新城公司融资风险及防范策略研究

摘 要

在我国房地产业发展现状的基础上，分析了由房地产业所引发的融资风险及防范问题。当前金融业对房地产发展的支持存在于房地产开发的各个环节，而房地产发展对金融的高度依赖性带来了潜在的房地产融资风险，并且在当前的经济发展形势下，风险因素更加明显。因此如何有效的防范房地产融资风险已经迫切的摆在我们面前。而房地产业恰恰是资本密集型产业，因此已成为重要条件促进房地产业健康发展，尽快有效解决房地产业融资难题。一般来说，作为高资本占用企业，房地产项目融资是行业发展的重要环节。进行融资活动前，对于房地产企业来说，面对融资风险是不可避免的。如果他们不能在到期时偿还本金和利息，则企业的正常生产和运营将是不可持续的，并且有被迫破产清算的风险。本文是以新城公司为研究对象，在利用融资风险的概念和理论进行分析，首先会根据新城公司的基本状况，从现有融资方式分析企业融资风险，并根据其风险成因得出融资风险策略。会从外部融资和内部融资两个方面进行分析在查阅大量文件的基础上，综合运用多种评价方法对其使用的条件进行分层分析法和模糊评价法相结合，建立起一个包括融资风险管理和市场风险管理的融资风险评价体系。希望降低对新城公司融资的风险有一定的帮助，在此基础上提高公司抗融资风险能力。

关键词：房地产融资; 融资风险; 防范策略

第1章 绪论

1.1研究目的及意义

随着中国经济的进一步发展和城市化进程的加快，房地产业和金融业都发生了巨大变化，它们都属于第三产业，房地产行业与金融业联系最紧密的部分便为企业向银行贷款。使得传统的房地产提携与金融体系发生本质的变化。房地产行业不可能离开各个金融机构和金融市场为他们提供各种金融服务，例如集资，融资和结算所带来的一系列生产与经营活动，其中包括房地产商品生产，分销，交换和消费。因此，房地产的发展离不开金融业的相互支持。

在房地产供应和财政资金方面，房地产投资项目所需的融资额较大，建设初期周期长，如果资金不能满足项目需求会造成较严重的后果。在我国市场情况下，资金链相对不成熟，除大型企业外，大多数房地产公司采用的人为银行贷款，因此从银行的角度来看，房地产与金融业已经成为密不可分的地步。来使房地产带来大量利润的同时，又使资金快速回笼。在融资方面，房地产作为一种产品具有固定性和不可移动性的特征。一方面，房地产作为消费品是解决人们的工作和生活的必需品。但是，由于其自​​身的特性，消费者很难在需要时通过自己的收入积累一次性购买。如果不使用外部融资，住房消费需求将受到极大限制。因此，通过向商业银行贷款是必然选择。另一方面，作为投资产品的固定性，其投资成果可以通过商业银行贷款得到凸显。因此，房地产消费和投资需求对银行资金的依赖是在这种环境的影响下形成的。房地产企业过度依赖资金将造成资金需求扩大和提高金融融资风险，因此，房地产企业与金融业之间是相互影响的在经济发展中起着很重要的作用。造成的危害为房地产开发过度，使得房地产金融投资风险研究具有很大的实用性。

1.2研究背景

伴随国家对房地产的重视房地产发展，已成为我国重要经济。房地产不减是我国经济，首要产业，还可以带动建材，冶金等50多个材料生产部门。房地产业不仅可以解决应届生就业问题，完善我国经济体制，还可以促进中国经济持续发展，并且可以使融资环境变和谐，不仅可以带动相关产业的发展，还可以增加外部投资。房地产金融投资在我国经济体系中处于首要位置。房地产作为城镇居民大宗消费的主要投资，无疑在国内需求中发挥了主导作用。房地产业对相关产业的推动力也充分表明，房地产企业已成为国民经济的最重要产业，因此房地产融资成为企业能否进行下去的关键。

