摘要
中国房地产业与房地产金融一直在我国的社会经济中扮演着重要的角色。作为国民经济的支柱产业，它为中国经济的发展做出了巨大贡献。随着我国经济的发展，房地产业与金融业之间也变得密切起来，房地产业的发展少不了金融业的支撑，在这样的经济环境下，两者共同发展，房地产金融就顺势而生了，房地产业为房地产金融的发展提供了大大的帮助，还促进了我国金融体系改革的进程。因此，本课题打算从房地产金融目前的现状及未来发展趋势入手，研究房地产金融在发展中发现的问题，通过借鉴国外的研究经验，找出符合我国国情的房地产金融建议，促使我国房地产金融发展逐渐完善。
关键词：房地产金融，金融体系，金融风险
一、绪论
（一）研究背景和意义
1.课题的研究背景
自我国经济发展以来，房地产业已经进入了快速发展的阶段，是我国国民经济重要构成的部分，其中更是与金融业强强联手，发展成了房地产金融。作为二者的强强合体的房地产金融，在发展的过程中的研究必要性不言而喻。
自我国从1998年宣布取消社会住房分配，我国的住房市场已进入了全面开放住宅销售快速发展的阶段，特别是从2009以来，大量的资本从四面八方蜂拥而至的进入到房地产市场中，导致了我国房价突然上涨，各地的房地产业如雨后的春笋一样纷纷冒起，随后尽管各地纷纷出台了各种监管政策，但还是陷入了房价持续上涨的困境。自2017年以来，我国的房地产市场开启了XXX，房价和市场趋向稳定发展。2019年，尽管一些热门城市的房地产市场有恢复的状态甚至出现过热的情况，但在中央XX的调控下，市场迅速平静下来。随着时间的流逝，房地产的房价目前已经不再像过山车那般忽高忽低了，到了2019年，我国大部分城市的房地产市场已经是处在稳定的发展状态中。
由于我国的房地产金融尚完善，仍存有缺陷，金融工具较少，市场效率不足及相关制度的制定也不完善，所以希望通过本课题对房地产金融进行系统的分析研究，参考国外的先进研究理论和实践经验，综合我国的实际国情，剖析目前我国房地产金融在发展中出现问题的原因，然后在探索的过程中找到解决的办法。
2.课题的研究意义
房地产市场中少不了房地产金融市场的参与，其是房地产市场快速发展的主要动力。房地产市场目前的状态是飞速发展，房地产市场的参与者如XX部门、购房者、商业银行等，他们都希望房地产金融市场能够配合房地产市场一起稳健发展，从而使得房地产金融市场变得更加好，而这就是房地产金融与国民经济之间紧密联系的重要因素。所以我们要根据房地产金融发展中的特性，探寻目前的发展状态，逐步完善当前的房地产金融体系，构造有多元化的金融投资平台，如信贷、保险、抵押、证券等多种方式。同时2008年的金融危机也给我们敲响了警钟，让我们明白了房地产金融在房地产经济及国民经济的有着怎样的影响，所以，本课题从房地产金融的现状分析问题，就其趋势来进行探讨，是有一定的研究价值的。
（二）文献综述
1.国外研究
世界上最早出现房地产金融的是英国，在1775年的时候，克特利住房协会是英国成立的世界上第一个住房协会，该协会的成员们入会后一起出钱买地建房子，房屋建造完成后，由成员们通过抽签的方式来决出谁拥有购买新房的权利，而其他成员要再次出钱重新建房子，而这就是早期房地产金融的形式。到了1816年，X在费城、波士顿和纽约成立了较为系统的机构——共同储蓄银行，随后慢慢的发展变为专业的抵押贷款银行，之后X房地产金融就开始随之发展了。可见，国外的房地产金融的发展到现在已有200多年，当中的理论知识和实践经验对于我国房地产金融的发展都是有参考意义的。
