摘要
自改革开放之后，我国的经济得到了飞跃性的发展，居民的生活条件越来越好，社会更加和谐稳定。国家综合实力越来越强盛，人们吃的更好、穿的更好，国民们的腰包逐渐鼓了起来，对住房的需求越来越大。所以，我国的房地产行业也取得了飞速的发展。房地产行业对任何的国家来说都是很重要的一项产业，一旦形成成熟的房地产产业链，它就能带动一大批其他附属行业在周边地区蓬勃兴起。同时，房地产行业的运作离不开大量资金周转，具有投资量大、融资需求大、资金回收期长的特点。此外，房地产行业的发展和项目的开发，关乎国民经济和国计民生，为家具业、家用电器业等行业的发展提供了前提，具有很强的波及效应，可以影响到生产生活的方方面面。再加上诸多不可控性和不确定性因素，加大了房地产企业经营的不确定性和风险，为公司的管理和决策带来了挑战，需要房地产企业对财务风险提高警惕，加强财务风险控制。
本文则主要以荣盛地产为例，依据相关财务报表，对其“筹资风险”、“投资风险”、“经营风险”三方面进行分析，进一步阐述了该公司在财产管理方面还有哪些问题。并且在本文最后针对该公司在财务上存在的缺陷提出一些合理化的弥补建议，为荣盛房地产公司和其他房地产公司提供一些帮助，帮助它们降低在财务方面的风险指数。
关键词：房地产荣盛地产财务管理风险
一、绪论
（一）研究背景
对于中国的经济发展来说，房地产行业的地位是举足轻重的，这几十年来，房地产行业一直凭借自己强大的经济影响力推动着我国的工业化和城市化进程。可以说，在这个国家的每一个人都受到了房地产行业发展所带来的的影响，房地产行业不仅仅只是我国经济的一个重要组成成分，它是我国经济的主要支柱之一。
在我国的房地产行业涉及的开发规模越来越大的时候，社会资本把更多的金钱投入了这个行业之中，渴望能从这个大蛋糕之中分的一份利润。但是我国的房地产公司财务情况却从2014年开始出现恶化的现象，在2018年，我国的房地产投资金额一直保持逐月下滑，当年的投资总金额为96000亿元，与2017年的年初和年末增速相比，分别下降了10.3%和1%。早在2016年，国家曾针对房地产行业低迷的状况采用过一些宏观调控政策和放松限购政策，这些措施尽管在一定程度上缓解了国内的房地产企业财务问题，但是我们不能因此而放松，毕竟财务风险问题仍旧一直威胁着我国房地产行业的发展。因此，本文要对当前我国的房地产企业财务风险进行调查研究，这对于房地产行业的发展具有十分重要和有意义的。
（二）研究意义
面对房地产行业内复杂而激烈的竞争环境，诸多房地产企业在公司的管理运营中经常会遇到各类不同的风险。这些风险覆盖的范围包括市场、政策、经营、技术和财务等。房地产行业与其他的行业相比，其特殊性使业内的企业面对着更多的风险，每个房地产企业都必须把识别和防范风险作为一项重要的工作。
在下文中将把对荣盛公司的财务风险调查结果进行展示分析，这个风险结果是通过定性与定量识别相结合的方法来发现的。因为每家房地产企业都有其自己的经营特征，可以此作为识别指标，完成从财务风险综合识别到风险深入分析的工作。对该企业所面临的风险要尽心具体而详细的分析，明确该企业在经营过程中到底存在怎样的漏洞，并且应该找出原因，针对原因提出合理的改进方案。
（三）研究综述
对与企业现金流有关的风险识别、评估、处理，这个过程叫做企业财务风险管理理论。
1.国外研究综述
