美日瑞港房地产税的比较研究及启示

　　第1章绪论

　　1.1问题的提出

目前，世界上共有一百四十多个经济稳定而成熟的国家或地区都已经引入了房地产税收制度，房地产税收不仅能够提升地方XX的财政收入，为地方社会福利发展提供较为充分的资金支持，也是抑制房价过快增长的重要媒介。虽然我国对房产税的征收可以追溯到商周时期的廛布，但现代社会对房地产税的开征历史远不及西方国家，对于房产税征收的制度设计还处于最初最基本的发展阶段，法例层级也较低。X、日本、瑞典和中国香港这四个国家和地区已经形成了较为完善的房地产制度，本文希望通过根据中外房地产税相似处为联系，向这些较为先进的房产制度进行经验借鉴以启发我国改革的推进。

　　1.2选题的意义

1.2.1理论意义

首先，房地产业是我国的支柱性产业之一，为我国的经济发展提供了重要的支撑，然而其对应的房地产税制自改革开放才真正开始得到发展，由于我国的经济发展速度远超过预期，与房地产税制的发展速度产生了较大的脱节，当前的市场和社会都急需一个能够配合、促进房地产业和社会进步的制度通过立法的形式颁布。其次，向其他国家和地区房地产税进行学习有利于推动我国关于房地产税收制度的理论研究的进步。

1.2.2实践意义

第一，对比其他国家的较为成熟的房地产税征收制度来看，征税分为开发、交易和保有环节。如何解决我国征税环节单一和如何确定税率的问题需要我们进一步对国外的房产税税制进行对比和分析。

第二，通过学习借鉴其他国家的房地产税制中先进的部分有助于促进我国的房地产税收法律制度的建设和完善。

第三，合理的房地产税能够使地方XX得到充足的财政资源来支持基础设施和公共服务的建设和提升，这与老百姓生活的福祉息息相关。

　　1.3国内外研究现状

1.3.1国内研究现状

高光芝（2013）认为1994年的分税制改革虽然在短期时间内确实促进了国内房地产市场的扩大，然而其现在已经与时代脱节，无法适应国内目前高速发展的经济。作者通过对X的财产税进行深入的分析，分析指出了X房地产税制对州和地方XX财政收入、对房地产市场的影响。接着提出对我国的房地产税税制改革提供经验借鉴：加强税收的地方自主权，指出征收房地产税所需的技术条件，分析了房地产税对房价的长期影响。

杨瑞娥（2018）首先梳理了X房产税自17世纪末开始至20世纪中后期的自萌芽到完善、重构三个阶段的发展历程；接着总结了X房产税制度的七大主要特点；然后对我国的房产税制度进行了深入分析，包括我国房产税政策的演变和存在的问题；最后提出了四条我国可以向X借鉴的启示。

1.3.2国外研究现状

Bird和Slack（2005）回顾了25个国家的房地产税制情况，在比较分析的基础上，简要讨论了土地和房地产税收的主要政策选择，包括税基、税务减免、税率等等方面的问题。针对土地和财产的征税是每个国家重要的税收之一，从历史上看，此类税收在大多数国家中属于地方税(尽管拉脱维亚和智利等少数例外，它们主要是中央税)，并作为地方收入的主要来源。一是因为房产是不可移动的，二是因为各类服务之间的联系通常是基于地方和房产价值的盈利。

Dietz和林肯土地政策研究所和明尼苏达财政中心在2015年分别对国际和X国内的房地产税进行了对比研究。

Tadić（2016）提出房产税通常是执行房产税的财政工具，每个国家的XX决定税收房价从高到低不等税率低的倍数，使税收是累进的，这种累进税在发达城市和欠发达城市中有很大的区别，耐受性较差的会承担更高的税收负担，导致负的经济效应。因此，房地产税收政策必须与当前的经济和社会特点保持一致。

　　1.4研究方法与逻辑结构

1.4.1论文的研究方法

本文主要采用文献资料法和比较分析法进行研究。文中使用的数据均来自各国家和地区统计局的官方最新数据，其中我国和X关于国家税收收入和地方财政收入信息分别来源于X国家统计局和中国国家统计局年度数据。日本的税收优惠政策信息来自日本财务省官网资料。本文的参考文献由大量一手外文文献和少量二手文献组成，日本方面的数据通过日本国家统计局英文版获得。

