摘要：本文采用文献资料法、问卷调查法、数理统计法等研究方法，以合肥房地产经纪有限公司二手房买卖市场为例，深入探讨如何促进我国二手房市场的健康发展，在介绍了合肥市二手房交易情况、二手房交易市场特征的前提下，深入分析了合肥房地产经纪有限公司二手房买卖现状。目前合肥房地产经纪有限公司二手房交易市场存在供给需求不平衡、产权不规范、交易过程信息不对称、直营门店少、人员变动频繁、从业人员整体素质不高、行业内恶性竞争等问题，针对这些问题提出改善供给与需求平衡机制、完善产权制度、加强交易信息过程的对称性、扩展门店、留住人才、加强人员培训、提高人员素质、转变模式、走差异化发展道路的策略，以期能够改善合肥当前二手房买卖市场的现状，从而推动我国房产行业的发展与进步。
关键词：合肥市；房地产经纪公司；二手房市场
引 言
随着经济的发展，中国房地产行业的发展越来越快，密切联系着中国经济，是中国社会经济的支柱性产业，同时它也是促进经济发展的重要因素之一。房地产行业的所有要求都在不断提高，特别是在明确提出全面的第二胎政策之后，客户的需求不断增加。但是，第一手销售市场的供需失调，销售市场逐渐产生了一类阶梯式消费。根据居民自身经济发展收入的变化，居民逐步提高了居住质量。从租赁销售市场到二手市场再到商品房销售市场，商品房销售市场也分为安居类型，适用类型和舒适类型。因此，住宅销售市场具有逐步的消费模式。二手房市场具有承前启后的作用，它与第一，第二和第三级销售市场的联动效应有关，并且在所有房地产行业的消费及其经济发展中起着关键作用。当今许多大城市的房价高，耕地供应少，住房使用率上升，建筑不科学，对开发和设计项目的投资过多，对我们当代的社会和经济发展产生了负面影响。二手房市场也受到严重威胁。
目前，中国的二手房市场仍处于初级和中级的发展趋势。在新建住宅价格上涨的带动下，价格涨幅也非常显著，但发展空间也相当大。根据调查，二手市场的交易量正在逐渐增加，但房地产行业的整体交易量不是很大，这表明二级市场不够活跃。并且目前还存在房地产行业政策制定还不够完善，还处于摸索阶段，存在很大的发展问题
一、研究对象与研究方法
研究对象本文调查的对象主要是合肥市当地居民，随机挑选了合肥市区内各家房地产经纪有限公司的部分门店，对附近居民进行随机抽样调查。
（二）研究方法
本文采用文献资料法、访谈法、问卷调查法、数理统计法等研究方法对合肥市房地产经纪有限公司二手房买卖市场进行研究。
1.文献资料法
利用宿州学院图书馆资源，查找、阅读合肥房价的相关书籍，查阅有关合肥房价的学术期刊，并采用互联网搜索的方式来获取论文写作所需的文献资料，为本课题的研究和分析提供充实的理论依据。
2.问卷调查法
以合肥房地产经纪有限公司二手房买卖市场作为研究对象，分析合肥房地产经纪有限公司二手房买卖市场存在的问题，进而提出改进意见。
3.数理统计法
用WORD、EXCEL等软件对搜集的数据进行归纳、统计。
二、调查实施与资料回收情况
（一）调查实施
1.准备阶段
准备阶段是在2023年3月24日—2023年4月1日之间进行。具体工作：选择调查对象，设计调查问卷，在网上搜相关的问卷设计类型，请老师指导设计问卷的内容，不断对问卷进行完善和改进，直至设计的问卷通过审核。
2.实施阶段
实施阶段是在2023年4月2日—2023年4月8日之间进行。3.整理阶段
整理阶段是在2023年4月9日—2023年4月11日之间进行。4.分析阶段
分析阶段是在2023年4月12日—2023年4月15日进行。
（二）调查资料回收情况
调查以问卷的形式发放，为使调查对象能够有效地反映和代表整体的特性，尽量在年龄、性别、职业等方面进行合理抽取。最终共发放问卷300份，回收问卷为292份，有效问卷为281份，问卷回收率为97.34%，问卷有效率为93.67%。
三、合肥市房地产经纪有限公司二手房买卖现状
（一）合肥市房产交易总体情况
1.房价上涨快