这些年，国外的研究者对房地产金融的研究对象主要是房地产证券化，诺贝尔经济学奖获得者WilliamF.Sharpe和Mertonh.Miller认为房地产证券化是未来发展的大方向，认为突破口主要是在金融的结构调整和工具创新这两方面，提倡要把发展房地产证券化作为主要任务。FabozziFJ和FrancoModigliani也预测，房地产证券化将会大大改变未来房地产金融的融资体系。
2.国内研究
随着我国房地产金融制度的发展与改革，越来越多的学者和相关国家机构的工作者渐渐的开始向房地产金融这个方向来进行研究。
包宗华（2014）认为，阻碍房地产金融发展的原因是没有健全的房地产金融体系，所以我们要加快步伐建立完善的房地产金融体系，同时减少房地产开发资金向银行贷款的份额。
陈洪波（2016）认为，要想房地产金融长久稳定的发展，需要XX的金融支持，XX要出台相关的金融政策，有了政策的添瓦加砖，房地产金融才有更好的发展未来。
冯晶(2016)认为，目前房地产金融应着眼于房地产证券化，向这个方向发展，将我国的房地产金融市场发展起来，改变我国房地产金融依赖外资的现象。
丁行政（2018）认为，引入市场信用机制有利于我国房地产金融体系的完善，要加速房地产证券化的发展，改善我国房地产发展单一的局面，降低房地产融资的系统性风险，从而促进我国房地产融资和房地产业的发展。
除上述的一些观点之外，许多国内学者也表达了对房地产金融发展的看法，但是迄今为止，在我国很少有透彻地，系统地研究中国发展房地产融资的策略。当前的相关文献揭示了在国外发展房地产融资或仅部分探索房地产金融发展的战略问题的经验，对中国房地产融资发展的研究增加了隐形材料的研究难度。
（三）课题研究方法和内容
1.研究方法
本文在撰写过程中主要运用了以下两种研究方法：
文献研究法：通过收集国内外房地产金融的研究状况，获得论文所需的知识，从而进一步分析，为我国的房地产金融发展存在的问题提供参考。
理论与实践相结合：从理论研究出发，结合现实的经济现象，分析问题的根本原因，寻找问题的解决方案，研究国外房地产金融的发展方法，并找到与我国国情相符的解决方法。
2.研究内容
本文主要分成五个部分：
第一部分：绪论，从课题的内容分为选题的背景、选题的目的意义、文献综述、研究方法这几个方面进行说明。
第二部分：房地产金融的概述，从房地产业与金融业之间的关系开始探讨，更明确的理解房地产金融的含义，而且也从中得到了我国房地产金融发展的现状。
第三部分：通过分析我国房地产发展现状存在的问题，从金融体系、金融风险、金融产品创新、法律法规这些方面来分析对房地产金融产生的影响。
第四部分：根据房地产金融存在的问题，提出相应可行的措施和建议。
第五部分：根据问题和对策，提出了希望房地产金融未来的发展趋势。
二、房地产金融的概述
（一）房地产业与金融业的关系
如今，随着中国经济和城市化的快速发展，以往的住房和金融体系也发生了重大变化，房地产业与金融业彼此的联系越来越密切。
首先，在金融业的重视下，房地产的发展迅速发展，使房地产业和其他行业一样也有生产、交换、流通的环节，房地产业没有金融业的帮忙，将举步维艰，尤其是在目前的市场经济体制下，房地产业更加离不开金融业的帮忙。在金融业的参与和支持下，购房者可以减少集资的时间，实现提前买房的愿望，使房地产实现了流通作用以及消费作用，为促进房地产的良性循环做出了极大地积极作用。除此之外，金融业还增加了多种金融工具如清算、信托、保险等功能，其目的主要是为了支持房地产业的发展，促进房地产流通和消费。
其次，作为国民经济支柱产业之一，房地产业也是促进金融业发展的提供了强大动力。在房地产业与金融业发展的相关活动中，如个人购房、开发商自筹资金、建设单位的融资等，都促进了银行的社会融资。由于房地产的增值和承受通货膨胀的能力都比其他金融资产更为重要，这就衍生了商业银行最主要的贷款业务资产–房地产抵押贷款。金融机构的创新因房地产业的发展有了更多的发展选择，如发行不动产企业债券和贷款证券化，增加了金融机构的交易手段，促进了金融市场的可持续和积极发展。
