我国商业银行房地产金融风险及其防范

摘要

近年来，随着我国经济的快速发展，住房制度改革的深化，城市化进程的加快，房地产业快速发展，促进了房地产金融快速发展，房地产经济已经成为国民经济的重要组成部分。但是房地产业金融商业银行的融合也导致了金融风险的产生，因此，采取合理有效的措施防范房地产商业银行金融风险已是迫在眉睫。

本文通过对比近几年我国商业银行房地产发展历程及现状，从房地产企业和银行自身等不同的角度来分别阐述我国商业银行房地产出现的财务风险、市场风险、道德风险、操作风险及政策风险，并分析其原因，从XX视角提出加大宏观调控力度、抑制过度投机投资、加强对金融机构的监管力度的对策，从银行视角提出创新金融产品、构建合理有效的风险防范机制、严格信用审查并完善信用评级制度的对策，从房地产视角提出提高竞争力、拓展融资渠道、科学决策的对策。

关键词：商业银行房地产 金融风险

1绪论

1.1选题背景

自改革开放以后，我国住房制度也在不断进行调整以适应我国国情，这就导致了我国房地产行业迅速崛起，同时房地产金融迅速发展，房地产金融与商业银行融合已是时代必然趋势，但二者在融合时也带来了金融风险，否则若是处理不当则会引起经济社会剧烈动荡。08年X次贷危机引发全球经济危机，社会不安全因素增加，直到如今对世界的影响依旧还在，而其对中国的影响就是我国房地产行业开始复苏并迅速升温。

1.2研究目的和意义

我国房地产行业融资渠道单一，商业银行自身风险防范机制也不健全，因而为了我国房地产市场的稳定发展，社会各方力量都应积极采取措施共同防范商业银行房地产金融风险。本文研究我国商业银行房地产金融风险，分析其成因并寻找相应的对策，希望能给读者提供一些帮助。

2我国商业银行房地产金融发展历程及现状

2.1我国房地产的发展历程

2.1.1第一阶段：我国房地产业萌芽时期（1978-1989）

表2-1 1978-1988我国房地产发展历程

2.1.2第二阶段：我国房地产业紧缩发展时期（1990-1999年）

表2-2 1990-1998我国房地产发展历程

2.1.3第三阶段：我国房地产业高速发展时期（2000年-至今）

表2-3 1990-1998我国房地产发展历程

2.2我国商业银行房地产金融发展现状

改革开放后，我国经济才开始发展，房地产行业前期发展极为不平坦，甚至一度濒临崩溃，千禧年后，由于国家政策开放，取消福利性住房分配制度，改为货币分配，开始了商品房的市场化，我国房地产行业就开始呈现持续高速发展状态，促进了我国经济发展，现如今我国房地产行业已成为国民经济的重要组成部分。

2.2.1房地产规模持续扩大

国房景气指数与商业银行的市场表现、盈利水平、安全水平以及综合财务绩效均有显著正相关的关系。从图2-1中可以看出，我国房地产开发景气指数最低点是100.56，最高点是102.01，这说明我国房地产开发为适度景气水平，我国房地产开发近两年发展趋势较好，今年3月份以后房地产市场有回升趋势，房地产市场规模进一步扩大。

　　图2-1:2018年3月-2019年1月国房景气指数

　　从图2-2中可以看出，2018年商品房销售面积是2015年的1.3倍，2018年商品房销售额是2015年的1.72倍，房地产商品房销售面积及销售额增加，房地产企业规模进一步扩大。