1.4.2论文的逻辑结构

本文首先说明了选择X、日本、瑞典和中国香港四个国家和地区与我国房地产税制进行比较研究的原因，接着通过房地产税制的基本要素的对比分析找到与我国房产税制相似度最高的两个国家和地区后，进一步对其与我国的税制进行比较研究，最后结合中国房地产税制的问题和需要改进的地方向这两个国家和地区进行经验借鉴。

　　1.5本文的创新点与不足

本文首先基于最新的各国官方数据进行分析比较，并且比较研究主要基于一手资料，有助于产生新的观点和结论，避免了完全依赖二手文献产生的偏差；不足之处在于由于内地查找外文文献和数据的难度较高，可能存在文献搜索不够完善和全面的情况。

　　第2章各国家和地区房地产税的对比分析

世界上绝大多数国家和地区的房地产税都不是单一税种，而是由多个税种组成。比如，中国香港会对房地产的取得、持有、转让等不同环节设定相对应的税种。本章首先阐明了选择四个国家和地区作为比较对象的原因，接着将我国与X、日本、瑞典和中国香港地区房地产税收制度中的主要要素做对比分析，并通过分析筛选出两个更合适我国房地产税制改革进行经验借鉴的国家做进一步的比较研究。

　　2.1比较对象的选择原因

2.1.1选择X的原因

X的房地产税在经历了长时间的发展和完善后，形成了西方国家中的一个代表。对于X来说，其房地产税收制度一般是通过向不动产，如建筑物等收取其税，将提高地方XX的收入以及福利支出作为其关键的宗旨。学习X合理划分中央和地方XX的权责问题有助于提升我国地方XX的服务能力和水平。

2.1.2选择日本的原因

在众多亚洲国家中，日本的房地产税制起步较早、发展更为完善，经过地租改革前、地租改革至二战之间以及之后三个发展阶段，其中两次税制改革最为重要。第二次世界大战后，日本人口和企业数量激增，日本城市化进程的加速导致人口和企业的集中话程度越来越明显，日本XX为了增加财政收入来完善城市的基础设施建设，开始征收包括固定资产税、城市规划税和营业场所税这三类房地产税，确立了日本现代房地产税制的基本架构。

2.1.3选择瑞典的原因

以瑞典为代表的北欧国家的房地产税占地方财政的比例很小，瑞典的国土面积和人口都比较小，地方XX承担了绝大多数的公共职能，因此仅占GDP总额3%左右的房地产税远不足以支撑XX的财政支出，所以不成为地方XX的主要收入来源。而相比之下，个人所得税的规模较大且具有弹性，成为了地方XX的主要收入来源和融资工具。针对我国税费混乱的现象，瑞典在2008年由税转费而形成税费共存、房地产税归中央所有、费归地方所有的房地产税收结构的税制改革值得我们进行分析并借鉴经验。

2.1.4选择中国香港的原因

相较于欧美等国，甚至邻近的日本，我国香港的经济、地理、人文环境和社会和大陆更为接近；同时，香港土地面积小、人口相对于土地过分密集，房屋和土地供给矛盾尖锐，对北上广等人口密集的城市有一定借鉴作用。

香港地区与内地相同，都为土地国有以及批租。在香港，其房地产进行交换时所需要缴纳的利得税，一般仅是对其投机行为而言，而所要缴纳的税过低，也一定程度上促进了房地产的转换，此外，也提高了土地的流通已经供给；而在保有的过程中，其有大量的税，所要承担的税负压力大，为税收做出了很大的贡献，此外，其不仅能在一定程度上减少不动产的资源浪费，提高它的使用效率，还能够给XX减轻财政压力。

　　2.2各国家和地区房地产税制的对比

2.2.1各国家和地区房地产税发展现状对比

2.2.1.1X房地产税现状对比

X的房地产税在经历了长时间的发展和完善后，形成了西方国家中的一个代表，其征税的主要目的即为地方XX提供稳定的收入来源。下面的表1体现了X房产税占地方财政收入比例以及主要税收项目水平，从表格中我们可以发现，房地产税是X重要的地方税种，从上世纪末起即占地方总税收收入的七成以上，这为X地方XX发展基础设施和提升公共服务打下资金基础。

