杜邦分析——以房地产公司为例

　　摘要：

最近这几年，我们国家运用经济、法律和行政等等手段，从宏观的角度上来看，对房地产进行了指导、监督、调节和控制。房地产市场方向的竞争也越来越激烈了，一家房地产公司要想在这个市场中站住脚跟，就要能够完整的建立一个符合自己公司的财务分析体系，按照事物本来的面目，不添加自我因素的去评价一个房地产公司的财务状况和经营成果，这样才能为一家公司的未来的发展提供决定的依照。

这篇论文主要是想以房地产公司的实际的经营状况作为背景，在用传统的房地产公司杜邦分析和演变的房地产公司杜邦分析作为基础，来对房地产公司的经营特点和财务方面做出一套符合房地产公司的财务分析体系评价。同时我们还要运用一套财务战略评估体系对一个房地产公司做出评价。还可以用不同的财务分析体系对同一家公司的财务系统进行评估分析，这样就可以更符合房地产公司的财务分析体系了。

　　关键字：房地产公司杜邦分析；财务分析体系；财务战略评估体系

　　一、绪论

现在经济的发展越来越快，使得我们国家的所有行业都发生了全新的变化，从1998年开始，我们国家就取消了很多住房实物分配制度和按揭政策，国内的房地产行业也发展到了稳定快速的时期，在这个快速发展的途中，房地产行业已经成为了我们国家经济的支撑顶梁柱之一了。

从2006年的时候，我们国家就连续发了很多从宏观的角度上来看，关于房地产这个行业的关于运用经济、法律和行政等等手段，对房地产进行了指导、监督、调节和控制。现在房地产这个行业所处的环境非常的复杂，需要面对的经营风险也非常的多。现在为了在这个房地产的市场中获得一个很好的位置，公司管理层的人现在也要开始重视公司的经营管理制度，怎么样才能做出一套既科学又有效的经营活动分析评估体系。

　　二、房地产行业的特点以及公司的基本概况

　　（一）房地产行业的特点

房地产这个行业是是一个资本密集型的企业，它具有生产建设周期长、资金占用大、施工技术复杂的特点。这些特征在有些时候就能够决定一个房地产公司开发行业的一个特殊性。所以，我们要完完全全的了解房地产这个行业的基本上特点，这样才能更透彻的帮助信息使用的人在房地产公司的财务报表上的数据的含义。

（1）房地产开发产业概况

房地产的开发值得额就是一家公司在符合法律的情况下获得的土地使用权，根据城市规划的要求来建造房屋和基础的设施，出租和销售开发产品的行为。房地产主要开发的行业就是土地、房屋、配套设施和代建工程。住房开发可根据项目建成程度分为商品房和使用时间，根据不同的消费对象分为经济适用房、廉租房和商品房。

（2）房地产开发行业的经营特点

房地产在开发的时候，主要有以下的特点，第一是开发的时间长，因为开发的产品从前期准备调研的时候，到最后开发出开的期间，都会有好几个项目同时开发，所以速度都比较的慢；第二是项目的审批多，房地产从开发到最后都会历经到很多的项目；第三是开发产品的定位，房地产还可以叫做不动产，所以在准备开发之前，就要对这个开发产品进行定位，一旦定位了就不可以移动，否则就会大大的降低很的价值；第四是资金运营的密集性，它主要是体现在给开发产品带来价值、总体上价值比较大、资金投入的比较大以及资金投入的比较密集的这几个特点；第五是经营的风险高，房地产属于市场竞争中的一个开发行业，它不仅仅会受到周边经济的影响，同时还会受到这个行业的政策调控和城市化的进程等等大方面的影响因素。

　　（二）某房地产公司近年来的财务状况

（1）某房地产公司基本情况

企业年发展能力80多万平方米，从业人员50余人。最近这几年，为了能够满足市场经济发展的需要，公司开始主动的去探索房地产开发新思路，拓宽业务领域，符合积极探索与市场机制的经营战略和经营方针。在促进当地经济发展的同时，也为居民创造了一个美丽、安全、舒适的生活环境。

（2）某房地产公司近三年的财务状况

最近这几年，国家对房地产市场的调控又有了进一步的加强，房地产行业里的竞争也越来越激烈。房地产的公司就想通过科学的决策法把经营重心转移到中国的二三线城市上，从中取得了还不错的经济效益。

1、公司最近三年的财务状况

表1某房地产最近三年的财务状况

2、某房地产最近三年开发项目的基本情况

在2016到2018这三年里，某房地产公司总共开发了三个住宅楼盘，分别就是MC家园、GH国际和DF花苑。其中MC家园的房地产开发的基本情况如下：

MC家园这个房地产项目是在2006年开发的，总共投资了将近12亿左右，占地面积达到了11万平方米，总的建筑面积达到了45万平方米，容积率4.1，总共有42栋楼左右，其中住宅房就有4065户、商务房达到了168户、车库达到了238个，项目的整体预计销售20亿，它的经济指标如下：

