新疆德邦房地产有限公司增值税风险分析与防范

　　摘要

2016年5月1日之后,营业税改成了增值税,增值税向最后的“生活服务、房地产、建筑和现代服务”开放了增值税抵扣链条,因此对于大多数房地产企业的运作产生了比较重大的影响。我国经济的支柱、重要组成部分就是房地产行业，房地产行业最重要的税种就是增值税。房地产行业缴纳的增值税在所有增值税总额中所占的比例相对来说较大。然而，由于房地产开发公司的发展很长、众多的活动和复杂的成本核算等，房地产开发公司比其他行业更难以预测增值税管理上的风险点。

本文概述了本文以新疆德邦房地产开发有限公司为例，在介绍房地产企业增值税基础概述、风险管理概述、管理风险防范的重要意义的基础上，通过分析预缴环节、购进环节、销售环节、开票环节等，来分析新疆德邦房地产开发有限公司增值税管理中的风险，如：增值税管理风险意识薄弱、会计核算不准确、发票管理不善导致的增值税风险、企业财务人员专业水平偏低。最后提出防范新疆德邦房地产有限公司增值税风险的防范建议包括：提升增值税管理风险的意识，完善管理制度、提高会计核算的准确性，降低风险、加强增值税发票管理,避免票据风险发生、加大对财务人员的培训，提高财务人员专业能力。不断提高新疆德邦房地产开发有限公司增值税管理上的风险，提高企业经营行为的持续发展，希望能防范企业增值税管理风险。

　　关键词：房地产；增值税；风险管理

　　引言

国家税务总局关于增值税不断的更新政策和完善政策，并采用了以前完全没有用过的方法。国家税务总局出台的一系列政策，对于房地产企业来说，增值税管理风险防范变得很重要了。目前来说，对于房地产企业的会计来说，增值税业务上的处理可能会不太熟悉。对此，如何有效的防范房地产企业的增值税管理上的风险，保证房地产企业的经济能够高效发展，真正做到有效的防范增值税风险，这一点需要房地产开发公司的领导们认真思考。

在这种情况中，房地产业的增值税风险管理研究项目成为各种学者的关注问题之一。许多学者探讨和研究关于房地产的增值税、土地增值税、企业所得税等税务风险，并且在这些研究成果上降低了我国房地产企业的各种不必要的损失。然而，目前国内外学者针对房地产开发企业的增值税管理上的风险的研究几乎没有，完全属于新领域。本文主要是研究房地产企业的增值税管理上的风险点，在这个新型时代，根据房地产开发企业的一些特殊点，寻找在日常增值税管理中存在一些缺陷，并且防范房地产开发企业一些常见的增值税风险点，提出一些相对应的建议，有效的防范房地产开发企业增值税的风险，是当前房地产企业增值税业务的热点问题。

关于增值税风险分析和防范的研究，由于增值税风险极易出现，人们对它的研究比较早，但其研究成果没有太大的突破，但随着XXX经济的发展，增值税新的政策仍在不断的更新和挖掘之中，目前学者们都是在发现问题后提出解决的方案，取得了非常理想的结论和效果。王雪荣（2019）提出，企业也面临着会计核算、进项税抵扣、优惠政策享受、电子发票管理等方面的挑战，一旦企业未能严格按照增值税相关法律进行操作，将使企业承担巨大的法律风险[1]。郗朋（2019）提出，2016年5月1日房地产企业实施营改增，营业税改为增值税，建筑行业人员在传统工作过程中,习惯了按照征收率征收制度，对增值税所知甚少,对相关政策的了解也是微乎其微，无形的增大了企业的经营风险[2]。李超（2019）提出对于“营改增”后房地产企业应该对待持有房产的进行正确和合理的区分,从而分析房地产企业税收的影响。房地产企业销售收入应按税法规定缴纳增值税并扣除相关进项税额，以保证房地产企业增值税征管链的完整性[3]。谢勇(2019)提出一般房地产纳税人企业增值税风险主要包括以下风险点：销售收入、进项抵扣、土地成本等。这些因素决定了房地产增值税的计算，即:增值价值、可抵扣进项税额等。因此，影响企业税负的重要因素是取得合规的进项发票，这个环节也是风险很高[4]。王杰（2019）提出总，营改增的全面实施，对于房地产企业而言既是机遇也是挑战。在实际业务中，房地产企业需要结合自身的业务，增值税中存在的风险进行分析，找出风险的原因。采取实际可行的措施防范风险，强化增值税风险管理工作，通过这样的方式来更好的适应时代发展要求。推动房地产业由劳动密集型向资本密集型、技术密集型转变，实现房地产业持续健康发展[5]。

