企业财务分析在房地产行业的运用 ——以万科为例

　　摘要：

近年来我国房地产行业迅速发展，成为我国的支柱产业。由于我国经济发展较快，国家政策也在不断调控，且房地产行业本身的高风险、高收益、前期资金需求量巨大等特征，为了正确识别出财务风险，并对一些财务风险做出一系列的防范，才能使企业健康稳定的发展，因此我们需要通过财务分析，来发现问题所在并且解决它。因为财务分析不仅面向过去还反映未来。以万科地产为例，我们可以通过对它的财务分析，来探究房地产行业的盈利模式及未来发展。

　　关键词：房地产；财务分析；万科

　　一、绪论

　　(一)选题背景和选题意义

1.选题背景

目前我国房地产行业备受关注，由于我国人口较多，在住房要求这一块较大。衣食住行是人之常态，所以它与居民的日常生活息息相关；而且房地产行业它与很多产业都有着很大的联系，它的发展也很大的帮助了国民经济的增长。但是市场经济不断发展，面对的环境威胁也就越多。从外部环境来看：首先是政策环境严厉。如果从内部经营环境来看：就要考虑企业自身的财务风险了。

2.选题意义

房地产行业促进了我国国民经济的快速增长，所以财务分析在房地产业的持续发展有着非常重要的意义。如果想对一个企业进行正确的分析、评价、预测的话，那么财务分析可以帮助我们达到这个目的。财务分析的意义不仅在于能够帮助企业正确的评价过去，而且还可以通过财务报表中的一系列数据分析来说明企业曾经的业绩状况，最后能够找出问题所在。只有发现问题，才能够解决问题，才能够提高企业竞争力改善企业的经营状况，还能够加强对房地产上市公司的监管，最后可以帮助消费者理性消费。

　　(二)主要研究内容和方法

1.主要研究内容

文章主要归纳总结了一些房地产行业的财务分析内容，选取了目前该行业的成功案例万科为对象，通过以会计报表为基础的分析与评价，“四大能力”为基础的分析与评价和以杜邦分析为基础的分析与评价来发现万科的优势和劣势，并且在发现问题的基础上找出对策，使得企业能够健康稳定的发展。本文一共四个部分：第一部分为绪论，主要介绍了本文的研究背景和意义、主要研究内容和方法；其次第二部分大致讲述了房地产行业财务分析的重要性，主要有房地产行业的现状、房地产企业财务分析的作用；然后第三部分讲述了万科的财务分析，有公司简介还有具体的财务分析数据；最后第四部分讲述了万科经营模式下的优劣和建议。希望最后的建议能够帮助到部分房地产企业，促进会房地产上市公司稳定发展。

2.主要研究方法

首先是案例研究法：本文就是结合万科的实际财务数据，联系实际情况，来具体分析具体对待；其次是对比分析法：通过对万科近2014年—2017年的财务数据来对比分析，发现万科存在的问题。

　　二、房地产行业财务分析的重要性

　　(一)我国房地产行业的基本现状

房地产业在我国经济发展中影响很大，因此要想对房地产企业进行财务分析的话我们肯定要了解一下它的基本发展状况。由于整个房地产市场影响较远，房价的稳定更是影响居民的生活，和社会的稳定。稍有不慎便会出现很多问题，因此近些年来，国家在房地产业不断加强宏观调控，采取一系列措施来稳定市场。我国房价普遍来说都非常高，可能由于人们的消费水平提高，物价也在上升，那么部分建筑成本和人工成本就会增加，所以我国的房价普遍都非常高。

　　(二)房地产企业财务分析的作用

房地产企业财务分析能够帮助企业正确的评价过去，指出企业过去的经营过程在存在的问题，能够找出客观原因和主观原因，对企业的投资者和管理者来说很有利；其次财务分析有利于全面的反映当下经营状况，因为财务分析里面有企业的财务报表、财务数据，数据计算出来的指标最能体现一个企业的经营状况，体现经营成果；最后财务分析还可以帮助企业财务预测未来，以此来降低财务风险、提高企业的财务绩效。

　　三、万科财务分析

　　(一)万科企业概况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，简称万科，证券简称万科A、证券代码0000002，，它是我国目前最大的专业住宅开发企业之一。万科进入房地产行业的时间是1988年，业务覆盖地区特别广，2011年公司销售面积达到1075万平米，销售金额高达1215亿元。其销售规模持续居全球同行业首位。其行业特征具有业务差异性，万科是一个跨行业的企业集团公司，所以在经营方面会有很大的差异，很难进行统一管理。

