广州市房地产经济走向的探析

内容摘要

随着XXX的到来与社会的不断向前发展，在国家整体综合实力不断上升的同时，人民的生活水平也在不断提高。随着城镇化的飞速发展，中国的房地产行业也得到了较大的发展空间。广州，一个作为广东省的省会城市，房地产问题一直是被关注的焦点。在房地产业不断发展的途中，会面临哪些不利因素，应该如何应对，正是本文所探讨的。本文通过研究广州市近年来房地产的总体发展趋势，利用SWOT分析法对广州房地产经济发展进行研究，它把包括了在地理位置优越，一线省会城市等优势。然而在粤港澳大湾区的带动下，也存在着房地产市场供不应求等的劣势，面临着土地消耗、周边城市发展的压力等威胁。基于对广州市房地产经济发展的分析，当下最迫切需要解决的问题是房地产市场供应情况，房地产转型升级，土地资源的消耗量和楼盘的综合素质。所以在本文末也针对性地提出关于广州市房地产未来发展的对策。未来广州市房地产的经济走向应该是向前发展的，而且也会得到相应的发展机会，最重要的是要抓住房地产行业转型关键期的机遇，让广州市房地产经济顺利发展。

关键词：广州市房地产经济；发展态势；SWOT分析；房地产价格；转型升级

　一、绪论

（一）研究背景

随着XXX的到来与社会的不断向前发展，在国家整体综合实力不断上升的同时，人民的生活水平也在不断提高。随着城市化的飞速发展，中国的房地产行业得到了较大的发展空间，房地产行业的发展离不开政策的支持，广州市近年来针对房地产市场的发展及时整改，从2017年的“330政策”到2019年的持续放松，有助于房地产市场的放松，因城施策的灵活性增加，目前广州房地产的走势仍然是以维持稳定，在房价维持高价的情况下，即使稳定发展，仍是处于较高水平，广州房价未来的趋势应当会随着政策的放松而平稳降低，对于房地产企业来说，过多的房地产企业会增加竞争压力，国内排名前五的房地产企业恒大、碧桂园、万科、保利、融创，企业间强强对抗，房价被抬高的一部分原因也是源于企业间的竞争，房地产企业之间的竞争会提高房地产行业的各项费用的成本支出，其最终导致的就是房价的上涨，在未来的五到十年内，广州市的房地产企业会出现优胜劣汰的局面，随着成本逐渐得到控制，房地产的价格会得到相应控制。

广州市房地产在发展过程中也存在着一些问题，房地产市场近两年的供应无法满足消费者的需求，供需不平衡的情况下，广州市房地产行业下一步工作的发展重心应向满足消费者发展；此外，广州市房地产的发展还面临着土地资源消耗过大、转型升级的关键期、周边城市的发展压力的威胁，然而在“房住不炒”的基本基调下，广州市房地产行业在稳中求进，相信在这一背景下，能帮助广州市的房地产行业发展，带动其他相关行业的共同发展。

　　（二）研究意义

   1.为房地产行业投资者决策提供数据

支持房地产是社会上的热门话题，随着房地产行业的发展壮大，吸引了更多的房地产投资开发商，如何正确有效的进行投资还得看对房地产行业的了解程度，本文将简单的对广州市近年来的发展进行分析，明确房地产行业未来的发展方向，目前面临的难题及未来应如何解决。研究此课题，旨在为投资者提供数据支持，让投资者可以掌握市场上的最新动态，把握发展重心，做好投资决策。

　　2.对未来大学生从事房地产工作提供指导

对于即将毕业的我们这类大学生来说，毕业后从事房地产工作也是不错的选择，研究此课题，对于今后的工作有较大的帮助，能清楚的认识到当前广州市房地产行业的发展趋势，当下房地产行业存在的问题、威胁，该如何正确的解决，以及各房地产企业的发展重心，便于未来能选择一个合适的企业及一份心仪的岗位，能更好的从事房地产这一行业。

（三）研究方法

　1.资料分析法

资料分析是本论文研究的基础，通过到图书馆查阅房地产经济类的书籍，以及网上搜索房地产的资料进行整合，获取对本课题有帮助的资料，利用这类资料进行扩展，以研究房地产行业的整体态势。

　2.文献研究法

通过广泛阅读国内外相关理论文献，相关网络信息，专业期刊等进行广泛阅读，搜集、鉴别以及整理，研究国内外学者对房地产行业的看法，分析房地产行业未来的发展条件或不利因素，进从而做出分析，选择与论题相关的观点。