国内外房地产增值税的现状，可以看出，因为增值税的特殊的因素，各国的这方面的专家都认为应该把房地产行业纳入缴纳增值税的范围中。完善增值税制度能帮助房地产企业形成一个比较完整的程序，对于社会经济发展有好处。能比较完整的发挥出增值税制度的特殊点，许多专家和学者一致认为，在将房地产行业纳入缴纳增值税的范畴中，还需要努力变成一个比完整的增值税抵扣链条，这样可以有效的防范增值税管理上的风险点。

本文通过梳理我国房地产开发企业增值税管理风险的理论基础和制度规范，和实际工作总结房地产开发企业在管理增值税产生、缴纳等一系列的过程中所出现的风险，以防范风险为目标进行先进经验学习和应对策略研究,提出实际具体的房地产行业增值税管理对策，可以为新疆德邦房地产有限公司加强房地产开发企业增值税风险防范提供参考，切实提升房地产开发企业税收征管的成效;同时为中国增值税制度完善和解决增值税风险防范难题提供建议，更好发挥增值税在促进我国经济社会发展中的功能和作用。

本文是结合了新疆德邦房地产开发有限公司现实中的工作，我们需要了解到房地产开发企业平时工作中的增值税存在的风险点，以增值税的各种问题为目标，采取了案例分析等方式，提出了具体可行的房地产开发企业增值税风险防范建议，加强了房地产开发企业增值税管理上的风险，可以有效的防范房地产开发企业的增值税管理风险，防范企业增值税管理上的风险。

　　1企业增值税基础理论

　　1.1增值税政策概述

我国最大的税种就是增值税，增值税政策不断完善,我国XX一直十分重视增值税的管理与征收[6]。2016年，中国实施了营业税转为增值税的政策，这对XX和企业来说都是一个重要的进步；2018年,xxxx又再一次调整了增值税征收的各种政策，通过降低了原来的增值税税率减轻了纳税人的负担,把原来的17%和11%两个增值税的税率都降了1%，为了帮助小企业能成长，纳税人所研制的年收入和统一标准的500万元以上或低于500万元作为纳税人与税收的一般的中小型企业：为执行研究和产业发展、先进的制造业和现代服务业等,比较符合国家标准了的企业一次性偿还未抵扣的进项税。2019年4月,再次降低了增值税税率,将原有的16%和10%分别降低了3%和1%，出口退税政策也有所调整。我国增值税政策不断的完善会给房地产企业造成影响，企业本来的纳税计划被改变，让企业必须重新制定纳税方案。在新的纳税方案运用中,企业可能会因没有进一步了解新的增值税政策，导致纳税方案不合理、对企业财务状况评估不准确等原因引发增值税管理方面的风险[7]。

　　1.2房地产企业增值税风险管理概述

1.2.1明确增值税纳税主体

要知道房地产开发才是房地产增值税的纳税主体。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产开发企业主要是做房地产开发相关工作和经营策划，房地产开发的主要目的就是营利[8]。房地产开发公司主要活动是房地产的开发，形式是将土地或房屋合并一起或分割。房地产开发企业是指既有房地产生产企业又有房地产经营企业的房地产开发企业。

1.2.2确定征税对象

房地产的增值税是对象房地产开发公司出售房地产的征收。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税2016年36号)规定。不动产就是说不可以变动，或者变动后性质、形状发生了变化的财产，包括建筑物、构筑物。建筑包括住宅、商业建筑、办公楼和其他可用于住房、工作或其他活动的建筑。建筑工程等建筑工程，包括道路、桥梁、隧道、大坝等建造物。在一个有限的所有权发生转移或永久使用权转让不动产所有权或在建的结构和不动产，发生转移或结构,所占领土地的使用权转让须缴纳增值税的基础上出售的不动产。

1.2.3税率及征收率

（一）国家规定建筑行业税率及征收率

一般纳税人销售者在2016年4月30日前取到的不动产，能选择更加适合本身的简易计税方法，以收到的全部价款和价外费用减去这些不动产购买时候的原价，或者就是收得不动产时的作价之后的剩余的为销售额，5%的征收率用来计算应纳税额。纳税人能够按照上述的计税方法在不动产所属于的地方预缴税款后，向机构所在的地方的主管部门的税务机关进行纳税申报[9]。

　　1.3房地产增值税管理风险防范的重要意义

随着我国增值税深化改革和经济发展的飞速,国家在大环境下,从增值税率的多次整体下调，为国内的整体经济注入了新的活力。房地产行业税率也从最初的11%，经过两次下调到9%,在一定程度上减少了房地产企业的税费成本[10]。

