1.绪论
1.1.选题背景与意义
1.1.1.选题背景
在过去二十年房地产企业发展中，可以说是大部分房地产企业的黄金期、稳赚不赔。但随着近几年土地获取成本、建安成本越来越高；XX一系列新土地政策出台，土地流转方式已由过去的粗放管理向精细管理转变，使得房地产开发企业的暴利时代不复存在。在过去几年里，海南绝大多数房地产企业迅猛发展，不断追求业绩增长，不同程度上忽视了对XX调控政策的应对，使部分房地产企业出现了销售额增长与利润增长倒挂现象，甚而严重到部分房地产企业开始出现亏损。在传统的房地产成本控制方法中，大多数房地产企业均局限在房地产建安成本上，成本控制往往处于静态管理，而忽视对动态成本控制的关注。从目前海南房地产行业已建立的成本控制整体水平来看，仍然面临许多亟待解决的问题，现行成本体系缺乏对房地产成本的战略性规划和整体观念，只重视施工环节，成本偏差反应迟钝，多事后纠偏，缺乏主动控制。对房地产开发企业而言，如何做好整体战略性成本规划，进行全过程成本控制；如何在确保项目产品质量和产出最大化的前提下，尽可能实现投入最小化效益最大化是亟需解决的问题。
1.1.2.选题意义
海南作为我国最大的经济特区，地理位置独特，拥有全国最好的生态环境，同时又是“一带一路——海上丝绸之路”的引领者，著名的国际旅游岛，为此中央赋予海南省新的四大战略定位：全面深化改革开放的试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区，这些都为海南房地产企业发展带来了前所未有的机遇，但机遇也伴随着挑战，XX为保障海南房地产健康、有序发展，也相继出台了相关调控政策(仅只海南)：2018年为保证放房价稳定的“全域限购”；2019年部分区域条件性“开放限购”；城镇化步伐的加快等等，这些都将使海南房地产竞争更加激烈，房地产企业如何能在激烈的房地产企业竞争大潮中勇立潮头，成本控制就变得尤为重要。
企业的生存之道就是最大限度地获取利润。如何通过成本管理“降本增效、开源节流”已成为房企们亟需解决的问题。规划是成本管理的源头，通过建立战略性成本规划体系，强化成本控制观念，引入动态成本控制理念；综合国内外房地产企业对成本的控制，采用恰当的经济分析，做好房地产项目整体成本控制规划，完善成本控制措施；在保证质量和安全的前提下，降低项目成本；立足于市场供需，合理调整产品结构，将成本控制的思想与方法贯穿始终，做出企业特色，使得房地产开发企业在高态势的竞争中获得一席之地。
1.2.国内外文献综述
1.2.1.国内文献综述
胡风雨，吴翠花（2013）二位学者通过对房地产关键成本因素的定量化分析，进一步运用层次分析法，构建成本模型，重点分析了各个关键成本因素对整体成本控制的影响作用大小，为提出针对性的成本控制措施提供决策依据[[[]胡风雨,吴翠花.基于ISM的房地产开发成本控制影响因素分析[J].价值工程，2013，32(02)：154-156.]]。
袁开慧（2014）提出建安成本在房地产项目总成本中比重高，控制不当将直接吞噬企业越来越稀薄的利润空间。基于房地产项目存在目标成本控制不力、无效成本控制不足的问题，又提出了加强目标成本监控、控制无效成本发生具体对策与措施[[[]袁开慧.房地产项目建安成本管控存在的问题及应对策略[J].中国外资，2014，(03)：123-124]]。
苏蓉（2015）是全过程成本控制理论的集中代表，她认为房地产企业成本控制是围绕成本控制目标开展的全过程活动。通过成本控制，提高自身竞争能力，通过成本控制获取利润，实现价值提升并获取更大市场份额[[[]苏蓉.房地产企业成本管理思考[J].中国市场，2015，(17)：149-150.]]。
殷妙娟（2016）也是全过程成本控制的支持者，她所阐述的全过程成本控制更加注重技术上的先进性，主张应用科学方法和理论对房地产开发的全过程进行科学控制，最终达到从总体上提升房地产企业竞争力的作用[[[]殷妙娟.浅析房地产项目建设过程中的成本管理措施[J/OL].建筑知识,2016，(03-16)，：1.]]。
刘美玉，鲁金富（2017）二位学者是目标成本管理理论的代表。他们认为，应当将科学的目标成本管理作为一项基本制度应用于整个项目的成本管理中来，科学的设定成本控制目标，科学的执行达到成本目标的举措[[[]刘美玉,鲁金富.论新经济形势下房地产成本管理要点[J].江西建材,2017,(01)：236-239.]]。
1.2.2.国外文献综述
根据国际知名的管理学家泰勒的标准成本理论，成本又可分为可控成本和不可控成本。企业要想实现成本控制目前，不仅要做好成本形态分析，更要做好不可控成本的控制。与此同时，基于技术分析的价值链理论、成本动因分析、作业成本法、目标成本法等逐渐流行，“战略成本管理”越来越受到企业青睐。在战略成本管理理论发展的过程中，日本企业的实践和日本学者的推广功不可没，基于战略成本管理框架的日本企业管理模式备受推崇。
Akenhead Q.C(2010)认为，企业成本管理越来越凸显重要性，而成本管理的方法与模式越来越多样化。成本管理关系着企业战略目标的实现，是企业提高竞争力的先决条件[[[]Akenhead Q.C.Bonds And Guarantees Proceeding of Insol vencyin the Construction Industry,Jan31st,2010]]。