2.2.1.2日本房地产税现状

日本实行土地私有制，个人在XX部门进行的财产登记是日本对房地产取得和保有环节征税的基础，同时这种制度导致了日本房地产税水源的稳定、广泛且可预测，因此财政能通过房地产课税得到充足、稳定的可持续收入。同时，日本的房地产税制兼顾了减小贫富差距的作用，因此设置了完善的房产税减免制度和继承税中基础扣除和累进税率的制度设计。

2.2.1.3瑞典房地产税现状

瑞典的房地产税改革自1862年经历了7次改革。在20世纪20年代后，房地产税收长期处于一种混乱的状态，纳税人既要缴纳给中央部分的房地产相关税收，又要缴纳归属地方的房地产保障税；在20世纪80年代以前，作为所得税一部分的房地产税是以其估算收入或者实际收入为依据、针对房地产征收的一种所得税；为了简化税收系统，80年代末期，瑞典形成单一的国家房地产税，但是因为地方的税收收入得不到保障，瑞典的房地产税于2008年又开始向地方房产费转变。

2.2.1.4中国香港房地产税现状

我国香港地区的人地关系紧张，房屋和土地供需矛盾尖锐，人均住房面积仅16平方米左右。类似于其他国家的房地产税制设计，香港为了降低土地和房屋的闲置和空置，提高房地产市场效率，优化资源配置，在取得和流转环节的征税税率较低，在持有环节设置了较多的税种，并且税负较重。其取得、流转和保有环节的主要税种分别为印花税、利得税、差饷税、物业税和土地年租。

2.2.1.5我国大陆地区房地产税概况

今年两会上的热门题目之一既是关于我国房地产税制的立法问题。但我国的房产税改革进行较为缓慢，下面的表2是我国的房产税税改进程。

2.2.2各国家和地区房地产税的课税对象对比

按照1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，我国除了上海和重庆外，其他省市的征税对象为城市、县城、建制县和工矿区的房产。2011年1月，上海、重庆两地开始实施个人住房征收房地产税试点工作，两地就具体的课税对象有所不同。上海房产税试点办法规定的课税对象分为两类新购住房：一类是拥有上海居民户口的家庭在本市购进的第二套及以上住房，另一类是非上海户口居民在本市的新购进住房。重庆房产税试点办法规定的征税对象为：个人已购住房中的独栋商品房，个人新购的高档住房，在重庆市同时满足无户籍、无企业、无工作三个条件的个人所新购的首套及以上住房。

X的课税对象是对纳税人所拥有的房地产合并征税，包括土地和地上的建筑物；日本对土地和地上建筑物分别课税；瑞典与日本的课税对象相似，也是对土地和地上建筑物分别课税；中国香港的课税对象依据房地产税征收的取得、流转和保有的不同环节分别征收印花税、利得税、差响税、物业税和土地年租。

2.2.3各国家和地区房地产税的纳税人义务对比

各国房地产税制中的纳税义务人一般都是土地及地上建筑物的所有者或使用者，目前中国、X、日本、瑞典和香港地区对纳税义务人的主要分类见表4。

2.2.4各国家和地区房地产税的计税依据对比

各国房地产的计税依据基本可以分为从价计征、从量计征以及从价和从量同时计征三类。大多数国家和地区采用从价计征的方法，且分为按资本价值和按年值价值两种。少数国家实行从量计征的方式，该方法方式简单，征税成本低，但随着社会经济的发展，地租极差的增大，仅仅利用从量计征的征税方式会使社会不公平现象加重。因此，部分国家和地区采取从价计征和从量计征共同实行的办法，比如我国大陆地区

2.2.5各国家和地区房地产税的税率结构对比

房产税税率水平的确定在不同国家和地区的差异较大，很多国家和地区将房地产税归为地方税种，地方XX对实际税率的确定有决定权，其调整税率水平的空间也有所不同。有些国家受自身国土面积较小和中央XX、地方XX权利分配等因素的影响，房地产税税率由中央XX统一规定；有些国家的地方XX对税率的确定拥有自主权；也有些国家的中央XX制定税率的合法范围，地方XX根据该地区的不同情况确定实际税率水平（见表6）。

2.2.6各国家和地区房地产税的税收优惠对比

按《中华人民共和国房产税暂行条例》，我国将国家机关、公益性质的教育、宗教、公园景区、市政以及保障国计民生的公共事业和个人所有非营业用的房产纳入了免税范围。按照这一规定，个人自用的房产属于免税范围，除课税对象之外的房产，尤其是农村住房不划分在征税范围之内。

