房地产企业财务风险管理研究—以恒大地产集团有限公司为例

摘要：伴随着世界经济改革的不断深入，全球经济发展模式对我国企业产生的影响力也不断增大。尤其是在经历前几年的全球金融风暴洗礼后，我国企业的发展环境发生了翻天覆地的变化，导致大量的企业的发展举步维艰，甚至是破产和倒闭。在企业发展过程中，除生产经营以外，还应考虑构建完善的防范和控制财务风险的有效机制，及时发现和预警潜在的财务风险，并快速反应和采取相应的应对措施，企业财务管理层的工作目标就是保证企业的健康和平稳发展。本文运用案例分析法对恒大房地产集团的财务风险进行深入的剖析，考察了2016至2019年该企业筹资、现金流、投资、资金回收风险五个方面的指标，得出了目前该集团在财务风险方面的漏洞及问题，针对问题提出了防范财务风险的合理策略。

希望能帮助恒大地产集团较好地解决财务风险问题。

关键词:房地产企业;财务风险;恒大地产

引言

伴随着世界经济改革的不断深入，全球经济发展模式对我国企业产生的影响力也不断增大。尤其是在经历前几年的全球金融风暴洗礼后，我国企业的发展环境发生了翻天覆地的变化，导致大量的企业的发展举步维艰，甚至是破产和倒闭。在企业发展过程中，除生产经营以外，还应考虑构建完善的防范和控制财务风险的有效机制，及时发现和预警潜在的财务风险，并快速反应和采取相应的应对措施，企业财务管理层的工作目标就是保证企业的健康和平稳发展。本文基于恒大地产集团财务风险控制相关理论，要以财务风险理论研究为基础，考察了2016至2019年该企业筹资、现金流、投资、资金回收风险五个方面的指标，得出了目前该集团在财务风险方面的漏洞及问题，针对问题提出了防范财务风险的合理策略。

1 房地产企业财务风险的概述

1.1 财务风险的含义

1.1.1 风险的定义

风险是财务领域较为普遍的概念，即风险是无法确定预期结果。预期结果的不确定性涵盖区间较为宽泛，既可以表示商业行为造成的损失的不确定性，也可以指行动结果与行动预期之间存在差异性。不确定性是风险存在的基础与根本[1]。

1.1.2 财务风险的含义

房地产企业财务风险是指财务结果的不确定性和风险性。它属于微观层面的经济风险，也是企业经营过程中最为常见、最关键的风险。在商业资金运营模式较为单一时，财务风险主要指企业负债投资，EPS（Earnings Per Share，每股盈余）大幅度变动或企业破产风险。随着社会经济的发展，商业模式呈现多种多样，企业财务活动不断增加，传统、单一资金运营模式的财务风险定义已经不适用于当前企业资金运营模式。伴随资金快速运转和筹措渠道的多元化，企业必须将财务风险进行更为详细、更为深入的研究[3]。

1.2企业财务风险的分类

从具体的分类来看，目前衡量房地产企业财务风险的指标包括筹资风险、投资风险、资金回收风险和现金流量风险等，具体如下：

1.2.1 筹资风险

筹资风险的衡量指标主要运用资产负债率、现金、流动和速动比率等几个指标，其中的现金比率的高低能够反映出企业即时进行现金支付或者是变现的能力。从定义来看，筹资风险指的是因企业负债而导致逾期无法偿还债务而引发的财务风险。

1.2.2 投资风险

经营杠杆系数、总资产收益率和净资产利润率是投资风险分析的常用指标。顾名思义，投资风险指的是企业因进行各类投资而引发的财务风险。在投资的过程中，对最终的实际收益率和预期收益率之间的偏差是很难进行准确的评估，因而就导致了投资风险的出现。本文所讨论的投资风险集中于对生产项目进行的生产性资本投资而引发的财务风险。

1.2.3 资金回收风险

资金回收风险是策略企业现金流转能力的指标，目前测量的指标包括存货、应收账款和总资产周转率，其中指标的数据值越大，则表示企业的资金回收风险较小，相反则表示企业的资金回收风险较大。

1.2.4 现金流量风险

现金流量风险指的是企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。按理来讲，企业在运营过程中所获得的现金应该是要比支出的现金要多，这是企业正常运营的基本保障，不然的话就会引发现金流量风险。资金回收风险是现金流量风险的表现形式之一，而导致这类风险出现的主要原因就是赊销。

