沈阳佰家盛世房地产公司市场需求及影响分析

　　摘要

随着房地产行业的发展迅速，房子的数量越来越多，这也就让房地产市场从增量时代进入了存量时代，这就使房屋租赁行业有了一个好的发展机会。房子就会被房东出租，这样可以获得利益，并且也很方便。也从而帮助了在外打工的工作者，有个安稳的住所。所以现在的长租公寓、房屋托管、中介等工作领域得到了很好的发展。近几年，我国房价一直在增长，形成了“只涨不跌”的趋势，这样还是有好多人选择买房，高收入的人不是为了居住，而是为了出租，中低等收入的人买房会很困难，还着房贷，所以这就让更多的人趋向于租房居住，减少生活压力，但是房租租赁市场也有很多的不发达和不规范的地方，为了建立发达和规范的房屋租赁市场并维护市场平衡发展，本文阐述了一些个人的观点，并对现阶段沈阳的房屋租赁市场的发展现状进行深入的分析，其次又采用与其相关的分析方法，来对房屋租赁市场的需求及其发展情况进行理论分析，并分析影响沈阳房屋租赁市场的因素，最后提出推动房屋租赁市场健康、持久发展的策略。房屋租赁是房地产市场中一种重要的交易形式，它同时也在促进着一个城市、一个国家的经济发展和国民生活水平的变化。

　　关键词：房屋租赁；理论分析；问题；对策

　　引言

在之前，房屋租赁行业的发展过程是曲折的，但由于我国市场经济体系的积极建立和完善，使房屋租赁行业走向了一个崭新的发展路线，我国房屋租赁市场形成了很多的类型，使其发展空间一直在扩大，好的制度体系、正确的发展方向和适宜的对策可以让该行业健康发展下去。拥有一个可以居住的房屋是所有居民生存和发展过程中最基本的生活需求之一，也是衡量国家经济生活水平的重要标志。房子的数量增加，使房屋租赁成为房子交换市场必不可少的形式，占有不可或缺的地位。住房产业是把生产和经营作为最终产品的产业，它已经跻身为我国促进国民经济持续增长的重要产业之一，在XXX的市场环境下，应该认真的思考居民对于房屋居住的基本要求情况，尽可能的调整投资结构，扩大住房在居民心中真正、有效的需求，就会对我国住房产业产生一定的影响，并且对国民经济发展也发挥着重要的作用。一个发展健康、体系完整的房地产市场，需要由买卖房屋、租赁房屋这两部分一起运行，使房地产业形成供给需求相平衡的健康市场体系，从而优化了房地产市场良好的供求机制，这样可以满足不同层次、不同类型的人群的住房需求，使城市和国家都向着更健康、更美好的方向发展。

房屋进行出租和居住对于广大民众来说是关乎到自己切身利益的事情，近几年房地产行业的发展，也影响房子的价格在不断上涨，虽然我国也采取了一些措施来控制房价的增长，但还是有很多人没有办法买房，选择租房居住。房屋租赁市场在发展的过程中还受到了外部环境的影响，而且影响极大，所以该论文还进行了SWTO分析和PEST分析。我国应该鼓励发展房屋租赁市场，让其具有带动经济增长、改善住房资源利用状况、推动住房合理消费和提升社会福利等意义。随着现在出现的买卖和租赁共同发展的现象，造成租赁住房的数量不断提升，租赁住房市场也在不断的改善，改变“承租人是弱势”的现状，让承租人获得真正的住房利益，得到公平的对待。

