房地产企业财务分析–以瑞安房地产为例

摘要

习xx强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，我们要牢牢把握它的定位，建立健康有效的机制，来促进房地产平稳发展，同时也要仔细斟酌到房地产的特点，深入研究短期和长期相结合的长效机制和制定基础性制度的进度安排。要完善组合政策，积极引导建设投资，合理进行预期合算，保持房地产的稳定发展。近几年房地产的发展给房地企业带来了机遇和挑战，有些房地产商由于无法面对巨大的财务挑战，只能默默退出，但是瑞安公司却抓住了机遇最后获得巨大成功。瑞安公司以财务分析为中心、将近段时间的房地产数据进行纵向比较，再将自身放入整个房地产行业与其他房地产公司进行横向比较，其占领了诸多地理优势和极高的房地产地界，那么，这个公司能够在众多公司脱颖而出的原因想必是因为其高超的财务管理技巧和对房地产财务进行研究性分析。所以，这篇文章将围绕瑞安公司展开对房地产企业进行财务分析，希望能够从中吸取相关的发展经验。

关键字：房地产；财务分析；策略

随着我国经济的发展，房地产行业近些年来呈现出较好的发展趋势，同时我们国家也制定了一系列帮助房地产行业发展以及完善的法律法规，给房地产行业的发展带来了良好的机会。然而机遇与风险是形影不离的，通过对瑞安的相关的财务指标进行分析，进而提醒瑞安房地产管理人员采取有效防范措施，以减少危机的发生和后续风险事件的发生，同时也为其他房地产公司提供借鉴，对整个房地产行业提供一定的参考。

一、房地产企业特征

（一）生产支出多，依赖高额资金

跟另外的行业比较，房地产企业生产支出多，依赖高额资金。开发一期项目，仅前期的土地出让金、拆迁费用、修缮费用等其他的数不胜数的各项费用可能会消耗掉巨额资金。在当前的房地产行业发展中出现了普遍的问题：首先就是对于房地产相关的行业以及项目进行开发的时候需要进行大量的投资，对于企业来说融资也是一个极其困难的问题；其次就是资金消耗比较大对于企业来说有许多达不到标准，就限制了一些企业的发展。

（二)开发时间长，资金流动缓慢

房地产行业的开发时间相比其他行业来说较缓慢，前期需要进行土地招投标、房屋拆迁等工作。拆迁不仅需要考虑项目所在地的文化古迹、地理环境等问题，更需要考虑当地人们是否愿意进行拆迁建造，这需要当地XX的大力支持及配合。在房地产开发的过程中一些自然相关的因素也是会产生巨大的影响，比如自然灾害，天气的环境等，当在进行小规模的建造时可能耗费的工程比较小，但是进行相对大规模的建设就会产生各种各样的问题和耗费相当的时间。

（三）营业利润大，收益率高

在整个行业中，房地产行业有着慢工却收获大的特点，在房地产开发的过程中后期收益是相对回报很大的，因为房地产属于一种固定需要的行业，相对投入大，但是买入的价格也是很高。据近几年的调查研究结果分析看来，我们国家出台了一些列调控政策抑制房价，加之土地价格上涨、房地产业逐渐走入稳定发展的道路。

（四）产品价值提升

因为土地的缺稀，人们的生活条件逐渐上升，经济得到了发展，人们开始有更高的追求，相对来说房地产的开发就是一项必须的项目，人们对于房屋和住宅的需要是一个相对稳定增长的因素，房地产还属于固定资产能够不折价稳定增长，所以近些年来投资者更加倾向于投资房地产行业。

