浅谈房地产企业财务管理存在的问题及对策

　　一、绪论

在当前这个竞争日益激烈的环境下，房地产企业应该对财务管理加以重视，提高综合能力水平和核心竞争力，完善体系建设，而这也是由房地产企业的内部矛盾加剧、投资量大、风险系数高、考验艰巨所导致的，然而只有这样才能够让房地产企业在严峻的环境中健康发展。

当前国内外几乎所有对房地产财务的研究，都是希望能把财务管理问题解决，国内的研究现状更是如此，张祖宇、钟优西和余江都认为房地产企业的财务管理的特别之处是：资金占用量大，回笼资金的时间长，拥有复杂的体系，只有对财务成本加强控制才能实现房地产企业的最大利益。而研究本文主要是为了通过对房地产企业（以龙湖地产为例）进行研究，认识到当前的财务管理问题并提出相应的解决措施，尽可能地使成本降低，提高利润和效益，使房地产行业在当前社会发展更加稳定、更加健康。

本文描述了我国房地产企业（以龙湖地产为例）的财务管理现状，剖析了其中工程预决算问题、资金回笼问题、财务管理体系不健全和缺乏有效的财务管理手段等问题，并提出相应的解决措施，也为了增强并提高房地产企业综合竞争力和效益，推动企业不断发展。

　　二、房地产企业财务管理的概述

　　（一）房地产企业财务管理的概念

1、房地产企业财务管理的概念

房地产财务管理是指房地产企业在一定的目标水平下，关于资产的购置、资本的融通、现金流的管理及利润分配等一系列管理过程。它在企业管理中起着重要作用。因此，房地产企业加强财务管理也是其稳定发展的关键，进行财务管理对于房地产企业的健康发展具有重大意义，财务管理水平直接影响房地产企业的核心竞争力和经济效益。但是，现阶段，许多房地产企业还没有意识到财务管理的重要性，在财务管理方面还存在着一系列的问题，因此，找出问题所在，帮助房地产企业找出加强财务管理的办法，才能促进房地产企业健康长远的发展。

　　（二）房地产企业开发经营环节与财务管理的关系

1、开发环节与财务管理

房地产开发环节所耗费的材料成本是非常可观的，投资巨大，在这个过程中财务管理就占据着不可抹灭的地位。房地产开发环节对自身的发展壮大起着基础作用，在这个过程中企业需要经过很多步骤、很多检验并需要很多的人力、物力和财力的配合才能实施成功。从投放资金到回收利润，从施工设计到构建房屋，这每一步都是需要反复磨合尝试才能达到最好。资金链在整个开发环节中占据着核心位置，对房地产的开发起着关键作用，而资金链又是财务管理中至关重要的，因此房地产的开发一定要做好财务管理工作，严格控制资金的流动，避免因资金短缺而影响工程项目的进程。而且在开发环节很有可能会由于工程项目的巨大导致材料浪费，那么房地产企业在开发环节就必须严格控制成本，减少材料浪费现象,要严格把关财务管理问题，提高经济效益。

2、经营环节与财务管理

房地产企业在开发环节完工后随即进入经营环节，利润在这个过程中相当突出。房地产的经营环节是决定性作用。

房地产企业的销售主要是受地段，交通，周边基础设施和环境等方面的影响。由于房地产企业的复杂性这就要求其在经营环节过程中，房地产企业必须采取多种科学有效的方式来进行宣传，做到宣传力度大、宣传效果强和宣传资金少，做到占用成本低，利润高，这也需要房地产企业在经营环节中能够完善企业的财务管理系统，降低成本，提高效益。

3、发展环节与财务管理

房地产的发展环节企业也算是房地产企业的完善提升过程。当前在这个市场经济发展如此困难的环境下，房地产企业为了能够在这个环境下站稳脚跟，不断发展就必须大力激发自身潜力进行转型，优化产业结构。房地产的发展环节是对自身的升华。当前很多房地产企业为了获得自身利益，完全不顾环境，很多房地产企业在这个现实环境下最大的压力就是巨大的融资成本和人才流失问题。