1.3研究方法与文章框架

本文以创新企业新城公司为研究对象。在相关数据分析的前提下，根据对新城公司融资风险状况的分析，依据其公司的具体情况研究该公司融资风险的成因，并根据现有风险提出对策运用的理论依据融资风险理论风险评价及管理概述等。对企业公司管理现状和融资风险存在的问题融资风险评价的构建体现融资风险分析，结果并结合公司内部融资风险因素和公司的实际情况进行分析。采用分层分析法构建分析体系，结合模糊综合评价对公司进行风险评估得出，该公司融资处于某种风险水平，最后对融资风险提出优化策略。

第2章新城公司融资概况

2.1新城公司简介

新城公司成立于2010年，为保护天津市饮用水水源水质，由天津广诚投资集团有限公司（以下简称“广诚集团”）实施桥桥水库水源保护搬迁工程。 ”）与海航资产共同出资组建了新的城市公司。公司自成立以来，良好的经营成果，吸引了许多投资者的关注，有多家做市商、机构投资者、个人投资者等前来公司协商合作，与公司建立了良好的合作关系。主营范围有基础设施建设、房地产开发与建设等。公司依法设置了由董事会、监事会和总经理构成的治理机构，分工明确，权责分明。下设十多家涉及商业管理、农业发展、文化旅游、房地产开发、物业管理、工程施工、资产管理等七个业务领域的子公司。基于国家对房地产行业的积极政策。开新城公司持续加大对房地产行业的市场投入，提升市场服务质量，同时努力提高自身经营管理水平，做到持续稳定经营，提升公司整体价值。

2. 2新城公司开发过程及融资需求

新城房地产公司前期需要大量资金投入，且周期长，收益回报时间不稳定。所以需要对开发全流程的资金构成分析。并估算出项目投资所需资金，投资量以及收入这些都将作为投资和资金筹资的依据。开发前期需要的费用，为开发成本，开发费用和各项税费。初期资金处于净流出状态，资金的主要来源是企业自有资金或银行贷款。

其中开发成本包括土地费用，前期工程费用，基础设施建设费，建安工程费等；开发费用包括管理费用，财务费用，销售费用，销售收入各项税收等。由于企业建设前期所需资金量巨大，因此，项目开发初期需要大量资金支持，由于房地产不同于其他销售商品企业销售费用往往在建设初期就大量投入。因此完成交付和使用的阶段所需要的费用可以通过销售收入所指出，其中所包括的费用有竣工验收、结算审计和其他不可预见的费用。

新城公司的支出主要是农民安置房的建设投资，基础设施建设，土地整理和复垦，农民安置补偿金的投资以及工程建设的其他支出，主要收入来源是土地转移余额地块的收入，安置地块的转移收入和被拆迁房屋的销售收入。

2. 3新城公司财务状况

1、新城公司近期资产负债情况

新城公司近五年总资产为一直增长的状态，通过对新城公司报告中的了解可知新城为实现业绩持续增长，公司在2015年积极做好基础后，进一步打开市场，加大对人才的吸引，由2015年的总资产0.86亿元增长到2019年的5.94亿元，比2015年增长了5.08亿，由此可见增幅较大，且增速极快，具体数据及如下：

表2-1新城公司偿债能力指标

数据来源：新城公司2015-2019年年报

表2-2 2015-2017年应付账款和短期借款数据 单位：万元

数据来源：新城公司2015-2019年年报

2、 新城公司近期经营收益状况

新城公司营业收入近几年呈稳定上升趋势，由公司发展分析资料得知主要原因是公司的主营业务为土地的取得成本、建安成本、相关的配套成本、支付购置费、支付拆迁费等。营业收入的增加的同时，营业成本也在逐渐增长中。

表2-3 新城公司近期经营收益状况分析表

数据来源：新城公司2015-2019年年报

从表2-3中可以看出，该公司营业收入在五年中持续增长。根据数据比对和相关分析中，并不难看出，2017年通过国家政策支持，市场扩大，公司的收入增加。近四年，毛利率升高的原因是安置地转让收入比例提高，从而增加收入的同时所需费用也会增加，导致2015至2016年营业净利率呈上升的趋势。近四年营业净利润的增长降低，原因是管理费用和销售费用较上年同期相比增加所致2019年营业净利率为15.90%较去年同期降低了24.50%,因此费用对公司的利润影响还是很大的。

