【摘要】
在经济新常态的大背景下，我国正面临着经济由高速增长转向高质量增长的发展现状。房地产行业是我国产业体系中一个重要分支，房地产行业的高速向前发展促进了我国国民经济的快速发展。盈利能力的高低是房地产企业之间相互竞争的主要问题。恒大地产集团有限公司（以下简称恒大集团），在地产行业中占据着领先的地位。恒大集团在面对复杂多变的市场环境下，仍能够迎合经济发展趋势并能够坚持创新，最终实现企业的向前发展。本文将从现实意义的层面对其盈利能力进行分析研究。本篇文章运用杜邦分析法等一系列盈利能力研究方法对恒大集团进行盈利能力分析，找出问题，并提出相关建议，最后得出结论，进而为各个信息使用者提供较为准确的参考，帮助企业未来能够更好的发展。
【关键词】恒大集团盈利能力杜邦分析法
一、绪论
近些年来，随着经济的增长，我国的房地产行业也在迅速发展。伴随着房价的不断上涨，房地产行业也备受大家关注。恒大集团经过近几年的发展成为了房地产行业的龙头老大，因此对恒大集团的盈利能力分析是非常有必要的。
（一）选题背景
在经济新常态的大背景下，我国正面临着经济由高速增长转向高质量增长的发展现状，人民的生活水平稳健提高，大部分居民的生活已经达到了小康社会的水平。国家统计局统计了2017年的城镇常住人口居住率，居住率从29.04个百分点上涨到至54.77个百分点，提高了近一倍。2018年1月到9月，我国商品房销售金额为10.41万亿元，现房销售金额为1.54万亿元，期房销售金额为0.89万亿元，随着城市人口的增加，很多农村人为了自己儿孙会在城市购买一套或几套的住房。为了解决逐渐扩大的市场需求问题，城市建设住宅楼的数量越来越多，导致房地产公司不断扩大地产建设项目，开发土地建造房屋，在进一步满足市场需求的同时提高自身的盈利能力。恒大集团更是整个房地产行业的领军人物，起到了良好的带头作用，引领整个房地产行业持续蓬勃发展[1]。
（二）选题意义
通过十几年的快速发展，中国的房地产开发及销售市场已经从粗放式的快速扩张期转入成熟的稳定增长期，房地产开发从“暴利时代”逐步回归理性。当前，我国的发展阶段是处于工业化和快速城镇化的发展阶段，伴随着人们生活水平和人均收入水平的不断提高，以及人们对美好生活的向往所带来的住宅需求不断增加，是构成我国房地产行业快速发展的根本原因。作为房地产行业的代表性企业，恒大集团近年来发展速度十分迅猛，在国内受到各界的广泛关注，因此对恒大集团的盈利能力进行分析，有助于投资者根据恒大集团的盈利能力强弱进行判断和抉择，进而选择是否进行投资[2]。本文将通过对恒大集团的相关数据分析，从企业的净资产收益率等多方面衡量该企业的盈利能力，发现问题并给出相关解决的建议，最后得出结论并为投资者等信息使用者提供参考。
（三）研究现状
1.国外研究现状
国外学者ModigliaIl和StertSewart对企业盈利能力进行了长时间的研究。通过研究企业财务状况、绩效模型与企业盈利能力的关系，提出了EVE评价方法，并认为企业的投资报酬率是影响企业的盈利能力的重要指标之一[14]。杜邦公司也提出了独具特色的财务评价体系—杜邦分析法，能够科学的体现企业的盈利能力[13]。
Miller（2013）通过研究资本构成与企业价值的关系，提出了MM资本结构理论，认为企业的资本构成影响企业的总价值,企业的盈利能力是创造价值的重要指标之一。X管理会计委员会从企业财务分析的角度，发布了“计量业绩效说明书”并提出衡量企业经营绩效的8项标准，其中投资报酬率、每股盈余、净收益率已成为衡量企业盈利能力的主要标准[4]。
2.国内研究现状
刘平,张红，张晓阳和赵爱民共根据69家房地产公司的财务数据,选用净资产收益率，营运效率,资产负债率，股权结构等主要的财务分析指标,得出结论：房地产上市公司利润变化与存货净额、资产负债率，营业成本、资产周转率、净资产收益率等有直接的关系。资产负债率越低越好，总资产周转率越大越好[5]。
陈国伟使用企业绩效评价体系对我国已上市的房地产公司的盈利能力和偿债能力进行了评价，并且也对企业的财务风险和营运能力等方面进行分析，得出企业的盈利能力强则企业的财务风险小[6]。
（四）研究方法
文献分析法。本文通过知网，百度文库等网站查找有关盈利能力分析的硕士论文，并对查找到的文献进行分析总结，为自己的论文做参考。
