商业银行放贷风险与防范

　　众所周知，在2008年，X发生了一场前所未有的金融风暴，即“次贷”危机，一时间震惊全球，大量的金融机构陆陆续续的倒闭破产，全球经济迅速衰退萧条，甚至出现瘫痪的恶劣现象，并严重祸及到了实体经济，这个真实的事例告诉我们一个刻骨铭心的道理:即使个人住房贷款相对比较安全，但是其风险一旦形成，便会迅速扩张恶化，并且伴随着大面积的金融风波，严重祸害到整个金融市场和国民经济的发展。

　　但是在我国这种特殊的国情和市场环境下，个人住房贷款中的金融风险主要还是集中在商业银行这块，社会上普遍把住房贷款业务看作低风险的优质资产品种，因此越是随着数量的增长，其累积的风险也就越来越多，除此对于分散和转移风险的方法，不仅存在着局限而且还缺乏实际经验。另外，中国房地产市场起步较晚，行业管理不够规范的同时个人信用体制还不够完善，较为欠缺，造成个人住房贷款风险越来越明显，所以加强防范个人住房贷款的风险显得格外重要。本文重点讨论中国商业银行住房贷款所面临的风险，并根据可能面临的风险作出相应的防范措施，对此提出合理有效的建议，对防范金融风险和维护市场平稳做出一份贡献。

　　中国人民银行《个人住房贷款管理办法》对个人住房贷款的定义如下:个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任[[[]1998年5月9日中国人民银行颁布实施《个人住房贷款管理办法》]]。

　　商业银行个人住房贷款主要分为委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。第一种，个人住房委托贷款是公积金贷款的正式名称，是通过委托商业银行发放的个人住房贷款，住房公积金贷款是政策性个人住房贷款，一方面它的利率比较低；另一方面公积金缴存来源实质为职工自己提供。第二种，个人住房自营贷款的来源为商业银行提供的信贷资金源，对购房者发放其信贷资金，这也称商业性个人住房贷款。第三种，住房公积金存款和信贷资金作为共同来源向同一借款人发放的用于购买住房的贷款称为个人住房组合贷款。

　　在20十世纪90年代，伴随着中国房地产行业的逐步发展，个人住房贷款成为银行的一项新兴业务，开始迅速发展壮大。经过近10年的努力，个人住房贷款业务在各大商业银行中的地位日趋重要，并且迅速成为商业银行的一项重要收入来源。同时，伴随着国家经济的快速发展、经济形势的不断变化和国家宏观政策的适时调整，商业银行在个人住房贷款业务上面临着新的挑战和机遇。

　　其实个人住房贷款是一种消费性贷款，它和银行的其它贷款相比较，具有以下主要特点:第一，零售性，商业银行个人住房贷款是向自然人发放的用于购买普通住房的，贷款人数众多，以致于贷款相对分散，每笔住房贷款资金相对较少，相当于零售业务性质[[[]王丙国.个人住房贷款主要分析分析及控制研究]]。第二，区域性。银行对借款者资信状况掌握的准确程度，以及对借款人资信状况的变化进行跟踪监督等，在很大程度上对贷款的安全程度都有着重要的影响。如果要调查跟踪异地借款者的资信状况，其实并不是一件简单的事，银行若要做好这些工作势必要投入相当多的精力，过程较为复杂繁琐，从而导致银行房贷业务没有多少利润，甚至是入不敷出，这就在客观造成了住房贷款具有很强的区域性。第三，长期性。用发展的眼光来看，由于房屋自身存在着较高的价值，而且使用期限比较长，人们购买一套住房往往需要很长时间财富的积累，这些因素便决定了个人住房贷款期限短则几年，长则10年，20年，甚至最长期限可达30年。

　　信用风险又称违约风险，是指交易对手未能履行约定锲约中的义务而造成经济损失的风险。在漫长的贷款期间，由于房贷业务属于期限比较长的贷款业务，任何的意外都有可能为房贷带来不同程度的风险及影响，造成银行直接或者间接的损失。