根据国家统计局的最新数据显示，2019年，合肥房地产从1月份到9月份环比增长一直保持在5%左右，更是在2020年4月份环比增长达到5.8%。在全国70个大中城市中新房与二手房价格涨幅双第一。10年前的合肥，新建商品住宅均价不过5000元/㎡；10年后，合肥九区的住宅均价已达16812元/㎡，这已是合肥房价连续4周稳定在1.6万元以上。
2.供不应求
由于房地产业的刚性需求旺盛，住房需求对价格缺乏弹性。加之，合肥作为安徽省省会，集政治、经济、文化职能于一身，而且合肥地铁三号线也开通，购房潜在需求大。我们还应该看到，住房不仅仅是消费品，更是具有一定功能的投资品。许多人买房并不是仅仅为了居住，而是将房产作为一种投资品进行出租或者高卖赚取差价。对于住房的本身供给来说，房地产的开发是以土地这种稀缺资源为基础，从微观经济学习中，我们都知道土地这种资源供给弹性为0，因此在有限土地资源上开发住房，会造成土地价格上升，进一步提高商品住宅房价格。尽管房地产的开发投资规模不断扩大，但仍然形成供不应求的局面。
（二）合肥市二手房买卖市场情况
1.合肥市二手房市场逐年增长的需求规模
图3-1合肥市2015-2019年二手房市场需求现状（单位：万套）
如图3-1所示，2015年至2019年随着合肥市市场经济的不断发展，人口的快速增长，房地产市场成为当地居民重点关注的问题。二手房市场作为当地房地产市场的重要支撑力量之一，近年来，受到当地市场需求的快速增加迎来了快速发展。根据国家统计局的最新数据显示，从2015年到2019年，合肥市二手房市场需求呈现逐年递增的趋势，由2015年的106万套发展到2019年的327万套，五年时间增长了三倍。
2.合肥市二手房供给现状
图3-2 2015-2019年合肥市二手房交易供需调查现状（单位：万套）
如图3-2所示，在2015年至2019年这五年间，由于合肥市人口的不断增加，人们对房屋的需求越来越紧迫，而一手房由于建设时间长，并且相关手续办理较为麻烦，因此，二手房成为越来越多当地人的首选。但是由于当地城市建设规模的发展难以同城市人口增长相匹配，因此，二手房供给呈现出供不应求的现状，二手房供给呈逐年递增的趋势。
3.合肥市二手房的价格水平
图3-3 合肥市2015-2019年二手房交易价格增长统计（单位：元）
如图3-3所示，由于合肥市二手房市场供不应求的现状，二手房价格也呈现出逐年递增的趋势，据统计，二手房交易价格由2015年的8450元/平方米增长到2019年的13650元/平方米，二手房均价呈逐年递增趋势。
4.合肥市二手房市场经营现状
图3-4 2015-2019年合肥市二手房交易总额
如图3-4所示，由于二手房市场的不断发展，合肥市二手房市场交易不论从交易套数总量还是交易单价，都年年攀升，据统计，合肥市二手房交易总额从2015年的71亿元发展到2019年的437亿元，五年时间增长将过6倍。
5.合肥市二手房经纪公司发展现状
图3-5 2015-2019年合肥市二手房交易公司数量增长情况（单位：家）
如图3-5所示，随着合肥市二手房市场的不断发展，二手房交易中介机构也如雨后春笋般成立，不论从二手房交易公司还是二手房交易人员，几乎呈现几何关系增长。据统计，在2015年，合肥市二手房交易中介公司有285家，到2019年达到了617家，几乎遍及合肥市每条街道。
图3-6 2015-2019年合肥市二手房交易人员增长情况（单位：人）
如图3-6所示，合肥市二手房交易人员已由2015年的5000多人增长至2019年的9500多人，人数增长近一倍。
（四）合肥房地产公司二手房市场现状
1.消费者对于二手房和中介公司的看法
表4-1消费者选择二手房和中介公司的意愿情况
| 问题 | 选项 | 占比 |
| 是否有购买二手房的意愿？ | 有 | 71.35%% |
| 无 | 29.65% | |
| 是否愿意选择房屋中介机构辅助完成交易？ | 是 | 85.47% |
| 否 | 14.53% |