表2经济技术指标

　　三、理论基础

　　（一）财务分析理论

随着社会主义市场经济的快速发展，企业的生存环境越来越复杂。如何建立科学有效的企业经营活动评价体系，是企业健康可持续发展的迫切问题。分析企业财务报告书，优化企业的发展，对它指出发展的方向。

财务报表是记录企业在某一时点和某一期间的经营活动的静态和动态形式，作为反映企业财务状况、经营成果和现金流量的某一期间财务会计结果，是客观评价企业经营状况的重要手段。财务分析是运用科学的分析方法，对企业以往的经营管理活动进行分析和评价，以帮助企业及时发现和改进经营管理过程中存在的问题的过程。

财务分析的基本方法包括趋势分析、比率分析和因子分析。综合财务分析方法是综合单一的分析指标体系，形成相互关联、相互作用的分析体系，从偿付能力、经营能力、盈利能力、发展能力等方面分析企业的不足，形成科学的决策反馈体系。目前，财务分析综合评价体系主要包括杜邦财务分析体系和沃尔玛综合评分法。

（1）趋势分析法

趋势分析法是在多种财务报告书中通过相同的指标提出各期变化的一种分析方法，预测财务状态和经营成果的变化趋势。这是一种最简单的分析方法。

具体的简单分析方法：一个特定的公司比较年度报告书，确认年度的差异金额和差异率，分析企业报告项目的变化趋势。趋势分析的缺点对同样的项目进行比较，进行分析，进行相互关联的财务在无视关系方面，这种关系很重要。因此，分析这种方法时，要考虑有关项目的变化趋势。

（2）比率分析法

比率分析是以同一期间或同一时间的财务报表为基础的数据，通过划分报表中的相关项目，得到指标值并进行评价的一种方法。

比率分析在许多财务分析方法中都得到了应用，但是它也是有一定的限制性的。主要表现在比率分析是一种静态分析，它缺少一种动态性，对未来的预测不完全合理。比率分析中使用的数据是按照会计核算的原理和方法反映的一种企业价值，这很难反映出市场价值的影响。

在一般公司的金融方面的管理中，财务比率一般都是用来评估一个公司的偿债的能力和它的运营能力、盈利能力、发展能力。

（3）本质分析法

本质分析法指的就是我们通过分析能够影响目标的各个本质上的原因，揭示出它对于目标指标的一种定量的影响。本质分析不仅仅可以专业化的分析出每个本质对于目标指标的影响，同时他还可以单独的去分析每个本质对于经济指标的贡献。这个方法主要是在财务分析体系里使用的。本质分析法还包括连续提花法、差异分析法、指数分析法、固定替换法等等。

主要采用本质分析法的原因就是想要能够通过财务指标来分化各个影响本质的相连接的关系，使得每一份财务报表都可以通过这个了解到在经营过程中所存在的问题，并且对他做出相对的解决方法。

　　（二）杜邦分析理论

（1）传统的房地产公司杜邦分析

所谓的传统房地产公司杜邦分析指的就是对那个净资产收益率的分化，来制造出一个能够把每一个财务比率之间的关系都连接起来的桥梁，主要从权益乘数、销售的利润率和资金的运转等这些方面中表示出一家公司通过借贷、租赁和集资等方式实现的融合并能够流通的资金、经营的成果以及资金使用的效率。能够创建好一个合理的财务分析系统，这样对任何一家公司的未来经营管理方面都是非常有用的，可以让他们分析的更全面、更加的直观。

1、传统的房地产公司杜邦分析原理及功能

传统的房地产公司杜邦分析主要是把一家公司的净资产收益率来作为他的核心问题，那这个核心的问题又可以分成权益乘数、实现净利润和销售收入的对比关系和所有资金的周转次数这三个本质因素的乘积，这里面所说的权益乘数可以反映出一家公司的偿债能力，实现净利润和销售收入的对比关系主要是反映了一个公司的盈利能力，最后所有资金的周转次数表达出来的就是一家公司的资金运营这一方面的能力。我们通过对这个核心问题的逐层分化，把他做成了一个指数间的相互影响和相互连接的房地产公司杜邦分析图。它表达出来的是净资产收益与其他三个财务指标之间的内在关系。

那传统的房地产公司杜邦分析的功能首先指的是他能够从总体的角度上来看出一家公司的财务问题、经营的结果以及资本结构，虽然说杜邦财务分析体系没有把所有的财务指标全部放进去啊，但是它确实最能够反映出一家公司所有能力方面的重要指标，它还可以在每一个财务的指标中创建一种互相连接、互相制约和互相影响的系统关系，从大方面上找到了影响一家公司经济状况的最根本的问题；其次就是传统的房地产公司杜邦分析，它不仅仅可以表现出一家公司的经济状况、经营的成果和资本的结构等等，同时它还可以直接的显现出一家公司指标变动的主要原因所在。最后，传统的房地产公司杜邦分析可以加强一家公司在资本结构、资金运营和盈利能力等等这些经营管理方面的问题。

