房地产泡沫对国民经济的影响及对策研究—以上海市为例

摘 要

当前的经济模式中，房地产不但属于一种非常重要，可以在生产以及消费中直接使用的物质财富，而且其家庭财富以及企业资产的特性，使得房地产的虚拟资产特性一直在不断提升，进而房地产变成了金融资产之外的一种虚拟资产。除此之外，我国市场经济体制一直在不断地发展和完善，当前在各种资源配置方面的效率以及速度都有了很大的提升。为了追求货币资本的利益最大化实现，当前逐渐向着一些高回报的行业流动。这种背景之下，房地产本来就属于一种由资本化定价的行业，因此受到一些投机心理以及从众心理的影响，会使得整个经济系统发生紊乱，进而产生泡沫。特别是最近关于上海以及北京这样的大城市是否存在房地产泡沫，而泡沫现象破灭，就会产生主动买空以及资本出逃这些情况，既然货币就会快速的贬值，使得金融危机最终爆发。这样的争论越来越激烈，因此，针对这一问题进行讨论具有很重要的意义。

关键词：房地产泡沫 泡沫经济 国民经济 金融风险

第一章 诸论

1.1 选题的背景与研究的目的和意义

1.1.1 研究背景

当前，随着经济水平的提高，房地产企业已经变成一支整体发展国民经济中难以缺少的重要力量，，几乎每一个行业的发展与房地产的联系是密不可分的存在，而且房地产直接决定着人们的生活居住环境，在房地产自身具有固定性，高价性以及多样性等特征，所谓房地产行业，就是对房地产企业进行前期研究通过投资、开发、销售和运营的行业，这一行业具备先导性，风险性以及基础性等等特征，其特殊性使之成为国民经济中可以有助于改善人民生活的重要支柱产业。

自上世纪80年代改革开放至今，我国国民经济得到了长足的发展，人民群众的物质文化生活质量水平都在日新月异地改善，土地资源使用管理制度在改革开放以及城镇住房保障制度体系改革的过程中有了具有十分明显的效果，住房建设可以快速健康发展并推动了住房消费的产生，所以使得居民住房条件也有了非常大的改变，尤其是21世纪以来，以住宅为主的我国的房地产等行业发展迅猛，这不断使得经济被极大程度的带动，同时也提高了人们的生活水平。该行业带动力强，以及关联度高的特征时期，在经济增长过程中成为一个必不可少的部分。

21世纪以来，我国越来越重视房地产行业，把其当做一种新的消费热点，以及促进经济增长的点。而且人民群众的经济水平提升，满足了基本的物质需求之后，开始关注住房的条件。不论是国家层面还是XX或者是家庭等，整个社会都特别看好房地产行业，尤其是住宅等房地产有着非常好的发展前景。

1.1.2 研究目的和意义

本文主要目的是以房地产价格分析为基础来进行相关影响因素的查找，以及产生房地产泡沫的机制，使人们不得不与房地产泡沫有关的知识有了一个清晰的认识，并随之在有效地分析出其中房地产泡沫的复杂的形成机制，能够针对性的设计出一些检验标准以及预防的机制，进而可以有效的避免以及控制，最大程度的降低其所造成的负面影响。而且机制形成以后，有一个明确的认识之后，XX层面还可以给出一些科学的建议，使其进行正确的调控政策提出，进而提高了我国的房地产行业整体发展速度。

1.2国内外研究现状

泡沫现象对以往的关于其很多20世纪以来相对保守的经济学理论有着巨大的学术冲击，其中我们不能不提到包括:有关“理性经济人”的行为理论等。1980年后，随着这些理论的快速发展，以及非稳定资产价格路径被有效发现，并且到了80年代出现了各种金融理论，再加上受到日本股市带给房地产泡沫产生所带来的巨大影响，这些因素综合作用下，越来越多的经济学家开始对这问题进行研究。

对国外一些相关的研究进行总结，可以将大体的脉络概述为:金得尔伯格（P.Kindleberger, 1987）具体阐述的是产生膨胀以及整个破灭的过程；Hamilton着重研究于经济泡沫的表现不同形式，具体把（bubble burst）经济泡沫分成了两种类型，分别为:确定性泡沫（deterministic bubble）以及随机性泡沫（stochastic bubble）;同时，在此基础上又对随机性泡沫进行了分类，具体分为：崩溃性泡沫（collapsing bubble）以及连续再生性泡沫（continuously regenerating bubble ），他的观点是在具体实践的过程中确定性泡沫，基本上只属于理论上的抽象层面，而平常人通常能够提到的基本上都是以上Hamilton所提及的随机性泡沫。

因为我国房地产行业本来就没有太久的发展时间，因此在理论层面的研究相对也比较少，国内很多学者着手于房地产泡沫的本质以及特征方面的研究方面的研究。然而大多数都只是停留在宏观以及微观层面上的一些定性研究和具体描述，没有进行相对比较严格的定量分析，而且在很多研究中，通常只是一些简单的理论阐述，其中存在一些问题比较典型的研究有，徐滇庆等的《泡沫经济与金融企业危机》，该研究主要是针对泡沫经济的商业情况和金融危机管理之间的相关关系可以进行数据分析，但是我们针对我国房地产的泡沫，只是进行了一些理论基础的论述。针对性的提出了一些预警系统的假设，但是没有做进一步的探究。