现在中介和托管公司都在做长租公寓的项目，一个房东会有很多套住房，而实际居住可能只有一套，所以其他房屋的管理就成了问题，现在托管公司会和房东进行商议，将多余的住房交由托管公司管理，所有问题也是托管公司解决，只是房东要以一个合理的价格进行交易，给托管公司留有一定的出租空间，托管公司再将收来的房屋对外租赁，从中赚取差价，在像租客一样按季度给房东转房租。这种经营方式已经逐渐在扩大了，其中拥有一定的商机，这也让更多的房东轻松很多，因为每季度他们都会收到房租，而房子里出现的问题也会由托管公司解决，除非是取暖费、物业费和房屋设施老化等必须是由房东自己承担的问题，所以将房屋将给托管公司管理是正确的选择，但是一定要注意房子的税款和备案要完整正确，房东证明自己真的是房子的所有者，租客也要实名认证，方便出现问题时可以查找相关信息。在外打拼的工作者就可以租到一个符合自己要求的房屋，还不会拥有还贷款的压力，也方便更换，促使很多的人选择租房居住，我认为在不久的未来我国住房租赁市场会有更大的发展潜力，成为世界关注的焦点，让更多的人接受这种生活方式，让房屋租赁行业得到更好的发展，让国家经济和国民生活水平得到更高的提升，使中国的发展得到世界的敬佩。

　　1选题背景及意义

房地产行业正在进一步发展，一个地方的房地产的发展变化说明着该地方的经济在变化、城市的人口在变化、政治体制也在变化。从2003年开始，房地产业被国家确定为我国处于国民经济发展的支柱地位，从改革开放开始到现在的发展情况来看，它已经成为了国民经济快速发展、农村城镇化、城镇城市化、城镇现代化的重要产业支柱，成为我国国民生活水平一再提高的重要表现。但是现在房子的价格一直在上升，对于在外打工挣钱的人来说，有一套属于自己的房子是一件比较困难的事情，尤其在一、二线城市，更是难上加难，所以在住房领域有了很多的社会反响。在21世纪，对于大多数的打工人员来说，租房是一个比较合适的选择，即针对需求的程度进行分析，在根据需求的分析，探讨有哪些影响因素，在提出对策，使房地产行业发展的更好。租房居住对于年轻人来说已经是一种生活习惯，房屋租赁是房地产发展的一种交易形式，房屋租赁的概念其实是：出租人以口头讲述或是签订正规合同以后，房子的管理人将房屋交付给承租人，让其可以占有并且使用，但承租人需要向出租人支付租金，让出租人可以得到相应的收益，双方都获得自己想要的，在未来城市的发展将会向着租房居住的趋势发展，随着租房居住观念的改变和住房租赁政策的完善，“90后”对于租房的看法也改变了，租房不买房也会逐渐流行的，成为一个大趋势。

　　2房屋租赁市场发展现状

　　2.1我国房屋租赁市场现状

在2019年时，中国的大部分地方都是公寓性的住房，在一、二线城市，都会有好多空房需要出租，正好符合在外打工的工作者住房需求，而在大城市就会有很多的打工者，越来越多的人会选择租房住。从中国的数据的分析上看，可以知道房屋租赁行业的发展前景和该市场的动态变化，分析出房屋租赁行业在市场中的定位是重要的，在80到90后的人群中，都是更偏向于租房住，可以减少很多的负担，发展趋势是上升的。虽然在2019末到2020年春节以来，受到了疫情影响，房屋租赁市场受到了严重的损失，在之前全国一天对外出租万套房屋，而现在一天出租仅有300套房屋，但在复工之后，各个企业也在陆续开始生产经营活动，我国房屋租赁市场出现回暖迹象。因此在国家政策及多重因素的影响下，未来的租赁市场还将会持续扩增。

租赁面积方面，从柱状图可以看出在2017年时，中国房屋租赁市场租赁面积是64.1亿平方米，2018年租赁面积是67.3亿平方米，直到2020年，租赁面积一直在平稳增加，租赁行业有了进一步的发展，预计在2023年租赁面积会增加到77.4亿平方米。2011-2020年中国房屋租赁市场租赁面积情况如图2.1所示。

租房人群年龄方面，90后占比较大，达到44%，90后人群大多数都在城市工作，成为租房人群的主力军，近70%的租客为90后和95后，00后占比最少，为1%。2019年租房人群各年龄段分布如图2.2所示。

