万科房地产公司的盈余管理研究

　　1.1.1研究背景

　　城市化已成为未来中国甚至国际上经济社会发展的必由之路，为了加速我国发展城市化，房地产产业已成为行业中不可或缺的重要力量。对于房地产行业，收入信息对于许多投资者而言变得尤为重要和敏感。在经济统计数据中，我国第三产业中房地产业的增加值从2010至2018年间平均水平为12%，而房地产行业上市公司的净利润总额已达到4485300万元，在深交所的A股流通股数平均市盈率达到35%。由于近年来房地产行业的持续发展，它已成为高利润行业。由于需要进行战略规划，上市公司所披露的会计信息的质量将下降，监管体系的成熟将无法承受股市的发展。企业的会计盈余信息关系着投资者的决策、股票市价的走势、企业内部契约的签订等方面，在得到企业内部管理者重视的同时也受到了企业外部信息使用者的高度关注。因为企业希望通过披露的会计信息向外界传递某种信号，所以会计信息的信息导向作用会被人为的调控，企业盈余管理在此看来尤为必要。

　　1.1.2研究意义

　　作为一个蒸蒸日上的朝阳行业，对于很多投资者而言，它的收益信息显得尤为重要和敏感。因此，对这样一个持续不断发展的高收益行业的特点进行分析，以及对其盈余管理行为和手段的研究，成为了我国当前经济发展的一个重要方面。通过查看及分析其公开披露的财务报告是投资者获取上市公司财务状况的重要手段，然而财务报告所公布的盈余质量及其背后又隐藏的盈余管理却值得我们进一步探索。

　　1.2.1国内文献综述

　　鲍辰璐(2016)将之前有关盈余管理的资料进行翻阅整理，得出“发行价格的提高、配股资格的获得、避免面临退市风险”这三点盈余管理的动机。徐敏霞(2017)也同样觉得企业进行盈余管理使资金转亏为盈，而且通过探索发现上市公司在公司经营业绩较差，盈利能力预计比往年要大幅度减弱的时候，存在盈余管理动机。刘晓玢(2017)认为上市公司普遍利用关联交易进行盈余管理，且关联交易度越高，盈余管理的行为越明显。盈余管理现象是多种因素引起的综合性结果，且盈余管理并不能毫无破绽地粉饰报表，审计工作仍能有迹可循。桂良军等（2016）以国有持股比例分析企业盈余管理动机强弱，分别以应计和真实盈余管理考察盈余管理手段的差别。

　　1.2.2国外文献综述

　　X会计师威廉·斯科特在《财务会计理论》一书中认为，作为会计政策选择的经济后果具体标志的收入管理，如果公司管理人能够随意选择不一样的会计方针，他们就可以选择一种能够最大化企业效用或最大化企业市值的会计政策。

　　X著名会计学者凯瑟琳●雪珀(Kathehne.Schipper)提出的收入管理概念是有用的信息，它基于广泛的基于会计数字的“开放式管理”概念，获得私人利润并有意管理外部财务报告。因此，损益表中盈余数字的管理，以及资产负债表管理和其他支持信息属于广泛的收入管理的范畴，其中的其他信息主要包括财务报告中的注释及其他。

　　保罗(Paul M.Healy)和詹姆斯(JamesM.Wahlen)指出，盈余管理是企业在生产经营过程中，在会计准则允许的情况下对企业的财务报表进行粉饰，展现更好的财务状况，使投资者对企业的经营状况满意，从而影响投资者的决策，有时候也会通过有关会计规划的选择和会计预估的办法，管理企业的会计盈余。

　　1.3.1研究思路

　　针对企业进行盈余管理日益增多的现象，提出选题的背景及意义，查阅相关盈余管理的国内外文献，选定研究方法与研究对象。阐述盈余管理的基本理论，对计量方法、手段、产生的动机进行归纳总结。通过分析万科集团盈余管理，重点分析2010年—2018年年报数据，从中找出盈利管理的所带来的利益点，证明盈余管理应在企业中存在的必要性。最后，对案例进行总结，并从实际情况出发对万科集团企业管理提出意见与建议。

