1导论
1.1研究背景与意义
我国近几年国民经济的飞速发展离不开以房地产行业为首的众多支柱产业的支持，当然，这些以房地产行业为首的支出产业的快速发展也离不开我国稳定的经济环境。众所周知，房地产是所有高风险、高投资、高收益的资本密集型行业中的典范。近几年，国内房地产政策一直坚持以“房子是用来住的、不是用来炒的”为主要基调，中央接连的发布多个文件，从土地价格、企业融资、贷款规模、限购增税、增加建设廉租房等多个方面对房地产市场进行全面有效的调控，调控效果逐步显现。2019年，我国在房地产行业投入的开发资金高达132194.00亿元，相对2018年增长了9.92个百分点，其中企业在国内贷款有25229.00亿元，占房地产开发企业本年实际到位资金14.13%，房地产业增加值69631.0亿元，占GDP比重为7.02%，从大数据上来看，房地产以其强大的基础依然稳居我国国民经济的首要地位[整理于国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/]。
资本作为生产要素之一，一直以来在全球经济体系中发挥重要作用，而资金却是资本的重要组成部分，所以对于房地产行业来讲，资金就是其顺利发展的命脉，是促进房地产企业增强核心竞争力和快速发展的重要制约因素。在全球化的发展进程中，如何在应对外来竞争者带来的压力的同时增强自身实力是所有房地产企业的共同追求目标。然而，自上世纪九十年代起，受国家政策影响，国内的房地产行业得到了新层次的发展，因此也产生了许多新的、规模庞大的知名房地产企业。虽然国家在土地、金融、税收等方面的政策进行了很大程度的放松，众多企业也因此取得明显成绩，但还是有一部分企业在经营和发展的过程中遇到了资金周转不畅、负债过高、融资难等许多亟待我们解决的问题。
1.2国内外研究现状
中国房地产企业已经成为了我国的支柱性产业，沈蕾（2019）指出在众多行业中，房地产行业为我国国民经济贡献的经济效益可谓是数一数二。目前国内的房地产逐渐向市场化发展靠近，也进一步说明传统的融资渠道对于当前的企业来说是行不通的，与此同时不健全的融资体系一定程度也阻碍了房地产行业前进的脚步。沈蕾也曾表示在国家宏观调控下对房地产融资出现的问题进行分析，并为其构建有效的融资渠道对整个行业的持续性前进有深刻影响。[沈蕾，我国房地产融资问题研究探析，财会学习，2019.12.15]
近几年全国各地都或多或少存在毁誉参半的问题，意思是个别企业为了维护自身名誉而向社会谎报企业的财务等能够体现企业状况的数据。崔英（2018）就目前所掌握的情况来看，个别房地产企业产生毁誉参半现象的原因是在融资过程中投入的宣传和推广的费用过多，并且还没有收到良好的融资结果，容纳的资金较少，从而产生“头重脚轻”的问题，对于企业来说就是收支极度不平衡，所以企业只能在如此窘境中寻求其他补救办法。大多数企业不甘心就此止步，所以他们选择硬撑继续进行融资，但是融资使需要企业提供企业资产证明的，因此就出现了毁誉参半的恶循环现象。[崔英，房地产融资的多元化探析，纳税，2018.1.25]
在企业融资过程中，根据筹集资金来源和占据比例不同将融资结构分为内源和外源两种，内源融资指的是留存收益和折旧，外源融资指的是股权和债务两方面，其中股权包含集中度和属性、债务包含布置结构和期限结构。2005年，陈怡、彭岩两位学者指出企业选择了不同的融资渠道或者所容纳资金的数量不同都会影响企业的融资结构。[陈怡，彭岩，房地产融资理论与实务[M].北京:中国建筑工业出版社.2005:89]
通过融资风险的防控可以有效的将整个房地产产业的系统性风险进行控制，为房地产企业的稳健发展夯实基础。许海昀（2020）融资风险受到诸多因素的影响，并且还具有不同的特征，需要房地产企业有针对性的制定融资风险防控策略。
张为梦（2019）曾提出：“如今，房地产依然是带动国民经济整体发展的钥匙，但是在国家政策的大力干预和调控下、在缩小银行信用贷款投放数额情况下，往日发展辉煌的房地产行业也被逼到举步维艰的困境中，所以要想破茧成蝶就必须在融资渠道上取得突破。”
1.3研究内容和方法
1.3.1研究内容
笔者在文中首先对国内网以往的经典融资案例和相关资料进行了细致的研究，然后通过搜集我国房地产行业近几年的融资数据和信息分析我国房地产上市企业的融资状况和特征，进而从中不断发现当前我国房地产行业融资工作中存在的问题。