　　2.2沈阳房屋租赁市场现状

在2019年，沈阳的住房租赁市场一直是以储存房屋、以中低收入者刚性需求为主，供大于求、健康规范的租赁市场还尚未形成，租金大概是1200元/月，而且租房的人群类型有在沈阳实习的学生、在沈阳上班的白领、在沈阳经商的商务人士等，在沈阳各区的市场租金情况也不同。

对于在沈阳上班的白领来说是比较认同租房居住的，使在沈阳生活的居民对租房居住的接受程度也在进一步提升了，让更多人的理解这个观念，从调查的结果来看，在沈阳有43%的白领是可以接受一辈子租房居住，而有15%的白领觉得还是要看经济条件才能决定，如果钱足够充裕，还是买房居住比较安心，钱不充裕，选择租房居住也是一个很好的决定。2019年沈阳白领人群对一辈子租房的接受程度分布如表2.1所示。

表2.12019年沈阳白领人群对一辈子租房的接受程度分布

2019年住房租赁市场区域租金情况，沈河区排在第二，租金是24.9元/月/平方米，排名最后的是苏家屯区，租金是16.2元/月/平方米，苏家屯区相比其他区域地理位置较偏，距离市中心较远，而和平区距离较近，排在第一，租金是25.2元/月/平方米。2019年沈阳住房租赁市场情况区域排名如表2.2所示。单位：（元/月/平方米）

表2.22019年沈阳住房租赁市场情况区域排名

　　3沈阳房屋租赁市场的需求及其发展的理论分析

　　3.1房屋租赁市场需求分析

对于租房价格，我以沈阳佰家盛世房地产公司的租房价格做参考，在租房价格上，沈阳各位置的房子出租价格都是不一样的，所以参考的是平均价格。在2019年5月到9月是租房子很好的时期，大量的毕业生和实习生会选择在公司附近居住，方便上下班，这就使租房价格增加，对于中介和托管出租的行业来说是有好处的，相反的，在10月以后，随着离春节回家的日子越来越近，租房的效率就会降低，租客们就会选择回家，年后在回来租房，所以价格相对之前来说就会降低。2019年4-12月沈阳平均租房价格如图3.1所示。

图3.12019年4-12月沈阳平均租房价格

沈阳房价在2019年的走势，从下图可以看出，一直是在增长的趋势，从1月份的9049元/平方米到12月份的9817元/平方米，中国的沈阳的经济持续强劲的增长，人均收入水平也在平稳提高，沈阳的居民购买力压在提高，使房屋的需求旺盛，预测在2020年以后会继续上涨，开发商也在增加，建造更多的房子，供给消费者，但还是要建造出符合大多数人经济条件范围内并有实用性的房子。2019年1-12月沈阳房价走势如图3.2所示。

数据来源：沈阳乐居网

图3.22019年1-12月沈阳房价走势

从这两个折线图可以总结出，在刚性需求中，房价的上涨确实会带动租房价格的上涨，但从经济学的角度上看，这是代替的作用引起的。刚性需求的人群一旦买不起或是买不到房子，他们就只能租房居住，房屋租赁的需求上升使房租上涨。在刚性需求不变的情况下，房子被买来投资，为了出租，房子的数量增加，就会导致租房价格降低，由于房租降低，所以消费者对买房的需求下降，那么消费者就更倾向于租房而不是买房。

　　3.2房屋租赁市场发展的SWOT分析

3.2.1房屋租赁发展的强势分析

房屋的租赁和买卖可以满足企业和个人的日常经营用房的需求，房屋租赁更是有利于解决流动人口的住宿问题，还可以提高闲置房屋的使用率，这样就直接增加房屋所有者的收入，间接增加中介和托管公司的收入。近几年来，在沈阳生活的人口数一直在不断的增加，人数的增多导致房屋租赁的需求数量也就不断增加，这一变化情况推动了沈阳房屋租赁行业的快速发展。同时，沈阳房屋租赁行业快速的发展，对加快改善沈阳居民住房条件、住房要求还发挥着重要的作用。沈阳也在2019年成为了新一线城市，沈阳房屋租赁行业正在逐渐的壮大，使它具有良好的经济及社会效益。