定量分析法。通过分析恒大集团各个数据之间的数量关系，或把恒大集团的某个指标用数量表示，从数字的角度分析恒大集团的盈利能力。
杜邦分析法。通过净资产收益率的高低评价企业的整体经营状况，通过企业股票的净收益直接反映股东的权益，该方法是从财务角度分析企业经营绩效的一种方法[6]。
二、盈利能力概述
（一）盈利能力的含义
盈利能力就是企业利用自身拥有的各种资源实现企业利润最大化的一种能力，取得的利润越多，就代表该企业的盈利能力越强。财务分析中盈利能力分析是中心问题，起着不可替代的作用。盈利能力分析是对企业经营状况的总结，通过盈利能力分析可以找出企业的不足与优势，并通过分析合理安排企业下一年度的资金、资源的利用，减少资源不必要的浪费。对于企业盈利能力的分析不但要参考公司现有的盈利情况，而且还要结合公司过去一段时间内的资料。一般来说从三年左右的盈利或者亏损状况进行分析，并结合定量分析预测将来公司利润的成长方向，获利的快慢，推测企业在某一方面利润成长的潜在可能[7]。
（二）盈利能力分析目的及意义
1.目的
盈利能力分析的目的：（1）债权人的资金能否得到保证是由企业的盈利能力强弱决定的。（2）为投资者做出投资决策和投资数额的多少做参考。（3）为企业管理层提供信息。本文研究的目的是通过对恒大集团近几年的数据分析，来衡量该企业近几年的经营业绩水平，发现其在经营管理中存在的问题。同时提出解决建议，使得恒大集团在未来能够更好更快的有效发展[8]。
2.意义
企业能够获取利润的多少体现企业盈利能力的高低，企业能够正常运营及发展的首要因素便是利润，因此盈利能力是与企业有关的各方人员都非常关注的中心问题。对于投资者来讲，企业盈利能力的高低是投资者判断其是否进行投资的标准，企业盈利能力强是投资者进行投资并获得利润最大化的保证；对于职工来讲,该企业职工的集体福利直接影响因素便是这个企业盈利的多少；对于企业的经营管理层的领导来说,可以通过分析和研究与盈利能力有关的各项数据，从而衡量企业自身的管理效能和经营业绩，同时也可以通过分析发现其自身在经营管理中存在的问题,进而解决问题；对债权人来说,企业的获利能力直接影响着债权人的权益是否能够得到保障[9]。因此盈利能力分析具有重要意义。
三、恒大集团财务状况
（一）集团简介
2009年恒大集团在我国香港上市的一家房地产公司。其主要经营房地产及其配套的装修等相关业务。自公司成立至今，一直以注重民生为发展方向，坚持创新发展，一直致力于打造高品质好口碑房地产，满足消费者多方面多层次的需求。在促进国内业务发展的同时，恒大集团还迎合时代发展趋势，积极参与国家实施的促进国内企业走出国门的项目，现如今已经与全球800多家知名企业进行友好共赢的商务合作，恒大集团愈加发展壮大。恒大集团在2017年11月23日完成增资后注册资本为393979.6387万元，其在房地产行业综合排行第一，公司未来发展前景良好。
（二）财务现状
资产负债表（简表）（单位：亿元）
通过恒大集团2016年，2017年，2018年的资产负债数据分析，2016年、2017年和2018年的货币资金占全部资产的比重进行比较，可知2016年恒大集团的资金流动性较大，从资金方面保证了企业的良好运营，但近3年的数据表明，流动资产占比呈现下降趋势，企业应加以重视。流动资产占全部资产的80%以上，但是存货占有流动资金的50%左右，因此能够动用的现金数量还是较少；从应付账款方面分析，恒大集团的应收账款占全部负债的20%以上，企业偿债能力较好，表明了企业营运能力较强；经营规模扩大，借款抵质押、保证增加，借款占全部负债的45%以上，说明企业有很大一部分的资金运用都来源于借款，企业应提高企业的资金周转；从所有者权益方面可以看出2017年与2018年恒大集团吸收了大量的资本金，企业自身实力有所提高。综合分析表明企业的盈利能力正在不断增强。
利润指标分析 （单位：亿元）