1.3 房地产企业财务风险的特征

1.3.1房地产财务风险受金融环境影响较大

金融环境的变化对房地产企业的财务风险有极大的影响，包括国家的信贷政策、财政政策等变化。例如加强监督管理金融交易的市场、银行信用的政策的改变等等，在一定程度上，企业的融资渠道和成本都会造成影响，进而引发企业的财务风险。

1.3.2 房地产财务风险受法律环境影响较大

中国普遍的企业都存在于法律的框架之下，房地产企业的财务风险都与法律息息相关，企业的每项经营活动都收到法律的制约。如果一个企业的没有守法的意识，则很可能引发企业的财务风险。而法律环境并不是诱发房地产企业的财务风险，这跟个人遵守法律的程度息息相关。

1.3.3 房地产财务风险受经济环境影响较大

房地产企业销售的产品属于价格较高的产品，在经济环境较好的情况下，房地产企业的销售额度就会增长，反之在经济环境不理想的情况，房地产企业的存货就会增长，导致企业的资金链断裂，进而引发企业的财务风险。

2 恒大地产集团财务风险分析

2.1 恒大地产集团简介

恒大地产集团在运营过程中成立于1997年，获得了无数荣誉，在多年的拼搏和努力之下，恒大慢慢的就站稳了在住宅开发上的角逐优势，国内首个全国驰名商标的桂冠，后被“恒大”摘得。而企业管理者中研究生及以上学历的比例竟高达40%以上。作为恒大地产集团最大组成部分的一线员工，其数量占到企业总体人员数的40%。一线员工整体偏于中青年化，其中：21—25岁40多人，26—30岁120多人，31—35岁180多人，36—40岁80多人，总资产达万亿，年销售规模超4000亿。公司设置了股东大会和监理会，其中监事会和合规总监将负责对公司的各项事务进行监察，如图1 所示，为公司的组织结构图，其运营部门还包括工作部、事业部以及资金部。

　　图1 公司的组织结构图

　　资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取

2.2 恒大地产集团财务风险现状

2.2.1 筹资风险

筹资风险常用是企业资金链不稳定而产生的风险，其中现金比率越高，就表示企业的可用现金流越多，传统上认为资产负债率不能高于50%[8]。恒大地产集团衡量筹资风险有关的财务比率见表1。

表1 恒大地产集团2016-2019年与筹资有关的财务比率

资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取

　　图2恒大地产集团2016-2019年流动比率与速动比率对比

　　资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取，

　　图3恒大地产集团2016—2019年资产负债率与现金比率对比

　　资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取

由图3可以清楚反映，从2016年至2019年期间，该企业的流动比率从2016的49%下降至2019年的29%，速动比率从2016的47%下降至2019年的25%，每年的增长比率以5%保持下降。在资产负债率方面的分析可以得出，2016年企业的长期负债比在74.1%，而到了2019年的现金负债比达到64.2%，远超出了行业的平均水平，说明企业长期偿债能力存在问题。在现金比率方面，企业从2016的40%下降至2019年的18.8%,说明企业现金流转不足。在利息保障倍数方面，企业从2016年的5.96增长2019年的1.27，但与行业相比差距较远，存在较大的财务风险。。可见，恒大地产集团的偿债能力不足是该企业存在财务风险最直接的体现。

2.2.2 投资风险

投资风险指的是企业因进行各类投资而引发的财务风险。经营杠杆系数、总资产收益率和净资产利润率是投资风险分析的常用指标。

投资风险的产生，往往是由于市场具体需求的情况发生了变化，而企业的投资决策没有及时调整，而导致了企业发生财务风险。恒大地产集团投资风险衡量指标见表2.2。

表2恒大地产集团投资风险衡量指标

资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取，

　　图4恒大地产集团2016-2019年总资产收益率与净资产利润率对比

　　资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取。

由表2可知，目前企业2016年、2017年、2018年、2019年的经营杠杆系数，从2016年的5.76上升至2019年的8.37，都要高于行业均值水平，这说明企业的财务管理还存在较高的风险。从总资产收益率看，目前企业2016年、2017年、2018年、2019年的总资产收益率从2016年的2.54%降至2019年的0.37%，从净资产利润率看，目前企业2016年、2017年、2018年、2019年的总资产收益率从2016年的9.77%降至2019年的1.04%，从投资收益可以看出，目前除了2016年的投资收益率处于正数，其余2017年、2018年、2019年的投资收益率均为负数，目前企业投资存在较大的风险。

