房地产行业营运能力分析-以万科企业股份有限公司为例

　　摘要

企业营运能力是指企业通过对生产经营的资金周转速度等指标进行研究，根据研究结果可得企业在经营中资金的使用情况和资源的分配程度，进一步了解该企业的营运情况，该指标不管是在向银行贷款或是发行股票价格上都会起到一定的参考作用。在房地产行业中,投入生产的现金在资金的周转循环中,速度越快、时间越短,也就说明该企业的生产资金利用效率高、资金取得的成效越好、企业的各层管理者的能力越强。[姚广宇.万科集团营运能力分析案例研究[D].吉林财经大学,2015.]本文的主体是万科集团，从万科的年报入手，用2013年至2017年的财务数据进行计算分析，从而得出万科集团在这几年中营运能力存在的问题，并提出解决办法。选择万科是因为它是我国房地产行业中的龙头老大，而且地产行业也是我们当今时代的重要行业。它不仅关系着我国的经济发展，更是一个能使国家富裕人民放心的支柱产业。房产行业从自身就具有广泛的影响性，并且又能使其他相关行业也跟着发展，其庞大的产业链，是推动国家经济的繁荣增长的直接动力。本文采用的研究方法是文献研究法和比较分析法，通过查询新浪财经网来查阅万科集团近五年的年度报告并获取其财务数据进行计算分析。

　　关键词：营运能力房地产万科集团

　　一、营运能力概况

　　（一）营运能力内容

营运能力是企业财务报表分析的四大能力之一，也是企业所有可利用资金能赚取到利润的能力。总的来说，其根本目的就是用最短的时间、最少的资源来获得最多产品，从而获得最多的销售收人。从现实出发，通过研究企业的营运能力就可了解到自己企业自身资产管理的效率，企业周转贡献率也就是从各项资产的周转额与周转时间入手，也可以判断出目前营运能力的情况对企业产生的影响。有一个观点是得到很多研究者和企业家们都认同的，那就是企业的债务偿还能力与获取利润的能力是受企业营运能力好坏影响的,企业的财务核算与分析步骤关键就是企业营运能力。[孙莹.长春欧亚集团营运能力分析及策略研究[D].吉林财经大学,2017.]

　　（二）营运能力本质

经营运作的管理能力也就是营运能力本质，在一个企业的资金运作当中，各管理层的管理能力不同常常给企业带来不一样的结果，拥有较强经营运作管理能力的管理层，给公司带来的都是益处。但也会存在相反的情况，许多企业因为管理层的决策失误而导致企业运行困难，甚至导致破产。任何定义都有狭义、广义之分，广义的营运能力是企业所有要素能发挥的营运作用，狭义是企业的资产营运效率，不直接体现人力资源的合理使用的效果。[王叶.中国建筑业上市公司现状分析与发展预测[D].首都经济贸易大学硕士论文.2014]

　　二、万科企业2013-2017年营运能力比率分析

　　（一）万科企业的简介及营运现状

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深市第二家上市公司，总部位于深圳是盐田区，经过三十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业。2016年首次入围《财富》全球500强，位列第356。

万科将自身定位称城市配套服务商，坚持为普通人盖好房子、盖有人用的房子，坚持和城市、客户同步发展。近年来，除了核心地产开发与物业服务，开始向物流地产、长租公寓、养老、教育等行业拓展。截至2016年年底，万科已经进入内地65座城市，包括京津冀、长三角、珠三角以及中西部区域。[文字来源：www.baidu.com]仅从业务覆盖的情况我们就可以看出万科的老大地位。