虽然上面提到的研究结果都在很大程度上有一定的参考价值，然而仍然有很大的深入探究空间。本文在此基础上，希望可以从理论以及实践层面做出一点微薄的贡献。

1.3研究思路与研究内容

1.3.1 研究思路与研究框架

本文研究首先是从概念入手，然后针对房地产泡沫的一些基本运行特征进行描述分析，当前房地产市场在整体宏观经济中所产生的一些经济效应。为了能够有效的分析我们为什么会产生影响房地产泡沫机制，本文对整个房地产市场的价格都进行了详细的研究，并在此基础之上来分析具体的原因。通过这些分析，使得本文更加具有理论上的依据，使得后面再进行房地产泡沫检验，预瞥，以及政策分析的过程中能够更加有理有据。

1.3.2研究方法

本文首先运用文献研究法分析房地产泡沫和国民经济的关系，探究房地产泡沫在社会经济环境下的形成机制，运行机制和表现机制。其次通过指标法找出所需要的新增商品住宅价格增长率，近年平均住房贷利率等多个指标和运用模型法结合公式去做出对上海市房地产泡沫的测度。

1.3.3研究内容

大致在明确泡沫经济和房地产泡沫关系及其产生机制，再对房地产泡沫在初期形成对市场以及国民经济的影响，本文重点分析其泡沫之形成机制，希望能作为有关部门客观认识的参考信息，并提供作为一般有价值的信息依据便于建立一系列行之有效的房地产泡沫预警指标使人们有备无患去购买或投资。并重点分析泡沫的形成机制分析其产生的前提，即形成前提，找出影响的主要因素和次要因素，再去观察其房地产泡沫程度及其对所带来的影响，在形成房地产泡沫的机制分析上，寻求探索出一种行之有效的新颖预警机制，得出一个基于现实的判断，并对其出现之后施以适当控制，利用它产生带来对国民经济增长的刺激和一定程度上缓解它所带来的负面影响，给XX予过热的房地产“降降温”，使其发展带来的负面特性进一步降低。

第二章 泡沫经济与国民经济

2.1 房地产泡沫与泡沫经济

2.1.1 房地产泡沫

所谓泡沫具体指的就是在进行交易的时候，某一种资产一直处于涨价的趋势，和这一产品的真正价格出现了非常大的差距，货币泡沫就会不可避免产生。当资产价格上涨的一种人们难以承受的状态的时候一定会出现大幅度的跌价，就好像是气泡出现了幻灭，之前繁荣的假象都会消失，这种情况就被人们称为“泡沫经济”。这种经济模式具有两个明显的特征：第一种是商品出现了严重的供求失衡，供不应求的情况特别明显；第二种是投机交易这种情况特别严重。而这里我们所说的房地产泡沫就是其中作为一种不同类型，具体属于房地产为载体的泡沫经济，也就是房价过高，严重偏离了真实的价值。

2.1.2 泡沫经济

泡沫经济具体指的就是某一个经济中出现的一种，或者是一整个系列的资产价格严重泡沫的情况，而且在整体宏观经济中，泡沫资产所占的比例已经特别大，在这个过程中，资产泡沫和经济的其他部门紧密联系，一旦发生破碎，会给整体经济带来非常大的影响，甚至会爆发经济危机，或者是金融危机。而国民经济具有这种特征的，就被称为泡沫经济。

2.2 泡沫经济的形成

2.2.1 泡沫经济形成的微观机理

从微观理论的角度而言，，泡沫经济产生主要受到了人们投资预期以及心理中的投机行为的影响，这关系到“经济人”相关的经济学研究假设。所以可以理解为，“经济人”具体的行为方式从某种意义上来说，就是泡沫经济形成以及产生的基本微观基础。在当前我国以及国际一些社会主流的经济学里面，通常会把参与到经济管理活动发展过程中的企业或者是个人作出属性假设，这类人所具有的特征一般有：①是理性追求最大化效用及利益；②是理性；③是自利性明显。

2.2.2 泡沫经济形成的宏观经济环境

金融资产的扩张以及经济的货币化，使得泡沫形成具有了先决条件：

就现代市场经济来看，经济货币化以及资产证券化属于两个非常明显的特征，这就使得金融资产这种具有高流动性特征的经济形式，在整体国民经济和财富中占据着更多的比例，进而出现了非常多以杠杆交易为特征的金融工具，这使得具有高流动性资产的机率越来越明显，进而金融资产开始更多的从生产领域中出现，慢慢变成一种直接的投机资本。全球一体化、跨国游资大量涌现为经济泡沫推波助澜：金融资产全球化的增长速度越来越快，促进了各种交易手段的提升，而且金融的自由化程度越来越高，整个世界的金融市场越来越具有统一性，具有一体化的特点，短期资金流入速度越来越快，而且更加具有自由性，国际资本对于提升整体资产价格的推动作用越来越大，当价格出现下降的情况，而且这种泡沫现象破灭，就会产生主动买空以及资本出逃这些情况，既然货币就会快速的贬值，使得金融危机最终爆发。所以，在当前的国际金融大环境之下，出现的国际巨额游资就特别容易导致房地产价格泡沫。