　　图2-2 2015-2018年我国商品房销售面积及销售额

　　2.2.2房地产资金结构发生变化

自筹资金比重自2014年始就持续增长，定期及预收款自2014年始持续下降，国内贷款、利用外资、个人按揭贷款这5年变动较小，说明我国房地产资金结构有所调整。

表2-4 2014-2018房地产资金来源 单位：亿元

图2-3：2014-2018年房地产企业资金来源及增长率

　　2.2.3房地产融资持续偏紧

从下图中可以得出，2014-2018年集合信托整体上呈现上升趋势，单一信托整体上呈现下降趋势，但2018年，无论是集合信托还是单一信托资金规模都缩少了，这说明我国房地产信托市场正随着房地产市场的变化而经历着明显的变化，2018年，银监会加强了对信托市场的监管，严格把控进入房地产市场的信托资金，因此许多信托公司提高了风控标准，导致信托的融资成本较高，所以一些规模较小的房地产企业不愿意接受信托资金。因此，预计未来我国房地产市场信托融资规模将会进一步缩少。

　　图2-4：2014-2018新增房地产信托项目金额

　　从图2-5可以看出，2018年，房地产企业发行债券规模是2435亿元，与上年相比，发行规模扩大了约有2.8倍，且发行利率整体呈现上升趋势，由于“去杠杆、强监管”政策导致2017年债券市场全面收缩，发行规模较2016年大幅度下降，发行利率提高，在XX加强监管的背景下，2018年我国房地产企业债券融资规模有所扩大但远不及2016年，且融资成本提高。表明我国房地产债券融资发展偏紧。

　　图2-5:2014-2018年房地产企业债券发行规模及利率

　　从图2-6中可以看出，在2014年-2016年这五年中，我国房地产企业开发到位资金持续上涨，2018年资金规模达到16.6万亿元比上年的15.6万亿增长了6.4%。从这5年的增幅状况来看，整体依旧是以增长的趋势在发展，2016年达到顶峰，随后增幅开始下降，这说明我国房地产企业融资持续偏紧。

　　图2-6：2014-2018年房地产企业开发到位资金及增长率

　　3我国房地产金融风险及其成因

3.1商业银行房地产金融面临的主要风险

3.1.1财务风险

在房地产开发过程中，与房地产相关联的行业有很多，例如：银行、建材、水泥、钢材、劳动力市场等等，房地产行业能成为国民经济的支柱产业，主要是因为它极大地带动了经济发展，它与很多行业息息相关，提供了很多就业岗位，减少了社会失业率。

开发商开发一座楼盘所需要的资金远不是企业自有资金可以提供的，因此，大部分开发商在开发过程中主要以银行贷款为主要的融资方式，房地产企业负债率极高，一旦开发商在某一个环节资金链出现问题，那么它所造成的影响是难以估量的。

3.1.2市场风险

房地产业投资者炒房和消费者需求很大。1992年海南商品房价格以翻倍的速度直线上涨，XX几万元一亩的地皮经过几番倒手能炒到100多万元一亩，几乎所有的房地产企业都成了银行的债务人，房地产企业只需把在纸上刚刚设计好的建筑图上的房子抵押给银行，就可以从银行获取大量贷款，而且，当时投机性需求远远超过市场的一半以上，甚至一些楼盘还仅仅只是在设计阶段，就已经被转手卖了好几道手。房价节节攀升，投资者纷纷下场进入房地产市场想从中获利，却忽视了消费者还贷能力，最终不过一年，海南房地产泡沫市场破灭。2000年，XX取消福利性住房分配政策，消费者对住房需求加大，市场供需关系开始失衡，炒房现象较为普遍，部分购买者为获取一定的利益，选择将次新房进行转卖获利，而这会提升房地产泡沫程度，最终使房地产价格高于其实际价值量，一旦全国再一次出现海南泡沫市场破灭的现象，所造成的影响将会是全国范围的，全国的房地产行业都将会缩水。

3.1.3道德风险

道德风险是指由于机会主义行为而带来更大风险的情形。随着经济形势变化，就业形势的不确定性加剧，居民收入不稳定性因素不断增加，借款人还款能力有可能下降，为了获得资金的时间价值有可能会故意拖欠贷款不还。

3.1.4操作风险

操作风险指金融机构中办理业务过内部管理出现意外导致金融机构出现损失的风险。房地产金融操作风险主要是指XX、银行、房地产企业等房地产市场的各个参与者在办理业务时由于操作不当所造成的风险。