根据以上信息，计算发现恒大集团2018年的营业收入较前两年相比，是直线上涨的，且与2016年相比增加了1倍多的销售额，涨幅较大，主要是近3年来房地产市场的快速发展；营业成本2018年较前两年也呈现直线上升趋势，涨幅基本在50%左右，主要是因为恒大集团近年来开辟土地，建设楼宇的数量增加，导致营业成本直线增加；2018年较前两年的营业利润增加的较多，进而说明近3年来房地产销售额呈现上升趋势，并且内部控制增强；近3年净利润出现直线上升的趋势，主要是恒大集团2016年开始楼宇销售出现大火的现象，2017年与2016年投入了大量资金进行楼宇建设，从而通过销售楼宇取得了大量的收入，综合分析企业的盈利能力良好，具有非常好的发展前景。
现金流量表（简表） （单位：亿元）
从恒大集团近3年数据分析可知，自2017年开始企业经营活动产生的现金流量出现正数，说明企业经营效益、财务状况正逐步增强；筹资活动产生的现金流量仍为负数，表明恒大集团近3年来处置固定资产等各项资产所收回的现金少于投入的金额；2016年与2017年筹资活动产生的现金流量均为正数，表明恒大集团2016年与2017年吸收了大量的投资款，2018年吸收的投资数额正在减少，自身实力正在增加；从年末余额分析，企业目前所需要的现金能够自己供应，但留存的现金数额不多，所以恒大集团应进一步增加现金流量，从而增强企业现金的持有量。
四、恒大集团盈利能力指标分析
（一）营业盈利能力分析
1.营业收入分析
主营业务收入分析表 （单位：亿元）
近年来公司发展较快，经营规模不断扩大，楼宇收入作为房地产企业的主要收入来源，占企业整体营业收入的比重都在90%以上。2018年营业收入同上期的营业收入相比增长率为47.36%，其增加的金额为971.3亿元，主要原因是企业2017年随着房地产行业的火爆，使企业2017年的销售规模大幅增加，2018年恒大集团营业收入较2016年增加了2541.36亿元，增加了整整1倍的销售额，是继2017年楼盘热销的状态下继续火热销售的结果。楼宇销售是整个主业最突出的一项，物业管理收入是伴随着楼宇销售所获取的收入，也具有较高的收入，其他板块的收入也随销售收入的增加进而整体也呈现上涨趋势。通过上表数据分析可知，恒大集团近三年来，销售收入是逐年递增的，且涨幅较大，因此也预示着企业销售收入的增加是提高盈利能力的方法之一[8]。
其他业务收入分析表 （单位：亿元）
根据以上数据信息可以得出，恒大集团投资性房地产的收入呈上升发展的态势；近3年中财务数据显示，服务费处于不稳定的状态，公司管理层应寻找措施使其处于平稳上升趋势。其他业务收入占企业营业收入的比重正在逐年减少且呈现不同趋势变动，但也为企业的利润做出一定的贡献，企业也应给予一定的重视。
2.成本与费用分析
成本及费用分析表 （单位：亿元）
由上表分析可以得出，2016年-2018年营业成本占营业收入的比重呈逐步上升的趋势，且趋势波动较大，企业应进行合理的成本控制，以便提高企业的利润。2018年恒大集团的销售费用较2016年与2017年分别增长了13.16%、5.1%，2018年恒大集团的其他两项费用与2016年、2017年相比也增加较多，主要是因为2018年与2017年销售规模的扩大导致成本及费用增加。与此同时，销售费用占营业收入的比重下降，这主要归因于企业内部管理效益有所提升。财务费用2017年较2016年减少了33.84亿元，但是较2018年增加了67.04亿元，波动较大，主要是由于企业偿还永续债，降低债务规模，以及人民币升值，外币汇兑损益减少。综合上面的分析，恒大集团成本占收入的比重逐年增加，因此恒大集团要想提高盈利能力就需要在如何降低企业的营业成本上下功夫和进行有效的相关的费用控制，从而提高企业的盈利能力[10]。
3.销售毛利率、销售净利率和营业利润率分析
通过营业收入与营业成本、销售费用等期间费用指标的对比以及相应的比重进行相应的分析后，下面具体分析销售毛利率等，更能直观的反应企业盈利情况。
营业指标分析表
由上表分析可知，2018年恒大集团的销售毛利率较2017年与2016年同比分别增长了0.15%2、8.41%，通过数据分析企业存货的价值水平在不断提高，企业能够在合法并合理的范围内很好的控制企业的成本。近三年的数据比较分析，企业的销售净利率总体呈小幅度增长趋势，要想使企业的销售净利率呈现稳步提高的状态或保持不变动，则必须保证在增加销售收入的同时，能够合理有效的控制营业成本，以便能够获得更多的净利润。分析结果表明，若恒大集团在未来运营中能保持这样的销售业绩，则该企业的财务状况和盈利能力在未来还是非常可观的。