接着笔者开始探讨房地产上市企业融资机构与企业的经营效益的相互关系，一方面从整体宏观角度出发，一方面从股权和债务结构的具体微观角度出发，分别进行详细分析和研究，从而找出问题的成因，使我国的房地产行业的融资结构更加合理，同时为整个行业遇到的的融资问题提供经验。
1.3.1研究方法
本文主要运用文献研究法和比较分析法进行整体内容的研究。
文献研究法：笔者通过查找大量的相关文献资料，从中总结出国内外融资学者对经营收益和融资关系的研究观点并应用到本文的课堂研究当中，从而有依据地提出问题的假设。
比较分析法：笔者以上市房地产企业和非上市房地产公司的融资结构、股权分配状况和债务数据为比较对象，从中发现总结二者的区别。
2我国房地产企业融资现状及特征分析
2.1我国房地产企业融资现状
随着近几年我国房地产行业迅速发展，越来越多的资金涌入这个领域内；由于房地产行业具有规模庞大、产品建设周期长等特点，导致房地产企业的项目运转需要大量的资金流动作支撑；根据我国目前房地产企业的发展情况来看，整个行业生态拥有非常巨大的融资量。
我国的房地产行业发展相较于其他国家具有鲜明的不同。就我国的房地产发展环境而言，房地产市场交易具有一定的自由性，但是又处于XX管控下的半集权市场。由于房地产行业长期处于XX调控下发展，因此整个行业发展平稳度不佳，对宏观经济波动、XX政策环境等因素的影响比较敏感。其中对于来自XX的影响因素，房地产行业的发展在其各个阶段均受到XX新出台的政策规范及法规制度的联合影响；例如土地政策优化，税收制度改良，贷款及融资利率调整等等，在很大程度上对房地产市场的发展走势造成了至关重要的影响。对于XX调控的角度，金融政策是控制房地产时长稳步发展的重要工具，即通过控制地产企业的资金融通程度来控制房价过快上涨或暴跌。
融资渠道相继收紧，海外债成企业救命稻草。融资渠道相继收紧，海外债发行规模高涨。2019年，在“房住不炒”的主基调下，房地产融资环境持续的收紧，全年来看表现为先扬后抑的状态。各监管机构强调遏制房地产金融泡沫化，严防信贷资金违规进入房地产领域；加强信托公司的监管，通道业务全面去除；
房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，收紧海外融资渠道。国内融资渠道不断的收紧，海外债成为企业的“救命稻草”，发行规模高涨40.4%，与此同时，发行利率高达8.74%。
融资规模总体保持高位，但资金压力仍较大。
图2.1 2015年-2019年1-11月房地产企业资金到位各渠道占比
数据来源：国家统计局
从图中可以看出，对于2019年1-11月这个统计区间内，房地产企业的融资规模保持一个较高的水平，其中到位的融资规模达到了16.05万亿元，同比增长7.0%。
其他到位资金占比超过了50%，国内贷款和自筹资金占比继续减少，房地产企业资金压力明显。房地产开发企业的到位资金主要来源于自筹资金、国内贷款和其他到位资金，近几年国内贷款和自筹资金的占比逐渐减少，其他到位资金占比在不断的扩大，房地产企业资金压力较大。2019年，国内贷款25229.00亿元，同比增长5.50%；利用外资161.00亿元，同比增长57.50%；自筹资金52511.00亿元，同比增长3.70%；其他资金84846.00亿元，同比增长9.40%。其中定金及预付款54482.00亿元，同比增长了10.0%；个人按揭贷款27281.00亿元，同比增长13.90%。
就当前的发展形势来看，房地产企业面临着越来越困难的融资环境；首先不仅仅是房地产企业的资金来源愈发困难，其次地产企业想要通过上市融资是一件极为困难的事情，对于中小型房地产企业想要通过债券融资来发展自身的可行性不充分。XX对于市场把控的力度日趋严格，并且高成本的融资等多方面原因导致我国地产企业融资水平出现较大差异。发展困境促使了我国地产企业必须不断探索以寻求一种高效的融资模式；对于市场发展而言，促进融资方式多样化的同时重视金融链风险控制，是当前我国房地产市场健康平稳发展的基本准则。
2.2我国房地产企业融资特征
地产项目开发时间较长，需要大量资金以及各类资源的投入是房地产企业经营模式的一大特点，这样的开发模式导致其企业经营具有较高的风险，资金链稳定程度以及企业的融资能力是保证地产企业能够健康平稳发展的基石。另外，地产开发耗资巨大，投资规模根据项目开发规模大小确定，通常在几亿至几百亿不等，因此资金链是房地产企业的生命线，在地产项目开发过程中的各个环节都离不开大量的资源投入。
