开征物业税对房地产市场的影响分析——以天津市为例

摘要：作为我国重要的经济支柱产业，房地产行业的健康发展无疑是能够推动国民经济实现稳定增长的重要基础，而在这个过程中，XX是否根据房地产行业的现状而制定相应的房地产税收制定则无疑是推动其实现健康发展的关键所在。从1994年以来，我国便甚少对房地产税收政策做出调整，从而使得其与当今时代的房地产市场变得极不相符。因而，从2003年-2015年间，我国XX便相继推出了新的房地产税收政策，以期能够推动房地产行业的健康发展，那么这些政策对于房地产市场所造成的影响究竟是怎么样的呢？有鉴于此，笔者决定XX所制定的“房地产开征物业税”为研究视角，结合天津市的房地产市场现状，分析开征物业税对于该地区的房地产市场所造成的影响，进而提出相对应的对策与建议。
关键词：开征物业税、房地产、天津市

　　第一章绪论

　　（一）研究背景

2003年10月xxx十六届三中全会《xxx关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出:条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费。2005年10月xxx十六届五中全会关于第十一个五年规划的建设中明确提出“稳步推行物业税”。至今为止我国已经有着多个城市成为物业税的模拟评税试点地区。开征物业税已经成为我国税制改革的必然税制政策方向。
而随着时间的推移，房地产开征物业税已经推出了将近十余年，在这段时间里物业税的开征将对房地产市场产生怎样的影响，这成为物业税开征之前需要分析的重要问题。因为物业税政策主要是针对房地产业的政策，它将调整当前房地产税系“轻保有重流通”的现状，实行向“重保有轻流通”房地产税系的转变。这样的调整，从宏观调控目标上看，期望抑制房地产业泡沫，实现房地产业供需结构理性回归。那么，开征物业税是否真的起到了抑制房地产业的泡沫发展，并进而对房地产业的供需状况起到了相应的调整作用呢，这无疑是我们现在所需要慎重考虑的一个问题。而通过对这个问题的分析与解答，无疑也是为XX调整制定房地产政策提供了一定的参考作用，也有助于进一步推动房地产市场实现健康发展。

　　（二）国内外研究综述

1.国内研究综述
针对我国XX针对房地产行业而制定推广开征物业税之后，众多的专家学家都对其进行了不同程度的分析与探讨，并进而产生了一系列令人可喜的研究成果。比如刘洁、李文两人便在《开征物业税对房地产市场的影响——基于省际面板数据的分析》一文中从理论方面分析开征物业税对房地产市场的影响可以看出,物业税对房地产市场的短期影响是降低房价,而长期影响则不显著;实证方面,以1999~2008年我国30个省份的面板数据为样本,对商品房价格与拟开征物业税之间的相关关系做进一步研究的结果表明,房地产市场价格与物业税之间存在负相关关系,且开征物业税对不同地区房地产价格的影响存在差异。因此,与现行房地产税相比,物业税的开征会对房价起到更明显的抑制作用,可以缓解房地产市场过热,抑制房地产市场泡沫,有利于实现房地产市场的良性运作。[刘洁、李文；开征物业税对房地产市场的影响——基于省际面板数据的分析[J]，2010年1月.]王鹏与李菁则在《开征物业税对我国房地产市场的影响分析》中认为开征物业税有利于转变XX职能,使XX的税源更依赖于环境的建设,而不是过多地依赖于土地出让;有利于减轻开发商在房地产开发初期的资金压力,降低其经营风险,吸引更多的开发商进入,促进房地产业的竞争,增进消费者福利;有利于鼓励和实现房地产的自住性需求;有利于抑制房地产市场的投资和投机行为。但由于开征物业税会导致房地产开发成本和进入壁垒降低,也可能造成房地产开发过度,产生房地产泡沫。 [王鹏、李菁；开征物业税对我国房地产市场的影响分析[J]，2010年1月。]刘会洪则在《开征物业税对杭州市居民购房需求影响的实证分析》中提出物业税的开征势在必行,而购房需求是房地产市场的重要组成部分,物业税的推出势必对居民的购房需求有深远的影响,因此明确开征物业税对居民购房需求的影响有着十分深远的意义。本文基于杭州市房地产市场的调研数据,展开物业税对居民购房需求影响的实证分析,论证了物业税的开征能有效抑制购房需求,是未来进行宏观调控的重要手段。[刘会洪；开征物业税对杭州市居民购房需求影响的实证分析[J],2009年2月.] 除此之外，还有着沈宛鹏、陈莹、王玉翠等人的硕士论文也对于开征物业税对于我国房地产市场的影响做了深入的分析与探讨。
2.国外研究综述
由于各个国家或地区的社会制度不同，实行的土地政策不同，因而所设置的土地税种与税率也各不相同。不少国家对土地和房屋不动产按其价值合征不动产税，而不是分别课征土地税(地产税)或房屋税(房产税)，原因在于:城市土地大部分是建筑用地，房产和地产结为一体，难以分开，单独估价较困难。所以在现实生活中，各西方国家一般把土地税和房产税合并征收者较多，分别征收者较少，并习惯上称之为房地产税，又叫不动产税。这样，土地税事实上已经包含在不动产税中。各国不动产税的征税依据有所不同，例如，法国以及英国的地方XX是依照土地及房屋的租赁价值课税的，而德国地方XX征收的不动产税则以土地和房屋的资本价值为征税依据。另外，许多国家推行财产税制度，土地税包括在财产税之中，如瑞典、荷兰中央XX征收的财产税。X州XX和地方XX征收的财产税，各国所推行的财产税（propertytax），是对土地和其他财产按其价值课税。德国州XX、瑞典、挪威、荷兰、奥地利中央XX，则是征收财富净值税（networthtaxornetwealthtax），其征收的依据是某一个人所有的土地与其他不动产及动产的评定价值，减去其所负债务后的净值。日本则征收固定资产税(fixedassettax)，其征收的依据是土地、房屋以及折旧资产的评定价值。尽管许多国家都已征收物业税，但据笔者所参考查阅的文献中，就“开征物业税对房地产业的影响研究”这一课题专门进行深入探讨的比较少见。