Markowitz(1952)是最早提出和财务风险管理相关的理论的。他提出了资产组合理论，该理论首次把期望和标准差引入研究，把企业所面临的风险进行定量化分析，以对投资的期望收益来判断预期收益是否达到要求，这种思想给金融风险界的许多工作者都带来一定程度的启示，推动了对金融风险的预测和防范工作发展。Markowitz还对证券资产的投资组合问题进行了分析，并提出了降低投资中非系统风险的方法，即构建多元投资组合。在Markowitz的思想基础上，很多后来的工作者又进行了更加具体的风险预测工作。如Sharpe(1964)、Mossine(1966)和Linther(1965)，他们把当时普及的资本资产定价模型(CAPM)推翻了，在这个模型中，系统风险(beta)乘以市场组合的超额收益率即得到风险资产的收益率，beta系数则可以用来测度资产的系统风险。B1ack和Schols(1973)提出了新的期权定价模型，该模型经过后来的发展成为了衍生证券品定价理论方法的核心，并且该模型对后续衍生产品的研究和在设计中引入风险管理奠定了基础。以上这些财务风险管理理论是在对财务风险进行预测和处理时所要用到的基础知识，不过，在实际的实施过程中还是会遇到很多其他阻碍的，例如长时间序列的财务数据和股票交易数据，这些都是非上市公司一般很难取得这些数据，因此利用财务报表提供的数据进行财务预警只是一种传统的财务风险预测和管理方法。对于今天的房地产企业，资产负债表、利润表和现金流量表才是判断一个企业价值和风险程度的主要依据。这其中包括分析一般的财务报表的偿债能力、利用财务报表数据改进的A1tman(1966)的Z计分模型。1983年约翰．阿根蒂提出的A一得分分析法、人工神经网络方法、EDF模型、经营雷达图法等方法，此类文献较多。本文根据房地产企业的特点，运用多变量模型和经营雷达图法对财务风险进行预警。
另一方面，成熟的财务风险管理理论能够指导一个企业走上一条光明的发展之路。企业财务和资本结构理论开始于Miller和Modigliani(1956)证实了公司价值与公司资本结构并没有联系，这被称为“MM定理”。只有了解先MM定理，才能开始对财务理论的研究工作。因为建立在太多的假设基础上，其结果与现实不符。后来Haugen和Senebet(1978)将税收和财务风险引入模型，建立了资本结构理论权衡理论，认为企业融资本结构选择在于负债节税功能与破产风险的权衡。Jensen(1976)经典论文把管理者代理成本引入公司财务分析之中，认为代理成本影响资本结构的选择。Myers等(1981)从融资事前信息不对称逆向选择的视觉研究了企业资本结构问题，提出了优序融资理论。公司有什么样的财务风险和该公司的资本结构是相关的，公司管理者在进行财务风险管理时可以参考上述资本结构理论。
2.国内研究综述
国内关于企业财务风险管理的研究主要集中在利用国外理论对我国企业进行研究和针对某一行业企业的财务风险管理研究两个方面。利用国外理论研究方面，路杨等(2004)论述了公司在进行财务风险管理时是如何运用财务期权定价理论。王继华(2003)认为对于我国的企业，如何创建一套出色的内部控制制度是十分重要的问题，我国企业的财务风险与企业的内部控制情况有很大的关系，这决定了正确的调节内部控制制度是能够有效降低财务风险发生概率的。郭敏(2003)也提出了一些对我国企业如何降低财务风险发生概率的方法，这些建议多从改进资金筹集、资金使用、资金回收的工作环节出发，她把资金的流动作为划分财务风险的依据，并且对如何防范“人本风险”关注颇多。赵斯秋(2003)则尝试了很多新的财务风险分析方法，例如概率分析法、杠杆分析法和财务报表分析法。而对于如何防范财务风险的发生，她的意见与王继华是相似的，支持通过改进控制制度来降低财务风险。果振杰(2007)对保险行业的公司管理状况进行调查研究，发现管理者是如何进行分析和防范财务风险工作的，提出了预警分析指标体系。李丽华等(2007)从我国高科技企业特征如手，阐述了高科技企业面临的包括筹资、投资、资金回收及收益分配等方面的财务风险。这些研究考虑到行业的特殊性，但是研究方法过于简单。