从万科全部营业收入结果来分析，1、分业务看，

根据表二的数据做成饼图可以轻易看出各区域的占比情况，如图1：

图1各区域的营业收入占比情况

　　（二）应收账款周转率

应收账款周转率是销售收入与应收账款的比率。它有三中表现形式：应收账款周转次数、应收账款周转天数和应收账款与收入比。其计算公式如下：

应收账款周转次数=销售收入/平均应收账款

应收账款周转天数=365/（销售收入/平均应收账款）

根据2013-2017年万科集团5年的财务数据，将销售收入和应收账款进行统计并计算得出这5年的应收账款周转率。

表3应收账款周转率计算表单位：元

由以上的图2和表3我们也能轻易的看出：从2013年到2017年的这五年时间中，万科的应收账款周转率一直处于上升的趋势，上升的幅度也几乎是一年比一年高，除了2015年上升的幅度特别大之外。这也就更好的说明了万科的应收账款变现能力是每年都在提高的，他的变现能力和资金流动性都很强，是值得信任的，从侧面也能看出公司的坏账的几率比较小，整个公司的经营都在往好的方向发展。提高企业资产的流动性,增强短期债务偿还的能力,减少资金占用，这就可以节约一定的成本，降低坏账可能性，企业的收账费用也就下降。

　　（三）存货周转率

用来反映企业存货利用效率的指标是存货周转天数和存货周转率。存货周转率越高、存货的流动性强这就得出企业在存货的利用方面也就较高效。反之，如果一家企业在存货周转率上的情况比较不乐观—-相对偏低，那么也就能说明企业在生产管理的方面的确存在问题，企业的生产经营情况不好。存货周转率是销售收入与存货的比率，该比率能衡量出企业是否有存货超标的情况，也课看出企业销售能力的强弱。它的计算公式是:

存货周转率=主营业务的成本/存货平均的净额,

其中:平均存货余额=(期初存货+期末存货)÷2。

表4存货周转率计算表单位：元

根据年报，我们可知截至2017年期末，万科的存货金额已经达到5,980.9亿元，与2016年相比较增长28.0%。这其中，公司拟开发的产品价值为2,176.6亿元，占存货的比重是36.4%;而在建的开发产品价值3,290.5亿元，占存货的比重为55.0%;剩下的是已经完工开发的产品也就是现房价值是499.8亿元，占存货的比重只达到8.4%。在2017年的报告期内，所有的项目都提了存货跌价准备总的为16.1亿元，较2016年底增加17.3%，又因存货周转率（次数）=360/库存周转天数。所以由这五年的报表也可得出：

表5以周转天数计算存货周转率

由以上计算分析可得:在2013年到2017年中，万科的存货周转率在前四年中都是增长的，从13年的0.31到17年的0.41；直到2017年又回到0.30，才出现下降的趋势，因为在2017年本集团累计开工约3,651.6万平方米，比去年同期增长16.4%，较年初计划增长24.9%。这可以看出万科的存货在前四年都是周转的比较快的，需要的天数较少，说明存货流动性也越强。但是在2017年的时候存货周转率却出现了下降，我们从这一变化就能知道万科在2017年的时候存货堆积较严重，周转天数变长了，公司的流动性也受到了影响。

　　（四）流动资产周转率

流动资产周转速度是指流动资产的周转天数或次数，流动资产周转率则是在时间一定时、企业销售收入与流动资产平均额的比值，从这个比例我们也可知道企业资产利用的效率。由公式分析可得：在这个时间内，流动资产被用来周转的次数越多，那么平均下来每次的时间也就越短，流动资产流动速度快，反应出企业营运能力的好坏。计算公式有三个：

流动资产周转次数=主营业务收入净额/流动资产平均总额

流动资产周转天数=365/流动资产周转次数

流动资产平均总额=（流动资产年初数+流动资产年末数）/2

表6流动资产周转率计算表单位：万元

图4的柱状图分别展示了万科集团2013-2017年流动资产的数量，从上面的表6、图4和图5中我们也可发现万科集团的流动资产总额在这几年中一直处于上升趋势，其中通过计算可得：2013年同比增长21.85%，2014增长5.15%，2015增长17.69%，2016年的增长为31.86%，2017年的增长是41.07%，在这几年中，只有2014年增长的幅度最小，通过分析2014年增长率下跌的原因应该是万科在这一年的时候不仅加强了预付款的管理程度，而且死账、坏账的情况也降低了，所以这些措施也就保证了这一年中应收账款的质量。进一步也就影响了流动资产的流动性。后四年中万科的流动资产总额也就一直在上升，这也体现出万科的预付款项一年比一年增多，企业的死账与坏账出现率页相应提高，应收账款的质量可能会出现下滑。但是对比同期增长率来看，流动资产额度增长率先下降（2014年）在上升（2015年之后），主要是万科集团的流动资产多在于处理存货，根据存货周转率的变化可见流动资产的增福也是先增后减的。