　　（三）研究意义

国家之所以决定要开征物业税，不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且还能降低城市居民的购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力，同时物业持有成本的加大促使购房者更加合理的利用物业。由于一方面物业税涉及所有生产活动的根本—土地，也涉及房地产的基础—房地产市场，势必对房地产业的发展产生若干影响;另一方面，对“物业税”的研究我国还处于起步阶段。因此，在物业税实行了将近十余年之后，对“开征物业税对我国房地产业的影响”重新进行深入研究就显得十分必要。正确看待物业税在这十余年中给房地产业带来的正面和负面影响，有利于房地产业的健康发展，有利于我国税制改革，有利于国家的宏观调控。

　　第二章开征物业税的定义以及对房地产市场的影响

　　（一）开征物业税的概念

物业税的内涵，国内学者基本一致将其界定为:对土地和房屋建筑物等不动产在保有环节课征的财产税。物业税的“空转”模拟已有两年，但国家税务总局目前没有物业税开征模式方面的立法议案。通过财政部、国家税务总局等专家及发言人的观点阐释，可以归纳出目前物业税空转城市的基本物业税制设计模式。本文也将采纳这一设计模式，并作为分析天津市物业税的开征模式。
将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及相关收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。税基是改变现行的按照原值扣除一定比例的征收方法，而按照一定年限的评估价值对房地产征税。纳税人是房地产业主。计税依据和税率是:如果房屋是自住，以市场评估价值的70%为计税依据，征收0.5%一1.2%的物业税;如果房产是出租投资用，以投资回报的18%为计税依据，征收12%的物业税，空转中没有设定起征点。物业税的征管权归地方XX。关于物业税的税负水平确定的基本原则，是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。