Nina R.I(2011）在全生命周期成本管理方面做出了杰出的贡献。Nina R.I选取建筑业中的一项合成材料作为具体研究对象，运用全生命周期理论，建立了全生命周期的成本评价体系，对成本特性进行了分析测算，确定了影响全生命周期成本的关键因素[[[]Nina R.ICC Publication NO.536 Guide to ICCU niform rules for Contract Bonds&Model Form s International Chamberof Commerce,2011:133]]。
Luck RMc Donnell(2014)的突出贡献在于全生命周期分析。他基于对产品生命周期理论的特性，构建了针对性的全生命周期成本模型。通过模型分析了全生命周期体系及重要的成本控制因素，同时说明了日常维护保养、质检、抽检等日常工作在全生命周期成本控制中的重要作用[[[]Luck RMc Donnell.Real Estate Perspective sonin troduction to Real Estate Home Wood,Itwin,2014]]。
1.2.3.文献评价
近年来，我国房地产行业的成本控制研究越来越热，使得成本控制的思想与理念越来越深入房地产企业管理之心。对于房地产项目的全过程成本控制越来越受到普遍认可，特别是前期的规划研究工作越来越重要。从另一个方面也说明，随着我国房地产行业的高速发展和竞争激烈化，当前成本控制方面的研究内容远远跟不上时代和行业的发展。房地产行业的成本控制仍然需要更多的基于技术分析和定量分析的应用研究，来指导行业内企业的成本控制活动。完善的项目成本控制应该包含整个项目实施过程，各个阶段均有研究的意义与亮点，因此，进一步细化研究思路，进行针对性的阶段研究仍然大有可为[[[]李志恒.建筑施工成本管理影响因素分析及控制对策[J/OL].建筑知识，2017，(05)09-11.]]。
1.3.研究内容思路与方法
1.3.1.研究内容与思路
本文以项目成本控制相关理论为基础，结合国内外房地产企业成本控制中的经验、体会和教训，为海南房地产行业在今后，达到可持续的发展提供助力。全文共分为六个部分，分别为：
第一部分是绪论，主要阐述论文的研究目的及意义、国内相关研究方法、研究评述、研究内容、研究方法。
第二部分是企业成本控制的相关理论概述。首先，对成本管理的概念、成本的组成、成本控制的影响因素进行阐述；然后，重点介绍房地产成本控制的方法。
第三部分是海南房地产开发企业成本控制现状及问题分析。基于国家对海南房地产行业的管控、海南房地产企业融资环境的转变、生态环境不断面临挑战对房地产的影响、及国际旅游岛、自由贸易港带来的机遇与挑战几方面来论述海南房地产企业所面临的现状加以分析。
第四部分是对海南房地产企业成本控制在成本管理制度、成本控制目标、全局观念等几个问题分析，来论述海南房地产企业成本控制存在的问题。
第五部分海南房地产企业成本控制的解决方案。针对海南房地产企业成本控制的基本情况及项目成本管理所产生的问题，阐述应当采取的对应措施。是对上一部分中成本管理中存在的问题的改进，对海南房地产企业长期生存稳定发展的保障。
第六部分是本文的总结。希望所提出的完善和加强房地产项目成本管理方面的方法，特别是当前激烈国际竞争条件下应对成本竞争、加强成本管理方面的研究能够给房地产项目带来良好的经济效益和社会效益，给海南大中型房地产企业提供有益的参考与帮助。
1.3.2.研究方法
本文在研究过程中依托海南房地产企业，旨在为海南房地产企业项目后续开发及业务开展提供现实指导意义，为使本文具有现实意义，文章在写作过程中综合采用了理论与实践研究结合、实地调查等多种研究方法，力求理论指导实践、实践对理论进行检验。本文的研究主要集中在国内外各种案例，通过阅读国内外大量的经典文献资料，对相关研究进行整理与归类，从而把握国内外研究不同的思路与侧重点。本文还对海南房地产行业的不同阶段和各种针对性管理进行了理论上的界定，包括竣工验收等全过程的成本管理与分析控制。本文在二手资料调查和资料调研方面的研究工作主要体现在通过互联网、图书馆、新华书店、房地产项目工地等虚拟和实地场所搜集与房地产项目管理、房地产项目成本管理方面的资料。此外，本文还通过与多年从事海南房地产多年项目管理工作的项目负责人及项目管理人员等进行面对面的沟通交流，实地搜集在房地产项目现实工作中成本管理方面存在的相关问题及具体应对举措。
2.企业成本管理概述
2.1.企业成本管理概念
企业成本管理以企业的全局为对象，根据企业总体发展战略而制定的。企业成本管理的首要任务是关注成本战略空间、过程、业绩，可表述为“不同战略选择下如何组织成本管理”。即将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。它把企业内部结构和外部环境综合起来。[[[]王建.ＨＫ房地产公司成本控制研究[D].西安：西安石油大学，2019.]]
