产周转率越高，也就意味着保利地产公司自身的总体营运能力也就越强，反之则说明保利地产公司的总体资产的营运能力不足，不能有效的产生经济价值，存在着诸多方面的管理不当，不能有效的提高对现有资源的运营发展能力。

表6 保利地产公司20120年-2017年总资产周转率情况 单位：％

数据来源：亿翰智库及公报整理

从2012年到2017年的保利地产公司总资产周转率变化可以看到，整体保利地产公司的总资产周转率呈现了一定的波动，从2012年到2015年，基本在0.31~0.33之间，变化不大，但到了2016年，其总资产周转率迅速提高到了0.36，然而至2017年却急转直下，总资产周转率仅为0.25，相较于2016年有高达30％的下降幅度。

横向对比来看，在中国房地产行业中，主要房地产企业的平均总资产周转率在2016年和2017年分别为0.27和0.25，相对来看，保利地产公司的总资产周转率在2016年高于平均水平，在2017年下降后与平均水平持平。

但总体保利地产公司自身总资产周转率水平的大幅下降，说明保利地产公司在2017年的整体效能正在明显下降。说明其对全部资产的利用能力正在下降，对资产的管理水平有存在不足。进一步结合保利地产公司近年的各项财务指标变化，足以说明在保利地产公司规模扩大的同时，自身的完善管理能力并没有积极跟进，随着规模的扩大，自身管理上的短板劣势也愈发明显。

三、保利地产股份有限公司营运能力的问题

总体从保利地产公司的营运能力各项指标来看，反映出保利地产公司在发展中存在着如下方面的问题：

（一）应收账款问题严峻

保利地产公司的应收账款周转率出现了下滑的倾向，对于房地产企业而言，资金链十分重要。在近几年保利地产公司的应收账款的数量在不断提升，从2012年25.12亿元增长到了2017年的636.42亿元，增长幅度超过20倍，除了自身规模扩大导致的应收账款数额扩大以外，这与保利地产公司较为激进的发展方式有着直接的关系，然而在保利地产公司应收账款规模扩大的同时，对于应收账款的管理能力并没有有效的提升。尤其是2017年保利地产公司的应收账款周转率相较于2016年出现了明显的下降。除了保利地产公司自身对应收账款周转率管理能力的不足，尤其还需要考虑从2017年后中国房地产市场发展遇冷的现实情况，各地区的房地产销售进度缓慢，销售端本身就运营压力大，这将给保利地产公司的运营发展带来相当的风险

（二）各部门的衔接不畅

从保利地产公司的存货周转率的相关指标可以看到，虽然自身的存货周转率有一定的增长，但在2017年出现了下降的情况，包括保利地产公司常年的存货周转率是低于国内房地产行业平均水平的。分析来看，这种存货周转率水平的不高，实际上是保利地产公司投入资金到变现这一个过程的效率不高高。主要表现为保利地产公司各地的项目监管水平层次不齐，各环节部门中的协作效率不高，从提出项目计划，到最终销售生产，期间的周期较长，各部门间大量的资源、时间被消耗在沟通上。如设计部门在进行设计时，没有与施工、销售等环节进行妥善的沟通，导致临时图纸变更以及临时的手续申请。还包括销售部门在进行销售时，没有与施工环节进行紧密的沟通，导致后续签订合同时出现的种种矛盾，延迟了交易达成的时间。

（三）对企业资源的利用率不高

保利地产公司作为房地产企业，涉及到较长的产业链和周期，合理的流动资产配置能够润滑各个环节的衔接协作关系，提高整体的运营效率。虽然近几年保利地产公司的流动资产周转率在逐渐的增长，但也要看到实际保利地产公司总体的流动资产周转率还偏低。这种流动资产周转率的偏低意味着保利地产公司在具体的管理工作中还较为不力。一些流动资产的作用价值没有得到有效的发挥。