以上概述出房地产公司与银行建立了一荣俱荣一损俱损的关系，两者的交织关系主要体现为房地产公司根据贷款进行创收，而银行的快速发展也要靠以房地产贷款为主要的贷款业务来实现。
（二）房地产金融定义及其业务内容
房地产融资是在房地产的开发，流通和消费过程中，在以与财产密切相关的信用为基础的融资，融资和金融服务。它是经济领域的一部分，涵盖了整个房地产活动的各个方面。
房地产金融机构由其任务的内容决定其商业内容，首先：筹措资金，包括房地产存款，社会住房储蓄等，第二：逐渐便利化的资金，包括抵押、个人抵押等；第三：资金清算，主要有房地产贷款清算、房地产储备基金清算等；第四：其他业务，如对房地产的投资、信托、保险、抵押贷款、通过代理发行和发行不动产证券、交易等。
三、阜阳房地产的发展现状
一手房市场，二手房市场和租赁市场三足鼎立支撑着阜阳房地产经济。其中一手房不断的开发新增，二手房在解决城市平抑新房价格上涨，调控房地产市场的规模起着重要作用。目前租赁市场仍然处于自发状态。只通过二手房市场提供给租赁市场的住房供给，导致住房租赁市场存在大量的供需不等的问题。租赁市场的巨大潜力正被各路资本所看重，有更大的发展空间。
（一）一手房市场
一手房市场是指交易一手房交易市场。一手房市场的规模前景不断增加。“2018年6月一手市场开发7个新盘交易3363套的房产，不过在行情转暖的情况下，发展商将减慢推盘步伐。120平方米的房屋卖到100万元，打破该地区的价格纪录，而且本地将要出售的商品房的价格平均提高了10%。[12]即使一手房市场价格普遍升高，但是交易量随之价格高而增加，一手房的前景还是很受重视。
（二）二手房市场
二手房市场是已购买的房屋再次交易的市场。手房市场行业整体呈现上升趋势，市场有回暖现象。“由印花税的税率的提高，阜阳住宅二手市场的成交量下降。二手市场住宅交易量从4527跌倒3097。上有政策下有对策。然而开发商在不影响利润的情况下都给买家印花税现金回扣促销手段，减轻了买家的高额印花税负担，提高二手市场的交易量。二手市场的数据显示阜阳2018年交易量比十年前记录还低，二手房交易量为2053套，2020年3月底阜阳成交1500房屋，连续7周的成交量低迷。[12]”XX新实行的政策限制虽然影响楼房活动，但是未阻止公民入市，业主因经济力回软而入市，加上近期未有新盘上市，市场急聚二手市场，故二手市场成交的回落幅度未算太大。2018年，XX因房价持续上升而颁布一手房空税法压制了房价，促进了二手市场发展，从而导致二手房价也稳定上升。二手房市场交易跌宕起伏，但总体趋势是上升。
二自XX连续加大房地产投资促进楼市发展，从而导致豪宅楼价上升，推动二手房租成功突破。2017年发展商采用多种优惠方式吸客，吸引大量客户。二手房是存量，不易受到调控政策、土地供应的影响，而与城市发展的经济产业、人口相关。阜阳的低利率更是促进二手房的销售量增加。
（三）租赁市场
房屋租赁是指房东将房屋租给其他人的交易市场。写字楼租金价格受挫，租赁价格增幅不断下降。不少租客担心因为行情影响了收入而交不起租金，因此租赁市场交易价格大多是下降。业主如果选择不减租的，租户可能会退租，在经济衰落时期下再找下一个租客承租单位，并不简单，没有收入造成损失；选择减租的，其中一间减租，其他租户统一会减租，房主的利益损失惨重。
租赁市场不规范，这也给了开发商机会。面对上涨的房租，租房客有想以租房来赚钱的意识和投机者买卖房屋赚钱。随着租金上涨，想分一杯羹的二房东也随之出现。通过房地产中介人需要支付中介费来抽成。360行行行出状元。同时开发商会尝试通过租房来赚钱。