2.3 房地产泡沫的运行机制

2.3.1 投机价格机制

通常情况下，如果房地产经济发生了一些波动，价格机制会发生一些作用，具体体现为：价格和需求量就会此消彼长。房地产泡沫的经济运行机制属于一种特殊性比较高的机制，整体形成的过程以及运行的机制是不同的，所以价格和需求与一般经济也持反的规律。这一机制见下图。

　　图2.1 投机价格机制

　　当泡沫破灭的时候，价格机制和普通的价格机制也是相反的，当价格下降的时候，人们就会认为下降程度还会增大，很多持有人就会进行房子的售卖，这在很大程度上使得供应量增大，价格的下跌速度会更快。这一阶段的投机价格机制如图。

　　图2.2投机价格机制

　　2.3.2 自我膨胀机制

因为各大金融银行现在参与其中，房地产泡沫就会出现严重的自我膨胀机制，持有者自身的资产价值是随着价格上升而上升的，整个世界的金融市场越来越具有统一性，具有一体化的特点，短期资金流入速度越来越快，这种时候他就会把自己的房地产抵押到银行，通过这种方式来进行房地产的继续购买，不断地进行循环。正因为这一投机模式，促使了泡沫自我膨胀机制的出现。在整个过程中，个人参与是一个方面，另一个方面，银行也会参与到过程中，主要是为了进行一些炒作，这也是泡沫产生的非常重要的因素。会有越来越多的资金流入到房地产，而且数量会越来越大。最终导致银行以及房地产投资者在这种碰撞机制中越陷越深。房地产泡沫生成这个过程受许多因素的影响，包括利率上升和下降，税收增加以及石油价格上升或下降。 其中一些因素是由XX法规和限制（例如税收和利率）以及投机者本身（例如恐慌，即内部和外部谣言）引起的。 是的，可能的触发机制共同作用，触发房地产泡沫及其迅速膨胀，达到顶峰并达到崩溃的最后阶段。

由于房地产泡沫运行机制自身所具有的特殊性，导致市场的普通运行机制混乱，例如价格机制以及乘数机制等都会失去效应。除此之外，由于一些传导机制的影响，房地产泡沫将会有更多的严重危害。例如国民经济产业发展之间的关联机制，一旦房地产市场泡沫破灭。

房地产泡沫的外部影响机制，特别是由于一些外部原因的影响，房地产泡沫破裂或产生。在这个过程中，会受到很多种因素的影响，例如不断升降变化的利率、增加税收以及石油价格的提升或者下降等等。在这些里面有一些因素是XX方面来进行调控而造成的，例如税收以及利率的；而有一些因素，可能是因为投机者自己导致的，例如恐慌以及谣言等等，正是由于内外双层传导机制的共同影响，才引发房地产泡沫的产生及迅速膨大，以及达到顶点，并且发展到最后的崩溃阶段。当失真大且曲线向左移动时，供求曲线的交点不可避免地向左移动。换句话说，均衡价格随着失真而降低。由于以市场为导向的土地供应模型造成的短期有限土地出让造成人为的短缺，因此竞标和拍卖的土地价格持续上涨（供应曲线向左扭曲，不可避免地，供求曲线的交点将向左移动，也就是说，严重的扭曲会提高均衡价格）。如果农田价格过低，取消国有化的供过于求和土地国有化期间的供不应求，将使农民和市场消费者直接进行贸易。投资者经常需要XX的支持。不成熟的XX往往会出于多种原因来平整市场，包括保持市场稳定和避免对投资者造成损害。面对那些对不动产资产的过度投机炒作，XX出于保护公众利益的另一个原因要求市场。因为房地产行业本来就具有比较长的开发周期，而且土地资源当前稀缺性以及垄断性非常明显，除此之外，还具有不可再生这些问题，这就使得房地产供给量是特别有限，而且房地产业的投机性也是在这种情况下产生。即使排在第二位，如果XX同时在不久的将来将要出售的土地出售给市场，交易价格也肯定会下降。随着供求曲线的交叉，供应曲线将向右移动，交易价格不会下降。为什么我们需要对国家房地产的全面指控？实际上，开发商不希望高房价避免XX和消费者的不满。而高房价的原罪是市场投机的普遍现象。

2.4 房地产泡沫对国民经济的经济效应

2.4.1 房地产行业对GDP的拉动效应

通常情况下，在我们看来房地产行业就属于一个服务性的行业，主要目的是为了对人民的生活环境条件进行有效改善的一种消费性行业，土地资源使用管理制度在改革开放以及城镇住房保障制度体系改革的过程中有了具有十分明显的效果，住房建设可以快速健康发展并推动了住房消费的产生，所以使得居民住房条件也有了非常大的改变，然而，对这一消费商品的生产发展过程也可以被当做是一种企业投资管理行为，能够直接影响国民经济的增长。虽然这种影响作用有时候具有滞后性，然而却具有非常重要的作用。

