房地产项目投资之财务分析与评价 —以山水城项目为例

　　摘要

我国房地产市场的构成是，二十世纪九十年代我国正式做出了推行市场经济体制的决定，我国住房分配与供应机制有了较大改变，在全国范围内兴起了房地产开发热潮。尽管房地产行业正逐步走向成熟，但房地产项目投资的财务分析与评价仍处于发展阶段，没有得到足够的重视，导致房地产投资过热,许多房地产项目盲目开发，导致大量商品房空置。

房地产投资的迅猛增长，为中国经济的快速增长做出了重要贡献，但是也出现了许多问题：首先因为房地产项目投资过于火爆，使水泥、煤炭、电、钢等原材料和能源供应不足。然后、全国各地空置房数量很大，空置率居高不下。因为房地产投资项目自身与有关行业的性质，假如房地产项目财务分析得不到应有的重视，将造成房地产行业发展失衡，扰乱正常的房地产发展秩序，造成不必要的资源浪费。

深刻理解与全面掌握并及时完善房地产投资项目财务分析与评判，为提高房地产项目投资的效率奠定基础，为房地产投资的有序发展创造有利条件。

　　关键词:房地产项目投资，财务分析与评价

　　一、绪论

　　（一）财务分析与评价概念

1.财务分析的基本概念

财务分析指的是通过房地产投资项目或企业的维度来分析项目的经济情况，以XX颁布的税收制度、价格制度与法律法规为依据，深入分析房地产投资项目所需的财务收入与费用。结合具体项目，对项目盈利水平与偿还债务的能力的财务指标进行分析，客观评估项目在财务上是否可行，在房地产项目分析中，财务分析占据非常重要的地位。

在分析房地产项目财务状况时，需在对项目投资成本、各种税和利润的基本数据进行预估或计算的前提下，然后编制必要的财务报表和相应计算技术、经济指标,并与相关标准进行比较，确定项目能否可行或从中选择最好解决方案。

在筛选、经营与考核房地产项目过程中，房地产投资财务分析是评判的一大依据，房地产项目正式实施前的分析与评估可以确定项目实施是否可行，项目实施环节的分析有利于及时纠正偏差，项目完结后的分析有助于找到面临的问题，从而提出有效的应对措施，确保房地产投资活动的盈利能力。

2.财务评价的基本概念

房地产开发投资项目的财务评价实际上属于运用财务报表为管理者服务的管理分析。根据国家现行财税制度和价格体系，以房地产投资开发建设项目财务数据预测中的各项报表所测得的数据，如投资总额、生产成本、销售利润、销售税金等，为依据编制成现金流量表，推算评价指标值，分析研究，然后考察房地产项目的财务盈亏情况。从而判断投资项目在财务上是否可行的经济分析方法。

随着房地产企业的快速发展，财务报表分析从外部分析延伸至内部分析，有利于提高企业内部管理与服务能力。为了使企业管理层的盈利与偿还债务的能力得到提升，得到投资方与债权人的认可，财务报表的内部分析非常有必要。内部分析无法采用公开财务报表中的数据资料，而使用内部数据（如预算、成本等）来分析和找出管理行为与报表数据之间的联系,通过改进管理行为来改善以后的财务报表。

财务评价在项目投资中起着重要作用，主要探讨财务评价与分析房地产投资项目评价过程中的功能。在科学家探讨财务评价的基础上给出调整与优化的建议，从房地产投资项目的实际状况出发，搭建好房地产投资项目财务评价与分析的相关模型，为房地产投资项目财务评价与分析的发展方向提供建议。

　　（二）研究的意义

在我国市场经济体制不断成熟的情况下，在我国社会经济发展中，房地产行业做了重大贡献，房地产投资不仅是一项复杂、综合与专业度比较高的投资行为，而且也是一项需要巨额投资、面临较高风险但收益较高的投资活动。在投资前与投资中，投资人员都应当定期开展财务分析，有利于预估投资项目的可行性，为做出更科学的投资决策奠定基础。以财务分析的形式对企业盈利水平、偿还债务的能力、资产管理状况以及综合财务情况等各项指标进行分析，提高财务分析能力，为投资者快速发展奉献并降低风险提供帮助，在有效控制风险的同时保证合理的盈利水平。

开展房地产项目的财务评价与研究不断有助于项目管理理论的完善，而且还可以进一步加强项目在实践操作中的可行性。本文通过对山水城项目进行科学评价，指导投资者进行决策，从而确保项目投资者的利润收益，降低项目投资风险。考虑到目前投资房地产项目面临严峻的风险，所以很有必要深入研究项目的可行性与财务状况，本文以山水房地产项目作为研究案例，采用有关财务分析理论，在分析财务收益与风险的基础上，使企业的收益得到保障，以便企业做出更科学的投资决策，为顺利推进项目开发投资做好铺垫。同时本文研究与分析项目财务评价，不仅有利于保证项目决策的合理性，而且还能提高项目建设与企业经营管理能力，为今后类似文章的研究提供参考。

　　（三）研究的现状

城市化加速和住房需求的增加使房地产问题成为中国的一个重大社会问题。近年来，房价逐年上涨，房地产业的发展和运作中出现了越来越多的矛盾。国家和XX应该对我国房地产开发投资状况有更全面的了解，对我国房地产发展趋势进行评估与预测，防止房地产开发与投资过程中的不可控制性，促进稳定快速发展中国房地产业的发展。房地产投资在我国投资活动中占有主导地位。受外部市场环境的影响，我国房地产开发和投资过程中存在许多问题和风险，制约着房地产业的发展。XX及相关从业人员应结合我国房地产业的实际发展状况，合理规划房地产开发投资，实现资金的最优配置，合理控制房地产投资额。近些年以来在国家加强宏观调控的形势下，房地产行业面临更加严峻的发展形势，给房地产业带来了诸多挑战。

考虑到房地产投资项目需要投入巨额资金，投资周期漫长，并且受到地域、经济与政策等多种因素的限制，面临非常严峻的风险。投资决策是房地产开发投资项目极为关键的问题之一，房地产项目的财务分析对于房地产投资决策尤为重要。如果忽视房地产项目的财务分析，必然会带来房地产业发展的失衡，房地产市场发展混乱，并造成资源的浪费。《投资项目可行性研究指南》编写组[1]2002年出版了《投资项目可行性研究指南》，系统提出了投资项目可行性研究中财务分析与评价的指标体系；王风明[6]通过建立合决策模型综合考虑效益与风险进行房地产投资风险分析及防范研究；孙增林[7]运用实证分析法，结合具体案例和相关理论进行了投融资和财务分析，建立起一套房地产项目的财务评价体系；学者刘庆与徐丽娟[9]以公允价值计量模式评价与分析房地产投资项目的财务状况，总结出的结论是公允价值模式有利于全面体现房地产投资的市场价值与利润空间，为企业筹措资金提供帮助。李桂玉[10]根据企业的经营战略在某种程度上影响着企业是否可以成功经营的实际情况，构建出企业投资战略规划与被投资企业的财务分析相结合的嵌套投资决策模型对投资过程进行优化。

