JK房地产公司财务风险分析与防范

摘 要

社会的发展给各行各业带来了发展的机会，与此同时也增加了风险。主要原因在于随着市场化的发展，市场走向变化莫测，主要的风险在于财务风险。房地产行业在我国社会经济的发展中占据重要地位，房地产业的财务风险不仅仅关系到企业本身，对于国家也有影响。在此基础之上，笔者对于房地产行业的财务风险做了一系列分析，具体包括分析存在的风险，除了分析原因之外，还包括最为重要的提出解决方案。其中第一部分内容从三个方面出发，包括最基本的筹资风险，除了最为重要的投资风险之外，还包括较为特殊的营运风险。

　引言

近些年来，我国整体经济发展的大环境十分好，许多企业看到了发展的契机，抓住了机会发展。但是这并不代表，最终所有的企业都会成功。因为在短时间内获得收益并不代表一家企业的成功，部分企业仅关注眼前的利益，忽视了在这个过程中的财务风险，从长久来看，是不利于公司发展的。具体来讲，会给公司带来财务危机，严重的公司可能会倒闭。房地产企业的财务风险不仅对于自身有影响，对于国家，对于整个社会的发展均会带来影响。房地产行业具有以下几个特点，包括需要大量的资金支持，除了风险高以及与国家政策之间有密切的联系之外，还包括获得的利润高。如果一旦出现资金上的问题，就可能导致资金链断裂，与其相关的产业会受到较大的影响，而且正在建造的楼房和建筑工程很有可能面临着停止建造的威胁，这样就给房地产经营者造成巨大的损失，所以这就要求企业的经营者要时时刻刻的关注好企业的财务状况，及时发现财务危机，并且采取相关措施，控制可能发生的财务危机。财务风险的控制工作是一项复杂的工作，从本质上讲，他是一种综合管理活动，他的特点是有组织、有计划。他的内容是控制一家公司所有与钱有关联的业务。为了能够达成进行该活动的目标需要多方面的合作，包括客观上的技术与建模，除此之外还包括公司积极配合。具体来讲，可以对企业进行两方面的改革，一方面是创新运营理念，另一方面是制定符合时代发展以及员工心理的激励机制。进行该工作的目的是为了完成企业的发展目标，并使得企业一直具备生命力以及竞争力。

一家企业在生产经营的过程中存在财务风险在当今时代是十分正常的，而且还会对企业的生产和经营造成巨大的影响，尤其是房地产企业受财务风险的影响更大，在该行业财务风险较为复杂，在此基础之上，笔者开展该课题的研究十分有意义。我们希望通过对房地产企业财务风险的特点、成因、现状进行详细分析后再结合JK房地产企业财务风险的防范的具体研究，来达到最终提高企业价值和竞争力的目的，这样才能够使房地产企业在当今这个特殊的社会，竞争激烈的市场中健康持久的发展下去，同时我们也希望通过我们的研究可以给企业的管理者带来一些帮助。

1 财务风险控制基本理论

　　1.1 财务风险涵义

1.1.1定义

财务风险是众多风险中的一种，它具有风险最基本的特征，也就是不确定性。在定义上，将其分为广义和狭义，前者指的是基于财务活动所带来的风险，后者指的是损失的不确定性。风险表示在特定阶段以及特定环境中也许会发生的众多结果的变化情况。风险自身具备不稳定性以及客观性、也许给投资者产生超出预期效益，也许是超出预期亏损。依照风险的特点可以将其划分成：可分散以及不可分散风险。财务风险表示企业财务结构不正确、融资不合适造成企业自身不能按期支付负债融资所需要担负的利息而造成投资者预期效益降低的风险。本文选取的是广义的财务风险概念。

1.1.2财务风险的类型

在相关理论中，将财务风险分为四种，包括最基本的筹资风险，除了最为重要的投资风险之外，还包括较为复杂的营运风险以及特殊的利益分配风险。

筹资风险顾名思义，筹资风险指的是在筹集资金的过程中所带来的风险，也就是给财务成果带来的不确定性。出现该种风险的原因一般有两方面，一方面是资金供需市场，另一方面是宏观经济环境的变化。