商业银行房地产金融中，一些商业银行不能正确处理风险管理与业务之间的关系，重视业务而轻视风险管理，从业人员在业务操作过程中随意简化手续，且风险意识较弱，对相关的审批操作不严格，风险管理机制宽松。

3.1.5政策风险

房地产金融与国家政策息息相关，房地产金融政策风险就是指当国家要实行紧缩型的货币政策时，会提高利率，减少货币供应量，商业银行贷款利率升高，贷款成本变大，房地产企业贷款减少，商品房供给减少，反之，房地产企业贷款增加，商品房供给增加。

3.2商业银行房地产金融风险成因

3.2.1房地产企业经营管理因素

（1）房地产项目各个阶段的经营风险

a.房地产项目选择阶段的经营风险

房地产企业项目选择出现问题，将会产生一系列的问题，例如，房地产企业未经过充分市场调查和客户细分就盲目选址，使部分商品房位置偏僻且周边环境不配套，就会造成后期销售出现困难，甚至会导致“空城”，不仅会使企业收不回资金无法进行下一步开发等过程，严重的话有可能导致一些中小型房地产企业直接破产，而且一般都是在项目完工后才会支付建筑工程款，一旦开发商破产会使农民工一两年的工资全打水漂，会加大社会不安定因素，也是对社会资源的一种浪费。

b.房地产项目建设阶段面临的经营风险

房地产项目选址确定后就进入建设阶段，在这个阶段最重要的风险主要有：一是资金风险，一旦资金链断裂，就会形成烂尾楼。二是质量风险，原材料采购不合格，工程质量把关不严格等，都会造成豆腐渣工程。

c.房地产项目租售阶段面临的金融危机

在租售阶段，企业最大的愿望是实现房地产商品化，能够尽快回笼资金，实现盈利。此时，由于各种原因，已建成的房地产项目无法出租或出售，将导致商品积压，房地产企业面临资金周转困难和金融危机。

（2）房地产融资渠道单一造成财务风险

房地产企业融资渠道中的国内贷款包括向银行金融机构贷款，自筹资金中银行也会参与进来，定期及预收款和个人按揭贷款也与商业银行相关，商业银行实际上一直都以直接或间接的方式参与到房地产开发的各个环节，房地产开发资金一半以上都从银行贷的资金，所以说，房地产融资过于依赖商业银行，但是由于我国金融市场相比较国外发展相对落后，金融市场本身无法化解其风险，一旦商业银行减少自身资产业务，房地产企业会因融资渠道单一而造成其财务风险，资金链很大可能无法维持畅通。

3.2.2商业银行自身风险因素

（1）商业银行对房地产贷款的依赖性较强

对于商业银行来说相比于其他金融产品所带来的风险，选择房地产所面临的风险会更少一些，因为房地产贷款只需要有土地或房产抵押，即使开发商还不上贷款，银行的损失也可以由这些抵押物来弥补。随着房价的上升，抵押物的价值也水涨船高，其变现能力就越强，贷款风险看起来就越小，也就会更加刺激银行将目光聚焦到房地产，但是这很有可能会形成泡沫，不仅无法分散商业银行风险，反而会使其风险进一步扩大。同时，银行办理个人抵押贷款业务比办理一般贷款业务所获得的利息收益更高一些，这份利润更加激发了银行向房地产贷款的冲动。

（2）市场竞争不规范，信用审查不严

我国商业银行的金融产品和存贷款业务同质性较强，业务功能相似，营销手段单一。商业银行为了业绩需要争抢客户，而房地产信贷规模较大，收益率较高，商业银行经营的首要目标在于盈利，因此，商业银行比较倾向于开发与房地产相关的信贷业务。一方面，为了拉拢房地产商，有的商业银行会故意降低企业贷款条件并提供优惠政策，再加上如果有XX担保的一些项目部分，商业银行在业务处理过程中会盲目乐观，审查就会更为宽松，手续更加简便，而这也为企业违约埋下了隐患。另一方面，为了争夺市场份额，商业银行在个人住房贷款方面竞争也比较严重，商业银行纷纷推出刺激消费的新品种，但我国商业银行在审查房地产贷款时却会格外重视第二还款源，如担保品、抵押物等，但是对借款人收入、现金流量、还款能力、资信检查评估等第一还款来源的审查就比较宽松、不严谨，把信贷风险事前预防变成了风险发生后通过收回抵押担保物来减少损失的事后控制，这也为个人违约埋下了隐患。

