海口市房地产开发投资风险分析及预防策略 ——以美兰区演丰镇为例

　　摘要：

21世纪以来，我国的社会经济自改革开放以来发展迅速，国民的收入和消费水平也一直处于上升状态，相比以前具有很大的提升。我国的基建工程是全世界的佼佼者，而房地产作为基建工程中的一把手，不论是在哪个国家，都是一个非常重要的经济产业，对经济的影响大，所以也是各个投资者、企业、开发商甚至居民的重点投资对象。而针对房地产业来说，它具有投资额度大、投资周期长、风险高的特点。为了保证房地产业的稳健发展，在国家对房地产业进行政策安排和有效规划的同时，也要保证投资者能够理性、理智的对待房地产业的投资。所以这里就需要一个全面、有效的风险分析理论作为房地产投资风险评估的基础。

本次研究是在我国房地产业发展及投资现状的基础上，根据目前学者们的文献和国内外对于房地产业的研究，以及针对房地产业发展、投资的数据和理论方法，并综合考虑房地产业本身所具有的特点，例如内外部风险、投资风险以及各个阶段的风险，整理了目前房地产投资风险的含义，以及房地产投资风险的发展变化和过程，还有各个阶段的作用。对房地产投资风险的评估、识别和规划这三个要点进行综合，把相对应的方法给予归纳，并针对房地产投资中的风险评估，做出有效的分析。该论文将房地产发展过程中的投资规划、风险评估细分为了四个板块，这四个板块分别是：投资决策阶段、建设前期阶段、建设实施阶段、租售阶段。这四个阶段具有不同的风险因素，这四个阶段也可以理解为房地产业投资开发的生命周期。本此的案例研究对象为海口市演丰镇开发项目，综合演丰镇近几年的发展和开发，并以开发前作对比，结合海口市演丰镇项目自身的特点和其发展规划在海口市的地位和影响，选择一个主要的方法来对海口市演丰镇项目进行房地产投资风险的评估，在前面提到的四个阶段中分析这个项目开发中的主要问题、存在的风险因素以及产生这些问题的根源。

　　关键词：房地产投资；风险分析；预防策略

　　1.导论

　　1.1研究背景

自改革开放以来，由于社会的进步速度加快，人口数量高速上涨，国家各方面实力持续增强，使得房地产行业已经成为人们最重视的投资工具之一，我国人民对于房屋的需求量长期增加，而几乎人人都本能地向往一个舒适的居住环境，相应的也让人均房地产需求量在不断扩大。并且房地产业在人们的日常生产与生活中无处不在，即社会的进步发展一定会增大房地产业的需求。

在总需求的总供给共同决定价格水平的过程中，总供给会随着总需求变动的趋势而上下变化。在这过程中需求是主动、强势、变化较快的，占主导地位，而供应则是被动、弱势、变化较慢的。所以总供给无法选择价格变化的方向。

随着我国人口的持续增加，经济高速增长，人民的生活方式在慢慢变化，由于城市化进程加快却人多地少的原因，导致城乡收入差异严重、家庭规模小型化，这些特殊国情造成了房地产业长期的需求大于供给的局面。房地产投资虽然具有收益和回报极高、投资规模大、产品位置固定等客观特性，但容易受各种内外部环境的影响。在房地产投资之前投资者应该进行全面的分析、评估，预测投资项目其中的收益不确定性，还要注意的是在投资过程中有看得见的风险如管理风险，也有看不见的风险如房地产市场风险等。

　　1.2研究意义

在改革开放以后，我国的经济体制逐渐转化，经济发展十分迅猛，而国家的发展离不开房地产，房地产业作为一个国家、地区发展的重要指标，其新鲜血液一直是源源不断的。老百姓听到房地产业，下意识的都会觉得这是一个盈利巨大的行业，但是在盈利和发展的同时，风险也是相当大的，更何况我国目前的房地产业规划还不够完善，而且房地产业的投资成本相对其他产业来说是非常大的，所以在房地产业中的投资风险还是很大的。因此，本此研究主要以房地产的投资开发风险为主要目标，对投资过程中的各个风险因素进行整理和分析。从发展前后、发展道路上认清这个地区房地产业的发展风险、投资风险。地方进行发展改革，经济随之增涨的同时必然会带动各大产业的发展，最明显的也最能体现经济和经济发展趋势可能就当属房地产业，但是房地产业的发展投资也是伴随着相当大的风险，尤其是对于演丰镇这种未开发、刚开发的小村镇而言。