2.2.3 资金回收风险分析

存货周转率、应收账款周转率和总资产周转率等是资金回收风险分析的常用指标，这几个指标的数值大，则表明企业资金回收风险比较小[10]。恒大地产集团资金回收风险衡量指见表3。表3恒大地产集团2016年至2019年相关资金回收财务数据。

表3恒大地产集团2016年至2019年相关资金回收财务数据

资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取

由表3可见，恒大地产集团的2016年、2017年、2018年、2019年应收账款为，8414、5455、3884、7533亿，数额比较巨大，这也从侧面说明了，企业的催收力度不足，导致大批的欠款。从主营业务收入增长率来看，2016年、2017年、2018年、2019年应收账款增长率为31.25%、23.65%、-38.96%、37.19%。这充分说明了企业的总资产回收率虽然逐渐在增值，但是还是比行业平均水平低。从净资产现金回收率水平来看，目前该企业存货周转率的2017年、2018年、2019年为120.64、17.65、20.64。2017年、2018年的水平均比23.98%水平要低，2019年的27.52比2均值水平23.98要高，这充分说明了目前净资产现金回收率趋于稳定。

　　图5 恒大地产集团2016-2019年总资产收益率与净资产利润率对比

　　资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取，

从资产运营角度分析，目前该企业存货周转率、应收账款率的2017年、2018年、2019年为120.64、17.65、20.64。2017年、2018年的水平均比23.98%水平要低，2019年的27.52比2均值水平23.98要高，而房地产行业平均值是0.4-0.5次之间，这应引起公司的重视。

2.2.4 现金流量风险

现金流风险是指企业现金流出与流入在时间上的不一致所产生的风险。下面着重从经营活动、筹资活动、投资活动等几个方面识别恒大地产集团的现金流量风险。

表4 恒大地产集团2016-2019现金流量数值

资料来源：通过调查恒大地产集团财务报告获取，

从表4可以得出，目前该公司2019年的现金流呈现负数为-3352.32亿元，这数值比2018年上升了18%，在目前限购的政策环境下，如果增强企业的投资可能会导致企业的应收账款增长，进而引发企业的投资风险。在筹资方面，企业2017-2019年均为负数，这充分说明，该企业的现金流量不足以承担企业的营业支出，说这主要是因为公司这几年间偿还了大量的债务，光2018年还债额就达-4423.42亿，2019年债务偿还金额也较大。从2017年的121%增长至2019年的346.32,比行业的平均水平63.58要高出很多。从固定资产投资率来看，目前企业的投资资产率从2017年的60.99减少至2019年的26.58%，比行业平均水平147.46%要低，这说明企业的固定资产投资率水平较低。从折旧系统水平可以出看出，企业2017年的折旧影响系数为85.76,而到了2019年增长为51.58%，比2019年水平38.81要高，总的来说，恒大集团从长期的角度来看，企业的现金流存在隐患。因此，在当前我国经济处于宏观调控从紧的背景下，公司需要防范投资过度扩张导致大量资金外流，由此可能给企业现金流带来严重的压力，甚至导致企业失去偿还债务所需现金的风险问题。

3 恒大地产集团财务风险管理存在的问题

3.1 投资成本及结构不合理

商品经营盈利能力是效益和收入或成本之间的比值关系，是投入资金以后产品产生效益的水平。本文挑选成本费用利润率来量化上述能力。

表5恒大集团四年商品盈利能力指标

成本费用利润率就表明劳动消耗的效益就更低。从表我们就能知道，从2016年到2019年大致展现出降低走势，中间出现细微的变化。2017年盈利能力指标降低，公司销售成本的提高，对此类能力造成了负面影响，进而降低了利润总数的涨幅。

表6同行业企业近五年商品盈利能力指标平均数值（单位：百分比）

从上表可知，在同领域对比中，恒大成本费用利润率名词比较落后，表明其商品运营盈利能力在同领域中位于一般水平，投入产出水平不高，所费和所获的比值并不在合理范围中，商品的获利能力较差。根据上面的分析，恒大集团出现一定的投资风险。表明其产生效益的水平不高，在投资活动因为不确定因素造成风险的时候，也许无法全面的处理上述风险，进而会对公司的顺利发展造成影响。