　　（三）财务管理对房地产企业的影响

房地产企业要保证高效的综合水平，就要使自身有过硬的经营管理水平并拥有完备的财务管理体系。而自身复杂性的特征就要求其应该把财务管理作为一项重要内容，把高效的财务管理工作开展起来，并提高综合能力水平。财务管理对房地产企业的影响，具体来说，有以下几个方面:

1、对房地产企业投资决策的重要影响

房地产企业投资最主要的目标：一是获得资本增值，包括产品及技术、规模、品牌、行业地位等成长性目标；二是要控制合理的投资风险。而这些目标的实现，与财务方面的资金编排、资产债务结构比例控制、成本与风险管理等都发生密切的联系，其中所包含的向题，若不能从财务角度进行正确的评估和排除，就会形成财务安排与业务成长需求的互相脱节或出现投资风险，使业务成长性目标、投入产出目标、资产安全性目标等不能实现或远低于预期[4]。

2、对房地产企业业务发展方面的影响

对房地产企业业务发展方面的影响，其中最直接的影响是资金安排方面。公司业务成长在具备了产品、技术、团队、机制等战略要素外，最重要的就是资金的推动。资金是房地产企业资源配置的纽带和杠杆。稳健的财务安排，是房地产企业业务正常成长的重要推动力。而若缺少资金的有力支持，房地产企业其它方面的战略实施就会受到一定的阻碍。

3、对房地产企业长远可持续发展影响

财务管理和财务监督对房地产企业长远发展的影响。其中内容包括:成本管理、现金流量管理、资产结构和负债比率控制等，而又以现金流量管理和资产结构、负债比率的设计控制最为重要。处理不好的话，就会形成较大财务风险，随时可能导致企业的关闭破产。

　　三、房地产企业财务管理存在的问题

下面以龙湖地产公司（以下简称“龙湖地产”）为例进行说明。龙湖地产公司——是一家在产品、服务上都非常专业、极具品质的房地产公司，成立于1993年，地址位于重庆。龙湖地产于2009年在香港联交所上市，龙湖地产成立至今已拥有17000多人，全国各地都有其员工，已经竣工建筑面积超过5000万平方米，销售额和综合实力都领先于中国的其他房地产公司。龙湖地产一直都以“善待你一生”的理念对待每一个项目和客户，并且长期以来龙湖地产的优良的产品和服务态度得到了社会的广泛认可。龙湖地产自成立以来，一直都在成长进步，现在，龙湖地产主要是走可持续发展道路，在优良的产品和服务态度方面取得一定的成就。虽然龙湖地产一直稳定发展，但是在成长过程中也存在一些有关财务管理方面的问题，具体如下：

　　（一）房地产企业财务管理观念有待转变

当前房地产企业的管理者对财务管理问题重视度和财务管理体系的健全性认识都不够，而且房地产企业还出现过超预算的情况，这也是只重视项目生产设计的成本控制，而忽略项目开展中的实际成本的结果。龙湖多个项目（蓝湖郡、芳树晴川等等）出现超预算的情况，而且有些项目一直延期造成成本大量上升，这些状况都是由于龙湖地产财务管理功能不够健全造成的。现在许多的房地产企业平时的经营决策、合同的签订、项目的招投标和分析项目设计方案很多都不是从企业的财务管理方面着手的，是因为企业管理者不够关注财务管理，总是忽视财务问题，而这样不利于企业提升财务管理水平。另外，房地产企业应该把财务人员进行统一的培训工作以此来提高财务管理水平，是因为其财务能力水平有限，能力和素质也不够，不能做到随机应变。房地产企业管理者重视财务管理的程度和财务人员业务能力方面都在某个程度上会阻碍企业自身的发展壮大。当前房地产企业的财务管理功能不健全，阻碍着其自身的兴衰。房地产企业的财务管理费用由工程费用、前期施工费用、土地成本和一些营销费用等构成，再加上自身的综合性导致其财务管理体系变得较为繁琐。然而当前很多房地产企业无法对资金的流通和资源的流动实施全面控制，主要是因为其财务管理体系有着很大的不足。

