论房地产开发的可持续发展

　　摘要：

房地产开发作为国民经济增长中的突出行业正日益受到人们的重视，房价的不断升高等问题对当今社会的发展产生了重大的影响。本文将剖析可持续发展观念的内涵，分析房地产开发建设中存在的主要问题，以期在房地产中引入可持续发展理念，为房地产业的健康发展有所帮助。

21世纪被称为“环境”的世纪，在产业界的各个领域也正在为实现可持续发展的社会而采取各种对策，房地产开发作为国名经济增长中的突出行业更加无法只着眼于经济效益而忽略了可持续发展的理念。随着越来越多的人投身房地产开发的事业，一些开发过度或无序开发的现象也是时有发生的，这显然和我们所追求的可持续发展的社会相违背。本文首先凝练出可持续发展理论的内涵，然后剖析房地产开发与可持续发展观的矛盾，最后围绕可持续发展的房地产开发建设的要素展开讨论。

　　一、可持续发展的定义与内涵

可持续发展最有影响的定义是1987年由挪威首相布伦特兰夫人任xxxx的联合国世界环境与发展委员会的报告《我们共同的未来》中的论述：“既满足当代人的需要，又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”。这一定义得到了各国XX及学者的广泛接受。其内容不仅限于经济增长，还广泛涉及了实现人类福利，满足人类需求，它意味着将经济增长、环境保护和社会正义结合起来，使之和谐共存。

从上述的定义中可以看出，可持续发展包括了如下理论内涵：

　　1.确定发展的主题

可持续发展首先是以发展为核心的，并且要求我们通过发展来不断满足当代人及其子孙后代对于物质、能量、信息、文化的需求。种种历史的经验和教训表明，落后和贫穷不可能实现可持续发展的目标，所以可持续发展鼓励经济增长，同时更追求改善经济增长的质量。这和我国的发展观逐渐从又快又好转向又好又快的趋势也是保持一致的。

　　2.规范和谐的关系

可持续发展这个宏大的命题，归结起来就是要实现人与自然之间和人与人之间关系的平衡与和谐。人类的发展很大程度上仰赖于自然资源的可再生和永续利用，可再生资源的永续利用是经济社会可持续发展的物质基础。人类要发展，若是没有物质基础肯定是不行的。所以，我们必须尽可能地保护现有的自然资源和生态环境，规范人类的生产和消费模式，不能超越资源与环境的承载能力。另外，人与人之间是否能够和衷共济、平等互助是文明的体现，也是发展的重要条件之一。所以要规范当代人之间，当代人与后代人之间对于资源的使用和占有以及发展成果的分配，消除贫困和社会不公。

　　3.遵循持续的原则

所谓持续的原则，即人类的经济和社会活动不能超越自然资源与环境的承载能力。这意味着人类的发展和需要以人类赖以生存的物质基础，人类的经济社会活动必须在不破坏环境的前提下进行。这就要求我们慎重地对待环境与资源问题，冷静地制定资源开发战略，理性的保持生态健康，以永续利用资源和创造、维护良好的生态环境为目标，以保护自然为基础，与资源和环境的承载能力相协调，树立起一种生态文明，而不是只着眼于当下的经济效益，这在房地产开发这一与环境紧密相关的行业中显得尤为重要。

　　4.坚持共同的立场

强调可持续发展是宏观性、全局性和战略性问题，是一个地区或国家乃至全球性的问题。面对宏观性、全局性的环境和生态危机，人们是“有福同享，有难同当”的，谁也不能置身事外，因为地球只有一个。因此要强调发展的统筹规划，对于一个国家而言，包括地区之间、部门之间、城乡之间的统筹，对于一个地区或部门，在发展上要顾全大局，以全局的可持续发展为前提。

　　二、房地产开发的现状与可持续发展观的矛盾

在我国，由于建国以后长时间实行计划经济体制，房地产不被认为是商品，不具有商品的属性，因此在这段时间内我国不存在真正的房地产业。只有在确立了社会主义市场经济体制和进行住房制度改革以后，我国的房地产业才真正开始发展起来。如今，无论是在国内还是国外，房地产行业都成为了国民经济中重要的一个环节。

