房地产企业财务风险及对策

　摘要
伴随着国民经济的发展与城市化的加快，房价明显的上涨，房地产行业也在飞快的发展。房价增涨的同时也为国民的住房问题带来了巨大困难，XX为了制止各种炒房行为而出台多项政策来调控，这无疑又使企业面临着项目过度投资、市场供求不足的问题；同时房地产企业的项目开发周期普遍较长并且资金安全性较低，面对的财务风险也就更大。这就要求房地产企业在加强对财务风险管理的同时还要对财务风险进行分析与防范，从而来降低或避免财务风险的发生。
本文先是对房地产企业风险的研究背景、相关概念、特点及种类做了简单的概述；其次对房地产企业财务风险主要的表现形式及存在问题进行分析并通过案例来分析其中危害；接着从筹资、投资、项目开发和销售等方面进行深入分析风险的成因；最后科学的对各风险提出针对性的防范对策，帮助房地产企业合理避免或者减少风险的出现。
关键词：房地产企业财务风险投资风险风险管理
　1.引言
　　1.1研究背景及意义
目前，我国房地产行业面临着国民对不动产投资的缩减以及紧缩政策下的资金压力等风险影响,市场上几乎都是关于房价下跌以及房产泡沫破灭等传言。即使如此国民对住房的需求依然强烈,并且房地产企业还是存在着巨大的发展前景。那么在市场优胜劣汰的脚步加快的同时,企业该如何突破目前的发展瓶颈并抓住新的发展契机,因此企业要想在市场中脱颖而出则需认真思考此问题。
本文是从房地产企业房地产项目筹资、投资、项目开发、销售等方面，对财务风险的表现形式及成因进行分析，并提出相关对策。
　1.2本研究思路与研究内容
1.2.1研究思路
本文主要以房地产企业财务风险为研究的对象，在分析房地产企业财务风险的表现形式及问题的基础上，借鉴国内外相关理论，并提出相关的防范对策，使企业在风险恶化前采取有效的防范措施,积极应对风险,最大限度地降低企业风险,甚至避免风险恶化。
1.2.2研究内容
第一部分：阐述房地产企业相关的财务风险基础理论。
第二部分：本文主要是围绕着筹资、投资、项目开发及销售等风险展开讨论，从表现形式、存在的问题及成因分析，最后再提出相关措施来有效防范风险。
　1.3本研究的基础理论与方法
本文涉及的基础理论有财务理论、风险管理理论、内部控制理论等，充分了解相关理论知识，并运用分析法、归纳法、文献研究法和案例分析法等方法来撰写论文。
　2.房地产企业财务风险概述
　　2.1房地产企业的特点
2.1.1投资金额大
房地产行业属于资金密集型行业，每一个开发阶段都需要投入大量资金，开发产品本身的成本非常高，需要投入大量资金。当投资额较大时，投资的周期就越长，资金的周转也就越慢，致使资金的流动性与变现的能力也越差，使其面临的财务风险就越大。
2.1.2投资回收期长
房地产企业通常需要很长时间才能完成一个投资项目,特别是一些商业房地产,通常需要两年或三年以上的时间完成并销售,以便收回资金。如果外部环境的变化导致房地产市场的低迷和房价的下跌,房地产企业资金流动缓慢的局面将会出现。
2.1.3资产负债率高
在房地产企业的初期基本上是负债开发的，企业资金来源有自有资金、银行贷款和预收款，主要是依靠银行贷款。目前我国地产企业的资产负债率非常高，通常超过70%，就是说一个房地产项目在最初的开发中，自有资金不到30%，这将给企业带来潜在的巨大偿债风险。
2.1.4产品不可移动
对于房地产企业而言,流动性的房地产是不稳固的,因为房地产企业的产品是不可移动的,与房地产相关服务也连接到固定的房地产上面,并且面对的市场竞争较小,，主要是当地市场，同时当地市场的供给和需求的关系和变化都将影响着房地产企业的经营绩效。
2.1.5国家宏观调控对象