（四）市场行业环境影响

随着国家房住不炒政策的提出，对保利地产公司也必然产生了巨大的影响。房地产企业自身存在于房地产行业中，政策对房地产行业有着巨大的影响，这种影响会直接影响保利地产公司自身的营业能力。可以说，从2012年到2017年保利地产公司营运能力的提升，很大程度上与近几年的房地产行业走势是一致的。从长远来看，中国房地产行业市场趋于理性是必然，对房地产企业自身的完善管理，健康发展也提出了更高的要求。但目前保利地产公司中的具体营运管理工作质量尚未有效提升，尤其是管理人员不重视流动资产周转率的问题，在日常的运营中，更多的是按照经验式的管理，将以往运营中的一些主观经验作为决策参考的重要指标，忽略了对于流各项财务指标重视，没有足够敏感的察觉到市场的变化，这也是不利于保利地产公司自身发展的问题。

　四、提升保利地产股份有限公司营运能力的措施

　　（一）强化对终端的管理

房地产行业企业对于资金链的依赖巨大，良好的保障自身的资金链是确保保利地产公司完善发展的关键所在。保利地产公司尤其要注重做好对应收账款的管理工作，应当适当的改变终端的销售合作策略，要提高合作门槛，尤其是销售、代理公司的合作中，要禁止出现一些营销代理期望空手套白狼的行为。要明确提出保证金的要求，约定好具体的资金交付时间。不能再以以往市场火爆背景下的宽松门槛随意合作，应当规范选择下游合作伙伴，严格拟定合作合同。

（二）提高各部门的配合质量

各部门的高效配合也十分关键，要减少内耗所导致的项目周期被延长的问题。房地产市场瞬息变化，在计划时看似火热的市场环境，待到过多的时间延迟后，往往又会呈现出一片萧条，机会早已失去。因此保利地产公司要注意提高部门的协作效率，降低项目的运行周期，以加快存货的变现速度。在项目规划的过程中，建设、营销等环节就应当迅速跟进，三个部门通力合作，以完善的管理组织来提高各自的工作效率，以充分的协作制度来提高共同的运行效率。减少由于内部沟通不畅导致的时间损耗问题。

（三）有效利用资源

保利地产公司还要注意做好对企业资源的有效利用，不能紧盯存货方面的管理，包括货币资金、预付款项、其他应收账款等都应当实时关注，要充分的利用其企业现行的资源。企业的管理层要注重养成以财务报表的形式进行企业管理工作参考的习惯，多注意从纵向、横向的对比以真实的判断企业情况，避免由于受到行业背景影响而导致对自身运营管理情况的误判。灵活思维，注重对各项资源的有效利用，避免资源的限制。

（四）适当收缩发展战略

整体房地产行业出现出现了下滑趋势，在这一背景下，保利地产公司也要注意适当的收缩战略，要减少对房地产行业中过大的投入。如囤地的投资可以适当减缓，本身当下房地产行业在回归理性，过早、过多的囤地，无意会导致大量的资金被占用，在相当长一段时间无法发挥作用，这会给保利地产公司自身的运营带来影响。当下保利地产公司的存货占比已经高达63.04％，在本身行业遇冷的情况下，还加大囤地，必然会导致存货占比的迅速增长，进而导致运营的风险。因此保利地产公司应当适当的调整资金的投资方向，加大营销力度，尽快完成对存货的变现。确保自身有足够的资源度过行业寒冬。

结 论

通过对保利地产公司的各项营运能力指标进行分析，发现了在保利地产公司净利润、营业收入增长的背景下，实际上也隐藏着一些问题，根据房地产行业的特点以及保利地产公司近年的运营发展举措，指出了保利地产公司所面临着的若干问题，并针对性的提出了强化对终端的管理、提高各部门的配合质量、有效利用资源、适当收缩发展战略等建议，以促进保利地产公司营运能力的提升。

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致 谢

时间过得真快，这篇论文就完成了。在过去的这半年里，我的毕业论文从选题、文献综述、开题报告、论文撰写、修改和定稿，都是老师的指导下完成到。每次我们遇到问题求助于老师，她都很认真细致的帮助我们解决问题，我非常感谢老师对我的帮助和鼓励。同时，我还要感谢在我学习期间给我极大关心和支持的各位老师以及关心我的同学和朋友。

毕业论文的完成，同时也意味着新的学习生活的开始。在未来的生活中，我也会带着积极乐观的心态以及认真努力的态度投入到工作中。最后，向所有关系我的亲人、师长和朋友们表示深深的谢意。

我国上市房地产企业的营运能力研究— 以 保利房地产企业（集团）股份公司为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月31日

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