　　二、房地产项目投资之财务分析与评价

在房地产投资企业经营中，房地产财务分析占据非常重要的位置，财务报表分析指的是以财务报表及其他资料为基础，利用专门的方法和手段，对企业的经营成绩、财务情况以及未来的财务变化趋势等做出科学的分析与评判，旨在掌握以往的情况，对目前取得的成果进行评价，对未来发展趋势进行预估，为利益集团做出更科学的决策提供帮助。房地产项目财务分析主要以市场调研、项目筹划、投资、成本、费用与收入估算、筹集资金为前提，编制财务报表，对财务指标进行研究与分析，同时与有关标准加以对比，进而分析项目的财务盈利水平、偿还债务的能力、资金平衡能力等，从而对财务可行性做出科学判断，以选择最理想的方案。

分析房地产财务的首要步骤即完成财务白标资料到有效决策信息的转换，精准的财务信息有助于做出正确的财务决策。

　　（一）财务分析的目标

有关房地产项目投资分析主要分为两个部分，即项目的盈利能力和偿还债务能力两部分。

1.盈利能力目标

其中，盈利能力能够有效的反映出房地产项目投资的财务效益。对房地产项目进行财务分析的过程中，应对项目开发完成即竣工之后考察项目是否盈利，盈利大小以及其是否达到满足预期等。而呈现出项目时是否能力的标志为其实现的利润以及税金。

2.清偿能力目标

对项目的偿还能力进行考察主要包括项目财务清偿能力以及债务清偿能力两部分，其中项目财务清偿能力指的是项目能够收回投资的能力。当然，项目管理者期望将全部的投资全额收回；而债务清偿能力指的是项目具备的偿还借款和债务能力。投资者选择投资项目，需对项目的债务清偿和资金偿还期限是否符合规定进行考察，也就是说项目具备的债务清偿能力是否符合预期。

　　（二）财务分析的方法

通常情况下，对房地产进行财务分析主要运用结构分析、比较分析、比率分析以及因素分析等分析法。

1.比较分析法

比较分析法通常又被称之为对比分析法。运用此分析法需采集两个及两个以上相关的材料，并对其进性对比分析，也就是在分析中找出材料差异和矛盾的过程。分析来源于对比，是运用比较广泛且最基本的办法。此方法中涉及的具体办法较多。如以对象作为划分依据，若比较对象对本企业历史，即称之为“趋势分析”；若比较对象为行业内其它企业，也就是行业平均数或者是自身竞争对手，即称之为“横向比较”；若比较对象为前期的计划预算，也就是计划指标以及实际结果进行对比，即称之为“差异比较”。若以比较内容作为划分依据，可根据结构百分比进行比较；可以财务比率进行比较。若进行分析的目的在与对某一情况进行分析，并以此为基础进一步深化，那么就应寻求最主要的理缘由。

2.比率分析法

比率分析法指的是对指标的比率进行计算之后，再对结果进行比对。通常情况下，运用此方法的对象对同一财务报表当中特定项目与不同财务报表当中相关项目相比得出的值，将该值与其它办法比值包括同行平均值、历史比值或预期比值等进行对比，利用该办法对项目的财务状况和经营能力进行判断，从中找出问题并进行解决。从此角度来看，也可将其称之为相对数比较法，以下为此方法下常用的三种比率：一是，动态比率。即以相同项目中预期和实际的数据比率进行计算而得出的比率作为研究对象，此办法的主要的是对指标变化过程、规律以及趋势进行研究。对数据进行统计的做法为将指标数值按照时间先后顺序排成动态序列，借助定基比法计算出序列的发展、增长、平均发展以及平均增长四类速度值；二是，构成比率。即对某项指标作为研究对象，将其组成部分占总体的比重进行计算，进行此计算的目的在于对指标的构成内容和变化趋势进行研究，深度识别事物本质以及其发展规律；三是，相关比率。即对存在关联包括相互依赖和联系等的经济活动，对两个有着不同性质且存在关联的指标相除为得出的数值。进行此计算的目的在于完成不可比的绝对指标到可比相关比率指标的转换，从中寻求到房地产企业的经营情况。

3.因素分析法

该方法又被称之为因素替代法，是对某项综合指标的指标变动趋势和影响因素进行分析，根据计算结果确定影响指标的因素和影响程度。可将企业活动视为有机整体，因此对其指标进行因素并非一个。对其影响因素的数量和影响程度进行确定，有助于人们找出关键点，亦可将其作为评价企业经营状况的依据。以该方法的分析步骤即具体分析办法作为划分依据，可将其划分为差额分析法、指标分解法和连环替代法三类。其中差额分析法是直接将某项综合指标变动差额作为计算依据，对影响指标的因素及影响程度进行计算；连环替代法是指对影响某项综合指标的因素按照相应的顺序用分析值代替标准值的过程，主要用于测试影响因素的影响程度；指标分解法，即将某项综合指标划分为多种影响因素的办法。

　　（三）财务评价的特点

1.房地产投资特点

相较于其它行业，房地产行业具有一定的特殊性，因此对其进行投资比其他行业的投资具有不同点，对这些不同点进行分析对我们进行财务分析具有引导作用。

（1）投资模式多

近年来，房地产行业发展日新月异，如今集开发、销售、经营与一体的多元化房地产模式已将单一的房地产即开发到销售的模式取而代之。因此，投资者对房地产行业进行投资时，可以自身偏好和市场运营状态为依据进行投资，并结合财务分析状况做出投资决策。

（2）投资数额大

房地产行业属于资金密集型行业，因此运营房地产项目需要大量资金支持。项目运用着不管选择哪类类型的支持办法额运营策略，均需上千万甚至上亿的资金作为支撑。正因如此，投资者对金额巨大的投资应进行详细的分析，谨慎选择，尽可能的避免投资失败。这也是房地产决策分析十分重要的根本原因所在。

（3）项目相互影响度大

时间层面和空间层面是项目相互影响最直接的表现。站在时间层面来讲，即投资者根据前一项目情况预计其对后续项目的影响，此类影响主要体现在项目资金和运作两方面。举例来说，决定某一项目好坏的关键在于投资人员是否具备承接下一项目的能力和权利，以及上一个项目对下一个项目资金的影响。站在空间层面来讲，相同区域内的其它项目即可将其认定为竞争项目，对项目的经营结果造成影响，举例来说，项目周边出现了品质更高且价值相同的另一个项目，以至于该项目的未来现金流入降低。

（4）政策影响大

住房问题是我国国际民生问题的重要组成部分，所以我国城府对房地产行业发展及其关注；除此之外，家具、装饰等行业的也会随着房地产行业的发展而发展。正因如此，我国XX出台了一系列的法律法规对房地产行业是开发、销售以及经营等环节进行了规范和约束。由此可见，宏观政策环境是影响房地产行业的重要因素，投资者对房地产行业进行投资时应对其进行重点考虑。