　　1.3.2研究方法

　　关于盈余管理与企业治理的关系，国内外学者大多采用实证研究法，在已有理论依据的基础上对特选的研究对象进行研究分析。本文在前人研究的基础上，采用案例研究法，以在房地产企业中口碑较好的万科房地产企业为案例研究，并通过具体分析、采集万科集团2010年—2018年的年报数据，证明了万科公司盈余管理行为存在的必要性，验证了有效的盈余管理对企业经营管理发展的重要性，深入研究盈余管理利益点背后存在的相关问题，并提出完善企业治理结构的相关建议与措施。

　　盈余管理是管理机构通过在会计准则允许的范围内处理会计信息来最大化自身利润的行为。公司治理主体是收入管理的主体，财务报告是通过利用会计绩效的可选绩效会计标准本身中的漏洞实现的目标。尽管公司的利润根据会计期间而变化，但公司整个利润周期的实际利润水平不会改变，最终导致决策或判断中的错误。

　　2.2.1总体应计利润法

　　更改交易时间和累积项目数是公司使用累积收益进行利润管理的一种常用方法。改变交易时间是指提前或推迟确认收入的时间；更改累计项目的数量是指使用会计估计影响公司的会计盈余。例如，一家上市公司可能会在年末列出收入，并在第二年或适当时候代表另一方的回报或会计错误调整收入，以累积项目折旧。从上一年开始累积。

　　2.2.2具体项目法

　　特定项目方法具有高度特定性，尤其是对于易于操作的会计帐户的研究。可以建立一个特定的度量模型来检测利润管理和利润管理行为的存在。此方法的优点是更直观，可以针对某些特定问题进行专门分析。这种方法通常用于研究某个或某些特定的行业，具体项目法的特点是目的明确，检测对象针对性强，因此检测模型没有一样的衡量尺度，通常是根据行业背景及检测目标设定，因此该方法研究往往局限于小样本或具体的行业和部门，因此研究结果难以推广。

　　2.2.3盈余频率分布模型

　　Burgstahler and Dichev(1997).F.J.Patel,and R.Zeckhauser(1999)等学者提出测试报告的收入分配，以查看是否有新的方式来管理收入。此方法假定未管理的盈余大致呈正态分布，并且密度函数平滑。如果管理人员正在执行盈余管理，则会反映所选样本的利润分配函数图。此方法可以测试收入管理的存在而无需操纵所产生的利润，并且仅通过分配功能的中断来判断收入管理的行为。

　　2.3.1资本市场动机

　　股票发行动机，首次发行股票或债券的企业会通过盈余管理使招股说明书所披露的经营指标最大化，吸引投资者，从而使公司股票或债券达到理想的价位。在上市收购中，公司的价值是根据联合股价和盈余资本法确定的。因此，收购前经理有动机低估盈余，因此目标是降低收购价格。在公司合并和收购过程中，收购方公司的股票价值与购买目标公司所需的股票成反比。

　　2.3.2节税动机

　　国家向企业收取的税费是企业一项很重要的成本支出，一般情况下企业所得税为净利润的25%。想要减少企业所得税的缴纳就要降低企业净利润的数值，但是净利润的降低必然会向市场释放出企业经营状况滑落的信号，企业管理层需要深思熟虑的是如何在两者之间抉择取舍。合理避税可以减轻企业运营负担，也可以为企业准备出更多的发展资金，从而提升营运能力和盈利能力。我国税收体制不完善，制度规定存在一定的空白区域和时间上的滞后性。我国的会计体系还是不够完善的，财务方向和税务方向无论是学校授课还是实际操作都是区分开来的，两者独立运行缺少必要的交叉地带，沟通不畅会使得信息传递出现问题。这些都为企业在税负这个点进行盈余管理提供了可能的空间。

　　2.3.3政治动机

　　随着近年来中国房地产市场的持续升温，房价持续上涨，房地产市场投资持续增长。在这种情况下，国家在市场中起主导作用，而XX对市场经济具有宏观控制权。XX新政策的出台加强了对房地产业的监管，在一定程度上抑制了中国房地产市场价格和利润的过度增长。驱动市场的主要因素是房地产公司的利益。为了不通过XX发布的新政策为企业提供政治成本，房地产行业通过合理管理公司的会计盈余来实现降低公司利润和避免政治成本的目标。