其次从XX的角度去分析地产企业的融资。国家宏观政策作为一个影响房地产市场发展的重要因素，企业及市场的发展不仅仅受到XX政策的影响，同时宏观经济政策及环境会对地产企业融资造成更加显著的影响。由于金融机构及企业为了规避自身的贷款融资风险，对于房地产融资项目一般都采取严苛的审查制度，对地产企业融资造成了很大程度的阻碍；特别是在经济发展情况较差的地区，对本地中小型地产企业收紧融资窗口，造成大部分资金流向知名度更高的大型房地产企业；两极分化较为严重，一定程度上造成了房地产市场的不均衡发展。
2.2.1自筹资金占比较高
自筹资金指的是地产企业进行项目开发时没有通过融资行为来获取项目开发所需要的资金支持，其形式包括企业自己持有的资金、购房单位（个人或集体）缴纳的建筑产品预付款等，其中企业的自有资金是最主要的形式。调查数据表明近些年我国地产企业自筹资金数额持续增长，2018年我国地产企业自筹资金总额达到了55830.65亿元；对于增长率而言近几年出现了一定的波动，如2015年甚至出现了负增长，其主要原因是由于企业自筹资金日益增加，基数过大则不能呈现出资金增长的绝对值。与此同时，房地产企业的内部资金已经达到了上限，进行项目开发所必须的资金只有通过外部融资渠道来获取，这样的限制情况在2016年得到一定程度的缓解，较2015年增涨0.19%。2008年由X引起的次贷危机席卷全球，使得在华外商投资纷纷撤出中国市场，房地产企业的融资环境变得异常困难，大部分情况为了维持企业运转只能通过自有资金来进行地产项目开发。近几年由于我国地产市场热度不断上升，地产企业的自筹资金占比呈现下降的趋势，这将导致杠杆增加；意味着企业的融资渠道放宽，对于自筹资金的依赖程度降低；从另一个角度去分析，杠杆日趋提升的同时也意味着金融机构的融资风险随之增长。
2.2.2过于依赖银行贷款
贷款的形式主要有两种，一是银行以及各类金融机构将其自持的资金以贷款的形式投放给地产企业；其二是通过XX宏观调控等机制，需要使用国家储备向地产企业发放贷款。其中主要形式还是以银行贷款为主，不仅仅包括直接从银行获取贷款，还有购房单位的预付款、项目受益者垫付的工程款等融资方式。最近几年房地产企业的国内贷款增长率逐年递减，数据显示2019年房地产企业国内贷款达到了25229.00亿元，但是2015年贷款增长率出现负增长，地产企业的资金来源组成中，贷款金额的占比越来越少，其主要原因之一是由于XX加大了房地产项目的土地审批限制、城镇化导致的城市人口剧增，房价不断刷新历史新高，火热的房地产市场资金流动使得地产企业的项目投资周转速度加快，从而减少了银行贷款。从另一方面来说，由于房地产企业杠杆日趋加大，作为银行等金融机构面对地产公司的贷款需求需要执行更加严苛的审查制度，或者通过降低贷款额度以及贷款期限的方式规避楼市风险，这样也一定程度上迫使地产企业去寻求其他融资模式来填补银行贷款不足的空缺。
2.2.3利用外资逐年降低
利用外资进行房地产开发是指引入外国资本进行房地产企业融资。其主要方式有发行海外股票、债券，或者通过吸引外商注资。因为银行贷款政策收紧，房地产企业将融资方式投向海外市场以获取大量的资金支持。但是由于近些年一些国家受到金融危机的印象，地产企业通过海外融资的手段愈发困难起来看，部分地产企业在国内对于外资的利用率降低，使得这部分企业采取了海工IPO的发展模式。
3X的房地产融资模式
3.1X的资本市场融资方式
X的房地产市场在全球范围内拥有最健全的体系和最丰富的产品，房地产市场的发达程度在全球排名第一。其房地产企业主要采用资本市场的融资方式，这种方式既能满足短期融资的需求，又能够满足建设项目过程中资金的持续性需求。
（1）X的一级抵押市场
在住房抵押贷款这方面，X的房地产体系由于经历了长期的发展，一级抵押市场具备十分完善的制度体系，其执行过程主要由抵押贷款的供需双方以及交易模式组成。其中需求方指的是各类购房消费单位，供应方指的是提供抵押贷款的银行以及各类金融机构。其抵押方式的多元化是促进房地产市场发展的重要因素之一。
与此同时，由于X的房地产市场具有较为稳定的风险规避体系，促进了抵押市场的发展以及抵押方式的多元化。对于具有一定资金投放风险的金融机构来说，其采取规避风险的方式主要有以下两种：一是贷款征信评估系统，X的资本金融市场在经历了长期的发展，已经形成了一套完善的贷款评估体系，用来评估风险发生的可能；其二是由XX和私人机构配合组成的信用担保体系，对于金融机构的风险防范提供了一定的帮助。