　　3.比较分析法

通过比较近年广州市房地产开发投资差距、土地交易面积变化、商品房供应面积变化、商品房平均销售价格的走势，通过多个方面的比较，分析其中的发展趋势，权衡利弊，总结广州市房地产经济的未来发展面临的挑战以及应对的措施。

　二、文献综述

　（一）国外文献综述

国外学者很早前就已经开始进入房地产领域，并且根据实验、计算等方式，对房地产有了较多的见解，下面是一些学者的研究成果：

Bums和Crebler(1977)运用非均衡理论来解释住房问题，住宅市场存在有四种形式:一是静态不均衡，二是动态不均衡，三是空间不均衡，最后是质量不均衡[1]。Case和Shiller(1989)指出，涉及到的变量有房租价格、建筑成本等，他们认为房价可以用模型预测[2]。Stein(1995)最先提出信贷约束理念，理论表明地产的发展和需求受到人们心理和价格变动的弹性较大，会对家庭的流动资产有着一定程度的影响[3]。

而RichardK.Green(1997)着重分析了住宅与非住宅建设投资对国民经济的影响，结果表明，住宅建设投资能为GDP带来实际性的增长，而非住宅物业的投资对GDP的影响较小[4]。BenmelechandBergman（2009）最早指出房地产市场的价格变化也会通过抵押品渠道放大宏观经济的周期性波动[5]。Gimeno（2010）地产的平均值对于信贷的发生额有密不可分的联系，主要因为家庭财富能够提供的抵押品价值决定了家庭的融资能力，进而影响到整体贷款情况[6]。

（二）国内文献综述

房地产经济是当前社会经济发展的重要组成部分，房地产问题也是我国最为热点的民生问题之一，这引起了国内学者的关注，深入研究房地产的各个方面，以下按照时间顺序对每位学者的研究进行了概述：

莫蔚彬（2009）指出，不同类型的房地产宏观调控政策会有不同的成效[7]。刘民飞（2012）认为房地产企业对限购政策的解决措施有：减少住宅的投入，加大商铺项目储备和销售；向其他城市项目推进；推动中心城区的高档小区；扩大对需求产品的投入；转型开发工业地产；转型开发养老型地产；参与保障房的建设，合理避开限购政策的区域[8]。而叶自芳(2015)指出，国内在建的房地产开发项目缺少合理的过渡政策，使房地产企业承担了所有的销售额增值税，对企业的利润产生不利影响，对企业的持续经营发展不利，对于房企而言，增加了巨额成本的支出，对于房价也是一个不小的影响[9]。闫先东（2016）在阐述房地产市场波动与经济增长的联系中提出，我国XX在发展房地产市场上有更强的驱动力，但是国内的财富效应影响，造成了房地产价格的形成机制不同，对经济的增长产生影响[10]。

江丽和钟荣桂（2017）指出，进行土地供应调控和实行“限购”政策对房价的显著推动作用，但“限贷”和住房规划这两类政策对房价的作用与预期的初衷相悖[11]。鲁芳（2018）说到，当前中国房地产市场的发展仍不成熟，相关法律还可以继续补充完善，对经济管理效果有很大影响。还要充分了解房地产市场的经济形势走向，明确管理目标，完善相关法律机制，促进房地产经济往更好的方向发展[12]。李佳（2018）对我国房地产经济进行可持续发展的深入研究，可以正确引导房地产企业的发展方向，有效抑制市场行为低效选择，促进房地产市场经济的健康发展[13]。

徐波（2018）随着市场经济的快速发展，中国房地产经济的发展存在住房价格上涨，不同城市或地区土地价格差异大，市场管理制度不科学，金融体系不健全等问题[14]。宋泽敏（2019）指出要促进我国房地产经济平稳健康向前，不仅需要通过我国XX进行宏观调控，更需要房地产行业自身加强自我监督，进行自律；普通群众理性认知房子，转变购房观念，从而真正促进房地产经济健康平稳发展，最终促进我国经济总体发展[15]。迎春（2019）房地产经济提高了居民生活水平；但房地产金融体系还不够完善，从总体来看，中国房地产经济发展前景较好，在国民经济中也占有重要的地位[16]。李威风，惠之瑶，梁娜（2019）在房地产市场发展过程中，必须严格遵守市场经济发展规律，认识自身优势，制定长期发展战略计划，以适应当前房地产市场的快速发展，增强竞争力[17]。