（二）杜邦分析法综合分析
杜邦分析法分析表
由上表计算可知，2017年恒大集团的净资产收益率与2016年的净资产收益率相比增长了3倍，2018年与2017年相比却变成了下降0.47%，最主要的原因是2017年恒大集团房地产销售变得火爆，导致于营业收入的大幅增加。但是根据上述的分析得出，企业应进一步进行合理的控制各项成本进而提高企业的净资产收益率。从上表中的资产周转率可以看出，2017年-2018年的数据可以看出，这两年的资产周转率都比2016年的资产周转率高，其主要的原因是应收账款周转率下降导致的，企业要想提高资产收益率就必须增加同等的销售收入；我国房地产行业的普遍现象均是资产负债率较高，房地产行业的前期一般都需要通过借款才能实现前期建设，导致前期的投资成本较大。2018年恒大集团的资产负债率与2016年和2017年相比，分别下降了2.17%、2.67%，权益乘数也在逐年下降，资产总额上升导致了权益乘数的下降，这也许与这近几年的盈利较多有关，进而反映出企业盈利能力越来越好，但是资产负债率相对还是较高的，企业应做出相应的对策，降低企业财务风险；资产负债率下降引起了权益乘数的下降，但2018年企业的销售净利率与2016年比较增长了5.95%，与2017年相比增长了2.36%，主要是当年销售规模的扩大，同时为恒大集团带来较为可观收益。综合分析下，企业的盈利能力正在逐步提高[11]。
（三）资本盈利能力分析
1.每股收益分析
根据恒大集团每股收益分析可知，近三年来每股收入并不稳定，2016年恒大集团的股票为每股收益0.372元，是近三年来股票收益最低的一年。2017年与2018年恒大集团的股票每股收益与2016年相比都是成倍增长的，可以分析出恒大集团近3年来，股票利润不断上涨，且每年上涨幅度较大，该企业的股票投资风险逐步减小，是各个信息使用者可以通过股票的收益来评价企业的盈利能力。通过上述分析，表明恒大集团成长具有较大潜力[12]。
2.每股净资产分析
通过计算股东权益占总股数之比得出的每股净资产分析可知，2018年恒大集团股票的每股净资产较2016年与2017年相比分别增加了6.9079元、1.4225元，与2016年相比每股净资产增长了2倍多，说明近年来恒大集团股票的现值在不断上涨，因此恒大集团各个股东拥有的每股资产价值也随之上涨。这表明恒大集团的盈利能力正在一步一步的提高，但从近3年的数据分析，企业每股净资产增长趋势并不平稳，根据当前的经济大环境下，在未来企业的盈利应该处于平稳增长的状态[13]。
3.市盈率分析
市盈率分析表 （单位：元）
通过计算股票的市值与每股盈利之比计算出的市盈率分析可知，2016年企业的市盈率为5.17元，经计算分析恒大集团的市盈率较其他房地产企业较高，从而能说明企业具有更高的投资价值；2017年市盈率为11.23元，相比2016年与2018年都较高，说明2017年楼市的火爆带动了企业股票盈利率的增加；2018恒大集团市盈率为7.03,近3年的股票市值波动大，恒大集团的股票较其他行业有较好的市盈率，代表着市场预测该企业未来的盈利增长速度较快，该企业有特殊的优势保证在低风险下依然能够持久性的盈利[14]。
4.市净率分析
通过计算每股股价与每股净资产的比得出的市净率分析可知，2018年的市值率为5.83/股，市净率较低，说明恒大集团的股票还是有较高的投资价值，如果投资者此时购买恒大集团分股票会有较高的投资回报，但在投资购买时，还应判断被投资企业股票的投资风险，同时还要考虑恒大集团的经营情况、盈利能力以及当时的股票市场的环境等诸多因素；，2017年市净率为5.12元/股，大于3说明恒大集团具有良好的企业形象。但在市场需求状况下企业的市净率越小越好，计算结果表明购买该企业的股票还是具有一定的风险，因此企业应寻找相应的措施以降低企业的市净率，提高企业的投资价值[15]。
五、发现问题并提出建议
（一）发现的问题