图6流动资产周转率变动折线图

根据图6可得2017年万科集团流动资产周转率达最低水平，最高水平出现在2015年，而2016年也不甘落后，只是比2015年低一点点而已。2017年到达最低水平主要是因为房地产行业在2017年上半年是市场不是十分景气，而万科的流动资产大部分都是存货。为了处理之前堆积的房子，同时由于2016年扩大了投资规模，不仅体现在商业地产的发展，还有短期借贷也需要及时偿还，因此流动资产周转在2017年下滑比较严重，后期需要万科集团的管理层加强对其成因的重视度。从统计局数据得知，全国商品房在2017年的销售面积为16.94亿平米，比16年增长了7.7%，销售金额为13.37万亿元，比2016年增长13.7%，两者的增长速度同2016年相比下降14.8和21.1个百分点。这一变化也告诉我们，在2017年时，总体的房产行业都处于下降趋势，那么万科作为龙头企业，肯定也会受到冲击。万科2017年实现结算收入2,330.1亿元，同比减少0.48%，这也是流动资产周转率下降的原因，收入的增长幅度没有流动资产增长的幅度大。

　　（五）非流动资产周转率

非流动资产周转次数和非流动资产周转天数是体现非流动资产周转速度的指标，非流动资产周转率是销售收入与非流动资产平均额的比,该比率反映了一个企业关于非流动资产的管理效率。理论上来说，两者的比值越大、企业在非流动资产的管理效率越高。其公式主要有：

非流动资产周转次数=销售收入/非流动资产平均额

非流动资产周转天数=365/非流动资产周转次数

非流动资产平均额=(期初非流动资产合计+期末非流动资产合计)/2

表7非流动资产周转率计算图单位：万元

由表7的数据我们可得出图7、8这两幅非流动资产期末余额和这五年非流动资产的增长趋势变化图。在这五年中我们可以很明显看出非流动资产总额也是逐年增长，2017年比2013年整整多出了5倍左右，而增幅的话与流动资产一样也是是2014年最小，不同是最大的为2013年，非流动资产连续2015、2016年增长了两年后，在2017年还是出现了下跌。

图9非流动资产周转率变动折线图

由图可得：万科集团近五年的非流动资产周转率一直处于下降的趋势，2014年与2015年几乎持平，没有什么变化，而2014年比2013年下降最快，这说明2013年企业的非流动资产流动最快，2014年因为房产行业相关政策的原因，导致万科的非流动资产减缓了其流动速度，这也就导致了2014年非流动资产周转率呈下降的趋势。通过对非流动资产周转率的分析，我们也可以得出万科集团在管理非流动资产上某些举措是值得整个行业的公司借鉴的，在2014-2015年房地产企业受到政策限制的条件下，万科的非流动资产周转率仍然能够保持这么高的水平，这说明万科的非流动资产使用效果较好。

　　（六）总资产周转率

总资产周转次数和总资产周转天数是体现总资产周转速度的指标，在实际中，就是企业在一定时期内销售收入与平均资产总额的比值,该指标也被用来衡量资产企业投资的规模与销售水平两者间是否匹配。在一般的情况下，总是存在这样的规律：一个企业的总资产周转率越高，那么企业销售能力越强,该企业在资产投资这方面的效益越好。总资产周转率的公式为：