2.2.成本的组成
商业地产项目的成本包含的内容复杂多样。根据我国房地产协会的不完全统计，商业地产项目的四大主体费用类别为土地出让金、建筑工程费、材料成本、税费支出，各部分占比大致为40%，40%，10%，10%左右[[[]黄明城.房地产企业成本管理存在问题及应对策略[J].价值工程，2017，36(01)：10-12.]]。建筑工程费是商业地产项目中除了土地出让金以外占比最大的一部分，属于重要的项目开发投入[[[]刘良娣.房地产企业成本管理中的问题与对策研究[J].知识经济，2017，(02)：108-109.]]。配套设施支出也是房地产项目重要的一项成本类别，现代房地产项目不仅讲究主体工程的竞争，更是配套设施间的较量。成熟的房地产项目离不开一整套成熟的公园、绿化、娱乐等配套设施，而购置和建设这部分配套设施的成本在全过程成本体系中是重要的不可忽视的一环。三项费用支出，即销售、管理、财务支出等也是房地产项目成本控制绕不开的话题。对于房地产企业而言，三项费用中的销售费用作用最为突出，投放的是否合理决定着项目的成败。在市场竞争愈发激烈的情况下，房地产企业在销售方面的投入及回报越来越显得更加重要，销售方面的投入也越来越多。三项费用中的管理费用一般来说比较繁杂，还包括一些一般工作人员或办公室人员的工资费用支出，现实中这部分费用支持能够实现成本控制目标，大幅压减的可能性不大，即弹性本身就小。对于具有融资业务的房地产企业来言，税费支出越来越复杂化和多样性，使得财务支出绝对是大头之一。
2.3.成本控制的影响因素
房地产项目成本控制的影响因素复杂多样，既有宏观层面的影响，诸如国家政治、产业经济政策、财税政策等；也有一些微观因素，诸如企业或项目部的经营状况、财务状况、财务管理水平等[[[]钟顺红.作业成本法在房地产开发项目成本管理中的应用研究[J].价值工程2016，(4)：20-22]]。影响成本控制的因素，既有内部因素，如企业战略规划、发展水平、投资选择等，也有外部因素如投资者的决策、消费者的偏好、关联方（贷款人对经营的限制）等等。房地产项目成本控制的影响因素也不是一成不变的，各种影响因素随着社会经济条件的发展变化和内外部环境条件的演变随时在变动。只有正确把握各项影响因素，做好合理的预测和估计，才能更好地做好房地产项目成本控制工作，提高企业竞争力，保证企业的盈利能力。
2.4.成本控制的方法
2.4.1.绝对成本控制
绝对成本控制方法是指主要从节约成本费用支出方面进行的一种成本控制方法，是以降低员工可控的内在消耗及产品与劳务的绝对值的基础上进行的一种成本管理方法，这种方法充分体现了“按工作分配，按效率分配”的原则，调动了生产者的积极性，常用的绝对成本控制手段主要有标准成本及弹性预算方式。同时，因为产品或劳务成本指标在企业资本经营中是一个综合性指标，是企业经营管理的全面反映，所以对产品成本的控制，将涉及到企业经营管理的各个层次、各个方面。
2.4.2.全面成本控制
全面成本控制方法认为房地产项目成本控制是一种全面、全过程、全系统的成本管理，即所有成本对象与项目、成本存在的全部过程、成本管理涉及到的全部部门与员工等均是成本控制的重点。全面成本控制可具体分为全过程控制和全员控制。全过程控制涉及到上面项目生命周期的各个阶段，而全员控制则具体到某一个单位、某一个部门和某一个具体操作人员。随着现代科技发展和成本管理信息系统的广泛应用，全过程和全员成本控制的实施成为一种可能，也为全面成本控制提供了重要的依据和可行性。
2.4.3.标准成本控制
标准成本控制是一种重要、可行的成本管控方法，旨在分析实际成本与标准成本的差异，把握成本超支、结余影响因素。标准成本控制的开展，第一步是成本标准的制定，该项工作可能要结合行业整体水平等确定；第二步是实际成本的测算，实际成本的核算同样要基于同期和同水平行业的统一标准确定，切不可随意扩大和缩小实际成本范围。最终比对分析标准成本与实际成本之间的差异，找到两者之间的差距，通过实施一系列针对性的措施才能逐步降低实际成本，提高收益水平并实现良好的项目效益。
2.4.4.价值工程法
价值工程法是一种将现在经济管理与工程技术相结合的一种方法，通常的做法是，利用技术手段能够在不增加经济投入的基础上提高产品质量或品质，比如房地产开发中将瓷砖换为木地板，两者在价值上基本上相差无几，但是对于大多数消费者来说，木地板显得稍显档次一些。相反的在不降低产品品质的基础上尽可能的降低成本投入，例如房地产公司可以通过降低使用地下室环氧地坪漆减少成本支出，既不影响使用，也不影响产品整体品质。
2.4.5.作业成本法