3、新城公司近期现金流量状况

现金流量是指企业在一定会计期间，按照现金收付实现制，通过一定经济活动而产生的现金流入现金流出及其总量情况的总称，即企业一定时期的现金和现金等价物的流入和流出的数量。包括管理费用销售费用和期间费用在内的三大期间费用等。

表2-4新城公司近期现金流量分析表单位：万元

数据来源：新城公司2015-2019年年报

由表2-4可知新城公司2015年和2019年的经营活动产生现金流量净额均为负数，由于处于项目建设初期公司需要拓宽市场来取得服务的满意度，所以导致现金流同时下降也表现出该公司在市场竞争能力表现较弱，需要加强基础设施建设和项目研发资金。通过以上材料分析可以了解到，产生融资风险可能性比较大的原因是，新城公司处于刚刚起步阶段，需要投入大量资金，其资金来源主要有银行贷款和外部投资者。

2.4新城公司融资方式

通过对新城公司内部资料和报表分析，可得知公司融资的目的是为了满足研发房地产项目和客户服务所支出的费用，为补充日常资金流量需求，通过材料得知公司主要的融资方式为股权融资和债务融资，即为公司通过向银行贷款取得的资金，作为债务融资的方式。新城公司融资的目的是为了实现收入的增长，以满足各个项目资金需求。房地产企业应在企业发展阶段及时考虑资金需求，并及时做出融资的决定，因为融资的成效可以确定收入的多少。

融资金额和融资方式的具体分析见下表2-5所示：

表2-5 新城公司2015-2019年融资金额和方式 单位：万元

数据来源：新城公司资料整理统计

2.4.1内部融资

内部融资的特点为融资风险低可控性高。内部融资的决定石嘉和效果，要不然外部融资所取得的资金相比较多且取得轻松。内部融资取得较为及时，外部融资经常存在取得不及时融资较困难等问题，企业内部也存在管理，也不及时，且内部融资来源于企业本身，避免因无法偿还导致信用失信问题，但内部融资也有不可避免的缺点。例如无法计算资金流入内部融资所产生的成本。根据表中，可以看出，近四年通过内部融资所获得的资金占总资金的十分之一，可以看出该公司内部融资较外部融资占比很低。

2.4.2外部融资

（1）外部融资的情况是在公司研发项目初期所需资金较多，需长期投入资金，回收时间长流动性低，所以在资金短缺或周转困难时，可以通过风险融资的办法，是在企业运营中不可或缺的方式。可以在较短的时间内达到较高的融资，最大程度地满足公司经营所需资金。缺点是资金申请时对公司要求较高，会稀释股权。股权融资金额及用途如下表所示：

表2-6新城公司2017-2019年股权融资金额及用途单位：万元

（2）银行贷款融资方式出资块借款金额，根据企业自身信用条件而定，其缺点是融资风险大，且筹资金额有限。由于我国对金融信用审查更加严格时银行贷款较为困难，目前本公司的融资方式绝大部分为银行贷款为稳定公司发展需加大与银行沟通，是取得资金周转的必要条件，是融资方式中必不可少的。。

第3章 新城公司融资风险表现

3.1内部风险的表现

3.1.1偿债能力弱

流动比率是反映偿债能力的指标，企业偿债能力越强，代表流动比率越高，企业就有能力保证偿还债务，但流动比例过高，并非为最好。流动比例在二比一较合适。因为企业在流动资产上的金额过高而无法充分利用，这样会影响企业的收入能力。从流动比率中可以看出，该公司成波浪形状，则说明该公司偿债能力较弱。。

3.1.2存货周转较慢

该公司2019年企业利润减少销售能力较差，且企业利用资产效率低使得营业周期较长，因此企业为提高利润应采取有效的应对方案，提高其利用率该公司在近三年。有较长周期去开发建设，该项目由于较长的周期可以确保企业的建筑质量。但也增加了其库存商品的价值下降，并且伴随企业的规模不断扩张，导致该企业总资产的收入效率低，资金回笼慢。