总资产周转次数=销售收入/总资产平均额

总资产周转天数=365/总资产周转次数

总资产与收入比=总资产平均额/销售收入

从上述的图10和图11中，我们也可以很容易的看出万科集团的总资产余额每一年都是在增加的，只是增幅没有逐年增长，在2014年时总资产的增长幅度同比出现下滑，其余每年都是同比上升。原因应该和非流动资产一样，也就是受到了非流动资产的变化影响，毕竟非流动资产是总资产的重要构成。但这也是企业自身调控所致,主要为了更好地利用、规划资产;而2015年之后增幅就一直是在上升，但这也这说明企业的资产一直在增加，企业也一直增强。

图12总资产周转率变动折线图

由图12可以清晰明了的看出总资产周转率基本维持在25%以上，发展状况较为稳定，万科的总资产周转率相对来说较高，资产利用和管理情况比较良好。但是在分析中有一点我们也应该对此多加关注，就是如若在企业销售收入变化不大的情况下，企业总资产周转率猛然上升，这种情况并非就是企业资产利用效率得到了提高。反而导致这种情况发生可能是大量的非固定资产在当时被企业当做报废处理，如果总资产周转率处于较低水平，且企业还仍旧保持着这种低周转率较长时间，那么该企业就必须采取效果好的一些应对措施。但在这几年的分析中，我并没有发现万科存在上述情况。

　　三、万科营运能力分析中存在的的问题

　　（一）存货量过大、周转率低

在上文分析到存货周转率时我们也能看到2013年-2017年这五年间，万科的存货额一直处于上升状况，存货周转率先经历上升后在2017年时也出现了下降趋势，但总体而言这几年还是一个上升的发展势头。这就可以得出万科的近几年的存货情况没有得到解决，存货量大，导致周转率一直处于30%左右。而造成这个问题的主要原因就是国家对房产业把控增强，而银行对买房的贷款利率也有了变化。这就让大部分卖房的人不得不冷静思考，那么房子的销售情况也就不乐观，这不仅导致万科的收入减少，还增加了房子的存货，而万科在各项目的建设也一直在跟进，在建的房屋数量也很多，尤其在2017年表现的很突出。是因为受到了国家的政策影响，整个行业多个城市的楼盘销售状况都较差。

　　（二）流动资产流动效果差

这个问题主要从万科2013年-2017年的流动资产周转率可以得出，这五年中，流动资产虽然在逐年增加，但是周转率反而总体是降低的，这就可以看出万科在这几年中流动资产的流动速度较慢。从年报中可知由于政策的影响，房地产市场前期过热的局面得到有效遏制，房屋销售量的增速也渐渐慢了下来，万科的流动资产主要就是应收账款和存货，既然存货都是上升，周转率下降的情况，那流动资产也就不可能避免流动减缓的情况。

　　（三）资产利用率偏低

资产利用率偏低则意味着资产没有得到最大程度的利用，这个问题可以从总资产周转率、流动资产周转率等得出，一个企业的资产由流动资产和非流动资产组成，所以也受到这两个资产周转情况的影响。在上文的计算分析中，我们看到万科流动资产周转率和非流动资产周转率都处于下跌的趋势，因此总资产周转率也只能呈下降趋势，资产的利用效果就偏低。这也是因为万科在新建项目时没有把可行性计划检验完全，在各项调研数据时下层实施人员多有敷衍了事的情况，导致数据准确性低，从而万科的总资产利用效果也就没有得到明显的收益回报。

　　（四）扩张速度快、营运资金配置不合理

总资产额逐年快速上升，这无疑是扩张速度太快的最好体现，虽然一个公司要发展，但是也要量力而行，最重要的是要紧跟国家的政策导向。不能盲目的设定投资政策，万科的投资政策可以说是过于激进了，而项目实施的各种问题分析又没有很到位，在做调查的基层员工的数据就让管理层等做出了大胆的决定。万科在近几年的战略中不断扩张，各项目的资金占用情况明显，资金周转也就慢。在房子销售比较热的年份，流动资金的需求也会增加，这样也就提高了万科的流动负债，公司的财务状况体现在经营活动现金净流量上，现金流量的结构对万科很重要。