（5）不确定性大

投资往往带着一定的不确定性，不管是哪类投资都存在不同程度的风险。房地产投资具有投资量大且回收难的特征，风险度较大。不确定性无疑会带来两种结果，即收益和亏损，但是无论哪种结果，投资者都希望其能够在前期财务预算中得以体现，对项目投资的不确定性进行分析有助于增加决策的科学性和合理性。

　　（四）财务评价的指标

1.盈利能力水平指标

盈利能力是指企业通过经营获取利润的能力，又被称之为资本增值能力，体现指标为企业在一段时期内的净收益大小和利润水平。净收益越大或利润水平越高，则代表企业的盈利能力就越强。

从传统财务分析体系的角度来看，体现企业盈利能力的指标包括财务净现值、内部收益率、投资回收周期等。

1）投资利润率：是指拟建工程项目的投入资本和投资报酬之间的相关关系，属于评价拟建项目投资盈利能力的静态指标。在进行财务评价时，评价者需要对比拟建工程项目的投资利润率和行业平均投资利润水平，来对拟建工程项目的盈利能力进行判断分析。即年平均利润与项目总投资相除得到的比值

2）财务净现值（NPV）：此指标主要指处在项目计算期的净现金流量，将其按照基准折现率折成项目建设期期初数，并将其相加得到的值即项目现值。得到的结果如小于0，即意味着进行贴现后的现金流入比贴现后的现金流出更小，即实际收益率并未达到投资者期望值；若得到的结果大于或等于0，即意味着进行贴现的现金流入比贴现后的现金流出相等或者是更大，即实际收益率与投资者期望值相等或者是更大。计算公式为：

3）投资回收期：是指将项目获取到的净收益对投资进行抵偿所需的周期，是一种静态指标。分析财务数据时，此项目周期长短与投资者期望值呈反比，周期越长即意味着对投资者越不利。该指标的计算公式为：

2.偿债能力水平指标

企业的偿债能指的是企业内部全部资产偿还债务的能力，又可将其划分为长期和短期两类偿债能力，此指标主要用于衡量企业的财务运营情况和经营能力。

1）资产负债率：此指标是企业负债总额除资产总额得到的比值，也就是企业所有资产偿还所有债务的能力。通常情况下，资产负债率与偿债能力呈反比，负债率越高，偿债能力越弱。在项目投资总额中，债权人提供的资金所占的比重，是一种适度指标，反映拟建项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力。站在股东的立场，负债融资有利于保护股东利益，可增加拟建项目的盈利性，但是，同时也增加了项目的风险。在进行评价时，拟建工程项目的资产负债率越小，说明拟建工程项目的偿债能力就越强，但是也表明其对财务杠杆的利用越少。一方面，资产负债率越大，则表明财务杠杆系运用的越多。另一方面，过高的资产负债率代表过重的债务负担，可能导致企业出现财务状况不良的情况。

2）速动比率和流动比率：主要用于衡量项目的流动负债偿还能力。流动比率=流动资产/流动资产*100%；速动比率=速动资产/流动负债*100%。

速动资产指的是将存货从企业流动资产扣除后得到的差额。进行此种操作的主要原因是存货是所有流动资产当中变现能力最差，且最有可能发生减值。此外，存货还可能存在实际已经损失报废，但是会计上还未对这一情况进行处理的情形，或者还可能出现存货被抵押给债权人的情况等其他产权受限制的情形。而且在现实中，企业的存货估价也有可能出现偏差，市价与成本出现悬殊差距。因此，相较于流动比率，运用速动比率能够更好的表现出项目的是短期偿还能力，且准确度更高。此外，行业和流动资产结构不同，适用的比率也有所差异。某些行业的流动速率较快，而有的行业则较慢，因此衡量标准应有所不同，这有这样才能有效且合理的反映出企业的流动比率。因此，这能对相同行业或者是同一企业不同时期的流动比率进行比较，得出的结果才是有效的。

3）贷款偿还期：是指在项目正式投产之后，企业还借款本金以及利息所需的周期，由于投资者拥有的自由资金往往不足以支付拟投资项目的全部投资支出，所以企业需要按照规定从银行等债务人处取得贷款，来支持的建设。拟建项目贷款偿还期与项目工程的偿债能力呈反相关关系，偿还期越长意味着偿债能力越弱。项目贷款偿还期等于偿清当年应归还本金和利息与可用于偿还债务资产的比重与偿清债务年分数减去1相加得到的和。

4）已获利息倍数：是指在一定周期内息税前利润与利息支出相除后得到的比值，主要用于衡量企业获利能力是否能够偿还债务。计算息税前利润总额等于利润总额与利息支出之和。

评价过程中，如果拟建工程项目的已获利息倍数处于正常范围内，就表示该项目出现不能偿付债务利息的风险比较小。但如果项目收益不能保障其所需制服的债务利息，则说明企业的经营风险很高，该项目很可能会出现资金链断裂的情况。

3.抵御风险能力水平指标

1）经营成本：指的是企业在日常营业期间开展活动所需的成本，由销售成本、税金以及期间费用等构成。经营成本与项目抵御风险能力呈正相关关系，成本越高，意味着此项目抵御风险能力越差，越低则意味着抵御风险能力越强。

2）敏感性分析：对项目进行评价时运用的财务数据源自于项目前期的估算或预期，因此存在一定的不确定性。正因如此，为测量出此种不确定性对企业财务指标造成的影响，会对项目开展一系列的不确定性测试，对项目可承受的风险范围界限进行划分，从而对项目经济效益可靠性进行测量。对项目投资的不确定测量即对项目教学敏感性分析。

对项目的不确定性会带给项目评价指标在成的影响程度进行研究和测量，能够识别出影响项目程度最深的因素，也就是敏感性因素。对影响项目的敏感性因素进行分析和预测，也就是找出项目因素边界值，此边界值即项目能够承受的风险范围，此过程被称之为敏感性分析。可将其划分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。在现实当中，运用单因素评价项目更加广泛。分析项目敏感性，首先是进行条件假设，即假设相关指标包括经营成本、产品销售量、售价等在一定时间内上浮或者是下滑。其次，将假设的变化数据作为分析基础，对项目有关的投资财务评价指标进行计算和评估。项目的敏感系数即目标值变动百分比除以参量值变动百分比之后得到的比值。

　　（五）不确定分析

对房地产项目进行经济评价所使用的数据主要来源于项目未来情况的预估和测算。在此过程中存在众多的不可知情况，无法精准的掌握相关指标的发展态势，以至于以此类数据计算得出的结果存在不确定性，进而造成房地产项目投资风险。

对项目不确定性进行分析的目的在于尽可能的识别和规避风险，对项目的不确定性进行分析有助于投资者找出影响项目的因素，并找出其对应的风险，并将其作为进行投资决策的依据，分析该项目在经济和财务的可行性。投资者利用不确定性分析结果，识别出房地产项目中存在的风险以及风险特征，计算出投资该项目预计带来的收益，并结合风险制定出应对策略，针对性的控制和防范风险。