　　1.3研究方法

论文主要结合调查法、文献研究法、定量分析法三种方法对房地产开发过程不同的阶段进行调查、分析和评估。对调查及网络搜集到的大量资料进行分析、综合、比较、归纳来得到规律性的知识。同时综合了海南省自由贸易港、海口市江东新区开发，分析当前的大环境对美兰区演丰镇房地产业造成的影响。通过分析美兰区演丰镇的房地产业的需求、后续的住房、购房两方面的供给以及演丰镇房地产业可能存在的风险，提出五个风险防控的规划策略。

　　2.美兰区演丰镇房地产业背景及开发前后对比

　　2.1美兰区、演丰镇房地产业背景

海口市美兰区在海南省的最北边，沿海的地理位置使得这里的房地产业发展地相对其他区而言较好，也比较稳定。在海南自由贸易港和江东新区开始建设之前，美兰区房价平均不超过1.4万元/平米，周边绿化、郊区分布较为广泛。而演丰镇就是美兰区之中的一个小镇，早年间这里基本没有房地产的概念，因为距离市中心较远，在这里的原住民较多，村落里都是自家搭建的房屋，主要以渔业和畜牧业为生。演丰镇的房地产是近几年江东新区开始建设、机场扩建征地之后才初步兴起的一个产业。

演丰镇房地产开发项目选址位于海口市美兰区演丰镇，项目周边有高速公路，近年一步一步的修路、开发，使得交通较为便捷。演丰镇还有温泉酒店、别墅区，高端的俱乐部和亲近大自然的游玩场所，比如高尔夫俱乐部、海鲜农家乐、自采果园等等。同时海口市良好的旅游环境也为演丰镇项目的整体价值还有发展潜力提供巨大助力。演丰镇房地产开发项目充分利用了海口市的优美环境和优越的地理位置，在设计中利用中水系统和绿色节能材料减少碳的排放和污染。社区内部拥有完整的配套设施及休闲娱乐场所，能够为居民提供舒适的生活环境。

　　2.2演丰镇开发前后经济状况和人口分布对比

演丰镇位于距离市区三十六公里的一片郊区，在国家规划、企业参与开发之前经济水平较低，属于未经开发的小镇，道路上的泥土和大面积的植被是这里原本的样子，最出名的就是这里的红树林景区，每年都有许多游客慕名而来，但是大部分也都是海南本地的游客。其他的地方还是泥土地、老平房，村民们最主要的经济来源就是自家的农务产业，槟榔、橡胶、鸡鸭鱼猪牛等禽畜。属于经济水平较低、经济发展较缓慢的农村。但是在2016-2017年国家批准规划，距离演丰镇仅5.4公里的机场开始扩建、征地，同时有许多大型公司、集团入驻开发演丰镇，国家与企业共同把这里开发成一个初具规模的城区，并保留了这里的原始生态环境，对红树林景区进一步开发并保护，迅速建起的高楼和城市基本设施，水泥路、菜市场、酒店、互联网园区、小区等等，扩建征地之前的居民，也有了新的安家之所—-红林路瑶城小区。在江东新区的开发带领下，演丰镇也实现了快速的经济增长和城镇改造，成为了一个现代化和原生态并存的小镇。

人口分布在开发之前集中分布在以演丰中学和演丰小学为圆心的镇中心以及附近的村落，演丰镇开发前的人口较少，基本都是农民出身的老人，子女一般都在外面工作，或者在家务农，在人口分布方面以村为单位，北至红树林附近的山尾头村，南至距离镇中心5、6公里的芳园村，格局较为分散。在开发后，属于扩建范围的居民统一分配到了新的城区，也就是演丰镇的瑶城及附近新开发的小区和居民楼。而还暂时未征收的扩建区域的居民还在自己的原先的村落生活。

