浅析转让条件及对优先购买权制度的影响

摘要：在我国古代法律中存在着有这样的法律规定：房子与土地的出售与转让给另一方，一定要咨询自己的亲属，若亲属没有购买房子和土地的意思，在询问周围的关系人，若房子和土地周围的关系人也没有购买它的意思，出售和转让方才能让与其他人。以及《五代会要》中记载：若有出售住宅房子的应当按照以下顺序进行：一是和自己有关的亲戚以及周围房子的邻居主人，二是亲戚或者周围房子的主人没有要购买其住宅房子的意思，或者所支付的价款低于预算价款，则可以另寻其他出售转让的途径。由此可见，优先购买权制度在中国古代法律制度中早已有所体现，而且对出售或转让一方有着约束的作用。新中国建立以来，在共有关系中维护共有人团体的利益，减少共有人之间的纠纷，优先购买权制度起到很重要的作用，也使得在共有关系中优先购买权的制度不断得到完善。我国的法律法规中针对有关优先购买权的法律相关规定存在并不多，且我国对于优先购买权制度的有些观点是存在商榷的，其中优先购买权制度中转让条件的存在意义，以及转让条件的不同是否会对优先购买权制度产生影响，全文从转让条件和优先购买权制度之间相互关系中展开，这对于法律角度上保护其他共有人利益具有重要的意义。

关键词：有偿转让；无偿转让；同等条件；优先购买权

　一、优先购买权制度的含义及确立意义

（一）优先购买权的含义

在物权法中，优先购买权的基本定义在于转让人向受让人转让其享有的共有的财产份额时，其他共有人可以通过行使优先购买权来获取转让人的共有的财产份额。

（二）确立优先购买权的意义

优先购买权的行使对其他共有人的利益保护，主要表现在以下几个方面：

1.对于按份共有制的体系而言，共有人对财产的处分、管理和使用等对财产进行变动，都会需要每个共有人参与并经过共同协商的办法，来使共有人之间以便达成使各个共有人都一致同意意见，当然共有人之间内部有约定的除外，在协商来确定达成一致同意条件的过程中势必会花费许多在共有管理中没有必要花费的财务支出，白白增加共有人之间的金钱或精力方面的压力。如果共有人中有一人没有办法或者是出于自身的原因难在共有人之间形成一致协商的情况，那么就出现无法有效的管理、使用和处分共有财产的不利情况。优先购买权的行使从某种意义上来说，多人共同经营的方式并不是最有效率的，或者说这样的管理方式效率较低，如果与单人管理的方式相比较，就很容易得出单人管理的方式才是较为高效的产权管理方法。一人所有制不存在这些问题。如果这种情况下以提出优先购买权制度，这样在法律的基础上其他共有人享有一种权利，而这种权利被称之为优先购买权，也就是说共有人若有出售或转让其动产或不动产的财产份额的意思之时，相对应的其他按份共有人可以提出，按照给予第三人之间建的约定，同样的条件来取得共欧人所出售的那部分财产份额。按照这样的规定就不会是出让人的利益受到损害，并且还能够通过这种权利的的行使，使共有的管理方式朝向单人管理方式的方向过渡，以便于充分发挥物在社会实践中的效用。优先购买权的出现促使共有财产由数个共有人共有向一人拥有的方向发展，在其他共有人提出优先购买权并直接取得标的物的所有权后，避免了共有人之间不必要的财务支出的费用，同时减少了优先购购买权人在市场寻找代替其标的物的难度，同时也降低了标的物在第三人的所有下给其他共有人或优先购买权人带来的风险。