　　信用风险主要有下面几种形式：第一，被迫违约，即被动的违约，当借款人因为某些原因造成自身财力问题，便不能按期偿还到期债务。在我国市场经济的大环境下，各行业之间竞争激烈，不论是哪方面出差错，都可能导致借款人无力偿还自己分债务，以致不得已违约。另外，我国目前对借款人的审查力度有所欠缺，主要还是集中在静态审查，就借款人借款时的还款能力一方面重点审查，但是对于以后是否能够按时偿还本息考虑的比较少，这一点有失稳妥，这也就在无形中增强了信用风险产生的概率。第二，理性违约。是借款人主动的违约，如果借款人认为违约可能会为自己带来较少的损失，便会选择理性违约。通俗点说就是当利率上升较快或者房价下跌迅速时，选择继续还款会给自己带来更多的损失，借款人会选择理性违约。第三，提前还款，也属于主动违约，即借款人没有按照合同约定的期限和额度，选择提前偿还部分或者全部贷款。

　　市场风险是指因未来市场价格的不利变动而可能给商业银行带来损失的风险。相比其他行业，经济周期性给房地产业带来的影响更为敏感，当经济高涨时，居民收入水平随之提高，市场对房地产的需求也会随之增多，必然会导致贷款数量的急剧增加；然而面对经济衰退情况时，必然会产生大量的“呆坏账损失”现象。

　　受宏观经济周期的制约影响，房地产市场也同样具有一定的周期性。在经济繁荣期，企业数量增多，人们收入来源也随之增多，必然导致人们购买力增强，对于生产性和商业性房地产的需求量定会显著增加，除此之外，炒房者对商品房的渴求使得商品房的需求量大幅增加，这就直接导致房地产市场的供不应求，使得房价不得不持续上涨。在经济衰退期，人们收入来源减少，社会购买力下降，炒房者迫切需要抛售手中积存的房屋，此时房价迅速下跌。如此便增强了商业银行的房贷风险。

　　政策性风险是指国家颁布的货币政策、财政政策以及房地产的产业政策等给房地产市场带来的影响。XX会依据当前的市场行情适当得调整经济政策，这必定会给房地产市场带来影响，从而给商业银行带来经济上的损失。但是当房地产市场发展迅速，甚至超出人们的消费能力，出现泡沫和投资过热的现象，与XX的宏观调控目标出现背离的情况等，XX就会采取必要的政策来调控房地产行业，比如在2010年4月，国家出台房产新政国十条来抑制泡沫盒投资过热等现象，不久针对房地产的政策陆陆续续得出台，比如提高贷款利息、限制购房、相关土地政策……这些措施都能够体现出XX全力以赴加强对房地产市场的调控、抑制房价上涨过快的决心和毅力，积极引导房地产市场健康平稳发展。

　　随着XX不断地调整和收缩房地产业，商业银行将不得不采取切实可行的措施来面临可能出现的政策风险，尽量减少自身的损失，其主要表现为在现行的政策下，前期投资购房者的投资行为，或许不再有利可图，甚至还会造成或多或少的损失，如此一来便会有更多的人选择违约，进而给贷款银行带来损失。

　　根据巴塞尔银行监管委员会制定的《巴塞尔新资本协议》，操作风险被定义为：由于不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件导致损失的风险[[[]2010年9月12日《巴塞尔协议》]]。个人住房贷款的操作程序大致包括贷前的审查、贷中审核和贷后的监管，其操作风险的发生主要就表现在这几个方面。第一，贷前审查，贷款银行对借款人的信息收集不全，或者借款人信息xxxx，以及放贷时的错误操作或违规操作；第二，贷后监管，员工的操作水平或者素质低下，其间不论是哪一个环节的出错，都会给贷款银行带来或多或少的风险和损失。同时，加上目前激烈的市场竞争环境，商业银行之间也存在着形形色色的竞争，如扩大自身的业务范围，出台一些吸引购房者的优惠政策，降低贷款人的贷款门槛，争夺竞争对手的客户……这些都可能导致操作风险的发生。众所周知，汇丰银行一直以来都是全球银行中的翘楚，作为全球盈利能力相对较强、风险控制最好的银行，即便如此，在2006年X按揭贷款业务赊账也多达106亿美元，发生风险误判的问题，给银行甚至社会造成了严重的后果。

　　流动性风险是指银行中长期贷款与资产结构之比较大，而其短期存款过多地投放在中长期贷款，一时间很难实现变现的要求，同时又无能为力及时解决资金短缺的问题而造成的风险。银行若要维持信贷资金正常运转，经营的业务较好地发展，只有保持流动性，才能有大量的资金来源。