四、房地产金融发展中存在的问题
（一）房地产金融体系仍不健全
当前，在中国的主要房地产融资市场中，房地产开发公司和购买者的主要融资来源是信用贷款，而中国房地产金融产业发展的主力军是银行系统。目前中国的二级房地产融资市场还在起步中，尽管银行体系是中国房地产融资行业的重要主力军，也无法在二级市场出售长期住房抵押贷款，以免徒增金融风险。
数据来源：中国报告网
由图3-1可以看得出来，由2016年房地产的开发资金是慢慢爬升的，2016年我国的房地产开发资金达到了14.4万亿元，2017年从1月到9月为止是11.3万亿元，年均增长率为8.0%。但是，我国房地产生产队伍良莠不齐，投资主体的资本实力、管理水平也不等，同时大多数的房地产开发资金的大额不需要企业支付，企业的自身拥有的资金也较少，因此除了推进建设单位、收取销售定金和预售住房资金外，银行贷款是他们的优先选择。随着我国房地产市场的调控，房地产开发公司的融资来源结构发生了巨大的变化，国内贷款所占份额持续下降，自筹资金所占份额持续上升。
数据来源：中国报告网
由图3-2可以看出，我国房地产开发资金中国内存款占17%、利用外资为0.1%、自筹资金有32%、其他资金则占大额有51%。在国内存款中又细分为银行贷款和非银行贷款，股本则是自筹资金的主要部分，其他资金里包含存款和抵押。可以看得出来虽然国内贷款只占17%，但企业自筹资金里还有一部分是来自银行贷款的，加上这一部分，国内贷款的比例还是较重的，我国的房地产金融体系落后于房地产行业是形成这种现象的根本原因。
由于我国二级房地产金融市场仍处于探索中，现在的融资渠道也比较局限，资金的流动性较差，也难以分散一级市场的风险。
（二）房地产金融风险较大
房地产金融风险是指：在进行房地产金融活动的金融机构做出了错误的决定、管理出现问题或者是外部环境的改变，都有可能造成财产、名誉的损失。同时我国房地产业的飞速发展，金融机构遇到金融风险的情况就必不可免，目前主要的金融风险有以下几种：
1.信用风险
银行等金融机构最容易面临的风险是信用风险，比如在土地储备贷款中，因为企业开发土地的资金来源大多数是向银行贷款，还款的时候主要是土地让出成本，除之之外，还有其他的因素会导致土地转让的价格发生变化，而且土地本身容易受到价格的波动，可见土地贷款极易受到违约风险。由2-1可以看出，我国的房地产贷款较高，如果土地贷款出现了问题，则对银行构成更大的风险。其次，个人住房消费信贷也会违反规定，由于个人住房贷款的还款期限较长，如果在此期间借款人的收入，支出和财务状况发生变化，则商业银行很难确定借款人的长期还款能力，对借款人的后续调查也比较困难，根据国际惯例，个人住房贷款率的违约率在发放贷款后的3至8年内会上升，从2-2图可以看出，我国的个人住房贷款仍在上升，未来房价的波动和利率的变化也增加了信用违约的风险，个人住房贷款违约的风险并不乐观。
2.利率风险
我国目前大多数的住房贷款期限都是较长的，在《个人住房抵押贷款管理办法》里，规定在同一个时期里的个人抵押贷款利率会比其他贷款利率低，而且我国的商业银行都把存款和贷款的分配作为其收入的来源，与此同时，利率风险已成为银行所面临的严峻问题，存款利率提高，则商业银行会受到严重的利息损失。
3.流动性风险
房地产贷款的主要特点是贷款的数目较大、还款期限较长，还经常受国家经济政策波动而波动。当前，我国商业银行的房地产贷款所占比例较高。“短期存款和长期贷款”现象使商业银行的资产和负债不均，导致金融机构流动性风险的增加也逐步明显，参考国际的经验，如果银行信贷资产中房地产贷款总额达到30％时，会更加加深银行流动性风险的发生。
