营改增”对房地产企业的财务影响 ——以保利地产为例

摘要

按要求缴税是企业的责任。2012年至2018年5月执行“营改增”政策，已覆盖企业所得税范畴。随着“营改增”的深入推进，在竞争日益激烈的今天，机遇与挑战并存，房地产开发企业在政策执行过程中更应根据企业的自身情况，进行税负研究。因而，研究和剖析“营改增”对房地产开发企业的影响具备关键意义。本文以“营改增”税制改革为背景，通过相关理论和文献研究为基础，立足于保利地产，本文剖析了“营改增”对我国房地产开发的影响及存有的问题，并根据研究結果为房地产开发企业给予了广泛的参照经验。

关键词：“营改增”，保利地产，税负研究

一、绪论

　　（一）研究背景

营业税和企业所得税作为国内流转税的两个关键税种，在国内税款中充分发挥着不能取代的功效。“营改增”发布公告后，在2012年最开始在上海市开展，而后逐渐扩大范围和地区，历时四年，在2016年5月正式全面推行，中国正式开始步入“增值税”时代。“营改增”税制改革意义非凡，其可减少重复征税、降低企业税负，实现企业最大化经济利润，促进资金的有效利用。

近20年来，随着我国市场经济体制的迅速发展和城市化的深层次推动，我国房地产行业领域发展快速。税收制度改革之前，因房企所涉及的业务之复杂，资金之密集，因此其涉税种类同样极其多。而在2016年5月之后，房企原有的计税规则和方法要随之变化，其将只缴纳增值税，这不仅可以落实我国的税收政策，也能减轻该行业企业的缴税负担。除此之外，2019年开展了征收率调节，房地产领域的征收率从10%降至9%。也就是说，在这个背景下，对房企是一次利好机遇，会进一步推动该行业的深层次变革。

虽然作为我国房地产企业的前十强，保利地产在应对税收政策改革过程中，也遇到许多困难。因而，在这种环境下，研究房地产开发企业“营改增”的税款政策改革具备关键意义。通过实际实例，剖析房地产开发企业在“营改增”过程中的影响效应和很有可能存有的问题，并根据这些问题得出其他企业具有普遍性的可借鉴经验，同时为本国房地产行业的良好有序发展打下坚固的根柢。

（二）研究意义

将必须交纳营业税的项目改成交纳增值税，别名营改增。降低重复征税是其最突显的特性，进一步推动了社会良性循环系统体系，缓解了企业的税款压力。当前，研究“营改增”对房地产开发企业的影响，确立明确提出整治和防止对策具备关键意义。

“营改增”作为我国税制改革的重要一步，在降低双向征税层面充分发挥着十分关键的功效。其遮盖面广，打通了企业所得税的税款抵免链条。一方面，企业可以缓解税款压力，提升可持续发展能力。另一方面，可以理顺行业间的经济关联，推动社会职位的系统职责分工，改进投资、进出口和消费结构，推动经济健康井然有序发展。尽管“营改增”的税制改革政策给房地产业企业产生了很多益处，但我们也应当见到，在实际的处理过程中存有很多问题。通过对这些问题的研究和对实际房地产开发企业的剖析，一方面可以为国家进一步健全我国税收制度给予参照和提议，使得我国税收政策充分发挥出其效能，另一方面能为具体的公司提供应对策略，同时也可以为其他房地产开发企业提供具有借鉴意义的普遍性经验。