作业成本法是适应现代开发项目需要的一种成本控制方法。作业成本法是以作业为中心，以资源流动为线索，通过分析资源耗用的因果关系，确认、计量、报告作业成本，计算出实际的产品成本，并反映产品成本的形成过程，为生产管理提供决策支持的成本控制方法[[[]徐靖.房地产成本管理体系的构建与发展趋势研究[J].价值工程，2015，34(27)：3-5.]]。作业成本法是深入到作业层次计算和控制开发项目的成本，为提高开发项目管理水平提供有用的信息。作业成本法的实施不仅能揭示实际成本与计划成本的差异，还能通过分析成本形成的过程及成本发生的因果关系更好地进行成本控制。
2.4.6.挣值法
又称挣值管理（Earned Value Management），是指用三个独立且互相关联的变量，即房地产项目进度计划、房地产项目成本预算和房地产项目实际成本进行项目业绩测量的一种管理方法。挣值是房地产项目成本、进度综合度量和监控的有效方法。挣值是分析项目进度和成本的一个变量，基本原理是在偏差分析的基础上，引进一个中间变量即“挣值”，使得房地产项目管理者能够对房地产项目的进度和成本进行集成管理。挣值管理法要掌握关键的成本差异分析指标，诸如关键指标、预测指标、差异分析指标等[[[]徐强.房地产开发项目成本管理中目标成本法的运用[J].北方经贸，2015，(05)：233-235.]]。
3.海南省房地产企业成本管理现状及面临的问题
3.1.海南房地产成本管理现状
3.1.1.国家对房地产行业的管控
市场供求关系发生了转变。伴随着中央对海南的四大战略定位，特别是海南自由贸易区（港）的建设，海南出现了史无前例的最严格的限购政策。由于国家对于房地产一系列调控政策的出台，加大了商品房建设项目的审查力度，抑制了商品房项目的申请与开发，许多房地产开发企业减少了对相关项目的投资。而原来房地产的“销售热”、“抢购潮”、“投资热”等等现象只能成为房地产公司经营者深深的回忆了。
对商品房销售及其成交量产生巨大的影响。房地产公司与购买者主导地位发生转换，市场观望状态持续延期，投资者开始理智选择、躲避风头、转而投资其他行业。
3.1.2.融资环境的转变
由于房地产开发企业自有资本积累难以满足企业生产经营、开发建设所需资金，目前房地产开发通常需要外部融资，最常用的融资方式一般分为两类，即债权融资与股权融资。
1.银行贷款趋向偏紧的货币政策使债权融资方式首选即向银行借款。信贷机构的资金不再是过于宽松的货币政策，而是趋向于偏紧的货币政策，贷款利率自2017年年末开始上涨，当前国家进一步压缩房地产公司的贷款金额，提高了放款门槛，向银行贷款的资金成本越来越高，使得房地产企业融资难度进一步加大。
2.股市波动影响股权融资。2018年股票市场表现不尽人意，整体处于下跌的态势，许多股民退出股票市场。对于房地产企业而言，如其采用股权方式融资，其价格普遍处于下降趋势，融入一定量的资金，需要更多股民的参与才能完成，融资难度越来越大，难以满足土地开发、房产建设的资金需求，公司资金链正常运作面临严峻考验。
3.1.3.生态环境不断面临挑战
海南自然资源丰富，土地后备资源相对充足，但生态平衡脆弱，约占90%用于可大农业开发利用，建设用地相对较少。伴随国际旅游岛的开发建设，一些市县重经济发展、轻环境保护，热衷速效政绩工程，在不合理产业结构下过分开发，财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，XX就规划到哪儿，鼓了钱袋、毁了生态。不惜牺牲生态环境，急于追求过高的经济增长，例如：
2009年昌江县在编制棋子湾旅游度假区控制性详细规划时，擅自放宽海岸带和沿海防护林保护要求，将沿海防护林地规划为建设用地，侵占破坏200多亩海岸带；
2013年三亚凤凰岛、小洲岛度假酒店项目持续违法填岛建设，造成水流变化，导致三亚湾西部岸线遭到侵蚀；
2014年儋州市XX及海洋部门化整为零违规审批海花岛填海项目，造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损；
万宁市日月湾综合旅游度假区人工岛——月岛项目，2015年未批先建，违法填海，造成周边岸滩出现大面积淤积形成连岛沙坝，破坏了海洋自然风貌。
大规模人工填海带来的必然是周边生态环境破坏的连锁反应，有些地区因为破坏生态环境，已被XX要求停止建设。“绿水青山就是金山银山”，生态环境是海南的生命线，房地产业又是海南建设国家重大战略服务保障区的重要一环，如何协调好二者的关系，是我们读懂未来海南经济发展走向的一个重要切入点。
3.1.4.对外开放机遇与挑战并存