如果金融机构的这些风险被披露或债务链被中断，都会导致商业银行面临违约风险，而后果也将更加严重，我国的房地产金融风险仍存在着较高的问题。
（三）房地产金融产品创新不足
由于房地产金融产品没有新颖的创新，在一定程度上阻碍了房地产金融的发展。在发达国家中，他们开发了不同类型的贷款，原因是为了迎合房地产开发商和购房者他们贷款的不同需求，同时也是为了对应不同房地产公司和购买者购买的实际情况，而且组合型的贷款还降低了风险，不但加强了人性化的服务，而且也进一步推进了房地产金融的发展。发达国家的房地产金融能快速有效地发展，得益于发达国家不断地发展、创新金融工具。和发达国家相对比，我国房地产金融工具大多数遵循了传统方法，在这方面的创新较少，缺乏金融工具创新的意识，这些现象反映出我国要提高房地产金融的服务水平和风险防范的意识水平，在发展中缩小与发达国家的差距。
（四）房地产金融市场缺乏完善的配套法规
目前，我国房地产金融市场仍不规范，出现了开发商借钱不还，或者是一直拖欠的现象，这种现象屡屡发生。还有一些购房者的信用观念很弱，导致频繁出现违反合同，违反法规，拖欠债务和欺诈等行为。再加上我国缺乏个人信用体系，银行很难掌握借款人的实际收入和财富，这使房地产金融风险的问题异常突出，上述各种不利现象的发生，严重影响了我国房地产市场和房地产融资的正常化和安全运行，主要原因是我国房地产金融缺乏完善的配套法规。
虽然XX和有关部门相继出台了一系列法规和公告，并有效的防范了房地产金融在发展中的金融风险，但是创造一个良好的法律环境应对房地产金融风险是远远不够的，仍存在许多缺陷。例如，我国目前的房地产抵押法——《担保法》，对住房贷款的描述就比较模糊，而且在住房使用过程中、房屋管理上、以及住房违约后如何处理房屋贷款等问题上没有很明理的规定，如果这些问题没有及时的控制住，则银行资金的安全性和流动性得不到保障。
五、房地产金融发展对策建议
（一）逐步健全和完善房地产金融体系
作为房地产金融发展的前提，建立完善的、多层次的房地产金融体系是十分重要的。成熟的房地产金融机构体系主要有三大部分：专业房地产金融机构，非专业房地产金融机构以及提供融资的金融机构。我国可以借鉴国外在这方面的经验，要加快发展专业的房地产金融机构，同时也要鼓励非专业的房地产金融机构和提供融资的金融机构的发展，慢慢的建立起更加成熟的房地产金融机构体系。房地产金融体系越健全和完善，不仅有利于房地产贷款来源的多样化，而且房地产金融市场发展将变得更具有竞争性和高效性的。
（二）合理规避房地产金融风险
1.降低银行的信用风险
如果不尽快采取办法解决房地产金融活动中的风险，房地产金融活动会继续受到影响，在当前情况下，适当的宏观调控将有助于防止房地产金融风险。XX部门可征求行业领导者的意见，制定相关的行业政策，并为推动发展的项目提供适当的优惠政策。有关部门要加强对金融业的监督，严格审查和批准程序，监督高风险贷款的发放，不允许对不符合要求标准并违反规定的开发商和购房者批准，用以上措施来防止房地产金融活动中的发生的信用风险和操作风险。
2.降低银行的利率风险
在我国，商业银行在利率方面有着较大的独立自主权，所以我们可以从房地产不同的性质，在融资的前提要求和融资的成本上实行差异化的房地产住房贷款抵押政策。比如说对待不同项目申请的贷款提供不同的利率，如建设项目较优的申请贷款时，向其提供较好的利率；对建设项目一般的提供一般的利率，而且要求房地产企业要加强这方面的管理，制定规范的政策，促进房地产金融市场向更稳健的方向发展。
3.降低银行的流动性风险