（3）信用评级有不足之处

在间接融资的金融市场上，因为双方信息不对称极易产生道德风险，因此，商业银行制定了信用评级制度来确定企业和个人风险等级。一方面，房地产企业会通过“假按揭”或伪造报表手段套取银行贷款，使企业数据信息不完善、不真实，不能及时反映企业经营状况。个人可能会产生信用意识淡薄，恶意拖欠还款等问题。另一方面，商业银行的信用评级工作主要由业务部门承担，由客户经理直接进行负责，业务部门为了完成业绩指标，往往会人为的调整评级结果，把价格估高5%左右认为是合理的，但在实际操作中所估价格往往会明显高估价值或低估价值。而这就导致了商业银行信用评级不能准确观测到项目投资风险，加大了银行信贷风险。

3.2.3政策因素导致金融风险

商业银行房地产金融风险的政策因素主要是指国家或地区出台的有关房地产行业的投资政策、税收政策等。

XX通过宏观调控的手段来控制房价，维持供需均衡，但是这些政策会对商业银行房地产金融市场产生影响，房地产业发展会受到越来越大的限制，在信贷紧缩的过程中，金融风险逐渐暴露出来，直至房地产泡沫破裂。

3.2.4市场因素导致金融风险

（1）市场的特征具有周期性，当经济处于繁荣期，市场经济会发生景气变化，房地产景气指数会上升，当经济处于衰退期时，房地产商品价格水平会下降，当房地产企业违约所带来的收益要大于守约所带来的收益时，很可能房地产企业就会选择违约。

（2）土地价格增长推动房价快速增长

土地是稀缺资源，因此，住房供给不可能随需求增加而无限增加。土地不是商品，所以没有价值，土地的价格就是买方所支付的使用（租金）水平。卖地是地方财政收入的主要来源，2017年全国土地收入超过5万亿，占地方一般公共预算收入比值为0.57，2018年全国土地收入达到6.51万亿，占比为0.66，连续两年超过地方一般公共预算收入一半以上，说明地方XX需要靠出让土地使用权来保证财政收入。地方XX要追求财政最大化、经济增长率最大化，且地方XX的政绩与GDP水平是正相关关系，地方财政过度依赖土地财政。在这一过程中，XX以拍卖方式出让土地使用权，原先一亩只需几万元，经拍卖等土地流转渠道之后可以达到几十万、上百万元，而高土地价格必然会产生高房价。

（3）消费者需求增加，投资炒房推动房价快速增长

住房需求是一种刚性需求，随着消费者对房子的需求增加，部分投资者以投机为目的购买房地产，但其实质是一种投机行为，通过以按揭或抵押的方式向银行贷款以后再买房，然后以更高的价格出售或出租出去，以此来赚取这两个过程中所产生的差价，这种投机炒房行为不仅扰了房地产市场的正常运行，哄抬了房价，还带来了投机风险，一旦房价过高甚至超出市场可以承受的最高水平，投资性房地产大量囤积而销售不出去就会导致虚高价格破灭，银行贷款难以收回，以房产为抵押物的价值会贬值，产生信贷风险。

（4）市场竞争性加剧导致资金回笼的不确定性因素增加

由于房地产企业也属于暴利行业，利润率很高，且我国房地产市场属于垄断竞争市场，垄断竞争市场特点就是企业进入退出都比较容易，因此，不少其他领域的企业也纷纷进入房地产行业，随着卖方的增加，建工数量变多，楼盘设计和销售对象重叠比较严重，这些竞争性因素影响了销售，也使资金回笼的不确定因素增加。