2.共有人之间基于某种互相信任共同经营、管理共有财产，共同财产的运作以及是否有效的管理取决于数个共有人的意识统一。若其中一个共有人决定出售其所享有的财产份额，欲让第三人加入。这种情况下，出卖人出售其所享有的财产份额的行为，并不以共同经营管理共同财产为目的，通过转让第三人的形式结束出卖人在共有关系中的共有人身份。第三人的加入其共有人组织体的共有关系中，可能会出现相互不信任或相互之间的经营理念严重分歧，导致影响到共有人之间的共有关系，进而影响到共有人之间合理有效的经营共同财产，破坏了形成共有关系之初的本意。转让人出售的行为容易侵害到其他共有人的利益，优先购买权是否行使有必要让共有人自己去做选择，只有共有人自己的真实意思表示才能符合共有人团体的利益，以及更好的主张以同等条件为基础的优先购买权的行使。

3.优先购买权是为了更好的维护共有人团体的利益，减少物上法律关系，维持原有使用关系。共有人的加入或者退出，都会影响到其他共有人关系，如果共有财产的经营状况良好，共有人之间一般都会希望保持这种关系，即便共有财产的经营状况恶化，共有人之间一般不会愿意其他人加入共有关系。纵观优先购买权，不难发现它的本质其实是“期待权”，在期待状态下，财产份额的所有权人，也就是指共同共有人以及出卖人等等，并没有说相对应的财产份额出售，那么优先购买权制度的行使也就没有实现。优先购买权的特征表现在对共有人利益的保护上，也维护了共有人团体的利益，所以说优先购买权制度是我国法律基于一系列法的政策考量而设计的制度，在我国现代社会中，始终保持着积极意义。

　二、有偿转让下的同等条件

共有人行使优先购买权，来保证共有团体的利益不受侵害，体现出优先购买权对共有人具有保护意义。与此同时，优先购买权的行使也为共有人对抗其他人提供了竞争条件——同等条件。

（一）同等条件的含义

同等条件在某种程度上来说对优先购买权人行使优先购买权的限制。在共有人行使优先购买权的过程中，依照法律规定，并且也是为了保护出卖人的利益不受到损害的同时，出让人的权利受到了优先购买权制度一定程度上的限制，并且也尊重了出卖人在转让财产份额行使的权利。出卖人出让所享有的共有的财产份额，优先购买权人主张优先购买权的行使，权利行使的过程中并不因同等条件的存在而使出卖人的利益受到损失。与此同时，共有人在同等条件下通过行使优先购买权以后，对标的物的需求并没有妨碍到其他购买人，其他购买人可以按照正常的方式主张对其财产份额的取得需求。也就是说，同等条件是平衡以出卖人为支撑点的共有人和其他人之间的关系，目的是使出卖人与其他人之间平等接受出卖人的财产份额出让条件，以便维护出卖人的利益。

同等条件也先买权人提出先买权的前提。出卖人出让享有的共有的财产份额时，与受让人之间就财产份额的转让达成转让条件，共有人若可以接受出卖人与受让人之间的转让条件内容，则可以主张优先购买权的行使，那么先买权人在同一转让条件内容的基础上与受让人之间形成优先于受让人的关系，进而优先取得出让人的共有财产份额。也就是说，同等条件是共有人能否主张优先购买权，进而成为先买权人先于受让人取得出让人财产份额的条件。

按份共有人将所享有的共有份额转让给按份共有人，其他共有人能否主张行使优先购买权。首先共有人之间转让共有份额的情形，并不会影响资源的有效配置，也就是说共有人之间相互转让并不会使第三人加入共有关系，而且无论最后的取得共有份额是谁，都会形成共有人减少的情形，共有人的减少相对的财产利用率也会相对应得到提高。从另一方面来看法律中有关优先购买权的规定，其目的是使共有形式发生转变，在现实实践中也体现了对于财产是否能够得到充足的利用，使之发挥更大的效率。那么在共有人之间转让既满足了减少财产共有状态，也提高了财产的利用率。所以优先购买权的主张发生在共有人之间的方式是可以行得通的。但是，按照共有份额在共有人之间内部转让，其他共有人主张优先购买权缺乏法律基础。在共有人之间转让共有份额不能产生优先购买权，所以，没必要赋予当事人以优先购买权。再者如果共有人之间有内部约定，应该按照其内部约定解决共有财产的归属问题，若通过此种解决的方式，那么从另一个角度来看，这就是一个多方之间的合同问题，前提是这样的合同内容要以相关的法律法规为基础，不得违反有关法律限制的要求，那么这个合同关系应视为有效的合同。进而表现出此种以合同的规定的方式，并没有关系到优先购买权行使的相关制度。所以说优先购买权的行使需要共有份额转让给第三人时才具有法律意义，才涉及同等条件的问题。