二、荣盛房地产公司的财务风险现状及影响因素
（一）荣盛公司简介
在接下来的一章中，主要是根据相关财务风险理论对荣盛房地产公司的经营状况与财务状况进行介绍。为了更详细充分地了解荣盛房地产公司内部存在怎样的财务风险，下文中列举了荣盛房地产公司的财务报表数据（2016—2017年），并且从筹资、投资和经营三个方面进行全面分析。这部分内容是对后面分析和评价财务风险进行铺垫，重点展示的是对荣盛公司财务风险的识别。
1.荣盛公司经营状况
荣盛房地产发展股份有限公司（证券代码002146，SZ），简称为”荣盛公司”，目前是河北省最大的房地产企业之一。荣盛房地产公司以43.5亿元的注册成本建立于1996年，其主要的经营业务是对中等规模城市进行土地开发，其经营理念是以专业的服务为现代人提供高档优质的产品。在2007年8月，荣盛公司在深圳上市，这是河北的第一家通过IPO上市的房地产公司。
图1-1荣盛公司财务组织管理体系图
在上图中展示的是荣盛公司的财务管理组织体系。在正式的财务风险管理工作中应当配备专门的财务风险控制部门，但从上图中不难发现荣盛公司在财务管理组织体系并没有设置该部门，从而无法有效地完成财务风险管理工作。这种状况体现了荣盛公司当前尚未树立充足的风险管理意识，这对公司的财务管理组织体系来说是一个巨大的漏洞，公司管理者应当及时进行改进。
2.财务状况
表1-22016年度至2018年度荣盛公司主要财务指标
根据上表中呈现的荣盛公司在2016年至2018年的财务数据，可以看到尽管荣盛公司的业务收入金额依然是在上升的，但其同比增长幅度由2016年的42.9%减小到了1.4%。这种情况是因为荣盛公司经营的业务已经覆盖了整个市场并且基本处于饱和状态。另外，从荣盛公司过去三年的资产总额和负债总额来看，资产总额和负债总额都在迅速地增长。2016年，荣盛公司的资产总额为594.1亿元，负债共469.2医院啊，到2018年，荣盛公司的资产总额为1028.7亿元，负债总额为603.2亿元。短短三年之间，资产总额翻了1.7倍，而三年的负债增速分别为51.4%、0和28.6%。可以明显看出，荣盛公司的主要财务比率指标非常不稳定，这种情况表示荣盛公司的运营正面对着许许多多的危险因素，尤其是财务方面有很大的风险。所以，荣盛公司不能一味地注重扩大业务经营范围，更要注重如何管理公司的财务风险。
（二）财务风险识别
筹资、投资和经营是荣盛公司的财务问题最主要出现的地方，对着三方面进行了解分析，可以找到当前或未来的荣盛公司会存在哪些财务风险。
1.筹资风险
房地产行业属于资金需求密集型行业，所以荣盛公司的经营离不开大量的资金支持。这些资金如果仅靠公司内部的融资是远远不够的，所以为了得到充足的资金来维持开发项目的顺利运行，公司必须从外部来获取资金，这一环节即为筹资。筹资是公司财务活动中很关键的一个环节，这一部分工作的成本决定了公司能否继续生存和发展。筹资的方式是多种多样的，而不同的方式会到来不同的筹资风险。从现金流动负债比、现金负债总额比等指标可以看出，对于荣盛公司来说，在筹资环节中存在的问题主要是筹资规模不合理和资本结构不当。对于这些问题所造成的风险可根据短期偿债能力和长期偿债能力进行判断。
（1）短期偿债能力
表1-32014-2018年短期偿债风险统计分析表
上表呈现的是荣盛公司2014年至2018年的短期偿债风险数据，可以看出在过去5年的房地产行业的流动比率一直在稳步上升，而荣盛公司的流动比率却并不稳定且总是在行业的平均水平之下，这表明荣盛公司内部是有一定程度的短期偿债风险的。尤其是在2017年，荣盛公司的流动比率达到最低数值1.46，公司面临着巨大的短期偿债危机。只有把一部分业务出售给其他公司并且吸引更多的投资者投资才能暂且坚强荣盛公司的短期还债压力。