从营改增的平稳过渡,到降税率等一系列措施,不仅规范了整个房地产行业的税务征收管理,同时也有效提升了房地产经济的发展。从内部考虑,增值税风险防范作为企业内部管理的重要手段,也体现了其中的价值。要经过风险防范实现内部增效要求；就要求企业必须所有业务要进行事前的筹划，结合国家政策方案实施事前规划、事中进行管理和控制、事后的总结。既提高了企业内部增值税管理水平,又合理防范了企业增值税风险，同时还可以优化企业资源配置和产业结构,更好地体现了企业与国家宏观产业调控政策的结合。

　　2新疆德邦房地产开发有限公司增值税管理现状

新疆德邦房地产开发有限公司于2003年7月1日在乌鲁木齐市高新技术产业开发区(新市区)市场监督管理局注册成立，注册资本为5000万人民币。2019年末总资产22918.47万元、2019年营业收入7522万元、净利润3203万元。公司主要经营经营范围包括房地产开发经营；房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）

（一）新疆德邦房地产开发有限公司增值税税率及征收率

通过对新疆德邦房地产开发有限公司的实地调查和翻看相关数据资料，涉及的税种共有十几项，其中最重要的税种就是增值税，企业所得税，个人所得税，土地增值税等。新疆德邦房地产开发有限公司主要税种税率表如2.1表所示：

表2.1新疆德邦房地产开发有限公司主要缴纳税种

新疆德邦房地产有限公司增值税风险分析与防范

　　2.1前期增值税管理风险现状

新疆德邦房地产有限公司在这个销售环节，主要就有两种方式，一是现售，二是预售。采取预售方式的，应该根据国家的规定办理预售证明，然后再房屋销售，预售房屋的时候就需要取得房屋主管部门批准的预售许可证：现房销售的就是要有相关部门验收合格才能售出[11]。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。预售模式下，按照一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，用全部价款和价外费用来扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率来计算预缴税款。此时存在企业增值税预缴税款收入是否和房管部门备案的销售记录一致。保持一致就会有效的防范新疆德邦房地产开发有限公司增值税管理上的风险。

新疆德邦房地产有限公司如果没有保持一致就会存在的风险有二：一是预缴税款的销售数据与企业在房管局销售备案数据不符，有延迟预缴税款的风险：二是企业申报预售房产收入数据与企业在房管局销售备案数据不符，可能存在不需要办理房屋产权证的房产销售未申报缴税，存在转固定资产的房屋租金收入未进行申报缴税的风险[12]。

　　2.2初期增值税管理风险现状

在房地产中期管理中，属于开发环节，建设工程的主要的承包方式就是有这两种：包工包料和包工不包料。同时，涉及到房地产开发的各个种类直接、间接成本，绝大多数也在这个环节购进、取得、支付和核算。从税法上来看，企业在开发环节大量购进各种类型进项成本，既是后期销售房地产时成本核算的基础环节，同时又是其大量进项税额形成的重要环节，大部分房地产项目由于开发时间长，这一环节中形成的进项税款往往形成两三年以后等现房销售后才会开始抵扣，就会在增值税申报表上形成巨大的留抵税额。

在此环节中，涉及增值税管理风险点的主要在于各类开发成本的费用占比是否异常，是否违规列入不应抵扣或扣除的开发成本：在建筑工程耗用成本上，风险点主要在于进项税额扣除是否按规定取得的增值税专用发票，是否有存在虛增的进项税额抵扣或者重复混合抵扣的情况，是否存在既提供材料取得材料专票又让建筑公司将该部分价款列入工程款开具专票进行抵扣的情况，土地价款的取得是否符合政策规定、征地和拆迁补偿是否存在违规扣除。

　　2.3中期增值税管理风险现状

2.3.1销售收入申报和备案情况

在土地扣除成本情况核查的调查中发现，现房销售模式下，存在企业增值税申报销售不动产的收入和在房管部门备案销售记录是否一致的增值税风险问题[13]。

关于旧城改造等XX补偿项目的楼盘，XX通常会补偿搬迁户相等面积的新房，而超出补偿的面积部分的差价款，由于该部分业主索要发票主动性极低，新疆德邦房地产开发有限公司会主动开具发票，这部分补偿差价收入，按照规定入账，按时缴纳增值税。如果这块没有主动开发票，不按时缴纳增值税，会增加新疆德邦房地产开发有限公司增值税风险。