2.4.2房地产业带给产业链条的联动效应

房地产行业不但会给国民经济带来推动作用，同时还也使整体经济处于更加的出现和产业链的增长：在其投资以及满足人们居住服务职能的同时，房地产行业还会与成百上千以及成千上万的品种产品有密切的联系，并对其提出相关的要求，例如化工仪表，木工家具装饰以及服务业等等，这些都和房地产行业具有密不可分的关系。也是这些产品的最大消费用户。例如，关联房地产的诸多行业每年进行消费的钢材量占比为25％，木材消费量为40％，而一些玻璃发展以及国内水泥的消费量在70％。所以房地产行业会对非常多的行业具有影响作用，联动效应非常明显。

本章小结

本章首先介绍了房地产泡沫与泡沫经济，分析泡沫经济形成的微观机理和泡沫经济形成的宏观经济环境。其次，阐述房地产泡沫的运行机制，最后根据以上内容分析来说明房地产泡沫对国民经济的经济效应，房地产行业对GDP的拉动效应并且带给产业链条的联动效应。

第三章 房地产的风险传导研究

3.1 我国房地产市场的基本情况

资本设计发展以来，我国房子的价格一直在不断的上涨，房地产市场的发展情况也越来越好，并且受到了普遍的关注。就近几年来看我国的房价上升，遇到了一些阻碍，例如上海以及深圳这些城市，国家都发布了相关的房地产政策，使得这些地方房价的涨幅有所下降，有一些炒房的人员，通过一些优惠的政策，在很短的时间内将现有的房子售出，这就类似于日本当时的情况，如果大批的外国游资退出中国房地产圈，那么将会给中国的房地产持有者以及炒房者带来非常巨大的影响。而相对来说，我国的房地产贷款增长情况比日本要严重得多，当前中国人在买房的时候，大多都通过贷款这一途径，并且很大程度上是为了投机，而且金融机构的贷款余额越来越多，就会增加金融的风险，如果出现了经济下行，或者是贷款者无法偿还贷款，这些情况就会造成非常大的损失。房地产泡沫通过信贷市场在其他行业产生了重要的连锁反应。这些溢出的方向随时间变化。房地产泡沫最初挤压了其他行业的信贷，但最终造成了挤压效应。因此，担心房地产泡沫吸收了其他行业所需的信贷可能是暂时的。但是由其产生的最终挤压效果本质上是脆弱的。当它们占据银行净资产的很大一部分时，只要泡沫破裂，它们的崩溃就远远超出了房地产领域，他们的结果不仅限于房地产泡沫，而且对其他行业也有普遍影响。房价下跌与先前市场之间基本上没有区别。鉴于当前的高房价，行政部门面对住所不足的低收入群体问题只有两种选择。一种是增加供应并抵消过多的市场需求。另一个是财政和货币政策，该政策调整利率和贷款的货币补贴以调整整体市场需求。其实XX必须考虑利益。实际上，XX最大利益的出发点是所有公民和国民经济，房地产市场特别关注的利益是土地价格。培养短期XX高层官员的政治冲动，并且更有可能导致腐败。实际上，只要银行和其他贷方面临抵押贷款限制，对某些部门的积极冲击将首先减少其他部门的信贷可用性，但最终反向刺激。因此，有可能揭示出金融体系作为现代经济中的一种传导机制的重要作用。