4我国商业银行房地产金融风险的防范对策

4.1XX视角

4.1.1加大宏观调控力度

土地是房地产经济活动基础环节，土地价格过高导致房价过高，地方XX应妥善处理土地财政问题，加强土地监管力度，规范征地及拍卖行为，减少整个过程的不公平、不合理、不公正因素。XX必须完善土地供给和储备制度，利用差异化战略，对现有土地进行差异化管理，优化土地供给结构，对储备土地进行精细化管理，把土地价格控制在合理范围内从而降低房价。

在经济过热时，XX应运用财政支出和减少货币供应量的宏观调控手段、增加对房地产企业税收、对个人住房首付比例进行调整等措施控制好房地产市场合理运行，避免房地产泡沫增大甚至爆炸。

4.1.2 抑制过度投机投资，重点解决中低收入家庭住房问题

投机需求是造成房地产市场供不应求的主要原因，因此，XX必须采取各种行之有效的措施来抑制房地产过分投机投资，降低房价。

XX可设置空置税，即对空置的房屋进行征税。我国主要城市的住房空置率整体在22%-26%之间，已经超过合理空置率（20%），这说明我国投机投资旺盛，因此，全面实施空置税在一定程度上能有效抑制房地产投机投资，减少投机需求。

我国房地产供需失衡的另一个原因就是中低收入者难以购买大户型住房，但房地产开发商则更倾向于高档住宅区，这就导致了中小型房产供不应求。买房是刚性需求，而我国居民收入成金字塔形，最底层收入群体人口最多，但收入却不足以支撑其买大户型房产，即使是小型房产也比较艰难，因此，XX必须解决中低收入者买房需求，适当增加廉租房、经济房之类商品房，从而最大程度地解决房地产供需失衡问题。

4.1.3加强对金融机构的监管力度

完善房地产金融领域的法律法规，地方XX要依据当地实情制定合适的政策，最大限度地降低商业银行金融风险。例如，XX可以设立资产管理公司对商业银行的不良资产进行收购、管理和处置，将不良资产与债权等剥离出来。当商业银行的不良资产率能被控制在合理范围内并妥善处理时，房地产金融风险也能得到有效处理

4.2银行视角

4.2.1 创新金融产品使房地产企业融资多元化

因为商业银行依赖房地产贷款，且这与银行自身业绩相关，所以，商业银行应创新金融产品，分散信贷风险，加强房地产贷款的风险管理，对开放商资金活动作出严格监督，从而降低银行不良资产率。

4.2.2构建合理有效的风险防范机制

商业银行建立风险防范机制，进行风险预警，在风险萌芽阶段提前解决，即使风险发生，商业银行也可以尽可能的把损失降到最低。商业银行应组织有关的单位及个人对房地产金融风险出现的原因加以深入的研究，再借助各种办法找出与该风险相关的指标，借助该指标来评价风险，形成合理有效的风险防范体系，例如房地产企业不良贷款率的高低采用不同的利率，形成差异化管理，尽可能降低信贷风险。

4.2.3严格信用审查，完善信用评级制度

商业银行有必要提升对自身工作流程及工作人员的监管力度，规范业务流程处理过程。首先，商业银行应严格培训房地产信贷工作人员，加强思想教育和业务教育，可以设立更为明确化的奖惩制度防范道德和操作风险。其次，银行各部门都应相互协作共同抵御风险。最后银行应完善内部治理、增加透明度、健全内部控制机制。

完善房地产企业的征信体系，商业银行必须严格审查房地产企业的信用。商业银行可以根据过去房地产企业的信用状况，建立房地产信用档案，对其进行差异化管理，对信用记录较好的企业可以适当提高贷款金额，对信用等级较差的企业严格限制贷款金额，如果有故意拖欠贷款等行为则可以加入“黑名单”，若想重新贷款则必须重新审查，要求其提交更多资料，聘请审计机构对该公司进行全面审计。