2.3.2视同销售情况

资金回流慢是对于新疆德邦房地产开发有限公司的一个重大难题，在前期开发阶段，房地产开发企业通常是让建安企业代垫工程款项，等工程完工之后再结算。而工程完工之时，很有可能房地产企业的房屋没有完全销售，房地产企业并没有足够的资金来支付工程款，因此只能用建好的房屋抵偿工程款，并且需要确认这部分房屋视同销售的收入。如果房地产企业向金融机构、非金融机构去借款，如果限期内无法偿还的，只能用其建好的房屋来拍卖或直接抵偿，在这种情况下，房地产企业通常认为这是还款行为，而不确认房屋的视同销售收入。同样，会增加公司增值税管理上的风险点。

　　2.4后期增值税管理风险现状

2.4.1增值税发票的真伪

新疆德邦房地产有限公司据规定需要到国家税务总局，对公司所取得的增值税专用发票及普通发票和税务总局的发票信息对比平台进行对比，查询发票的真伪。在开票方对发票进行上传后，如果所持有发票是真的并且输入正确的查验信息，查验的信息就会与票面一致；若开票方没有对发票进行上传，或者发票是假的情况，或者所登陆的信息不正确的情况下，也会出现查验结果没有这张发票的情况，若不继续对此进行验证，就有可能会出现的增值税管理风险为收到的增值税发票为假票。

2.4.2增值税专用发票的认证抵扣

(1）增值税专用发票，是需要按每一个季度去抵扣。增值税专用发票，有效期是指开具到认证抵扣的，是从开具后的180天，延长到360天。如果增值税专用发票，没有去认证，就会导致进项税不能如实的抵扣，也会让企业出现票无法抵扣，滞留在企业，就会影响到企业的信用等级，还会给企业增加增值税管理风险。

(2）增值税专用发票认证抵扣。新疆德邦房地产有限公司对已经收到了的增值税专用发票，要了解此票是否已经去认证，并且是否如实的进行了抵扣。如果已经被认定的是非正常业务已抵扣的税款，这样就会要求补缴。就会由接受发票的一方承担，企业不仅需要缴纳税款，还有附带缴纳相关滞纳金，同时会影响接受发票一方的信用等级[13]。

总的来说，从新疆德邦房地产有限公司这三年来的税款缴纳情况可以看出，增值税占所有税种的占比从57%上升到67%，增值税慢慢的在上升，这样庞大的税金支出，没有与和其能配套的风险管理，就会为公司埋下了巨大的隐患，在这一逐渐增加情况下，增重了公司的现金流出，影响了企业的利润情况。2019年增值税达到1385394万元，占全年纳税总额的67%，成为新疆德邦房地产有限公司真正缴纳的第一大税种。对于企业会计来说,增值税属于一个新领域,掌握基本的税收和财税[2016]36号文件内容还没有进行深入研究,政策运用上的不熟练，会提高企业增值税的风险。据了解新疆德邦房地产开发有限公司在全面推行“营改增”前，仅对财务部门下发文件和管理人员的口头上督促，公司希望大家可以利用业余的时间学习的形式，去学习有关政策，并没有对本公司的财务人员进行有效的培训，至今是没有针对增值税风险点

拟定完备的防范增值税风险方案，致使我们需要更加关注增值税管理风险[14]。

新疆德邦房地产有限公司增值税风险分析与防范

　　3新疆德邦房地产开发有限公司增值税管理中的风险

　　3.1增值税管理风险意识薄弱

不管是什么经济往来，企业经营活动的每一个环节和事项大部分都与税收有关[15]。所以，企业在管理过程当中，各环节都会存在着一定的增值税管理风险。推行“营改增”之后，新疆德邦房地产开发有限公司也只是将新的政策制度去下发到各部门，并且指出与相关部门有关的内容。更新的增值税政策的实施问题，并没有完全认识到“营改增”的实施了会大大影响到了企业的经营管理的行为，也因此没有用到比较科学和合理的预测并采取合适的措施来防范增值税管理风险。

企业管理层及相关部门的增值税管理风险意识极其薄弱，“营改增”税制实施之后，并没有对此出具任何方案，这就会导致新疆德邦房地产开发有限公司没有在其运营管理过程当中很好的融入增值税管理风险的管控。这么一来，公司没能够充分有效的利用新政策来达到税收减免的目的，却让新疆德邦房地产开发有限公司所缴纳的增值税税款增加。与此同时，公司没有能够从整体上去了解到对各项经济活动所适用的增值税政策，适用了错误的政策，会加剧缴纳增值税管理不准确的风险。