　　2.3演丰镇开发后整体规模、环境和城区发展

演丰镇开发前后的整体规模在面积上并无多大变化，但是保留原先的大面积绿化的同时，这里城区、楼房占比比之前有了极大的增长，在扩建范围之内的村落人口都搬至新开发的城区，因此分布在城区的人口比例有了极大的增长。开发最主要针对的是这里的环境：经企业接手的城区开发、国家管理的高标准景区改造，让这里有了城市的味道，不再是以前那样的没落小镇，所有的城镇社会基础生活设施一应俱全，经过改造、开发的红树林景区也别具一格，同时也加强了景区的保护。

　　3.建设海南自由贸易港、江东新区对当地房地产业的影响

　　3.1正面影响

自由贸易港开发以来，引进百万人才、人才住房计划、多国免签、全面取消落户限制等政策，给海南带来了巨大的房地产业经济增长和极具潜力的增涨空间，与其一同带动海口市房地产业经济发展的还有江东新区的开发，早在2018年6月3日江东新区正式成立的当天，海口便面向全球征集江东新区概念规划方案，经过比选，最终10家设计团队参与概念规划编制工作，后经过专家评审，评选出1个优秀方案、2个优良方案。海口在充分吸收江东新区概念规划方案国际招标的方案精华基础上，取众家之长，加快统筹编制江东新区总体规划纲要。2019年，海口江东新区年度计划投资300亿元以上。加快起步区建设，推进哈罗公学、音乐厅、美术馆等公共配套服务集中布局，启动地下空间综合开发;年内启动10家以上总部大楼建设，积极引进国内外企业总部和功能性机构落户，打造总部经济聚集区。江东新区产业规划重点对标香港、新加坡、迪拜等先进自贸港区发展经验，科学选择了发展产业门类。这一系列的活动使得演丰镇的房地产业有了非常大的提升空间和潜力，在后期建设过程中，演丰镇会以这里优美的环境和地理位置，以及较低的房价、越来越高的知名度，逐渐走入人们的眼中。

　　3.2负面影响

2020年初XX推出了限购令，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)，停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。限购令对于房地产业的影响不可谓不大，限购令的出台会对房地产价格产生明显的抑制作用，使住房销售量有明显跌落。连同房地产的投资、销售、信心等也都会收到限购的影响。

　　4.演丰镇房地产业发展和投资风险分析

　　4.1海口市演丰镇房地产业发展投资遇到的问题

房地产业发展投资的过程中，会遇到的最大、也最可怕的问题就是风险问题。

4.1.1风险问题概述

一直以来，房地产投资开发中的风险都比较隐晦，不容易发现，并且在各个发展过程中，房地产投资的风险也有可能会随着时间而变化，所以这需要结合本次研究中的风险特点，并将其特点与工程建设、规划的实际进程相结合，再进行综合分析。所以我们先将房地产风险的特性细分为几大类，再从中建立风险评价指标，进一步的完善风险的控制机制：

（一）多样性

影响投资风险的因素有很多，环境、政策是指国家XX部门和项目的地理位置以及发展潜能，是能够影响到房地产投资的风险因素，同时房地产市场、购房资金以及居民消费心理等也都是能够影响投资风险的因素，不同的风险因素之间相对来说是比较独立的，都有可能引起投资风险的变化。

（二）潜伏性

前文说到房地产投资开发的风险比较隐晦，不容易发现。它就像一种疾病，当病毒入侵后，依然具有一段时间的潜伏期，当病毒爆发时才会对投资者以及开发商产生破坏。我们需要对病毒，也就是风险，未雨绸缪，提前进行一个深度的、全方位的检查，综合以往的案例进行比较，吸取可以借鉴的经验，参考以往处理投资风险的方法和措施，将风险及时有效的处理掉。如果没有相似的案例可以让我们参考，可以针对该项目的主要指标，用数学模型分析，但是这种方法的要求较高、难度也相对较大，对于后期发展中，投资风险判断的误差也相对较大。