2010年海南岛被设立为国际旅游岛。国际旅游岛政策的实施在短期内显著推动了海南商品房价格的大幅上涨，但从长期来看，由于国家和海南房地产调控政策的实施，使得国际旅游岛政策房价推高作用受到抑制。[[[]杨克文，李光勤，崔书会.是谁动了海南的房价?——国际旅游岛政策对海南房价的影响研究[J].旅游科学Tourism Science（中文核心期刊），2019，03：64-80]]
之前海南经济的“三起三落”均与房地产业的发展走偏相关，但随着海南“双自贸”建设重大国家战略的落地与展开，不单纯是环岛旅游贸易，更重要的是发展如：现代金融贸易，像期货、证券、股权交易等现代服务业，及养老、健康产业，一些高科技产业如现代信息技术、互联网技术、数字贸易、数据贸易也会布局。国内比较大的开发商：万科、万达、中信、恒大、碧桂园、富力、雅居乐、soho、鲁能、华润、万通、海航、椰岛、绿城、绿地、华夏幸福等均已进驻海南。若海南经济要健康、稳定、持续、协调发展，就必须解决好对房地产的依赖，迫使海南房地产业合理转型。
3.2.海南房地产成本管理的问题
3.2.1.缺乏有效的开发成本管理责任制度
海南房地产企业尚未建立有效的成本控制管理责任制度或者说是尚未建立完善的成本控制责任措施。
首先，目前成本控制只停留在成本管理人员的成本简单核算阶段与财务人员的成本支付阶段，未将成本管理责任分配到具体的人员或者工作组，成本控制未落实分解到各个层级，未制责任目标成本，未将成本指标量化。
其次，成本控制仅仅依靠制度文件，不结合实际情况进行变通，成本控制措施手段有限，设立的ERP强控措施往往被通过各种途径突破，在战略层面制定的成本控制制度往往与实际情况存在偏差，用战略层面的成本控制制度指导实际的成本控制过程不具备现实的意义。
再者，没有设立成本控制岗位责任制度，企业人员对成本控制责任心不强；没有设立成本分析制度，对于成本偏差缺少预警；没有设立成本控制主体责任中心、没有设立成本控制奖罚措施，对于存在重大过失的成本事件没有强有力的处罚措施，对于成本优化措施方案未设置奖励机制。
最后，未设立动态成本管理手段，动态成本是反应项目成本最直观的指标，动态成本与目标成本的偏离率过大说明成本控制出现了问题，海南公司目标成本管理混乱，随意调整，导致最终项目成本偏差较大，指标设立形同虚设。[[[]黄桂霞.海南省房地产业发展研究[D].天津：天津师范大学，2018.]]
3.2.2.成本控制目标不明确
海南房地产企业设立投资目标成本，当成本发生偏离时，根本无人对原因进行分析，导致成本越来越偏离目标成本，没有设立成本的监控、分析及补救措施，对于房地产项目的实际成本无法据实掌握，成本控制工作依靠历史经验完成，成本控制缺乏动态管理，当目标成本发生偏离时，对于为什么会发生偏离，如何控制，如何调整，后续如何解决没有拿出有效的解决方案，最终导致成本偏离成为常态，目标成本的作用已经完全丧失。对于项目已发生的成本数据未进行及时审核，未建立动态成本或未对动态成本进行及时的更新，项目前期沉淀的成本数据没有得到足够的重视，成本控制依旧属于简单的静态累加过程，未制定动态成本管理制度，使得项目成本数据对于后期成本控制标准的制定缺乏依据。未实行动态成本管理，导致目标成本严重偏离，对于偏离的结果没有一个具体的说法及调整方案，成本管理目标丧失。
3.2.3.成本控制缺乏全局观念
海南房地产企业经过近多年的成本数据沉淀较为完善，但是成本管理水平未有任何的提升，在成本控制过程中只是依旧关注建筑安装成本的控制，对于前期设计决策、后期竣工结算的成本控制依旧只是表面工作，忽视设计成本、勘察成本、招标采购成本；将成本控制的重点放在建设安装阶段，公司虽象征性的制定了一些成本控制管理制度，但是往往都只停留在文字表面，制度内容缺乏成本控制标准，未明确成本控制范围、过程、奖罚措施；在实施过程中依旧只是简单的成本数据上报、审核，只要项目成本不突破目标成本就不去分析成本数据，但是成本控制过程没有运用全过程成本控制方法进行成本控制，没有运用动态成本控制使得成本控制效果不能满足要求。忽略全过程的成本控制，往往在成本数据发生偏差的时候无法获得全方位的数据，无法了解到底是哪个环节出了问题导致成本数据偏差，当发现是设计或者勘察阶段出现的问题导致建安成本增加的时候往往已经为时过晚，仅仅关注施工阶段的成本控制，成本控制人员在发生成本数据偏离时往往将责任推卸到其他部门，因而导致部门关系紧张，成本控制效果往往较差，对于项目整体管理水平的提升没有任何的提升意义。
3.2.4.成本不确定因素影响
房地产开发项目具有开发周期长，资金占用率高的特点，海南房地产企业开发过程中面临了许多不确定性因素。