上世纪最有代表性的金融创新是资产证券化，它能有效的防止银行流动性风险。住宅抵押是长期、流动性较小的信贷交易，银行资产和债务因房地产金融活动的迅速发展加剧了矛盾，随着资产证券化的出现，让银行的长期资产得以释放，这减轻了对银行流动性的压力，对解决资产与负责之间的问题颇有成效。
（三）促进房地产金融创新产品的多元化发展
针对我国房地产金融目前的发展现状，我们要加快创新金融工具的步伐，发展多样化的金融产品，根据不同消费者的多样消费要求，划分为几种细分市场，根据这些细分市场形成层次化的金融产品系统。由于我国的投资渠道有限，仅仅是靠XX出台的政策无法从源头上解决问题。必须要根据消费者不同的风险偏好，发展不同的金融产品，如大力发展房地产信托投资基金（REITS）、住房抵押支持证券（MBS）等，还要鼓励民间资本乐意加入到房地产活动中，为房地产开发提供有效的资金。这样才能合理分配资源，提高效率，让房地产金融和房地产市场的发展走向更加美好的未来。
（四）建立和完善相关的配套法律法规
在房地产金融市场稳健发展的同时，也要使得相关的法律法规为其保驾护航，需要不断完善已引入的法律法规，并阐明解释和制裁违反法律法规的权力。同时，要根据我国实际的情况，尽快制定与房地产融资有关的特殊法律，对房地产金融市场规则进行合法确认，并确保与房地产相关各方的权利和义务。房地产金融市场应根据具体问题尽快规范。
同时也有必要增强房地产金融机构、房地产公司和个人的法律意识，并利用法律法规来限制和规范企业、个人和金融机构的金融行为。同时，房地产金融市场上的贷款必须严格按照现行法律法规进行监管，认真承担还款责任，建立良好的银行与企业和个人之间的合作关系，通过法律问题来解决，以最大程度地减少损失，共同促进房地产金融市场健康稳定发展。
六、房地产金融的展望
（一）房地产市场趋向健全
众所周知，我国的房地产金融市场还在发展的道路上，，一级市场目前的状态是工具单一、利率固定，二级市场的发展仍在探索中。但是，我们可以借鉴国外的经验，根据国情，对金融体系进行改革，如完善房地产市场，使之多元化的发展，促进房地产公司，保险公司，储蓄机构和外国投资者能够主动参与，和一级金融市场共同发展，同时，还需要调动资产在房地产金融中的流动性，通过房地产信托基金的发展，改变当前银行贷款的僵局，建立多元化的房地产市场。
（二）由单一产品向多组合型转化
在1970年代，标准固定利率抵押贷款仍然是X住房贷款的主要贷款，后来，为了满足需要，逐渐出现了具有不同期限，多种利率以及多样还款方式房地产金融工具，比如ARM、CPM等。虽然我国房地产金融产品存在种类较少的问题，但是通过不断地尝试、不断地发展，日后一种以银行贷款为主的融资结构将逐渐变为多元化的融资结构，除信贷外，各种融资渠道的选择将会增大，直接融资的环境将会大大的改善，到那时，我们将会看到投资基金，银行信贷和房地产信托在金融市场上齐头并进。
（三）房地产衍生金融服务将快速发展
房地产金融产品从以前简单到现在慢慢复杂化，房地产金融服务都有很大的发展范围，随着房地产金融体系的逐渐成熟发展，REITS、MBS等其他房地产金融服务都将发展起来，向更专业化方向发展，再者银行和金融体系的发展也会推动金融服务的发展。
（四）监管力度将会加强
现阶段我国在房地产金融监管的力度方面是比较欠缺，所以必须要加强在这方面的监管，要保证房地产金融能稳健的发展，还要对监管的目标进行重新调节，形成双重监管，确保金融机构的合法运行，大力支持房地产融资，同时还要积极预防和缓解金融风险。除此之外，房地产金融监管政策还要适应房地产金融的发展，建立金融监管的防范预警系统，着重监管房地产金融的发展，以确保房地产金融体系在监管下能健康发展。
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