（五）受宏观经济环境的影响较大

在所有发展的行业中看来，受到外界环境影响最大的行业就是房地产，当我们国家的经济发展呈现出良好的发展趋势的时候，人们的收入上升，购物的欲望上升，对于房地产的需求就会增加，当经济发展呈现衰退的趋势同时人们的收入下降，就会更多的把资金攥在手中，这时房地产行业发展就显出衰退的发展趋势。在进行房地产开发的过程中开发企业的资金也是一个重要的因素，资金周转不好会直接影响自身的发展，同时施工的时期进行延长，给企业造成无法估计的损失，对于企业的发展来说也是一种冲击，但是当公司资金周转呈现好的趋势，尽全力的投入建设，会呈现出良好的发展，缩短工期，降低相关的问题产生。

二、房地产企业财务分析的方法

（一）财务分析概念

在房地产的开发中也要重视进行财务分析的问题，把相关的产生的经济业务进行会计的核算同时形成报表的方式提交给报告的使用者的行为，财务分析是对于产生的经济活动进行分析的会计行为，对于企业的融资情况和相关的资金的增减过程进行分析，同时能够得出企业的发展情况，有关企业的资产负债的情况和经营的成果，有助于企业的管理者更好的制定发展的政策，帮助企业进行发展的一种财务管理活动。

（二）财务分析的方法

第一种是趋势分析法。它是指将这个企业的财务数据进行收集和核算得到财务报告，再将财务报告中的信息划分为不同系列，以不同的基准进行对比，得到本企业哪些方面得到了变化和它变化的走向，从而进行趋势分析。趋势分析的结果就是通过了解其财务情况，得到发生此趋势的缘由。

第二种是因素分析法。因素分析法依靠的主要是数据。大数据的分析可以得到一个企业财务状况变化情况的具体原因。再根据原因了解对变化指标存在的波及。

第三种是比率分析法。比率分析法比前两种方法较为普遍，它针对一个企业将其财务信息进行收集、计算得出比率，通过这个比率对财务活动进行具体分析。奠定了它在分析方法中不可替代的位置。

三、瑞安房地产财务分析

（一）瑞安房地产简介

1.瑞安房地产发展史

瑞安房地产的发展属于起步比较早的，在我们国家房地产行业兴起的时候及时抓住的趋势，创建于2004年，并且在上海设立了旗舰店公司，主要的业务就是在我们国家大陆地区进行房地产的开发，同时在次年在香港进行上市，在我们国家的多个地区建立了相关的项目，瑞安房地产旗下拥有的建筑面积达到了近一千多万平方米，是一个极具发展潜能的房地产企业，并且在房地产行业积极进行创新业务的发展，拥有了自身的稳固的位置，对于发展来说呈现出良好的趋势，得到了XX的支持和帮助，尤其是在建设城市中心发展的同时符合时代发展的要求，获得了较好的发展。

瑞安房地产自建立开始对于我们国家房地产行业专门化的进行发展开了先河，有助于发展集约化，规模化的形式。该房地产开发商从开发这块土地开始，先后进行了建设、销售、服务等多项活动，规模逐渐扩大。目前，已经在全国各个主要城市建设自己的房地产业务，打造出属于瑞安的品牌。

2.瑞安房地产经营要旨

获得多少就要努力多少，因为对目标的追求和努力，才会在行业中遥遥领先。瑞安房地产在制定自身发展目标和进行建设的同时形成了良好的企业发展文化，在瑞安公司发展的过程中，作为一个投资生产的公司，对于投资者和股东的权益也是需要保障的，所以企业的盈利能力也是考量投资人是否投资的重要的因素，保持一个良好的投资关系和发展的关系是企业发展的关键，也是一个企业能够实现盈利的关键，对于提高自身的能力，瑞安房地产在这方面也是获得了很好的发展，同时和自身的投资人以及顾客之间形成了良性互动的关系，维持自身的资金来源稳定。公司一直追求的高品质发展，要求公司各部门发挥自身优势积极进取，而其努力，亦须得到适当回报。因此，瑞安房地产创造了一个良好的环境，提高员工的责任意识，帮助企业更好的发展，建立起企业文化，达到长久盈利的目的，瑞安公司在发展中形成了一些观念和需要坚持的观点：