表9万科2013年到2017年现金流量净额单位：元

从表中我们也能明显看出在这五年中万科的现金净流量都是在上升的，这表明公司的公司的营运情况也还算乐观，但是需求量逐年都在增大，反映出资金在配置的时候存在问题。

　　（五）租赁政策驱动、融资渠道收紧

在2017年第三、四季度间，万科在遵从xxxx报告中“房子是用来住的，不是用来炒的”总体原则下，又由于各地因地制宜实施相应的政策，整体都在大力建设住房租赁市场，这样就遏制了房地产市场被炒得过热的局面，但是这就造成了全国商品房销售增速放缓、重点城市的新房供应与成交面积回落、土地市场出现深远变化。就发展情况来说：租赁用房和保障性用地已成为土地供应的重要组成部分，多地推出纯租赁住房用地供应，并加大自持住房用地供应力度。

　　四、针对万科营运能力分析中的问题提出的措施及建议

　　（一）进一步强化存货管理

根据上一部分提出的问题，万科的存货量过大，就应该强化自己公司的存货管理、也应该建立更高效的存货管理制度。既然这样，万科就要有稳定的存货管理，要有可行性强、计划周密的采购预算，在对原材料的储存和各项土地项目开发上制定清晰的一个计划。因为万科现在的存货体系不能准确的计算出企业需要的储备量，所以常常会发生大量的偏差在材料采购和土地开发上。特别是在2017年政策的影响下，市场低迷，公司仍存在很多的现房、在建品等，这就大大增加了公司的存货。因此，加强存货管理，制定规范的存货控制机制就是万科的重要方法，一方面对于原材料的采购必须根据实际情况编制采购计划、不能因为量多优惠就不顾及存货压力；另一方面对于土地、房产等项目的进展也必须跟进，减少放在手中不盈利的项目。[孙雪菁.中国房地产信贷风险财务预警研究[D].山西财经大学,2013.]

　　（二）优化流动资产结构

流动资产的流动速度慢，流动比率低这个问题可以通过优化万科的流动资产结构来提高，一般企业的流动资产存货和应收账款的占比都会比较大。万科的应收账款数量在这几年是减少的趋势，周转率也一直在升高，这对流动资产的流动速度是正面的影响。那也就是说，万科的流动资产的问题还是主要集中在存货上，要想改变流动资产的流动率，就必须对存货量得到减少。

万科的存货量数额十分巨大，这对万科来说既是一份未来发展的保障，更是万科流动资产周转慢的主要来源。因为如果存货的资金占用减少了，那么流动资产的流动性就会变强，流动资产的周转速度也就会加快。因此，万科的主要办法还是要改变企业内部资产的占用结构，必须要调整存货、应收账款和流动资产之间的比例，只有把这个资产结构保持在合理的范围上，才能提高万科在当前社会环境中的实力，这样才能在和其他企业的竞争中有核心竞争力。

　　（三）提高资产利用率

资产利用利用效率偏低是因为万科没有对公司的资产充分利用起来，也就是存在一些资产浪费的情况，俗话说也就是钱拿在手上是死的，不仅不会增多可能还会变的更少，那么同理运用在资产上也是同样的道理。万科的资产包括流动资产和非流动资产，说实了就是指应收账款、原材料、土地、房子等动产和不动产。这么大的企业要说是每个资产都用的十分有价值那是不可能的，就看应收账款，一个企业如果有较高的应收账款周转率，那也就表明公司的应收账款的变现能力较强、产生坏账的可能小，但是应收账款的还款期就是资产浪费的体现，很多企业现在都会以这种占用资金的方式来维持长期的合作关系。

因此，万科也不能只为了应收账款的高周转率就忽略了应收账款带来的损失，更应该吧公司的应收账款周转率控制在一个合理的范围，不能过高也不能没有。适度的周转率才更有利于公司的发展。而且在分析中我们也可推断出万科也存在着一些闲置的资产和利用不充分的资产，那么这些资产就会带来一定的损失。处理这些闲置资产不仅可以节约公司的资金，更能提高公司的资产利用情况，最终也就能达到改善万科经营状况的目的。