同等条件下优先购买权的行使中，同等条件应该如何理解。在《物权法》规定：”……共有人在同等条件下享有优先购买的权利。“这里所指的同等条件应该如何理解，在国外有关的法律规定中有所体现。《法国民法典》中规定，以“价格和条件”作为优先购买权行使的条件，换言之先买权人若要取得标的物，是需要给予出让人向受让人传达给的条件为前提，先买权人才能够行使先买权。《德国民法典》中也就这样的规定，共有人在行使先买权的时候，存在的一种对等的关系，也就是指出让人与受让人和出让人与其他共有人之间的约定，要以“相同条款”为基础条件，满足这个条件才能使得先买权得以实现。在德国的法律规定中可以看出，德国对于同等条件的理解，在于以相同条款为标准行使优先购买权。后来德国关于相同条款的条件过于苛刻，于是在随后的司法实践中作出了变通规定。法国的法律规定中把同等条件看成是以“价格和条件”为标准行使优先购买权，相比较德国法律规定的“相同条款”显得宽松许多。以相同条款作为同等条件的标准略显生硬，即便德国司法实践随后做出了变通规定，也不难看出相同的条款是以合同的内容为参照，同时约束优先购买权人与第三人之间，谁能取得让与财产份额的条件，而约定条款的双方是义务人与第三人之间，若以这样的条款使先买权人主张优先购买权，一定程度上先买权人很难行使优先购买权。约定合同的内容具有复杂性，是基于双方当事人之间的利益需求而签订的，涉及到各种类型的条款，两者关系之间相对应的双方以签订的合同条款，一致约束先买权人与受让人的情况，在现实实践中操作起来是十分困难的，而且因各个方面都存在变量以及不确定性，所以说这是毫无必要的。我国对于同等条件的规定主要是指价格条件，也就是说在价格方面，只要是对出让人的利益具有影响的条件，都以归纳与于”同等条件“。如果优先购买权人对于同等条件的要求无法接受，则先买权人与第三人可以按照价高者得的市场原则来决定财产份额的归属，显然并没有违反公平竞争的原则。

（二）有偿转让的含义

在同等条件下有偿转让具有可操作性。先买权人行使优先购买权中，需要以同等条件为前提，同时共有人优先购买权中的“同等条件”主要是指价格条款，虽然不限于价格数额这一条件，却给予优先购买权人有能力满足出让人向其通知的价格条款的条件。无论是从共有份额的转让价钱金额、价格条款施行形式、价格条款支付时间上的截止日期等等其他情况之下，优先购买权人都可以通过有偿的方式，来达成出让人将财产份额转让给第三人的条件，有偿转让条件下，优先购买权人对同等条件主要做出满足所支付价款以及支付的其他要求，进而优先购买权人在同等条件下优先于第三人取得出让的财产份额。

在同等条件下有偿转让具有可比较性。同等条件的确定是一个复杂的问题，无论是在出让人与受让人之间提出的条件，还是其他共有人为了行使优先购买权在同等条件下接受其提出的条件，其目的在于使出让人的利益不受损害的前提下，使优先购买权人在取得份额的顺序上先于受让人。有偿转让使双方之间的关系能够从宏观的角度上具有比较性，为了使两者的交易条件相同，不损害任何一方的利益，先买权人就要以同等的条件，取得共有财产份额，体现出同等对待、公平交易的精神。在行使优先购买权的过程中，先买权人难免无法全部接受其同等条件的内容，如受让人提出可以额外每天接送转让人之类的条件时，先买权人无法提供这样的条件，可以在不损害出让人的利益的前提下，通过公平竞争的方式，先买权人提出的要求不低于受让人提出的要求的情况下，先买权人则可以有优先取得按份共有人出让的共有的财产份额。但是若存在受让人提出的条件，其他共有人无法满足其条件，将对受让人造成严重的利益损失，也就是说若这种行为能够给受让人带来利益上的缺失，并且这种行为所影响的效果是实质性的，则其他共有人不得以其他条件弥补为由主张优先购买权。

