深圳市房地产企业资金风险管理研究

　　摘要:

掌握好房地产资金流动以及资金管理是房地产公司能生存下去的重要渠道，房地产开发项目一般来说是开发项目周期是比较长的，并且所需要的项目资金比较巨大，与房地产市场相关的应该要收到国家调控，这更使得房地产公司发展更加的复杂，所以本文着重要找寻房地产公司在资金管理中存在的一定问题以及找寻资金管理措施加强的相关路径。

　　关键词：房地产业；资金管理；风险管理

　　1绪论

　　1.1研究背景

房地产在我国属于资金比较密集性的一种行业，房地产的资金流动更是房地产发展的重中之重，那么掌握好房地产资金流动以及资金管理是房地产公司能生存下去的重要渠道，房地产开发项目一般来说是开发项目周期是比较长的，并且所需要的项目资金比较巨大，与房地产市场相关的应该要收到国家调控，这更使得房地产公司发展更加的复杂，所以本文着重要找寻房地产公司在资金管理中存在的一定问题以及找寻资金管理措施加强的相关路径。

　　1.2研究意义

1.2.1理论意义

资金流动更是房地产运行当中的一种所比较重要的货币表现形，这概括了房地产各个类的资金使用大概。房地产是一种长期的项目，所用到的金额巨大，并且项目工程所需要的时长非常的漫长，资金收回比较缓慢，需要等到建成以后才能收回，所以笔者认为加强流动资金的使用是搭成房地产自己流动性的重中之重，并且对于一些房地产的相关投资以及建议，好的资金流动是十分重要的。所以好的房地产资金管理模式能影响相关部门的资金运营效果，这更能让公司在激烈的房地产市场有一席之地。

1.2.2现实意义

在这些年，XX已经逐渐加强了房地产的相对应宏观调控：例如在我国二零零三年出台的6项房地产相关调控管理意见，两年后增加到了八条，再到两年后减弱为六条，随着强有力的政策进行改善，终于二十一世纪二十年代左右，在房地产的历史上，有了最璀璨的一颗星星在二零一一年我国的相关保障落实到位，并且房地产的相关调控力已经进行了大刀阔斧的改革：在二零一一年房价终于让人们出现了眉开眼笑的一次，当时担任xxxxxxx的xxxx说过这么一句话：二零一一年，我国的XX将继续对房地产进行相关的调控，这是雷打不动的。加强流动资金的使用是搭成房地产自己流动性的重中之重，并且对于一些房地产的相关投资以及建议，好的资金流动是十分重要的。所以好的房地产资金管理模式能影响相关部门的资金运营效果，这更能让公司在激烈的房地产市场有一席之地。

在这样的干涉局面下，相关的房地产出现了一些列问题，在这之间最重要的就是房地产的财务问题了，本文将对这个问题进行探讨，并提出相对应比较合理的建议意见。

　　1.3研究方法与研究内容

1.3.1研究方法

文献研究法。首先在国内外对于房地产资金管理风险研究相关文献的阅读基础上，了解研究侧重点，以及地区差异，为研究深圳房地产企业提供一些依据及方法。

案例研究法。引用国内巨头行业的案例，分析其在当前环境下为资金风险管理做出的改善措施，提供同行业其企业的总结经验。

1.3.2研究内容

根据该经营特点，从不同的地区或者区域进行展开分析。对房地产企业资金风险管理问题分析时，考虑了房地产企业地区或者区域进行展开分析经营特点，使用合理，考虑整体的获取利益能力之外，还要注重不同地区文化差异下所需要的建筑设计特色，所以获取利益能力分析中涵盖了不同区域的收入分析，结算指标分析，更具有差别化分析，并且筛选出来问题更为深入和透彻。

　　2相关概念及理论基础

　　2.1房地产企业的概念

房地产企业从事房地产三项开发服务以及管理等活动的经济组织。也可以说，房地产企业通过将建筑物品出入市场从而获取收入且进行保值和增值。

　　2.2房地产企业的分类

(1)房地产开发企业

房地产开发企业是房地产商品供害的主体。企业需要购买土地使用权，再针对不同的项目进行不同策划、勘察地形地势进行建筑设计、然后施工交付等整个建设过程，最后给市场以供租售。