　　2.4.1利用非经常性损益

　　非经常性损益是由于公司的性质，数量或发生频率而影响公司正常获利能力的收入和支出，尽管公司与业务运营没有直接关系，与业务运营也没有关系。非经常性损益通常反映在损益表中，具体显示为“以前的收入计算”、“营业外利润”、“其他营业利润”等。一般情况下，只有那些不经常发生的交易或事项才可以界定为非经常性损益。比如说出售固定资产、转让公司股权、进行债务重组等。

　　2.4.2利用公允价值计量

　　根据中国现行会计准则的有关规定，公司必须从市场上获得相似或相似的房地产价格及其他相关信息。公司需要从公开市场报价中获得公允价值，并且如果无法从公开市场中获得类似项目的市场价格，则可以使用公允技术来设置公允价值。尽管到目前为止该机制正在改善，但是还不完善，中国的市场经济已经发展，但是房地产行业的市场仍处于不成熟阶段，在这种情况下，公司无法轻易获得市场的公开估计。由于该行业存在广泛的猜测，因此很难获得公开报价。

　　2.4.3利用资产减值准备

　　为了按照新会计准则中的审慎原则使资产的价值和损益更加可靠和准确，公司必须单独发布八项减值准备：坏账准备，短期投资减少准备金存货资产减值准备，长期投资减值准备，固定资产减值准备，无形资产减值准备等。由于属于该内容，且会计准则中没有专门规定，因此公司在独立确定各项减值准备负债的比例和方法后，收入管理行为很可能满足各项减值准备的规定。中国证券监督管理委员会引入了一个相关制度，明确规定了损害赔偿准备的一些要求，例如，上市公司不能随意改变损害赔偿的计算方法和准备率，而在撤回巨额赔偿金后可以大笔收回不行尽管银监会的政策已在一定程度上减少了公司内部收益管理的损益准备金规定，但中国证监会并未对此通知进行处罚，从而准确地提供了公司的收益管理空间。

　　万科集团1991年在我国上市，年营业收入复合增长率约27.35%，其复合净利润增长率约29.78%，在中国A股上市公司行列中万科集团于连续盈利年限、连续现金分红年限上均排在首位。2019年，万科将专注于主渠道，深入了解经营方面基础，在稳步推进城乡建设与生活服务商战略的同时，巩固其核心业务，致力于改善关键能力，加强管理，奠定创造卓越业绩、实现高质量发展的坚实基础。

　　2019年，万科继续入选恒生可持续发展基准指数，获评MSCI—ESG评级BB级，首次参评全球房地产可持续发展指数并获得亚太住宅家庭用房开发商第一名。为了进一步提升可持续发展管理水平，2019年我们对公司的社会责任管理架构进行了全面梳理和完善，成立了由董事会牵头组成的三级管理架构，持续提升公司各项可持续发展工作。

　　3.2.1初步判断分析

　　通过现金流量和会计收益的比较分析，很容易发现公司的收益管理行为。收入具有虚拟性，为了进行更详细的分析，可以将经营活动，投资活动和融资活动产生的净现金流量分别与主要净利润，商业收益和投资利润进行比较，以确定公司的盈余的质量。
                                                                     　　表3-1万科集团利润获利能力和现金获利水平对比

　　
（数据来源：万科集团官网年度报告）

　　通过表3-1可以看出企业在权责发生制下计算出来的2016-2018年企业获利能力高于对应的现金获取能力，两者有一定的差距；但是2016年的数据显示，二者的差距极为明显。在权责发生制下计算出来的获利能力指标数值均为正值，对应的现金获取能力指标为负值，万科企业现金净流量与盈利的关联性小，盈余质量低，企业很可能存在盈余管理行为。