房地产行业在国民经济中占据着主要地位，受到国家的重视。而房价问题则是首要的民生问题，必然受到XX的重点关注，因此XX对房地产行业的国家调控强，并在某些时期会有较强的政策导向，通过利率、税收等手段进行调节，而这些调节会对整个行业有着巨大影响，不仅影响企业经营的同时还造成财务风险。
　2.2房地产企业财务风险概念
房地产企业的财务风险是指房地产企业在经营过程中,由于各种因素无法预测或控制,直到其实际投资收益低于预期的投资回报率,而导致财务状况的恶化。
　2.3房地产企业财务风险特征
2.3.1客观存在性
房地产企业的财务风险是客观存在的,它不会因为个人的主观意愿而改变,同时高收入也决定了风险的存在。房地产开发的各个环节都存在着风险,如土地征用等,有的土地所有者希望获得更高的利润,而不愿与房地产企业合作进行土地征收,导致开发项目不能按预期进行，从而浪费大量的时间和资金成本。
2.3.2不可确定性
房地产企业投资时,存在着许多不确定因素,并不能完全确定投资项目能否在未来获得更高的利润。投资过程中的不确定性是财务风险的重要组成部分,如地理环境和开发项目的选址,这些都会影响投资项目的收益。房地产企业的财务活动正在发生变化，这就要求企业在进行投资时不能高估未来的收益,只有这样才能减少未来金融风险造成的损失,为房地产企业的发展提供保障。
2.3.3预测决策性
房地产企业的产品具有固定性的特点，同时财务风险具有预测性，通过不断地开发积累实践经验，并对开发项目中存在的问题进行归纳，以便于下次投资时对积累的经验进行分析，就能避免之前发生的问题再次发生，这也是有效避免房地产企业财务风险的有效防范措施之一。
2.3.4分散转移性
房地产的区域性与非流动性导致其运营和地区经济发展走势联系紧密。即便房地产对本地经济形势很敏感,但这个项目的发展周期很长,对形势波动做出的反应并进行调整却是十分缓慢，这也是投资风险之所在。
3.房地产企业财务风险的表现及问题
　　3.1筹资风险
筹资表示企业为了完成生产运作活动而去筹措自身需要的资金，便于后续开展资本运作，进而得到经济效益的过程。因为多种不稳定因素，筹资活动一般无法满足筹资者期望，导致筹资风险，上述风险也许是无法筹措到充足的资金，导致资金链断裂；也许是所筹措资金无法被合理使用，无法得到预估效益，进而导致公司不能按时归还本金和利息等。
3.1.1金融市场波动较大
国家实施金融紧缩、银根紧缩政策会导致金融市场的利率变动，影响房地产企业的资金链，引发房地产企业的筹资风险。使得企业难以应对资金短缺的问题，导致企业亏损甚至破产。
3.1.2融资渠道单一
近年来,房地产企业的建设资金主要是来源于银行贷款和其他机构贷款,银行贷款大多是短期贷款,而商业银行贷款大多是短期和中期贷款,但房地产项目的发展大多是长期的和周期性的。因此,长期缺乏稳定的资金来源,严重制约了企业的融资水平,导致明显的流动性风险。伴随XX强化对此类企业债务融资的监管,传统的融资渠道变得非常困难。过度的依赖银行贷款融资,导致企业的市场化融资程度低,对资本市场的利用不足,不足以满足企业提高融资能力和扩大建设规模的需要。
3.1.3面临再筹资风险
目前,房地产企业的资产负债率太高,导致其缩减了债权人的债务偿还,提升了其后续融资的难度。此类企业的发展资金通常源自银行贷款,但随着国家存款准备金率的不断提高,商业银行面临着资本运营的压力。商业银行把房地产行业作为控制贷款的对象。这无疑加大了房地产企业再融资的难度,使企业面临再融资的风险。此外,上市房地产企业,在资金使用无效时,息税前利润不足以弥补债务利息支付,资金风险的出现,企业发行可转换债券等方式融资的困难也将增大。
3.2投资风险
投资风险表示此后投资收益的不确定性,也就是投资或本金亏损的风险。房地产投资风险表示房地产开发商的投资决定依据不全面或因随机因素的影响,导致房地产的实际投资收益偏离预期收益。