3.2.2房屋租赁发展的劣势分析

沈阳市房屋租赁管理所涉及的房屋保障管理局、公安部门和税务部门等关联的管理部门在管理的工作中还是没有对自身的职能予以明确，前几年沈阳房屋租赁表现为多头管理的局面，产生的责任归属不清楚，并且针对房屋租赁的条例规定不严谨，这是市场监管的缺失。还有就是房产中介和房屋托管等服务体系缺乏专业性和规范性，中介和托管的乱入，是沈阳租赁市场混乱，经常有房屋租赁机构被投诉，产生的问题比较多。

3.2.3房屋租赁发展的机遇分析

沈阳市和很多城市是一样的，在近年房产市场都进入了存量的时代，再这样的背景下，就使房屋租赁市场得到了快速的发展，而且沈阳的就业人数较多，也在吸纳各地的优秀人员，使得沈阳产业经济发展良好，这就加速了房屋租赁市场的发展和房屋租赁新服务模式的产生，更多的人群选择在沈阳居住。

3.2.4房屋租赁发展面临的挑战

现在沈阳房屋租赁市场形式单一，大多数以短期租赁为主，这对许多在沈阳工作的人来说是不方便的，希望可以签订一年或者是更长时间的租赁合同。还有就是租房价格变化不够稳定，在六月份大学生实习或是找工作的时候价格较高，其余时期价格是平均的，而且沈阳市房屋租赁及价格受国家的政策影响也较大，在者是沈阳人口流动较大，进一步加剧了不稳定性。

　　3.3房屋租赁市场发展的PEST分析

3.3.1政治环境

各地方XX对于房地产行业的发展情况是十分重视的，毕竟住房的问题是关乎到国家发展、居民生活的问题，一定会在各个重要的报告和屡次以来的重要会议当中提到。做到帮助和满足困难家庭居住的基本需求，大力帮助群众解决他们遇到的最直接、最现实的切身利益问题。相关法律规范等制度也不断在健全。XX的严格管理也为房地产租赁市场的规范化发展奠定了良好的基础，以后承租人的权利将进一步扩大。针对在沈阳就读的大学生来说，有更多的好处，可以为其提供创业机会，帮助补贴房租，提供职业指导等技能。让承租房子的人员还可以享受高级的福利和必备的保险待遇，如果承租人因一些事情陷入了困境，他们可以申请援助或是提出其他合理的请求，好处也在增加。

3.3.2经济环境

沈阳是东北经济发展的重要构成力量，在新政策、新环境下的沈阳，突显出了新的优势，因为这里拥有动力和经济活力，沈阳这几年经济发展情况一直在变好，由于沈阳的经济产业结构不断在调整，促使沈阳的经济发展模式也在跟着改变，沈阳的生产总值和财政收入也都受到不同程度的影响，沈阳居民的整体生活质量也就得到了提高。沈阳经济环境方面的改善为房屋租赁市场的健康发展奠定了良好的基础。

3.3.3社会环境

现在对于有更多的想法去买地建房的开发商来说，这在房屋租赁市场的发展过程中，也成了重要的一部分。沈阳现在房屋的自用性在降低，更多的人买房不是为了居住，而是为了出租，尤其现在沈阳出租房屋的数量一直都在增加。户型较小的房屋和刚好被需要的房屋在交易成功的数量上稳步增长。即使现在沈阳XX已经采取了相应的政策，减少租金和购买数量，还是会对房地产的投资产生消极的影响，但是针对那些真的有住房需求的群众来说，还没有产生较大的波动。在房屋租赁中因为中介公司的参与，在租房数量和售后服务上得到了提升，但是在沈阳现阶段的房屋租赁市场中，还是会出现一些经验不足和资质较差的中介公司和房屋托管公司，他们的租赁制度是不全面的，这就造成了租赁市场环境较乱。