3.2 我国房地产金融风险的传导诱因

第一，XX进行宏观经济调控的力度不足。在整体国民经济中，房地产具有不可替代的作用，而且其余非常多的行业具有很密切的联系，如果房地产开发行业比较好，其他相关产业将会有很好的发展;然而，当房地产背离了市场经济之下的价值规律出现了泡沫，而当泡沫破灭，就会带来非常大的负面影响，甚至会影响到众多的行业。市场的起伏有其自己的规律。当前的急剧上涨并不意味着将来不会下跌。这也意味着XX对房价的干预本身对于最初的投资者是不负责任的。如果您愿意在赌博后输钱，则可以改善市场情绪。因此，房价下跌与先前市场之间基本上没有区别。另一方面，鉴于当前的高房价，行政部门面对住所不足的低收入群体问题只有两种选择。所以XX一定要大力的进行宏观调控。然而就当前来看，一些地方XX利用房地产来进行政绩工程的打造，有一些甚至把土地资源作为城市经营的一种资本，和房地产商一起合作来经营市场的操控，这就会引发众多的不公平竞争情况，最终使得房价虚高。第二，投机因素。因为房地产行业本来就具有比较长的开发周期，而且土地资源当前稀缺性以及垄断性非常明显，除此之外，还具有不可再生这些问题，这就使得房地产供给量是特别有限，而且房地产业的投机性也是在这种情况下产生。在这样的市场环境下，投机需求曲线是呈一种没有规律的变动曲线，如果价格的波动情况不是很明显，这个曲线的运行就相对比较正常，而如果价格大幅度变化的时候，价值曲线的变化幅度也就非常的大。当房子的价格出现了，大幅度上升的时候，就会产生刺激消费，使的房地产行业出现一种虚假的繁荣情况，进而会带来很多非理性的消费或者是跟风消费，越来越多的投机者以及更多的资金会涌入到房地产市场上，使得需求量快速的提升，而房价也会越来越高，进而会有更多的人投入市场，最终会形成一种恶性循环。但是从根本上说，这种经济形式属于一种泡沫经济，存在很大的隐患。而关键在于XX，首先，XX需要遏制其进入资产市场的冲动。XX参与各种形式的资产市场的表现，当前，房地产泡沫已引起社会各界的关注，并且XX正直接在某些运营水平上转向房价。同样，虽然从直观上看这种观察是正确的，但从政治经济学的角度来看，这是一个非常危险的政策设计。另一方面，市场的起伏有其自己的规律。当前的急剧上涨并不意味着将来不会下跌。这也意味着XX对房价的干预本身对于最初的投资者是不负责任的。如果您愿意在赌博后输钱，则可以改善市场情绪。因此，房价下跌与先前市场之间基本上没有区别。鉴于当前的高房价，行政部门面对住所不足的低收入群体问题只有两种选择。一种是增加供应并抵消过多的市场需求。另一个是财政和货币政策，该政策调整利率和贷款的货币补贴以调整整体市场需求。其实XX必须考虑利益。实际上，XX最大利益的出发点是所有公民和国民经济，房地产市场特别关注的利益是土地价格。培养短期XX高层官员的政治冲动，并且更有可能导致腐败。由于土地的限制，未来XX的土地收入可能会减少。用科学的方法，土地收入必须与应税收入一样稳定，可征税和制度化。只有这样，我们才能保证未来的XX利益，减轻市场负担，并在短期内减少高级XX官员的投资冲动。因此，有必要弄清年租金制度，以年租金的形式实现XX对国有土地所有者的权益。这不仅延长了XX的土地收益，而且避免了对XX土地收益的短期行动，也促进了城市储备土地的流动，并提供了合理的城市土地资源配置。

3.3 对日本房地产泡沫的经验考察

3.3.1 低利率政策的错误

日本XX对利率进行了很多次的降低，而且一直在放松，导致基础的利率下降到了有史以来最低的点。这在很大程度上使得不动资产的价格上升。自1985年《广场协议》以来，曰元对美元汇率大幅升值，1985年8月为1美元= 240曰元，约一年后约为1：160，日元升值了约50％，1987年底为1 ：120，几乎是合同前价值的两倍。汇率的急剧上升对日本的出口产生了重大影响，曰本的出口在1986年和1987年分别下降了15.9％和5.6％，GDP增长急剧下降。1988年第一季度的GDP增长接近10％。但是，日本银行没有及时调整利率，低利率一直持续到1989年5月签署《广场协定》的西德提高利率四次。日本央行推迟利率调整，不仅与国际政策协调的政治压力以及自身岛链经济需要有关，而且与日本央行对资产价格变化缺乏足够的关注有关。

3.3.2日元升值的攻期效应

20世纪80年代后期，曰本国在实施了出口政策，不断扩大的情况下，对X这些西方国家，日本具有非常严重的贸易顺产，所以很多国家一起给日本XX施加压力，想要让日本提高汇率。1985年，因为特殊的政治因素以X为首的四个西方国家迫使日本国签订了《广场协议》，日圆被逼无奈大幅升值。在这次协议之后的十年之内，平均每一年曰圆币值都会上升5％以上，这基本上来说就是给日本的股市以及房地产市场进行了一个不亏损的保险：也就是日圆投资的部分并没有升值，也可以理解为曰圆兑美元的汇率变动会产生5％以上的收益。但是事实是日本因为利率政策的下调，使得日本股市（日经平均指数）以及其国内房地产市场的价格快速提升。这些因素的结合刺激了日本国内的投机活动。当时，东京都23区的土地价格已达到可以购买X所有土地的地步，银行将不断增长的土地用作向债务人提供大笔贷款的担保。此外，土地价格上涨也增加了业主资产并刺激了消费者需求。结果，国内消费者需求增加了。诸如昂贵的绘画欺诈之类的残酷欺诈会迅速变得富有，并进一步刺激经济发展。

尽管由于从1985年开始至3年后的1988年曰元汇率的急剧升值，曰本公司在大国际环境下所表现的竟争力有所降低，但曰本的投机气氛不受其并不乐观的国际环境影响依然表现得很热烈。直到1987年，投机活动漫延到所有行业，土地需求量增加时，经济数目并未下降，市场仍然鼓励人们继续购买股票，并天真地坚信股票神话。当时，日本媒体希望招募类似的名字，例如岩手景气和信部景气，以证明这种经济繁荣。有相当一部分持相反论点的学者认为，土地价格与实际需求不相匹配，并且超出能控制的范畴，假如经济下行，或者是贷款者无法偿还贷款，这些情况就会造成非常大的损失。房地产泡沫通过信贷市场在其他行业产生了重要的连锁反应。这些溢出的方向随时间变化。房地产泡沫最初挤压了其他行业的信贷，但最终造成了挤压效应如不加以遏制日本经济将在衰退路上越走越远。假如大批的外国游资退出中国房地产圈，那么将会给中国的房地产持有者以及炒房者带来非常巨大的影响。而相对来说，我国的房地产贷款增长情况比日本要严重得多，当前中国人在买房的时候，大多都通过贷款这一途径，并且很大程度上是为了投机，而且金融机构的贷款余额越来越多，就会增加金融的风险，如果出现了经济下行，或者是贷款者无法偿还贷款，这些情况就会造成非常大的损失。