2、传统杜邦分析的有优缺点

优点它主要是以净资产的收益率为中心，通过它来对下面的财务指数进行分化，达到财务系统分明的效果。它的优点主要可以通过以下三点所表现出来，第一，它可以从整体的角度上对一家公司的额经营管理方面的活动进行分析评估；第二，它可以通过对各个组成因素的分析，来掌握一家公司的获取利益的能力、资金运转和资本结构这三者之间是否能够稳定的合作；第三，这个体系它具有层次性，能够明显的逐层提现出每一个财务的指标

缺点就是房地产公司杜邦分析在表现自己好处的时候，还会在其他方面表现出它不好的一面，主要也是通过三点表现出来，第一，对于那些市场很高的上市公司来说，传统的房地产公司杜邦分析是不能够体现出它的经济技术指标的；第二，传统的房地产公司杜邦分析的指数计算主要是以应收应付制作为基础，缺少对市场的大方面考虑，也没有考虑到时间的价值和带来的危险等等重要的影响；第三，传统的房地产公司杜邦分析中的分析评估结果都是根据公司的利润表和资产负债表做的，所以他忽略掉了一家公司的现金流量表在这个分析评估表里的重要性。

　　（三）房地产公司杜邦分析的演变

传统的房地产公司杜邦分析是一种将净资产收益率做每层分化去组成的一个综合性的分析体系，通过每一个不同的财务指标中间的内部连接关系来对一家公司进行综合性的分析，并且为公司以后的经营管理做出合理的改善和解决的方向。正因为如此，传统的房地产公司杜邦分析才能够从创立到现在一直都被大家广泛使用。

现在很多公司的经营管理方面一直都在变化，这使房地产公司杜邦分析在其他特殊的公司里面出现了一种不太适应的感觉，这也是现在传统房地产公司杜邦分析中条件不足的一种表现。自从房地产公司杜邦分析成立到现在，它也发展出了其他由这个体系为基础的财务分析体系，它们都可以根据财务指标的拆分和合成来组成一个新的房地产公司杜邦分析，主要扩展出的两种体系分别是基于净利润演变而来的房地产公司杜邦分析和基于现金流量演变而来的房地产公司杜邦分析。

　　四、房地产公司杜邦分析在某房地产公司的应用

　　（一）采用传统房地产公司杜邦分析的分析

按照某房地产公司最近三年的财务报表来看，采用传统的房地产公司杜邦分析可以对它进行获取的能力、偿债的能力和资金运转的能力做出分析和评估，我们主要从销售的净利率、所有资金的运转和权益乘数方面去评估一家公司的盈利能力、资金使用的效率以及资本的机构是不是符合这家公司的。

表3某房地产公司基于净利润演变而来的房地产公司杜邦分析表

我们首先先从销售的净利率达到的指数来看得话，某房地产公司在2016年的时候他的销售净利率就在19.54%左右2017年的销售净利率就在-64.22%，2018年销售净利率要比2017年长了4.88个百分点，虽然说增加的挺多的，但是我们一定不能因为这些数据就自大了。

其次就是在这三年里一家公司所有的资金运转率的指数出现了很大的波动的时候，那么为什么会造成波动，是要调查清楚的。

最后，在这最近的两年中，权益乘数也发生了很大的改变，这表示这家房地产公司的资本结构有可能也有了很大的改变。

从整体上来看，这家房地产公司在2017年的净资产的收益率就比2016的时候提升了12.54%左右，但是却在2018年的时候净资产的收益率就越来越下降了，本来还是盈利的，突然就编程亏本了，这之间的差别达到了-65.45%左右。

根据上面的财务分析，看得出房地产公司最近三年的净资产收益率刚有了起色，然后就突然掉下来了，这说明公司的管理的人对这些问题一定要高度的注意，找到为什么下降这么快的原因。

　　（二）采用演变的房地产公司杜邦分析的分析

（1）根据净利润演变来的房地产公司杜邦分析

按照某房地产公司最近三年的资金报表来看，我们用根据净利润演变而来的督办分析体系来评估的话，我们就可以从这个体系中知道所得税的税收负担、利息的负担率、销售信息的税前利润率、所有资产的运转率和权益乘数，再从这些角度上组建成一种多角度和多方位的盈利能力。