3.3.4技术环境

沈阳市是我国住房租赁的12个试点城市之一，按照相关工作的要求，沈阳也积极建立负责房屋租赁交易的服务平台，用户可以直接进入网站或是软件查看房屋的租赁信息、服务、监管等功能，按照地图可以找到房子的住址，可以在网上交易、交房、签订合同、信用评价和提供信息咨询等功能，完成房屋租赁一站式的服务。而且现在还有一些服务性的软件，如58同城、安居客等，可以给租客提供更多更好的房源，发挥了一个交互平台的中介和连接作用。

　　4沈阳房屋租赁市场存在的问题分析

　　4.1房屋租赁登记备案率偏低及社会问题

房屋租赁市场如果要继续发展下去，就要接受XX的监督和管理，这样市场才可以变得正规。房屋租赁必须要实行登记备案的制度，因为目前一直在出现对外出租的房子有很多都没有备案，也不上税等诸多问题，大多数房主和租客都不知道房屋出租还需要上税的问题，这就导致房屋租赁业没有办法向正规的路线前进。实施正确的市场管理，以便房东和租客更全面的了解租赁市场的实际情况。这一问题一直影响整个租赁市场和整个房地产业的持续、快速、健康发展的路线。

因为法律的管理不完善，出租房屋已成为藏污纳垢之所，会存在很多隐患，如：安全隐患、治安隐患、卫生隐患，有的房屋设备条件差，没有防火设施，易发生火灾和煤气中毒等事故，有的房屋居住区环境差，卫生条件更差，居住密度较大，容易致病。

　　4.2租房不如买房的传统观念根深蒂固

一方面，在大多数的老人心里，租房居住是不稳定的，因为我国作为传统国家一直都有安居乐业的思想存在，认为拥有房子是建立家庭的基本需要，所以租房并不是一个长久之计，只有买下来拥有所有权才放心，住起来才安心。另一方面，很大一部分有空余房屋的人选择空关，而不是出租，他们觉得租客会破坏房屋的设施，租客搬走后，房东收拾屋子会很麻烦。

　　4.3服务产品缺少创新，市场资源利用率低

现在的中介公司对租客来说只是停留在对居间的介绍、达成交易的层面，对于租赁中的房屋，不会做出维修保养、税收缴纳的行为，中介公司一律不会关注。对于出租人而言，要在房屋到期前一段时间去寻找新的租客，还要根据不同类型、不同要求的租客配置不同的家具设备，也要负责房屋水电煤、物业费、取暖费的结算和缴纳及房屋内家具设备进行养护和维修。可以说，做一个房东很”累”。但是很多人都不止拥有一套房子，不居住的房子就会闲置起来，但是不会出租，因为会觉得很麻烦。如果只有中介进行出租销售，那会出现出租效率变低的问题，而且中介提供的各项服务形成规模效应也不是很规范，以至于浪费资源。

　　5沈阳房屋租赁市场发展对策

　　5.1使用法律调控房屋租赁市场

沈阳的租赁市场需要借鉴国外的成功经验，利用正确的法律规章制度去约束该市场，我们可以发布一项法律制度，在合同生效的时间段，不可以随便的增加房租，使承租人失去应有的权力，并且还需要规定房子上的其他问题，房租上线，这样可以让承租人得到和房东一样的公平。让沈阳所有房子都去备案，不留下产生问题的祸根。广泛宣传房屋租赁的体制，推动沈阳经济建设的发展，使社会环境更加稳定，让沈阳市民可以了解到更多有关于房屋租赁的知识，支持和服从房屋租赁管理的有关要求，并把房屋租赁管理所涉及的要求转化成为市民的自觉行为。第一要建立、健全沈阳的管理制度，要按照公平合理，公正公开的原则，地方人大或者XX应该尽快制定出好的地方配套规章和管理制度，健全法规制度体系。第二要严格惩罚企业和市民的违法租赁行为。最后加强执法队伍的管理，树立良好的文明形象。