　　3.2会计核算不准确

新疆德邦房地产开发有限公司会计核算没有按照税法规定和相关会计准则进行正确的核算缴纳增值税，则会加剧公司增值税管理风险。具体有这几点：

3.2.1增值税预缴不全

新疆德邦房地产开发有限公司没有及时核查预收账款是否真实，还有就是预缴增值税不充足[16]。首先，新疆德邦房地产开发有限公司在没有开发票的预收账款没有缴纳增值税，仅缴纳开具部分；其次，就是很随意的记录预收账款入账的时间没有设立“预收账款”科目；把预收房款记入其他科目（比如：直接计入会计科目银行存款中）。

3.2.2进项税额异常抵扣

新疆德邦房地产有限责任公司资金密集，增值税发票开具内容繁多，其中一部分增值税发票可以抵扣销项税额，但仍然存在进项税额部分税款不能抵扣的一些情况，如房地产企业的拆迁补偿款、工程建设时需要购买的原材料、房地产公司自己使用的材料设备、支付施工费用、给XX部门的报批报建费；建筑期间内出差、实际发生、日常及餐饮服务、贷款业务;建筑材料在非正常情况下于运输过程中有所损失；营改增之前交易的材料等项目，财务人员没有取得专票未认证抵扣或者进项税额发票不合规，填写不规范。首先会加剧增值税管理风险，其次会导致以上的不能抵扣进项税额，并且以上业务发生金额较大,就会造成缴纳很多增值税。

3.2.3特殊业务处理不当

特殊业务处理不当主要指房地产开发中视同销售的业务处理不当。在对于增值税进行核算时，以下情况应视同销售：是将企业生产的或委托别的企业进行生产的货物赠送、投资、分配给另外的企业或本企业；二是将企业自行生产或委托第三方企业进行生产的货物自行消费或以福利分配的方式发放给员工;；三是将代销的货物用于出售;四是将固定资产改变为入股资本;五是将企业自用的固定资产成为投资性房地产。如果对以上业务没有做到视同销售的处理，会降低公司销售额和销项税额的计算，降低公司的应纳增值税税额，但会使得新疆德邦有限房地产公司后期付出更大的财务成本，提高了新疆德邦房地产开发有限公司增值税管理风险[17]。

3.2.4价外费用和代收费用处理不当

一般情况，价外费用不再征收增值税，但是家电的初安装费、煤气费和印花税这些都需要收费的一方来确定缴纳增值税，按照《房地产所得税法》，房地产的名义收取价外费都必须缴纳增值税，如果是由委托方的名义收取就不需要再缴纳增值税。然而新疆德邦房地产开发有限公司在很多情况下没有确定缴纳增值税，这就会加剧增值税管理风险。在代收的费用方面，新疆德邦房地产有限公司需要注意是否把代收费用在房价之外单独收取减少增值税税收风险[18]。

3.2.5扣除项目处理不当

新疆德邦房地产有限公司会计核算和税法核算的开发成本方法不一致，税法不包括资本化利息，而会计开发成本是允许包括资本化利息。成本扣除项目影响增值税的计算和缴纳，相关项目的财务人员如果对增值额计算中所涉及成本扣除项目的政策不理解，造成成本归集没有按照税法规定进行归集，造成项目建筑安装成本较高，致使公司增值税管理风险增加[19]。另一方面，新疆房地产有限公司房地产公司需要重点注意建设期扣除项目的增值税会核算对增值税管理风险的影响。

　　3.3发票管理不善导致的增值税风险

增值税抵扣要求是凭票抵扣或计算抵扣，因而及时取得并完整保存增值税进项税额专用发票很有必要，在增值税发票管理方面可能存在以下几点潜在风险：

3.3.1发票取得与开具

首先，一方面就是新疆德邦房地产开发有限公司在购进建材、劳务等商品或服务时需要及时向提供商品或劳务服务公司索取发票，没有按时抵扣，就会造成抵扣不及时，当期增值税多缴的情况出现，还会增加新疆德邦增值税管理风险[20]。另一方面，就是未取得增值税发票就没有申报纳税，这也加剧了新疆德邦房地产开发有限公司管理风险，在没有取得增值税发票的也需要申报纳税。其次，新疆德邦房地产有限公司在增值税专用发票的开票系统中显示为不征税的销售行为进行了开票，如果没有进行选择使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，此时发票上会显示开具有误，在纳税申报时，可以按照不征税处理，从而导致增值税管理上的风险有所增加。

3.3.2发票书写的不规范

发票书写的不规范，这是导致新疆德邦房地产开发有限公司增值税无法抵扣的原因之一。首先，发现新疆德邦房地产有限公司开票单位的名称与收款单位的名称不一致，或者票面所记载货物与实际入库货物不一致的发票，这些如果要抵扣，就会造成发票无法作为税前扣除凭证，进而使得进项税额无法从销项税额中抵扣，造成新疆德邦房地产有限公司额外的费用支出，并且会提高新疆德邦房地产有限公司增值税管理上的风险。