（2）X的二级抵押市场
一级市场是房地产抵押初级市场。主要形式是银行等金融机构向贷款人提供最初的抵押。贷款不仅包含在自己的资金框架中，还可以出售或以组合投资的形式发放贷款债卷，贷款的存在直到最终还清为止。债券筹集资金以及其他形式为贷款建立二级市场。主要有两种类型的交易运行模式。
贷款债权的出售。发行抵押后，金融机构可以将抵押贷款的发票转给机构投资者，例如养老基金和联邦抵押协会，以从中收取代理费。二级市场投资者可以直接购买抵押的债权，可以从中获得比证券化市场更高的回报，同时也需要承担更高的市场信用风险。
贷款证券化。这是二级市场融资的主要形式，抵押贷款证券是一种新型的金融产物，可以向投资者出售抵押贷款的债权。在一级市场引入抵押贷款之后，一些储蓄银行和所有抵押银行将贷款出售给零售住房市场的房地产机构。这些机构在一级市场上购买贷款的资金，其主要来源是通过发行抵押债券或其他种类的抵押物品。自1980年代以来，抵押贷款的金融机构开始利用直接房地产等融资主体的方式来占领市场。结果，抵押贷款证券化水平日益上升，并扩大了其在X房地产市场的金额占比占比。到2006年底，市场上存在的抵押贷款约为11万亿美元，其中超过六成的资金用于抵押贷款证券的投放。
建立二级市场，不仅在一定程度上拓宽了房地产市场的贷款路径，增加了金融机构资金的流动效率，而且使得金融机构所承担的风险降低。运用改变资产组合的方式，使得风险可以从各个阶段转移到不同等级的投资者，使得房地产市场发展充满活力。
3.2以私人为主的融资机构
私人和私人机构管理者作为两大主体，在以商业抵押制度为核心的X金融机构中占有很大的比重，XX的插手在行业微观支持和宏观经济治理中也发挥着一定程度的作用作用。在X，房地产贷款等金融交易在过去几十年中增长速度十分的快，从时间轴的角度主要有两个阶段。到1970年，房地产贷款的主要提供者是金融机构，例如储蓄和贷款的机构，提供商业和抵押融资的银行等等。自上世纪70年代中期以来，抵押贷款证券化的制度在X金融市场经历快速的发展，地产融资手段逐渐有了完整的模式，刺激了二级市场的发展活力。
（1）房地产金融一级机构
一级金融机构是指通常以存款，贷款和相关金融融资服务的形式，为组织或个人等需求单位提供直接资金需求的金融机构。主要类型有：
储蓄银行及贷款组织：具有相互支持与合作性质的专一化金融机构，主要通过储蓄吸收存款来个人及集体等单位提供抵押贷款。XX最初提供储蓄和信贷机构的利率优惠等相关政策来促进消费者购买房地产产品，并批准了其存款比一般的商业银行拥有更高的存款利率；同时还成立了一个联邦机构来为这些抵押组织提供支持。储蓄银行组织在上世纪八十年代的税法修正后不再享受税收优惠，房地产行业在金融市场的影响力大幅降低。
商业银行。住房市场的蓬勃发展和抵押贷款的激增使商业银行成为当今房地产金融领域内最重要，实力最强大和分布最广泛的机构。据统计，X本土的商业银行数量保守估计约1500家，主要投资于大型房地产融资及抵押项目拓展的开发上。X的商业银行住房抵押贷款约为20％，只低于储蓄和贷款组织的占比。同时商业银行的市场份额有着明显增加的趋势。
互助储蓄银行：其组织形式主要是自助组织，由存款人共有并共同掌握其经营权。它于1816年在费城成立，其经营方式与储蓄贷款组织相似，储蓄所有者是该组织的股东，股份等同于股东的存款额，组织收入主要取决于投放贷款的金额规模。
人寿保险公司：稳定的保险费收入使保险公司能够有一定的能力控制企业资金链的发展，并且是目前房地产市场的重要融资渠道。目前，X本土有大约2200家人寿保险公司。其企业经营大部分保费收入通常用来购买地产并出租，另一部分收入被用于购买工业、商业、住房的抵押债权。
抵押银行:这是X的独有的地产金融机构。抵押银行通常不采取存款的方式来获利，而是从商业银行获取资金来源，方法是以短期债务和商业票据作为资本抵押。抵押资金收到后，将在一级市场上投放贷款资金，处理抵押贷款的债权之后在二级市场上出售；对于贷款本身，银行通常只持有资金流动的权利。
（2）房地产金融二级机构由XX直接管辖，主要组成成分是抵押贷款的银行等机构组织和在二级市场上运作的金融机构。它们共同为X房地产融资体系的发展做出了一定程度的贡献。二级市场证券化是以交易机构为核心的体系，同时交易机构也是XX推广制度及立法的重要途径，主要有以下三点。
