正大房地产公司的内部审计研究

摘要

2013年，中国内部审计协会修订了中国新的内部审计准则，重新确立了内部审计的定义。新准则将内部审计的“监督与评价”功能改为“确认与咨询”。因此，新准则对提升我国内部审计的地位，特别是对改善公司治理、提升公司价值起到了一定的作用，对民营企业内部审计实施理念的转变和内部审计职责的提升都产生了有益的影响以及公司的权利。本文的以正大房地产公司作为案例进行分析，意图通过对正大房地产公司内部审计从机构、范围、流程、信息化等方面进行分析，从而提出正大房地产公司内部审计存在的问题：组织机构的独立性不够、内部审计范围过于狭窄、基础管理不规范、审计信息化进程慢；并针对这些问题提出解决对策：完善内部审计组织机构与人员配置、拓宽审计领域、扩大审计范围实现审计、加强事前与事中审计、规范内部审计基础管理、全覆盖规范审计立项管理、强化绩效考核管理、推动审计技术信息化。旨在可以更好地检查和评价公司的业务内容，提高正大地产公司内部审计和风险管理的适宜性和有效性。

　关键词：内部审计；正大房地产；风险管理

　　1前言

由于经济全球化的深入和我国经济的不断发展，房地产业的发展前景十分广阔。21世纪以来，房地产业发展如火如荼。民营房地产企业迅速崛起，并取得了长足的发展和增长。我国大型知名民营房地产企业在关注市场政策环境和经济增长的同时，越来越重视内部审计的建设。在政策、市场等因素的感染下，民营房地产开发企业自我审计结构的重要性变得尤为突出。特别是对于经济发达的一线城市的民营房地产企业，内部审计已将其纳入管理体系建设的中要环节。本文以正大房地产公司为研究对象，推进正大房地产公司内部审计制度、流程和业务范围的规范化，加快开发建设步伐，结合房地产公司业务内容，对内部审计工作的全过程进行分析，提出其存在的问题及相应的解决对策，充分的将内部审计的监督作用发挥出来。此外，企业内部审计正逐步转变为风险导向的审计制度，运用更加成熟完善的审计技术，提高审计效率，降低审计风险，提高企业竞争力。[]最后，提出了正大房地产公司在未来对内部审计的相关规划，以期为企业未来的将康稳定发展提供可靠依据。

　2内部审计概述

　　2.1内部审计的含义

内部审计握着公司的命脉。审计的实践随着国内外学者的研究不断完善起来。如今，对内部审计的概念界定在国内与国际上有两种界定：

国际内部审计协会（IIA）2007年给出的定义认为，内部审计能够系统的对风险与内部控制进行指导。内部控制具有客观性与独立性，它的存在是为了提升企业的组织能力与运作能力。

中国于2014年发行的的《内部审计准则》和《内部审计基本准则第1101号》指出，内部审计通过系统的、规范的对企业的经营活动、风险管理等进行合理评价，并通过此来促进企业对经营活动、风险管理活动的作用。

本文以内部审计准则的定义和解释为基础，对内部审计的含义进行了探讨。

　　2.2内部审计的内容

随着企业的不断发展，企业对于内部审计的需求开始展现出来。内部审计能够从财务、经济责任、管理等方面全方位的对现代风险管理、公司治理以及公司发展战略提供有效地帮助。如今，企业对于审计的要求越来越高，内部审计在研究中不断发展，现代审计业务逐渐涵盖了公司有关治理、管理、风险防控等方面。[]

1.财务收支审计。这主要是指根据行业情况，特别是在业务领域和工程项目中，对内部审计机构在财务方面的审计和确认，包括流动负债、长期贷款、投资收益、生产成本、固定资产、现金流量、应收账款和应付账款等。管理者最关心风险，也最容易受到风险的影响。