3.1.3盈利能力下降

由于国家控制银行贷款，且房地产市场去持续不稳定的情况下，该公司的盈利能力有所下降，主要表现在近两年主营业务收入成持续下降趋势表明，该公司盈利能力有所不稳定，投资收益不断减少的同时融资成本也在不断增加。并且其房产售价降低，所得净利润减少，导致企业盈利能力下降。

3.1.4现金流动性较差

由于企业公司现有资金不支持公司运营所需，由于国家出台想购政策，导致房产价格降低导致所读的利润减少。由于房地产项目盲目开发导致流出远远大儒流入红石贷款条件，越发扬格资金回收慢所需融资较多，从而导致现金流动性较差。

3.2外部风险的表现

3.2.1融资成本高

近几年新城公司形成银行贷款，共计50亿元，因利率调整承担，其损失为¥30,000,000该公司付出巨额代价，成本没有得到控制，从而会降低利润阻碍公司发展，其原因为在近四年间。我国投入大量资金，促使通货膨胀给金融运行带来稳定的环境，从而导致银行贷款利率下调，对房地产行业产生了较为严重的影响，使融资方面产生巨大的压力。

3.2.2房价波动

由于我国限购政策影响，2019年销售任务明显不如上年期意味着库存压力增加是公司资金流转出现困难，并使企业资金流动造成影响，由于该公司销售定价普遍高于市场定价，促使该公司资金回笼较慢，公司资金周转受影响融资风险加重。

3.2.3开发成本变动

为了尽快复苏经济，于是变相目光投入基础设施开公司，全面开展交通，水利农村新建设等方面，但从近几年情况来看，基础设施的供应量大于房地产，对于该公司而言，供小于求的现象发生。又由于国内经济持续下滑，在这种情况下，融资成为一种困难，在经济大背景下人工成本站首要部分，但并未受到低迷，经济的影响，反而增长速度更快。这使得该公司不得不面临成本，提高融资风险，提高同时收入减少还款能力降低的现象发生。

3.2.4资金需求量大

中国在制定政策时向房地产行业进行了倾斜，，但仅限于经济适用房和经济适用房的建设资金，企业的发展离不开资金的支持，由于向银行贷款需提供企业信用能力，由于国家政策该制度越发严格，并且银行贷款，不能为企业提供长期的资金保障仍存在融资风险较高的问题，如果企业不能在短期内取得资金将会造成工期延迟等一系列影响企业利润的问题。

第4章 新城公司融资风险的成因

4.1融资渠道单一

从该公司现有经营状况来看，企业融资主要包括内部融资和外部融资，2019年该公司内部外部融资比例为34%到66%。其中外部融资所占比例大于内部融资，从融资的构成来看，该公司对外部融资具有极度依赖性，过度利用财务杠杆会使企业承担经营带来的严重后果。从融资渠道来看，内部融资包括有预收账款，外部融资包括信托贷款和银行贷款，其中信托贷款迫使房地产开发商，不惜以高成本以及任何可能的变通方式融资对接，其目的是为避免资金断裂，造成融资风险较大。同时，如果内部融资比例较低，也无法发挥财务杠杆的优势，其中较高资产会是成本减少，因此需拓宽融资渠道，改善其融资结构。为重中之重。

4.2融资使用期限短

该公司在进行项目开发和公司生产经营活动中，对时间要求较为紧张，一般为拿地半年建设一年，但根据公司目前发展情况，从开发土地到建造设计和销售时取得收入通常需要两年左右时间，如遇突发情况还需延迟两到三年左右，也就是说资金回笼时间的周期在两到三年起，周期较长，但从该公司报表中发现公司融资使用期限明显较短银行还款时间为一至两年，只有少量资金为一到三年以后还款。由此可见，公司的融资现实使用期限不足，而且存在较明显的时间差异。对于公司而言，资金使用期限长，项目规模较大，所需资金量大，该问题就越来越严重。如果不能及时解决此问题将会使得经济陷入困境之中，且期限内无法收回资金，造成信用问题，所以需尽快解决此问题。

