资源型城市房地产周期波动的研究与分析

1不同时期的房地产价格波动

1.1 经济扩张阶段及此时期的房地产价格变动

在分析过程中，科研人员要对房地产供求关系的变化以及整体经济环境进行研究。以资源型城市为例，石油、煤炭等能源是市XX在经济发展恢复时期全力开采的资源。需要注意的是，资源价格与资源回报率呈正相关。与此同时，土地拆迁和资源开采等活动为当地居民带来了大量财富。在此基础上，当地居民的经济水平持续提升，致使该群体的消费观念愈发超前。具体而言，居民对住房质量的要求越来越高，购房需求也随之上升。对于房地产市场来说，闲置资金的大规模涌入，有效促进了行业的发展和进步。基于这一点，房地产开发商结合地方经济水平，不断优化销售模式，提高内部资源利用率，使房地产行业获得了巨大的发展空间。对于居民而言，其生活质量与房地产发展速度密切相关。此外，家具、建材装修以及建筑等行业都跟房地产行业存在较强的关联性。

随着社会经济的发展，国民收入持续增长，大众的生活水平越来越高。与此同时，居民的购房热情空前高涨。在此基础上，国内中小型房地产企业数量激增，导致市场竞争逐渐趋于白热化。为增强产品竞争力，许多企业以客户需求为基础，推出了中高档住房。在投资过程中，资源型城市比较吃亏。究其原因，可供投资人选择的项目不多，严重影响了投资人的积极性。简而言之，由于居民的购房需求较高，导致房地产价格节节攀升。而投资人嗅觉敏锐，对房地产行业的投资意愿极高，致使闲置资金疯狂涌入市场，加剧了房价飙升的现象，最终形成恶性循环。

1.2 经济繁荣后期及房地产泡沫的凸现

（1）经济繁荣后期的到来

经过不断发展，社会逐渐进入经济繁荣末期。对于投资人来说，其投资收益估测始终较为乐观。根据资料显示，资本品的数量在该阶段呈现出增长态势。与此同时，利率与生产成本均持续增长。在实践过程中，市场秩序会对投资回报构成较大的影响。除此之外，投资人更注重短期利益，其投资意愿与周期性市场变化密切相关。需要注意的是，经济发展态势的转变具有偶然性。因此，其周期性规律并不明显。当经济发展态势发生变化，投资人的心态也会随之改变。在此期间，资源型城市很可能毫无预兆的发生经济转折。究其原因，对资源型城市来说，其资源产业发展会受到经济发展状况的影响，产生较为明显的波动。此外，前者的周期性极强。在这种情况下，市XX要结合资源特点以及储备量，提前准备好应对措施。

（2）房地产泡沫的凸现

从实际情况来看，经济转折会在社会经济繁荣后期出现。在此期间，房地产市场与股市处于低迷状态。以资源型城市为例，闲置资金的涌入会对房地产开发成本和利率构成影响。除此之外，地方XX对土地资源的规划以及寻租行为的推广使房价节节攀升。在投资行为的影响下，该行业的市场价格逐渐超出产品自身价值。对于资源型城市来说，社会能源供需结构会对其经济发展状况构成影响。根据资料显示，能源企业的投资意愿与社会经济增速呈正相关。不仅如此，资源型城市的经济发展状况与资源需求量密切相关。在发展过程中，资源储备量与开采率是决定资源型城市经济状况的核心指标。当指标值较低时，房地产行业会陷入低迷状态。在这种情况下，投资人的投资意愿逐步降低，行业资金流会出现断裂前兆。随后，投资人的投资预期不再乐观，投资意愿也会持续下降，导致经济形势愈发不理想。简而言之，宏观经济变量的波动，使社会经济发生收缩现象。

在经济收缩期的影响下，投资人的投资意愿与居民消费意愿都会受到影响。在此基础上，中小型企业无力偿还贷款，导致金融机构的坏账发生概率直线上升。许多金融机构被迫重组，甚至面临倒闭的风险。为保障自身利益，银行提高了贷款门槛，减少贷款金额的发放总量，严重阻碍了中小型企业的发展。在这种情况下，中小型企业为求自保，不断采用裁员、破产重组以及合并倒闭等方式，维持企业的运营。不仅如此，国民收入水平也会随之下降，社会失业率大幅度提升。随着未来预期的不理想，大众的消费心理也会发生变化，购房热情逐渐降低。在实践过程中，滞后性是房地产行业的主要供给特点。在其影响下，产品数量终将大于市场需求。当房地产市场供大于求时，房价会呈现出雪崩的态势。最终，房地产泡沫化为这一切的终点。