2.经济责任审计。内部审计机关在任职期间对有关单位负责人的财务收支、诚信表现和合法执行情况进行监督、评价的活动，称为经济责任审计。指上级机关、董事会或者其他授权机构委托或者安排的职责。经济责任审计主要是对企业领导经济责任落实情况的一种监督和评价。为领导干部的岗位调整、绩效考核和薪酬实现提供了依据。

3.管理审计。管理审计的定义目前还没有大家都较为认同的定义。国际内部审计协会认为，管理审计设计的事项具有前瞻性，它涉及到内部审计人员对管理活动的未来的发展的评价。[]管理审计旨在为组织增强获利能力，而这需要通过对管理职能、项目目标及员工发展的促进才能实现。劳伦斯·索耶的的理论认为，理性的审计要区别于其他审计方式，首先需要对其思维模式进行改变，管理审计要求企业站在管理者的角度对企业的各项活动进行分析。从不同的角度来看，管理审计可以看作是一种从管理角度评价不同管理活动并提出改进建议的咨询活动。根据管理活动的不同，管理审计也可分为战略管理审计、风险管理审计、项目管理审计等。

4.内部审计评价。内部审计要求内部审计机构对企业内部控制体系进行有效的的监督与管理，这对董事会和其他权利机构对企业的监管能力有着严格要求。

　3正大房地产公司的内部审计分析

　　3.1正大房地产公司的基本情况

正大房地产公司位于河北省石家庄市，正大房地产公司在石家庄市进行工商登记。主要经营项目为：其他代理加盟。公司于2008年8月正式运营，遵循科学规范、温馨舒适、优质高效的经营理念，打造优质品牌是正大房地产公司的经营理念。公司为了建立符合市场标准的科学现代化管理机制，通过市场竞争力引导现代管理机制的建立，从而达成企业内部管理的规范化建设。公司成立仅4年，是石家庄市发展建设的主导趋势。公司自成立以来，已完成绿洲一、二、三、四期建设，五、六期开发，并成功建设了金河区、兴山香园、秦皇岛金梦湾等项目。绿洲花园四期位于东山区蔬菜园乡原矿务局米沙厂。东临河乡公园，西临更新村，南临矿业局交通小区，北临龙脉家园。开发面积15万平方米，共有666户，总投资1.75亿元，贷款总额78449828.6元。石家庄正大房地产开发有限公司是集团另一家子公司。

　3.2正大房地产公司内部审计现状

3.2.1内部审计的机构设置

正大房地产公司设立了纪检监察审计部，是公司的二级职能部门，由公司董事长、总经理直接管辖。纪检监察审计部设部长一人，负责纪检监察和内部审计工作；任命专职审计人员负责内部审计方案的制定和审计项目的组织实施，建立纪律检查和审计监督。主要负责平时纪检监察工作。当有管理审计项目时，纪检监察人员作为审核员参加。纪检、监察、审计的日常工作由分管副总经理负责，由分管副总经理领导，具体审计项目管理和审计报告审核由总会计师负责，总会计师领导。由于公司规模小，治理结构不完善，成立了专门的审计委员会。

3.2.2内部审计的范围

监督被审计单位的经济业务和管理，判断企业经营管理是否符合效率的过程称为内部审计。正大房地产公司内部审计业务范围包括财务收支审计、工程项目审计和制度管理审计三类。

财务收支审计。根据企业资产和经济利益评估的具体方法，企业财务报表信息真实性的确认过程是对正大房地产公司财务收支进行审计的过程。财务收支审计包括固定资产审计、应收账款审计、债务审计等多个方面。企业内部审计和外部审计在财务收支审计方向上有很大的相似性，应加强与外部审计的沟通，提高内部审计的效率。

工程项目审计。项目审计是基于项目全过程的内部审计。正大房地产公司是一家房地产开发企业。由于项目建设周期长、项目多、管理范围大，项目内部审计工作难度很大。为了降低审计难度，有必要将项目审计分为三个阶段：事件前、事件中和事件后。阶段审核应注意区分各阶段的重点。在企业集团内部审计中，项目审计一直是企业内部审计的薄弱环节，因为大多数审计人员都是财务审计人员，缺乏对项目成本的认识。