　　（二）房地产企业工程预决算机制不完善

在房地产的实际经营中会出现很多问题：第一工程预决算定额更新不及时。但是，又不能一直用定额进行换算，定额计算比较复杂，经常会导致失误，这样不利于工程预决算的精确度和真实性。（2）工程预决算不方便我们进行综合管理，而且工作效率不高，这也是由设计单位和建设施工单位之间沟通较少，常常遇到很多问题并出现分歧所导致的。（3）关于高预算的假象，在很多企业工程预决算阶段，国家投资经常受到损失，这也是由于xxxx的出现，使得个人的小金库壮大。(4)在房地产行业中,有时还是会有低预算的情况,预算成本比项目实际的成本低。龙湖地产做蓝湖郡三期项目时,成本预算土石方费用296万元,而实际发生成本约489万元,超支193万元,超支率为65%。造成这种情况,是由于当时在做预算时,参照的历史项目单方成本

　　（三）房地产财务管理运行机制不够健全

1、房地产企业财务管理制度不够健全

房地产企业财务管理制度不健全，具体反映为：一是房地产企业的规模运转一般较大，前期工作较繁琐，再加上在运作初期很难找到与之相关的财务管理方面的案例加以借鉴，只能靠自身的能力和个别案例进行整合；二是房地产企业在做大做强之后，就会出现很多财务问题，许多地产老板为了自己的个人利益在多个银行开立账户，以掩盖自己利用公司职务偷漏钱财；三是房地产企业为了壮大自己的公司，也为了“不把鸡蛋放在一个篮子里”，总是把资金投放到各个项目，当然也包括不必要的项目，这样盲目的投放也会导致资金的浪费，不利于成本的控制；四是房地产企业的财务管理系统不健全，很多企业仅仅重视成本核算，对成本支出的详细情况控制不严格；五是房地产企业从材料购买、产品出售到销售获利，许多财务都不反应在企业的账上，这样会使得企业很容易逃税漏税，也会使企业的财务管理运作起来不方便，还会使企业的财务问题深化，更加不利于公司的财务管理。

2、房地产企业财务管理手段不够有效

当前房地产行业并不能真正采取有效的财务管理手段进行发展壮大，还是由于发展时间短，在财务管理上面的经验少。现在许多房地产企业都喜欢照搬其他企业和国外的经验，并没有想过是否这个经验适合自己，没有从真正意义上考虑自身发展。而且，有些房地产企业并不重视企业的长期发展，只是局限于当前，没有做好全盘计划，也没有把财务预算和财务管理进行有机结合，只是从某一方面进行管理，这样不能达到整体效果。一套良好的财务管理体系再加上一些有效的财务管理手段融会到整个工作中，就能让管理者及时了解当前财务工作，及时做出分析和决策，这样就可以实现企业的整体目标。但是，当前从房地产整个环境来看，要使财务管理达到真正的效果，就应该动静结合，既注重静态管理，也注重动态分析，这主要是因为缺乏财务管理贯彻到实际工作中的手段，也只有这样的房地产企业才能真正发展。

3、房地产企业的成本管理缺乏规范性

成本管理是房地产财务管理中非常重要的一部分，在整个房地产项目中，每个环节都需要成本的投入，因此，在项目运行的整个过程中，成本管理几乎都贯穿于其中。从理论上分析，在房地产项目开发阶段，房地产企业要将自身实际情况与当前市场的动态分析透彻，结合分析结果，再开展项目开发方案的设计工作。然而实际上，一些房地产企业在这方面的全面分析并不是非常到位，在制定项目开发方案的时候，不能将成本管理融入其中，从而导致后期在实施方案的过程中成本不断上升。在整个项目运行期间，由于内外因素的影响，实际成本总是高于理论成本，这给财务管理带来了更大的压力。在房地产的土地使用权的竞买中，会出现一些竞拍价格和实际价格发生巨大差别的情况，还会出现一些不正常现象，不利于房地产企业的健康发展。对于项目的设计方案，并不是说价格越低越能为企业带来优势，这不是“打价格战”，这还需要企业结合其他因素进行分析评定；再次，招标过程中的中标价格和成本价并不是一定相同，可能还会受一些因素影响。最后，项目成本管理在项目开发过程中与工程造价体系联系较少，只对建设施工中的成本控制重视，而忽视项目开始时投资决策的成本控制。