（三）激励性

不论是在哪个行业、哪个市场，高收益带来的从来都是高风险，如果对于项目的处理方式不当，没有采取正确的措施或者是使用了错误的处理方法，那将会对投资者和开发商产生巨大的压力和影响，也会大概率的造成不可挽回的巨大损失，但是相反的，如果处理得当，稳步前进，很好的处理项目开发过程中的风险和问题，那也会带来非常高的收益。

（四）预测性

风险发生之前就有所防范，能够有效地降低风险发生的概率。虽然风险具有一定的随机性和不确定性，但是我们可以预测风险。一般而言，风险的预测可以通过以下几个方法。一种是案例归纳法。投资者可以查找以往的相关案例，寻找案例中发生的风险和导致的损失，推断出目前项目已经存在趋势的风险或者即将萌芽的风险，从而进行针对性的处理，降低发生的概率；第二种方法是专家意见法。综合房地产业方面的专家学者，听取他们的意见，也可以吸取他们对于此次项目的风险看法和处理建议，这样也能降低风险发生的概率。

4.1.2海口市演丰镇房地产业发展投资各阶段风险分析

（一）演丰镇投资决策阶段的风险

我国经济发展十分迅速，已经是全世界经济领先的国家，我国内部的政治也比较稳定，基本上不会发生战争和巨大的XX变动，因此在我国目前的政治、政策环境下分析，演丰镇投资开发的风险是比较小的，对于演丰镇项目可以忽略。随着海口市经济的不断增长，旅游业和服务业一起带动金融和房地产的发展，共同进步，演丰镇所处的地理位置比较优越，在海南自贸港开发和国际旅游岛的大环境下，演丰镇还具有一定的优势和发展潜力，因为是中高端城区建设，以后保值的空间也比较大，所以这方面的风险同样较小。

（二）演丰镇建设前期阶段的风险

演丰镇周边在开发前就已经比较完善，具有配套的服务设施，绿化的面积比较大，城区建设符合年轻人的设计需求，也保留了老一辈人在乡下生活的基本需求。

由于演丰镇在开发之前是一个小村落，地下设施和电路、管道方面比较简单，所以在土地勘察和设计方面需要的人力物力不会太多，风险也较小。但是演丰镇的开发改造相对其他城区来说土地范围较大，在土地的获取过程中需要赔偿原住民一定的补偿金，在补偿金和土地建设费用两者中资金是否平衡，对于开发过后土地的再出售能不能让资金及时、有效的回收是演丰镇建设前期主要的风险。虽然开发公司在本地具有一定的底蕴和地位，但是不可避免的需要参与银行贷款、投资者融资方面等风险，所以在资金的使用和回拢方面也是一个风险源，有可能会对后期的正常运营产生影响。

（三）演丰镇建设阶段的风险

对于一般的房地产项目开发来说，都会面临自然天气影响施工进程的风险，以及工期变化的风险。在项目建设过程中，有可能会遇到施工的质量问题以及施工索赔的情况，建筑材料价格和施工日期的变化也会影响建设进度和决策。如果在施工过程中出现意外和安全事故，也会对项目中的建安费产生一定的影响。这些都是演丰镇项目可能会遇到的风险问题。

（四）演丰镇租售阶段的风险

在演丰镇项目租售阶段的风险主要受房屋定价和租售数量的影响，因为在项目开发过程中是无法完全避免风险发生的。这里的原住民是最大的房屋购买力，在他们获得土地赔偿款之后基本上都会在开发后的城区购置新的房屋，所以要制定一个大部分人都能接受的价格，这样才能帮助资金快速回笼。在房地产销售过程中，常常因为销售的时机不正确，导致资金的回笼受到影响，从而扩大资金方面的风险，针对这个问题，演丰镇采取了预售的方式，这样能够有效的回笼资金，而对于开发商和公司企业来说，制定租售合同的风险也比较小。

　　4.2海口市演丰镇房地产业发展投资风险问题的对策

在一般情况下，房地产投资项目风险分析和防控是房地产业发展投资风险问题中是最先进行，也是最首要的工作。工作中主要内容一般是风险的评估和分析，可以有效的识别和估算投资项目中的风险。在整体上对整个过程的投资进行把关，也具有重要的借鉴意义。通常情况下，风险评估对于投资者具有以下几个方面的作用：