　　（二）开征物业税对我国房地产市场的影响

1.对土地供应模式的影响
我国的城市土地所有权归国家所有，在开征物业税之前，房地产开发企业可以通过土地一、二级市场有偿获得土地使用权。从一级土地市场取得土地的途径一般有三条:一是XX从集体土地所有者手中取得土地所有权出让给土地需要者;二是XX把通过回收原土地使用者的土地使用权出让给土地的需要者;三是XX把新增的国有土地使用权直接出让给土地需要者。取得土地的方式主要有:协议、招标、拍卖、挂牌。以协议的方式取得土地使用权，土地需要者应向XX或国家支付土地出让金，以招标、拍卖、挂牌的方式取得土地使用权，土地需要者应向国家支付地价(不仅包括土地出让金，还包括增值收益等)。在土地市场发育较成熟的情况下，常采用后三种方式取得土地使用权。在此需要说明的是，土地出让金确定的依据是土地基准地价，在我国土地归国家所有，国家在进行基准地价的确定时，一方面要考虑利润最大化，另一方面要考虑社会福利最大化，最终使我国目前土地基准地价的确定与完全竞争市场上的地价确定完全一致，因此土地出
让金可以基本反映土地市场上的地价情况。
2.开征物业税对我国房地产市场价格的影响
房地产是地产与房产组成的相互联系、相互影响、相互制约的有机整体，地以房建，房依地存。土地作为房屋的载体，从而体现出其存在的重要意义;房屋不能脱离土地而单独存在，它必须根植于土地之上。土地作为房地产的上游产品，不存在脱离土地的纯粹的房屋价格，因此土地市场可以独立存在，而脱离土地的纯粹的房屋市场是不存在的。土地价格与房地产价格之间的关系非常紧密。
（1）具有连锁反应性。
从纯自然角度来看，地价是房地产价格的组成部分，它的变动直接影响着房价的升降，或者说地价决定了房价。然而在市场经济条件下，更普遍的情况是，终端市场上产品的可接受价格决定了上游产品的价格(土地估价中的剩余地价法就是采用了这个原理，而开发商在参与土地竞争和竞拍中也是采用这种方法来决定自己的竞标价和竞拍价)，因而房价的涨落直接影响着土地价格的变动。
（2）具有竞争性和相互制衡性。
土地价格和房地产价格是直接存在连锁关系的两个价格，两者之间不仅存在统一性，更具有对抗性。一方面，两个价格的变动必然牵涉到土地市场和房地产市场中两个经济主体之间的利益分配，从而形成互相对抗的力量;另一方面，何一个价格的形天津是供需双方竞争均衡的结果，任何一方的要求都会受到对方的制约。
3.开征物业税对于我国房地产供求的影响
土地作为房地产的上游产品、作为引致需求的产品，从购房者角度看，房地产产品供求的增减直接影响着土地需求的增减。因此，开征物业税对房地产供求关系的影响与对土地供求关系的影响类似。

　　第三章开征物业税对于房地产市场的实证研究——以天津市为例

　　（一）天津市房地产市场的发展现状及特征

1.天津市房地产市场整体状况
总体来看，天津市住房市场自2003年开始经历了10多年的长期增长。据天津市统计年鉴数据显示;天津市商品房平均价格由200。年的3565.4元/m2m上升至2014年的14399.9元/m2,10年间增长了3.04倍。本文从房地产市场运行的几个主要方面对天津市房地产市场整体情况进行描述分析，包括:房地产开发投资额/GDP、商品房销售情况、土地出让面积和商品房竣工面积。
自2003年，天津市XX出台一系列减税、降息、让利等利好政策，天津市房地产市场进入复苏阶段，进入了新一轮的快速发展阶段。2003-2013年，天津市房地产开发投资额由566.14亿增长到1980.68亿，增长了2.5倍。2004年，天津市房地产开发投资额首次突破2000亿元，达到了2462亿元。但是，从房地产开发投资额占GDP的比重来看，自2004年以后，天津市房地产市场由前几年的快速增长阶段逐步过渡到平稳增长阶段。
2003年以来天津平均房价呈连续上升趋势，受宏观经济的影响，其中2004年和2005年平均房价增幅巨大，分别达到23.8%和26.79%.2008年，受国际金融危机的影响，天津市房地产销售量同比有较大下滑，达37.86%，而同期价格下降幅度很小，只有1.27%。危机过后天津房价上扬态势明显。
2.天津市房地产市场发展特征
新世纪以来，天津房地产市场发生了巨大的变化，市场规模、价格等均有了不同程度的增长，天津市房地产市场的发展趋势主要有以下几个特征:
(1)房地产投资比重逐年加大，成为天津固定资产投资的主要组成部分，但是房地产市场开发投资总额占GDP的比重在逐年下降。
(2)房地产价格逐年增长，其中住宅价格涨幅较大，力、公供楼价格则一直保持温和上涨态势，至今尚未表现出下跌的迹象。这种价格的结构性变化预示着未来几年内天津房地产将出现新一轮的结构性调整，调整的方向将有利于商务房地产供给量的提高，而这种趋势是符合天津城市功能转型的方向的。
(3)据研究，天津房价由以下部分构成:正常利润占10%，土地出让金、动拆迁费用占到45%，营业税和契税分别占到5.5%和1.5%，工程费为30%,城市建设附加等管理费用等基本都是地方XX的收入，保守估计商品房销售额中的近45%将成为XX的财政收入56。2010年天津市商品房销售额为2959.94亿元，根据这个比率，房地产业为XX贡献的财政收入为1331.97亿元，占天津市2010年财政收入(2873.58亿元)的46.35%，成为地方财政收入的重要来源。