3.2.1缺乏高素质投资管理人才
目前管理技术水平在快速的变化发展中，对企业投资管理人员综合能力提出了更高的要求。现实中,大多数企业存在专业基础薄弱、工作经验少、后续教育不足等问题。这严重制约了所有投资活动的有效部署。也经常因投资管理者的错误投资决策而造成了企业的投资失败。
3.2.2投资过度缺乏合理性
企业在进行投资前都应先进行可行性分析，对投资项目、投资风险和收益进行研究并做出投资决策。然而在实际过程中，许多企业中只依赖本身主观判定毫无目的的开展投资,明显阻碍资金的合理使用,降低了公司的整体经济效益。目前市场上，普通住宅供不应求，高级住宅供过于求，企业应该根据市场的需求进行合理投资。
　3.3项目开发风险
项目开发风险是指影响房地产开发中利润存在的诸多内容,在发展时期,上述因素无法被预估与管控,导致企业的真实发展与效益预期也许发生在利润中,进而造成企业出现经济亏损。
3.3.1项目设计方案风险
设计风险是由于设计凭证、参数和相关方案的挑选出现问题,进而造成建筑工程无法彰显安全性与适用性,不能达到外观标准,促使设计进度无法达到标准;也可能是由于受房地产租赁没有引起收入下降造成的不合理的设计。因此在设计以前,需要查看现场情况，且全面了解需要使用的信息,之后确定符合的设计方案。另外,强化设计监理与评估，缩减不必要的设计变更,减少风险的出现。
3.3.2成本与工期风险
开发人员最重视的就是此项目是否可以产生效益,所以控制成本是提升效益的重要方式。在项目的变化,成本超支、施工条件的变化和原材料价格的变化都会导致成本的增加。此外,在整个过程中出现大量因素作用于工期,涵盖技术、环境、资金等部分。这些因素的出现会导致项目总工期的延长,使开发商失去最佳的销售时间,降低利润。
　3.4销售风险
销售风险是因销售活动的不确定性而对销售目标产生的影响。在企业销售过程中,由于各种不可预测的不确定性的影响,企业实际销售收入和预期收入发生偏差,造成了损失和额外收入的机会和可能性。
3.4.1内部缺乏团队精神
在大部分公司的运作管理中，都缺少团队合作的观念，公司内部并未修订高效的团队管理体制。在公司销售人员内心身处都具有竞争观念，对承担单独销售工作与安排有非常明显得渴望。乃至为了提升房产销售业绩，公司管理高层主动激励提升个人业绩，因此就造成销售内部人员缺乏交流，缺少团队合作理念，分工清晰，销售信息不足等问题，导致公司销售率持续降低，真实销售成果不符合预期。
3.4.2销售人员缺乏专业性
公司在聘请销售人员的时候并未对其具备的销售与技术能力进行良好考核，导致销售人员专业素养不高，销售水平不高等问题。此外在公司并未使用高效的培训管理方式，销售人员自身工作心态不好，对公司运作并不关注，因此就造成销售业绩不断降低，销售效益降低，甚至有可能出现销售滞留的现象，从而影响房地产企业的发展。
　3.5财务风险案例分析
3.5.1筹资风险案例分析
2015年浙江绍兴一处开发的金鹰别墅项目处于一片萧瑟之中，这也是标志着曾列于绍兴建筑房企前5强的鸿兴房企一夜崩盘，而崩盘的原因正是鸿兴房企高额的银行贷款，导致企业资不抵债，最终因资金链的锻炼而宣布破产。鸿兴房产在资金的筹资方面极度依赖于银行贷款，筹资方式太过单一，从而为财务风险埋下重大隐患。
3.5.2投资风险案例分析