　　(二)财务分析

1.以会计报表为基础的分析与评价

表1：资产负债表

分析：从资产上分析，2015年到2018年的总资产在逐年增加，增加了917283792万元，增长幅度翻了一倍多；万科总资产的增长主要体现在流动资产的增长上，说明万科公司的流动性很强。万科流动资产的增长可以看到是货币资金、存货和长期股权投资的大幅度增长，货币资金的增长能够提高万科的偿债能力，存货的增长能够提高企业的生产能力，万科的长期股权投资增加可以帮助它拥有更多资源，来增强企业的实力，但是收益越大风险越大；从负债上分析，2015到2018来看负债是增长的趋势，且流动负债占比较大，流动负债中有应交税费和应付职工薪酬的增加了对于企业来说是不利的；非流动负债中的长期借款增加了，由于万科是房地产业，资金需求量非常大，所以随着业务的增加，流动负债逐年增长也属于正常现象。但是负债过多也是不利于万科的发展的，它会使企业面临偿债的压力和财务风险增加的压力；从所有者权益分析，这四年的权益总额的增长主要体现在负债的增长上。

表2：利润表

分析：从万科2015-2018年利润表中可以看出，万科的营业收入在逐年增长，2018年较2017年增长了5478222万元，增长率为22.6%，2017增长了241987万元，它的增长率为1%，2016的增长额为4492811万元，其增长率为23%，是增长最多的；净利润是一个企业的税后利润，它的是一个企业财务成果体现，也是公司的经营目标。万科2018-2015的净利润分别为4927229、3720839、2835026、2594944万元，2017到2018的增幅最高，增加了1206390万元，增长率为32.4%；首先从利润总额来看的话，可以看出企业的营业利润状况，还可以发现营业外收支情况，万科2018-2016的每年增长额为1631825、1188834、545099万元，增长率为31.9%、30.2%、16.12%，2018年的涨幅最大；其次得从营业利润分析来看，因为营业利润在企业计算利润中占据重要位置，它是计算利润的第一步，万科2018-2016的营业利润每年增长额为1668569、1178914、590100万元，增长率为33%、30%、18%，最高为2018年。

表3：现金流量表

分析：首先对现金流入结构进行分析，可以看出本公司2018-2015主要现金流出是经营活动产生的，现金流入量的组成部分主要有销售商品、提供劳务收到的现金；其次对现金流出结构进行分析，流出主要也是经营活动产生的，主要用于购买商品、接受劳务支付的现金和用于支付其他与经营活动有关的现金。经营活动净现金流量比上一年分别增长了-4870464、4275670、2352011万元，增长率分别为-59%、108%、147%。表中2018年的经营现金流量比2017年少的，可以看出原因在于2018年的经营活动现金流出量增加较多。投资活动净现金流量比上一年分别增长了-1575121、-822418、-2244157，增长率分别为31%、19%、107%。筹资活动净现金流量比上一年分别增长了-1046725、2396825、3640056，增长率分别为-19%、77%、-713%。

2.以四大能力为基础的分析与评价

表4：盈利能力分析

分析：公司股东最关心的指标莫过于盈利指标，它能够反映公司在经营动态过程中的长期安全性。它可以评价万科管理绩效，可以判断万科集团的盈利能力。万科2015-2018年的主营业务利润率分别为29.7%、25.98%、20.27%、20.16%，增长较为稳定，说明其盈利能力较好；万科2015-2018年的销售毛利率分别为37.48%、34.1 %、29.41%、29.35%，在逐年增长，说明公司产品的竞争力和获利潜力、盈利能力越强；万科净资产收益率分别为21.68%、21.14%、18.5%、18.09%是反映万科盈利能力的核心指标，可直接反映资本的增值能力，由以上可见万科集团的盈利能力强。

表5：偿还能力

分析：从图表中可以发现万科集团2015-2018年的速动比率比较稳定，其次资产负债率它是能够反映企业偿债能力的特别是反映企业长期偿债能力的。指标越大，企业的债务负担越重；反之，说明企业的债务负担越轻。2015-2018年分别为77.2%、77.71%、80.54%、83.98%虽然有变化但变化不大，但比率较高，因此近几年内公司的债务负担较重，通过以上分析，可以得出万科的资产负债率高的结论。

表6：成长能力

分析：由以上可知万科的资产增长率2015-2018年分别为31.17%、40.29%、35.8%、20.24%该比率为正数说明万科本期资产规模增加，该比率越大，说明资产规模扩张的越快；虽然都为正，但是2017年到2018年有大幅度的下降，同时公司的近两年的资产规模扩张的较慢；2015-2018主营业务收入增长率分别为22.55%、1.01%、22.98%、33.58%该比率为正数，说明万科本期销售规模扩大。

表7：营运能力

分析：从以上可知万科2015-2018年的应收账款率呈上升趋势，且比率较高，周转天数在减少，说明了万科的应收账款质量较高，可以提高现金流量；2015-2018年存货周转率在减少，存货周转天数在增加，说明万科的存货流动性不是很好。万科2015-2018年的固定资产周转率、总资产周转率和流动资产周转率都在下降，并且周转天数在增加，这可以发现万科集团的资产利用效率不是很高，资金周转率低。