第一，由于市场的不景气，海南房地产企业部分开发项目在销售阶段遇到困难，为刺激市场，管理层往往决定将部分户型由毛坯型转换为精装户型，这种由于市场波动而带来的成本增加是企业所无法预期的到的，尽管最终决策来源于企业管理上层，但是也是被市场所迫的。
第二，由于开发周期较长，工人工资及原材料价格的上涨使得企业的总投资进一步增大，这些因素企业虽然在前期有一定预测，但是市场成本的增速往往大于企业原先预估费用。
第三，为配合XX环保治污工作，近年来部分项目中途停工整改、禁止动土作业，这不仅增加了开发商的产品生产周期，也增加了施工队的误工成本，开发周期的拉长使得企业不得不退后预售，资金回笼周期变长，资金成本增加。再者，施工队的误工费也需要开发商来承担，这些都实实在在的增加了企业开发成本。
第四，国家宏观政策调整，例如房地产限购政策，房贷利息的调整都会一定程度上影响开发项目的成本。这些不确定性因素对于有限房地产开发企业也许会是致命的伤害，正是这些不确定性因素的存在给企业的生存带来了威胁，而企业面对这些威胁往往缺乏有效的应对措施。
3.2.5.成本控制人员水平参差不齐
海南房地产公司各部门岗位上的人员有些来自内地地产行业，有的来自于其他行业，人员整体水平参差不齐，使得公司在整体成本控制上缺乏强有力的保障。
房地产成本控制是一项综合性工作，并且成本控制贯穿于项目开发周期的整个阶段，对项目管理及成本控制人员水平要求较高。作为管理人员，不仅要懂得项目整个施工过程，还要了解项目施工工艺和工法，更要结合项目实际情况制定符合项目自身要求的成本控制方案。制定成本控制方案不仅仅是如何节约成本，更要做到在不影响产品的品质的前提下降低成本，通过综合管理手段使企业在成本和收益上获得双赢，在这一点上大多数企业难以做到。然而作为成本控制人员，不能只着手于眼前事件，更要具有长远目光。一项设计变更、施工方案变更也许会增加开发成本，但是从项目角度来说，不应只谈收入；从土地增值税角度来说，也正是因为这些成本的投入使得企业在土地增值税上享受了优惠。相反，企业为增加收入而盲目增加产品业态，短期来看确实给企业带来一定收益，但是作为管理者，要综合考量增加的这一部分收入对企业长远来说是否有利。
所以，房地产成本控制实际就是人的控制，人员的水平决定了成本控制的高度，成本控制需要人员具备全面的项目开发经验及相关管理知识，更应具有战略眼光才能适应现代企业成本控制的需求。
4.完善企业成本管理存在问题的建议
4.1.建立权责统一的成本控制责任制度
随着我国房地产市场的发展变化，海南房地产行业的市场竞争日趋激烈，竞争环境日益复杂多样，房地产企业面临诸多不确定性的挑战。目前国内以万科、碧桂园、融创、保利等一大批知名房地产企业正在尝试通过成本控制实现价值提升，提高自身竞争能力，通过成本控制获取利润，获取更大市场份额。因此，客观环境要求海南省房地产企业要积极转变发展思路和理念，摒弃之前粗放式的发展模式，走一条多元化、低成本发展之路，具体来说，我们应该学习X普尔特（Pulte）建筑住宅公司经验，注重系统管理，建立一整套责权利相平衡的现代企业成本管理责任制度。房地产整个企业、所有部门、全体员工均应当直面挑战，树立成本控制的思维与理念，以低成本为导向，彻底转变之前松散的管理模式[[[]赵向前.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].门窗，2015，(02):134+136.]]。通过定员定岗定编，制定成本控制目标，出台成本控制措施，实施成本控制业绩考核和激励机制，多措并举走低成本、高效益发展之路。
4.2.引入动态成本控制方法
对于房地产项目成本控制要突出动态成本理念，积极引入动态成本控制方法。所谓动态成本是指房地产项目正式启动后，站在任何一个时点能够预计的最终项目完成仍需投入的相应预测成本[[[]金瑜.探究及实现房地产成本管理的解决方案[J].中华民居(下旬刊)，2013，(12):414.]]。目标成本设定后，由于受不同的成本因素的影响，受不同施工阶段的影响，预测的项目成本均会有所不同，动态成本能否反映这种变化，直到项目的最终结算过程。因此，动态成本是动态预测的项目总成本，不是一个静态的已签约合同总额成本，也不是已完工产值的成本综合，也不是已支付款项的成本总额。对于一个完成的房地产开发项目而言，不同阶段的动态成本的计算有显著不同。在项目前期启动阶段，具体的成本费用还未发生，项目动态成本与项目的目标控制成本是一致的；在项目的实施和开发中间过程阶段，动态成本是合同已发生成本和待发生成本之和，体现当期支出与未来预计支出的总和；在项目的后期阶段，动态成本又进一步演进为项目竣工结算成本，动态成本的准确性更为重要，因为买房的时候产品还没有完全生产完，如果不能在过程中得到有效的动态成本依据，将给定价带来极大的风险，直至威胁项目投资收益的兑现，所以对于动态成本的管理需要严格的程序[[[]兰杰.论述中小型房地产企业项目全过程成本管理与控制[J].四川建材，2013，39(06):233-235.]]。适时根据情况变化调整目标成本，调整目标成本的意义在于确保目标成本的科学性和合理性，待确定了新的目标成本后可以依据动态成本的管理步骤，继续遵循动态成本的工作程序，回到动态成本控制的第一步骤进行循环，确保整个动态成本过程不断循环往复，确保科学性和合理性。