联邦国民抵押贷款协会(Federal National Mortgage Association,FNMA):起初是以一个XX机构的形式成立的，创立于1938年，1968年，它成为一家由联邦住房和城市发展部管辖的有限责任公司。该组织的主要作用是获得联邦住房部和退伍军人事务部保护的抵押协议，并将资金整合到一级市场中，后期发展到可以提供无保险的普通抵押贷款。
XX国民抵押贷款协会(Government National Mortgage Association,GNMA):成立1968年，是由联邦XX和联邦住房与城市发展部拥有的国有企业。与X联邦抵押贷款协会的运作模式有所不同，该组织不购买抵押贷款，而是通过发行抵押贷款为支撑的长期证券。
联邦住房贷款抵押公司(Federal Home Loan Mortgage Corporation,FHLMC):一家成立于1970年并在XX注册的私人抵押银行。该公司从抵押，储蓄银行和抵押银行等机构购买债权，并使用贷方重新发行抵押债券。联邦住房贷款抵押公司的主要工作是作为一个中间者及时向投资单位转付债券的本金及利息。
3.3健全的融资机构
自二战以来，X房地产金融市场发生了巨大变化。战后的经济发展使得各种创新的金融产品相继出现。这些产品在不同时期对支持X房地产市场的发展起到了重要作用。下文将对几种融资方式作简要的介绍。
（1）住房抵押贷款
直到1970年代，X按揭贷款都使用传统的固定利率的形式。自1970年以来，一波金融创新浪潮一直在引导这种传统的融资方式去建立各种抵押贷款。住房抵押贷款主要有以下方式：
固定利率抵押贷款（FRM），是指抵押贷款在其期限内，贷款利率不会随着贷款期间市场利率的变化而变化。这是通过抵押合同建立的，适用于经济发展处于比较稳定的市场情况下。
固定利率抵押贷款可以根据个体的差异，依据不同的财务状况和个人喜好可以选择其中最适合自己还款方法。第一种是恒定推还式抵押（CAM—the Constant Amortization Mortgage Loans)，第二种是恒定抵押还款（CPM—Constant Payment Mortgage Loans)，即每个阶段的还款金额相等。第三是渐增式还款抵押（GPM—the Graduated Payment Mortgage)，前几年的还款金额水平较低，目的是为了抵消通货膨胀对抵押利率的影响；随着贷款时间的推移，每个时期都按比例增加。第四是气球式抵押(Balloon Mortgage)，该形式在还款期限前还款金额都较少，剩余还款金额在最后一期全部还清。
可调整利率抵押贷款(Adjustable Rate Mortgage,ARM)可以用来应付通货膨胀引起的金融机构破产。机构在确定发放贷款的时候需要使用一个贷款原始利率，利率波动会在调整范围进行修正。这样的做法改善了由于通货膨胀而导致的利率大幅波动的情况。
累进偿还的抵押贷款(Graduated-Payment Mortgage,GPM)，是一系列旨在帮助消费者首次购买房屋而设计的贷款形式。1976年由联邦住房局首次批准施行。初始还款金额较低，并且随时间推移而逐渐增加。
逆向抵押贷款(Convertible Mortgage)主要服务于养老金领取者等并且持有房屋的人群设计的抵押类型。退休后，老年人可以从金融机构借钱以照顾自己的需求。贷款机构定期发放贷款，借款人的债务在积累末期统一偿还，或者在借款人去世后抵押将财产用来偿还。
除上述抵押方式以外，还出现了价格调整抵押贷款(Price-Level-Adjusted Mortgage,PLAM)、双息抵押贷款(Dual-Rate Mortgage,DRM)和附担保账户抵押贷款(PledgedAccount Mortgage)等等形式。
（2）住房抵押贷款证券化
X是世界上最早开展抵押贷款证券化方式，同时也是最成熟的国家。证券化的方式从根本上改变了X抵押贷款市场的状况，使得房地产抵押融资的市场不仅仅依靠金融机构的存款，也增加了其选择的多样性。对于银行资产流动性有显著提升，同时还为金融市场提供了一种关键的贷款模式。可以说是一场资本和证券建立联系的一场革新
抵押证券的类型可以分为机构和私人两种抵押方式。机构证券包括三个联邦机构发行的证券，这三个机构分别是联邦住宅贷款抵押公司(简称Freddie Mac，房地美)、XX国民抵押贷款协会(简称Ginnie Mae，吉利美)以及联邦国民抵押贷款协会(简称Fannie Mae，房利美)。这三个机构已发行证券数额占抵押贷款市场所有股份的94％，而其他抵押贷款的市场占比仅为6%。