二，“营改增”的变化及实施

     （一） “营改增”的变化

在营业税改成增值税之前，我国房地产企业的税收主要是靠营业税来完成的。通过企业把无形的资产或者是销售产生的不动产进行转让以及房地产企业提供应税劳务方法来取得房地产企业的营业额，根据房地产企业的营业额的5%来收取营业税。不同的税目税率会有差异，税率在3%到20%之间。“营改增”政策的实施，让房地产企业的付税由营业税转变为了增值税。营业税就是通过转让无形的资产等等方式取得营业额为依据的商品税，当营业额存在时，只要房地产企业销售房子或者是转让无形财产等方式都需要缴纳营业税。一般情况下营业税主要在房地产企业的主营业务税金以及附加科目中核算。营业税是流转税制中的主要的税种。营业税的征税范围就是在中华人民共和国的境内，有关于建筑业，交通运输业，邮电通讯业等等产业的个人以及集体的销售不动产转让无形资产应该缴纳的税。增值税就是当房地产企业涉及到加工，维修等方面才会征收的税。“营改增”以后的房地产企业的税率是11%，并且“营改增”后的税在“应交税费——应交增值税”以及“应交税费——未交增值税”两个二级科目中核算。在“营改增”后的税种是增值税。国家采用“营改增”有效的减少了反复征税的坏处，加强了社会税收管理，也对房地产企业的发展有着重要的意义。

（二）“营改增”的实施

自从国家税务总局以及财务部在2012年1月1日起，在上海的部分现代服务业以及交通运输业实施营业税改成增值税的试点之后。“营改增政策”才正式向全国推行。“营改增政策”就是国家根据企业的营业额进行收税的方式改成了以企业的增值税进行收税，并且在实施政策之前与实施政策之后企业所交的税率也有很大变化，国家之所以采取“营改增”的实施，是为了减少营业额的重复征税，让社会市场中的分工更加明确，不受税制所影响，在全国范围2013年8月1日,营改增试点推向全国,同时将广播影视服务纳入试点范围;2014年1月1日,铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点;2014年6月1日,电信业在全国范围实施营改增试点.从2016年的5月1日起，国家将政策实施的范围扩大到房地产行业，建筑业，服务业等诸多的领域。并且将所有行业的不动产的增值税纳入了抵扣范围。

目前营业税已经全面营改增，所以企业需要缴纳增值税才能出售房地产，提供劳务，转让无形资产。

从课税角度看，税率会直接影响税负，并呈现一定的正相关关系。房地产业纳税业务主要围绕销售和租赁房产、转让土地使用权三个方面，并且纳税额主要部分是销售房产，这三个方面税率也存在不同，主要是：土地使用权属于无形资产的一种，因此转让征收税率为5%；房产租赁是服务行业租赁产业，租赁征收税率也是5%。所以在现行税制下，房地产业的主体征收税率是5%。在2016年5月进行税制改革时公布的房地产适用税率来看，其小规模和一般纳税人分别适用税率为3%、11%；而根据2018年再次公布的税率来看，小规模纳税人适用3%，一般纳税人适用10%，可以进行预售，并使用税率3%增值税进行增值税预缴，其中对于不动产在建，超出原值50%可按照2年分期抵扣。

在全面推行税收政策改制以后，房地产开发企业在建设过程中的相关费用和所采购的物资，以及部分资金应用到工程建设中产生的进项税，其可以在后面进行结转并抵扣，这一机制可极大的减少了企业的税负支出成本，从而使公司能有足够的现金流用于规模投资和扩建，减轻了房地产开发企业的资金压力；其次，由于房地产开发企业所经营的“产品”采取的预销售模式，因此增值税不一次性全额计提，而在增值税申报中每个月预提3%增值税，等到实际的房产交付后，才进行最后一次性清算，这种制度为建设经营资金留出更为宽的回旋空间，可进一步推动房地产企业进一步实现组织化、规模化发展，实现经济利润的最大化。

　（二）“营改增”政策的实施目的

2012年5月，营改增试点办法正式开始实施，截止 2017 年底，财政部和xxx发布了大约200多个文件不断推动营改增政策的实施。其中，在 2012年发布的《营业税改征增值税试点方案》中明确了营改增政策的指导思想，具体内容是“建立健全有利于科学发展的税收制度，促进经济结构调整，支持现代服务业发展”，同时该文件还详细指出了营改增政策的基本原则，包括“在保证增值税规范运行的前提下，根据财政承受能力和不同行业发展特点，合理设置税制要素，使改革试点行业总体税负不增加或略有下降，基本消除重复征税”。结合文件中的指导思想和基本原则，可以总结出营改增政策的三大目的，分别为避免重复征税、减轻税收负担和优化产业结构。