　　3.2.2检验模型选择分析

　　以上介绍了三种典型的测量模型，其中频率分布检测方法使用利润分布直方图中每个利润区间中包含的公司数等于平均值相邻两个利润区间中的观察值，而包含在该区间中的公司数和实际观察数，则两者之间的差除以该区间的方差值就成为统计检验的参数，因此，在检查阈值参数和其他参数是否具有不同的特征。此方法不适用于测试单个公司的利润管理行为，因此无法测试该公司的利润管理行为。本文不使用盈余频率分布检测方法分析财务状况。

　　具体项目法针对于存在较大范围的可以操纵的应计利润空间所存在的特定项目，采用该种分析方式要依靠分析人员能够对企业正在滚动实行的羡慕进展有详尽的了解。本文对于万科集团的研究数据大多来自万科集团的年报，无法获取详尽的内部项目信息，所以本文也未采用具体项目法。

　　关于检验万科集团是否有盈余管理行为，综合考虑下使用总体应计利润法从可行性和操作性上分析更强。虽然总体应计利润模型的使用前提和房地产行业市场环境有一定的偏差，但是这种偏差对于本文的研究是属于可容许的范围。在本文中，万科集团通过建立总利润模型和平均利润累计模型来进行自我测试。如果结果相同，则可以解释为本文中的假设是正确的，并且验证万科集团具有盈余管理行为。

　　3.2.3模型检验与结果分析

　　由万科2010-2018年的净利润和经营活动现金流量计算出每年总体应计利润，如下表3-2所示，由此可计算出2010年至2015年的应计利润均值为188453.16万元。则由此可推算出NDA2016。则万科集团2012年年非操控性应计利润为：

　　NDA2016=A2015X TA1-6+A2014=233854.20(万元)

　　则DA2016=TA2016-NDA2016=11171.21(万元)

　　2016年非操控性应计利润高达11171.21万元，可以推测万科集团实行盈余管理活动的可能性是非常大的。在此需要说明的是，由于模型构建的假设基础是万科集团经营现金流量未被企业管理层操纵，所以模型验证过程中会存在一定的误差。对于本文的研究而言，这些误差属于可接受误差。通过上述模型检验，证明万科集团从2016年开始施行明显的盈余管理行为。

　　表3-2万科集团2010年—2018年总体应计利润表

　　

　　                                                                                                              （数据来源：万科集团官网年度报告）

　　3.3.1资本主义市场动机

　　表3-3万科集团2013年—2018年盈余公积与每股收益

　　

　　                                                                                                                （数据来源：万科集团官网年度报告）

　　2017年8月22日，万科集团发布了关于增发A股的A股指南，并开始公开发行增发的A股。本次发行采用A股优先认购方式，优先认购其余网上价格，网下发行价格为31.53元。如果上市公司在最近三个会计年度中一直保持盈利，则该财务报表尚未发布或无法发表意见，同时还有一份带有保留意见和负面评论的特许会计师审计报告，并且该公司的资产质量良好且现金充裕资金流是正常的，并且公司必须在过去三年中使用现金或股票，平均分配收入大于可分配收入的30％。此外，公司的财务状况也对股票市场的动荡产生了重大影响。下图显示了万科集团2013年至2018年的盈余储备和每股收益。在此图中，可以看到两者之间存在正相关。因此，为了提高企业的股票价格，公司也应进行盈余管理。

　　3.3.2节税动机

　　房地产行业必须在项目完成后进行结转并计算成本，而未完成的项目无法合理地结算土地增值税，因此可以合理地避免此环节上的税收。万科集团在其2017年年度报告中表示：2017年，公司的新建筑面积同比增长55.2％至777万平方米，竣工面积增加4,600万至4.53亿平方米，目标下降了25.8％。2017年，新建房屋占翻新房屋的53.4％。在宏观调控政策下，一些城市改善了完成项目申报的条件，推迟了项目的完成和验收，这些措施推迟了公司的项目完成。由于房地产开发过程中缺乏装饰策略，公司无法准确预测项目进度，因此一些公司的项目未能按时完成，他们按时出售装潢精美的房屋，并成立了一家收取合理税款的装饰公司。万科集团2017年在上海，深圳和广州先后成立了装饰公司，房地产销售支付五个百分点的营业税，而装修收入仅需支付三个百分点的营业税，相比低两个百分点。