第一，建设凭据。在房地产项目立项之前，需要明确立项所要考虑到的各个方面，然后针对项目，进行后续的可行性分析，在可行性分析中，风险评估是最重要的环节。综合考虑项目目前所处的环境，抗风险能力，以及遭受未知风险之后的抗压能力，如果有数值超标，或者分析结果过于危险，那么就要重新考虑这个项目还有没有必要立项。立项是一个科学、重要的投资决策手段，也是保障投资者利益的工具。

第二，及时防范。在房地产投资开发过程中，需要及时、有效的防范可能发生的各种风险，对项目进行风险评估，有效的排查存在的风险和可能在以后会产生的风险，尽可能确认风险会发生的时间和种类，风险评估和识别的越早，能够给到投资者的时间也就越多，这样可以在风险发生之前就减小风险发生的几率，并把风险控制在最小，保障投资者和开发商的利益，同时也能让房地产项目稳健发展下去。因此，风险识别和评估是及时防范的重要指标。

第三，激励效益。不止是房地产项目，在所有的项目中风险和收益都是成正比的。风险也可能给我们带来收益，我们称之为风险收益。风险的识别和分析能够降低其造成的破坏，提高投资者获得风险收益的几率，但前提是能够有效的识别出风险的种类、发生的时间和造成的影响，并分析后提出针对性的决策或策略。同时激励效益能提高投资者的投资热情和推进项目的安全、快速发展。

在对项目的风险进行规划时，主要有五种常见的方法，分别为风险回避、风险控制、风险转移、风险自留、风险分散。

（１）风险回避

风险回避是指在风险发生时或者发生之前，对风险进行的有效识别和分析，并采取例如暂停、中止项目进程等措施来达到规避风险的目的。

（２）风险控制

风险控制是指发现风险之后对其采取的针对性措施，风险控制分为两种，分别是风险抑制和风险预防，风险抑制是指采取措施减少风险所造成的损失程度，风险预防是指在风险发生之前采取措施从而降低风险发生的几率。风险控制适用于项目开发的前、中、后期，范围较广，也是在房地产投资开发中比较常见的一种风险处理办法。

（３）风险转移

风险转移是指在项目的实施过程中，开发单位通过购买保险、签订合同、发行期货等形式将可能或己经发生的风险转移到其他单位或组织中。

（４）风险自留

风险自留是指在房地产项目开发中，会出现一些无法避免或者难以控制并减弱的风险，当发生这样的风险时，开发商需要承受一部分风险，但是前提是这样的风险造成的后果不会对项目开发、后续发展和推进产生不可挽回的根本性影响。

（５）风险分散

风险分散一般是指开发商通过采取一系列手段或者措施，例如增加风险的承担者数量，将风险损失最大化分担，从而减少单一承担者所遭受的损失。

　　4.3近几年海口市演丰镇房地产业发展前后的市场变化和市场风险

在2016-2020年里，演丰镇的房地产市场基本上是从无到有的一个变化，在2016年之前，基本没有人会在演丰镇买房，在这里的原住民都是老一辈的农民，住在自己盖的房子里，或者是从祖上一直传承下来的屋子，这里有的只是泥土地、老平房，简陋的幼儿园、小学和中学，可能就是这里最豪华的三个建筑群。青壮年都选择外出打拼，有条件了回家盖房，因此，没有什么房地产市场可言。演丰镇在以前就靠优美的环境，令人向往的风土人情而出名，虽然这里落后，但是这里的海鲜、农家乐、红树林在本地人眼中都是数一数二的存在。而2016-2020年间，机场的扩建开始征收这一片的土地，江东新区开始开发，演丰镇被列入之后，也得到国家和企业的帮助扶持，征收以后在演丰镇开发了农贸市场、改造了红树林景区，在这片新土地上建立起的成群的居民楼和小区，让这里的房地产业随之迸发属于它的新鲜血液，从这几年开始演丰镇的房地产业开始逐步提升，市场逐渐扩大，越来越多的人开始在演丰镇购入自己的房子，其中绝大一部分来自这里的原住民。