从1990年到2007年，MBS的证券增长率达到年均11.3％。截至2007年底，X证券市场的发行总额达到6.6万亿美元。房利美和房地美发行了4.1万亿美元的证券，吉利美发行的债券金额达到0.4万亿美元，私人债券持有总金额达到2.1万亿美元（见图1）。如图2所示，抵押贷款数量的急剧增加极大地改变了MBS余额的构成，并且在过去十年中，私人抵押贷款的绝对数量和相对数量都呈现出迅速增加的趋势。2001年，私人抵押贷款证券在MBS市场中达到了19.7％的份额占比。并且在2006年上升到56％。相比之下，吉利美MBS从12.7％跌到4.1％。房利美和房地美MBS从67.5％跌至39.9％。
但是，X的证券化抵押模式并非十全十美，最终爆发于2007年的次贷危机。这是人类自21世纪初以来最大的经济危机，显示出X证券制度严重的缺陷，例如缺乏XX的有效控制、次级抵押贷款发行过多以及证券化过度等问题。
（3）住房抵押贷款保险
住房抵押贷款保险是属于信用保险的一种。这种方式有效地保证了贷款的还款能力，并且这种方法目前在X很受欢迎。X通过推行XX和商业保险相结合的贷款保险模式，其目的在于促进房地产企业及市场的快速发展。该系统主要由两部分组成：国家保险机构和私人保险机构。
X联邦住宅管理局(Federal Housing Administration,FHA):主要工作是为满足中低收入者购房需求而提供贷款担保。FHA提供100％贷款保证，但需要仔细审查被担保人的征信信息。如果借款人不偿还债务，或者房屋价值损失，全部债务偿还以及其他所有责任均由联邦XX负责。
退伍军人管理局(Veterans Administration,VA):主要针对于符合规定的退伍军人的购房需求提供担保。每位退伍军人可能会获得抵押总金额的25％至50％的担保，具体取决于该人的服役情况，并且不需要担保费用的支付。
私人保险机构:在联邦住房局之外提供其他类型抵押保险服务。该机构仅担保传统个人抵押贷款金额的20％至30％，服务人群不限于中低收入者，任何具有经济能力的购房者都可以提交申请，担保手续的便捷性很高。
（4）房地产投资信托
根据XX的《房地产信托投资法》，由于X房地产市场对资金的需求不断增加，流动性低以及专一性强等特点，金融机构决定将房地产投资信托(REITs)作为一种新的融资方式。
XREITs可以分为股权信托，抵押信托和混合信托。股权信托主要应用于房地产市场，而抵押贷款则适用于住房抵押和抵押证券化的情况。混合信托是介于股权信托和抵押信托之间的定位。REITs发展初期，总市场价值的增速较慢，因为X法律只允许将REITs建立为权益型的模式。1967年，X采取了信托基金的方式，并完成了房地产投资信托基金的开发，极大的替身了REITs的发展速度。仅在，1974年REITs的资产值增加了20倍。其中，抵押型信托基金的资产超过了五成，但是自1980年代以来。股权信托再次夺回主导地位，在2002年股权信托的上市融资金额就超过整个REITs总额的九成，成为主要的信托方式。
3.4X房地产融资模式特点分析
X抵押融资模式的主要特征如下：
（1）私人抵押是X的传统抵押方式。金融机构向买方提供抵押并放款，金融机构拥有抵押品的所有权利，直到偿还贷款的本金和利息。该抵押方式占据着X的房地产金融市场。统计数据显示，在1994年X售出的大约六十七万套新房屋中，住房抵押贷款方式所销售的房屋数量达到62.9万套，占比93.9％，这一数据在近几十年来一直都保持稳定。
（2）两级市场的共同协作的方式是X地产金融体系最重要的特征。一级市场为住房抵押提供一个最初的交易平台，二级市场上的许多金融信贷交易提高了信贷基金的流动速率，并有利于相对独立的抵押贷款市场同国内外资本市场的联系程度加强。
（3）市场经济体制下，X地产交易市场的私人金融机构在其体制下占据重要的地位。竞争的私人机构独立行事，自行承担盈亏等风险。商业银行、储蓄和贷款协会、互助储蓄银行、抵押银行等是信贷资金的主要投放单位，并且这几大元素在金融市场上运行较为稳定，促进了健康的风险循环和地产信贷金融的有序发展。
（4）XX参与多边监管的制度是地产市场发展的重要条件之一。XX在地产市场中具有三个身份：市场发起者，运营者和监管者。同时，XX直接参与并通过特殊的财政政策和机构来监控二级市场的运作情况；并且XX还通过使用法律手段来规范地产金融市场的发展环境，例如《住宅抵押再贷款法》、《良行法》、《住宅法》等[Wiedemer J.Real estate finance[M].New York:Prentice Ha11,1990.]。