4、房地产企业的资金回笼速度比较慢

房地产企业的项目投资一般都较大，周期都较长，要具备一定的条件才能使资金回笼，但是当前国家正在推行宏观调控政策，整个市场都处于饱和期，因此房地产企业的资金回笼都较慢，同时，许多房地产企业都还没有健全的财务管理体系，同时在运作时出现了大量问题，也在一定意义上影响房地产企业的兴衰。龙湖地产在北京发展时，资金回笼问题表现得特别明显。由于前期几个项目（蔚澜香醍、唐宁One、花盛香醍、香堤漫步、西苑好山居、滟澜山）拿地价高，而房地产的资金回笼较慢。

　　(四)房地产企业财务管理人员素质不高

目前在我国很多房地产企业中，还存在着财务管理人员综合素质不高、很多财务管理工作不规范的问题。在部分房地产企业中，一些高素质的房地产专业的人才还十分缺乏。很多从房地产企业内部财务管理的工作人员在进行财务管理工作时都只是依靠个人经验和直觉，这让财务管理的工作的随意性大幅提高，使得房地产企业的长期资本管理得不到有效地规划和管控。很多房地产企业在投资项目开展前的互斥方案评价工作中没有考虑到财务管理方面的内容，这直接影响到了企业的发展。龙湖地产一房地产项目的预计开发周期为8年，资本成本率为4.7%，总收入为9亿，总投资额（含税金）7亿，净利润为2亿。而企业因各方面因素的影响做了两个现金流评估方案；一方案内含报酬率为8.92%，净现值为0.88亿，二方案内含报酬率为10.15%，净现值为1.04亿。对两个方案进行评估后发现二者的净现金流和净利润率均一致，但由于各阶段净现金流的不一致造成了二者内含报酬率以及净现值的不同。由于房地产企业的项目周期比较长，所以若没有考虑货币时间价值的话会造成对企业实际价值的错误估计，影响房地产企业的决策。

　　四、加强房地产企业加强财务管理的对策

　　（一）建立完善的预算管理系统

房地产企业为保证工程预结算的可靠性以及完备性，则需根据现实情况来建立完善的预算管理系统。一方面，要想对房地产的管理进行有效精确的剖析与具体定位，也就要求建立完善的预算系统，并就目标成本计划进行深入具体地剖析以及总结。另一方面，在实施工程预结算时通过单位之间深入沟通交流，了解现实状况，并就数据（预算费用和项目实际成本之间的差值）进行深入比较、理清思路、具体剖析其原因和提出相应对策，以此来保证信息的完备性，并能对项目成本实现高效的控制。

龙湖地产在做蓝湖郡三期项目时，根据历史经验进行预算，出现了低预算的情况，就是因为预算管理系统的不完善。龙湖地产在进行预算时，部分费项必须根据项目实际情况，汇同研发部、工程部和相关有经验的人士进行估算，不能完全比照历史项目数据进行预算。龙湖地产在做芳树晴川项目时，预算的时候遗漏了某些费项，这同样是因为预算管理系统不完善所导致的。在做项目成本测算初期，发展部应把可能涉及到的成本也落实好，如：区外管网、绿化带、道路等，由我公司应承担实施的范围，财务部应该即使与之沟通，在测算时将需要承担的费项全部包括在内，减少后期成本增加的风险。

　　（二）加速资金回笼，促进房地产的快速发展

在目前房产过热、投资过度的情况下，房地产企业资金流转问题越来越严重了，因此房地产企业加速回笼资金应该从多方面入手。首先，房地产企业要多关注存量，如果库存率很高，可以适当的降低开发速度，让工程项目上占据比较少的资金，缓解资金回笼问题。其次，房地产企业在房产销售时，可以选择降价促销手段，甚至进行0首付，房地产企业先替业主垫首付，业主先办好按揭贷款，交房时连同首付款一起交给开发商。另外，房地产企业还是可以多和其他相关企业进行合作，为激发员工斗志，可以把房屋作为年终奖来对员工进行奖励。最后，房地产企业也可以与XX商谈，让XX在拆迁给拆迁补助的时候，不进行货币补偿，而选择房屋补偿，这样就能在某种程度上解决了房地产企业的资金回笼问题。