(2)房地产经营企业

从事出租、销售、抵押、维修等服务管理的企业，主要是商品出售之后对其进行管理。利用商品获取收入且对其进行保护和增加价值。

(3)中介服务企业

接受委托任务，为了获取收入去从事各种不同的中介服务，包括出售产业的相关问题及它的价值评估。

　　2.3房地产企业资金风险管理

主要是指在资金筹集、项目投资、业务经营以及产品销售等活动过程中，由于受到企业内外部不确定或不可控因素影响，导致企业资金链循环受阻或中断，使企业利益受到损害的可能性。房地产企业属于资金密集型企业，各项业务活动对资金具有较大的依赖度，一旦某个环节出现问题，可能会对整条资金链产生影响，产生资金链风险，阻碍企业正常运营，不利于企业发展。在房地产市场不景气的情况下，房地产企业要重视资金风险控制，确保资金链顺畅运。

　　2.4深圳房地产企业管理运行状况

伴随着国民经济逐步发展，大致经历了三个阶段：第一个历程是改革开放时期，在这个阶段其实中国并没有意识到这是房地产开发，并没有形成相对应的意识，在这个阶段解决的是在建设城市中，相关商品短缺的问题，以及相关的城市居民居住的问题，对于街道上的有着一定经营利益的小型店铺以及在比较繁华的地段进行一系列的建设。这通常不是国家允许的，都是以个人为主，并不存在相应的经营意识以及经营概念，这个时候的房地产企业雏形还没有形成，市场是混为一团的。在第二个历程中大概是1980年左右，我国经济建设已经有了一定的基础，有了一定的成效，对于基础建设开始进行要求，并且出现了相关的规章制度来进行规定，并且建立了适合自身以及适合自身经济利益的简直了建立营业，这段时间XX基本是对于相关大型建筑的规模与建筑进行的统一的规划以及准备在这一阶段中出现了商业管理的雏形，但是这个时候的商业管理并不是很成熟的。在第三个阶段在2000年左右，大量国外的连锁零售商场比如沃尔玛超市等进入我国，在这一阶段上可以有效地提高了深圳市相关经济的发展，并且这个时候深圳市已经建立起了成熟的市场发展相关条例，已经形成了相对来说的统一管理，但是这还是处于相对来说比较成熟的阶段，并没有进行定型。

　　3深圳房地产企业资金风险管理分析—以万科地产为例

　　3.1万科企业管理运行状况

2019年万科地产销售金额大约为四十六亿元，万科每年四季度结算收入的比例大约占全年结算比例的百分之四十五，前三季度结算约两千一百亿元，19年年底结算三千五百五十亿元左右，假设净利润率不变，那万科19年的净利润预计可以达到400亿元以上，按目前股价计算，这个估值可能比一些香港上市的内房股略高一些，但万科的相对优势就是手头还有高达六千亿的预收账款，远低于内房股的融资利率、全行业首屈一指的利息费用化比例，配置深圳打新市值的不二之选，市场资源占据主导地位的一般都是在与优秀的企业以及，有关品牌比较出名，大型的商场以及硬派房地产企业主要是占据了良好的地位。深圳市的房地产开发企业销售的商品房大约有万平方米。在这里面深圳房地产开发企业大多数具有全国性的品牌第一名是著名的万科房地产可谓是深圳房地产行业的领军企业。自从二零零三年开始，深圳的改革，首先是暂停了原来XX执行了多年的农村进行自由用地建设房屋政策，这使得农村用地也可以进行合作建房的政策。在二零零五年深圳市已经有两区完成了城市化转地，分别是宝安区，龙岗区，这两区的土地市场是严格的XX把控，XX管理，XX垄断，相关的房地产公司只能通过拍卖的市场化常规手段进行用地的获得，这也使得地皮价格得到了提升。并且在于一定的规模上，提高了相关房地产公司要求的硬性条件，这同样也是的房地产公司资金的集中性和庞大性赫然显现出来，并且，深圳市已经成立了土地筹备局，打算由该部门进行统一的供应地皮，同一调控市场的需求。在房地产业规范化发展方面，XX部门有空置房和未按期竣工的有关的土地项目，在此基础上，XX行政部门积极推进房地产企业优化整合逐步淘汰竞争力低、规模小、管理不善的小型房地产开发企业。以大型优势企业为核心的房地产业发展战略。房地产市场仍由大公司主导。