对于房地产经纪企业来说，二手房的买方就是众多的房地产商品需求者和消费者，根据调查结果来看，71.35%的消费者具有购买二手房的意愿，而居民选择二手房的原因有非常多，涉及到了房产的价格、位置、校区、升值潜力等等。所以就目前来看，消费者对二手房的购买需求较为强烈，并且大多数都愿意选择选择房屋中介机构辅助完成交易。但由于目前凡是住宅小区集中的地方都有大大小小、数量非常多的房地产经纪公司，同一套房源会出现在多个经纪公司，不同经纪公司也会有许多户型、位置等相似的房源供消费者选择。因此作为买方，无论是对于房地产经纪企业的选择还是对房地产商品的选择都具有较大的灵活性和自主权，此时作为买方的消费者在讨价还价能力方面就占据了绝对的主动权。
表4-2消费者对于合肥房地产经纪有限公司服务人员的满意程度
| 问题 | 选项 | 占比 |
| 您对合肥房地产经纪有限公司的服务人员是否满意？ | 满意 | 20.21% |
| 一般 | 32.44% | |
| 不太满意 | 47.35% |
而在合肥的二手房市场中，消费者对于房地产经纪人员的期待率并不高，47.35%的消费者是不太满意的，占据了将近一半。
表4-3 消费者对于中介公司的选择情况
| 问题 | 选项 | 占比 |
| 下列实体中介机构中您见过比较多的是哪一个？ | 链家地产 | 33.65% |
| 我爱我家 | 29.41% | |
| 中原地产 | 22.84% | |
| 同策地产 | 6.35% | |
| 其他 | 7.75% | |
| 如果有购房意愿您会更愿意选择那个中介公司？ | 链家地产 | 30.90% |
| 我爱我家 | 21.59% | |
| 中原地产 | 24.47% | |
| 同策地产 | 12.57% | |
| 其他 | 10.47% |
通过表4-3我们可以得知在合肥大型的房地产经纪公司几乎已经占据了整个市场，通过扩展门店、不断地吸收新的员工来扩大自己的影响力，以求占据更大的市场份额，但新入职的员工没有相关的知识和经验，没有足够的系统性的培训，他们的加入，对整个行业产生了极大的影响。
2.房屋出售方的议价能力
对于房地产经纪企业而言，房地产开发商和广大购房者都可能成为其房屋出售方，为房地产经纪企业提供销售房源。目前合肥的房地产经纪企业数量很多，在激烈的行业竞争中己有一些经纪企业开始尝试与房地产开发商合作，开展一手房代理销售业务，开发商手中握有大量的房源，如果房地产经纪公司能够争取到独家代理销售，则会为公司带来非常可观的利涧，也有助于提升公司本身的品牌知名度，因此在开发商与房地产经纪企业之间，房地产经纪企业明显处于劣势的地位，开发商则拥有较强的议价能力。
表4-4 消费者对于中介佣金价格的看法
| 问题 | 选项 | 占比 |
| 您认为房屋中介一般的佣金价格合理？ | 合理 | 10.08% |
| 一般 | 22.35% | |
| 不太合理 | 67.57% |
对于作为房屋出售方的已购房者而言，房地产经纪企业的议价能力也较弱，尤其在目前的市场竞争环境中，各家房地产经纪企业对卖方佣金的收取方式和数额存在较大差异。而作为消费者来看，大多数都认为房屋中介抽取的佣金比例不够合理，都会认为中介抽取的佣金比例越低越好。以链家地产为例，公司规定办理二手房买卖业务时要收取卖方总购房款1%的中介费，与合肥市场上其他房地产经纪公司存在差异，其他公司一般都只收取买方的中介费，这样链家地产在某种程度上就难以占据价格优势，而提供房源的客户的议价能力就进一步增强了。
3.中介服务是否会有替代品
首先从房地产经纪中的买卖业务本身来看，出现替代品的可能性并不大，根据调查结果，目前大多数客户在进行房地产买卖交易时还是主要依赖房地产经纪企业。但是购房者对房地产经纪企业的选择却存在较多的替代性。从调查来看，购房者在选择房地产经纪企业时都会考虑很多因素，具体情况如下表：
表4-5 消费者选择房屋中介的因素
| 问题 | 选项 | 占比 |
| 如果选择中介机构进行二手房交易，您会考虑哪些因素？（多选） | 佣金收取问题 | 25.75% |
| 房源质量 | 65.67% | |