3.3.3发票保存不当

新疆德邦房地产开发有限公司在保存发票的过程中过于马虎，导致丢失和损（撕）毁发票、丢失或者就是擅自销毁发票存根联、发票登记簿、未按规定缴销发票。这几个方面都发生过，没有按照会计法则或者税法上的规定就擅自销毁发票。这都会加剧新疆德邦房地产开发有限公司增值税管理风险。

新疆德邦房地产有限公司针对已经认证过了的增值税专用发票是需要按期装订成册，就需要按照规定来去保管，并且要做到票面的干净整洁，没有任何的缺损。对增值税专用发票的记账联、增值税普通发票、会计档案这些一起来按月装订保存。因为公司财务人员的懒散，对取得的，并且已经认证过的增值税专用发票，没有进行装订，很容易造成丢失，会给企业增加增值税管理风险。

3.3.4纳税申报

新疆德邦房地产有限公司没有按照开具的增值税专用发票收入、开具增值税普通的发票收入、没有开具的发票收入进行了纳税申报；已认证并且可以抵扣的进项增值税发票数量，金额需要按照要求进行去正确填写；除了预缴以外的企业应交的增值税金额及相应的附税金进行了正确填报。如果公司财务填报不正确，则会给企业增加增值税风险[21]。

　　3.4企业财务人员专业水平偏低

新疆德邦房地产开发有限公司在财务上专业度不足中有两点：一、本公司财务人员专业水平有限。二、缺乏专业的增值税风险管理方面的人才。

3.4.1本公司财务人员专业水平有限

增值税税收政策的不断完善和更新，因而就会不断调整的增值税税收政策，就会给公司带来了潜在的政策风险[22]。相关财务人员在计算增值税时，需要准确把握税收法律政策，及时更新税收政策知识，如果没有能够及时按照新的政策去计算，就会提高增值税的风险，给公司造成不必要的经济损失。另一方面，如果公司对税收政策理解与税务机关存在一定偏差，在执行政策时就会出现税会矛盾，如果这种理解上的偏差被认定不合法和违法，则会给公司带来财务和名誉上的巨大损失，因此新疆德邦房地产有限公司应该积极和税务机关保持沟通，确认相关政策的适用条件，降低政策理解和执行上的风险。

3.4.2缺乏专业的增值税风险管理方面的人才

新疆德邦房地产开发有限公司缺乏在增值税风险管理上的专业人才，首先，专业人才要有能熟练应对房地产企业在增值税相关税收实践中的各种问题，企业必须拥有不但具有财务、税收、管理知识，又需要对房地产企业有深入了解的复合型人才队伍。其次，因为房地产开发行业的特殊性，他们还要了解掌握房地产开发的各个环节。最后，税务人员业务素质也有待提升，新疆德邦房地产开发有限公司的高级专业人才较少，不利于加强增值税风险管理和为企业提供优质高效的基层政策宣传辅导服务。管理人才短缺，人员素质不足，成为房地产开发行业增值税管理风险的重要因素[23]。

　　4新疆德邦房地产有限公司增值税风险的防范建议

　　4.1提升增值税管理风险的意识，完善管理制度

新疆德邦房地产开发有限公司应当针对增值税管理上的风险，制定了一套进行增值税风险的管理培训与学习的制度，去提升增值税风险管理上的意识。主要有两点：

一是在公司高级对人员管理方面来说，要采用乐观的态度去面对，不断完善的政策导致必须对增值税管理进行加强，所以最需要关注的是增值税管理人员，把风险管理意识进行最大化的提升。新疆德邦房地产开发有限公司需要提高企业自身的管理能力来应对未来增值税管理上可能会存在并且发生的风险，管理层应该设置相应的管理部门，并配置一些专业的人才去对可能发生的情况进行处理。把责任分裂化，具体到每个人的具体工作是什么，从最基本的人员开始建立一个可以对增值税风险进行优化的管理机制，做到有优良的内部工作环境，完善管理体系的制度。

二是在企业全体人员中，调动人员对于增值税管理与学习培训的兴趣，努力加强企业人员对增值税风险管理的意思与管理水平。在培训中要对比分析增值税改革前与改革后对企业的影响来加以证明改革的原因，企业人员就会对增值税政策的变化充分的理解并且认可，并进一步提升对增值税风险的管理。