制度管理审计。以相关系统为审核对象，以系统执行过程和执行结果的审核为系统管理审核。内部审计系统审计是系统管理审计的一部分，也是企业内部审计的重点。企业管理能力评价和决策是系统管理审计的核心内容。然而，集团企业各项规章制度的数量和内容往往是巨大的。内部审计人员必须合理划分内部审计的内容，选择适当的审计方法，才能使系统管理审计有效进行。[]

3.2.3内部审计的管理流程

近年来，随着企业规模的迅速扩大，正大房地产公司的管理模式发生了很大的变化，由原来松散的友好型管理模式转变为制度化、集中化的管理模式。正大房地产公司重组了几家子公司，关闭了一些效率低下的小企业，并将一些资源优势企业整合为三家全资子公司。同时，正大房地产公司总部也进行了重组。财政部、物流部、基础设施部合并为财务资产管理部，负责集团财务、固定资产管理和企业基本建设。组织部、党委办公室合并为党务部，审计部、纪检监察部合并。纪检监察审计署由国防部纳入企业办。此外，为了保证经济信息的真实性和可信性，维护资产的完整性和安全性，更好地贯彻企业的管理理念，正大房地产公司对其内部审计制度进行了修订，新的内部审计制度对一些不相适应的情况作了详细的规定。

3.2.4 内部审计信息化情况

如今是信息技术高速发展站的时代，财务会计管理与计算机应用相结合的模式有力推动了公司会计电算化的发展，推动了审计信息的有力建设。以“信息共享、全审计、在线监督、辅助分析”作为目标的审计工作，旨在推动内部审计的信息化建设，提高审计效率，减轻审计工作的负担。目前，随着ERP业务审计系统的推广与完善，它被应用与诸多公司，其中就包括正大房地产公司。ERP业务审计系统是审计工作与财务、工程项目、人力资源的集合。这种审计系统处理快捷方便，只需要提供数据给系统，他就会自动对数据筛选并分析。实现从站点到站点的过渡而不需要通过参考数据输入审计数据。审计到非现场审计，后审计到实时在线审计。然而，就正大房地产公司目前使用的系统而言，它已经应用于各种审计项目。正大地产将该系统视为电子账户存储平台。传统的手工审计方法仍然沿用，ERP系统的效率是可以接受的，但它不能发挥应有的作用，不能跟上会计信息系统的进程。

　4正大房地产公司内部审计存在的问题

　　4.1组织机构的独立性不够

内部审计的过程中分析和判断还有结论事实不受影响称之为内部审计独立性。独立性是审计过程中最为重要的。如果受到影响，就会影响审计的结果。缺少独立性和权威性是正大房地产公司内部审计机构所存在的问题，其部门设置存在问题。公司的内部审计部门和财务部、市场部、基建部的审计部门等级相同。而内部审计因为领导之间并没有关系从而导致职权不够。许多部门错误的认为，内部审计很麻烦，也使他们的工作变得难以区分，也没有任何经济效益可言。

因此他们对内部审计部门感到厌恶。这种矛盾行为无疑给内部审计工作带来了许多麻烦。审计过程缺乏积极配合，审计结束时审计结果的使用仅限于表面，整改落实不到位，使审计失去应有的效果。另一方面，内部审计师的一些利益仍然由公司审计。正大房地产公司内部审计部虽然由正大房地产公司总经理和省公司审计部双重领导，但在一定程度上保证了独立性。但是，审计经费的分配、人员职责的划分和绩效奖金的发放仍在正大房地产公司的审计之下，这很容易使内部审计人员按照上级的意图行事，并且没有报告任何问题以保持他们的“铁饭碗”。此外，虽然公司已逐步开展内部检查工作，但检查时间短，领域狭窄，而且很难发现正大房地产公司存在的问题，使内部审计人员为了维护自身的私利，在审计过程中带着一种侥幸的情绪过多，影响其客观性和公正性。