　　对于商业银行来说，普遍开展个人住房贷款业务及其在商业银行业务中占比的提高，这种中长期贷款的增多可能会带来流动性风险。目前个人住房贷款中的流动性风险主要表现在两个方面：第一，我国商业银行个人住房贷款变现较难，一方面是因为个人住房贷款属于零售性业务，每笔贷款的贷款期限到期日和贷款利率等都不同，商业银行难以对其实现标准化管理；另一方面是目前我国的二级市场住房暂不发达，贷款抵押物难以实现变现，则住房贷款变现也随之困难。第二，目前为止，居民存款是我国商业银行发放的个人住房贷款资金的主要来源，其存款期限通常不超过五年，期限较短，但是住房贷款得期限一般时间较长，短则五年，十年，长则二十年，甚至三十年，这种“短存长贷”行为会降低商业银行的资产流动性，直接造成流动性风险，进而影响商业银行资金流动问题。那么就很有可能导致两方面严重后果：第一，商业银行自身的利益遭受损失，即大大减少了其在金融市场上更加有利可图的投资机会；第二，当债权人要求银行清偿债务或者存款人出现大片的挤提存款现象时，商业银行便会很难调控内部资金，从而直接导致银行的破产和倒闭。

　　法律风险指法律法规制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。当发生必须要通过法律途径来解决的问题的时候，因为我国现阶段的法律条款并不完善，不能确保维护商业银行的利益，那么便会给商业银行带来直接或间接的损失。在商业银行中，个人住房贷款面临的法律风险主要来源于其支持的商品，即住房本身的某些特殊性。例如交易的特殊性，由于目前个人住房贷款介入房地产消费环节时，通常还是期房交易期间，期房本身就存在着许多法律上的问题和难点，特别是期房抵押，它所涉及到的法律问题尤其复杂。更加令人烦扰的是，开发商与购房者之间的法律纠纷通常少不了商业银行。

　　尽管在我国家，住房制度改革已有近20年，房地产市场得到了充分发展，但是房地产的法制建设仍然显得很落后，形形色色的法律纠纷此起彼伏，商业银行作为房地产市场中重要的资金供应者，往往面临很多的法律风险。然而发生在房地产市场中的法律问题总是涉及到银行，又总是让所有银行面临着最直接的风险，即贷款无法按期收回。

　　商业银行可以建立信息资源库，并且以数据库的形式建立个人房贷信用档案，档案信息包括客户的身份、账户信息、收入来源、资产数量、保险情况等，确保档案信息的真实性，能够给个人今后的房贷提供信用基础信息，同时还可以根据个人信用情况，进行信用分级，另外通过统计具体指标，全面且准确地把握个人房贷的信用状况，并对未来可能面临的风险做出合理预测。

　　当然这些信息库的建立必须得取得XX的支持，并且商业银行与XX部门之间要共同分享成果，同时这些信息库也可以给商业部门和XX部门的其它工作提供参考价值。另外，商业银行通过XX部门利用税收、财政等XX部门的资料，能够获得较为客观、真实而又全面的客户资料。除此之外，商业银行之间也可以彼此共同分享信用信息。毕竟商业银行个体的精力和能力是有限的，其获取的客户资料不足以应对日益增长的房贷客户群体。因此需要各商业银行加强合作、信息共享，通过建立个人信用信息共享平台的方式共同维护房贷市场的健康发展。

　　商业银行对贷款抵押物的审查必不可少，首当其冲的是要确定贷款抵押物的合法性，如果贷款抵押物是房产，那么必须得核实查证所抵押的房产过户手续，确保手续齐全，信息真实存在，并与相关产权部门进行协商，以此来完善担保手续，同时要对抵押物进行估值，做好抵押物价值变化的风险控制，衡量抵押率后再进行贷款额度的审批。

　　个人住房贷款的抵押物作为第二还款来源，当还款到期时，借款人若仍不能偿还贷款本息，贷款银行可以依法处置并享有优先受偿权。但是由于抵押物其自身存在一定的风险，因此严格审查抵押物，确保降低贷款风险。另外贷款抵押物的审查程序具体应做到以下几个方面：第一，必须确保所抵押房屋的合法性以及被抵押的合法性；第二，当售房单位到期时，务必及时办理产权过户手续，并为此做出相关连带责任承诺，与产权抵押登记部门协商，确保抵押手续的完整性；第三，控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险；第四，切实执行担保法，对不按照合同清偿债务的情况果断执行依法拍卖抵押房产。