　　（四）合理配置营运资金

营运资金配置不合理可以说是万科存在最突出的问题了，所以万科必须要合理配置好公司的营运资本。以万科这样的房产企业来说，销售的情况将会大大的影响公司的营运资金，在销售比较热的行情下，流动资金也就会快速增加，当然同时伴随着的也是高流动负债，反之，当行情比较低落的的时候，流动资金和流动负债也会随之下降。所以，万科的管理层或者是营运经理等就应该要学会观察市场、根据市场的变化来改变不同时期的营运资金额，这样才可能得出相对合理的一个资金配比。也只有这样，万科的各项营运资金才可能是有效的配置，这样在各项目之间的协调也会相对方便、容易、快捷。

因为当流动资产和流动负债两者的比例在一个合理的范围时，可以节约企业的营运资金，也能最大效力的使用流动资产，最重要的是保证了企业的负债能力。那么在房产市场低落时，企业就应该调整在房产销售上的策略，采用可行、合理、有用的方法来减少存货，但前提是要保证能及时拿到消费者的房款。协调的配置各项营运资金，当流动资产与流动负债保持在一个合理的比例时,不仅能够有效节约企业的使用资金,有效地利用流动资产。当然相对充裕的资金状况有利于万科灵活把握市场机遇,更有助推动各项业务顺利发展。

　　（五）紧跟政策做决策

任何一个行业都离不开国家一些政策的支持和限制，政策就是企业发展的导向，同时也是控制企业，制衡企业的一个手段。2017年，从中央到地方密集出台政策，在一系列政策的推动下，住房租赁市场正进入蓬勃发展的阶段。而房产也融资渠道逐渐趋紧，房地产贷款增速明显下降，但是XX也积极出台政策，加大对住房租赁市场的金融支持力度。这些政策的颁发，无疑是给万科一个转型或者说发展的机会，万科只有紧跟国家出台的各项政策，化限制为动力，在租赁的市场中找到自己的定位。这样才能让万科在房产行业一直领先，在看到其他市场上优秀盈利能力的同时，万科更应该重视自己的现金管理，制定与政策发展相一致的投资计划。

　　五、研究结论

在经过我认真、严谨的分析撰写下，终于完成了这篇文章，对万科也有了新的认识和了解，更意识到了营运能力对于企业的重要性。万科的各项新项目也都在稳步推进，甚至在践行对社会的责任、对农村精准扶贫的工作、在建设美丽乡村等方面都做出了很大的贡献。在2017年时，地铁集团成为万科的第一大股东，由于地铁是万科的股东，那么万科转变模式，发展新的“轨道+物业”模式也理所当然。当然通过对万科集团营运能力这五个指标的分析可知,最近5年来万科的存货周转率变动较大，但最终的变动值也较小，应收账款周转率一直在上升，而流动资产周转率在2016年有上升外，其余年份都是在下降，但变化比率都不是很大，最后非流动资产周转率一直处于下降趋势。庆幸的是在这几年期间万科尚未发生大额应收账款逾期的情况，但是对于存在的问题，万科只有及时地采取有效的措施，才可以继续保持其在行业中领导者的地位。[栗梅青.企业营运能力分析体系[J].财会学习,2017(12):188-189.]

在对中国最大的房地产公司万科集团近五年的财务状况进行了比较详细的分析后。我们也能得出：在城市化进程逐渐加快、居民对房屋的需求日益强烈、房地产的进入者也在增多。而在此次的分析中，我对营运能力的相关指标也有了新的认识，不只是停留在理论上面，能把所学知识用到实际的企业分析中，这对我们每个毕业生都是最开心的事。但是我们也要认识到在运用这些计算周转率的公式中，并不是能很真实的体现出实际情况的，好多指标都只是简单的理论数据，没有考虑到实际会发生的一些意外，比如一些无法收回的资金就不能是应收账款，而应该是营业外支出了，这就是理论与实际的差别。