　　3.2万科地产企业风险管理分析

3.2.1万科地产企业投资情况分析

2018年，房地产企业开发投资相比于去年增长没达到百分之四。其中，住宅投资增长较少，约为百分之六，楼层办公楼投资比去年下降了约百分之十四，商业用房比去年投资增长了约百分之二十一。2018年11月全国商品房待售面积5.26亿平方米，同比下降12%；其中住宅待售面积2.55亿平方米，同比下降17.3%，全国商品房库存持续下降。次年普通住房优惠的政策范围扩大。度之大不在常规的合理中。对比过去三年政策的出台，对房地产的未来发展有很大的好处且改善性需求的利好尤为明显。房地产企业开发投资额较之前有较大幅度的增加，随着市场氛围的出现，房地产投资有望在今后逐步扩大。

3.2.2万科地产企业资金管理分析

这些理由已经足以让我把万科配置成我目前的地产股第一大持仓。万科十年现金有息负债占比平均约百分之七十，2018年百分之七十六；经营性应收占应付万科十年年平均百分之七十一，说明万科在合作中相对强势。存货周转天数，十年平均755天，2018年815天。投资类资产占比总资产，十年平均值百分之六左右，近几年都有持续增加，2018年达到了百分之十二左右，可能是长期股权投资和投资性房地产两项增多，前者主要是投资联营和合营企业，后者主要是自持的物业。资产负债率，十年平均百分之七十八，近几年有提高迹象；从十年的资产负债表来看，没有发现存在较大的资产质量问题，总体来看，万科是一家资产质量较高，经营稳健的公司。

　　4深圳房地产企业资金风险管理存在的问题

　　4.1经营品牌观念不足

在市场经济发展的前提下，一些企业的行为往往会成为企业的存亡的重要关键点之一。首先企业一定要有良好的自身形象，并且遵纪手法对于消费者一定要有一定的态度，负责到底，这样才会有着良好的形象，这样才能吸引更多的中小型投资者，这样才能在房地产市场上占据一席之地。如今的房地产市场对于品牌的发展十分的重视，如今在房地产品牌的发展以及创新阶段，竞争点已经从最开始的单一个的楼盘走向房地产企业总体实力的较量。对内部工作人员以及内部人员进行互相监督，防止出现xx的现象，并且防止给公司带来不必要的经济损失。自身品牌将会是一种无形的手段，更是一种企业不可多得的财富，只有自身品牌过硬才能吸引消费者。

　　4.2融资渠道单一

银行的收紧以及房地产资金利用的提高，这无疑对于相关企业的经济收益影响较为巨大。房地产公司应该进行合理的融资手段，无论是公司的内部融资还是公司的外部融资都应该进行加强，并且调整好公司的股利政策，对于现有的资金进行合理化运用，争取为更长远的方向发展，使得公司能有一个更好地未来发展。

　　4.3经营管理缺少专业化

经营管理专业化主要是注重对于相关工作人员素质的提升，并且能在一定程度上提供盈利的效率。伴随着我国房地产事业的利润有所缩水，以及相关产业逐渐形成产业化，房地产在未来形成相关产业化这是大势所趋。同时，房地产开发产品之间的差异越来越明显。在微观一级，市场需求和消费者偏好的变化，有时甚至更快。如果不充分考虑到这些变化，发展企业已经发生了变化，可能会被忽视。研究市场分割和形成产品的独特特性和竞争优势而其他产品则无法仿效，管理专业化要求房地产企业在房地产开发的所有阶段都有专业的管理人员，以便更好地管理企业和项目，提高效率，降低成本，促进可持续发展。在市场竞争加剧和从房地产向微型企业逐步转变的情况下，企业无法从竞争中获益。如果管理得当，发展成本将低于工业平均成本。