　　4.2提高会计核算的准确性，降低风险

4.2.1核算企业增值税进项及销项税时设置过渡科目

防止增值税进项税额与销项税额的不一样，对于新疆德邦房地产开发有限公司买货物时，对于没有支付货款的进项税额，和销售货物时，在没有来得及收到货款相对应的销项税额部分进行核算时，在税费计入“应交税费—应交增值税(进项税额)”及“应交税费-应交增值税(销项税额)”这些科目之前，可以先把其计入到过渡科目中，在真正收到对方的款项，或者把款项给对方时，就可以转入“应交税费-应交增值税(进项税额)”及“应交税费—应交增值税(销项税额)”这些科目中。在权责发生制的会计核算的基础上，先让新疆德邦房地产开发有限公司增值税进项税额与销项税额得到相匹配，再得到准确的当期应纳税额，就能不断的提高会计核算的准确率。

4.2.2保持并适当加以改进现在的财税合一、价税分离的经济模式。

在现在的增值税会计核算的情况下，在不改变目前的经济模式，结合自身的情况，增值税会计核算的提高可以更加有效的提升。企业在买货物和劳务时，不管增值税发票是否取得，都需要采用价税分离的会计核算方法，若收到了普通发票，则需要把将金额列入管理费用中，这就有效的防治了企业偷税、漏税的行为，并且对增值税的会计核算方法也进行了有效的改善，企业将销项税额与进项税额进行抵扣的情况就会消失，在这种模式下，企业会加强自身对增值税专项发票的使用及日后的管理，对于没有办法改变用途的货物及增值税退税差额主动计入管理费用中，这样便可以有效的防范增值税管理的风险。

4.2.3全面审查往来账户

企业的财务部门在日常的经营活动中，需要全面的像销售部门了解目前的销售情况及结算形式，并且审查相关的合同、协议，并且分析企业在经营活动中是否存在加收价外费的情况存在。同时，也需要注意收入价外费的情况是否是企业按照规定执行的。企业的财务部门需要对其重点审查，也需要对其他应收款和其他应付款的账户查看是否有一些收取价外费的情况。同时，需要去看一些原始凭证，用来证明这些是否属于价外费。同时企业也需要对自身进行自查，查找是否存在结转不对的情况，如果发现有异常单据存在，以此来判断是否存在价外费用。

　　4.3加强增值税发票管理,避免票据风险发生

新疆德邦房地产开发有限公司增值税发票管理上的最大风险就是发票的取得和管理，还有就是增值税发票的填写是否规范这都会加大了增值税管理上的风险。其次就是在取得增值税专用发票时，需要进项税抵扣，这个地方就需要新疆德邦房地产开发有限公司需要对发票严格与规范的管理。规范发票的管理，就会体现在：发票的种类、获取与认证等环节上，每一节和每一节都不可以缺少。第一，在索要发票的时候，要关注到产品的质量，也要关注到供应商提供什么类型的发票，可以用于去进项税抵扣的必须是增值税专用发票；第二，获得发票进行进项认证抵扣后的时间，也是降低税负的时间，新疆德邦房地产开发有限公司需要最早的去索取到发票，和销项去相匹配有充分的时间，当发票取得的时间比较晚的时候，就会造成了销项税远远大于进项税，提前缴税的情况，降低了资金的使用率；第三，当企业在拿到增值税专用发票时，要及时在规定的时间内去到税务机关进行认证，只有通过认证过的发票，才可以去进行了进项税抵扣，这样一来就可以防范增值税管理上的风险。

　　4.4加大对财务人员的培训，提高财务人员专业能力

一是增值税风险防范是一项技术含量很高、系统性较强、复杂程度比较大的财务活动，并且最近几年增值税方面政策一直在更新和完善，增值税防范需要专业知识过硬的人员来管理。而目前新疆德邦房地产有限公司的财务人员的增值税政策知识欠缺，需要及时补充增值税方面的知识。现行营改增政策变化快、更新快，应加强对财务人员的增值税政策应用培训。其次，可以将员工的工资与增值税的风险防范适当挂钩，以促使员工对风险保持警惕和热情。当然，如果在条件允许的情况下，我们可以稍微的聘请一些专门从事关于房地产行业的专家们，研究增值税管理上的风险，对财务人员进行了比较系统的培训。同时，我们可以聘请一些税务风险上比较厉害的专家来讲解增值税，我们可以对财务人员们进行了系统的培训。同时，如果我们可以请一些有防范房地产增值税风险经验的人来到公司服务，可能会更加有利于财务人员了解增值税的风险意识。另外，财务人员要在专业知识储备的基础上，具备沟通交流能力，还需要较强的协调与组织能力，只有这样才能统筹各部门，为实现既定目标分工协作，更好更快完成目标。因此新疆德邦房地产有限公司不仅要加强财务人员业务技能和政策熟悉敏感度的培养，还要提高对财务人员管理能力的提高，为公司的经营发展提出建议。