　　3.3.3政治动机

　　在信贷方面，房地产行业是资本密集型行业，房地产公司对资金的需求很高，因此要增加信贷风险，采取相应的措施来提高房地产项目的资本比率，并使人们成为第二购买住房贷款的首付的人。信贷增加的百分比和贷款利率的增加，降低了房地产行业信贷的风险。在税收方面，从户主二手房转让收入中征收所得税，使得房地产行业营业税的征收和管理得到加强。同时，征收土地增值税，进一步加强土地流转管理，严格管理各类非农建设用地和土地流转审批流程，力图通过相关措施保护土地资源。

　　3.4.1利用非经常性损益

　　万科集团对外披露的2016年年度会计报告中注明公司属于上市公司股东的净利润98313.75万元，与2015年相比减少60%，然而在扣除非经常性损益后该值仅为25616.50

　　万元，与2015年减少90%。经研究发现2016年企业利润中计入8479.50万的营业外收入，这一部分主要来自万科集团与浙江省湖州市经济技术开发区管委会达成协议，退还本公司前期支付的土地认购款，并另行向本公司支付补偿款6500.00万元。另外，2016年万科集团取得了一项特殊项收入10883.02万元，在年报中的解释为会计期内公司提供的咨询服务所取得的收入。其实，万科集团巧妙的利用从XX手中获取企业落户的政策性贴补企业利润的行为并不是初次。2014年万科集团净利润达145609.95万元，将非经常性收益从其中刨除之后减至83369.43万元，即近一半利润源自非经常性损益62240.53万元。当万科集团面临较大的资金运转压力的时候，虽然也有机会获取的XX补贴款项和企业的经营业务，但是也正是为此被大额的调增利润后被追查的可能性非常低。

　　3.4.2利用公允价值计量

　　表3-3 2014年—2018年采用公允值价值计量的项目对当期利润的影响

　

 

　　                                                                                                          （数据来源：万科集团官网年度报告）

　　如表3-3中，万科集团在其年度财务报表中指出了合并公司的公允价值指标，该指标由活跃市场的金融资产或负债的公允价值乘以活跃市场的发行价确定，未表达财务报表的处置方式以及扣除产生的交易费用。公司持有的金融资产和其持有的金融负债的公开价格为当前报价，当前要求的价格为公司持有的金融资产或金融负债的估计价格。针对在市场上动态不均的银行产品，公司确定公允价值通过估值模型来估计，并且所使用的估值模型是指在类似情况下基本相同的金融产品的市场公允价值或当前公允价值或现金流量。期权价格和其他估值模型。以公允价值项目的增加和明显的变化来衡量，年度报告中披露的总金额为数亿元人民币，公司使用公允价值进行收益管理的可能性大大增加。

　　3.4.3利用资产减值准备

　　从表3-4中可以看出，万科集团的存货跌价准备金根据2015年年报，与2014年相比，2015年净利润比2014年减少8.1亿元，基本与存货跌价准备金相同。根据2016年最新的市场和销售情况，公司已完成所有项目。公司进行资产减值测试，尤其是在2015年底对具有跌价准备的项目进行评估和分析。根据测试结果，跌价规定中有九个已经完全冲销，其余四个项目有跌价规定。后续行动仍存在不确定性，因此2016年的股价储备仍为6.6亿元。

　　表3-4万科集团2014年—2018年资产减值准备情况（单位：元）

　　

　　                                                                                                                （数据来源：万科集团官网年度报告）

　　根据万科集团在上面所分析的资产减值、公允价值、非经常性损益等在盈余管理方面的分析，为了使该公司的财务报告更公允真实地反应交易的实质，本文从财务绩效指标和市场绩效指标两个方面进行分析。