根据我们的计算中总结出了，从销售的税前利润率和利息的负担率来看，2018年的销售净利率比2017年下降的原因就是公司的利息负担很高。

（2）根据现金流量演变来的房地产公司杜邦分析

用根据现金流量演变而来的房地产公司杜邦分析来填补了传统杜邦体系的不足之处，他是一种从大方向的角度来对一家公司的运行状况来做的分析评估。

那虽然说，这一款基于现金流量演变而来的杜邦体系是根据传统杜邦体系演化而来的。但是，它始终没有解决房地产这个行业因为预售要产生的巨大预售账款带来的问题，还是会产生小看公司的偿债能力和小看一家公司的盈利能力了。

　　（三）房地产公司杜邦分析的应用

（1）符合房地产行业的杜邦分析指标的设置与特点修正

从2016年7月份的时候，国内的房地产市场就已经进入的买房方和卖房方的观察期了，后来这个行业的销售也增长的越来越慢。要想房地产这个行业在市场上立足，就应该使用财务分析找出经营过程中所露出的问题，通过这些去提升房地产行业的市场竞争能力，这是每一个房地产行业管理者应该做的事情。

1、符合房地产行业的杜邦分析指标设置

通常偿债能力已经能够表示出一个公司对于即将到期的债务的一个偿还能力，对公司的偿债能力有可以分为长期的偿债能力和短期的偿债能力。长期的偿债能力是能够表示出一家公司对于长期背负债款的偿还能力，一般这个偿债的财务比率有资产的负债、产权比率、已经获得的利息倍数和权益乘数；短期的偿债能力能够表示出一家公司能够用流动的资金去偿还短期负债的能力，一般这个偿债的财务比率有速冻比率和流动的比率。

在对偿债能力的财务指标进行改正和调节的时候，我们就需要注意一下几点问题。首先需要时刻的关注财务报表中存货项目这一项中创建项目成本的影响。为一家房地产公司的资金核算的时候，对那些已经完工的开发项目的本钱，这是以开发一个产品的形势在负债表中存货这一项中列出来的，创建项目的成本是以一个开发本钱的方法记入到存货成本这一项的；然后还要时刻的关注流动的负债中预计收取的账款对于杜邦财务分析体系的影响；

2、对能够表示公司成长能力的财务指标进行特点修正

现在的公司管理中，管理的人已经不再是只关注自己公司短期的运营状况了，同时还要关注自己公司在以后的发展能力了。把公司的实力扩大、把运营的规模扩大、实现有规矩的经济能力作为公司以后的发展能力。能够表达出发展能力的关键指标就是经营收入的增长率、经营利润的增长率、净利润的增长率和总资产的增长率等等。

（2）可持续增长率和经济增加值的分析

这一点主要是根据可持续增长率和经济的增加值来计算，下面是我们对于某房地产公司的计算数据：

表4某房地产公司可持续增长率和经济增加值计算表

根据这个计算表中可以看出来这家房地产公司在这三年期间的杜邦体系指标中，可持续的增长率从2017年开始就一直往上涨了，但是这三年内公司的经济增加值都是很高的，这就表示这家公司的所有投资者都得到了增值。

　　（四）指标修正后的房地产公司杜邦分析的运行保障措施

只要在行业中加入适合他们行业的财务指标的房地产公司杜邦分析，就能给房地产公司短时间的评估提供合理的分析体系，但是它在真正运用的时候还是会受到去收货信息的局限。在这个房地产公司杜邦分析的运行下，还会受到财务报表之外的局限，为了保障分析体系能够正常运行，公司就应该做好下面的几点运行保障措施。

（1）按照开发的项目来区分计算的共同费用

想要提高分析指标修复后的房地产公司杜邦分析在计算分析的精确性，就一定要把不同开发项目中的完成度、工期和各个开发项目的非财务数据进行区分开来，特别是行政管理部门的管理费用一定要用合适的方法去开发项目。

（2）充分的取得管理会计信息

调整指标后，杜邦分析系统就纳入了管理会计中。仅仅使用财务报表数据就很难完成分析。但是，管理会计中的有关的数据都是公司的内部信息，不对外发表的，这样就局限了分析系统的应用范围，它所分析的东西只可以用于自己的理解，却不适用于行业这之间的相互比较。与此同时，如果企业想要达到分析结果的精准性，就一定要有丰富的管理会计的工作作为基础。

（3）充分的获取和有效利用财务报表以外的信息作为分析保证

通常基于财务报表数据进行的财务分析，以构建反映企业偿付能力、经营能力和盈利能力等信息的财务分析指标。但由于房地产行业的经营特点，只有财务报表数据才能全面反映企业的经营管理状况。利息不足，财务分析会片面扭曲。为了提高财务分析的有效性和全面性，需要充分利用大量的表外信息，包括财务报表附注和各项开发项目的详细信息，以确保财务分析的顺利进行，这也是财务分析的必要条件。为房地产行业财务分析的有效实施打下基础。

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