X、日本、瑞典和中国香港地区对不同范围设定了相应的税收优惠政策（表7）。

2.2.7各国家和地区房地产税的征税方法对比

当今大部分国家和地区采取从价征税，其前提是对税基的准确评估，世界上房地产税成熟的国家和地区都有较为科学和完善的税基评估制度，并通过具体的评估方法和评估技术体现。X采用计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS），通过比较法、成本法和收益法进行税基评估。日本采用比较法和租金法，并建立了街区评估系统。瑞典的房地产税制具有高税收、高福利的特征，并且从社会实际和国情出发，建立了一套以高科技手段为支撑，运作简便，高效的税收运作体系。[李建中，韩艳丽.从丹麦、瑞典房地产涉税估价运作模式中引发的思考[J].中国房地产估价与经纪，2010（5）]我国香港地区采用利润法、承包商法和直接比较法，利用计算机辅助批量评估系统、回归基础指数化、综合物业资料和地理信息系统等评估技术完成征税的技术支持。

2.2.8各国家和地区的国情及XX职能对比

我国是世界上人口最多的发展中国家，国土面积局世界第三位。在社会主义市场经济条件下，我国XX的经济职能是经济调节职能、公共服务职能、市场监管和社会管理职能。

X是联邦制国家，XX由联邦XX、州XX和地方XX这三级XX构成，X的地方XX之间、地方XX和州XX、联邦XX之间都没有行政上的隶属关系。各地方XX在联邦法律的合法范围内具有较大的经济自主权，并且是为了满足公众分散的多样性需求而产生，体现了强化服务职能的特点。

日本是资源匮乏的海岛国家，国土面积狭小，人口众多。日本XX的经济职能体现在日本的产业政策和主导宏观经济计划上，其产业政策是以产业和企业为对象，由日本XX推行“产业行政干预”政策，XX主导型经济模式是由XX通过各种经济政策、法规等对国内经济进行介入和干预，维护市场规则和秩序，发挥XX在资源配置方面的作用，以提高企业竞争力、促进经济发展的体制。

瑞典是北欧的经济强国，采用混合经济体制。受城市化和自然地理条件的影响，瑞典的各地人口分布极不均匀，超九成的人口集中在南部和中部地区，马尔默胡斯省人口密度每平方公里达151人，而耶姆特兰省每平方公里只有3人。

中国香港实行资本主义制度，香港特别行政区直辖于中华人民共和国中央人民XX，除外交和国防事务属中央人民XX管理外，香港特别行政区享有高度的自治权，包括行政管理权、立法权、独立的司法权和终审权。香港地区土地面积小，且人口密度逐年上升，是全世界人口密度第三高的地区。

2.2.9各国家和地区人口对比

受地区间经济发展水平不一致和地形、气候等自然条件的影响，各国家和地区均存在人口分布不均的现象。表8是2018年联合国人口司对各国家和地区人口情况的统计，与X和瑞典相比之下，我国与日本的程度更为相近，但日本也面临着比我国更为严峻的人口密度过高的问题。

　　2.3比较对象相似度筛选

通过2.2部分对各国家和地区房地产税制的对比分析，下面的表9对我国大陆地区与X、日本、瑞典和中国香港在课税对象、纳税人义务、计税依据、税率结构、税收优惠、征税方法、国情、XX职能、人口密度这九个方面的相似度进行比对，以挑选出两个进一步与我国房地产税制进行比较的对象——X、中国香港。

第3章中国与X、香港地区房地产税制的比较分析

经过第2章对各项房地产税制主要元素的对比分析选出了进一步比较的两个国家和地区，分别是X和中国香港。第3章将中国与X、香港地区做更为具体的比较分析，并为第4章提出我国房地产税制改革的经验借鉴做铺垫。

　　3.1中国与X房产税制的比较

3.1.1中美房产税的分权体系和税收归属比较

3.1.1.1X建立了以地方XX为征收主体的税收分权体系

作为实行分税制的联邦制国家，XXX分为联邦XX、州XX及地方XX三个等级。X宪法规定，联邦XX、州XX都拥有独立立法权，地方XX依据州XX授权，在各州制定的税法约束下可以自主设定当地的税率与税收减免税制度。[杨瑞娥，X房产税发展经验及对我国的启示[J].政策研究，2018（6）]