张小龙（2019）认为，购买限制政策在抑制房价方面没有太大作用。它可能会在短期内产生一定的抑制作用，并且在中长期内通常会产生适得其反的效果，这很可能导致房价的报复性增长[18]。袁方（2019）表示房地产业的经济发展对中国的整体经济发展有推动作用。为了有效提高房地产经济发展水平，需要明确房地产经济管理的目标，制定合理的房地产开发工作计划，完善房地产经济管理制度来促进房地产开发行业快速发展[19]。于明（2020）指出，中国房地产发展正处于瓶颈期，中国房地产经济的总体发展处于较好的发展阶段，但是商品住房的投资性强，也就使得买房者出现更高盲目性。稳定的供需关系也是房地产市场稳定的基础，同时城镇化建设也是房地产行业发展的重要助推剂[20]。

三、广州市房地产经济发展现状

（一）相关理论概述

       1.房地产的概念

房地产由建筑物和土地组成。土地分为未开发土地和已开发土地，建筑物的存在离不开土地，并且与土地相结合。房地产是指房产和地产（包括土地，永久性建筑物和土地上的衍生物）的客观物质。房产是在土地上建造各种房屋，包括住宅商店，工厂，仓库和办公室。地产是土地及其上方和下方的某些空间，包括各种基础设施和地下地面道路等。

　　2.房地产经济的概念

房地产经济是以房地产为对象，即房地产生产，分配，交换和消费所发生的的人们之间的经济关系，是房地产经济关系和房地产生产率的有机结合。房地产经济是房地产生产、流通和消费过程中发生的各种经济活动及其条件的总称。

房地产经济活动包括房地产生产，房地产流通和房地产消费。房地产的生产，流通和消费流通需要相应的经济运行机制和经济制度条件。房地产经济既是国家宏观调控的对象，也是宏观经济的重要组成部分。

　（二）广州市房地产行业近年发展情况

     1.2017年新政调控

自2017年上半年广州放宽购房限制以来，房地产市场政策一直相对稳定，维持稳定的政策是重点工作。7月的“房租平等购买权”逐渐进入公众视野，租赁市场也成为企业未来发展的重点市场，租赁市场的有较好的发展前景。2017年，实施了“317”和“330”新政策后，广州的商品住宅市场开始进入平静的交易时期。交易量大幅下降，整体平均交易价格也呈下降趋势。

总体而言，2017年广州房地产市场法规围绕着供求政策。该政策两次限制购房，贷款和销售，叠加了一系列监控措施，同时加快了土地供应方式的转变，以防止高房价的产生，破坏市场预期，从而使增长率逐渐放慢。

　2.2018年房地产保持稳定

对于2018年广州的房地产行业而言，保持稳定长效机制的建设依旧非常重要，而且还需要监管政策的支持。由于供给侧改革和租赁需求房屋的增加，捆绑工业用地仍然是关键任务。在土地资源不足的制约下，土地价格持续上涨，作为粤港澳大湾区的核心城市，广州的产业升级和交通建设又处于快速发展时期。在这一推动下，楼市价值得到提升，但是由于信贷环境的收紧和调控政策难放松，影响了房地产的需求。2018年的广州楼市趋于平稳发展，而未来的房地产市场的供应主流则变成了租赁住房、高地价项目、产业复合地产。

　3.2019年房地产“三稳”成效显著

2019年市场“上暖下凉”，上半年要好于下半年，然后在“无住房无投机”和“不将房地产作为短期刺激”的推动下，2019年房地产行业机制正逐步建立，房地产市场保持稳定状态。这得益于房地产的“三稳”，在一定程度上，虽然广州楼市已经变冷，但随着XX调控政策的逐年放松，广州市房地产经济的未来发展依然可行。

　　（三）广州市房地产行业整体发展

态势广州房地产市场实现了健康、稳定的发展，对广州经济的稳定增长具有推动作用。如表3-1所示，这是广州市2015-2019年近5年的开发情况，包括了广州市房地产开发投资额、土地成交面积、商品房供应量面积、商品房平均销售价格。