4.3.实施全过程成本控制
4.3.1.明确成本控制的目标
成本管理责任制始于成本控制目标的确立，企业要从发展的客观实际出发，结合“开源节流、降本增效”的工作总目标，科学设立企业整体的成本控制目标，并建立完善的成本控制体系[[[]杨飞燕.房地产企业成本管理与控制的研究[J].市场周刊(理论研究)，2014，(03):72-73.]]。建立以成本责任制为中心的成本管理制度与体系，通过逐级、逐层签订目标成本责任书，层层下达直至目标责任人。
对于海南房地产企业而言，整体的成本控制目标是确保整体成本水平降低20%以上，严格杜绝低效、无效成本支出。需要将整体的成本控制目标细化为具体的各项指标，层层分解至全业务流程，具体可以采用计划指标分解法、预算法、定额法等[[[]蔡运媚.房地产财务成本管理问题及其对策[J].企业技术开发，2014，33(03):122-123.]]。
为了快速高效的完成整体总目标，通过综合平衡和流程指标分解，将总体目标划分为各个相应的阶段控制目标。上一阶段的目标指标范围将涵盖下一阶段的控制目标，从而层层分解，达到层层控制的作用。在房地产项目全过程的成本目标体系中，下一阶段的成本目标具体收到上一阶段控制目标的约束：
第一步，首先确定总体的成本控制目标；
第二步，整体成本控制目标是前期决策阶段的投资估算目标；
第三步，将前期决策阶段的目标估算数作为后续设计阶段的控制目标；
第四步，将设计阶段的概算目标设定为下一步方案概算的控制目标；
第五步，将整体方案概算的概算目标设定为下一步招投标、采购和施工建设的具体控制目标；
第六步，最后加上一定的其他成本支出目标数，作为整个工程竣工验收的控制目标。
4.3.2.拓宽融资渠道
当下，房地产业主要的融资渠道是通过信贷市场进行，为减少因金融风险造成的部分损失，首先要转变只通过银行融资观念。XX制定的各项方针政策是符合房产企业发展的，鼓励房产企业多渠道融资。拥有较强实力的地产企业，可以设立房地产产业投资基金管理公司，借助XX给予的各种优惠政策，发行公司债券进行融资，也可吸引信托资金、海外资金等。
同时，借鉴学习X三大住宅建筑商霍顿（Horton）的注重并购扩张的先进经验，积极探索适合本省特色的路子，发展REITs，增强房企融资能力。REITs开始出现在X，后来众多房地产企业通过发行REITs进行资金融通，开发能力得到了改善，房地产行业实现了产业资本与金融资本的融合，在一定程度上促进了房地产行业的快速发展。房企资产负债率高，库存压力大，如何增强房企融资能力，实现房地产行业的快速转型？过去，房地产企业重售轻租，对贷款依赖程度高，高额的融资成本、利息，极大削减企业利润，不利于企业的长远发展，易引起各种财务、运营风险。发展REITs，能使投资人享受稳定持久的收益，实现资本市场的边界扩张，改善房企融资难的现状，为房企转型提供契机。
4.3.3.调整产品结构
深入研究国家的房地产调控政策，密切关注建设海南自贸区（港）的总体建设规划，将投资方向转向自贸区（港）的建设。将投资眼光向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港亟需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，将已出让尚未开发的商品住宅用地转型用于发展其它产业或共有产权住房、限售商品住房、租赁住房等。借鉴X莱纳（Lennar）住宅建筑公司的注重细分市场，通过专业化的发展、标准化的产品和科学的客户细分，跨地域和跨市场不断扩张，以高效的经营管理、令顾客满意的优质产品、合理的战略布局、灵活的拓展方式赢得市场。
适当提高商业地产投入。XX推出的限购令直接冲击了中高端住宅产品市场，而使商业地产的投资价值进一步凸显。因此，可适当增加商业地产投入，拓展旅游地产，寻求新的盈利增长点。