3.2缺乏有效的筹资管理能力

3.2.1负债结构不合理

因为外部宏观环境和资金供求作用的变动,公司筹资行为会给自身造成财务上的不明确性,上述结果就是一种常见的风险。在公司管理中一般发展成到期无法支付的偿债风险。恒大集团的关键部分就是科技,企业研究以及制造都要一定的资金扶持。公司需要从外表筹集资金,来达到自身正常分析以及研发项目的资金需要,筹资活动就是公司生存以及进步的关键部分。各种筹资模式也会影响公司的筹资风险，一般展现为筹资规模不合理、资金结构不合理、模式和债权时间策划不合理,因此从公司偿债能力指标来探究。恒大集团目前筹资模式一般就是短期借款，其近四年负债总额以及负债结构为：

表7恒大集团近四年负债规模（单位:百亿）

表8 恒大集团集团近四年负债结构

从上表可以得出：2016年恒大集团短期借款占负债比重较大，由于营业销售量增多，恒大集团所需要的资金增大，使得短期借款比重较大。企业短期借款虽然可以暂时缓解资金的不足，提高资金的使用率，但是借款的增多也存在的一定的风险，我们需按规定期限偿还，若不及时还款，将会给企业带来不利影响。

3.2.2长期偿债能力有待增强

在长期偿债能力部分，对于高新科技公司领导者来说,调整好负债比值对目前公司来说十分关键,不知要维持资金链也要具备正常的偿付能力。一旦财务管理出现操作之类的风险问题，很难够对风险管理模式进行一定的风险把控。一旦恒大集团有限公司有重大的变革，也不能够立马启动相应的应对措施，长此以往就造成了企业的风险管理问题不能够及时的把控。此外，恒大集团有限公司的大部分业务都是人工进行操作，没有应用现代化的手段，导致其操作的过程当中，出现很多的问题，增强了风险的内外共存。

表9恒大集团近四年长期偿债能力指标

资产负债率并非绝对指标，通常来讲，上述指标在50%更加合适。从上表可以看出，恒大集团的长期偿债能力指标小于50%,说明投资者较为谨慎，分险小，但是企业太过于保守，会导致企业投资不足。根据上面的分析，从恒大集团近期的资料中我们就可以知道，公司短时间借款占据比值更大，流动资产使用太多，偿债能力对企业的发展至关重要，所以如果出现突发状况或借款不能按期归还，将会不利于企业正常经营和发展。

3.3 经营能力有待增强

经营能力一般表示企业使用资产效率以及得，此外企业运作资产效益一般表示自身产出额以及资产占用额两者的比值。

表10恒大集团近四年流动资产营运能力指标（单位：次数）

流动资产周转率一般展现流动速度的周转速度，可清楚的展现流动资产使用的经济效益，展现流动资产的使用成果。上述部分就是正指标，数值高就代表流动资产的周转效率更高，代表资产效益更高，使用效率更高，给公司产生的效益就更高；否则就说明效率不高，资金使用不合理，运作能力不高，无法给公司产生必备的收益，如此就会阻碍公司营运能力的提升，无法全面的处理有公司经营风险。

从上表可知，恒大集团在2016到2018年时间段内流动资产周转率展现出提高走走势。受销售收入和流动资产比值的作用，2019年展现出降低走势，表明公司运作效益增长幅度低于流动资产的涨幅，此外也说明流动资产的使用效益差，营运能力不高，因此其就无法全面的处理公司经营风险。企业的营销入账和企业的应收款趋势线呈相反的方向，仅看年平均的增长率，一般的营销入账增长率远小于一般的应收款增长率。从这里更加的证明了恒大集团需优化企业的现金回收率。组织管理层必须要建立一套科学推动应收款回收的策略，来抑制伴随应收款增大而带来的坏账增长，必然对于组织一般资金的流动都会带来较大的压力。

4 恒大地产集团财务风险防范措施

4.1改善企业投资结构和投资成本

4.1.1 提高资本利用率

企业的核心目标就是股东利益最大化，所以提高企业资本利用率对企业发展极其重要。因此，恒大集团要加强对资金管理工作的评估，对企业的资本利用率情况进行评价。分析公司资产配置状况并形成报告，进而有助于提升企业中的公司对资本利用率的重视度，强化财务管控。在资本的投资上，要强化企业对擅长领域的投资，例如房地产租赁行业的投资，提高资本利用率，推动企业财务相关工作的成功实施，准确利用财务风险管理平台，达到资金利用最大化的成效。

4.1.2 适当降低成本费用

成本费用利润率展现了公司投入产出能力，也就是利润和费用的比值，销售成本的提升，不利于商品经营盈利能力，会降低了利润总额的增多，所以要对母公司的各项投资活动进行监控，降低成本费用，增强商品经营能力，随时关注其投资收益情况，分析投资效果。而对于公司资金运作的效益性的监管以及探究，便于提升资金使用率。