荣盛地产公司2011-2015年长期股权投资额度历年呈现增加的趋势。2011年企业在报告期内对成都中林置业增多投资，2012年收购廊坊愉景房地产企业，2013年对成都伟业、沈阳荣盛新地标等开展投资，2014年把联营公司期末余额计入长期股权投资之后再次收购9个子公司，2015年对南京星星荣盛影城与廊坊浙商新城增多投资。以上每年投资状况均表示荣盛地产企业在长期股权投资部分并不平稳，时常对其余公司增减资，如此造成此企业出现明显得投资风险。此外投资效益在2011年出现历史最低点为-131.8万元，其中2012年又马上发展得到46647.44万元的收益，此后在2013年投资收益再次降低到-197.57万元，上述信息表示荣盛企业在投资部分出现一定风险。该公司就是没有合理进行投资存在过度现象，导致投资上存在重大风险。
3.5.3项目开发风险案例分析
B集团于1995年在浙江杭州成立，并于2006年在香港上市，该集团最重视项目的质量,为了取得最佳的项目质量,可以不惜任何代价的结果。由于近年来受到国家政策的调控，使得B集团开始尝试代建模式，在XX代建项目上，集团重质量轻成本，导致出现超支的情况，使得项目出现损失。但是XX代建项目一般不要高昂的原料与细致的设计，只要关注安全措施与相关配套设备。但是集团没有认识到这一点，导致成本大幅上本，这无疑给集团带来相当大的项目成本负担。在实际工作中对于不同的开发，集团的战略应该有所区别。
3.5.4销售风险案例分析
HW集团旗下的鸿景雅园房地产项目位于江苏省无锡市。2011《市住宅价格调控条例》实施后,无锡被列为首批限购贷款城市,房地产销售和价格上涨趋势在一定程度上得到了遏制,导致无锡商品房出现新的高库存。同时,鸿景雅园项目北侧高压线和锡公路、高压线会产生电磁污染大的项目,虽然测试低于国家标准限值,但不可避免地会产生更大的影响对购房者的心理。而且由于目标客户是区域性刚性需求,大部分潜在客户主要是周边开发区的员工,因此区域经济和业务的质量也会影响到项目的销售。在鸿景雅园项目将面临销售保留的风险,从而给企业带来收益风险。
　4.房地产财务风险成因分析
　　4.1筹资风险成因分析
4.1.1筹资期限设置的合理性欠缺
因为房地产企业属于资本密集型行业，因此需要充足的资金，此外由于此类项目周期久，所以也需要得到长久资金来扶持项目的创建。但是在上述状况下，筹资期限会作用于房地产企业的筹资风险。根据当前的情况进行分析，此类企业筹资期限的设定并未展现出合理性，部分企业在设定时，并未科学评估出自身项目的开发周期，所以借款周期不长，此类企业也许在没有销售结束的时候，就要归还本金和利息，因此就导致企业承担较高的现金流负担，此外还是烂尾楼频出的关键因素。部分房地产企业在设定筹资期限时，过高估计了自身项目的开发周期，所以借款周期长，自身在完成销售之后也具备充足资金来扶持内部生产运作活动，所以筹集的资金没有其余高效益的投资渠道，在一定层面上提高了自身的资金成本，进而提升了公司财务成本与压力。
4.1.2筹资方式单一，筹资结构不够合理
根据当前情况进行分析，国内房地产企业的筹资模式相对简单，且筹资结构的合理程度较低。当前大多数房地产企业是通过银行借款的方式来筹资，然而因为银行贷款费用比较高，此外需要对房地产企业的资质和资产负债情况开展科学的评价与审核，造成筹资时间久，此外企业无法在没有归还上笔贷款的条件下得到下笔贷款，此外银行贷款通常需要公司准备充足的抵押物或贷款担保，因此就导致企业承担了沉重的风险，假如企业不能按时归还本金和利息就会承担破产风险;其次，当前房地产企业逐渐使用上市发行股票与债券的模式来筹措资金，然而现实情况是只有规模庞大的房地产公司才可以科学使用上述筹资渠道，站在中小型房地产公司的角度上，依旧无法使用发行股票和债券渠道。
4.1.3资金成本高导致企业负担重