敏感性分析、概率分析以及盈亏平衡分析是测算房地产项目不确定性广泛使用也是最基本的办法。

1.盈亏平衡分析

此分析法又可称之为量本利分析或者是收支平衡分析，使用此方法能够计算出在一定时间内房地产项目能后开发出的项目数量以及项目所需的成本、资金、税金、利润等等，确定数值变化与平衡之间的关系，从而得出盈亏平衡点。此平衡点代表着项目对不确定因素的承受水平，此办法是分析盈亏平衡点最基本的办法。项目的盈亏平衡点指的是盈利或亏损的临界点，此点意味着项目收入与项目支出一致，项目既不盈利也不亏损。表达此点的方式较多，例如相对指标投资收益率、绝对指标单价单位建筑面积的可变成本等等。

（1）计算项目盈亏平衡设定的假设条件：

①被核算项目的总销售额以及变成成品所需成本与项目产量呈现的是线性函数；

②被核算项目的总销售量与生产量完全相同，也就是说该项目生产量并无存货；

③被核算项目的所需的固定成本以及产品售出和租出的价格在核算期间是固定不变的；

④房地产企业在同一期间内开发了多款项目，因将这些项目折算成同一项目；

⑤计算所需数据来源于正常生产年度。

（2）对固定成本和可变成本进行划分。此问题的解决是找出项目盈亏平衡点的前提条件。可将房地产项目成本划分为固定和可变两类，其中固定成本指的是不管房地产销售数量如何变化均不会变化的成本，包括固定资产折旧费、土地出让金；而可变成本指的是会随着房地产销售的变化而变化的成本，包括专家咨询费、建安成本以及共同配套等费用。

（3）在计算项目盈亏平衡点时，将C代表被核算项目所需总成本，CF代表项目的固定成本，AV代表项目的可变成本，V代表单位成本的可变成本，Q为项目开发数量也就是项目的销售数量，那么其公式可表示为：

Q*=CF÷P-V-t

2.敏感性分析

对项目进行敏感性分析也就是对项目不确定性分析发生变化时带给项目财务指标的影响程度进行分析，并在此过程中寻求出敏感性因素以及影响程度。企业分析项目的敏感性因素是为了对项目风险以及承受风险能力进行测算。

进行敏感性分析的流程为：

（1）选取衡量项目风险的经济指标。在选取指标时，应尽可能的选择与项目经济效益存在直接关联的指标进行分析。通常情况下，选用的指标包括净现值、内部收益率等等。

（2）选取敏感因素及不确定因素，并计算出其影响范围。选择敏感因素应严格遵循下面两个原则：其一，选择的因素在其影响范围内能够对经济指标造成较大的影响；其二，选择的因素变动幅度较大，同时其变动幅度对项目影响程度有着直接关系。在选取的过程总应综合考虑此两项原则。

应将项目阶段作为选取不确定因素的依据，譬如，项目处在获取土地使用权期间，应选取土地出让价款、开发费以及容积率等不确定性指标；若项目处于开发建设阶段，应选取建安费、建设期等指标；若项目处于经营阶段，应选择产品单价、税金和租赁费用等指标。

结合房地产领域的统计资料、生产经营性资料、实际操作经验、市调成果等明确变动因素的变化区间，提高估计与测算的准确度。

（3）就因素变化对评价指标变动的数量效果进行计算。一方面，针对某特定因素设置变动因素或浮动比例，在保持其他因素不变的基础上，对评价指标的变化结果进行计算。另一方面，分别计算每个因素的每个变化情况，同时以图或表的形式来呈现计算结果，从而获得可以揭露评价指标对因素变化敏感程度的数据资料。

（4）以评价指标的变化幅度为基础，锁定敏感性较高的变化因素，进行深入研究与分析。结合上述计算结果，确定所有因素变动对评价指标产生的影响，如果出现小幅变动但是会使评价指标受到深刻影响的因素可以视为项目的敏感因素。

　　三、房地产项目投资财务分析与评价指标判定

　　（一）财务能力分析

企业在评估与分析财务报表的基础上对企业财务与经营成果进行衡量与分析，从而对企业运营环节的财务情况与未来发展态势进行总结，为进一步优化企业财务管理工作以及做出更科学的经济决策提供可靠的财务数据，为企业提高经营管理水平以及科学决策提供帮助与支持。

　　（二）偿债能力分析

企业偿还债务的能力具体指企业利用自己的资产偿还短期与长期债务的能力，企业是否具备支付现金与偿债的能力，直接决定了企业的生存与发展。企业偿还债务的能力有利于体现企业财务情况与经营能力，偿债能力本质上是企业偿还到期债务所能承受的最大能力，其中，由偿还短期与长期债务的能力构成。

1.短期偿债能力分析

企业短期偿还债务的能力指的是企业凭借流动资产及时足额偿还流动债务的承受或保证能力，换言之，就是企业通过流动资产清偿流动债务的能力，该指标可以体现企业清偿到期债务的水平，有利于衡量企业幕墙的财力，尤其是流动资产变现能力，可通过流动与速度比率、现金流动负债等多项指标来评估企业短期清偿债务的能力。

流动比率=流动资产/流动负债，表示有多少流动资产可作为清偿每一元流动负债的保证程度，说明短期内企业具有多少流动资产可以变现，以清偿到期债务的能力。

速动比率指的是企业可以快速变现，从而对到期债务进行清偿的能力，速动比率的值一般是1，说明企业短期内具有较强的清偿负债的能力，筹集经营所需资金的难度并不大。大规模的库存与土地储备是房地产行业的一大显著特征，因此在不考虑库存的前提下计算得到的速动比率更能体现企业清偿短期负债的能力。

表3-1

流动比率越高越好，房地产行业流动比率标准是2，速动比率标准是1。我们从表3-1可以看出只有格力地产的流动比率是稳步上升，偿债能力提高。万科和新城集团和保利地产基本不变，而华发集团的流动比率说明，削弱了它偿还债务的能力。2017年-2018年期间，保利地产速动比率都处于较高的位置，这说明保利地产具有较强的资产流动性与短期清偿债务的能力，财务风险较低。格力地产、华发集团和新城集团到2018年，速动比率行业平均值从2016年到2018年一直趋于下降趋势，这意味着地产行业的财务风险普遍较高，削弱了地产企业清偿债务的能力。

2.长期偿债能力分析

长期偿债能力具体指企业所能承担债务以及清偿债务的承受能力，长期债务偿还能力越强，说明企业财务的安全系数越高，企业越能保持稳定发展，反之亦然。

总负债与总资产之间的比值就是资产负债率，该项财务指标可以反映企业资产总额中债权人提供的资金所占的比例，表明企业投资人偿还债权人债务的能力，资产负债率可以反应企业长期债务清偿的能力。随着产权比率的提高，企业长期偿债能力也将随着增强，产权比率与企业长期偿债能力之间是反比例关系。