公司需要负担大批的债务主要是因为公司每天的管理经营工作都要消耗大量资金，这些债务合理的偿还来源本应该是运营得到的现金净流量。因为用现金净流量偿还债务有利于对公司以后需要的资金数量进行预测。现金流动负债比，即经营现金净流量与流动负债的比值，能够用来分析公司的短期偿债能力，以此可了解荣盛公司日常经营所得到的现金净流量是否可以负担还清短期债务。
（2）长期偿债能力
在评价一个公司的负债水平的时候，离不开一个指标，即资产负债率，指的是负债总额与资产总额的比值。由于房地产行业自身所具有的特殊性，即资金需求大且周转慢，使得变现需要一个长期的时间段，所以房地产企业的资产负债率应保持在一个较低的水平，防止长期筹资风险发生。衡量一个公司的现金净流量偿还长期债务能力需要另外一个指标，即现金负债总额比，它是由经营现金净流量除以负债总额得到的。
表1-42014-2018年长期偿债风险统计分析表
上表呈现的是荣盛公司2014年至2018年的长期偿债风险数据，可以看出，荣盛公司在这期间的资产负债率都是比行业平均值高的且负债率基本呈现上升的趋势，这种情况说明荣盛公司存在着较大的长期偿债风险。而且荣盛公司的现金负债总额比数值一直都是负数，这说明该公司根本没有足够的的经营活动现金净流来偿还长期负债。那么长期负债的偿还资金就需要从外部筹资，如果这种筹资过程不顺利甚至失败，会导致公司资金链断裂，严重时会导致公司倒闭。
2.投资风险
有很大房地产公司的开发项目并不能带来预期的收益，这是因为在开发的进程中会有很多不确定因素干扰，这些收益水平和偿债能力不稳定的风险就是投资风险。下面的内容是对荣盛公司过去5年的投资效益状况进行分析，进而识别判断荣盛公司存在怎样的投资风险。
表1-52014-2018各年度投资及其收益情况表
上表呈现的是荣盛公司2014年至2018年的各年度投资和收益数据，可以看出，荣盛公司每年都在加大长期股权投资额度。从这5年的投资收益情况看，荣盛公司的投资收益非常不稳定，最低时在2014年亏损131.8万元，这说明荣盛公司有很大的投资风险。
对于荣盛公司来说，其资金的支付支出方式有很多，比如偿还债务、发放工资奖金等、给股东分红，所以如果只用支付能力作为指标进行风险分析是不能充分体现荣盛公司的支付能力的。
3.经营风险
（1）营运能力分析
荣盛公司在经营管理过程中存在的风险有很多种，主要属于以下三个方面：
⑴工程建设，包括工期风险、施工质量风险、购买原料风险；
⑵项目开发，体现在项目决策风险、勘察风险、设计风险、合同风险；
⑶技术，有技术进步风险、技术结构变动风险。
对于房地产行业的所有公司来说，这些风险一直都是潜在的威胁，人们没有办法采取某种措施对其进行量化。通过荣盛公司的资产经营状况可以察觉到荣盛公司内部的一些潜在的财务经营风险。
表1-62014—2018年度存货与应收账款的周转情况统计
上表呈现的是荣盛公司2014年至2018年的存货和应收账款数据，可以看出，除了2016年，荣盛公司的存货周转率一直没有赶上行业平均次数，并且自2016年后，存货周转率一直在下降。这段时期，XX对房地产行业实施了去库存政策，有可能是荣盛公司还没有适应去库存的销售工作才导致存货周转率低下。另外，荣盛公司的应收账款周转率也一直比行业平均水平低，且相差较多，周转率每年都在大幅度降低。2014年，荣盛公司的应收账款周转率还是182.01次，到了2018年，应收账款周转率已经下降到52.34次。这反映了荣盛公司在应收账款方面的运营水平不仅赶不上同行业的其他企业，且在持续下滑。
（2）发展能力分析