3.以杜邦分析为基础的分析与评价

表8：2015年与2016年分析：

分析：2015年万科净资产收益率为18.09%，2016年下降到17.12%，下降幅度不大。仔细发现总资产净利率和业主权益乘数都有相应的改变，所以可以看出净资产收益率的变化是由它们两个共同影响的结果。其中总资产净利率由4.64%下降到3.93%，业主权益乘数由4.48上升到6.24。以上分析可以看出公司的偿债能力良好，适当调整资本没有给企业带来巨大的风险。由于销售收入和总资产的变动，总资产净利率下降且总资产周转率2016年较2015年略有下降，变化不大，。销售净利率2016年较2015年有下降，但下降幅度不大，在销售收入上升的同时，净利润也在大幅度上升。

表9：2016年与2017年分析

分析：分析：2016年万科净资产收益率为18.53%，2017年下上升到21.14%，上升幅度不大。其中总资产净利率由3.93%下降到3.73%，业主权益乘数由5.14上升到6.24，可以看出公司的偿债能力良好。总资产净利率下降的主要原因在于总资产周转率2017年较2016年略有上升，但变化不大。销售净利率2017年较2016年有上升但下降幅度不大，在销售收入上升的同时，净利润也在大幅度上升。

表10：2017年与2018年分析

分析：2017年万科净资产收益率为21.14%，2018年下降到21.68%，上升幅度不大。其中总资产净利率由3.73%下降到3.66%，业主权益乘数由6.24上升到6.49，可以看出公司的偿债能力良好。总资产净利率下降的主要原因在于总资产周转率2018年较2017年略有下降，但变化不大。销售净利率2018年较2017年有下降，但下降幅度不大，在销售收入上升的同时，净利润也在大幅度上升。

　　四、万科经营模式的优劣与发展战略

　　(一)万科经营模式的优势

万科首先拥有健全制度体系，比较规范化的体制减少了很多繁琐的工作流程，提高了大家的工作效率；其次有标准化管理，一切以实现工作目标为出发点，不被层级和职能限制；还拥有完善的人力资源管理体系，把握住了人才的招纳；强化业务和资源共享，还拥有专门的课程培训，使得职员不断在进步和学习。

　　(二)万科经营模式下存在的问题与建议

1.债务风险高

从以上万科偿债能力分析中，可以发现万科的资产负债率非常高。所以公司首先的改善途径就是降低资产负债率。具体建议：万科公司可以增收节支,提高经济效益,还可以增加货币资金的积累,如果利润和所有者权益增加都增加的话,负债率自然降低；其次严格控制货币资金的收支预算,并且回收货款要非常的及时,要降低消耗资源成本,减少资金的流出,；最后要提高资源的使用效率，不可过度投资,要减少举债,降低财务风险。

2.资金周转率低，市场压力大

国民住房需求高，所以如今的房地产市场竞争者过多，像万科、恒大这样的大企业都面临着巨大压力，都要寻求新的利润增长点。产业地产是一个城市的重要载体，也是很多知名房企的发展目标，如果这些房产企业纷纷进入这一发展空间的话，那么势必会增加巨大的挑战。背负着巨大的债务风险的万科也将面对市场激烈的竞争。所以以下几点对策：首先可以多渠道融资，具体有股票筹资、债券融资、融资租赁等。

3.市场利润压缩

从近几年的数据对比中可以看到，万科的净利润率压缩，这是存货跌价准备和财务费用率上升的影。大致上来看，由于减值计提影响净利润，使得净利润率低于预期，所以目前快速结算的可持续性略有下降。万科因此陷入受市场利润压缩的困境。具体建议：可以整合企业资源，资源是有限的，企业不仅要合理利用内部资源，而且还要充分利用外部资源，这样可以使社会资源能更多更好地被本企业利用，发挥最大价值。

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　　致谢

四年的大学生涯即将结束了，面临答辩的时间也越来越短。在这四年的时间里，我也学习到了很多，收获了很多。在论文的写作过程中也遇到了很多的问题，但是都在同学和老师的帮助下解决了。在查找资料中国遇到的困难，身边的同学也都很热情的帮助我。非常感谢我的论文指导老师刘冰老师，指出我的论文的错处和并且很细心的告诉我该如何去写那个方面，很耐心的为我进行论文的修改和改进，才使得我的论文能够写作完成。在此，我非常感谢我的老师！同时我也要感谢我的小组成员，她们在我写论文的过程中也帮助了我很多，最后很感谢我的父母，没有父母的养育，也就没有我如今快乐充实的大学生活。最后，再次感谢帮助过我的人，谢谢！