表3-12015-2019年广州市房地产开发情况

　　1.广州市房地产投资额逐年

增加房地产业的快速发展得益于对房地产的投资。房地产开发投资是重要的投资渠道之一，这个行业具有巨大的价值和资本密集性，开发投资不仅可以直接促进经济增长，而且可以扩大行业。投资也可以促进其他行业的发展，促进建筑行业的消费需求增长。广州市近五年来对房地产的投资额情况，如图3-2所示，其趋势是逐年上升的。其中在2018年略有滑落，但整体趋势是在向前发展的，在2019年是近几年的最高值，达到3102.26亿元。从2015年的2137.59亿元，经过短短五年的发展，可以在2019年达到新的高度，这也说明了房地产的开发投资对广州市整体的经济增长有正面的促进作用，所以才会大力支持房地产的开发投资。

图3-2广州市房地产开发投资额

　　2.土地成交量缓慢增加

在中国，土地资源是不可再生资源，是国民经济和政治发展的重要因素之一。我国土地资源的特点是绝对数量大，但是分布不均衡。在中国XX对商品房政策的推行、以及城市化的发展下，房地产一路高歌猛进。其中，土地就是一项必不可少的。广州市在2015-2019年的这五年间，土地成交面积快速增加。如图3-3所示，2015年的343.34万m2到2019年的1460万m2，这是成倍增速的发展。其中2019年的成交量是增幅较大的，2019年的快速增长，与广州市的经济市场有关。2018年的贷款数据和社融数据都达不到预期，融资环境紧张，房地产企业融资困难，企业经济压力加大，当地热情严重削弱。但在2018年末，广州市调控放松，放开限购、限售等，使得房地产业形势好转，继而2019年的土地成交量也才迎来高峰。

　3.商品房供应大幅回落

在广州市商品房近五年的供应量里，如图3-4所示，只有2015、2016、2018供应量超过了1000万㎡，其中2018-2019年的起伏变化最大。2019年商品房供应量为815万平方米，下降26％，原因是由于2017年推出3.30新政后，广州楼市持续在低水平运行。此外，由于2018年第四季度土地供需集中，在开发周期和市场下行的双重限制下，新项目进入市场的节奏普遍放缓，导致商品房供应量大幅回落。而供销回落，需求大于供给，一定程度上就会影响房地产价格，平均价格就会提高。

　　4.商品房价格涨速凶猛

       2015-2019年是中国房地产市场的动荡高潮，房地产价格一路飙升。如图4-5所示，2015年时的每平方米14612元，已成为了近五年的最低价，2019年商品房平均价格为28009元/㎡，增长29%。原因是2018年下半年逐步取消限价，以及2019广州市的房地产市场将全面恢复合同销售，返回实际水平。从实际房价的趋势来看，今年年初，大湾区的一些优质物业正在酝酿提高价格。然而，随着中央XX在4月和5月继续收紧房地产市场政策，从下半年开始，广州周边地区出现了一些降价、不稳定的态势。

　　四、广州市房地产经济发展SWOT分析

       （一）优势

       1.一线省会城市，经济政治中心

       作为广东省的省会经济城市，广州是珠江三角洲的核心城市。由于汇聚了来自四面八方的资源支持，经济实力一直以来也都是华南政治的中心，加上政策的支持、其他方面经济的快速发展，也在一定程度上刺激了广州市房地产经济的增长。所以作为广东省的省会城市，其政策支持是必然的，即使有香港的超越及深圳近年的崛起，但是广州的地位仍是不可动摇的，这样看来，广州市的房地产行业依然有发展前景，在经济上有投资者的支持，政策上有XX机关的帮助。如此，房地产行业是能有长远的发展潜力的。

　2.地理位置优越，交通区位便利

广州市的地理位置优越，是中国通往世界的南大门，航空，铁路，公路和航运在中国南部建立了一个综合的交通枢纽，真正地辐射了中国南部。打开了广州市的大门，让各行各业的投资商走进广州，这一优势也带动了广州的发展。据广州统计局统计，2019年，白云机场的旅客进出量达到7,336万人，超过香港机场，升至粤港澳大湾区第一位。待T3航站楼完工后，预计吞吐量将达到每年10500万人。而广州市内的交通线路十分健全，地铁、公交车、出租车以及当下流行的网约车，盘活了广州这一个大城市，而房地产业的持续发展，离不开交通便利这一特点，房地产投资商、开发商都会选择一处适合的地段来开发房地产，如今的广州交通条件日趋成熟，地铁路线在不断扩大，交通发达可以吸引更多的行业，哪里有便捷的交通，哪里就会有房地产的开发，这无疑是广州市房地产发展的一大优势。