（三）同等条件下有偿转让行使优先购买权的例外

　1.物权法司法解释一的规定

（1）继承、遗赠等情形排除按份共有人优先购买权行使

物权法司法解释一中规定了，有关继承和遗赠的有关法律规定，并且法院是不支持形式优先权的。通过物权法司法解释的规定里可以看出，因“继承、遗赠”属于无偿转让，所以说“继承、遗赠”等造成标的物转移的情况，其他共有人对于先买权的行使，从一定程度上来说，是不成立的。应当看到，该司法解释所列举的继承、遗赠等，都是无偿转让的情形，这实际上是确立了无偿转让时不适用优先购买权的规则。因此即使该条中没有明确列举“赠与”，按照同类解释规则，也应当认定，在赠予的情形下不适用优先购买权，因为其与前述“继承”、“遗赠”属于同类情形。由此可见，优先购买权的行使仅适用于有偿转让的条件。

（2）按份共有人之间转让共有份额时排除按份共有人优先购买权的行使

按照物权法司法解释一的规定，转让人需要将其共有的财产份额转让给第三人，第三人为共有关系之外，其他共有人欲购买转让人转让的财产份额时，理应主张优先购买权。若转让人转让其共有的财产份额予“第三人”，而”第三人“为共有关系中非优先购买权人的共有关系人时，其他共有人不具备优先购买权的适用条件。在共有人向第三人转让其所享有的财产份额时，第三人与共有人之间订立有偿转让条件，其他共有人若提出优先购买权，需要满足共有人与第三人之间订立的转让条件相同即可，也就是同等条件下。

　2.法律规定排除适用优先购买权的原因分析

优先购买权的出现是基于转让人、受让人以及其他买受人满足各方利益需求为前提，同等条件是优先购买权行使的前提。优先购买权在同等条件下行使，体现出对各方利益的保护。对于转让人来说，向受让人转让其享有的共有财产份额的同时，其他买受人提出同等条件优先购买权的主张，能够使转让人的利益得到了保障，并不会因为转让标的性质的因素，促使其他共有人有权以低价获得共有份额。对于受让人来说，作为共有财产份额的购买者，如果其他买受人在此过程中不提出主张优先购买权的行使，那么受让人理应取得转让人的共有财产份额。当其他买受人的出现，使受让人因为主体身份的不足进而丧失购买的权利，这时需要某种条件来弥补受让人在身份上的不足，让双方处在公平竞争的环境下，所以说同等条件既消除了受让人和其他买受人身份的差异，也降低了受让人在购买共有份额时的风险。对于其他买受人而言，同等条件既是对其他买受人利益的保护，也是对其他买受人的公平竞争条件。

　三、无偿条件下的同等条件

根据《物权法司法解释（一）》第九条，“按份共有人之间另有约定的除外”，体现出另有约定的存在给同等条件带来的其他转让方式，也就是就这种例外的情况下，因为两种情况的存在，致使共有人之间的因取得标的物而发生内部的变化，共有人在这种情况下，依旧是可以行使优先权，是没有问题的。按照起草者的观点，转让可以包括有偿转让和无偿转让，在无偿转让的情形下，只要当事人有特别约定，应当允许此种意定优先购买权的存在。