通过对恒大集团的资产负债表分析，企业的货币资金占全部资产较低，存货占比也较大，企业的借款占的比重较大。对利润表分析，发现恒大集团的利润结构不合理，其营业成本占营业收入的比重基本都在50%以上，期间费用占比也较大。通过对恒大集团现金流量的分析，得出恒大集团2016年与2017年来主要通过筹资活动产生现金流量，2017年与2018年经营活动产生的现金流量开始出现正数，但近三年来投资活动产生的现金流量都为负数，尽管近年来恒大集团的盈利能力逐步增加，但仍需加强现金流的管理。恒大集团近3年的毛利率、营业利润率和销售净利率是呈现直线上升的趋势，但是总体涨幅不大。杜邦分析法下，分析恒大集团3年的数据计算出的净资产收益率并不稳定，资产周转率较低且资产负债率较高，这种情况持久下去会给恒大集团带来财务风险。通过对恒大集团的股票进行的相关分析表明，企业近3年股票的市净率不稳定，但是分析当前的市场环境来看，恒大集团的股票还是有相当好的发展前景。针对上述问题我有几点建议，希望可以帮助恒大集团解决相关问题。
（二）建议
1.优化存货
近年来，伴随着房地产行业的迅速发展，企业规模的不断扩大，为了满足市场需要，恒大集团买地和在建工程的数量持续增加且占用了其大量流动资金，使企业的营运资金承受了巨大的压力。建议恒大集团加快销售已有的存货，可以在以慢进快出的方式销售积压的存货，可以借助ERP系统促进存货管理的进一步完善，合理有效的管理可以清楚明了的看出存货的数量，进而可以有效的进行存货销售，这样企业可以在短时间内获得的流动资金就会增加，企业货币资金占全部资产的比重也会相应的增长。
2.增加现金流
为增加现金存量，首先经营活动产生现金的能力可以在保证房屋质量的前提下适当的降低价格商品以促进企业商品的销售速度，进而提高企业现金的流入速度。其次，企业应结合市场大行情认真的考虑投资方向，并认真预测被投资企业的投资风险，建议选择投资风险小且变现能力强的企业进行投资，以便增加投资活动中所产生的现金流量。最后，提高恒大集团股票的市场价值，尽可能多的吸引投资者购买股票，进而提高企业的融资数量，以增加企业筹资活动产生的现金流量。
3.提高净资产收益率
从本文分析可知，恒大集团应减小资产负债率较低所带来财务风险，并提高净资产收益率。建议加快现有住宅的销售，在合理的范围内减低房价标准，合理预算市场需求并根据预算开辟土地，从而合理的控制成本，优化资本结构。同时恒大集团应积极向全社会寻找融资伙伴，增加融资渠道与融资数额，以减轻过高的资产负债率所带来的压力。
六、结论
投资者对于盈利能力分析是关键的一环，因为利润的高低是投资者获得多少收益的根本保障。对上市公司而言，盈利能引起公司股票的上涨，从而使股东获得更大收益。在我国的经济体系当中，房地产行业是国民经济的重要组成部分，如何判断房地产公司的盈利能力是目前投资者最关注的问题。通过研究恒大集团近3年的数据，分析销售净利率等盈利指标判断企业盈利能力的高低，运用杜邦分析法分析净资产收益率，以及分析股票的每股收益等指标进行分析研究恒大集团资本盈利能力得出结论：目前恒大集团的总体经营状况良好资产总额成逐年上升的趋势，净利润和营业净利也呈逐年上涨趋势。但净资产收益率不稳定，企业应加以重视。此外恒大集团的股票也有较高的收益，据此分析出恒大集团的盈利能力正在逐步提高，预示恒大集团在未来发展状况良好，同时也验证了恒大集团这一房地产行业的首要地位。恒大集团应继续以审慎务实的态度审视中国经济及房地产市场的发展趋势和变化。若恒大集团想在以后赚取更多的利润必须警惕自身的问题，改善现金流和存货的管理，引进多种筹资融资渠道，进一步加强自身的竞争力，促使自身稳定持久的发展。
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致谢
时光如梭，在张家口学院的学习生涯就快结束了，回首在校的点点滴滴，感慨颇深。这篇论文到此已经基本完成了，在此我要感谢在我论文写作过程中给予我帮助的所有人
首先，感谢我的指导老师宋建梅教授，感谢宋老师在论文写作过程中不厌其烦认真的指导并提出修改意见，在此谨向宋老师表示崇高的敬意和衷心的感谢。
其次，感谢经济与管理学院的全体老师，感谢老师们在学习生活中的帮助。
再后，感谢我的舍友们给予我精神上的鼓励，激励着我前行。
最后感谢为我提供数据与文献参考的各个网站，感谢他们为我的论文写作提供有效的数据与参考。
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