　4.2内部审计范围过于狭窄

内部审计只有涉及到各个领域，逐步实现全面审计覆盖，才能降低风险，改善企业经营，提高整体价值。目前正大房地产公司内部审计范围相对狭窄，存在两个问题：

财务的收入与支出审计、电力营销审计、项目审计等是正大房地产公司的主要审计内容。这相较于传统的审计范围，已经明显拓宽了，但是对比国家水平，还是处于落后地位。举例说明，工程开发项目的审计内容主要是财务管理和竣工结算，但是初步设计和立项往往就会被忽视，，这导致内部审计技术的有效性受到限制，从而使内部审计浮于表面。另外，可约技术的发展极大程度上影响了公司的业务方向，随着新业务的不断发展，供电公司对于责任的履行情况，工程项目的安全管理、内部控制等方面的审计工作却没有到位。内部审计人员在不了解下属公司实际情况的情况下，往往只通过查看集体企业的账目就草率作出结论。这些都限制了内部审计的发展。

正大房地产公司的内部审计人员仍然是内部警察，主要对事后的合法性、合规性、真实性和有效性进行监督和评估，缺乏对风险管理和防范措施的事先关注。忽视审计前项目的发展，很容易导致一些不合理的未来经济事件失去纠正和预防的机会，增加未来风险的可能性，最终造成一些不必要的损失。虽然这些错误在事后审计过程中有可能被发现和纠正，但却造成了投资前资金的浪费和审计成本的增加，预防这些错误的发生要好得多。

　4.3基础管理不规范

正大房地产公司内部管理存在三个主要问题：一是内部审计制度不完善，二是内部审计业务流程不完善，三是缺乏科学统一的审计标准。从制度上看，正大房地产公司内部审计管理制度缺乏，虽然有《内部审计工作规定》、《经济责任审计实施办法》、《审计问责规定》、《内部审计质量审计规定》等制度，但是制度内容简单，规定宽泛，而不是具体而言，缺乏配套规则等。选题相对随机，选题标准不明确，审计计划调整频繁，缺乏严肃性，内部审计草案的执行评审程序不严格，甚至没有执行，审计意见的确定没有合理的标准。而程序完全根据个人经验等来判断，从审计实践标准的角度来看，它是缺乏积累的，目前仍处于空白阶段，审计质量已经过去，工程的保障能力很差。

　4.4 审计信息化进程慢

现在，公司使用了可行的审计案例和可行的审计报告，整理和共享了审计资源，但这对公司的需求来说很小。多次审计和其他问题出现在公司的审计过程中。河北省企业和总公司审计方法但公司并不符合，没有统一的审计标准，就无法同其他公司进行对比审计结果。公司的内部审计资源无法进行全方位的共享是最重要的问题。公司内部没有全方位共享会导致审计员在审计过程中重新组织和收集审计证据，就会使审计出现错误。正大房地产公司在中国设有许多分公司，但是资源并不进行分享，这样就引起审计项目使用的标准不尽相同，使公司的审计结果有偏差，这些因素造成审计差异。由于审计资源不共享，即使对于类似的审计项目，兄弟公司的审计标准的抉择也不一致，结果就会导致审计结果存在差异，不利于分公司对审计结果的评价。