| 房源价格 | 60.35% | |
| 服务态度 | 35.24% | |
| 其他 | 15.17% |
首先，供应方可以就佣金收取问题来比较和选择房地产经纪企业；其次，买方也可以在市场上众多的房源中进行比较和挑选，可以针对某个有意向的房源寻找不同的经纪企业；最后，现在有部分房地产开发商自己也成立房地产经纪部门，开展与房地产经纪公司类似的业务和活动，因此从这个程度上分析，各家房地产经纪企业都面临着一定的替代品威胁。
五、合肥房地产经纪有限公司二手房买卖市场存在的问题
根据前文的分析来看，合肥房地产经纪有限公司在二手房买卖市场上面临着两方面的问题，一方面是二手房买卖本身存在的问题，另一方面就是经纪公司所存在的不足之处，主要表现在以下几个方面。
4.直营门店少，人员变动频繁
目前，合肥房地产经纪有限公司存在直营门店数量少，且人员变动频繁的问题，不利于公司直营门店的发展。直营门店往往是培养新人的重要基地，众多的加盟店通常不愿意接受没有经验的新人，因此员工加入公司后，一般都是在总部接受初步培训，接着就到直营店进行实践锻炼，再由总部统一安排进入各加盟门店。在直营店工作中表现较为突出的员工，一旦培养合格后，就会被派往各加盟门店担任管理者角色，送样虽然体现了特许加盟体系对加盟店的人员支持，但也会导致直营门店人员变动大，业绩不稳定，不能成为公司门店运营的标杆。
5.从业人员总体素质不高
我国从2001年开始规范房地产经纪行业，首要举措就是房地产经纪人从业资格认证。但从实行职业资格考试这几年来看，这一政策的实施存在较大阻碍，许多从业人员还属于无证人员，市场的监督管理又比较困难，使得房地产经纪行业人员的整体素质和职业道德难以得到进一步提升。目前合肥房地产经纪有限公司经纪人的培养模式还停留在老式的“传、帮、带”阶段，新员工在上岗前仅仅接受非常简单的短暂培训，之后完全依靠老经纪人的经验传播和实操作业中的自我探索和总结来不断积累经验。另一方面，随着二手房市场的发展，客户对经纪人的服务标准需求也大大提高，经纪人需要掌握全面的二手房交易知识。合肥房地产经纪有限公司员工以年轻人为主，有许多年轻人心态比较浮躁，缺乏足够的毅力和恒心，在作业过程中真正关心的是自己的佣金收入，对自己的服务水准关注却很少。根据调查，附近有47.35%的居民对于合肥房地产经纪有限公司的人员素质不太满意。
6.行业内恶性竞争
通常，行业内参与竞争的企业数量越多，则竞争越激烈；如果行业被某几家大公司基本垄断，则竞争会趋于平缓。而就目前的情况来看，房地产经纪行业属于第一种情况，行业内部的企业数量众多，房地产经纪企业投入的固定成本和退出成本都相对较低，各企业要进行店面数量扩张比较容易，因此很多房地产经纪公司都不只拥有一个口店，都在想方设法扩大覆盖面，实施不同规模的连锁化经营，各家房地产经纪公司共同分享有限的市场房源和客源信息，最终导致企业之间竞争十分激烈。目前，在合肥房地产市场上，大约有300多家大大小小的房地产经纪公司，如果连同某些公司开设的分店，数量则更多，此外还有一些小规模的经纪公司和不具备资质的黑中介，总体来看竞争就更为激烈。根据调查，当地居民对于于链家房产、我爱我家、中原地产等知名连锁企业见得更多，也更加青睐，因此合肥房地产经纪有限公司面临着激烈的市场竞争。
六、合肥房地产经纪有限公司二手房买卖市场的完善对策
4.拓展门店，留住人才
合肥房地产经纪有限公司目前拥有30多家门店，针对目前的房地产经纪行业来看，这样的门店数量并不能占据到很高的市场份额，因此有必要加强规模拓展，增加门店数量，扩大门店覆盖范围。此外，针对公司人员流失的问题，合肥房地产经纪有限公司也应该通过改善薪资制度和激励机制，确保公司人才引进和留用得以顺利。目前，公司可以免除销售人员底薪中的考核内容，让底薪真正成为底薪，成为员工日常生活的保障；其次是适当考虑増加业绩提成比例，可调高至20至30，争取更多有从业经验的销售人员加入公司，送样可更好地刺激经纪人提高销售业绩。在激励机制方面，目前公司已经针对销售类岗位做了相应的设置，如季度、年度经纪人奖励和门店奖励，但在针对管理层的激励方案上还是空白，难以合理有效的激励措施调动管理层人员的积极性，从公司的长远发展来看，此举措将具有非常重要的积极作用。从公司内部增强在行业内的持续竞争为。因此，公司应该尽早出台更有效的激励机制。