4.2 改善企业的筹资管理能力

4.2.1 适当增加长期债务

企业想要取得长远发展，需要合理规划企业的筹资方式，适当增加企业长期债务，减少短期借款的比重，按期偿还短期借款，平衡财务杠杆，长期债务筹资借款弹性大，成本低，适当增加能提高经营效率，可以更好的发挥财务杠杆的作用，然而我们在风险预估的时候就需要了解财务风险的度量，防止公司出现财务危机。

4.2.2 优化经营结构规模

企业要改善运作结构规模，调节负债比值，在维持资金链的时候也需要照顾到偿付能力，提升筹资利用率，确保现金净流量预期能支付到期的债务,树立良好的信用，建立健全内部管理体制，不断完善自身的内部管理，并对内部管理进行监督，加强资金投资，将公司多元化发展，分散财务风险，提高资金使用效率。

4.2.3 严格控制收益分配风险

企业要根据自身发展的需求合理的选择分配政策，要做到能够借助聘用专业人员来开展分析，将专业问题交给专门的财务资产管理部来门处理。加强对企业收益能力的评估，对已经亏损的资金，在获得相关部门的批准之后，按规定对坏账准备在给予评估之后予以核销，科学的防备呆账坏账，平衡收益，使企业资产的质量得到提升。

4.3 强化现金流转,稳定房地产主营业务

4.3.1 编制现金流量预算

企业财务预算中数据的准确性是建立在每一个部门的财务预算的准确性之上的，在每一个部门都遵守收支相抵的原则之下，在部门与部门之间的相互交流下，最大程度的减小了企业的财务风险。

要加强对现金流量预算的强化，防范出现由于预算编制问题与其他的因素所导致的资金流动不畅通和预算执行不合理的缺陷。通过对企业经营投资活动水平以及预算编制水平的深入分析，深入的对企业的预算风险进行防控。对由风险导致的不可避免资产损失要及时予以处置，避免损失形成连锁反应造成资金流动性进一步降低。在处理流动性差的资产时，要及时处理并通过进一步推进其重新组合来盘活资产。必要的时候要借助于法规，对于质押物行使追索权，把一些借贷项目进行撤销。4.3.2 规范现金收支管理办法,确定最佳持有量

赊销是各个企业都会发生的一种生产经营活动，赊销本身并不存在一些具体问题，问题是在企业与企业之间发生赊销之后，企业是否能够按照预期规定的时间如数收回款项，避免发生坏账损失。对于房地产企业来说，坏账直接影响着企业的现金流较差，长期影响着企业的正常生产经营。因此，恒大地产集团为了避免坏账的发生，想方法收回企业的应收账款，从而确定恒大地产集团的现金收支具有最佳持有量。

结论

本文主要对恒大地产集团近几年的发展现状进行了具体的分析，同时深入了解企业财务风险控制体系以及恒大地产集团发展存在的问题，在有关理论的支持下，根据恒大地产集团的具体发展特点制定一些新的发展战略，同时为恒大地产集团发展提供重要支持.在现代社会发展过程中，由于企业发展财务风险控制体系还不健全，存在很多问题，而且企业在具体实施中并没有财务风险控制，本文在研究企业财务风险进行实践过程中，对恒大地产集团财务风险服务提供重要支持。当然，由于时间和经验的不足，本文在资料收集方面还有所欠缺，还不具有全面代表性。希望在以后的研究中可以更加深入全面的展开调查，充实论文。

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致谢：

感谢我的母校，该院校学术氛围浓厚，那些曾经刻苦学习的记忆将是终生难忘的！对那些倾囊相授、鼓励鞭策、谆谆教诲我的母校的诸位恩师们，我将永远铭记于心，不敢更不能忘怀。我还要对恩师们这三年来对我细致入微的关心、帮助和支持表示衷心的感谢。同时，也感谢辅导员老师，在为我能顺利参加答辩的过程中给予很多的关照；同学们为我营造的良好舒适的生活环境与健康积极的学习环境，给出专业的建议，能有机会在这样的团队中度过三年，是我莫大的荣幸与幸运。在论文的写作至修改整个过程中，老师、同学为我提供了很多无私的帮助，在论文写作遇到困难的时候，使他们为我分析问题之所在，群策群力，最终使我这篇论文能按时按质按量的完成贡献出难以估量的帮助，使这篇论文真正的做到了理论与实践结合起来。

房地产企业财务风险管理研究—以恒大地产集团有限公司为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月9日

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