4.3还款压力大

最近几年来公司为加强融资的合理性努力，发挥财务刚刚作用在几年间财务杠杆系数持续增加，但这也影响了公司偿还债务能力，其融资说，我持续增加该公司资产负债率，持续几年处于较高水平，在这种影响下公司生产经营其问题就是还款压力大在公司运转过程中，财务杠杆提供了积极作用，为固定担保。是的，公司房地产项目能顺利进行，但词句错，也为公司还款中大压力，如无法偿还债务，将造成项目整体崩塌。近几年房地产持续低迷销量直线下降，造成收入减少，资金无法快速回笼，财务杠杆系数过度依赖融资将会造成了巨大的隐患。

4.4外部融资成本过高

对于该公司而言，包括两种外部融资方法，即信托融资和银行贷款。其中，信托融资的取得钱款方式较为，但必须承担较高的使用成本，其难度约使费用之间存在负相关。虽然银行贷款的成本较低，但成本也会随国家政策进行一定利率的互动，甚至比基准利率还要高出一部分，但尽管是这样信用融资成本也仍为较高。由于近年来房地产行业处于低迷状态，使得公司融资的难度大大增加，因此只能将重点放在叫我高成本的信托贷款，这会造成企业成本超出预知，从而导致资金无法回拢，会将企业推到信用失信的边缘。

4.5回款速度较慢

由于受市场经济影响，近几年该公司销售情况布景且其收入叫前几年相比持续减少，只有部分地区取得较好的成绩，而其他几个市场却面临收入降低的情况，这意味着公司的流动性资产逐渐减少，是资金周转的周期家常，受大环境影响下，商品房直销的问题是公司的经营状况，收到较严重影响，无法在可计算时间那完成支付。从整个公司经营的过程中看，如果不按期还款，将造成资金链锻炼，大大减少其支付费用的能力，为公司经营者和投资者产生一定影响，对公司构成威胁。因此要尽最大努力，提高库存转现能力，是收回资金较快解决办法之一。

第5章 新城公司融资风险防范策略

5.1实现企业融资方式多元化

发达国家逐步发展了金融市场和房地产市场。多元化容为企业资金需求提供支持，其中包括银行贷款，房地产信托股票融资，租赁融资，短期融资和长期债务融资等切发达国家运用最广泛的为证券融资。与发达国家相比我国房地产起步晚，发展比较缓慢。其主要渠道为银行贷款和内部融资为改变，该企业现状应积极吸取国外经验。根据自己的实际情况进行探索新的融资渠道，并充分利用各种金融机构发挥房地产的特点和项目优势，利用房地产占据市场主导地位的优势，打造出多渠道融资方式。此办法还可克服对银行贷款过度依赖的问题，充分发挥股票金融债券的作用，有效降低融资成本，提高融资的快捷性和安全性，促使该公司企业发展。

为实现多元化融资企业应建立良好的信贷管理制度，规范公司运营状况也增强竞争力，来提高相应的抵御风险融资的努力，房地产企业可以从以下几个方面进行：符合国家法律为前提，有必要扩大其经营规模，保护规模，原有形式规范，其房地产管理制度，树立自己的品牌，吸引新客户保留原有老客户和投资者在国家大形势下，房地产不希望被市场竞争包围。需要时刻掌握房地产市场动态发展自己满足市场的需求，而扩大自身房地产规模树立自己品牌的知名度。目前在我国房地产企业已超过8万家，其中比较有自身特色的房地产品牌，如万科、碧桂园等。这些品牌已经渗透到人们日常生活中具有较高的市场占有率，具有品牌自身特色，则其他房地产公司不具备该条件，因而该企业应树立品牌知名度，根据市场情况打造人文环境特色，提高品牌宣传效应，增加市场占有率，提高销售能力和增加融资风险能力。

5.2多渠道融资

房地产企业能否实现多元化的融资，还需要XX的政策支持和金融机构的高度配合。因此，房地产企业应不断发展壮大，以拥有更多的融资渠道。来解决借款期限较短的问题。企业可以提升自身知名度，来吸引投资者加入。夯实房地产项目基础，加强内部管理。从国情出发，积极响应国家政策，使企业自身具有较高的融资条件。