　　3.文化底蕴深厚，城市发展迅速

广州作为岭南文化的起源地，承载着中华文化五千年的岭南文化发展史。一方水土养一方人，在经过世世代代的发展，广州市的文化底蕴已十分深厚，特别是海洋文化的影响，海洋文化的开放打开了广州的大门，广州是一座懂的包容的城市，生存在广州的人来自五湖四海，会引导生活，这种包容，也促进了城市的发展。且广州是一个非常开放的城市，外向型经济的特点非常明显，许多跨国企业及民营企业纷纷入驻广州，使写字楼、商品住宅、公寓的需求大幅度增长，这一方面促进了广州市的经济发展，也带动了房地产经济的发展。

　　（二）劣势

 1.房地产市场供不应求

近几年在“房住不炒”的大政方针下，广州房地产的楼市基本上以稳为主。XX部门加大了对房地产业的控制力度，房地产公司发展有限，而广州人口众多，2019年广州常住人口就有将近1500万。多年来随着劳动力的不断补充为广州住房市场的发展提供了需求保障。作为教育水平、能力较高的的城市，广州的本科院校毕业生人数近年来一直领先于其他城市，每年夏天都有大批的毕业生选择到广州发展。而在XX部门的宏观调控下，广州市房地产的现状是供不应求的，无法满足广州市购房消费者的需求。

　　2.房地产价格难接受

房地产价格是制约大众购房的一大因素，经济实力强的则不担心购房问题，而对于在广州务工人群的及刚工作的青年，想要在广州这个一线城市定居可谓十分艰难，广州市房地产近几年的价格连年增长，2019年的商品房平均销售价格达到了28009元m2，而这只是广州市平均价位，郊区与中心地区的价格相差过大，普通务工者对将近3万元m2的房价只能选择观望，虽然“房住不炒”了，但是价格稳定在高价位，这会影响房地产市场的健康发展，价值决定价格，房地产市场价格持续高价也与相关建筑材料行业价格有关联，物价上涨所带来的不利影响，建筑材料价钱高涨，让房地产行业所花费的成本越来越大，房价维持在较高层次，很难让多数有购房欲望的年轻务工者接受。

3.外来人口增加过快

广州作为省会城市，其主要是特点是开放及包容，它能吸收很多外来人口到广州就业，为广州带来更多的劳动力，从外来人口年龄层来看，大部分都是来自省外的年轻人，而在房地产行业，需要大量的劳动力，能带动房地产的更快发展，在带动广州各行业发展的同时，也为广州带来了不小的压力，外来人口的增加过快，住房问题就成了首要难题，加上有意愿在广州定居的人，会导致房地产市场产生供不应求的情况，所以外来人工增加的过快，会给城市带来更大的压力，增加城市的运作和管理成本，容易引发社会问题，而对广州房地产市场产生了供需困难的影响。

（三）机会

       1.粤港澳大湾区的带动

推动粤港澳大湾区建设是国家的一项重要决定，也是XXX下的一项关键工作。促进粤港澳大湾区的建设，有利于加强内地与港澳地区的沟通与合作。这些对于香港和澳门一起参与国家发展战略，提高自我竞争力，维持城市繁荣与安稳具有重要意义。从地理位置来看，广州作为核心城市，是大湾区连接内地的最佳选择。尽管大湾区的经济建设短期内不会对房地产市场造成较大的波动，但从长远发展前景来看，粤港澳大湾区的建设可以有效促进房地产经济的发展，因为广州市毗邻港澳，华侨众多，再加上大湾区的建设，人口规模将进一步扩大，这一类发展机会在推动着广州市房地产的发展。

　　2.行业政策红利的支持

房地产经济发展迅速，从侧面也刺激了城市经济的增长。由于广州的房地产经济在经济领域中所占比重较高，在房地产行业发展的过程中，因房地产发展过快导致的问题逐渐显现。自2011年2月起，广州实施了限购政策，为期8年。在此期间，XX通过房屋销售，外部限制和市场管理等措施控制和控制市场。2017年3月，出台了317和330条政策，同时发布了“三个限制”，这是近七年来最严格的规定。在高政策压力下，2018年房地产市场将变得寒冷，尤其是下半年，市场气氛将迅速下降。10月，XX逐步取消了这三个限制。取消限价后，广州也于2019年1月11日放宽了结算政策并进行了微调。相比较于2018年，广州2019年的楼市政策环境更好。在2020年广州市的房地产政策还会更加优化，房地产行业的发展离不开XX部门的支持与帮助，所以就目前大环境而言，XX提供的政策支持也是房地产发展的机会。