　　5.2大力宣传租房居住，改变住房消费观念

房屋是人类所用的必须品，对在沈阳工作的中低收入者来说，是天文数字，在沈阳这个城市，房价一直在增长，50万可能是最低标准，这样远远不能满足中低收入者的需求，多建中小户型的房屋，解决中低收入者的住房问题。更多的人接受租房居住，也让租房居住成为一种趋势。让老人的住房消费观念改变，理解年轻人租房居住的想法。

　　5.3积极鼓励发展租赁行业拓宽渠道

首先在政策上要做到积极引导和鼓励沈阳房地产继续建造房屋，把变单一的销售形式变成出租和买卖融合一起的营销方式。先要投资区开发商品房，然后在把其中的一些房屋提供出来，出租给在沈阳打拼的外地人员，让他们有一个舒适的居住空间，这样就满足沈阳房屋租赁市场需求。如果在大力发展租赁住房的政策，一定会吸引一部分人群改变想法，购房只为对外租房。这一行为间接改变中低收入家庭在居住方面的困难，以至于住房租赁渠道增加。

房源数量教少是影响了房屋租赁市场的发展空间的一个重要因素，沈阳XX可以增加廉价并且生活设施较好的房屋进行出租，这样就很好的解决了买不起房子的民众，为他们提供了最基本的住房保障，真真正正解决城市低收入人群经常出现的住房困难的问题，这样一来即满足沈阳房屋租赁市场的正常需求问题，还促进房屋租赁市场变得规范，由此健康发展。

　　结论

通过以上分析，可以知道，在中国住房租赁政策一步一步明确的结果来看，发展住房租赁市场已经在城市和国家中成为发展的大趋势，无论是在哪个方面都得到了大理的支持，金融方面在向外扩展开来，运行的渠道也在增加，这就使房屋租赁行业得到了很好的发展，在以后的发展中，租房将走上一个大潮流。租赁市场逐渐进入存量时代，将房屋租给有需要的人，供应量得到满足，二手房卖困难，但是可以租出去，买卖的房价一直在上涨，让租房居住成为大家公认的生活方式。租赁市场逐渐的扩大，也使一些相关行业得到了发展，如各种软件行业。目前，越来越多的房企和专业机构介入，针对不同的租房需求群体打造不同的租赁房源，长租公寓即托管行业将进入发展快车道，省去了真正房东的麻烦，让更多的人选择租房这条路，也是租房行业进一步发展的空间。从本文对房屋租赁行业SWOT分析结果来看，沈阳房屋租赁行业在目前是具有较为明显的发展优势、潜力及市场发展的机遇，但我们知道，有力则有弊，在这个过程中还会具有一些劣势和发展的风险，但我觉得对总体的发展来看，沈阳房屋租赁行业还是具有非常好的发展前景，有好的发展路线可以继续走下去，在未来的房地产市场中发挥的潜力更大。在未来良好的发展前景下，沈阳房屋租赁行业相互竞争的企业将会不断增加，使市场竞争力度变得更加激烈疯狂。房屋租赁的各个企业如果在激烈的市场竞争中要持续发展经营下去，就必须创新自己企业的经营模式，其次在提高本企业的经营管理水平，只有提高企业的产品和服务的质量，再去提升客户的体验感，才能在激烈的竞争中存活下来。

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　　致谢

在这次毕业设计中，我的指导老师细心的指导我，老师有很强的专业知识，严谨的治学态度，优秀的工作作风，也是我们的好榜样，从课题选择到结束，老师一直都在尽最大的努力帮助我，指导我完成最终的毕业成果，我对老师有着崇高的敬意和真诚的感谢。在此，我也是非常高兴的，我可以有很好的老师和可爱的同学陪在我身边，你们对我一直以来的帮助，我铭记于心，也正是因为你们，我才能一次又一次的克服困难，达到我想要的目标。在毕业来临之际，我的心情是无比的激动，但是又不舍与你们分开，在这几年的历程中，我成长了很多，你们的行为让我有了深处的感动，激励着我进步，老师的工作态度、同学的积极有爱都在无形中影响着我，谢谢你们，我会继续加油，不辜负所有人的期望。