投资风险该种情况指的是企业最终得到的回报，与先前付出的资金不相符，也可以说是与预计回报不相符。

营运风险企业在日常经营中投入的资金到期不能按时回收产生的风险

利益分配风险具体来讲指的是对利益的不合理分配所产生的风险。

　1.2 财务风险控制涵义

1.2.1定义

财务风险控制的定义为，在公司的经营管理活动中，对财务活动采取一定的手段达到降低风险的目的，具有手段有，把相关信息进行利用、对特定的事物使用特定的手段，这样计划所规定的财务目标就可以实现了，在风险发生时也可以提前做好预防。

1.2.2财务风险控制体系的构成

企业财务风险控制体系有以下四个方面构成:

财务风险控制环境在整个系统的发展过程当中，企业的风险控制是关键性因素，在这同时，企业的财务风险控制在企业整体的财务风险领域发挥着一定的作用。企业的风险控制环境包括最基本的，企业文化以及较为复杂的治理结构，除了员工的个人情况之外，还包括最为重要的内部控制机制。良好的控制环境对于企业管理有很大的帮助，同时，有了良好的环境作为支撑，企业才能够保持稳定性发展。

风险预警识别评估机制企业财务及非财务资料是企业预测风险因素的关键性条件之一，财务风险预警，对企业的各项活动进行评估的同时，需要结合多领域知识，包括管理学，除此之外还包括金融学。而所采用的分析方法是采用比率、比较及因素进行分析，这样就可以对能够影响企业生产经营的因素进行预测，就可以发现企业中是否有财务风险存在，风险的识别主要是从这几个方面进行分析，企业的财务状况、经营状况等一-系列现状，进而就可以发现是否有造成财务风险的因素存在。财务风险控制的依据是风险评估，就是对造成财务风险存在的各种不确定因素进行辨别和分析，看其所处的程度。

信息沟通财务控制中必须要有的载体就是信息沟通，信息沟通的定义是：企业的各个部门、员工能够及时获得他们在管理、控制企业以及其他一切有关企业的行为的过程中所需要的信息。能够使员工更好的完成其岗位职责就是有效的信息沟通，企业的不断发展就是信息沟通所发挥的作用。

内部监督内部监督的主要内容是公司内容规章制度的执行情况，这对于财务控制具有十分重要的意义。企业的内部监督可以做到高质量的财务控制，在此过程中能够及时发现问题，并且及时解决这些问题，财务控制要想良心运行，必须要有内部监督。

　2 JK房地产公司现状分析

　　2.1 JK房地产公司的简介

1998年，JK集团成立，在往后的20年里不断创新发的，在这二十年里，他实现了多方面的综合发展，包括最为核心的房地产以及旅游业，除了较为复杂的科技产业投资营运以及康养行业之外，还包括最基本的生活服务。在这样的情况之下，该公司具备强大的竞争力，同时也是城市发展竞争中领先的“美好生活服务商”。

2.2 JK房地产公司的现状分析

2.2.1筹资风险分析

判断一家企业筹资风险的大小的标的是偿债能力，在实务中，根据时间分为短期和长期两种。这两种具有不同的衡量指标，前者有两个，包括流动比率，除此之外还包括速动比率。后者有三个，包括最基本的资产负债率，除了最为重要的股东权益比率之外，还包括最为核心的产权比率。

短期偿债风险分析表 1 JK地产 2014-2018 年短期偿债风险衡量指标

表2 2018年房地产行业速动比率绩效评价标准值

①流动比率是一个比值，分子是流动资产，分母是较为特殊的流动负债。其与偿债能力之间呈正比例的关系，与债务压力之间呈负比例的关系。从表 1 中可以看出，JK地产的流动比率在 2014-2015年出现逐年增长的趋势，这就是企业流动资产的扩大幅度大于流动外债。2015-2016年有效浮动上升。2016-2018年，流动比率这些年逐渐变得越来越小，原因就是企业流动资产的扩大范围小于流动外债。总而言之，流动比例在逐年缩小，这就展示出企业的偿债能力在逐步的减弱，可能会存在一定的债务风险。

②速动比率可以充分的展现出企业总体的偿债能力，该数值越高，就展示企业的偿债能力越强，在1的时候就最符合。通过表1可以看出，JK地产的速动比率是在2014-2015年，2016-2018年是每年逐渐减少。速动比率一直以较快的速度上升，另一方面偏离1幅度很大，是在2015 -2016年。在与2018年速动比例行业业绩标准值（见表 2）对比后可以发现，企业的速度比值在行业业绩平均值与较低值之间，这就是常说的行业平均水平。从总体来观察，JK地产速动比值每年都在不断的下降，而且比相同行业的平均值小，由此得出结论，该企业相对其他同行来说具有更大的偿债能力风险，具有更小的还债能力。要在风险发生前进行预防。