结 语
总之，促进二手房市场健康、规范、有序的发展，形成良好的二手房交易环境，完善二手房交易体系是一项任重道远的过程，在二手房市场逐步成熟的成长道路上，需要XX、市场和经纪公司的共同努力。本文以合肥房地产经纪有限公司为例，分析当前二手房交易市场的现状，不仅能够了解当前的二手房买卖市场现状，从XX的角度提出一定的改善建议；还能够给行业中其他房地产经纪公司一定的参考，努力塑造优质品牌，不断探索新的经营模式和方法，加强诚信体系的建设，真正为消费者提供优质的二手房交易服务，为房地产业的持续、稳定、健康发展贡献出应有的为量。
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致 谢
本课题的选题及研究工作是在宿州学院管理学院副教授李伟老师的亲切关怀和悉心指导下顺利展开并最终完成。他严肃的科学态度、严谨的治学精神、精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我，让我心生无限敬意。从课题的选择、课题的确定到论文的最终完成，李老师从不同方面给予我各种帮助，指导问卷调查，严肃审核；指导论文，悉心修改。在此真心感谢李伟老师花费宝贵的时间对我进行辅导。
最后，向在百忙之中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位老师、专家表示衷心的感谢！
附录
合肥市房地产经纪有限公司二手房情况调查问卷
尊敬的女士/先生：
您好！感谢您在百忙之中抽出时间来填这份问卷！本问卷仅用于学术研究数据分析，不用做其他用途，并尊重您的个人隐私，请您根据实际情况填写。对于您的支持和合作，我深表感谢！（在适当的□中打√）
一、基本情况
| 问题 | 选项 |
| 1.您的性别 | □男 □女 |
| 2.您的年龄 | □18岁以下 □18-24 岁 □25-30岁
□31-40岁 □41-50岁 □51岁以上 |
| 3.您的学历 | □高中、中专或以下 □大专
□本科 □研究生及以上 |
| 4.您的平均月收入 | □2000元以下 □2001-4000元
□4001-6000元 □6001-8000元 □8000元以上 |
| 5.您的职业 | □公务员 □企事业单位 □服务业人员
□个体 □务工 □学生 □农民 □离职退休 □其他 |
二、其他问题
| 问题 | 选项 |
| 6.如果购房，您是否有购买二手房的意愿？ | □有□无 |
| 7.您购买住房主要考虑的因素？[多选题] | □价格 □地理位置 □周边配套设施
□名校□交通□升值潜力 □户型结构 □物业管理 □其他： |
| 8.请问您如果在二手房交易时，是否愿意选择房屋中介机构辅助完成交易？ | □是 □否 |
| 9.您认为一般的房屋中介佣金价格合理？ | □合理 □一般 □不太合理 |
| 10.如果选择中介机构进行二手房交易，您会考虑哪些因素？ | □佣金收取问题 □房源质量 □房源价格 □服务态度 □其他： |
| 11.您对合肥房地产经纪有限公司的服务人员是否满意？ | □满意 □一般 □不太满意 |
| 12.下列实体中介机构中您见过比较多的是哪一个？ | □链家地产□我爱我家□中原地产
□同策地产□其他： |
| 13.如果有购房意愿您会更愿意选择那个中介公司？ | □链家地产□我爱我家□中原地产
□同策地产□其他： |
| 14.您认为合肥市的二手房交易流程在哪一流程上仍有待改善？ | |
| 15.您希望合肥市的房地产经纪人员在哪一方面能做到改善？ |
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