衡量一家公司经营业务的长期发展能力需要参考经营活动现金流量增长率这个指标，可以根据经营活动现金流量增长率的变化来判断公司的增值现状。而衡量一个公司能否得到持续的优质资本，需要参考筹资活动现金净流量增长率，它能够体现该公司的资金筹集情况。
表1-72014–2018年现金流量角度的发展能力指标选取
上表呈现的是荣盛公司2014年至2018年的现金流量数据，可以看出，荣盛公司的经营活动现金净流量的增长率波动很大，在2017年和2018年，荣盛公司的经营活动现金净流量增长率从-293.68%上升到65.32%，这种大幅度的增长率升降说明荣盛公司当前存在着不小的经营风险。并且，2016年之后，荣盛公司的筹集资金现金流量增长率降到0以下，说明荣盛公司还存在着一定的筹资风险。
企业的资金来源有多种，最主要的来源是自有资金、预售账款和银行贷款。除了以上获得资金的方式，房地产企业还可以通过与境外公司或国内开发商合作、股权并购、、资产证券化、过桥贷款借壳上市和委托贷款等方式来融资。在进行特定套件时，这些融资方式会体现出其他主要融资方式所不具有的长处。比如，当国家的宏观调控政策对银行贷款的干预力量较大时，公司很难满足从银行借贷的条件，这时候有其他融资方式就很重要了。
公司未能根据项目本身的特点选择合适的融资方式和融资时机，投资项目评估虽然考虑到融资成本，但是现金流分析做的不够精细，为能将因融资成本导致的现金流预测精确到月度范围。
三、荣盛房地产公司的财务风险控制办法
（一）.筹资风险控制办法
筹资风险的大小受到多种因素影响，主要包括筹资来源、资本结构、财务费用、借贷额度及期限。对于荣盛公司来说，为了尽快减小筹资风险，需要从这几个方面入手来找到解决办法。
1.拓宽资金的来源渠道
找到更多的筹资方式、打破筹资渠道单一化瓶颈，这是解决房地产企业筹资风险难题的有效措施。当房地产企业通过银行贷款、公募方式发行股票或债券进行筹资受到限制时，房地产投资信托、典当融资及私募方式筹集资金可成为房地产企业的新型筹资渠道，从而有效解决筹资问题。此外，发展房地产产业基金，适度引入海外投资，降低企业对银行信贷与股市筹资的依赖。
2.保持合理的资本结构
最优资本结构，能够帮助房地产公司把财务风险控制在最小的范围内，同时也能把筹资成本降低，从而使公司的价值得到更大的体现。想要保持科学的资本结构就必须从负债比例、筹资规模和筹资方式这几个方面来考虑。
（1）保持合理的负债比例
房地产企业受到国家政策的影响较大，在整个宏观经济不景气时，房地产企业应减少负债，降低资金成本，以避免不必要的损失；而在经济繁荣，市场需求较大时，房地产企业可适当增加负债筹资，保证资金充足以把握有利的投资机会。在XX鼓励投资及利率下降或较低时，房地产企业可以充分利用债务资金进行投资和经营。目前，房地产公司应该采用担保借贷的方式来筹集资金，使得资金能尽快回收；更重要的是要构建以中长期负债为主，短期负债为辅的负债比例，只有科学的债务筹资结果才能最大化地降低筹资风险。
（2）确定科学合理的筹资规模
在规划筹资的规模时，房地产公司要以成本收益原则为准，参考实际的预算期资金需求量和现金流状况，牢记长期和短期战略发展的目标，确定符合公司经营情况的筹资规模。
（二）.投资风险控制办法
影响房地产企业投资风险的评估指标主要有销售净利率、净资产收益率及净利润增长率，这三个指标反映企业的盈利能力和发展能力，因此要防范和控制投资风险，就一定要使投资效益得到增长。所以，房地产企业在工作中要多注重以下方面：
1.加强投资活动的可行性分析
房地产企业的投资活动决定房地产企业资金的使用与回收，从而对其可行性分析的准确性与科学性要求较高。房地产企业应成立专门的投资管理小组，聘用投资经验丰富的管理人员，而小组成员要保证具备一定的专业知识，对城市规划条件和相关XX政策法规有深入的了解，有能够根据房地产市场的供求现状和发展趋势来确定投资项目用途、规模的，可以比较准确地预测开发成本、需求量、售价或租金等。此外，房地产企业应加强可行性分析内容的可量化性，对于缺乏针对性与可量化性的内容应加以改良，降低相关内容的量化难度。