X的房地产税税收制度立法权由联邦XX执行，但执行权，即与之相关的一些具体的操作却是在地方XX手中，中央几乎不干预地方对于房产税方面所采取的措施。[陈曦，吴宇晖.房产税改革的中美比较及其法律启示[J].求索，2012（1）]房地产税作为X各州XX维护教育、医疗、社会福利和基础设施等的重要来源，由地方XX自主根据各自的实际情况，即根据收入预算和总支出额的差值确定所需正式的金额，然后通过房屋的计税价值的总计金额来得出其税率，所以每一个州的税率各不相同。我国的房产税（主要体现在房产流通环节的征税）是对房产保有环节进行征税，这点和X相似，但相较于X的房产税税收有明确的用途这一点，我国房产税税收用途的明确和纳税人知情权的保障有待解决。

3.1.1.2X房产税是地方XX的主体税种

下面的图1是X房产税占地方财政收入比例，图2是我国房地产税收收入水平以及其占地方财政收入的比例，X自上世纪80年代起房产税就占总税收中很高的比例，保持在百分之七十左右的水平，而我国一直处于3%的极低水平。

图1X房地产税收收入占地方财政收入比例

（数据来源：OECDiLibrary,TaxStatistics-RevenueStatistics-Comparativetables）

图2我国房地产税收收入水平及其占地方财政收入比例

（数据来源：中华人民共和国国家统计局—年度数据）

房产税作为X的地方税种，为地方XX提供了稳定而充足的税源，并且X的地方XX遵循着税收“取之于民、用之于民”的原则，财政收入被投放到当地的基础设施建设以及提升社会公共服务能力和质量中去，为地方XX提高为人民服务的能力以及提升XX公信力提供重要支持。

3.1.2中美房产税的税收减免制度比较

X的房地产税还发挥着良好的调节收入差距、实现公民税负公平的效果。X房产税是税基和税率的乘积，税基是由房屋的评估价值（由XX定期制定的公平市场价值和不同地区的评估率的乘积得到）决定的。一方面，在税率一定时，所须缴纳的房产税会随房屋估值的提升而增多。另一方面，X在征收房产税时的税率经常会因其所在地点、公共设施条件发生改变。比如，在教育和医疗等基础设施比较完善的富人区，当地的税率会相对提升，当地人需缴纳的房产税就越高。在其他条件相同的前提下，房产或土地财产更多的纳税人拥有更高的负税能力，对于低负税能力的群体，例如非商业用途、非营利组织、家庭自用住宅、低收入家庭、年长公民和残疾人群体，X出台了相应的税收减免政策进行帮扶。减免房地产税通过两种办法实现：一是通过减少税基或者低估房屋评估价值，二是当缴纳的房产税超过某一规定最大值时，纳税人应缴的州个人所得税会得到相应的抵免或现金补偿。而我国的市场经济起步较晚，房地产发展和改革的节奏都较为缓慢，大部分的政策还属于一刀切的形态，类似X的房地产税收减免优惠政策是我们所缺乏的，社会的精细化管理也是必不可少的。

　　3.2大陆与香港地区房地产税制的比较

3.2.1大陆与香港地区征税方法比较

我国香港地区使用针对房地产的估算收入征收房地产税，而不使用对房地产真实收入征税的传统体制，以避免税务机关难以评估可扣除成本和税收收入过低的问题，并利用计算机辅助批量评估系统、回归基础指数化、综合物业资料和地理信息系统等评估技术完成征税的技术支持。

香港的房产税缴纳流程透明度非常高，一方面XX专门设置并授权给评估涉税价值的部门，并根据实际管理需求分配专业人员，此机构和这些专业人员作为XX部门的一个部分，所得的估价结果即作为XX征收房地产税的最终依据；另一方面房主在规定的期间内通过支票或网络完成纳税通知上课的税额。同时，香港的房地产评估机构会以一年为周期、根据市场的变化对房产的价值进行调整和更新，以保证此机构提供的信息准确；并且，香港的涉税机构从不与纳税人产生直接的关系，涉税人员完成估价工作后将结果直接上传至信息中心，居民会定期收到征收部门的信函，以保证涉税机构的权威性和公信力。