股东权益比率又叫净资产比率，计算方式为股东权益/总资产，这一指标体现了企业资产中股东投入的比例。股东权益比率与资产负债率两者相加的和为1。这两个指标可以通过不同侧面体现企业的长期财务情况，股东权益比率与资产负债率之间是反比例关系，随着股东权益比率的提高，资产负债率随之降低，也将削弱企业的财务风险，同时增强企业长期债务的清偿能力。其中，总负债除以总资产就可以计算出资产负债率；负债总额除以股东权益总额就可以计算出产权比率；息税前利润除以利息费用就可以计算出利息保障倍数。

表3-2

从债权人的角度出发，资产负债率越低，对债权人越有利，这是因为公司股东承担的责任是有限的，只要公司进入破产清算程序，变卖资产获得的收入将无法覆盖账面价值。因此若资产负债率的值比较大，将损害债权人的利益。最理想资产负债率是控制在70%以内，一旦资产负债率超过100%，意味着公司资产明显低于债务总额，债权人将面临严峻的风险。

分析表3-2统计数据可知，自2016年到2018年来，房地产行业资产负债率居高不下，表明对权人来说风险非常大。保利地产、万科其产权比率在16—18年间先上升，这意味着企业具有较强的长期偿还能力。由于万科的产权比率较高，同时进一步降低了利息保障倍数，进而降低了债务偿还的安全系数，债务面临不稳定因素，削弱了企业偿还长期债务的能力，这表明财务风险不断升高，资本结构发生变化。

　　（三）盈利能力分析

盈利能力具体指一定时间内企业获取收益的能力，利润率与盈利能力之间是正比例关系，站在企业经营者的角度，分析盈利能力能够找到经营力中面临的问题。

1.营业利润率

企业营业利润除以营业收入就可以得到营业利润率，该指标可以对企业经营效率进行科学地衡量，体现了在不考虑非营业性成本的前提下，企业管理团队在实施经营的基础上赚取收益的水平。营业利润率与企业的市场竞争力、未来的发展潜力以及盈利水平等多项指标之间是正比例关系。可利用以下公示来计算营业利润率：营业利润率=营业利润/主营业务收入×100%

表3-3

由表3-3可以知道，除了华发集团营业利润率下降了，其余四家公司房地产行业的盈利能力一直是上升趋势，说明地产行业的总体营业利润在增高。而保利地产、万科、格力地产和新城集团营业利润率每年都在上升，盈利的稳性在行业里较好，也说明这几家地产的规模在不断扩大，盈利水平也同步提高。

2.净资产收益率

净资产收益率指的是企业在一段时间期限内的净利润与平均净资产之间的比值，该指标体现了企业自有资金的投资收益情况。该指标越大，表明企业自有资金的盈利水平越高，企业营运效率越理想，投资人与债权人的利益越能得到保障。计算净资产收益率的公式：净资产收益率=净利润/平均净资产×100%

表3-4

我们可以从表3-4可以看出，保利地产、万科、华发集团和新城集团净资产收益率每年都是稳步上升，说明企业自有资本获取收益的能力越来越强，运营效益越来越好，对企业投资人、债权人利益的保证程度越来越高。

　　（四）总结

综上分析，通过对保利地产、万科、格力地产、华发集团、新城控股集团偿还债务与盈利能力等多项财务指标可知，保利、万科、华发、新城等多家企业的资产负债结构相对科学，具有较强的偿还债务的能力。当前多项经营性资产处于良好的运营状态，盈利水平持续提高，所有财务指标均超过或趋于同行业的平均值，所以保利地产、万科、华发集团和新城集团房地产公司在不断扩大的同时，保有较强的市场竞争力。

　　四、案例分析–山水城房地产项目概况

　　 （一）项目基本情况

1.项目地块

山水城房地产项目位于经济发达的重庆市，东至肖家沟水库，南临照母山公园，西至金山大道，北临金州大道，自然环境优越，交通便利，可短时间抵达火车北站及江北机场。627路、633路、532路等各路公交线路直达轻轨站嘉州路及火车站等，可达其他主城区，出行非常便捷。

2.建设内容和规模

山水城房地产项目的建设内容包含住宅楼、商业楼以及托儿所。其中住宅用地面积130074平方米，商业楼用地面积77643平方米，托儿所用地面积2400平方米，共总建筑用地面积210117平方米。

住宅楼的建筑面积共130074平方米，其中地上面积共计102500平方米，有13-18层楼，但底商占地面积共有6640平方米，作为配套设施;地下面积共计27574平方米，主要包含车库、人防工程以及地下室等。地上和地下停车位共有1115位。

商业建筑面积共计7.76万平米，其中，地上商业建筑面积4.95万平米，楼层为5至14层不等；地下建筑面积28143平方米，有3层，地下一层主要是商场占地6000平方米,地下二层和三层主要是车库以及设备用房等。地上和地下停车位共有478位。

托儿所的建筑面积共计2400平方米。在项目施工建成之后，住宅部分和配套的底商部分用作销售；而商业楼和停车位转交租赁公司进行专业管理。

3.项目进度

山水城房地产项目于2013年3月开始，进行项目的勘察、招标以及项目设计等；2013年11月正式进入施工阶段，项目建设周期为三年，2016年4月完工并正式投入使用。其中，住宅楼部分于2014年3月开始进行预售，而商业楼则于2016年4月开始招租。

4.总投资估算及资金筹措

山水城房地产项目建设投资的总费用约为152225.1万元，其中工程费66525.7万元，其他费用81328.4万元（包含土地获取费75005.0万元），可以预见的成本4371万元。项目自有资金1.5亿元，都用于对外投资，相当于整个项目总投资的10%。通过银行机构获得贷款5.25亿元，作为项目投资的一部分，在项目投资总额中所占比例为34.5%。通过预售实现的收入在扣减销售环节的税收与费用后返投到项目建设上，为84691万元，占总投资的55.6%。

　　（二）山水城项目建设方案及实施进度

1.项目建设方案

山水城房地产项目所在地块面积共有79218平方米，建设用地为60484平方米，其中：商业用地达到16484平方米，居民用地达到41000平方米，教育、科研用地面积为3000平米，经济技术指标详见表3-1所示。

表3-1规划用地及指标

（1）总平面布局及交通流线

山水城房地产开发项目，满足设计规范、符合行业标准，并力求做到各个功能区布局合理、交通配套互相独立，完善好同区块、不同时间、不同职业的人们与交通工具之间的关系，努力构造一个交通便捷、社区环境优美、配套设施齐全、各项功能完备的生活区。

项目在进行区域布置时，注意因地制宜，综合考虑项目地块状况、周围建筑群的特点，构建好项目内部的环境空间，分区块建筑居民区、商业区、办公区以及人员集散处等，以适应不同人群的需求。在住宅区内设置各种交通限制图标，并采用环境暗示等方法进行车辆的限速，尽可能减少车辆对住宅区造成的影响，确保社区步行系统的安全性。