　5完善正大房地产公司内部审计的对策建议

　　5.1完善内部审计组织机构与人员配置

对于公司治理的完善、明确董事会与监理会等管理层的的责任所在、对内部审计机构的从属关系进行确认、内部审计的领导组织水平提升，都能够为内部审计能力的提升创造有利条件；建立高级内部审计机构或有关内部审计的其他组织；为确保内部审计的职责有效履行，内部审计工作的公平公正，企业内部审计处于重要地位，内部审计部门应当单独建立。这样可以避免其他方面问题的干扰。[]一方面要加大对内部审计人员的配置，保证内部审计机构的良好运行和内部审计业务的组织实施；另一方面要加强对内部审计人员的专业培训，改变内部审计人员的工作，强调内部审计工作对增值的看重：转变内部审计工作模式，以风险为导向。展示内部审计工作；注重培养分析能力，特别是经济分析能力，结合统计分析和现代分析技术的应用，深入挖掘数据内涵，通过分析判断、逻辑推理，对数据进行相对清晰客观的描述和判断。二是注重内部审计人员解决问题能力的培养，通过对策研究，深入挖掘问题的根源和解决方案，提出系统的解决方案，内部审计人员不应仅仅是问题的提出者，而应是解决方案的顾问、提案人和发起人，以及作为企业发展的保健医生。既要具备“诊断”能力，又要具备“治疗”能力。

5.2拓宽审计领域

5.2.1扩大审计范围实现审计

随着市场竞争愈加激烈，正大房地产公司的经营范围也不断开拓，需要不断拓宽内部审计的范围。在不断完善预算、财政收入审计、项目审计、电力市场审计、经济责任审计等传统和基本审计的基础上，增加工程改造项目审计、安全生产管理审计等审计类型，使审计工作真正落到实处。[]范围可以覆盖公司经营管理的各个方面和层次，以降低公司的风险，保证房地产的公平。部门的稳定安全运行。例如，要加强工程改造项目审计。目前，正大房地产公司已基本开始建设工程改造项目。工程改造项目一般具有工程量大、跨区域广、风险因素多的特点，审计难度大。为了防止个别人在工程改谋取私利，榨取企业的利润，内部审计部门可在实际运输能力与项目设计能力之间找寻一种差距来达到实际利用效率和投资效率的评估。并客观进行审计，核算经济效应，从审计角度识别特高压发展的风险与安全挂历问题。安全生产管理审计是一种不进行直接监督的形式，不同于安全监督，它要求内部审计人员对安全生产的管理和实施进行深入分析，揭示内部审计和制度机制可能存在的缺陷，监督和审查安全专项资金使用情况。以此通过加大对安全生产管理的审计力度，可以帮助正大房地产公司强化内部审计，对安全生产责任和安全内部审计进行合理分析，降低安全隐患带来的经营风险，以此来促进正大房地产的高效率发展。

5.2.2加强事前与事中审计

财务收支审计：过去财务审计主要集中在资金使用上，检查资金使用是否适当，资金使用是否符合规定用途和数额，是否存在私人小金库、挪用等情况。相对而言，对资本规划安排的合理性并不关心。资本计划不合理可能造成的损失和浪费远远超过了资本使用不当造成的损失。因此，财务审计需要加强对资金计划和配置合理性的审批。

项目审计：在项目实施前，审计介入，考虑到项目的经济、社会和环境效益，从基本建设项目的建设开始，跟踪建设过程，注重项目实施的可行性、合理性和效率。

5.3 规范内部审计基础管理

5.3.1 全覆盖规范审计立项管理

高级管理人员的管理需求是指内部审计在企业管理中的价值。只有满足这些需求，我们才能实现自己的价值因此。在项目开始时，内部审计忽略了管理需求的输入，是为了审计目的而不是为了增值目的而进行的审计。确保关注企业管理的重点和难点。根据重要性原则，内部审计的建立应注意企业管理中的重点和难点问题。与经营管理的重点和难点分离，会使内部审计陷入各种成本损失的境地。企业管理的重点可以是经常困扰领导和员工的问题，或是短期内给公司生产和管理带来的巨大挑战，或是如何确定公司未来的方向等战略选择。以问题为导向，为解决各种问题提供多种可行的策略和选择，是内部审计发挥作用、实现自身价值的直接体现[]。