市场的开发、从无到有，意味着这个市场将迎来自己的一个全新的生命周期，在迅猛发展的同时也存在不可避免的风险因素：

（一）开发不完全

演丰镇最初房地产的开发体现在机场的扩建、江东新区的开发上，但不是所有的土地都被机场征收、开发改造，就演丰镇而言，这里村落分布的格局较为分散，地广人稀，也存在着大部分还没有被征收和开发的土地，这些土地上有着非常多的原住民，而他们唯一购置房子的途径就是被征收、从而获取赔偿款。所以在演丰镇开发完全之前，将会有大部分的人口搁置在相对于镇中心较偏远的地区，导致房地产业的新鲜血液供给缓慢、甚至供给不足。

（二）人口迁移

演丰镇有着非常令人向往的乡村特色，也有非常浓厚的风土人情，但是改造后的演丰镇不一定会被所有原住民接受，在得到土地的征收赔偿款之后，也有一部人选择搬往更大的城市，比如海口，虽然比例不大，但是同样也对房地产业的开发产生了影响，人口迁移使得一部分新房空置，而外来人员基本上不会购置这里这么偏远的房子。

　　4.4演丰镇房地产业市场需求及特点

演丰镇房地产业的需求和特点体现在它的开发程度上，征收和改造是这里房地产市场需求的重要指标，因为征收赔偿款的原因，会对这里的原住民对房地产市场的需求产生巨大的影响，征收后的土地将为XX和企业管辖，原住民需要新的住宅，而赔偿款一般都会用于购置新房。所以在2016-2020年这段时间内，随着征收面积的扩大，征收赔偿款的下发，演丰镇的房地产市场需求已经有了极大的提升，其中绝大部分来自原住民，这也是演丰镇房地产市场的特点，对这里的开发相当于“开荒”、“更新换代”，最主要的投资方不止是国家，还有大型企业，对于开发所投入的资金，也将用其他的方式回收，比如房地产：收土地、拆旧房、盖新房、买新房，这是一个循环的房地产系统。这里的开发应于2035年完成，在这之后的十余年里，完成度越来越高的市场化、社会化进程应该会使演丰镇房地产市场的需求逐渐提升。

　　5.促进演丰镇房地产业快速、稳健发展的风险预防策略

　　5.1促进房地产业市场化、社会化进程

为了促进房地产项目的快速、稳健发展，建设后期资金方面的回笼必须有序进行，在销售过程中，为了保证销售质量、数量，开发商应该制定完善的销售计划，提前准备好对应各个阶段的销售方案。

5.1.1针对市场进行环境调研、针对项目进行销售定位

充分的市场环境调研和项目的销售定位能够对房地产业的销售产生较大的影响，在不同的销售定位下，消费者或者住在需求方会产生不同的反应，例如不同的销售策略、不同的房屋定价以及不同的购房政策等等。投资商需要针对海口市演丰镇的市场环境进行充分的调研，了解在演丰镇的消费环境和开发以后的房地产发展方向，结合现有居民的购房水平制定一个合理的销售价格。演丰镇可以充分发挥其优越的地理位置和优美的自然环境所带来的优势，以演丰镇的自然环境为主体，建设配套的社区生活设施。

5.1.2采取科学、可持续发展的营销方案和策略

想要促进房地产营销，需要开发商或者企业从多个方面入手，组建一个具有丰富营销经验的优质团队，针对演丰镇的住宅、商业住宅以及企业店面进行营销，制定良好的营销方案。基于演丰镇在海口市的地理位置做适当的广告宣传。综合演丰镇原住民和海口市房屋购买消费水平制定一个合理、适当的价格，要满足大众群体的心理标准，或者以促销单方式刺激演丰镇当地的房屋购买力度。最后，可以配合有关部门采取一定的房屋补贴、开放式的住房贷款、按揭、降低购买房屋的首付、延期支付房款等方式吸引消费者。

　　5.2政策环境导向

到目前为止，海口的房地产政策较为严格，比如限购令，对获得土地赔偿款的居民来说是一个非常大程度的购房抑制，在很大程度上也会对房地产业的发展、销售方面产生负面影响。演丰镇的开发除了国家相关部门和XX参与以外，还有一部分来自机场的扩建和改造，而其他单位获取土地的难度较大，从现有的土地政策方面来看，演丰镇项目从土地获取这方面来说还是具有一定的风险。