1.3 经济衰退阶段及此阶段的房地产价格变动

在经济衰退时期，房地产行业受到的冲击极为明显，市场走势非常低迷。在投资行为的影响下，房价居高不下，导致市场结构逐渐失衡。与此同时，房地产市场引入了大量闲置资金。基于这一点，开发商与投资者利用市场规律，使房价处于虚高状态。实体经济受到房价的冲击，产生了明显的挤出效应。随着房地产市场的发展，其衰退逐渐成为必然趋势。对于金融机构来说，房地产属于核心抵押物。由于经济环境不佳，贷款方的收入水平持续降低，导致贷款面临逾期。在此基础上，金融机构会以贷款方的经济状况为基础，对其偿还贷款的概率进行评估。当评估结果不理想时，金融机构会采用催收等手段，收回部分欠款。如果贷款方无力偿还欠款，抵押物会遭到拍卖。简而言之，房地产的市场价值虚高，致使其成为主要抵押物品之一。当经济环境较差时，中小型企业融资途径较少，很难引入外部资金。因此，企业负责人会采用房地产抵押的形势，换取金融机构的贷款。一旦经营状况不理想，企业负责人必须调整经营策略，具体包括裁员、降薪以及缩减生产规模。通过这种方式，缓解企业的资金压力。如果处境未能好转，企业还可以采用并购重组以及破产倒闭等方式。随着社会失业率的增长，大众的消费意愿逐步降低，购房热情随之消散。在这种情况下，房价必然下降。再加上顾客大多具有“买涨不买跌”的消费特性，导致房价彻底崩盘。

2资源型城市房地产市场稳定发展的对策

2.1 发挥政策及市场优势促进房地产市场供求结构平衡

2.1.1 控制房地产业投资水平

在实践过程中，地方经济的增长速度与房地产行业密切相关。具体而言，地方经济增长速度必须跟房地产行业同步发展。当投资者数量过多，且投资意愿极高时，很可能引起经济泡沫。对于房地产开发商来说，投资规模是行业发展的基础。与此同时，投资人在投资之前，必须完成投资调研。

以鄂尔多斯为例，该地区的商品房价格极高。由于投资者大量涌入，致使房价波动愈发明显，最终形成房地产泡沫。究其原因，投资金额过高，导致市场经济结构逐渐失衡，严重影响了房地产行业的发展。因此，资源城市必须结合资源特点以及资源储备量，对投资金额进行调控。除此之外，市XX还要制定相关法律法规，对开发商、投资者以及群众加以引导。另外，市XX要收集行业数据，尽快完善行业信息监管体系。通过这种方式，既可以杜绝过度开发以及过度投资的现象发生，又能降低房地产泡沫的催生概率，从而保障地方经济与房地产行业的发展。

对于大众来说，其购房需求分为两类，即投资性需求和刚性需求。在资源储备量充足的前提下，当地居民的收入水平较高，致使刚性需求随之上升。具体而言，投资供给与居民生活质量都跟刚性需求密切相关。在此基础上，房价呈现出上升态势。为避免房地产泡沫出现，市XX要结合行业特点以及地方经济水平，尽可能的调控房价。除此之外，XX还要增强监管力度，全力压制投机商人，防止房地产价格发生较大的波动。不仅如此，XX也要关注农村居民的收入状况，并为该群体提供部分保障性住房。

2.1.2加强棚户区改造货币化安置，消化大量库存商品房

从实际情况来看，棚户区改造能够缓解农村居民的购房压力。与此同时，也可以提高公共服务水平，提升公共服务质量。此外，棚户区改造也能激发大众的消费意愿，逐步拖动社会经济的增长。

以鄂尔多斯为例，市内的商品房数量较多，但大众的购买意愿极低，致使房地产价格普遍不高。基于这一点，去库存、解决闲置房屋逐渐成为开发商的首要任务。由于房价与资源储备量呈正相关，导致房地产行业的市场价格远高于自身价值。再加上投资炒作过度，严重影响了市场经济结构的平衡。在此基础上，地方XX必须积极响应xx号召，增强监管调控力度，逐步优化市场经济结构。除此之外，地方XX要全力实施棚改区改造，充分满足大众的购房意愿。此外，地方XX必须意识到去库存的主要途径就是棚户区改造。不仅如此，地方XX在解决烂尾楼项目时，也可以利用改建的方式，为大众提供保障性住房以及养老地产。通过这种方式，既可以解决库存过量的问题，又能起到控制房价的效果，使开发商、投资者以及群众各取所需，进而实现共赢。

2.1.3 加快城镇化步伐

由于经济形态发生变化，资源型城市逐渐失去优势，经济增长速度越发缓慢，严重阻碍了房地产行业的健康发展。对于XX来说，必须结合地方经济水平，制定一系列法律法规，对房地产行业实施资源倾斜。需要注意的是，经济产业结构的完善程度与城镇化建设的进度密切相关。不仅如此，前者也会对经济增长构成一定的积极影响。在实践过程中，居民就业率与城镇化建设呈正相关。简单来说，城镇化建设可以促进居民收入增长。在此基础上，房地产行业获得了前所未有的成长空间。另外，城镇化建设会为地方经济注入新的活力，使投资金额稳步上升。当投资金额过大时，房价会呈现出“一路飙升”的态势，并产生房地产泡沫。在这种情况下，XX必须结合市场经济的发展规律，及时干预市场主体的投资决策，降低房地产泡沫的发生概率。