5.3.2 强化绩效考核管理

在一个完整的管理过程中，评估和评价是必不可少的。否则，不能有效地保证工程的进度、质量和效果。对于内部审计管理而言，没有评估，就不可能描述和确定内部审计工作的价值，促进企业管理的改进，有助于实现组织目标，确保审计人员恪守职业道德、勤勉敬业。正大房地产公司应建立健全内部审计人员的绩效考核制度和标准，对工作优秀的员工及时给予物质奖励，对消极怠工的员工进行处罚。通过这些来调动内部审计人员的积极性，以达到帮助内部审计工作顺利推行发展的目的。正大房地产公司应建立完善的内部审计自我评价关键指标体系，定期对内部审计工作和目标实现情况进行自我评价和自我检查，帮助内部审计机构和审计人员不断完善和完善公司内部审计工作以符合标准。

　5.4推动审计技术信息化

随着计算机技术在企业中的应用，正大房地产公司注重对计算机技术的建设，信息化、智能化的建设目标使得内部审计信息系统愈加完善，但是，想要进一步加速企业的发展与审计软件的更新换代，每部审计系统的建设水平还有待提高。正大房地产公司为了满足也无需求与审计要求，倾力打造一款适合公司发展的审计软件，通过这个软件可有效避避免一些风险与业务问题。审核部门将自己与其他部门的信息接口对接，方便审计部门及时了解各方面的数据，确保需要对其相关信息进行审查的审计人员始终接受审计部门的审计从而使内部审计员能够在不离开本国的情况下接受审计。审计员进行分析和审计，以实现“实时在线审计”。

　　6结论

与中国的经济发展相比，欧美的经济发展比较前卫。在中国刚刚开始研究内部控制这一概念时，欧X家已经对内部控制进行了半个多世纪的探讨，欧美等发达国家有关企业的内部审计方面的知识不断更新换代，现在已经趋于完善。但是，我国的内部审计却还处在萌芽阶段，相比与西方国家落后实在太多，差距也太大。我国内部审计普遍处于不成熟的阶段，这是由于我国的相关制度与人员对内部审计的重要性热恩师不够，内部审计制度的不完善等造成的。因此，寻找一个能够提升我国内部审计的发展水平的制度或机构，对我国的内部审计的发展具有重要意义。

本文以正大房地产公司为例，从组织、范围、流程、信息化等方面对正大房地产公司内部审计进行了分析，分析了正大房地产公司内部审计存在的组织独立性不强、范围过窄、内部审计不到位等缺陷及原因。内部审计，基础管理不规范，审计信息化进程缓慢，并从建立和完善上述房地产公司财务管理制度的角度出发，充分发挥审计监督作用，完善内部审计制度，完善内部审计人员考核制度，提高内部审计人员的素质和专业水平，并提出完善正大房地产公司内部审计工作的建议。

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　致谢

时光飞逝，大学的学习生活一转眼就要结束了。站在人生的十字路口，我的心充满了无限的情感。回顾近几年来我在学习和写论文的过程，我需要感谢的太多了，这超出了简单的表达和承载。

首先，我要真诚地感谢我的老师。导师深厚的学术背景、严谨的学风、坚持不懈的科研精神和高尚的生活准则，一直感染着我，激励着我，使我受益终生。在撰写毕业论文的过程中，老师在选题、确定论文框架、调整内容等方面给予了我认真的指导和鼓励。可以说，论文的完成也凝聚了教师的巨大努力。老师多次教导和鼓励我，使我充满勇气，坚持到底。老师的善良是难以忘怀的。在此，我向老师表示衷心的感谢。

感谢学院全体教师长期以来的关心和帮助。学校的课程相对集中，教学时间长，但每个老师都很认真，致力于传授知识给我。没有老师的帮助，我无法成长。老师们给了我宝贵的指导和修改建议，使我的论文能够不断地改进。在此，我向学院的老师们表示感谢。

感谢我的同学，虽然学生生活短暂，但我们已经形成了深厚的友谊，感谢你对我学习的帮助，感谢你对我生活的关心，是你激励我坚持下去的动力，是你的支持激励我继续前进的动力。

论文的完成离不开前人提供的宝贵文献。最后，我要特别感谢我的家人。感谢父母的宽容和理解，使我能够顺利完成学业。我要向所有关心和帮助我的人表示最诚挚的感谢。