　　（二）天津市开征物业税对房地产价格的影响

　　2.模型的检验与参数的确定
本节使用SPSS16.0统计分析软件，将上中的数据输入软件中，运用逐步回归的方法进行线性回归。
（1）进入模型的变量及其回归系数
逐步回归法的基本思想是，在考虑Y对已知的一群变量回归时，从多个变量中，逐步选出对已解释变差的贡献最大的变量，进入回归方程，这里使用的是前向逐步回归法(逐步增加自变量)与后向逐步回归法(先把所有自变量放入方程，然后逐步减少自变量)相结合的方法。回归结果如下表所示。

　　从回归结果可以看出，天津市商品房销售价格主要受个人可支配收入和建造成本的影响。从所有模型的所有解释变量的T检验情况来看，所有变量的系数都
在0.01的水平上，显著异于0。因此这两个变量可以作为解释变量存在于模型中，来解释商品房销售价格的变动。
(2)拟合优度和显著性检验
如上表所示，线性回归模型的判定系数R²及调整后的R²分别为0.983和0.989，表明解释变量对被解释变量房地产销售价格的解释力度是很强的。经多重共线性检验，针对Ho:b=c=d=e=0预先设定的显著性水平为8=0.05,回归结果中的F值为234.839，远远大于显著性水平为0.05下的F值，因而拒绝原假设H0，表明回归方程是显著的。然后从第二个表中可以看出，每个参数的t检验的Prob值都是小于预先设定的显著性水平0.05，表明都通过了t检验，即表明所有预测变量的作用也显著。

　　（3）结果分析
由方程可以看出，建造成本和人均可支配收入是促使天津市商品房销售价格快速上涨的重要因素。在这两个影响因素中，人均可支配收入对商品房销售价格影响较大(弹性系数为1.114)，建造成本影响较小(弹性系数为0.604).
而人均财政支出和拟征物业税对商品房销售价格影响不显著，这是因为天津市作为我国的金融中心和重要港口，所提供的公共产品不能简单地通过人均财政支出来反映，低水平的物业税难以对天津市房地产市场造成显著冲击。

　　第四章开征物业税的改革对策及建议

在我国国情下开征物业税也存在一定的难点，笔者通过归纳分析后认为应从以下几个方面对开征物业税进行一定的改革优化:

　　（一）不增加房地产税收负担

从“十二五”规划开始，国家已明确提出要扩大房产税试点，笔者认为房产税作为一种完善地方税制的举措，在下一步试点推广的时候最重要的是先建立制度框架，之后再在不断的实践中对征税范围、税率等进行调整。下一批的试点城市预计将仍然在东部房价较高、市场相对成熟、二手房交易活跃的一线城市和重点二线城市中进行筛选，根据实证分析的结果，拟征物业税水平对东部地区房价的上涨起正面推动作用，因此在扩大房产税改革中要坚持不增加房地产税收规模、不增加自住需求者税收负担的原则，在调整物业税税额的同时减免其他相关税费，并通过保障房建设等途径来保证房地产市场的供给，有利于实现调控房价的政策目标，也有助于减小未来进行物业税改革的阻力。另外，在扩大房产税试点过程中，可以同步推行相应的政策(如控制房地产信贷、限购等)，表明XX进行房价调控的决心，稳定社会大众对房价的预期，降低开发商的承受能力，使得房地产价格回归合理价位。
在试点推广时，可以参考两个试点城市的试点经验，将两个试点城市的方案结合起来，比如在税率的设计上可以参考重庆市的多档级差税率模式，而在免税面积的计算上可以采用天津市的人均免税面积模式，这样可以减轻低收入群体的税负，减小推广试点的阻力;在房产税收入的使用上，可以借鉴重庆的经验，专款专用，将房产税收入投入到保障房建设。在相关配套制度完善、试点推广取得成功经验之后，可以进行进一步的物业税改革，将现有的各个环节的房地产税种合并为物业税，从而理顺房地产税收体系。