本章小结

本章在前一章的基础上对房地产的风险传导进行研究，首先，对我国房地产市场的具体情况进行了说明，其次通过了解我国房地产的现状发现我国房地产金融风险的传导诱因，最后对日本房地产泡沫研究，从日本房地产泡沫获得一些启示和经验，为下文进行进一步的研究分析。

第四章 房地产泡沫的检测与预警机制

4.1房地产泡沫预警的主要方法与程序

4.1.1 房地产泡沫预警的主要方法

房地产泡沫预警的方法基本上可以分为两种类型：景气指数法以及经济计量模型法。

4.1.1.1景气指数法

景气指数法是在综合性的循环扩散指数，以及综合指数中玉带信号等基础上来进行预警的一种方式，其产生的基础是周期分析，把整个房地产运行价格的过程分成非景气区以及景气区这两种，在进行经济活动预报的时候进入这两个区。

景气指数法的预警信号大多数情况下是先行综合指数以及扩散指数一起进行提供的。循环扩散指数具体指的就是在一段时间之内扩张序列的个数，在整个组内所占的百分比，在里面，首先要对先行指标、同步指标以及滞后指标进行一个分类，一一进行扩散指数的编制。综合指数就是按照同一种类型指数里面不同序列循环波动的情况，对其进行重要性的分析，进而统一加权编制产生，主要是为了对总体经济的循环波动情况进行反应。

4.1.1.2 经济计量模型法

经济计量模型法就是具体使用计量经济学，通过对房地产是否景气情况的历史记录来反应，进而对特征变量之后的发展植进行预测，然后进行系统的分析，最终对于经济的运行情况进行判断和预测。其可以对经济运行状态的相关特征进行直接的反应和预测。尤其是计量经济学，在最近这些年发展的速度越来越快，其分析的可靠性也越来越高。

因为经济计量模型法可以精准地模拟经济系统的运行情况，而且在这个过程中，只需要一些相对比较少的经济变量，所以有效地使用这一方法，对我国房地产泡沫进行预警模型的建立，在具体实践中的价值非常的高。

4.1.2 房地产泡沫预警的程序

从程序上来看，可划分为以下几个阶段：

4.1.2.1 信号收集阶段

该信号是不具有完整性，有效性，及时性以及清晰性，在进行信号分析的时候，有没有全面、准确、系统以及科学，这些都是确保预警机制正常运行的前提。要在风险不断发生的过程中，以及作用点上进行信息的采集，对例如：哪一部分没有发生变化；哪一部分正在发生强烈的变化；哪一部分风险的信息具有准确性；哪一些属于干扰因素；哪一些因素能够进行控制等，对这些问题要进行统一的分类，然后针对性进行分析。

4.1.2.2 信号识别阶段

信号识别就是系统的归类，以及分析潜在的一些风险信息，对基本的性质以及具体的特征进行掌握，以便于分析哪些因素应该重点对待，而哪一些因素可以排除在外，同时对这些风险产生的具体原因，以及有可能出现的后果进行分析，这是进行风险的基本定性分析。

4.1.2.3 风险测评阶段

通过研究收集到的大量资料使用概率论以及数学模型，定量分析风险发生的概率情况，以及具体的程度，使得整体风险决策管理都能够具有依据。按照相关的评判标准，合理的评价预测结果，最终决定到底要不要进行风险的防范以及处理。

4.1.2.4 决策管理阶段

在具体评价以及分析了当前的运行情况，以及未来有可能出现的变化，之后按照结论来有效的选择，具体使用的对策以及相关的防范和控制手段，针对性的做出相关的决策，确保风险能够被有效的转化，或者是控制在合理的范围之内。

4.1.2.5 信号的动态监控

为了确保风险信号在采集以及测评过程中更加具有准确性，使得后期实施的过程中效率更高，一定要按照具体的运行发展状况以及企业相关的变动情况来对预警管理机制可以进行一个动态的监控，实时监控，对信号系统进行学习相关的数据技术分析问题以及处理，一方面，和之前确定的临界值来进行比较，另一方面，和之前涉及到的一些数据资源进行比较。

4.2房地产泡沫的预警机制设计

良化进行房地产泡沫程度衡量的相关指数，预测其中存在的一些潜在泡沫风险，这是首先对泡沫形成机制进行确认以及检测之后的下一步，在选择房地产预警指标的时候，首先一定要分析清楚当前房地产泡沫到底有多严重，同时涉及到的数据相对来说获得性比较容易，而且可操作性强，并且具有简洁性。除此之外，不同的地区在选择的时候也要根据实际情况来考虑。