项目规划设计方面，在住宅小区东侧退用地红线10米，在其北侧同样退用地红线10米。根据城市建设工程规划设计规定要求，项目应在幼儿园以及绿化面积附近要增设一条12米左右的路面，便于与道路项目南侧的路面通畅。

金山大道附近，项目住宅区要增设两个出入口，一个为机动车出入，一个为消防应急车出入。将项目的汽车地下车库规划于住宅区的东南部位，其中出口在西北方向，入口则设于住宅区外部，充分达到车人分流的目的。项目住宅区的人流要从南边入口，商业区的人流从北侧进入，以保证商业人流与居民住宅人流分开。这样不但符合消防车应急车道的需求，而且也可以符合平常地下车库出行的需要。商业区的出入口可以设立在整栋楼的北边，其中商业区的第一至五层可以作为商业经营；第八至十四层可以作为公寓、办公室用，为与商业人流分开，将其入口主要设在南边；负一楼作为商业经营，负二和负三层主要用于机械设备存储的库房以及地下车库等，地面上也可以设立环形消防车应急车道，用以满足未来消防的需求。

（2）绿化、道路与景观设计

山水城房地产开发项目在绿化环境时主要采用在地面上设置绿化建筑的方法。在绿化面积上设置一定比例的道路，并在小区内开辟花园，构成中心花园，形成街边道路绿化的生态系统，构建成园林道路、水景、草坪为主体的绿化网络。

对于小区环境的设计，主要注意小区文化与整个项目风格的统一，在人们走在小区街道上时，可以感受到整个小区的文化与环境氛围，在项目两个场块间留有绿化面积，作为道路主线保证通畅无阻，使得整个小区的绿化景观做到形散神

在每个项目地块中，可以利用带状的景观道路和整个小区的绿化设计相统一，达到自己独有的景观核心。在项目中最大的地块中，设立的绿化面积上实现高潮点，往南紧靠小区幼儿园，往西扩展至小区内狭长的花园之中，东南方向延伸至商业区后院的大广场中，从而构成项目景观整体上的统一。

在规划设计上，小区的道路主要选择的是一种较为自由的、艺术化的直线与曲线相结合的规划，关注项目对景观的处理，着力打造移步换景的环境特色，还应综合考虑到住户出行的便利。

小区内路网分为三级层级，分别是小区内的主干道，道路面宽为7米左右，是双幅路面。第二层级是小区次干道，路面宽度为4米；第三层级是住宅之间的小路，该道路的路面宽2米，道路延伸至各个住宅区内。

在项目小区的商业部分设置地下车库，在住宅部分的地面设置停车位，地下设置停车库，小区住宅联通了商业物业的地下停车场。

（3）建筑技术经济指标

表3-2建筑技术经济指标一览表

（4）建筑平面立面设计

山水城房地产开发项目主要分为住宅区、商业金融区和幼儿园。项目住宅部分位于整个项目北侧六栋楼，项目南侧七栋楼，项目的地下室部分连为一体。

项目位置的北侧六栋住宅楼，每栋楼有13〜18层，其中低层1〜2层为住宅入口和项目住宅的配套底商，而底商部分主要采用框架式构造；3〜18层为住宅区，单元楼每层4~6户居民，每层要设置2部电梯以及1部消防用楼梯。

项目位置的南侧七栋住宅楼，每栋楼有13〜18层，其中单元楼每层设有4〜6户居民，并设置2部电梯和1部消防楼梯。

项目住宅区内的户型设计坚持紧凑和实用的建筑原则，主要以中小户型为主，确保分区合理，并通过设计多种技术手段，如设立多层窗、管道井、综合布线以及设置冷暖水管，尽可能降低小区的噪音，营造舒适、环保、绿色的生活环境，并准备采用恒温恒湿技术，如采用遮阳系统、置换新风系统以及制冷制热系统，打造绿色节能型住宅。整个项目共有住户1115户，户型产品详见表3-3所示。

表3-3户型配比表

项目的商业区主要用于商务办公和商场销售。在商业区的低层1〜5层设置2部电梯、4部扶梯、8部疏散楼梯，以满足不同程度的人员疏散需求。采用层层退台的设计模式，将商业区构造出多处室外空间。在商业区的负一楼是商业销售部分，可以利用扶梯以及楼梯与其相连，便于消费者的出入。

项目在整个建筑设计过程中，着力构筑环保节能的外墙结构。项目周围街角附近加设商业性建筑，为降低建筑物太过庞大导致马路的压迫感，把高角楼分为两头，并以较为夸张的建筑造型构成鲜明的对比，从而开拓人们对街角的视角。弯曲、流畅的房屋造型建造出舒缓柔和的五层楼房，营造出较为柔和的街道景象。项目内部的建筑体量有一定层次感，营造富于变化的空间，有利于缓解建筑体量对项目内部产生的压迫感。而且商业建筑外部以玻璃制品的板材为主，彩色的铝板，共同编制成较为时尚的肌理效果，从而表现出强烈的商业氛围。

2.项目实施进度

2013年3月，上水城房地产开发项目正式启动施工建设，项目建设周期预计为三年，2016年4月实现了竣工验收。具体实施进度如下:

实施阶段的各项工作以及实施的具体时间如下表3-5所示。

　　（三）山水城项目融资方案

1.方案确定

项目建设资金来源渠道：项目自有资金1.5亿元，都用于对外投资，相当于整个项目总投资的10%。通过银行机构获得贷款5.25亿元，作为项目投资的一部分，在项目投资总额中所占比例为34.5%。通过预售实现的收入在扣减销售环节的税收与费用后返投到项目建设上，为84691万元，占总投资的55.6%。

（1）资金来源的可靠性分析

在山水城房地产开发项目的融资过程中，为保证企业筹集资金的水平，自有资金可以保证在项目建设前期支付，占比较低。如果企业筹措的资金远远低于项目未来销售收入及利润总额，则进行资金筹集的可靠性就大幅度提高，银行批贷的速度也会加快。

尽管进行资金筹措过程中，银行贷款占比不高，但由于银行对房产企业的贷款批贷力度控制很严，因此就需保证该开发企业拥有良好的固定资产以及土地收益权，通过良性资产提高银行批贷速度，从而保证项目筹措到资金获得收益。如果房产市场前景广阔，则获得银行贷款支持是较为容易的。而对于当前我国的金融市场而言，进行银行的贷款按揭是较为合理的，房产企业也能保证资金及时回笼。

（2）融资结构分析

在山水城房地产开发项目中，借债资金占34.4%,法人自筹共占10%,项目预售收入占55.6%。项目的筹资结构比较合理。

（3）融资成本分析

筹资渠道中的商业贷款、债券筹资、股票筹资等方式都比较冒险，相对而言，从银行贷款的利率就比较低，房产企业进行银行借款期限仅需3年，短期内房产企业承担的利息较低，因此利用银行筹资的资本成本率要远低于房产企业的收益率。由于银行借款利率水平很低，采用应付账款的方式计算利息成本，企业进行筹资的成本也会大大降低。