　　4.1.1财务绩效定量评价指标

　　从下表中可以看出万科集团的资产收益率在2017年和2018年出现了大幅度下降。特别是2017年的资产收益率为7.62%，下降幅度为58.52%，小于上一年资产收益率的一半。这也从侧面反映出2016年的盈余管理对于万科集团的负面影响，导致总资产收益率的异常波动。而在经营活动现金流量净额这个指标上，万科集团一直处于负值状态，说明企业经营活动成果并不像净利润反应的那么好。在2016年经营活动流量净额比2015年增加了24.34亿元，2017年减至8.6亿元。特别是2018年，这一值达到了-50.08亿元是2017年的4倍，2015年的1.96倍。2016年万科集团利确认收储收入44.3亿，该笔收入将在未来12个月内实现经营性现金流入使得当年的经营活动现金流量净额数值回升，但是这种增长并不具有持续性和可复制性。万科集团的经营活动并没有明显好转，万科集团仍然沿用原有的土地开发和房地产项目的经营模式，2017年和2018年经营活动的净现金流量急剧下降。过度的盈余管理行为并没有有效地解决万科集团经营状况不佳的问题，反而导致了万科集团财务绩效指标的异常波动。市场对这种波动非常敏感，财务业绩的损失加剧了市场业绩的下滑。

　　表4-1万科集团财务绩效指标表

　　

 

 

　　表4-2财务绩效指标增长率一览表

　　

　　                                                                                                                （数据来源：万科集团官网年度报告）

　　4.1.2管理绩效定性评价指标

　　从万科集团的公司结构来看，从整体上看，万科集团已经根据公司治理框架建立了合适的公司治理结构。从公司的相关项目来看，有理由怀疑公司的组织结构没有发挥足够的作用。根据公告第八届董事会第64次会议的万科房地产(集团)有限公司有限公司监事会、董事会、审计委员会、独立董事同意的计算相关项目公司的会计，也没有环境损害公司和中小股东的合法权益。

　　4.2.1托宾Q值

　　托宾Q值(企业市场价值/企业的重置成本)，体现产业资产与金融资产二者之间的均衡关系。托宾Q值(以下简称Q)以1为分界点将企业分为财富创造型(Q>1入财富低效型(Q=1)和财富缩水性(Q<1)股价越高，托宾Q值也会随之增加，表明投资者看好公司未来成长前景，愿意支付高于企业资产价值的价格投资公司股票。

　　4.2.2市盈率

　　市盈率(每股市场价格/每股税后利润)是衡量股价高低和企业盈利能力的一个重要指标。一般来说，市盈率水平在0-13标明企业价值被低估，14-20是市盈率的正常水平区间，21-28标明企业价值被高估，大于28标明该企业股价存在投机性泡沫。在一定程度上，市盈率高标明投资人对于企业盈余增长信心大。表7万科房地产公司的一系列市场绩效指标及增长率：

　　表4-3市场绩效指标及增长率一览表

　　

　　                                                                                                             （数据来源：万科集团官网年度报告）

　　由表4-3可知，万科集团从2015年起，托宾Q值一直处于1以下，在2017年达到最低值0.34。说明2015-2018年公司创造的价值小于投资资产的成本，企业资产处于缩水状态。在2012年万科集团盈余管理使得当年的托宾Q值降速放缓减至3.33%，但是201 7年的托宾Q值再次出现大幅度降低，此现象一直延续到2018年。2015-2018年间，市场对万科集团的盈利能力持有保留态度。虽然2016年市场对万科集团的信任度有所提升，但是万科集团的业绩提高大部分来自于盈余调节而不是企业经营状况的真实水平进步，所以当这种人为修饰的“业绩增加”无法持续的时候，市场对于企业的信任度还是会呈现下降状态，甚至更低。这也是2016年万科集团托宾Q值再次大幅度下降的原因。万科集团市盈率在2016年开始处于正常值以下，企业能力一直被低估。2016年减至11.56，降幅最大为20.84%，2017年有所缓解为8.66%。万科集团的市场表现并不如预期的好，特别是在盈余管理之后，托宾Q值和市盈率都有所下降。

　　企业经营决策影响着企业财务风险的高低。在融资环节、投资环节、运营环节、利润分配环节都需要考虑公司的整体财务风险。国家宏观调控政策对房地产业的发展过于从紧。在“去产能、去产能、去杠杆”的政策背景下，万科房地产面临更加严峻的考验，万科集团需要转型。过去的商业策略只会让万科更加担心自己的未来。因此，寻求合理、科学、长期的经营战略是非常重要的。由于资金链紧，万科地产需要适当降低财务风险，谨慎选择投资项目，从而加快资金的流动，使资金得到有效利用。