（一）无偿转让对优先权行使的影响

　1.无偿转让对出让人、受让人、其他买受人的影响

无偿转让优先购买权的存在，对出让人、受让人以及其他买受人存在着什么样的影响。首先当初让人出让其享有的共有的财产份额时，以某种无偿条件进行出让，如：赠与、遗赠或者继承的方式。当出让人采用继承、遗赠的方式出让共有的财产份额，其他按份共有人不应主张优先购买权，从形成共有人团体之时，各共有有人之间基于相互信任的原则，自愿形成共有人团体，依照共有人之间相互统一，相互合作来共同经营和有效管理共有人团体，维护共有人团体的利益。若不以相互信任为基础，或者共有人之间经营方式理念存在严重分歧，则不可能相互合作共同经营共有人团体，即便经营共有人团体，也会造成共有人团体的不稳定，损害共有人团体的利益。当出让人以遗赠或继承的方式出让共有财产份额，并不因损害共有人团体利益为目的，而是基于共有人之间相互信任并通过无偿转让的方式来遗承出让人的财产。

　2.无偿转让对共有人团体的影响

当出让人通过赠与的方式出让，其他按份共有人若主张优先购买权的行使，应当成立，但前提是出让人的赠与行为会损害到共有人团体的利益。赠与不同于遗赠，遗赠是一种单方法律行为，以遗嘱的存在为前提，无论受遗赠人接受赠与与否，遗嘱在遗赠人死亡后发生法律效力。而赠与是一种双方法律行为，当事人双方可以用口头或书面的形式达成一致，无论遗赠还是继承都是以当事人死亡为条件使之发生法律效力，发生法律效力的时间为实际交付赠与标的物之后。在出让人赠与共有的财产份额时，会出现损害共有人团体利益的行为。赠与作为出让条件对共有人团体的利益存在不稳定性，一旦赠与行为达成，意味着出让人退出共有人团体，新的成员加入。面对新成员的加入共有人之间需要重新建立以信任为基础的关系，如果其他共有人与新成员无法共同有效的管理，或新成员加入后的行为对共有人团体不利，则出现因新成员加入的因素，共有人团体的利益无法得到保障。或者说，出让人在因一时冲动作出赠与的行为。但是受赠人可能对共有人团体某方面的损害，是不可逆转的。总的来说，赠与条件下的出让造成了出让人与其他共有人之间的不平衡，其他共有人在出让人以赠予方式出让共同财产的行为下，应当通过主张优先购买权来平衡双方的利益。

（二）无偿转让条件下的优先购买权的适用

在无条件转让下，其他共有人能否主张优先购买权，以正当因素目的主张优先购买权会出现以下几种情况：

　1.同等条件的确定

在无偿转让条件下的同等条件不同于有偿转让下的同等条件。通过有偿转让的方面进行分析，同等条件在某些方面表现出可调节性，也就是说在两者双方之间订立的合同有关的内容，并不要求几乎完全的与之相其一致，并且从其他的角度交易上的有关其他形式条件，从线上收款到线下收款，都不会促使一种有损于出让人的合法利益的现象，总而言之说明了转让人无法以这种原因来主张，做为同等条件的内容条款。如果其他共有人愿意出更高的价格，则按照“价高者得”的竞价原则确定。但是，处于对出让人利益的保护，其他共有人无法以低价低要求来取得受让人所出让的标的物，进而其他共有人则无法满足行使优先权的要求。同等条件是优先购买权行使的前提，其他共有人在满足同等条件下，才能主张优先购买权。在无偿转让的情况下，出让人无偿转让共有的财产份额，其他共有人无论因何种理由主张优先购买权，都是以维护共有人团体利益为目的。出现转让人不以任何财产需求来满足于所要转让的标的物财产份额之时，如果其他共有人也应以该条件作为主张优先购买权的同等条件，那么会使同等条件陷入僵持的状态。这时候即不满足同等条件，其他共有人主张优先购买权，会形成基于法律规定的“优先购买权”的出现，使受让人便自然丧失对共有财产份额的所有权。进而受让人便丧失了关于竞争共有财产份额的权利。