通过分析 2014-2018 年JK地产的流动比率和速动比率来看，该企业这些年来短短时间偿债能力显现出来逐年下降的趋势，这会让企业短时间内的偿债能力不停的下滑，就会使风险不停的上升。

长期偿债风险分析长期偿债风险的衡量指标有三个，包括最基本的资产负债率，除了最为重要的股东权益比率之外，还包括最为核心的产权比率。

表 3 JK地产 2014-2018 年长期偿债风险衡量指标

表4 2018年房地产行业资产负债率绩效评价标准值

①资产负债率是一个比值，分子是负债，分母是资产。它与偿还能力之间成正比例的关系，与财务风险呈反比例的关系。通过表3可以看到， 在2014-2016 年JK房地产资产负债率明显减小；在2016-2017 年，呈现出小幅加大；2017-2018 年，资产负债率显著减小；从总体来看，波动的幅度不明显。通过表4可以看到2018年资产负债率行业业绩评价的标准值，JK地产资产负债率处于行业较低值与较差值之间，这就可以说明JK地产资产负债率属于行业较低水平，说明资产负债率过高。这就充分的体现出来企业长期偿债能力的不断下降趋势，和企业所面对的长期偿债风险发生会不断的加大。

②产权比率是一个比值，分子式负债，分母是较为特殊的股东权益。该值越小，企业所面对的财务风险就会越低。从表3可以看出，JK地产产权比率，2014-2018 年在 2.95-5.43 之间波动；呈逐年降低趋势的有2014-2016 年，上升最为明显为46％；在2016-2017 年，产权比率有明显的下降和控制是在2017-2018年，通过表4可以看出JK企业的产权比率在平均值与较差之间波动。根据上述结论可以得出，JK地产在对长时间偿还债务能力没有进行合适的调整，所以所遇到的财务风险还会比较大。

③股东权益比率是一个比值，分子式股东的权益，分母是较为特殊的总资产。他与财务风险之间呈反比例的关系。通过表 3 能够看出，JK地产的股东权益比率在 2014至2015 年基本不变；比值在2015至2016 年出现了小的增长；而2016至2017年有明显下降。从总体可以看出，企业长期偿债风险年年都在增加，这与企业长期偿债水平减弱有关。从表4可以看出JK企业股东权益比率在较低值与较差值之间波动。的综上所述，通过分析JK地产长短两期偿债风险指标得出，企业的筹资风险不断升高，这与企业的偿债能力和偿债风险有关，偿债能力每年都降低，而偿债风险每年都在升高。

2.2.2投资风险分析

投资风险是根据获利和发展能力来决定的，应该先分析这两种能力。净资产和总资产收益率以及主营业务的利润率是指导分析企业的获利的能力的。指导分析企业发展的能力的指标有两方面，一方面是最基本的主营业务和纯利润增长率，另一方面是最重要的总资产扩张率。

表 5 JK地产 2014-2018 年投资风险指标衡量指标

表6 2018年房地产行业资产负债率绩效评价标准值

获利风险分析①净资产收益率是经济理论中的一个重要概念，他有企业获利能力之间有密切的联系。两者之间呈反比例的关系。也就是比值高能力强，同时投资风险也随之降低。通过表5能够看出，在2014到2015 年间，该指标增大，在下一个年度，该指标下降。2016-2018比值持续增大。从表六当中的数据可以得出，JK地产该指标水平在行业中处于中上游。企业净资产收益率只是刚好到达良好值，近两年来该企业的这项指标是处于增加状态，所以该企业获利能力还是变强了，同时投资风险有较小的下降。

②判定股权投资的获利能力时，一般用总资产收益率。此比值标准不一定，测量时，只可以和行业标准进行对比得出结论。通过表5可以得出，JK地产全部的资产收益率基本不存在变化，所有的都长期稳定在 0.01这个值。比较2018年行业标准值（见表 6）能够得出，JK地产该指标水平在行业中处于下游。这表示企业获利能力一般，有一定的投资风险。

③直接通过主营业务利润率来了解企业的获利能力，其利润率与企业销售所得报酬水平成正比，利润率高时，报酬水平也越高。通过表 5 可以得出，该项比值的主营业务利润率在2014至2015 年有增长，而2016 年略低于2015 年。对比 2018 年行业标准值（见表 6）能够看出，JK地产的该项比值在2017至2018 年比行业良好值还要高，应当继续保持和加强控制。总体来说，投资风险还是逐渐增大，因为企业盈利能力虽然在房地产行业中有比较好的表现，但是与以前年份相比，盈利能力在逐渐减小。