2.融资方案评价

从项目施工进度和投资成本计算，在山水城房地产项目建设前期主要以自有资金作为资金来源推进项目建设的各项工作。开发项目启动建设后的第二年，若开发企业资金出现缺口，同时通过预售实现的收入也难以补足成本缺口时，有必要向银行提出贷款申请，以确保项目顺利实施。通过银行借贷的资金额度应当保持在投资成本，因为30%的银行贷款可以满足当前建设要求；30%的贷款总额也较低，进而避免较高的财务风险；依据预售额度调节贷款比例，当销售业绩较好时，可以及时缩减贷款比例，如果销售业绩不太好，就应及时增加贷款比例。在项目建设的后期资金主要凭借销售项目的回款。当前，房地产开发项目中，进行资金筹措的最为重要方式就是项目的销售回款。因此，开发企业避免资金链断裂的主要取决于销售回款的速度。可见，销售工作成败决定着项目能否顺利运行，至关重要。

在山水城房地产项目销售阶段，要研究项目的各类要素如规划、配套及户型等，明确销售的各类目标客户群需求，借鉴周围项目的销售策略制定科学合理的销售价格及付款形式，扩大广告宣传力度对项目进行包装，并选择优秀的销售人才，进行高密度集中销售，吸引客户购房。前期销售阶段，对山水城房地产项目的宣传很重要，资金投入力度也很大。

房地产企业的前期宣传是为了后期销售工作做准备，如果以大赢得人们的关注，树立良好的企业形象，在后期销售阶段也就顺利多了。此外，还可以采用价格折扣、定金认购等多种措施。

建议：在销售价格制定方面，确定低开高走，从而构成房产升值的假象，给有需求的客户造成销售紧俏的感觉，确保尽快签订合同；期房销售阶段，避免增加购房者的经济压力，制定多种贷款措施，按银行贷款利息帮助购房者办理贷款手续，减轻客户购买房产的抵抗力。

　　（四）山水城项目财务分析与评价

1.财务收益与费用分析

（1）总成本费用

山水城房地产开发项目的总成本费用主要分为住宅销售成本和商业用房的出租成本两大内容。

1）住宅销售成本

项目在建设前期以及销售阶段所发生的各类管理费用，在项目销售阶段所发生的各类销售费用也均属于住宅销售成本。其中，管理费用应该根据建设项目住宅区投资总额的百分之三测算，销售成本则应该根据建设项目住宅区销售收入的百分之四测算。

2）商业区的租房成本

项目在商业区的用房主要由专业公司运营，因此，山水城房地产开发项目在商业用房的经营成本以固定资产折旧以及无形资产摊销费用为主。住宅销售成本以及商业物业租赁成本构成的具体成本费用，估算如下。

表4-1项目成本费用表

销售价格的确定：山水城项目进行住宅销售的价格制定在11000元/平方米左右；商业部分则按照售价每平米15000元计算。

销售收入及税金：山水城项目的住宅面积共达到95860.0平方米，底商面积共实现6640.0平方米，并且根据项目实施进程，结合开发商分期进行销售回款、分期进行项目转让等，下表为项目回款预测表。

表4-2项目回款预测表

根据以上销售计划，进行山水城项目的销售总计可实现收入为116303.5万元，需要交纳的相关税金约为6396.7万元。

2）租金收入

山水城项目在商业部分计划出租建筑面积共为55500平方米，提供的停车位约为1593位，这些均由委托公司进行专业化管理。此外，在项目商业部分运营过程中，委托公司必须承担与这部分对应的维修费以及燃料费。

该项目托儿所的租赁收入指的是无形资产与递延摊销费用、固定资产费用的加总。项目财务计算期内，托儿所实现的租金收入共为147413.5万元。

3）利润预测

山水城项目预计交纳的房产税共为17689.6万元，缴纳的应交土地增值税为4997.6万元。在项目计算期内，可以实现的利润总额预计为147133.5万元，需要缴纳的税费合计为31396.3万元。具体如下表。

表4-3项目损益表

2.项目盈利能力分析

（1）动态盈利能力分析

可选择以财务净现值、投资回报率、投资回收期等指标分析动态盈利水平，本文选取的基准贴现率为资本成本，i0的值为12%，计算的时间周期为十年，项目可行性研究报告详细测算出了不同年度的净现金流量，利用EXCEL表的NPV与IRR计算公式进行计算，具体的计算结果如表4-4所示。

表4-4 财务净现值与内部收益率计算过程表

经计算得到财务净现值为4035.9万元，因为项目的财务净现值大于0，由此可以判断项目具有可行性。FIRR即内部收益水平为13%，高于行业基准贴现率12%的水平，由此判断项目在财务上具有可行性。

计算投资回收期的公式：投资回收期=（累计净现金流量开始出现正值的年份）-1+（上年净现金流量总额的绝对值/当年净现金流量）=（8-1）+（10821.1/14005.9）=7+0.77=7.77年。表4-5详细统计了山水城项目财务内部收益率以及财务净现值的计算结果。

表4-5财务动态盈利能力分析表

（2）静态盈利能力分析

投资利润率可以体现项目的盈利水平，与行业标准或平均投资利润率进行对比，年度利润总额与投资总额之间的比值就是投资利润率，经计算得到的投资利润率需要与行业标准或平均投资利润率进行对比。如果计算出的投资利润率大于等于等于标准或平均利润率，表明项目具有可行性，反之亦然。

年度利润总额与投资总额之间的比值就是投资利润率，经计算得到的投资利润率需要与行业标准或平均投资利润率进行对比。如果计算出的投资利润率大于等于等于标准或平均利润率，表明项目具有可行性，反之亦然。

结合损益表数据可计算山水城项目的投资利润率=年度总利润+投资总额*100%=38056.27+152225.1X100%=25.0%；投资利税率=年利税总额+总投资X100%=（6396.7+38056.27）/10+152225.1X100%=29.2%;计算出的结果都超过了行业12%的基准利润率，这意味着基于以上财务测算结果，本项目有着较大的盈利空间。

3.项目清偿能力分析

山水城项目建设阶段的投资总额约15.22亿元，其中项目自有资金1.5亿元，都用于对外投资，相当于整个项目总投资的10%。通过银行机构获得贷款5.25亿元，作为项目投资的一部分，在项目投资总额中所占比例为34.5%。融资成本为5.64%，融资成本共有2968.2万元，按季度支付利息，贷款到期后一次性归还本金。