3.2.2大陆和香港地区降低土地闲置的方法比较

我国香港的经济、地理、人文环境和社会和大陆较西方国家更为接近；同时，香港土地面积小、人口相对于土地过分密集，房屋和土地供给矛盾尖锐，和北上广等人口密集的城市情况相似。中国香港所实行的房地产税主要以香港的实际作为依据，涉及的环节较广，包括了取得、流转以及保有。其中，保有所征收的税可以说是在XX税收里面占据了很大的一部分，大量的税种，所要承担的税负压力大，不仅能在一定程度上减少不动产的资源浪费，提高它的使用效率，还能够给XX减轻财政压力。此外，和其共通的即保有中所有的征税——差饷、地租和流转环节的物业税。差饷税制具有简税制、宽税基、低税率、严征管的特点，物业税虽然对房价的影响有限，但有利于规范和引导房地产市场的健康发展、组织财政收入和提高税收公平性和征管效率。

　　第4章X和香港地区房地产税制对我国的启示

在本章中将对我国房产税制的发展向X和香港地区的房产税制度进行经验借鉴，将两个国家和地区房产税制中适合我国房地产税制改革的部分进行启示分析。

　　4.1X房地产税制对我国的启示

4.1.1房产税收立法，事权下放地方

4.1.1.1完善我国房产税制的法律法规

应加快完善房地产税收制度的法律条例，对各项税收条例、税率的确定、税基的评估做出明确的法律规定。世界各国的主要发达国家都将房地产税收制度提升为国家法规，并针对权利和责任、税率税基的确定、税收优惠政策等相关事项做详细、具体的规定。

4.1.1.2房产税相关事权下放地方XX

中央与地方在权责上必须要分开，中央与地方要分清自己的职责以及双方的关系，地方XX应当被基于更大的自主管理权。

X的XX分为三级，分别是联邦XX、州XX和地方XX。关于房地产税制的立法权收归在联邦XX和州XX，而地方XX有权在州XX所制定的法律约束性根据地方的实际情况确定税率的征收标准。X的房地产税收主要用于XX包括教育、公共设施和服务、日常开支的日常开支，充分发挥了促进社会发展和保障社会公平的作用。

我国现行的税制导致税收集中在中央和地方越来越严重的财政赤字，地方发展基础设施建设主要依靠预算外收入，因此当前的房地产税收没有起到促进公共服务建设和促进社会公平的作用。将核心立法权集中在中央能够确保全国税收政策的统一性，将事权下放地方又能够促进各地方XX因地制宜地展开建设。

4.1.2优化税率结构，税务合理减免

4.1.2.1优化税率结构

X利用比例税率来确定征收标准，XX通过确定当年的总体财政预算额，再减去除房地产税外其他收入总额，得到所需征收的房地产税额，与评估净值相除后得到名义税率。通过分析2011年开始在上海和重庆两地的房地产税收试点结果来看，我国房地产税的征收应采取循序渐进的方式逐步稳扎稳打地建立。按照《房地产税暂行条例》规定，我国现有的房地产税收以房地产的余值（即原值扣除一定比例后所剩价值）作为计税依据，但这种计税依据远不能跟上房地产市场的快速发展，容易与实际市场价值产生过大差距，极有极大可能会引起新的社会矛盾；同时，按照房产原值征税会限制税源，抑制房产税税收收入的合理增长，难以支撑XX发展公共服务所需。

4.1.2.2完善税务减免制度

税务减免能够达到减小收入差距、实现社会公平的作用，切勿采用“一刀切”式的全国统一税率，比如当前我国现行的是统一的税率为1.2%的单一比例税率，没有考虑到我国各地区的经济发展水平的差异。

X的税收减免政策共分为三大类：一是直接免税或减税，二是针对弱势群体的延期缴纳条例，三是针对低收入群体的税务抵免条例。X税收减免政策规定有下列情形之一的，减、免征房地产购置税:通过合并企业法人或者分立XX规章；因城市规划，在土地变更或者治理的情况下取得土地的；公共道路获得；宗教法人取得特殊房地产的；学校法人取得教育用房。我国可以学习X的房产税税收减免政策，房产税进行普遍征收的同时，对相关对象实行减免，尤其是针对欠发达区域和弱势群体的税收优惠政策能够进一步推进社会的公平发展。

　　4.2香港地区房地产税制对我国的启示

4.2.1建立房产税评估系统，利用科技发展自动化

在我国大陆地区，对房产价值的评估是各地方XX招募房产或土地估价机构进行评估，或者由评估机构对纳税人的申报进行后期核查，这就造成了大量的不规范行为发生的可能，同时将导致房产税带来的财政收入大打折扣，无法保证房产税的足额征收。大陆地区应该学习香港将房地产估价工作由有偿性转为职能性、公益性工作，使其运作方式无偿化、后台化，以保证估价工作的公平性、客观性。