对于房地产预警来说，一个就完整性的预测机制指标体系，具有必不可少的作用，然而选择的指标不同，对于房地产预警的重要性程度也有很大的区别，因此，对于一个指标体系，要进行各种综合因素的分析和权重的衡量。因为具体经济运行的过程中，不同的要素之间是相互渗透的，所以在进行情绪构建的时候，一定要确保系统性，否则就没有实际效应，也有一些学者尝试对于指标体系进行建设，但在笔者看来，这种人为价值观的权衡，是对经济运行系统性的严重背离。

因此，对某一个指标逐步进行分析，或者是使用一些具有现实意义的数据在关联度的计量经济学分析基础之上，才可以最终构建一个相对具有完整性的房地产预警指标，也就是在考虑了供给需求价格以及投资这些基本的变量之后，通过系统分析才可以最终得出房地产市场到底存在多么严重的泡沫情况。

4.3房地产泡沫的检测方法

4.3.1 统计检验法

统计检验方法的核心是运用计量统计的相关原则进行房地产价格变动的统计和分析。根据不同标准的统计检验法，具体可以分为方差上限检验以及游程或粗尾检验两种。具体有两个前提：一个是在短期之内，房地产的价格没有很严重的波动；另一个是数据的样本比较大。在一些市场相对具有成熟性的国家，通常会具备这两个条件。但是我国的土地市场相对来说，发展速度比较慢，而且自身的特性使得价格差异相对比较明显，所以当前仍然没有一个统一标准的低价指数，同时，多年的地价时间序列也不全面，当前还不可以利用地价数据进行方差上限检验。

4.3.2 收益还原法

利用收益还原法来进行房地产泡沫的评估，这种方法主要是因为认识到了泡沫的实质，基本的原理就是折现率的确定，把房地产未来不同时期的收益进行当前价值的更换，当成正常的理论价格，然后和现实的价格进行有效的对比，如果现时价格比理论价格要高，那么高的那一部分就是房地产泡沫。而这主要是市场体系相对特别完善的

4.3.3 市场修正法

利用市场修正法来进行分析房地产泡沫测量，具体问题就是对市场比较法评估企业资产价格进行学习借鉴，这种方法来实施。将反应市场供求差异的物业空置率为当成计量的具体前提，并对宏观的经济情况以及房地产的相关情况等进行修正，进而有效的估计出泡沫的指数。但是其用来测量房地产泡沫在理论上相对没有说服力。而且总空置率自身也比较难获取。

4.4 针对抑制房地产市场泡沫的调控对策

第一,对当前一些地方XX“土地财政”问题进行彻底的改变。就目前来看，要从开征房产物业税、保有税以及资本收益税这些方面进行积极的考虑，通过这种方式，使得房价快速上涨，这种压力能够得到缓解。在长期发展的过程中，要不断进行分税制的改革，对过度依赖土地收入的地方XX财力进行提升和增强。

第二，货币政策一定要密切关注资产价格的变动，而且就当前来看，一定要与我国的货币政策退出机制进行适应。当通货情况以及预期比较强烈的时候，对于货币的发行量，一定要进行控制，同时也要防止房地产市场的资金流入量过多，通过公开市场这些方式，使得过剩的流动性能够快速的回笼。

本章小结

本章主要对房地产泡沫的检测与预警机制进行研究，首先说明了房地产泡沫预警的方法大致有两类:景气指数法和经济计量模型法。其次对房地产泡沫的预警机制设计和监测方法进行分析，最后提出抑制房地产市场泡沫的调控对策。

第五章 上海市房地产市场现状及泡沫研究

5.1 上海市房地产的基本运行情况

5.1.1 2019年下半年住宅价格及成交量均缓步上扬

2019年下半年，上海房价的上升趋势比较缓慢，根据CRIC提供下面的图片数据2019 年上海新房的成交均价为 54499 元/平方米，同比往年上涨 2.0％。从其历年来统计的成交均价来看，自 2008年到2019 年，上海市的房价整体呈现逐渐上涨的趋势；从同比涨幅来看，不难看出2018 年和 2019 年成交的均价同比涨幅明显大幅收窄，2019 年同比涨幅尚处于历史较低值。

　　5.1.2 预计2020年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬

首先，土地量越来越少，而且成本增长速度越来越快，国家税收也在不断的提升等等；其次，房屋的建设周期相对比较长，短期之内不会改变供求的格局；第三，没有足够的保障性住房供给;第四，就需求层面而言，经济发展速度越来越快，城市化的进程也在不断的提升，所以对房屋的需求量会越来越大。

5.1.3 上海房地产存在一定的泡沫现象

　　上海的房地产市场将继续发展，其价格不断攀高，然而从另一方面也会出现一定的泡沫情况，例如上海新建住宅的存销比。上海新建商品住宅库存总量为 773 万㎡（2019年12月），增长了11.5％。上海新建的商品住宅的存销比为11.4个月，在11月份的时候上升0.1个月。2019 年 3-9 月的新建商品住宅存销比下行，10-12月的新建商品住宅存销比处于进入盘整态势，目前处于一个合理安全的区间。如上图