　　贷款人申请房贷时，商业银行势必会对房贷申请进行严格审查，以此来防范风险，确保贷款万无一失，这可以有效地降低借款人的信用风险。对申请房贷资格的审查应当做到以下几个方面：第一，以借款人的现金收入作为贷款资格审查的基础，对其进行完善地贷款审查和风险评估，综合考虑借款人的工作稳定情况、家庭负担情况……第二，全面审查贷款调查内容的合理性、合法性、准确性，重点关注借款人的诚信状况、偿还能力、担保情况等；第三，对于贷款银行而言，应进行谨慎操作，确保和规范审批操作流程，明确贷款责任权限，确保贷款审批人员依据合法程序放贷；第四，贷款银行要紧追XX步伐，密关注XX经济要闻，掌握第一手情况，据此适时调整贷款政策，及时且有针对性地调整审批政策，加强贷款的管理。

　　国家依据市场行情，不断地出台各种新政策，来抑制房价过高所导致的投资过热现象，并不断地用新政策对房产购置与房贷进行调控，对不同购房者采取不同的购房政策，除此以外，对于购房家庭的首付比例也实施了不同的方法，以购房家庭为单位，如果购买第二套房或者更多，则其购房首付金额与贷款利率也随之增加，防止以各种手段进行投机性购房或房产炒作买卖的行为。

　　在2010年4月，国家出台的房产新政国十条中，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，同时其贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体比例由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　人民银行和银监会要指导和监督商业银行住房消费贷款管理办法，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。如果部分地区商品房价格上调过高、增长速度过快、供应比较紧张，商业银行可根据其风险状况，在符合国家相关规定的情况下，停止发放购买第三套及以上住房贷款；另外对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民停止发放购买住房贷款。除此，商业银行首先要做到严格执行国家房贷新政，实施差别化定价，适度提高首付比例，严格防范因个人投资失败所造成的违约风险。

　　商业银行在监督审查过程中，必须认真审视与其合作的开发商的实力、资质、诚信状况，综合考虑该开发商的实力，尽量避免烂尾楼现象的出现，以防部分开发商为了自身的利益，不惜损害银行利益，套取银行资金实行“假个贷”。在对开发商进行审查时要格外注意审查人员是否与开发商存在着某种利益关联，从而影响对其审查的准确性、客观性和公正性。

　　房地产办得好坏与人民生活水平休戚相关。若要想做好房地产就需要各级XX、有关部门充分发挥自身职能，善用经济、行政、法律等手段为商业银行等金融机构营造良好的宏观环境，进一步促进和维护房地产金融的健康、稳定发展。当然，完善法律体系无疑是至关重要的一节。法律作为房贷风险防范的有效手段之一，其具有良好的稳定性、明确性、约束性、和严肃性等特点。法律手段为人们树立起合理有效的行为规范和准则，并以此来约束人们的借贷行为，调整房贷关系，把房贷活动纳入到法律允许的范围内进行，从而有效防范房贷风险。

　　在我国任何房地产市场的变化、相关政策法规的调整等都容易影响到个人房贷风险。商业银行在放贷时，务必加强自身风险防范意识，从银行内部开始做起，完善银行自身管理体制，严格审查贷款审批的每一个重要环节，同时要对开发商和贷款人进行严密的调查，以确保贷款人和开发商的贷款资质是否合格，确保在发展商业银行房贷业务的同时，避免可能发生的风险，减少不必要的损失。除此要完善法规制度的建立，健全的银行体制管理，严格个人贷款审批流程，贷后的风险控制也必不可少，争取确保贷款安全，保证商业银行房贷业务的健康持久运行，加强提高商业银行的风险防范能力的，以保证在房地产行业迅速健康发展的同时，商业银行的房贷业务也能够良好平稳的发展，为国民经济的平稳运行营造一个良好的氛围。

　　[]1998年5月9日中国人民银行颁布实施《个人住房贷款管理办法》

　　[]王丙国.个人住房贷款主要分析分析及控制研究

　　[]2010年9月12日《巴塞尔协议》