　　（三）完善财务管理体系建设，加强财务成本控制

当前房地产企业要想改变由于缺乏完善的财务管理体系，而导致不能真正发光发热这一局面，就需要企业严格控制成本，把各个方面（物质成本、环境资源、人力资源等因素）整合起来进行考虑，这就要求企业管理者要树立全局意识。房地产企业财务管理方法也需要创新。同时，也需要企业要多与其他相关企业和部门进行沟通交流，不断去发现探索适合自己企业财务管理的发展方法，不断完善，为真正做到低成本，高效益，壮大房地产企业的发展而努力。

龙湖地产也在不断健全自身的财务管理功能，对于项目出现的超预算情况，财务部门会把实际情况与历史数据相结合，并且加强财务部与其他相关部门的沟通，制定更加合理的预算。对于因为各种原因延期的项目，也会不断更新成本方面的数据，以便企业作出更加恰当的决策。

　　（四）统筹全局，有效运用财务管理手段

房地产企业在发展时要做好细致规划，从全局着手，采取科学的财务管理方法，并把各个部分（资金预算、信息管理和融资资金等）都联系起来统一进行管理，使得充分体现和发挥企业的财务管理的作用。当然，人事管理也应该一同进行管理，为了保证员工的生产积极性和主观能动性，开发员工的创造能力，需要企业制定合理的奖惩监督制度，相关人员应该统筹布局，把财务管理当中每一个环节有机结合并进行深入研究。

龙湖地产在沈阳龙湖唐宁OME项目时，应该将财务管理手段积极地运用起来。在制定财务管理策略的时候，不但要考虑静态的成本因素，还要时刻关注动态的因素，将静态因素与动态因素相结合，制定合理的财务管理策略。面对利润减少的情况，要结合实际情况处理，不能一味地控制成本，忽略其他的事项。

　　五、结论

本文深入地阐释了房地产企业财务管理的概念、意义和重要性，全面地描述了以龙湖地产为例的房地产企业的现状，系统地剖析了其中存在的不足之处，提出了一些具体可实施的解决办法，并且以此来反射整个房地产企业财务管理成本问题。可以看出，为了推动当前社会的发展，就需要大力发展房地产行业，这也是由于房地产行业的兴盛对社会的经济发展起着促进作用，再加上当前房地产企业的形式严峻，加强房地产企业的发展就显得尤为重要了。这也说明，不论从社会发展的需要出发，还是从企业本身的兴盛需要出发，都应该改变以前的财务管理体系、意识与方法，加强并提高自身的综合水平和质量，进行全局把控，对企业的发展实施高效措施进行系统管理，以此来促进企业的健康长远发展。

　　参考文献

[1]李曦.建筑公司财务管理问题研究[J].财会学习,2013,7:35-36.

[2]王金晶.我国房地产上市公司融资成本影响因素研究[D].西南财经大学,2013.

[3]彭雪.房地产企业财务管理与成本控制协同管理的研究[D].吉林建筑大学,2013.

[4]侯兆祥.C房地产项目开发成本管理现状分析和对策研究[D].吉林大学,2013.

[5]赵超.龙湖地产企业价值评估研究[D].青岛理工大学,2014.

[6]方新宇.A房地产公司项目开发成本控制研究[D].安徽大学,2014.

[7]裴芷仪.深圳万科财务战略研究[D].北京邮电大学,2014.

[8]杨永德.讨论企业如何实现有效的财务管理[J].财经界(学术版),2015,10:213-215.

[9]张绚.房地产企业财务管理存在的问题与解决方法[J].时代金融,2015,6:336-340.

[10]李春志.企业财务管理控制措施探索[J].商场现代化,2015,3:188-189.

[11]廖家祺.AD房地产公司财务战略研究[D].黑龙江八一农垦大学,2015.

[12]李鸿.房地产财务管理问题及完善策略探究[J].时代金融,2016,10:23.

[13]王梅.企业财务管理存在的问题及解决对策[J].中外企业家,2016,5:121-124.

[14]李新志.房地产企业财务管理存在的问题与解决方法[J].时代金融,2016,3:17-18.

[15]房地产企业财务管理中存在的问题及管控措施[J].财会学习,2017,6:124.