　　3.边缘城区的发展潜力巨大

广州市在总面积7434平方千米的地域下，全市分为11个区，中心区天河区自然是发展的重点对象，经过多年的开发与建设，中心区的资源消耗过大，而广州市边缘城区的发展前景可观，潜力较大。南沙区，广州市的最南端，是广州城市的副中心，南沙是广州发展的新突破口，一个新引擎，当经济发展起来了，房地产也会随之发展；短期内南沙区的房地产发展不会太快，但是从长远的角度来看，南沙区的发展是长期的，将来完善所有的交通设施，其发展潜力大，对广州市房地产的发展是个不错的机会。

　　（四）威胁

     1.土地资源消耗增大，地价难降土地供应

是房地产经济发展过程中较大的威胁，由于土地资源是不可再生资源，在发展过程中，房地产业就占用了大量土地资源。回看近十年，是在消耗土地的基础上发展的，目前广州市的土地供应良好，其中2019年，XX提供了更多的土地，该市的可运营土地供应超过2000万平方米，创历史新高。不难发现XX部门对房地产行业也是大力支持的，但是XX部门在大力供地的同时，也增加了对土地的消耗，土地供应与房地产市场相互影响，要找到一个中心点，来平衡两者，否则对房地产行业的未来发展，将会是是一个大的威胁。

　　2.周边城市发展迅猛，竞争压力大

广州市在2015年经济蓝皮书中被确立为国家中心城市，至今已进入第六个年头了，广州市在快速发展的同时，周边城市也在快速崛起，深圳作为我国首批经济特区之一的一线城市，当下是有较大影响力的国际大都市，深圳近年的发展有目共睹，其GDP总量超越广州，稳居广东省第一经济大市，深圳的发展速度如此之快，除了有政策支持外，还有独特的城市氛围，深圳的房地产市场也得到了较大进展，这样一来，发展迅猛的深圳带来的城市竞争压力加大，对广州市的发展存在着威胁，进而对广州市房地产也会产生较大影响。

3.房地产市场面临转型关键期

在激烈的市场竞争环境和历史上最严格的控制下，房地产市场进入了新一轮的降温周期。供需双方和征地环境都发生了很大变化。传统的房地产行业企业较少，土地资源丰富，利润率高，而在新政策的调控下，如今的房地产行业利润下降，从开发到建筑等的各环节正在规模化，正式化，从前只注重数量而不是质量，如今的房地产更注重质量，房地产市场只有转型升级，才能得到更好的发展。在未来几年内，二手市场将会得到年轻人的青睐，特别是公寓市场，需求稳步回归，成交全面回暖，这对房地产市场来说，是转型升级的关键期。

五、广州市房地产未来发展对策

对房地产经济发展的SWOT分析中，房地产市场上供不应求、房地产价格不稳定及外来人口的过快增加是主要的劣势，土地资源消耗增大，周边城市的崛起，房地产处于转型升级关键期是威胁所在，所以对目前需要解决的几个方面总结了以下对策：

（一）转移重心，增加房地产供应量

针对房地产市场供不应求的劣势，广州市房地产行业可以转移发展重心，增加房地产的供应量广州市房地产发展分布主要在中心城区，随着中心区域的设施日渐完善，房地产行业发展往郊区发展，形成中心强周边弱的局面，然而广州市边缘城区的发展潜力大，前景好，广州市房地产市场的重心可以转移至边缘城区，可利用的土地资源多，边缘城区例如南沙区近年得到XX的支持，大力发展经济的同时，对城市的基础设施建设进行完善，房地产行业也得到了发展机会，南沙等边缘城区土地资源多，随着粤港澳大湾区的推进，广州作为中心城市，市场需求大，是不错的发展契机，在这有利条件下，转移房地产市场的发展重心，对房地产经济市场的未来发展道路做好了铺垫。