根据当前的走势进行分析，大部分房地产企业的资金成本比较高，企业利用外部筹资得到发展与扩展的难度大，借贷压力沉重。通常是由于此类企业项目的建设周期长，回收效率低，在上述状况下，表明投资者遇到的资金风险高，所以此类企业需要支付比一般企业更高的费用来得到资金，因此就增加了企业财务成本与压力。此外大多数房地产企业的资产负债率比较高，负债项目多，因此就造成投资者将会考虑投资风险，从而对是否继续投资处于观望态度。这样一来又再度推高地产公司的资金成本，此类公司要想从资本行业得到充足融资，就要支付比较高的成本。上述两部分就是导致此类企业资金成本高的根源，不只导致企业财务压力提高，此外也在一定层面上导致筹资风险的提高。
4.1.4房地产受调控政策的影响大
从宏观上讲,关系到我国的经济发展,房地产市场的繁荣,有利于中国的经济发展;从微观角度看,房地产价格之间的关系上升到民生,明显不利于人民生活水平的提高,也不利于经济的均衡发展,所以XX应该密切关注房地产市场的发展方向。在房地产市场发展缓慢的情况下,XX将实行减税、增加XX投资等宽松政策。房地产市场发展迅速,房价上涨过快时,XX将采取紧缩政策加以控制。如提高税率、出台限购令等。同时,市场的质量和房地产企业的发展在很大程度上影响着投资者的投资方向。因此,当XX实行宽松政策时,更容易吸引投资者的目光,筹集资金。否则,会增加资金筹集的难度,带来财务风险。
4.2投资风险成因分析
4.2.1投资回收期长
房地产企业作为一个项目的整个发展过程,就是房地产投资的实施过程,这一过程需要前期准备、建设、销售和售后服务等多个阶段。从土地的所有权、取得权的使用、建筑物的建设等方面入手,再到项目的销售或投入使用,收回投资总要花很长时间。项目投资期间需要继续与税务局、国土局、地税局、物价局、建设局、环保局等部门来处理,但也与电力公司、煤气公司、自来水公司的垄断企业在这个时期是充满了许多不确定的因素。
4.2.2投资项目单一，缺乏投资组合
目前,房地产行业存在着太多的变数。房地产企业投资项目单一,宏观经济政策、住房制度改革、市场供求、消费者消费习惯等因素都会带来更大的风险。对于一个单一类型的客户群体,开发一个单一的房地产类型,采用一个单一的商品属性管理模式将导致一个单一产品的滞销的销售,这将给企业带来一定的经济损失。在现实中,因为单位和经营方式单一,缺乏选择而导致房产滞销的现象经常发生。
4.2.3内部财务监控机制不健全
在国内,多数企业都没建立内部财务监控机制。即便有,其监督制度的执行也不够严格,有的企业将管理与监督结合起来,导致资产流失的责任追究制度缺失,忽视了财务纪律,不能有效约束财务风险,容易发生财务风险。所以,企业应根据企业的特点,建立一套完整、高效、科学的内部财务监控系统,以便确保内部财务监控系统的合理运作。
　4.3项目开发风险成因分析
4.3.1项目定位和决策的失误
项目定位的风险是以可行性研究报告、市场调查和项目经济技术分析为依据的,是指导项目设计、营销计划和项目决策的依据。决策是开发过程中一个重要的环节，是综合分析市场需求和多种方针，来修订房地产项目开发方案，以便明确项目开发的运营种类与时间点。而当项目市场的定位和决策一旦确定，整个项目就基本敲定，反之市场定位一旦不准确，那在后期将是难以弥补的风险。
4.3.2土地获取过程困难较大
土地是房地产项目发展的前提,在行业内具备显著的作用。土地是利用公开拍卖、协议转让与招标得到的。在土地征用时期,土地招标与价格定位也许会造成土地风险。另外,在招投标顺利结束之后,一般会遇到征地、拆迁、拆迁、补偿等众多任务,牵连很多法律,导致开发商遇到多种类型的繁杂问题。所以,开发商深入分析战略,在土地价格不高的时候购买土地,在现实储备时期,往往会面临土地政策变化和土地回收的风险。
4.3.3施工过程中存在技术质量等问题