4我国房地产企业融资存在的问题
4.1政策法规不完善，影响融资渠道拓展
一个国家房地产金融市场的发展离不开相应的法律法规制度的建立健全。对于发达国家的金融系统来说，房地产市场的发展有利于促进相关法律法规制度的完善，其融资行为主要是依靠相关的市场手段完成的。由于我国关于房地产金融市场的法律体系并不健全，现阶段，我国房地产的相关抵押贷款机构所采用的法律是“担保法”，但在住宅的按揭贷款方面，相关的机构并没有做出明确的规定，特别是因为银行的安全性和流动性问题而冻结的相关资金。而且，中国的“投资基金法”在一定程度上并没有真正意义上的作用，所以，房地产基金所要遵循的一个重要原则就是不能以法律的形式去参与，建立、组织相关的治理结构、法律条文和规定时，需要在真空的状态下去进行，因此，房地产基金不能参与。
例如，X针对本国的房地产市场的相关情况，颁布了一系列的相关法律法规，如：物权法、平等信贷机会法等。而对于中国的房地产市场，由于相关法律制度框架的不健全，使得在房地产的金融市场上，其借款人和贷款人之间因为要维护各自的利益而无法形成平衡，所以应以“减缓市场经济损失”为主要目的建立相关体系制度，除此之外，为了确保融资方案的安全性和可行性，应对系统的周密性、谨慎性等风险进行管控或采取相关的措施，建立相关的措施和奖惩制度。但我国在房地地产行业，无论是其在法律方面，还是在其对行业的标准水平上都存在很多不足之处，这不利于行业的后续发展，也会限制房地产行业的多元化发展。
4.2长期融资比例偏低，短期融资比例过高
由于房地产企业所建设的项目大多都是投资大、开发周期长的项目，所以房地产行业的类型属于资本密集型。为保证房地产企业在生产经营过程中的所需资金，保证在项目开发建设过程中拥有完整的资金链、稳定的资金流，大多房地产企业在融资的过程中都存在较高的长期资产负债比。我国很多的房地产企业都会选择使用短期的负债来维持经营，所以其融资金额比例一般较低，即使是大型企业，其所占比例一般也只有20%，虽然这样的融资模式利用了负债在经营过程中产生的杠杆效应，但在其运行过程中，容易发生资金不稳定、资金周转压力较大，不能有效的防范市场在运行运到的市场风险[温慧.我国房地产上市公司融资现状及对策分析[J].商品与质量.2012.6]。
4.3对担保依赖性大
因为房地产企业所投资的项目周期长的原因，所以房地产金融的借贷是长期信贷，在借贷时相关机构一般要求借款人提供担保，而按揭是房地产市场中常见的方式。共同对外担保业务对于上市公司的运营是十分重要的，他有利于上市公司方便、快捷的获得银行融资，可以有效地促进公司的发展，维护相关机构的利益。但是，在最近几年，担保制度暴露出越来越多的问题，比如：国会议员指尖利益的不平衡等，这些问题都会导致银行会面临较大的信用风险，因为越来越多的上市公司都会存在财政和对外担保程序的问题。
4.4房地产融资市场体系不完善
在房地产企业的发展过程中，虽然其融资渠道能够多元化发展，但是对相对较大型的中小企业来说，其多元化的融资渠道的发展所提供的产品无法满足企业发展的市场需求。因为市场供求资金的不平衡、信息不对称的存在，导致其融资成本的不断提升，很多的企业会出现资金断裂的情况，从而会选择放弃项目，但有的企业会选择铤而走险，为继续投资项目，会向地下钱庄借钱或进行资金的寻租。这些现象的出现也反映出房地产市场存在的很多问题，比如：缺乏金融创新、相关的监管机构造成的限制太多、政策的引导效果不明显的现象。
综上所述，在建设相关的融资体系时，各个经济实体应注意符合中国国情和适合自身的融资发展状况。要通过完善相关的经济体系，有效分散到相关金融平台，使用相关金融工具有效的分散相关机构存在的市场风险和信贷风险。
5创新房地产企业融资策略
5.1XX宏观调控，助力房地产企业发展
（1）完善融资政策法规。现阶段，我国房地产企业的融资模式仍是使用传统的融资模式，如：银行借款、自筹资金等，同时，我国对于债券融资、信托基金等融资新方式也大力推行，但是受国家相关法律法规的限制，其相关政策的宏观调控政策存在很多的问题，比如：其影响面过大而控制力度不足、相关调控手段不够健全、政策的实际效果不明显、政策之间的整体性缺乏等问题，所以为了保证相关企业的有效融资，必须要建立健全相关的融资法律法规，还要确保其合法性。