　三、“营改增”对保利地产财务和税负层面的影响

　　（一）“营改增”对保利地产的财务层面的影响

“营改增”对于保利地产财务层面的影响，主要体现在以下成本支出、固定资产、会计处理四个方面：

对固定资产方面的影响。所购入固定资产，需要根据取得专用发票进行抵扣。以保利地产销售规模大小进行划分，肯定是承担一般纳税人身份。在全面推行“营改增”之前，保利地产以其所购买资产的原价加上进项税额作为入账金额，并按照入账金额计提折旧和摊销成本；而政策改革以后，入账价值则以购买固定资产原价减去支付增值税为依据。在2016年全面进行“营改增”以后，保利地产的固定资产购进金额为112,645,695.38元，其中包括运输工具类15,195,677.09元、电子及办公设备类60,405,528.33元、其他设备37,044,489.96元，这里假设所有购进固定资产都能进行抵扣，那么实际入账价值为99,686,455.8元。对成本支出方面的影响。在全面推行“营改增”以前，企业在销售商品的同时要结转成本，此时结转的成本是是按照实际的支出进行结转；而在政策改革以后，成本结转是减去进项的余额。这一举措，对于保利地产来说，将减少成本费用的数额。对会计处理的影响。销售产品，政策改革以前，其税率为5%，且入账价值含税；“营改增”以后，如果所进的金额是含税的，就应该除以(1+税率)得出不含税金额，进而入账。

“营改增”对保利地产的税负层面的影响从被调查的房地产企业看，一般纳税人与小规模纳税人缴纳的税额有明显差异，按照财税[2016]36号文件及相关配套文件可知，一般纳税人应纳税额为当期的销项税额与当期进项税额的差额确定，小规模纳税人的应纳税额则不同，即按照全部价款和价外费用的5%征收率计税。对于规模较小的企业来说，税制改革前后虽然都是3%的税率，但是它们两个存在计算方法差异，一个是价内税，一个是价外税，所以最后所算出的应纳税额也是有所差别的，主要表现在实际税率的不一样：增值税=3%/(1+3%)=2.91%，营业税为3%。因此，对于这部分纳税人群来说，一定是可以起到减税的效果。

对于一般纳税人来说，一方面，其名义税率从5%变成了11%，对于房企来说，实际带来了增税的效应，另一方面，税收政策改革后，房地产开发企业外购的商品或劳务的进项税额又可以进行抵扣，因此，其计税基础减少了，带来了减税效应。

因为本文所分析的税收政策对保利地产的影响的特殊性，所以主要采用“营改增”前后两年的数据进行比较，因此，主要就保利地产2019年数据进行分析，销项税率为11%，营业税税率5%，鉴于其成本的差异性，笔者决定采用10%的进项税额税率，且由于一些因素限制，在进行进项税额计算时直接用总成本乘以相应的税率。保利集团2018至2023年度相关财务指标比较如表：

表3-4 保利地产近四年主要指标

数据来源：保利地产2018、2019年、2020年、2023年年度报告。

根据表中数据可知，2019年保利地产的营收是1463.06亿元，与2018年相比下降5.46%，主要受税收政策改制的影响，使得营业收入变为不含税收入；2019年保利地产的营业成本为1008.72亿元，与2018年相比下降8.20%，主要是受营改增和项目结转区域结构的影响。“营改增”以前的税负情况：1463.06*5%=73.153亿；“营改增”以后的税负情况：1463.06/(1+11%)*11%-1008.72*10%=44.116亿。

综上分析可知，“营改增”政策推行会影响企业的纳税，并且主要体现在减少税费进而减轻纳税负担。就保利地产而言，在2019年，其销售费用出现增加，表明其销售规模扩大，但是其营业成本却出现了下降；且在政策改革之前，其营业税为73.153亿元，而在政策策改革以后，其增值税为44.116亿元，减少来了73.153-44.116=29.037亿元。以上两点都得利于税收政策改制的推行。对房企改征增值税，从源头上解决了之前长期存在的重复征税问题，并且只对有增值的部分才征收，这对于纳税人来说更加的公正、客观和合理。