完善个人征信制度，对于个人住房贷款审查要更加关注贷款人的收入、现金流、还款能力、信用度的考察和评价，对于抵押物及担保物的价值要跟踪核算，不能太过信赖中介机构。在对个人信息的调查过程中，要完善银行联网系统，社会各个机构要互相配合，根据个人在消费信贷和信用卡使用等情况对其信用进行评估和划分等级，商业银行可以建立关于个人信息共享平台，使得各银行都能详细了解借款人的信用状况，使个人信息最大程度透明化，尽量减少个人信息欺瞒风险。

4.3房地产企业视角

4.3.1提高竞争力抵御市场风险

经济全球化的影响下，一旦爆发经济危机就会迅速席卷全球，房地产企业与宏观经济形势密切相关，自然会受到更为突出的影响，在这种形势下，房地产企业应做好迎接挑战的准备，把握市场走向，走差异化路线，加强核心竞争力，进一步扩大企业竞争力，只要提升企业自身实力方能抵御市场风险。

4.3.2拓展融资渠道

当前我国房地产企业过于依赖商业银行，主要原因就是其他融资手段资金来源较慢、成本较高、筹资金额有限且较少，由此导致房地产融资渠道比较单一。因此，房地产企业要推广使用资产证券化、房地产信托及基金等融资工具，降低商业银行房地产金融信贷风险，使企业资金链处于稳定状态。

4.3.3科学决策降低经营风险

房地产企业应作出正确决策，在项目选择阶段，让专业评估公司出具可行性报告，科学选址，开发不同类型的楼盘，减少投资失败风险。在项目建设阶段，严格把控质量，严格按合同及资金预算支付工程进度款，防止资金链断链。在项目销售阶段，选择业务水平高的物业公司，增加房产竞争力，加强销售控制，减少空置房，严格把控预收款及首付付款额度，加快资金周转速度，减少坏账，降低房地产企业经营风险。

5结论与展望

近年来，我国房价持续上涨，XX一再进行宏观调控但仍收效甚微，房地产融资依赖商业银行，市场的不确定性因素增加致使房地产金融风险快速增加。目前我国商业银行房地产金融存在房地产自身经营风险、商业银行风险防范机制的缺陷以及XX相关法律政策制定不完全等一系列问题，本文把我国商业银行房地产金融风险作为主要的研究对象，并且通过对比近几年商业银行房地产发展历程及现状，从而重点解析了我国商业银行房地产金融风险产生的主要原因，重点阐述了应对我国商业银行房地产金融风险的举措。

对于我国商业银行房地产金融存在的风险，我国XX需要采用多种方式控制风险，例如增加空置税抑制投资需求等；商业银行最主要的是健全风险防范机制，培养高素质工作人员降低操作风险；房地产企业需要在其经营的三个阶段持续运算资金链，同时拓宽融资渠道，例如增加资产证券化手段进行融资，增加信托、基金等融资方式所占权重等，提高市场竞争力抵御市场风险。只要我国社会各部门、阶层协同合作建立多元化风险控制体系，就一定能有效抵御商业银行房地产发生的各类金融风险。

谢辞

经过这段时间的努力，我的毕业论文《我国商业银行房地产金融风险及其防范》终于完成了，在写作期间我非常感谢张鑫老师对我的论文的指导，从最初开题报告到定稿，老师细心指导我收集资料、阅读文献，对论文中出现的每一个问题都严格把关修改无数次，直到最后定稿，老师一直都很耐心细致、无私地提供帮助。

同时感谢我的同学和家人在我写作期间给予我精神和物质帮助，让我能轻松愉悦的写作。感谢前人研究提供的文献给予我思考和帮助，我的研究成果离不开前辈们的努力，再次向各位表示我诚挚的感谢。

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我国商业银行房地产金融风险及其防范

价格 ¥5.50 发布时间 2022年12月9日

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