（2）合理调控房地产融资市场。XX的宏观调控政策对于房地产的发展是非常重要的，而房地产作为国家经济发展的支柱型产业，其发展状况对于国家的发展意义十分重大，所以国家要切实发挥其宏观调控力度，提出切实有效的实施政策方案，以配合不同房地产企业的发展需求。还可以采取相关的有效手段来完善其金融调控机制，如：差别化利率、差异化住房信贷等，来合理的对居民的住房消费方式进行引导，为房地产行业的发展奠定夯实的基础。
5.2企业创新融资策略
（1）多元化发展融资模式。我国在房地产企业的融资方面现阶段主要采用的方式仍是银行贷款，但是由于银行方面存在坏账、严格的信贷审批等问题，所以单纯的银行信贷已经不能满足企业的发展需要，因此，要满足房地产企业对于资金的需求和其他的要求时，如：降低融资风险、确保资金的安全，需要扩宽相应的融资渠道，打破对传统融资模式的依赖，采用多元化的发展模式来进行企业的融资。
（2）加大外资融资力度。自我国正式加入WTO后，我国的金融行业实现全面开放，相关金融企业也利用国外融资渠道来进行融资，实现金融的国内外交融，我国也实施“走出去，引进来”的政策，大力引进外国资本进入中国市场，为我国的房地产行业的发展提供更多的渠道、思路和方法。虽然国外资本的存在会冲击中国的资本市场，但是由于我国金融市场相关法律法规的建立健全，使得发展外资融资成为我国企业融资的重要渠道。
（3）加快金融创新步伐。在我国房地产市场的发展中，其一级市场比二级市场活跃，在其融资模式多元化的大背景下，对于存在较高风险、价值较大的相关融资产品实行产品证券化，主要使用打包、资产重组等手段。然后将证券化产品投入二级市场，在提升产品的流动性的同时，也可以扩宽投资渠道，让民众也可以参与房地产投资，还可以分散产品的融资风险。
（4）均衡发展融资结构。资产负债率过高一直是我国房地产企业发展过程中面临的普遍问题，它不仅对相关企业的融资能力产生影响，还会使得相关的投资者面临更大的投资风险，影响投资者的投资积极性。所以，在对房地产企业的资产负债率进行合理控制的同时，也要对其偿债、运营、盈利等方面的能力进行全面评估，既要合理融资，也要保证降低融资风险、均衡发展融资结构、加强投资者的信任。
结语
融资对于房地产企业的发展来说是尤为重要的，因为它是一个公司财务工作的中心，所以在其过程中出现的问题应该做到严格的把控。在总结国外先进经验的基础上，对于我国房地产行业的我们要提出新的发展措施和创新策略。由此可见，对于我国的房地产行业来说，虽然在融资工作上存在很多的挑战，但只要合理的掌握国家的相关政策信息，及时作出准确的决策，合理调整企业的发展目标，拓宽相应的投资渠道，加强相关资金的投资管理，就可以有效地解决企业在融资过程中遇到的困难。
在未来的道路上，我国房地产公司不仅要提升自身的实力，还要将内部因素与外部因素结合起来，加强自身“造血能力”和保持外部“输血”能力通畅，加强销售回款和拓宽融资渠道，才能使我国房地产企业更好更快的继续发展下去。
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致谢
光阴似箭，日月如梭，转眼间大学生活也快也结束了。回忆在大学生活的四年，刚进学校的憧憬懵懂、满脸的兴奋与无措都还历历在目。但在此后四年的大学学习生活中，我也逐渐展现出自己的光芒。在忙碌的四年中，老师一直是我学习生活中的指路明灯、自习室的桌椅一直陪伴着我的成长、食堂的饭菜是我一直都很会怀念的味道、宿舍里的室友的嬉闹声也会回荡脑海，论文即将完成，我的内心也充满了感慨，在过去的四年中，我过的非常开心、充实，在这里我留下了青春最美好的回忆，我要感谢这里的一切。
首先，我最感谢的便是我的论文指导老师，xxx老师，感谢他对在我写作论文遇到困难时的悉心指导，从论文选题开始到论文写作完成，老师总是在我需要帮助的时候提供帮助，愿意放弃休息时间来指导我的论文写作，引导我去主动思考、主动探索。然后，我还要感谢的是我的4位辅导员老师，无论是在学习中和还是生活中，他们总是耐心的关心、照顾每一位学生，渴望我们能顺利完成学业、成人成才。最后，我想谢谢我身边的朋友和同学，感谢他们贴心的陪伴，和他们在一起的时间总是充满欢声笑语，让我对明天、对未来充满信心！
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