　（二）放松政策，稳定广州市房价

广州市房地产的价格经过近年的快速发展，已达到较高价位，其中中心城区的价格与边缘城区的价格相差较大，在平均价格为28009元/㎡的广州，普通家庭是难以承受如此高的价格，广州市的房价贵在地段豪华程度、贵在交通便利程度，对于只是要寻找稳定住处的人来说，这一价格让消费者难以接受。近两年来广州市房地产的价格大多时候以维持稳定为主，虽然仍是高价，但不是固定不降，可以配合政策的支持，将房价稳定甚至降低，因城施策，广州市可以根据城市的变化来实施不同的政策，限购限贷的政策可以合理放松，在合适的房价面前让购房者可以有更好的机会，政策适当放松，房地产市场会有更好的发展。

　（三）政企配合，缓解外来人口压力

面对广州市众多的外来人口，房地产行业要得到发展，XX与房地产企业要相互配合。每年广州市都会增加不少的人口，其中选择定居广州的占大部分，首先XX要合理接纳外来人员，广州即使是一个非常开放的城市，但是城市承受压力有限，XX应当严格把控，对外来人口进入广州的数量进行有效的控制；而对房地产企业来说，在保证商品房供应的基础上，可以针对外来人口增加过快的情况，合理改变建筑类型。外来人口大多为务工者，房地产企业可以通过发展二手市场或是小户型公寓，来满足消费者需求。一方面，XX在积极把控；另一方面，房地产行业也得到机会在发展。通过XX与房地产企业的互相配合，减缓人口数量大带来的城市压力。

　（四）调控供应，减少土地过度消耗

广州市房地产的发展离不开土地，土地的正常供应是房地产建筑的基本条件。随着近十年来房地产行业的快速发展，广州市的土地消耗也在逐年增加，为保证未来房地产的正常发展，XX部门要合理调控土地的供应量，在保证房地产供应正常的同时，也要控制好对土地的消耗，一方面房地产价格的高涨与土地的价格有关，XX为拉动经济增长，将土地高价出让，用于开发各种大型、高档的建筑，房地产商在拍地块时花了高额收下的地块，在建设过程中花费的成本增加，房地产价格也随之升高，在XX部门合理的规划土地以及供应土地下，房地产价格会走向平稳，可以抑制房价抬高的风险，这对房地产的健康发展起到重要作用。

（五）提升质量，保证城市房地产竞争力

面对周边城市的快速崛起，对房地产行业来说，只能不断提高楼盘的综合素质，才能与周边城市相竞争。而广州市是一个非常开放的城市，它能吸收融合各种因素，如今广州市有非常多的企业，写字楼与商品住宅的需要在不断增大，而房地产最能吸引到消费者的，除了房价，还有房地产楼盘的综合素质，在追求质量的同时，也要有美观上的良好体验，这样能增强市民的购买欲望，当下广州市的房地产商在开发建设时，会重视对楼盘的质量管控，以及精致的装修，经过了十几年的发展，广州的房地产商已经掌握了丰富的经验，楼盘的水平在不断的提高，现在的商品房在各方面都较以前有了更大的提高，环境更好，加上优质的项目推出较多，消费者们可选的机会更多，在实力旗鼓相当的时刻，房地产商拼的更多是综合素质，这样对广州市房地产经济的发展有很大的帮助。

　（六）转型升级，推动广州市房地产发展

房地产市场也要随着社会的发展而不断进行升级，广州市房地产行业经过近十年的发展，其产业模式固定，大多为商品房及办公写字楼，目前房地产行业市场趋于饱和，而传统的房地产行业企业较少，土地资源丰富，利润率高，在新政策的调控下，如今的房地产行业利润率下降，从开发到建筑等的各环节正在规模化，正式化，现在的房地产行业已经产生巨大的不同，房地产市场只有转型升级，才能得到更好的发展。广州市房地产的未来发展可以在原来的基础上，发展其他产业市场，如投资开发教育基地，旅游地产，物流地产等新的模式，这种新的模式可以给房地产市场带来新的活力，发展多样化。