综上可得，JK地产所有的获利风险指标在2009至2018年间均有升高，由此得出结论，一方面是获利能力的提高，另一方面是投资风险的减小。

（2）发展风险分析

①一般测量企业发展能力最主要的是主营业务增长率。所得到比值是正时，这一年营业收入提高，所得到的比值为负时，收入降低。企业发展水平随着占比升高而升高。通过表 5 能够得出，JK地产在生产经营当中遇到了问题，发展能力降低，风险提高。

②企业生长性的指标能够衡量企业发展水平，他的重要特点是以资产扩张率为，这个指标的值增加后，也意味着企业成长就越好。通过表 5 能够得出，该指标在研究期间大幅度下降，由此得出结论，在这段时间内，企业竞争力也开始下滑，发展能力降低。

③年底纯利润增加值跟前一年纯利润加在一起，共同得到的一比值我们称之为纯利润增长率。这种比值关系到一个企业发展，特别是成长能力，能力随着值的增大而变好。通过表 5 能够得出，地产净利润增长率比值在2014到2018 大幅度不断增加，这表示企业发展能力也开始不断变好，企业的发展风险也有所下降。

综上可得，2014至2018 年JK地产所有的发展风险都已经下降，但是发展能力也开始降低，使得发展风险和投资风险不断增大。

2.2.3营运风险分析

营运风险的测量主要是通过用营运能力的分析指标。对JK地产运营风险分析时，运用了以下三种方式，即应收账款周转率、流动资产周转率和总资产周转率（见表 7）。

表 7 JK地产 2014-2018 年经营风险指标情况

表8 2018年房地产行业营运风险指标行业业绩评价标准值

应收账款周转率。该指标对于一家企业的具有重要影响，具体表现在两方面，一方面是经营能力，另一方面是风险。当比值变大时，企业的经营能力会变强，随之经营风险开始降低。从表中的数据得到，该指标从2014年到2016年是在先减少后增加。在2016至2018年逐渐渐较少，其中2018年相比 2016年减少了 59％。结合表八可以得出结论，JK地产的周转率是很高的，在其行业中属于优秀。总结如下，在这个行业内，JK地产应收账款周转次数虽然领先于其他的竞争者，但是每年还在不断减小，同时也说明，企业收入账款的周转速度变慢，导致运营运能力下滑和风险的变大。（2）资产周转率。资产被运用的效率随着比值的增加而升高。通过表 7 可以知道，JK地产2014至2015年，流动周转次数在减少；2015至2016年，流动资产周转次数增加；2016至2018年，流动资产周转次数渐渐较少。将2018年房地产行业的相关业绩标准值（见表 8）作为基础，与后续分析得，JK地产在运转的相关次数上低于业内其他竞争者，现位于较差值和较低值两者之间。总的来说，企业对流动资产的运营次数决定着经营水平和经营风险，次数不够，经营水平也会减弱，风险随之增大。

总资产周转率。他与一家公司的营运能力之间有密切的联系，具体来讲，两者之间呈正比例的关系。通过表 7 可以知道，2014至2015年JK地产的总资产周转次数在减少；而在2015至2016年间增加；2016至2018年次数慢慢变少，结合表八得出结论，JK地产该指标低于平均水平。从整体上来看，JK地产对总资产存在着较多问题，如利用效率差，每年的经营能力减少，经营风险也在提高，这些因素的形成，让企业的盈利能力变得不再理想。 最后企业对于JK地产的所有的资产都没能运用和较好的利用，特别是效率的表现不够明显，使得经营风险变高。3 JK房地产股份有限公司财务风险成因分析

3.1 高资产负债率的融资模式

表 9 JK地产 2014-2018

年负债总额汇总 单位：亿元

通过表 9 了解到，JK地产的欠债总额在2014至2018 年不断增加,尤其是在 2016至2017年最为突出，增长负债50%。其它几年内负债增加幅度没有大的变化，比较平均。在这段时间里，公司经历了规模的扩大，公司资产负债率很高，这个是很高的财务风险，是筹资政策的问题。