5.2 上海房地产市场的泡沫分析

怎么样才算是合理的泡沫？整个国际上都使用产业投机度来进行衡量，即房地产过去价格对将来价格的影响程度。假设这个指标定义为θ值，则θ可以定义为：

　　如果θ值过高，则说明房地产市场具有严重的投机行为需要XX的另一只手做出调整，反之过小的话，说明XX对市场过早干预，严重的话是市场经济失去活力，金融市场则背负很高的风险，如果θ大于40％，则说明商品房市场投机行为较多。

为了对影响新增商品住宅价格的影响因素有方便的数据分析，特引入OLS回归方法对模型进行回归分析，引入前三个变量如下图所示

　　根据上述公式代入取残差分析可以得到θ＝=0.743=74.3%＞40%，表明上海市商品住宅市场投机度比较高，已经超过标准的0.4，因此可知上海地区房地产行业的投机度相对来说属于正常范围，但有一点点偏高。这也与当前市场的运行状况相符合。

5.3 上海房地产市场的基本判断

开发投资预测:最近这些年，上海的房地产开发投资规模相对比较科学，一定程度上促进了经济的发展，并且对市民居住条件也有很大的改善。2017年、2018年和2019年房地产完成投资分别为3856.53亿元、4033.18亿元和4231.38亿元;比2018年同期增长4.9％，2020年，房地产开将于2019年的开发投资水平一样，住宅投资的金额大概在4500亿元。XX一定要大力的进行宏观调控。然而就当前来看，一些地方XX利用房地产来进行政绩工程的打造，有一些甚至把土地资源作为城市经营的一种资本，和房地产商一起合作来经营市场的操控，这就会引发众多的不公平竞争情况，最终使得房价虚高。

供求情况预测:2020年，将保持上海商品房住房的施工面积，而且开发过程中会增加中外环之间以及外环之外的开发，供需情况也属于一个良好的状态。预计新建商品住房上市供应面积大概在16000万平方米，新建商品住房需求面积大概在14000万平方米。而普通商品住房会保持或提高到60％的供应量。

房价走势预测:因为市场以及XX双方的共同作用，以及供应与需求之间的关系不断地优化，2020年，新建商品住房预售的平均价格增长幅度将会比城市居民人均家庭可支配收入的增长幅度要低很多，大概会低10％。

本章小结

本章具体分析上海房地产出现的泡沫情况，运用前几章的信息和资料研究上海房地产泡沫，并且有效的判断上海房地产的市场。

6.展望与结论

6.1展望

房地产泡沫对国民经济的增长确实具有正向的刺激作用，而房地产市场在同一城市的各个区发展也并不平衡，因此本文分析泡沫经济形成的微观机理和泡沫经济形成的宏观经济环境并阐述房地产泡沫的运行机制，再分析来说明房地产泡沫对国民经济的经济效应，房地产行业对GDP的拉动效应并且带给产业链条的联动效应，其次了解我国房地产的现状发现我国房地产金融风险的传导诱因找出房地产泡沫的测度并调查中日两国房地产生态的异同与启示，最后分析有效地判断上海房地产的市场存在泡沫的结论。

6.2结论

本文围绕房地产泡沫对国民经济的影响，其中针对上海市历年来的房地产价格受到波动的外因和内因，对对房地产泡沫的测度进行理论分析并作出实证测度，不仅有利于加深了对房地产金融经济以及泡沫经济的了解，如果价格的波动情况不是很明显，这个曲线的运行就相对比较正常，而如果价格大幅度变化的时候，价值曲线的变化幅度也就非常的大。当房子的价格出现了，大幅度上升的时候，就会产生刺激消费，使的房地产行业出现一种虚假的繁荣情况，进而会带来很多非理性的消费或者是跟风消费，越来越多的投机者以及更多的资金会涌入到房地产市场上，使得需求量快速的提升，而房价也会越来越高，进而会有更多的人投入市场，最终会形成一种恶性循环。所以首先要明白原理再对XX调控房地产市场的政策制定给了一些的参考信息，不过本文的研究尚且有不足之处，正如房地产泡沫的测度方法在学术界上并未有公认又权威的方法，在上文仅基于上海市房地产泡沫的实证分析故而结论可能难以作为正确又权威的代表性，在后续的研究中可以综合所得结论，找出更合适的方法去推算结果的合理性。

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致 谢

到完成论文为止，我衷心感谢指导我完成论文的导师以及大学快四年传授我知识的老师们，老师严谨的治学态度、渊博的知识、敏锐的洞察力和实事求是的工作作风给我留下了深刻的印象。老师为人谦和，总是能够站在我们学生的立场帮助我们分析和解决问题。我的论文的最终完成，从选题、拟写提纲到修改定稿，都与老师的悉心指导和帮助分不开。他的言传身教让我学到了很多东西，将令我终身受益。在此，谨向老师致以最诚挚的感谢。

我还要感谢本专业全体同学。在学习和生活上他们给予了我诚挚的帮助。这里，我向各位同学致以衷心的感谢。

最后，我还要由衷地感谢一直关心和支持我的家人。他们一直对我寄予厚望，他们的殷切期望和关爱是我不断进取的动力。

房地产泡沫对国民经济的影响及 对策研究—以上海市为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年1月11日

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