六、总 结

本文研究的是广州市房地产的经济发展，通过广泛阅读房地产相关文献，搜集资料进行分析，分析了广州市近三年的房地产发展情况，得出近三年来广州市房地产主要的发展节奏以稳为主，并在稳中求进。在研究了房地产发展态势后得出，房地产投资额连年增加、土地成交量缓慢增加、商品房供应大幅回落、商品房价格涨势凶猛的发展态势，总结广州市房地产近几年的发展，并运用SWOT分析，分析优势、劣势、机会、威胁，广州市房地产在地理位置优越的优势，粤港澳大湾区的机会下，仍然存在房地产市场供不应求和房地产价格的劣势，土地资源的消耗及周边城市的崛起对广州市房地产的发展有一定的威胁，在劣势及威胁下，总结出对广州市房地产经济未来的发展对策：转移重心，增加房地产供应量；放松政策，稳定广州市房价；政企配合，缓解外来人口压力；调控供应，减少土地过度消耗；提升质量，保证城市房地产竞争力；转型升级，推动广州市房地产发展。从当前发展来看，广州市房地产经济的未来发展是值得期待的，相信在XX部门以及房地产企业的共同努力下，广州市房地产行业能够向长远的目标发展。

参考文献

Bums Le and Sloe Crebler A Theory of Housing Interventionsim] New York:Wiley,1977Karl Case,and Robert Shiller.The Efficiency of the Market forSingle-family Homes[J].American Economic Review.1989stein,Jeremy C.Prices and Trading Volume in the Housing Market:A Model with Down-payment Effects[J]. Quarterly Journal of Economics.1995Richard K. Green:Follow the Leader:How Changes in Residential and Non-residential Investment Predict Changes in GDPReal Estate Economics,1997(2):31-36Benmelech E,Bergman N K. Credit Traps.American EconomicReview,2009,volume 102(6);3004-3032(29) Gimeno, Ricardo,and Carmen Martinez Carrascal. The relationship betweenhouse prices and house purchase loans:The Spanish case[J] Journal of Banking&Finance.2010莫蔚彬.广州市房地产宏观调控效果研究[D].广州大学,2009.刘民飞.《限购政策下房地产企业的应对措施》, 价值工程,2012(2).叶自芳.营改增对房地产企业的影响及管理对策[J].财经界(学术版),2015(17):344.闫先东, 朱迪星.房地产市场波动与经济增长: 文献综述[J].金融发展评论, 2016(08):86-103.江丽,钟荣桂.XX土地供应政策、行政调控政策对房价波动的影响—基于中国35个城市的证据[J].工业技术经济,2017.36(4).鲁芳.我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].商讯, 2018(21):43.李佳.对我国房地产经济可持续发展战略的几点思考[J].建筑技术开发,2018, 45(01):89-90.徐波.我国房地产经济发展现状及趋势探讨[J].中国集体经济,2018(18):23-24.宋泽敏.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].现代商业,2019(25):61-62.迎春.我国房地产经济发展未来发展趋势探讨[J].居舍,2019(09):195.李威风, 惠之瑶, 梁娜飞.低碳经济下我国房地产发展现状及趋势分析[J].基建管理优化,2019,31(01):17-21.张小龙.广州市房地产限购政策效果评估研究[D].兰州大学,2019.袁方.试论我国房地产经济可持续发展的措施[J].纳税,2019, 13(4): 206.于明. 我国房地产经济发展现状分析[J].绿色环保建材,2020(02): 221

致谢

本文是在刘辉老师的精心指导下完成的。论文从选题到完成的整个过程中，得到了刘辉老师的热情帮助和精心指导。在论文完成之际，我要感谢刘辉老师对本论文的构思、框架给予了许多指导，才能顺利的完成这篇论文写作，特向刘辉老师表示深深的敬意和感谢！

在此，还要感谢富吉祥、陈伟等老师在四年的学习中给我的帮助和支持。他们所讲授的《管理学》、《管理信息系统》等课程给我思想的启迪，从他们所讲授的课程中我学到了关于管理的方法，这些方法对我未来的发展道路起到引导的作用，我会牢记所有老师的教诲，感谢你们的辛勤付出。

同时感谢单丽薇老师、邬小霞老师、李翔老师、许莹老师等所有任课老师的精心授业和教辅人员的辛勤工作，以及给我关怀和鼓励的同学们，你们是这四年来一直在关心和帮助我的人，你们的做事认真，为人友善是值得我去学习的。

本文在写作过程中阅读并借鉴了大量的文献资料，主要文献资料已写在本文正文部分，本文的有些句子或段落引自这些参考文献。在此向所有的作者表示深深的感谢！

广州市房地产经济走向的探析

价格 ¥9.90 发布时间 2023年3月26日

下载查看全文内容

已付费？登录 或 刷新