随着生活水平的提升，房地产项目开发的类型也越来越多，相应的建筑技术也在提升。有开发商为实现建筑物功能或为缩短工期而面临不断使用新技术的挑战，导致开发商将随时面临新技术的风险。在建设时期，需要设置众多合约，比如施工合同、材料供应合同等，假如监管出现问题，则会出现合同纠纷，这对项目成本工期等方面都将造成较大的损失和影响。工期的拖延和项目质量也是建造过程中常有的问题。
　4.4销售风险成因分析
4.4.1房地产销售没有形成品牌效应
中国的房地产企业已运行二十年或三十年了,虽然有知名品牌如万达、绿地、保利等,但尚缺乏全国乃至世界知名品牌。要真正解决广大人民群众的住房需求,只有少数民族名牌显然不能覆盖全国各地。而且，现在随着生活水平与收入的提高，人们也是相对选择知名品牌的房产。即便各个地区都开始出现房地产企业，也开发出众多楼盘，然而上述地产企业大部分都缺少充足的资本，可能有的在开发技术上也不够成熟，也没有建立一个良好的品牌形象，这就有可能导致这些企业房源销售的不理想。
4.4.2市场情报能力环节薄弱
大部分公司在发展的时候只关注本身经济效益的提升，对房地产市场研究薄弱。企业假如不关注市场的用户状况、产品调研与发展现状，就会导致房产品的滞销与销售渠道出现问题，进而阻碍房地产企业的长久稳定进步。行业信息的缺失影响公司外部信誉，销售与质量问题会造成公司营销模式老旧，无法紧跟社会发展潮流，最终被市场舍弃。
4.4.3创新不足，盲目跟风
现在,在销售部分大部分企业缺少创意,跟风问题频繁出现，在销售方案上大部分参照国内外一些成功的销售策略和方法,而不考虑是否符合企业自身和此后的发展情况,造成销售方式与企业本身情况不符合,这样并不会有很好的销售业绩。
　5.房地产财务风险对策
　　5.1筹资风险对策
5.1.1综合评估设置合理的筹资期限
首先，房地产企业在开展项目开发之前需科学预估周期和现实过程中会遭遇到的经济变动，对于项目要留存相应的备用金，保证在项目开发周期内筹集的资金可以高效的扶持其运作；其次，为了放置筹资期限过长而导致资金闲置问题，减少公司承担的财务压力，同时应根据市场情况和自身状况而给项目开发预留一定的销售时间。此外，房地产企业也需要利用与银行签署周转备用金的借贷协议模式来管控筹资期限的不确定给自身产生的风险。此外在企业由于筹资期限届满而发生现金流问题的时候，其可使用备用金来确保正常周转，进而避免因此出现的财务风险。
5.1.2拓展筹资方式，促进筹资结构合理化
现在房地产企业的筹资模式依旧比较简单，伴随国内资本市场的持续进步，需要寻找更多的筹资模式来加快此类公司的发展，调整筹资结构，且科学使用财务杠杆来管理公司的多种风险。首先，公司要依照本身财务结构挑选符合的筹资模式，假如公司重要筹资模式是外部贷款，就需要站在股权筹资的角度上进行分析，减少因债务增加而产生的经营风险。假如公司重要筹资模式是股权筹资，久需要站在发行债券的角度上提升资产负债率，通过财务杠杆提升公司盈利水平。其次，此类企业要持续减少对银行贷款的过于依赖，即便银行贷款比较平稳，但是因为标准过高与付息模式过于固定，导致公司负担不断增加，所以企业必须要逐步降低贷款在筹资结构中占的份额。
5.1.3强化筹资风险意识，降低企业资金成本
站在房地产企业的角度上，筹资风险事关项目开发与销售情况，所以要想高效监管筹资风险，就需要强化公司内部筹资风险观念，且利用持续降低资金成本来缓和公司的财务压力。第一，公司管理层应需要关注到筹资风险对内部运作的作用，利用指标监控等模式设定财务预警线，此外对与筹资有关的财务信息开展评价和衡量；第二公司需要健全内部控制体系，利用严谨管理提高内控能力，利用健全业务种类提升公司低于风险的水平，在上述状况下需要在一定层面上减少公司的资金成本，以便确保公司在资本行业内可以筹措到充足的资金，得到长久发展。同时企业需意识到筹资风险最低的模式就是发行股票，但是表明其需要担负比较高的财务费用，所以,只有降低企业的资本成本,才能达到融资的目的。