企业的发展必须走合法化道路。作为一个企业，持续经营的前提就是规模合法化。如果要增加贷款份额，房地产企业必须建立强有力的组织结构来应对融资问题，并可以建立专门的风险管理中心，通过全面而又系统的分析来预防风险的发生，以便及时将风险损失降到最低，提高企业的整体竞争力，从而增加贷款机会。

5.3减少还款压力

企业融资拥有相应的理论，其中一方面，筹集到的资金有可能会没有利用率，也会给企业增加负担，还可能导致负债增加还款困难和增加融资风险；在另一方面企业过分融资，因为会给企业带来经营上的困。并会影响其融资计划，房地产企业也希望利润最大化，由于对过度对利息需求，他们将过度融资希望得到较大的回报。这不仅不会取得相应的回报，还会使企业遭到重大风险，降低企业偿债能力，因此，在做出融资决策之前，应根据自身条件和所需求的融资金额进行对比核算。在确定融资方式之前应有具体分析和研究未来方向，来达到自身目的而形成合理化的融资规模。因此，只有明确的问题，才能找出其解决方案，保证融资成本小于所获得的收益，才能选择正确的方式进行融资来促进企业经济发展，房地产企业应根据自身条件来制定融资额度和融资的具体方式，避免由于过多的融资而导致资金无法得到利用影响其公司正常运营。由于融资不足会影响企业的还款能力，还要根据企业自身情况制定，要制定准确的预算来，企业融资在进行任何活动时都要在预算上体现出来。

5.4降低融资成本

企业会选择多种渠道去融资，但在融资过程中会付出一定的成本费用。但是由于不同的融资方法对税收政策净利润费用成本利用率的影响是不同的，因此投资者所期望的公司预期值也有所不同，因此融资时应考虑各种因素，也该企业的利润最大化为目标确，来选择适合该公司的融资方式。

虽然外部融资是适合公司的融资手段，但该公司却缺乏此类融资，事实上内部融资成本高，而且又面临高负债率，所以我们要重新考虑内部融资的方式。我们要从该公司的实际情况入手，根据现有资源，优化企业内部融资结构，使企业利益获得最大化，要有全局的观念，找到企业发展的至关重要一点。可以考虑将股票融资作为其中的一个重要渠道，并且去挖掘内部融资的潜在客户关系，关心客户动态，宣传该公司知名度，使资金快速回笼，实现强有力的内部融资。但根据现实情况融资需要注意多方面因素，例如抓住融资时机，确定融资期限降低融资成本不仅如此，还要把握住企业发展方向融资结构规划通过一系列措施将风险降到最低时，使企业走向健康发展。

5.5加快回款速度

房地产融资被普遍认为是一场风险投资城管在融资过程中会用到大量融资工具，但是还是不能抵消其融资的风险，为了能使企业能够得到稳定的运行，在公司运营过程中，可以根据财务报表分析公司运营资料等进行融资风险的评估。第一点，构架风险体现指标可以根据相关数据对经营活动实施监控，并且在体系的帮助下能够及时规避问题并解决问题。第二点，要建立企业内部控制管理体系，增强企业管理，维护其融资风险管理的质量，增强其企业的内部控制，并通过控制企业融资风险，企业能够获得最大利益化。其具体化措施为：一控制好管理风险的目标，并且根据企业管理对象控制状态范围；二，根据风险的成因，为企业风险管理分析出具体方案；三提出合理化风险融资方案，作出合理话方案是构建完整的风险预警体系，做好对风险的防控工作。最后在该公司形成一个完整的管理体系，提高公司的整体性和系统性。

第六章 结论

总结，房地产企业的融资包括多种方式。房地产企业融资风险的防范是一项长期且重要的综合性系统工程。对于房地产企业，要加强防范融资风险意识，加快基金周转和流动，制定融资规划，为保证合理融资体系，要完善企业融资风险预警机制，根据公司自身情况及时调整融资活动。在政策上，面对房地产企业的融资风险，要积极响应国家政策，做好自身融资防范。只有这样，才能高提高该公司融资风险的防范水平，进一步促进房地产企业健康快速的发展。

新城公司融资风险及防范策略研究

价格 ¥5.50 发布时间 2023年2月15日

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