　2.出让人的利益的保障

在有偿转让的条件下，买受人以其转让的共有的财产份额作为对价，通过给予转让人在价格数额上的约定，来保障转让人的利益不受侵害。其他共有人在主张先买权之时，有可能存在并没有实质的掌握先买权的权利，若要使之完全的掌握并享有先买权，存在着一个至关重要的前提，也就是说在转让人的真实意思表示，转让人是否真的要将其享有的份额与之转让出去，并且在此之后其他共有人能否真实的取得具有至关重要的意义。即便转让人是真实的转让享有份额，若其他人第三人按照市场基本原则的价高者得的竞争方式，来获取标的物的行为，会促使先买权人的权利成为虚无，优先购买权的实质就是在其相互竞争的基础上，相比较第三人而言多享有一个优先取得的权利。从此可以看出优先购买权并不是单独存在的，它是其性质上依随与其他权利，就有附从性的属性，并且附从与某一个具体的主权利而存在的权利。若其他共有人主张优先购买权，则以同等条件为前提，同样给予转让人不少于与买受人约定的价格数额，优先购买权人才有机会取得转让人享有的共有的财产份额。即便在双方约定的条款中存在并不影响出卖人基于合同条款所享有的利益的内容，优先购买权人无法满足的情况下，也并无关系。相反，对于无条件转让下的出让人的利益会显得没有保障。对于无条件转让来说，出让人并不以共有财产份额的价值大小视为受让的目的。无偿转让与有偿转让之间，出让人在各转让方式的目的既明确又带有侧重性。有偿转让下，明确性表现在出让人的目的就是解除共有关系并取得共有份额对价所带来的利益，侧重性是根据出让人自身的意识，将共有财产份额偏向于受让人还是其他买受人，当然出让人最终做出的行为是按照法律程序并遵守法律规则决定的。而出让人无偿转让的行为，也带有明确性和侧重性。出让人无偿转让的目的与有偿转让的目的不同，出让人无偿转让的目的在于受让人，也就是说受让人与出让人之间具有某种关系上的联系，而这种关系是利益无法取代的。例如出让人以继承、遗赠的方式转让共有份额的，其他共有人通过无法以同等条件，来代替与出让人之间的关系，否则违背了自愿原则，侵害了出让人的利益。

结论，

有偿条件下优先购买权的行使，以同等条件为前提，在共有份额的转让价格数额、价款支付期限与价款履行方式等方面都有着实质性的内容。对于出卖人、先买权人以及其他人的利益有着明确的权衡。无偿条件下出让人、受让人以及其他共有人的利益方面，相对于有偿条件下出卖人、先买权人以及其他人的利益，无偿条件下各方的利益更为抽象，若按照有偿条件的规定来解决无偿条件的问题，会出现相互矛盾的现象。因为相比之下无偿条件下的转让较为特殊，所以并不适用于有偿条件下的优先购买权的规定。无论有偿转让下的优先购买权制度，还是无偿转让下的规则，都是以相互之间公平交易，通过以各方在满足于各自利益的同时不损害对方的利益为出发点，权衡各个方面的因素使出让人、受让人、其他买受人之间体现出公平交易、同等对待的精神。

在我国目前的法律中，优先购买权的行使大多基于有偿转让的同等条件为前提，共有人优先购买权中的“同等条件”主要是指价格条件，但其有不限于价格数额这一条件，只要是对转让人的经济利益有重大影响的，都应当纳入“同等条件”的范畴。即便同等条件的转让方式有两种，一是有偿装让，二是无偿转让，两者在我国的法律中都有所体现，并且按照我国现行的法律法规，“同等条件”下行使的忧先权，依然主要是指通过金钱方面来进行衡量，若使有偿转让的有关规则与无偿转让的规则相互替换，就会使我国法律在现实实践中存在矛盾，并且有着一定的冲突。当然法律的制定目的是解决法律冲突，如果双方的当事人有约定的情况下，比如约定无偿转让的形式来取得标的物，宏观上看是具有一定的法律意义，但是与此同时也会给法律带来一定的问题，进而会使之损害利益人的利益，让别有用心的人侵害他人的权利。面对无偿转让下“优先购买权”的问题是否以后在现实中存在或者遇到，都是未来需要完善“按份共有人之间另有约定的除外”的内容。