　四、“营改增”对保利地产产生的问题分析

　　(一)导致保利地产进项税额抵扣不足

保利地产属于房地产开发企业，在进行“营改增”以前，企业进行项目开发，主要包括两种成本：前期开发和后期建筑施工。前期开发主要以土地成本为主，而建筑施工成本又主要以材料费和人工费为主。

对于前期的土地成本，从我国的各项政策中可知，其是不可以计算进项税额进行抵扣的，但土地成本其实所花费用极高，占整个建筑成本的四分之一左右，因此，这无疑给保利地产等房地产企业带来了极大的资金压力。

对于建筑材料费，主要涉及砂石、水泥、钢材等等，对于水泥和钢材这部分材料主要是由一些中小型企业进行售卖的，这些中小型企业有的能提供专用发票，但对于一些零碎的建筑材料则大部分是从个体户手中采购，对于砂石，则主要是从一些私人采沙场等渠道进行采购。因此，在实际交易过程中有部分建筑材料费是无法提供增值税专用发票供买家即保利地产进行进项税额抵扣的，进而计算增值税时无法充分抵扣进项。对于人工费，则主要涉及两个方面：劳务公司外包和临时雇佣人员。对于劳务公司外包这部分，因为劳务公司属于现代服务业性质，所以如果采用的是这种方式，其抵扣税率为6%，而房企纳税税率为11%，这就导致了其中存在差异，而这部分税率差异将直接由保利地产承担；对于临时雇佣人员，因为雇佣主体是农民工，所以更不能向其开具增值税抵扣发票。

因此，对于保利地产来说，税收政策改革以后，将会导致部分进项税额无法得到充分抵扣的问题，进而导致项目成本的增加，提高了保利地产的成本开支，而这将直接削弱“营改增”减税降负效果。那么保利地产在实际运营中，则要充分关注成本与经营效益之间的关系。

　(二)导致保利地产增大发票管理风险

如今，对于应缴纳的增值税则主要用销项减去购进商品或劳务所取得的进项，对于进项税额的抵扣则需要海关进口专用缴款书和增值税专用票等。但是在营业税改征增值税以前，房地产开发企业从事房产的开发经营活动只需要取得普通发票即可，因此很多房地产开发企业的发票意识比较单薄；同时，专用发票有6个月即180日认证限期，但是对于房企来说，经营流程较多，程序繁琐，一个项目往往需要几年甚至十几年的时间，往往不能在认证期限里进行认证；此外，由于企业的发票意识淡薄，因此以前普遍都有虚假开具发票的行为，但是现在，国家对于虚开发票等违法行为加大了打击力度。以上三种因素都直接或者间接增加了如保利地产等房地产开发企业的发票管理风险。

（三）财务人员工作水平和业务素质受到极大挑战

企业税制改革后，企业的财务会计处理愈来愈繁杂，财务测算和管理愈来愈困难，步骤愈来愈繁杂，财务工作愈来愈困难。特别是在是财务工作人员要想碰到新的税款政策，就务必把握新的会计政策和税款预防对策。我国大多数数房地产开发企业的基层财务工作人员多年来早已习惯性了营业税的会计处理。税金改革后，由于企业所得税会计计算的繁杂性、管理和步骤的繁杂性，将对财务工作人员开展锻练。由于企业所得税和营业税的测算方式有很大差别。。另外，由于凭证不严格、管理不合理、运用不当等，在进行税额控制时可能会遗漏抵扣税额，导致企业纳税的“变更”增加。

　五、“营改增”实施下应对的建议

　　（一）加强增值税专用发票的管理

房地产开发企业可以根据买进产品或劳务所提供的专用发票进行税额抵扣，这对企业来说是利好政策。因此，需要进一步加强其发票管理力度，主要包括：通过招标等方式，选择与一般纳税人供应商进行合作，既有质量保证，又能提供专用发票进行税额抵扣；增强发票意识，拒绝接受和向别的企业开具违法发票，杜绝虚开发票，从正规渠道取得合法合规发票。