随着调控政策的不断加强，不同物业产品的发展分化也将更加显著，房地产企业可针对政策变动，积极调整产品结构，在产品户型设计上充分考虑市场需求，多主体供给、多渠道保障、租购并举，面向市场针对不同人群开发，如困难低收入群体、中高等收入人群、“候鸟式”迁入人群等。增加中小户型及政策性房项目，投入保障性住房项目对于房地产企业而言，具有市场风险低、收益稳定的优势。针对政策便利条件，适当加大保障房项目投入比例，可能成为未来一段时期内房企投资的侧重点，从而保障企业实现稳定、健康、持续发展。提高中低档住房供应量，建立合理商品房开发机，合理运用城乡统筹区政策，从土地供应、银行贷款、税收优惠、基础设施等方面压缩对商业用房和高档住房的投资，促进中低档住房，尤其是经济适用房的建设和供应，努力降低中低档房成本和价格，保证中低档住房建设以较快的速度增长。
从城市建设向农村发展转型，以优质生态环境为依托，着力开发家庭旅馆、农村庄园、民宿、农宿等亲民项目，使本地居民成为房地产业发展的直接参与者与受益者。从建房售房向基础建设与公共服务转型，从圈地建房竞争向产品质量竞争转型，由单纯的房地产商转向房地产的经营（管理）者、基础设施的建设者和公共服务的提供者。
4.4.加强对未发生成本的控制
企业成本控制过程中对于未来的不可预测的变化往往束手无策，只能等待未来不可控成本的发生而去调整动态成本，长期以往企业成本控制将十分的被动，故企业应该建立长效的应急处置机制，在动态成本的编制过程中，着重关注未来尚未发生的成本，即待发生成本的控制。对于待发生成本的控制，要求房企本身能够对未来尚未发生的不确定性成本进行有效的预估，要想做好有效的预估，房企需要做到以下几点：
（1）在动态成本编制过程中对于未来尚未发生的成本做好充分的预估，比如基于GDP增长的原材料价格上涨，人工成本上涨等因素。
（2）搜集市场信息，根据政策及市场情况，预测可能的成本变化，比如由于市场销售冷淡，导致营销费用的增长。
（3）与XX单位做好充分的沟通工作，保障项目进度。例如西安市XX每年的禁土令，我们应该及时与XX沟通，协商解禁条件或提前在调整施工工程进度，在禁土令之前完成所有动土作业。
（4）加强现场管理，完善签证变更流程，及时发现潜在的变更。
4.5.提高人员素质实现成本控制
人才对于每个企业来说都是非常重要的核心资源，高素质人才在成本控制中的作用毋庸置疑。成本控制本就是人的控制，没有高素质的人才，成本控制就是一句空话。这就需要成本控制参与者不仅要具有丰富的理论基础知识，更要有丰富的管理经验，同时更要具备全局意识[[[]胡叶青,徐祥.我国房地产企业成本管理理论探讨及其应用[J].科协论坛(下半月)，2009，(12):140-141.]]。针对企业成本管理人员水平参差不齐，应该做好以下几点；
（1）提高员工成本控制理念，让成本控制理念深入人心，要让员工明白成本控制的重要性。它不仅关乎企业生存，还关系到员工自身利益，不仅影响着企业的未来，也影响着员工自身的发展。
（2）加强员工专业技能培训。通过加强员工技能提升，使员工掌握更多的成本管理方法，结合实践，实现企业成本控制目标。
（3）强化协作观念。成本控制是一项全局性工作，不是单枪匹马、埋头苦干，而是各部门相互配合、全局协作、共同完成，达到最优成本控制，得到1加1大于2的效果。
5.结语
随着我国市场经济结构的调整，特别是对海南房地产市场的不断调控，对海南房地产企业的持续健康发展提出了严峻挑战。海南房地产企业要想更好生存，提升企业经济效益，增强行业竞争力，就必须要重视项目成本控制。高效的项目成本控制要求房地产企业在实际的成本管理中不断完善财务成本体系、信息化管理系统，科学合理调整产品结构，实时监控成本运营，培养员工的成本控制意识。建设高效的成本控制机制，有效发挥成本控制效用，有助于提高房地产企业的经济效益期望，为海南房地产企业持续长远发展奠定良好的成本管理基础。
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致谢
大学四年一晃即逝，这四年是我充实的四年，是奋斗的四年，更是充满收获的四年。在结束论文撰写之时，不禁让我思绪万千，感慨良多。
首先，我要感谢我的指导老师，在忙碌的教学工作中，挤出时间，为我审阅论文，字里行间的批注，细心的解答，不厌其烦的叮嘱，不仅是我在学习路上的引路人，更是我写论文过程中的守护者，在此，请允许我向赵志恒老师致以诚挚的谢意。
同时，我要感谢，我身边的朋友，同学，室友兄弟，感谢你们在我背后的帮助与支持，陪伴我一起走过青春最美的年华，谢谢你们。
最后，我要感谢我的父母我的家人，无论何时，谢谢你们一直以来都在我背后默默的付出与陪伴。感谢一路有你们，让我勇往直前，不断前行，追寻自己的梦想，陪我走过人生的旅程。感谢我身边的你们，谢谢你们，让我一路有你。
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