房地产开发是一项以土地开发和房屋建设为投资对象的经济活动。我们通常所说的广义的房地产开发，有助于建设功能完善、结构合理的现代化城市，有助于促进城市基础设施和公共事业的建设和完善，有助于合理安排各个建设项目的工程和周期，提高建设工程的经济效益和社会效益。房地产开发涉及面广，是一项高风险的商业活动，投资周期较长，市场波动较大，为了提高房地产开发投资的回报率和安全性，除了从投资经济学角度做好项目评估等工作以外，还需要法律的严格规制。然而，一些开发上并没有在项目评估等方面下功夫，而是为了取得经济效益而去损伤房地产开发本身应具备的社会积极效益，更是与可持续发展的理念产生了一系列的矛盾，以下几个方面将对于我国房地产开发的可持续发展构成现实的冲突与挑战：

　　1.城乡差距扩大

我国的城乡差距主要表现在居民收入、教育、医疗、消费水平等几个方面。随着国家的重视，我们已经看到了医疗保险在乡镇大力被推广的事实，但仍然不能否认城市与农村之间存在着不小的差距。一般来说，在一定的条件下，城乡差距是市场经济的本质要求，倘若没有差距的存在，竞争就无法展开，资源配置的效应就不能发挥。发展的差距作为资源配置的结果，也反映着资源配置的效率。

然而，在一定的社会发展阶段中，城乡差距应当有一个度，超过了这个度，会导致各种经济要素向城市过度集中或聚集，大量的农村人口涌向城市，超过城市和城市产业的承载能力。更为严重的是，正常的工农关系和城乡关系被割裂，落后的农业和农村不能支持工业和城市化的健康发展，最终只能导致经济增长放慢或停滞，经济社会的可持续发展随之受到严重的阻碍。房地产开发在乡镇城市化建设的过程中起着不可替代的重要作用，但经济增长的缓慢无疑会导致房地产开发行业的大范围的消极态度，积极作用的发挥也就相当有限了。在城市中，对于房地产泡沫的形成，城乡差距也是重要的原因之一。

目前，我国城乡差距的扩大，带来了城市中就业问题严重、公共设施不足、社会治安不佳以及农村落后现状难以改变、现代化进程缓慢等问题，表现在房地产开发事业中就是明显的市场低迷和地产泡沫这两个极端。所以说，我国的城乡差距已将超过了合理的范围，给人们的生活带来了不良影响，是促进社会进步、实现可持续发展的一大挑战。

　　2.地区发展差距扩大

改革开发以来，中国各个地区都取得了很大的发展，市场机制对地区经济发展的作用不断增强，地区经济结构发生了适应市场需求结构的变化，各地区经济增长速度显著加快，全方位、多层次的地区对外开放格局初步形成，但是由于各地区经济发展的不平衡，地区发展水平的差距不断扩大，特别是东部沿海地区与中西部内陆地区差距扩大较为迅速，引起了各方面的广泛关注。这一点在经济总量所占比重和人均GDP上都有体现。此外，由于东部地区城市化水平高，中西部地区城市化水平低，中国区域差距扩大和城乡差距扩大还具有相互交错的特点。

地区差距的逐步扩大，其生态、社会和经济后果是十分严重的。在房地产行业中，发展落后的西部地区大多是大江大河的上游地区以及生态脆弱地区，贫困落后使得人们不得不加快向自然界索取资源的速度以满足基本的生产和开发需求，造成西部本来就已经很脆弱的生态系统更为严重退化，这对下游经济发达地区的生态环境和社会经济的持续发展亦产生了重要影响，也对于房地产开发的可持续发展构成了严重的现实冲突与挑战。

　　3.经济发展与社会发展的不协调

我们是要以经济建设为中心，但许多人都误把以经济建设为中心理解为以经济增长为中心，事实上两者根本不能划等号。经济建设应当包括了经济发展和社会发展等各种方面。但是，经济发展不能自动带来社会发展，高速的经济增长并不能直接解决社会发展中的问题。我国在发展过程中，也出现了社会发展落后于经济发展，经济发展与社会发展不协调的情况，这对于经济建设是不利的。