　　（二）完善房地产税制，使物业税成为地方XX重要的税收收入来源

在我国，房地产持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税，而且对个人拥有的非经营性住房免税，导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费，不利于房地产行业的健康发展。因此进行物业税改革，完善房地产税收体系是当前改革的重要任务之一。同时，物业税可以成为地方XX稳定而重要的税收来源。由于我国目前地方XX财权和事权的不平衡，以经济发展为导向的业绩考核机制以及当前的土地出让金制度强化了地方XX的卖地冲动，但是土地资源的有限性约束了地方XX财政平衡的可持续性，因此物业税就被赋予了成为地方财政收入新来源的使命。换言之，征收物业税对改善地方财政收支不平衡状况有重要作用，是地方财政长期、可持续收入来源的重要保障。
从理论分析和实证结果中我们可以看出，影响房价的因素主要是土地成本、地方财政支出和地方人均可支配收入，物业税(房产税试点改革)对房价上涨没有抑制作用，因此我认为房产税试点的扩大要先明确目标，将解决地方财政的税收来源问题和优化房地产资源配置作为房产税试点的目标，并且按照目标推行改革，而对于房价，应更多地通过市场机制来调整。

　　（三）完善相关配套制度，为物业税的推出创造条件

物业税的调整需要各个层面的配合，住建部、税务局、财政部等部门在物业税开征中的职能地位需要划分得很清楚。从前文分析的国外经验来看，完备的房产数据库、成熟的房产评估市场、科学的物业税征管方法以及合理的物业税征收纠纷解决程序等，均是物业税推出的必要条件。但从我国目前的现状来看，这些方法均不成熟。因此，在物业税推出之前，还需要完善相关配套制度。具体来看，主要有以下几个方面:
第一，加强房地产产权和产籍管理。房产税作为财产税的一种，不同于流转税等间接税，其征收是以一定期限的持有为前提的。而当前试点两地的征税实践则是把房产税等同于契税来征管，在房屋产权进行交易时，预征未来一年的房产税款。这种财产税按照流转税进行征管的方式显然难以持续。尤其是对于存量住房的征收，如果缺乏了办理产权证这一“关卡”，加之住房长期空置，所有者与使用者相分离现象的大量存在，很难保证房产税应征尽征。我国应当尽快建立完善的财产登记制度以及产权和房地产市场价格公开查阅制度，及时更新房地产交易数据，可以减少偷逃税的发生。
第二，健全房地产评估制度。我国应当成立专门的评估机构，建立起健全的房地产评估制度，务求客观地确定应税房地产的价值。参照国际开征物业税的经验，物业税应该以房地产评估价值扣除一定费用的余额作为计税依据。，这样可以尽量做到根据纳税人的经济实力来征税，体现了税收的公平原则。再者，随着时间的推移，房地产价格也会有所波动，因此相应的评估值也要进行调整。还要建立纳税人申辩制度，当纳税人对评估价值有异议时，可以通过自行提供有效信息，要求重新评估，以确保评估结果的公平公正。
第三，加强物业税征收管理。按照国际惯例，物业税每年交一次，以户口家庭为单位，户主自行申报，免税的家庭也要申报，以增强公民的纳税意识。地方税务局负责物业税的征收和稽查，权责一致，一方面，应该充分运用信息化技术建立起一套完善的信用体系;另一方面，针对偷逃税款的，要严格按照有关法律追究其法律责任，对于情节严重者，可以将其失信行为在网上进行披露，使其接受社会公众监督，建立起良好的社会税收环境。

　　结尾

通过实证分析，我们得出开征物业税对天津房地产市场影响的作用机制能够实现。天津开征物业税后，能够实现对天津房价泡沫的抑制。而供需结构调整的市场反映结果正是房价的调整。因此，天津房地产的供给结构和需求结构也将得以调整，天津房价泡沫抑制正是无效供给增加和有效需求增加的结果。并且，天津房地产供需结构的理性回归和房价泡沫的抑制，也将使得房地产投机行为得以抑制。而且，通过案例分析，最后，笔者提出了有利于实现房产税扩大试点以及未来物业税改革的政策建议，包括:采取渐进式改革方式，并通过理论研究和实践经验逐步调整税率和课税范围，尽可能减小推广试点的阻力;明确物业税改革的目的是完善房地产税制，并逐步发展成为地方XX较稳定的税收收入来源，这是物业税改革的方向;完善物业税相关配套制度，比如加强房地产权和产籍管理、健全房地产评估制度以及赋予地方XX较大的物业税税收管理权等。

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