二是企业管理者，比如采购部、投资部、成本部，也应该需要提高对于增值税风险防范意识的了解。在一定情况下，他们是着手增值税业务的第一人员。如果他们适当的了解增值税风险意识，就能够在项目地块上的取得、货物的采购、合同上的签订、项目建设等各种环节中考虑到增值税风险，就会有意识地规避风险。然后由公司财务人员进行第二次检查，相信这种双重风险的防范将更有利于企业防范增值税的风险。可以组织相关部门参加征地方式与增值税风险防范价格的在线课程，时间更加自由，各部门可以自行安排学习。

　　结论

房地产企业因为经营业务的复杂性、开发的周期比较长、资金投放量大等行业特殊情况，房地产业一直被认为是增值税中“最难啃的骨头”。从这几年增值税运行的情况来看，增值税最新政策打开了增值税抵扣链条，进一步减轻了企业的增值税负担。但不可否认的是，目前房地产行业的增值税政策法规不断完善，税收征收管理方式也还有不理想的地方，致使税务机关在收取房地产开发企业增值税时，提高企业增值税风险。不论是主观原因还是客观实际，房地开发产企业中少缴或是晚缴税款和留抵税款的现象较为常见。

目前，国内针对房地产开发企业增值税风险和防范研究的还是不多，实际案例应用还相对较少，学术领域上的研究也还在发展中。本文结合新疆德邦房地产开发有限公司在日常管理中发现的增值税风险点，以及对此提出了防范对策，从增值税角度分析了现阶段新疆德邦房地产开发有限公司增值税管理风险意识薄弱、会计核算不准确、发票管理不当、财务人才的缺乏的主要风险。最后提出防范新疆德邦房地产有限公司增值税风险的防范建议主要风险，并结合新疆德邦房地产有限公司财务报表上的数据来阐述。本文主要以问题为导向，针对房地产开发企业常见的增值税风险点和产生的原因,提出了自己的一-些建议和思考，希望能对房地产开发企业增值税方面这个重要和空白的领域,提供一些观点和建议。希望能为新疆德邦房地产开发有限公司有效的防范增值税风险。

因为增值税改革的时间较短，本文只能根据自己已经了解的问题进行研究，所得出的结论可能存在偏颇。目前国内外对于房地产企业增值税风险防范管理的研究比较少，现有的研究基本是从理论和政策层面进行的，对于具体风险的分析非常薄弱，论文写作存在一定难度。还有就是数据不足和最新数据难以取得，再加上本人的水平有限，论文的数据分析方面可能比较薄弱。

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　　致谢

时间转瞬即逝，转眼间就要结束我的大学生活了，在大学生活结束之前最后也是最重要得一件事就是完成我的毕业论文。在论文写作初期毫无头绪的开始，选定好题目后，在于国宏、刘红老师的建议下通过知网，阅读大量的相关文献、资料、数据等，规划好了自己论文写作的框架结构和研究目的。在论文开始到最终定稿的这一段时间里，老师也是帮助了我非常多，使我可以给自己的大学生涯画一个完美的句号。

在这里我要对四年来帮助过我的老师同学表达自己的感激之情，他们的帮助对我来说非常的重要。我首先要感谢于国宏、刘红老师在我最初选定题目时给我的帮助，和在我写作过程中的帮助。在论文写作期间给我提出了详细的修改意见，并且督促我尽快的完成论文。还有要感谢吴雷老师作为我们专业课老师，在四年中教会了我们许多专业知识，最后因为疫情的原因，给我们多次讲解论文，在此，非常感谢吴雷老师。还要感谢朱剑飞同学作为我们论文小组的组长及时传达老师的通知，在我论文选题的时候多次帮我更改信息。感谢我的舍友张雪瑞、张少梅、戴泽卉，在论文初期时帮我一起收集资料，整理数据，为后面的论文写作打基础。还要感谢我们小组的成员在我论文进入瓶颈期时给我了很多参考，使我可以在迷茫中找到前进的方向。最后要感谢我学习生活过四年的沈阳城市学院，能够让我在这四年中不断丰富自己。在未来的生活和学习中我也一定会加倍努力，不断进步，用优异的成绩来回报老师的帮助与期待。

最后，感谢所有关心帮助过我的人，祝你们一切顺利，幸福美满!