教育、科技、文化、医疗卫生等社会公有事业严重落后于经济发展；社会管理跟不上经济发展的需求；社会事业的管理体制与社会主义市场经济的要求不配套，这几个方面如果持续得不到改善，社会事业发展长期滞后，就会表现出人口素质不高，创新能力不足、社会文明程度低、诚信缺乏等等问题，这必将对房地产开发造成干扰和制约，并最终影响地产开发的可持续发展。因此，我国经济发展与社会发展不协调的问题值得高度关注。

　　4.资源、环境与经济发展不协调

资源、环境本是经济社会发展的物质基础，但长期以来，与经济快速发展相伴的却是资源与环境的剧烈耗竭、污染和一定程度的破坏，反而严重地削弱了经济社会发展原本的物质基础，制约着经济社会发展的可持续性。资源本身的短缺和生态不断遭受到的破坏都呈现出威胁人类生存和发展的态势，这其中有着房地产过度和无序开发造成的不良影响。因而，无论是为了当代人的生存环境，还是为了后代人的资源需求，我们都应当在发展的同时对有限的资源、环境施予足够的保护和重视。

　　三、面向可持续发展的房地产开发

因为房屋的重量和体积都很大，所以房地产开发会对环境带来很大的负荷，因此，考虑整个房地产开发的周期，即所谓的可持续性的房地产开发应该是什么样的，这尤为重要。

一方面，所建成的房屋要求与环境和谐，从技术角度来说，在建造时使用可再生的自然素材、可再生利用的材料、再生材料或尽可能少的材料来建造。另一方面，开发的过程也应做到“以人为本”，考虑开发过程中人们的感受以及经后使用时会发生的各种情况。这样，可持续发展才是可行的。下面针对可持续性开发的几个要素来进行讨论。

　　1.耐久性

拆毁房屋会产生很多垃圾。因此房屋一旦建成最好是使用的时间能够尽量长一些，这不仅仅意味着房产能长久使用并且足够的坚固，而且还要保证房产所应有的、方便的使用功能，以及可以对设备和内装修进行更新和变更。在房地产开发初期，就应当将房产的耐久性考虑进去，这是对房地产开发技术层面上的要求。

　　2.节能减排

由于资源的本身的有限和匮乏，节约能源和减少废弃物排放是非常重要的。这不仅要求房地产开发商在施工过程中注意资源的有效利用，更是要求开发商考虑房屋建成后使用时所要消耗的能源和排放的废弃物的处理。而不是为求经济效益只着眼于短期的利益，更不能以此来为地产炒作，这是开发商责任心的考验和体现。

　　3.资源的可持续利用

虽然我们希望尽可能的节约资源，但在实际上，为了满足各种必需的功能，这一点很难做到。因此，资源的可持续利用就成为了实现可持续发展的关键环节。首先，在材料的选取上就应该考虑环保因素，已做好重复利用的准备，另外，我们都知道垃圾的回收要分类才能便于日后的持续利用，所以在房产开发过程中产生的各种废弃物，也需要被分类处理，这是为了日后能够再次利用或再生利用所做的工作，也是在开发阶段就应该要完成的。当然，如何就地取材地充分利用资源也是开发商应该慎重考虑的问题。

　　4.环境保护

人们都希望能够在一个舒适的环境中生活，因此开发商在环境因素上常常大做文章，各种大手笔的人造环境或者是对环境的破坏屡见不鲜。但我们需要的是自然环境，而不是人为打造的舒适。为了保护自然环境，牺牲一些居住环境会引起人们的好感，并不会和经济效益相冲突。因此，在开发过程中的环境保护也是房地产开发中无法忽视的要点。

　　5.以人为本

人们的居住条件相比过去已经有了很大的改善。不论是开发过程中处理拆迁等问题，或者是销售过程中对利益的权衡，作为开发商都应做到“以人为本”。可惜的是，受经济利益的驱使，房价已经被抬高到人们普遍接受不了的程度，并且，我们的住房公平在这样的情况下受到了严重的打压。丧失了以人为本的原则，房地产行业的状况和未来的发展实在堪忧。

　　四、结语

房地产开发和可持续发展观的矛盾由来已久，或者说是经济增长和可持续发展观的矛盾难以避免，但是我们仍然可以正确地权衡两者的关系，期望在未来的经济建设中将可持续发展观一直贯彻下去。