　3.2 融资渠道单一

我国的金融市场在现在的经济条件下正在崛起，企业的筹资渠道很多，如外源融资（银行借贷，股票发行等）。渠道不同 所收到的回报也是不同的。房地产企业的投资是大规模投入，回报日期比较长。因此就会引发资金供给不足问题，所以，就需要向银行贷款来维持。下表具体的展示了该公司的两方面情况，一方面是借款总额，另一方面是负债总额。

表 10 银行借款总额与负债总额汇总

通过上面的表格可以看出：银行贷款涨速放缓并大幅度下降。JK房地产股份有限公司2014年到2015年贷款有所下降：从2015年开始长期借款与短期借款综合数额不断上涨，2018年比2015年银行借款占比约增长一倍，银行借款占负债比的不断变化。说明企业不能完全掌控借款的总额，对银行借款的依赖度相当高，应该减少对银行借款的依赖程度。

　3.3 国家宏观调控政策影响

国家发布的投资开发调控政策是为了减少泡沫工程出现的情况，使楼房更加安全。房地产行业对于多方面有影响，包括行业本身，除了国家之外，还包括老百姓。而现在楼房存在许多的泡沫工程，房价却不断上涨，又不正当的扩展。将房地产市场发展规划出合适的发展战略，并且还调整楼梯价格，减少贷款数额等办法。调整下，房地产的政策压力将大幅度增加，部分房地产企业发展会受到巨大的阻碍。

　3.4 缺乏财务风险控制机制

该公司在制定相关的制度时，出现了以下几种情况，包括偏离了该行业发展规律，除此之外还包括没有按照JK房地产公司的本身发展目标制定，盲目构建框架，没有兼顾大局，出现断层。无效的内部制度使得监督的执行力不到位，停留于表面。

面对当前的市场，JK公司有很多财务风险问题：筹资渠道拓展不开，除了一大重要指标资产负债率一直处于较高水平之外，还包括没有合理的利用流动资金以及面对国家政策不能及时调整自己的销售方针。JK公司将来可能出现资金链断裂，楼盘囤积无法销售等。JK公司对公司的风险控制应该做到以下几方面，包括最基本的发现，除此之外还包括最为重要的控制。

　4 JK房地产企业财务风险防范对策

　　4.1 调整资本结构

JK房地产的资产负债率长居80%以上，会导致企业内部压力大，筹资风险增加。JK地产也很清楚这一点，对资产的负债率有所控制，从2018年报表可以看出JK地产负债率为83%。降低过高的负债率，有效地控制财务风险。不能盲目的引资，在自身公司的接受范畴中，结合公司控制情况，加强现金流工作。

　4.2 多元化筹资

银行贷款是企业筹资主要筹资途径，会大大增加企业所面对的风险。房地产企业活动主要依靠银行贷款，JK地产也是如此，长期依靠银行来解决资金问题的状况。企业应当寻找其他筹资方式，减少对银行贷款的依赖，分散财务风险。JK公司可以鼓励公司内部人员融资，这样可以降低融资成本，还能让员工更加紧密的与公司联系在一起。还可以采用民间筹资，但是要杜绝出现高利息。

　4.3 提高对政策的应变能力

房地产行业的发展会对国家发展具有一定的影响，所以国家会重视该行业的宏观调控。各企业应该跟着国家的脚步走，以制定企业发展措施。市场政策具有滞后性，要尽可能的领先于政策，以降低财务风险。

　4.4 健全财务风险控制

风险是客观存在的，就算经过了控制，也会存在一定的风险，且积聚财务风险可能引发财务危机。公司设立财务风险控制部门，加强对各个环节的把控。全体员工应该加强防范意识，重视财务风险。特别是身为企业高层职员，应当对风险防范更加了解。加强员工信息沟通的及时性，提高员工的素养。

5 结论

风险就是潜在的危机，在每一个正在运营的企业中都会面对着各种问题，尤其是以财务问题为主，在进行企业的财务管理时，就可能会出现因为管理不当而导致的企业亏损问题，市场经济发展的如火如荼，企业财务管理也显得愈发重要，风险管理也成为财务研究中最重要的课题，企业必须要有提前的准备与防范，做好应对措施，制定好对策，财务危机出现之前企业往往会发出一定的预警信号，所以企业要时刻注意预警，观察企业内部的变化。财务风险分析对企业的成长、盈利以及长远发展都有着重要的影响作用。

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JK房地产公司财务风险分析与防范

价格 ¥5.50 发布时间 2022年11月5日

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