完善的评估系统需要科学的评估依据、高效的评估手段和公正、大量专业评估人员。香港利用高科技手段建立了非常先进的国家化信息平台，征收税务的手段已经完全发展为自动化管理，征收的全过程都由计算机完成，其中关于国内房地产方面的基本信息通过计算机辅助批量评估系统和GIS信息平台收集后汇总到国家化信息平台。

我国应当以房地产的评估价值作为计税依据，并建成全国通用、统一联网的房地产电子登记制度，尤其是提供准确的信息以备评估机构房产价值进行估值、统计各户实际房产量，达到各地区内的房产登记信息互通，为税务的高效征收提供充足的信息基础。要想提高房地产税征收效率，我们应该借鉴香港地区的房产税征收设施，利用高科技手段建立了一个完备的平台，即互联网共享平台，通过这个平台来一定程度上支持其房产登记制度，这个平台不但可以促进房地产在进行交易时的合法性，也可以提高其进行房产税的征收的效率。为了达到房产价值评估能够公平透明，评估机构应由地方的税务部门和房地产交易管理机构共同组成，并且设立第三方监督机构，此种做法能够同时提升评估体系的公信力和公民的支持度。

4.2.2重保有轻流转，限制不动产的低效使用和闲置

房产作为不动产，能够为XX提供稳定且充足的财政收入。我国现行的房地产税税收包括开发、保有和流转三个环节，针对保有环节的征税至少有城镇土地使用费和房产税，并且不对非营业性房产征收房产税，同时所征收的税率较低。虽然近年来我国房地产税收收入逐年提升，但由于我国房产税制改革速度缓慢，远不及房地产市场的发展速度，且占地方税收收入中的小部分。加大房地产保有环节的征税水平能够有效提升房产保有者的“炒房”成本，降低投资者的积极性，能有有效抑制我国“炒房热”的问题，以促进我国房地产业的健康发展。对拥有第二套及以上住房的居民应适当提升房产税税率水平，以抑制过热的投资性需求，达到利用房地产税调控市场的作用，并且增长的财政收入能够用于完善当地的基础设施和提高公共服务的水平。

我国现行的房地产税收制度存在征税范围过窄的问题，1994颁布的《房产税暂行条例》在颁布后对我国房地产市场的健康发展产生了重要的积极作用，但随着房地产市场和经济的高速发展，除已经进行试点改革的上海、重庆外，这项条例已经与其他地区的实际发展相脱节，已经不适应当前社会的经济发展需求。比如条例中“个人所有非营业用的房产免征房产税”,但近年来居民拥有多套房产，且房产已经成为居民重要的投资工具，这一部分房产可以提供丰富的税源。

　　第5章结语

针对房地产税的征收应纳入地方税，由地方XX掌握主要的事权。各地的实际情况不同，尤其是像中国这样拥有庞大国土面积的国家，各地的经济水平、基础设施也有很大的差异，最科学的税收方法是由各地的地方XX因地制宜地制定具体的房产税率、调控当地的房地产市场，并将所收缴的税收用到促进当地的经济、公共设施和文化发展中去，用到促进社会公平中去。为了促进税收公平，各国较为普遍的做法是宽税基、少税种，即加宽课税范围，未来我国应该将个人住房也纳入课税范围之内。少税种在于全国范围内利用房产和土地统一征收税费，减少税费混乱、重复征收的问题，降低征税成本。希望本文通过向四个国家和地区进行的房地产税制经验借鉴能够对我国的改革起到些许的启示作用，以推动我国房地产税制改革的发展，为促进我国房地产业健康发展，提升人民福祉，兼顾社会公平贡献力量。

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[6]xxxx发布《关于落实<XX工作报告>重点工作部门分工的意见》质检总局负责落实多项具体工作[J].钟质.  中国质量技术监督.2016(04)

[7]廉租房保障金首次写入XX工作报告[J].  建筑监督检测与造价.2008(03)

[8]政治局召开会议讨论XX工作报告和“十一五”规划[J].  党政干部学刊.2006(03)

[9]XX工作报告中有关人社工作的论述摘编[J].  人才资源开发.2018(07)