　　2016年以来，万科集团的负债率不断上升，资金链越来越紧。“拆东墙补西墙”的做法越来越明显。资产负债率在合理范围内，公司需要利用杠杆提高公司的盈利能力。但是过多的债务会给公司带来很大的偿债压力。万科需要调整长期负债和短期负债的金额和比例，优化资产负债结构，找到适合公司经营模式的资产负债率。2016年，万科开始出现大量坏账，应收账款周转率迅速下降。因此，万科资本的利用率和回收率亟待提高。应收账款周转率的增加一方面可以缓解资金短缺，另一方面也体现了企业经营能力的提高。

　　万科集团的融资渠道一直是国内融资，这种单一的融资渠道在当前行业发展的背景下是不可行的。近年来，在经济下行压力和房地产业趋紧的情况下，单纯依靠国内融资已不能满足企业发展的需要。通过引入海外资金来降低融资成本的方法在一些重点房地产企业中取得了成功。因此，万科集团也需要跟上经济发展的步伐，灵活选择扩大自身发展的融资渠道，优化企业的融资成本通过多个融资渠道的有机结合，并加强企业的能力来应对资金链压力。

　　“供过于求”、“刚性需求”无疑已成为当前房地产业的标签。房地产市场面临着产能和库存下降的任务。住宅住房的需求仍在增长。在一二线城市，房价仍处于高位，小户型面积的房价在大多数购房者的可接受范围内。万科地产需要准确定位未来开发项目的定位和定价门槛。这是万科寻找市场需求，开发符合市场需求的产品的又一次考验。

　　经过上述研究分析，自2016年万科集团极大可能存在过度的盈余管理行为。万科集团通过对收入、费用、资产减值的调节，实现了主观控制利润。万科集团深知企业的生存发展对于地区经济的影响，XX在欢迎企业贡献经济增长的同时也会加大对于企业的监管力度，甚至在资金紧缺的时候利用XX政策上的保护补贴来增加企业的盈利水平。同时，借助金融资产和负债的公允价值计量属性，可以更加灵活地调节企业的利润，还有降低政治成本的政治动机和减轻税收负担的节税动机。根据指数分析，过度的盈余管理已经损害了万科集团的利润、现金流和股价。尽管一系列举措帮助万科实现了短期利润目标，但公司的长期利润将受到影响。偏离长期最优决策的后果表现为财务业绩和市场业绩的下降。通过对万科集团的案例研究可以发现，公司管理层能否准确把握盈余管理的规模是非常重要的。较低程度的盈余管理可以符合企业的发展战略，减轻企业在政治成本和税收成本上的负担，这有利于企业投入更多的资金和精力拓展业务市场;盈余管理程度越高，负面影响越严重，房地产企业盈余管理过度难以达到预期效果。

　　[1]Paul M.Healy,James M.Wahlen,A review of the earnings management literature and its implications for standards setting,Accounting Horizons,Dec.1999

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　　[3]Katherine Schipper,Commentary on earning management,Accounting Horizons,1989

　　[4]Paul M.Healy,James M.Wahlen,A review of the eanings management literature and its implications for standards setting,Accounting Horizons,Dec.1999

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　　在学习期间，承蒙各位老师的指导与教诲，使我圆满完成了学业。四年求学经历，学校浓厚的学习、学术氛围，令我终身难忘。在此，向给予我关系和帮助的各位老师表示感谢。在此篇论文的研究阐述过程中，我的导师杨晓清从论文的选题、思路、研究方法以及内容、格式等各方面都给予了悉心的指导，先后提出了很多建设性的意见与建议。我谨向张晓清导师致以崇高的敬意和衷心的感谢！

　　感谢全体同学的帮助与勉励，同窗四年，情同手足，我将终生难忘。同时，我还要感谢我的家人，感谢你们默默的关怀与鼓励，使我有足够的毅力完成全部学业。

　　最后，向审阅本文付出辛劳的各位专家、学者表示深深地谢意。