2.2 加快城市转型，优化产业结构

2.2.1 完善地方XX宏观调控政策

对于地方XX来说，必须积极响应xx的号召，及时掌握经济环境的变化趋势，全力推动经济结构的转型。因此，地方XX要结合自身情况，持续完善经济结构的平衡机制。需要注意的是，xx的各项任务比较重要，能够分配的资源少之又少。因此，地方XX要扩充人才储备量，建设专业的人才队伍。通过这种方式，解决人才匮乏的问题，并逐步优化产业结构。

（1）加强资源规划管理以促进资源合理利用

从实际情况来看，国内的资源开采率极高，导致各地生态环境遭到了一定的破坏。在此基础上，XX要结合资源特性以及储备量，尽快构建资源规划管理体系，优化资源开采模式，降低生态环境的污染率。

在实践过程中，地方XX必须成立专家组，详细分析资源型城市出现的各类问题。与此同时，专家组要结合地质环境、调查区域以及资源储备量等客观因素，做出较为准确的资源开采评估报告，具体包括禁止开采、限制开采以及鼓励开采三个发展方向。以限制开采和鼓励开采为例，地方XX要完善监管体系，引导开发商学习先进的开发技术，降低对生态环境的影响。与此同时，部分资源禁止开采，地方XX要增强监管力度，防止开发商违规操作，对生态环境造成不可逆伤害。另外，地方XX应以行业产能为基础，对投资者进行劝导，防止资源涌入过量，导致行业呈现出失控态势。对于地方XX来说，尽快完善资源保护档案关系到区域经济的发展。换而言之，地方XX要动用区域资源，全力推动产业结构优化。

（2）为资源型城市经济转型试点提供金融支持

对于XX来说，社会经济发展以及经济结构调整都跟经济转型综合改革密切相关。基于这一点，XX要结合资源储备量，全力协调各部门的工作。由于资金消耗过大，XX必须以城市资源类型和资源储备量为基础，选取部分区域开始试点。

根据资料显示，国外关于资源型城市转型试点的研究成果较多，且拥有成功案例。简而言之，日本选取九州地区为试点区域，在当地建立了多个金融机构，具体包括开发公库以及振兴开发银行等。在上述金融机构的协助下，九州地区的经济发展速度十分惊人。基于这一点，XX要积极借鉴日本的成功经验，制定一系列法律法规，对资源型城市实施政策倾斜。通过这种方式，保持资源型城市经济结构的平衡，并全力推动其转型。

2.2.2 建立多元化产业结构

经过反复研究，学界认为资源型城市的经济增长趋势缓慢。究其原因，产业结构高度重合，阻碍了市场经济的健康发展。基于这一点，地方XX必须结合资源类型，努力丰富产业结构。具体而言，此类城市要重视工业发展，使其占据经济结构的核心地位。不仅如此，地方XX也要尝试发展第二产业，具体包括工业链延伸以及优化产业结构等方面。此外，地方XX要以资源类型为基础，合理搭配不同产业之间的配比。需要注意的是，X匹兹堡以及德国鲁尔区均为典型案例，可供地方XX参考借鉴。

在实践过程中，产业结构的调整周期较长。因此，地方XX可以采用双管齐下的发展模式，充分发挥资源优势，尽快完成工业链条的延伸。在此基础上，资源经济价值会被无限放大，产业结构也会变得更加平衡。需要注意的是，地方XX要格外重视旅游、外贸以及高新技术行业。究其原因，上述行业属于特色产业。在特色产业的影响下，既可以满足大众消费需求，又能拓宽第三产业的成长空间。以高新技术产业为例，其高标准、高起点的行业特点，会对市场经济的增长构成积极影响。在高新技术产业的带动下，传统产业也能获得更多发展空间。对于地方XX来说，扶持新兴产业有助于推动地方经济的增长。此外，传统产业在获得新装备与新技术之后，也会变得愈加完善。随着“可持续发展”战略方针的实施，xx号召地方XX采用循环发展的模式，逐步提高大众的生活质量。因此，地方XX要对生产设备进行淘汰，选用高技术、低成本的发展模式。简而言之，地方XX要充分发挥新设备的作用，提高资源开采率以及利用率。另外，地方XX要结合产业特点，对资源产业链展开延伸。需要注意的是，推动资源型城市转型与资源产业链的延伸密切相关。以鄂尔多斯为例，其煤炭资源较为丰富。经过不懈的努力，该地区的煤化工产业基地数量极多，且布局非常合理。随后，地方XX购进大批新型设备。在新技术和新设备的协助下，资源开采率直线上升，整个产业链都得以延长。因此，资源型城市要充分发挥资源优势，积极扶持新兴产业，对投资者进行引导，具体包括互联网以及电子信息等行业。通过这种方式，降低传统行业产生泡沫的概率。