　　5对深圳房地产企业资金风险管理的建议

　　5.1加强企业内部监督制度

企业资金在使用的时候，要对内部工作人员以及内部人员进行互相监督，防止出现xx的现象，并且防止给公司带来不必要的经济损失。并且房地产市场自身应该加强资金链的建立以及相关管理规章制度的建立，并且在有关部门的内部进行制度的全面落实，对于项目与项目之间的资金流动，应该要对项目之间的资金进行相对应的督查，防止“流入到个人的口袋”并且成立相对应的督查小组来进行督查，建立完善的财务管理制度，并及时进行项目与项目之间的资金调整，让企业的资金得到充分的利用。并且对于内部筹资以及外部筹资进行合理的规划，防止出现不必要的意外产生，这样才能让公司具备充分的资金流动，以及资金周转保持正常，让公司有着良好的运行空间。

　　5.2加强品牌经营理念

加强自身企业内部高层的经营理念以及自身企业高层的素质，并且合理化度的落实，以及股利政策的微观调整，提高公司的一些列资金使用情况，对于公的探索适合公司的资金循环模式，比如进行相对应的外部投资，进行内部审计制司的盈利进行合理化的安排，并且还可以引进高薪人才，并且企业自身进行专业人才的培养，并且对于公司股份的合理化运用，以及公司创立新的融资投资手段，房地产企业的风险管理应着重加强企业财务管理，建立有效的内部财务控制制度。

制体系，加强对内部财务链的管理，以及一系列资金不足的问题。这都是为公司的宏伟蓝图打下了良好的经济基础。

　　5.3建立相关资金筹建制度

自身通过各种融资手段的建立以及，自身产业的不断优化，并且最终的一点是要加快企业自身内部资产结构的改革，防止企业自身内部出现巨大的问题。并且要让公司积极开发新的合理项目，吸引中小投资者来进行投资，让投资者与企业共同参加到市场中来这样才能有效的解决企业自身的内部发展，以及资金流动性以及资金链的相关研究，并且能够让企业得到一个良好的运行与发展，这是一个两全其美的好办法，如今我国的商业地产开发逐渐发展，他的发展与资金循环以及资金链的建设密不可分，但是这些是与我国经济的宏观调控是有联系的，这就需要企业与XX进行合作，来建立好我国商业地产的合理开发。从目前来说，企业的融资方面还存在一定的问题，我国的XX应该进行相关法律法规的建设以及融资建设的法律条文，这样才能让企业XX以及经济市场得到更好地发展。

　　6结论

本文以企业管理理论为基础，采用理论结合现状的方式剖析了深圳房地产企业在资金管理中的现实情况及不足，并提出完善房地产企业资金管理的具体措施。让公司积极开发新的合理项目，吸引中小投资者来进行投资，让投资者与企业共同参加到市场中来这样才能有效的解决企业自身的内部发展，以及资金流动性以及资金链的相关研究，并且能够让企业得到一个良好的运行与发展，这是一个两全其美的好办法，如今我国的商业地产开发逐渐发展，他的发展与资金循环以及资金链的建设密不可分，但是这些是与我国经济的宏观调控是有联系的，这就需要企业与XX进行合作，来建立好我国商业地产的合理开发。分析表明，深圳市房地产业政策调控取得一定成果，但由于房地产业宏观调控本身和深圳市房地产业自身问题，深圳市房地产业政策调控未达到理想效果。国民经济的发展越来越好，关于城镇的建设，以及人民的生活水平量也正在逐渐地提高，这一些必要的因素，是我国房地产市场发展的前提，伴随着人口的上涨，以及经济的不断增长，我国的房地产行业可谓是迎来了黄金时期，但是在这期间国家已经出台来相应的调控措施来进行相关的管理防止房地产市场出现一定的问题，并且作为宏观政策的直接来源，我国的XX正在逐渐完善相对应的资金管理融资方法，并且为了相关企业自身房地产事业发展以及运营的稳定向找平衡点，保证房地产市场的合理运用。为进一步促进深圳市房地产业企业管理健康可持续发展，完善房地产业的政策调控，根据深圳市房地产市场发展的实际情况，提出加强经营品牌观念等措施。

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