2.加强成本费用的控制严格控制
房地产项目的成本费用可以有效提高投资收益，降低投资风险。房地产企业应该对开发项目的成本进行细致的监控，详尽的招标制度应当在项目开启之前制定完毕，各工程组要按照制度执行任务，尽量把工程造价减小。在施工的过程中，要安排专门的工作人员实时跟进施工进度，对完成的施工设计图和工程严格检查之后才能验收。如果施工设计图出错或工程需要返工，将会大大增加成本。在一个项目的工作完成之后，要尽量在短时间内完成验收工作，比较预算和决算金额，判断是否把成本费用控制在合理范围之内。总之，项目中的任何支出都要经过审核，证明每项支出的合理性，这样才能降低成本、提高投资收益。
（三）.经营风险控制办法
员工是公司内每项工作的执行者，所以员工的工作质量会影响公司的经营风险。另外，公司的财务风险管控体系也和公司的经营风险密切相关。在下面，我们将从这两方面来找到合理的经营风险控制办法。
1.提升员工财务风险意识
（1）培养更多的风险管理人才，可以从外部招聘，也可以从公司内部员工进行专业的培训，使风险管理部门形成一支专业能力、领导能力和沟通能力等面面俱强的工作队伍。荣盛公司要增加对人才培养的投资力度，把风险管理部门发展壮大。
（2）加强对财务风险管理人员工作能力的考核制度，以定期考察专业能力和工作成绩的方式来促进员工自动提高个人素质。
2.建立财务风险管控体系
（1）建立财务风险管理机构
财务管理部门的工作岗位要设置得合情合理，在关键职位优先安排经验丰富、能力出众的人才，要确保各岗位的员工对自身的工作范围清晰了解并按时完成。同时，还要在公司内设置风险管理信息系统，该系统能够使潜在的财务风险提前暴露，使公司有充足的时间进行风险应对，减少财务风险带来的损失。
（2）增加财务风险管理考核制度
为了保证风险管理部门的员工按时完成工作、其他部门能够积极配合风险管理部门的工作、使公司能在潜在的财务风险在发生之前采取防范措施，荣盛公司应当制定严格的财务风险管理考核制度。同时，公司还可以依据考核结果来判断员工的工作情况，作为调节职位或工资的参照。
结论
对于当前的中国来说，房地产行业正发展得如火如荼，是我国经济中的重要组分。但是，房地产企业的发展一直受到宏观政策、国际经济变化和金融政策等多种因素干扰，导致房地产企业多面对着严重的财务风险问题。本文通过对荣盛公司的财务风险进行识别分析，认为房地产企业应当采取拓宽筹资渠道、调整资本结构、加强投资风险的可行性分析、缩减成本费用、提升员工素质、完善风险管控体系的措施来降低财务风险。
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致谢
在本文即将完成之际，我谨借此机会向所有给予我关心和帮助的人深表感谢！
一是要感谢我的指导老师，正是在您的严格要求和悉心指导下，我的研究和写作才能得以不断深入。导师严谨的治学态度、渊博的知识素养、宽厚豁达的品质，给我留下深刻的印象，也将使我在做人治学方面受益终身。在此，谨向我尊敬的导师表示崇高的敬意和最真挚的感谢！
二是要感谢我的同学们，共同度过四年的欢乐时光，留下许多美好回忆。
三是要感谢我的父母，正是由于您们的殷殷希望和鼎立支持，使我能够时时鞭策自己勇往前行，圆满地完成我的学士学业。
最后，向百忙之中抽出宝贵时间来评阅、指导这篇论文的各位老师们致以深深的谢意！
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