　　6.海口市美兰区演丰镇发展趋势和未来发展方向

　　6.1海口市美兰区演丰镇房地产业发展趋势

在我国迅速、稳健发展的基础上，社会经济的提升、产业的进步是必然的。海口市房地产市场近年来保持稳定增长的趋势，2017年，海南省出台了一系列的政策，促进房地产投资稳步增长。2017年全年的房地产开发投资共计五百亿元，同比增长了三十个百分点。2017年年初，全国房地产市场出现热销的状态，海口市作为著名的旅游城市，房地产销售市场一直保持较快的增长速度。随着海南省自由贸易港、江东新区开发的同时，也会给房地产业、房地产经济带来大幅度的提升和帮助。未来几年，国家政策出台、人文和企业发展，海口市房地产业将会朝着一线城市靠拢，而地理位置优越的美兰区演丰镇也将被带动，加快农村向城市转化的速度，逐步提高演丰镇房地产业的社会化、市场化进程

　　6.2海口市美兰区演丰镇房地产业未来发展方向

由于演丰镇的地理位置比较优越，距离美兰机场仅5、6公里，小镇的生态环境也属于一流之列，高端设施、高尔夫俱乐部、温泉别墅的建立也让这里有了“富饶乡村”的影子，机场扩建、江东新区的改造开发，演丰镇是其中尤为重要而且关键的一环。因此，在未来的几年里，演丰镇的房地产业应该会获得巨大的提升，不止是小镇中心，在小镇周边的村落和居民也将会被一步一步的征收，而这样的征收是积极的，将会帮助演丰镇实现大规模的改造、开发，房地产业的辐射式扩张能够带动演丰镇加快整体的现代化进程。2016-2035年，将是江东新区完全体建成的时间，而演丰镇也在其中，演丰镇房地产未来的发展方向应该是紧紧抓牢机场和江东新区的橄榄枝，这两大因素将成为演丰镇房地产业发展的两大助力，同时，在社会潮流和国家推动的方向上，努力提升区域经济，也带动房地产经济。

　　7.结论

通过对海口市演丰镇房地产项目整个生命周期的风险评估和分析，并站在消费者和开发商、企业的角度分别对该项目的各个阶段的中可能遇到的问题进行探讨，主要有一下结论：

（１）能够影响演丰镇房地产项目发展的风险因素较多

只参考以往案例，采取片面的风险评估是不足以为一个房地产项目做好保驾护航的工作的，从该项目的各个角度进行分析以后，我们会发现在整个过程中其实有非常多的风险因素存在，而且各个不同的阶段都有各自不同的特点，对应各自不同的风险和可能会发生的情况。论文主要是全方位的分析和评估，综合考虑这些风险因素并将其归纳、整理，然后针对几个问题提出对应的措施。

（２）采取适当的办法可以有效地处理房地产项目的风险

本此研究主要是从投资的决策、项目建设的前期储备、项目建设过程中以及后期房屋租赁与出售这四个阶段对海口市演丰镇房地产开发项目的投资风险进行归纳和整理，并分析可能会产生的风险因素。这些风险因素经过了系统的研究，在房地产项目开发、投资的整个生命周期的基础上得出的，其中同样包含了对海口市房地产市场环境的研究、房地产行业的发展现状以及国家、地区对房地产业的政策和采取的措施。通过分析，得出了演丰镇房地产项目投资开发的主要风险分别是土地获取有一定难度、土地赔偿款和开发资金周转、开发后期房屋的租赁和出售，众多风险因素中这三个是有较大威胁，也是最关键的三个指标。

（３）演丰镇房地产项目开发投资的风险处综合来看于比较低的水平

参考本论文对演丰镇房地产项目的风险分析和评估可以看出，文章末尾提到的三个关键性风险因素的影响依次为土地赔偿款和开发资金周转、开发后期房屋的租赁和出售、土地获取。通过当前演丰镇的房地产市场价格、发展趋势以及未来几年整个海口市的发展速度来看，在当前的市场情况下，演丰镇开发项目风险相对较小。

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