5.1.4时刻关注国家相关政策变化
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分,房地产调控不仅受市场的制约,而且对国家政策调控十分重要,即使在特殊时期,也有较强的政策导向性。因此,房地产企业在筹集资金时,必须始终关注国家政策。此外,还需要注意金融市场的波动,因为如果没有融资时机正确的选择,一旦金融紧缩,货币紧缩,银行贷款利率提高,也许会造成公司资金链断裂。因此,此类企业在筹集资金时,采用有利的利率方法尽可能有效地减少和避免大量的损失。
　5.2投资风险对策
5.2.1缩短投资回收期
传统的房地产开发、销售与发展模式均是长久的,风险比较高。在商业地产项目的回报率达到一定标准的时候,就需要注入房地产投资信托,把房地产与金融连接在一起,完成多种证券化。利用“开发+运营+金融”方式,不只能促使公司持续减少投资回收期,此外还能提升净资产收益率，此外提升低于风险的水平。
5.2.2灵活应用投资组合理论
在投资领域里,我们应该了解分散投资的使用,以达到分散风险和降低风险的目的。房地产有固定的位置和较长的投资时间。投资场所一旦发生变化,投资环境将严重影响投资收益。因此,依照顾客与市场的现实需求,房地产公司可挑选多种房地产种类与地区投资组合或不同项目但同种类的投资组合来分散风险。多种类的房地产投资风险与获利水平各不相同,同时要降低投资风险,就要保证预期的收益,最好的是通过房地产组合种类来投资。其本质就是利用高效益投资项目补偿低效益项目的亏损,最后得到预期的收入。进而提升公司的综合抗衡风险能力。
5.2.3完善风险管理机构，建立内部控制制度
在不断变化的投资环境里，企业须建立和完善相对应的组织机构来对投资风险进行有效的管理，同时配备高素质的管理人员，从而对风险进行预测和分析以及监控，以便于化解风险。同时内部控制制度的健全也是非常重要的，企业应完善公司的治理结构并提高风险控制能力。形成投资方案的可行性论证、投资方案的审批、投资项目的跟踪等一系列业务流程，明确相互之间的职责分工与授权批准制度。
　5.3项目开发风险对策
5.3.1建立健全资金保障长效机制
基于资金对房地产项目开发的关键性,要全面科学使用股票、合作投资、财团、金融等各种融资手段,充分发挥各自的优势,坚持利益共享和风险分担的原则。得到企业项目开发外部资金的扶持,在一定层面上减弱筹资风险且完成项目风险的转移。此外也要强化财务监管,通过财务管理的预估、探究、判断等模式来提升财务管理能力，进而改善公司内部资金结构。企业需要树立良好的企业形象和声誉,加强与银行的合作,最终丰富企业的销售模式和手段。加大项目宣传力度的同时,并如期完成楼盘的销售工作来回笼资金。
5.3.2重视房地产建筑工程的质量
房地产身为项目开发的最后产品,不只事关顾客的使用价值,此外与顾客的生命安全也有紧密关系。因此,对项目进行全面的质量管理是十分必要的。来保证工程的质量和产品的质量。在工程建设过程中,要确定项目的领导职责与工作人员的职责,按时举办工程质量安全专项会议。在施工中所用的材料质量也要严格监管,禁止为了减少成本从而偷工减料。
5.3.3加强房地产项目的风险转移
开发商基本上是根据自身财力直接承担损失赔偿责任的风险,并将可能的损失直接分配到日常运营成本中,建立风险损失补偿。但这样可能导致企业有时会承担不住风险。因此,开发商可以根据项目的实际状况来选择信誉良好的保险公司,通过保证保险公司以保险公司的费用支付保费,风险转移到保险公司。这样一来,不但降低了企业的风险,也带动了资金的相互流动。
　5.4销售风险对策
5.4.1完善房地产营销中的品牌销售