（二）完善本企业会计核算制度

会计计算越来越愈来愈繁杂。例如，涉及到“应交税费——企业所得税”的三级课程内容也更为多元化。因而，房地产开发企业应再次开展自我创新和自我调节，以加强国家税款政策，关键包含：健全企业内部会计计算体系，根据国家税款政策并融合自身状况开展有效的会计计算，并建立高效合法的核算制度，同时进行完善和修订；调整内部财务人员职位，设立专门部门，与税务部门进行有效沟通。

　（三）适当调整经营战略

企业可以根据自身情况，结合国家有关政策，适当进行经营战略的调整，主要包括：由于需要专用发票进行进项税额抵扣，会部分加大生产成本，则房地产开发企业可以适当提高销售价格，回笼资金，增大企业的现金流；其次，可延长产业链，增加附加值，房屋建设好以后，可以提供精装修房屋服务，进而取得专用发票，进行抵扣；与能提供专用发票、规模较大的企业合作。

　（四）加大税收相关知识培训力度

现在，房企在有关税收层面的很多知识都进行了调整。因此，这就需要房地产开发企业组织员工进行培训，学习“营改增”相关政策和税收知识，以期能更好的适应国家的税收政策，主要包括：对企业领导层培训，加强其对税收政策改革了解和重视，使其在之后决策和管理中具备全局意识；对基层财会人员进行税收课程培训，定期开展培训，并组织考核，提高财务人员的工作能力；对一线采购员工加强培训，注重培养其发票意识，提高对进项税可进行抵扣的意识，与能开具专用发票商家合作，减轻企业的税收负担。

（五）进行合理的纳税筹划

如今，纳税环节和会计核算过程变得复杂，且还可以抵扣进项税额，因此，如保利地产等房企要进行合理的纳税筹划，才能更好适应国家税收政策，主要包括：对采购施工材料和雇佣劳务时进行筹划，达到减税降负目的；进行合法的纳税延期，获得短期无息的资金流，促进资金周转。

　结论

作为中国经济发展必不可少的构成一部分，房地产行业优良井然有序的运作是中国经济发展社会发展的前提条件。做为最后一批被列入“营改增”的行业，房地产行业涉及到面广，与此同时也是其影响的重要。以保利地产为着眼点进一步剖析“营改增”对我国房地产开发企业的意义，以及对具体房地产企业可能产生影响、问题，并根据这些问题提出切实可行的应对策略。房地产开发企业在这样一个大环境下，应该更加敏锐的洞悉国家方针政策，并时刻与其保持一致，适时地根据自身情况调整经营战略，完善企业的会计核算制度、提高企业人员的税收知识水平和进行纳税筹划，通过有效的节税方法，缓解自身的税款压力，进而提升经济收益，推动各行业井然有序发展。

因为笔者的知识水平和精力有限，本文基于保利地产的“营改增”政策的数据分析还比较的浅显，不够深入，且只从具体的一个房地产开发企业去分析对整个行业的影响，样本数据存在局限性、单一性和片面性，今后还将进一步提高自身，以期能更好的将理论运用于实践。

致 谢

岁月如梭，时光荏苒，临近毕业，我的内心也是感慨万千，学习生活的点点滴滴也都一一浮现在我的脑海了。

优美的校园环境，浓厚的学习氛围，深深的熏陶了我，帮助我养成了积极向上，敢为人先的人生价值观。

其次，感谢我的论文导师，老师不仅在百忙之中为我的毕业论文设计提供指导，而且对我存在的疑难耐心认真的解答，帮助我顺利的完成毕业论文。再次对老师表示由衷的感谢。

另外，感谢辛勤养育我的父母，父母的支持是我不断前进的强大后盾。

最后，感谢各位评审专家，谢谢你们为我的论文提出了许多宝贵的意见，让我能把我的论文继续完善。

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营改增"对房地产企业的财务影响 ——以保利地产为例

价格 ¥9.90 发布时间 2022年12月1日

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