（1）借款偿还期

山水城项目向银行提出了5.25亿元的长期贷款申请，还款按最大能力还本按期付息的方式考虑。在偿还长期贷款期内，企业所获利润，在交纳所得税并提取法定盈余公积金后可供投资者分配的利润中，应当优先作为偿还贷款的本金。并且该项目用于经营及对外出租部分的固定资产折旧费、无形资产摊销费、房产销售建设成本摊销费都可以作为归还贷款的来源。可用于偿还长期借款本金的收益、折旧费、摊销费均按75%,销售建设成本摊销费按30%用于偿还贷款测算。经测算，项目还款期限内可将5.55亿元用于偿还贷款本金与利息，需在5.67年内还清。

（2）偿债能力指标

总负债与总资产之间的比值就是资产负债率，项目计算期限内各年度致残负债率的最大值是54.68%。流动资产与流动负债之间的比值就是流动比率，而速动资产与流动资产之间的比值为速动比率。计算期内本项目流动比率为1.7，速动比率的最小值为0.9，这说明该项目具有足够的能力偿还贷款。

4.项目不确定性分析

（1）盈亏平衡分析

假设山水城项目的投资总额不会发生变化，同时市场定价与款项回收速度与方案保持一致，可通过以下公式来计算项目的盈亏平衡点：

总成本=销售收入

总成本=固定成本+单位可以变化的成本*整体的生产与销售数量

盈亏平衡点生产能力利用率=平均年固定成本/（年业务收入一年可变成本-年营业税及附加）

经计算得到本项目盈亏平衡点是73.5%，即当项目销售收入实现73.5%的计划销售总额时，项目即可保本，这个水平很容易达到，故该项目具有一定的应变能力。

（2）敏感性分析

在山水城项目建设成本提高，销售收入降低的前提条件下，展开单因素敏感性分析，分析结果详见表4-6所示。

表4-6敏感性分析结果表

计算结果表明：

一旦建设投资成本提高5%时，财务净现值将从基本方案的4035.9降低到1260.5。内部收益率也从基本方案的13%降低至12%。

一旦建设投资成本减少5%时，财务净现值将从基本方案的4035.9降低到2151.7。内部收益率也从基本方案的13%降低至12.6%。

结合财务净现值与内部收益率指标进行分析可知，建设投资对项目建设较敏感，但是财务净现值也于零，内部收益率也等于基准收益率12.0%。可知，无论销售收入还是建设投资的变动对经济效益虽有一定影响，但风险不大。

　　（五）山水城项目财务评价结论

通过以上分析可知，该项目建设投资总额为15.22亿元，其中，土地出让金7.5亿元，工程建设成本为66525.7万元，不可预见费用共计4370.9万元。经过上文分析，山水城项目实现的内部报酬率约为13.0%，远远高于行业内的基准收益率12%，这就说明投资山水城项目可以实现较高的利润；经计算，项目财务净现值是4035.9万元，财务净现值大于0，表明企业具有较大的盈利空间，需要7.76年可以收回投资款，投资利润率为25%，投资利税率29.1%，均高于行业标准值，可见各种财务利润方面指标都比较高，基本满足财务要求。项目投资者向银行贷款52534.1万元，贷款利率为5.65%,贷款利息共有2968.2万元，贷款偿还期为5.68年，资产负债率最高值是54.68%，流动比率的最低值是1.7，速动比率的最小值是0.9，这说明该项目具有较高的偿债能力。当盈亏平衡点的销售率为73.6%时，项目风险较低，可见本项目风险程度较低。财务敏感性分析可知，开发成本中建设投资增加5%和销售收入减少5°/。时，财务净现值均大于零，均可达到基准收益率，应当说本项目对这些影响因素不是十分敏感，对项目经济效益虽有影响，但不存在较大风险。经过上述财务评价，山水城房地产项目是可行的。

　　五、研究结论与展望

　　（一）研究结论

在我国市场经济高速发展和全面繁荣的形势下，人们的经济收入大幅增长，城市化进程也同步推进，旧城区落后的居住环境和破落的基础设施均无法满足人民的物质文化需求。因此，城中村改造无疑成为城市发展的必然需求，也符合当地人民物质文化的迫切需求。这种环境下，山水城房地产开发项目应运而生，该项目的建设必然能带动城市化进程，成为城市发展的新风景线。

本文首先对相关的财务分析与评价理论进行了系统梳理。本文对山水城项目的基本情况作了全面阐述，在掌握项目投资测算与融资手段的基础上，进一步分析与评估了项目的融资途径以及融资方案的可行性。文中采用静态分析与动态分析结合的方法对项目进行了财务分析，得出山水城房地产项目总成本107050.9万元，销售收入约为116303.5万元，项目寿命期限内的租赁收入达到14.74亿元，项目计算期内，可累计创造38亿元的利润，企业所得税9.5亿元。深入分析了项目的核心财务指标与盈利水平，内部收益率达到13%，超过了12%的行业基准收益率。项目财务净现值4035.9万元，财务净现值大于0，项目极有较大的盈利空间。投资利润率25.0%,投资利税率29.2%，大于行业平均利润率，可见各种财务利润方面指标都比较高，基本满足财务要求。偿还债务的能力解析：通过银行获得5.25亿元的项目投资贷款，按年化5.65%的利率计算资金成本，贷款期限为5.68年，需偿还资金利息2968.3万元，资产负债率为54.68%，流动比率的最低值是1.7，速动比率的最小值是0.9，这说明该项目具有较高的偿债能力。不确定因素分析：项目整体销售率达到73.6%时，项目刚好实现盈亏平衡，项目面临的风险较低风险，由此可知该项目整体面临的风险较小。财务敏感性分析结果表明，项目投资开发成本中建设投资增加5%和销售收入减少5%时，财务净现值均大于零，均可达到基准收益率，应当说本项目对这些影响因素不是十分敏感，对项目经济效益虽有影响，但不存在较大风险。上述测算可知，山水城房地产项目财务上是可行的。

　　（二）展望

本文进一步弥补了房地产投资项目财务分析与评价的缺陷，有利于房地产投资项目的顺利实施与推进。在我国市场经济体制日益成熟的情况下，房地产投资项目一方面迎来了更好的发展机会，另一方面也受到更多挑战。所以保证前期投资项目财务评价与分析的准确度能为项目顺利实施奠定坚实的基础。在广泛应用现代数学与计算机技术的基础上，将现代数学与计算机技术与房地产投资项目财务分析与评价紧密结合，提高房地产投资项目财务评价的智能化水平，这是未来房地产投资项目研究的一个重要方向。

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　　致谢

在论文完成之际，我要对在论文撰写期间给予我帮助的唐老师和同学们致以最诚挚的谢意！

唐老师严谨的教学态度，看待问题的角度、水平高度非常高，对我的论文及时指导，老师勤劳、刻苦的工作作风，以及乐观、谦虚的处世态度深深的影响我，让我大学的学习期间受益匪浅，导师是我的良师益友。唐老师平时努力工作、面对苦难乐观、鼓足勇气迎难而上，鼓舞我、影响我，这些精神将鼓励面对困难勇往直前，时时刻刻都在鞭策我，让我一生受用。

我会永远记着求学的这段美好的时光。