第一，长期的品牌策略。品牌需要长久的时间才能塑造，需要长久的培育，不能随便更改，必须创建长期的品牌策略才可以全面培育顾客良好的忠诚度。第二，实施综合互动的品牌推广。房地产企业要利用多种媒体来提升推广力度，以便提升自身在顾客内心的印象。广告需要清楚推广本身产品的优点与特征,创建核心品牌。此外,也需要强化品牌宣传力度。此外时常举办多种公益活动,通过公司文化宣传活动提升自身品牌的亲和力,深化顾客的良好印象。
5.4.2加强市场情报的调查和获取能力
在当前行业竞争更加激烈的时候，公司经济效益的提升主要依靠对外界信息的按时掌控，市场情报在公司竞争过程中具备非常关键的现实作用，管控市场信息就可以管控住公司的发展状况。公司销售人员应该展开市场调查，对房地产开发项目在市场上销售的真实状况开展全面探究，且修订科学的方案，以便强化销售管理。此外在得到市场信息之后，精准的对市场局势做出判定，且依照确定的业务量，依照修订的高效方案全面掌控发展的主导权，加快企业的经济效益发展。
5.4.3加强销售管理的创新
创新是促进企业精神的发展,只有创新才可以得到良好的发展,在房地产企业的销售监管中需要寻找全新的营销与销售方案,让顾客感觉到新奇和有趣，以便维持公司销售的积极性。比如,公司销售管理吸收领先的计算机网络技术，创建网络营销体系，提高现实成果,全面促进信息高速流通，按时、精准了解市场变动情况,提升公司的市场适应能力,以及开发新的销售渠道。
　6.结论
本文将选题定位于房地产企业财务风险及对策的研究上，在从筹资、投资、项目开发以及销售等方面提出存在的问题，结合房地产企业实际的发展情况，制定出科学、合理的防范对策，有效降低财务风险的形成，来促进房地产企业的健康发展，促进经济的发展，提高社会生活水平。此外,在中国房地产企业财务风险管理的研究,尚未达到完美,尤其是在某些产业仍处于起步状态,希望有更多的学者加入到这一研究领域中,为了提高房地产企业的财务风险管理能力。
　7.参考文献
[1] 于月超.我国房地产企业财务风险管理与控制研究[J].会计之友（上旬刊）.2010，（08）:94-95
[2]田林永.论房地产企业财务风险的成因及治理对策[J].经济论坛.2011，（07）：219-221
[3]丁洁.房地产企业财务风险管理研究[D].沈阳建筑大学.2012,02
[4]郝佳音.我国房地产企业内部控制问题研究[D].财政部财政科学研究所.2013,05
[5]吴迪.我国房地产企业资金管理问题探析[D].江西财经大学.2013，06
[6]杨佩烨.我国房地产企业资金链风险管理研究[D].西南财经大学.2014,03
[7]向晓璐.我国房地产企业财务风险评价研究[D].西南财经大学.2014，04
[8]霍艺葳.房地产开发项目开发阶段财务风险与控制研究[D].内蒙古大学.2014,05
[9]洪金福.房地产企业的融资环境和模式研究[D].武汉工程大学.2014,05
[10]张曼琳.A房地产公司筹资风险研究[D].长沙理工大学.2015,04
[11]杜庆禹.浅谈房地产企业融资渠道的多元化选择[J].中国房地产业.2015，（Z2）:166
[12]王萌萌.房地产企业财务风险评估与防范研究[D].青岛科技大学.2016,06
[13]骆安琪.我国房地产企业财务风险评估[D].华东交通大学.2016,06
[14]Ross,Westerfield,Jordan.FundamentalsofCorporateFinance[M].McGraw-Hill:Lrwin,1995:56
[15]JamesCVamHorne,JohnMWachowiczJr.FundamentalofFinancialManagement[M].McGraw-Hill:Eugene,2001:88