首先把盈利作为根本目标。良好的盈利能力帮助企业更好的发展经营，给企业的股东带来更好的利润收入，并且也为公司的发展提供必需的资金。瑞安公司最看重的就是利润这一项，利润代表了公司的各项能力、认证位置和努力奋斗的工作的成果，也是实现自身价值，帮助公司实现经营目标，树立高度的责任意识的重要指标。

其次，发挥顾客是上帝的意识。切实的把为顾客服务作为自身发展的目标，以客户的需求为宗旨，真正的把客户的需求和需要作为促进自身发展的重要的因素，保证企业能够更好的发展，只有抓住顾客才能更好的获得信赖。

再次，就是重视企业的人才建设。人才在公司的发展中起到重要的作用，组织员工培训，建立一批专业的能够和公司共进退的人才不可少，同时房地产行业之间应该促进更多的人才交流，更多的交流有利于完善公司内部系统，另外，公司需要收集各种完整的、客观的数据以便使用。所以，需要更多的人才加入这项活动中来，各个部门的人才相互帮助、相互协调，最后将信息整合。

重视管理的作用，企业管理层和公司大大小小的管理者不论职位的高低都起到重要的作用，建立起相关的激励和奖惩机制，帮助更好的进行管理，在企业的重大决策面前能够起到关键的作用，帮助企业发展，同时也要重视企业每一位员工的发展，帮助个人实现自身价值，鼓励发展，真正的建设人人为企业的发展环境。

最后，瑞安房地产公司还重视组织文化的相关建设，企业工作的每一位员工建立起自身的工作目标，从小的方面开始实现，对于企业发展贡献自己的力量，企业应该树立自身的信用机制，良好的大众形象，建设积极向上的企业文化，员工之间互帮互助，相互尊重信任，更好的进行合作。

（二）瑞安房地产财务分析

1.短期偿债能力分析

企业短期偿债能力的衡量指标主要有流动比率、速动比率和现金流动负债。

企业在一定的生产经营的时期产生的现金净流量和负债之间的比例关系就是现金流动负债，是企业在经营中对于偿还债务的能力的分析，对于计算结果进行分析，如果数值大于一说明企业对于负债有较好的偿还能力是可以信赖的，并且数值越大表明企业拥有的现金流量越大，对于企业来说有助于偿还贷款，但是并不意味着指标越大越好，过大可能表明企业在流动资金方面产生问题。

速动比率指的是在企业经营过程中的流动资金和相关的流动负债之间的比例关系，计算公式就是速动比率等于企业的流动资产减存货和费用后的剩余额，主要的项目有短期投资和应收账款等等。

一个相对更好理解的概念就是流动比率，是企业的流动资产和流动负债的比例，主要反映企业偿还债务的能力，是说企业在短期内的负债能够有多少流动用资金来偿还，对于企业经营情况的考虑。

　　图1 短期偿债能力分析表

图表分析：

据图表的数据显示该公司上述三项指标都处于上升的趋势，并且据此分析企业的偿债能力比较高。

2.长期偿债能力分析

企业长期偿债能力的衡量指标主要有资产负债率、股东权益比率。

股东的权益和资产的比率就是股东权益比率，这个概念主要就是反映企业中所有者投入的部分所占的比例，所以这项数据应该保持一个固定的相关比例，如果太大就是表示企业并没有发挥财务杠杆的正确作用，如果太少就说明企业的负债太大，都不利于企业的发展。

举债经营比率也叫做资产负债率，主要就是公司现存的资产中负债的相关成分，用来衡量公司的负债水平，也是债务人和投资者进行资金交流的指标，是公司债务的反应。

图2 长期偿债能力分析表

图表分析：

瑞安公司的资产负债率从2015年-2018年一直处于在50%-70%之间，资产负债率一直处于上升趋势，说明瑞安公司的财务风险小，长期偿债能力强，比较安全。

3.盈利能力分析

一个公司的经营产生利润的能力是通过毛利率、净利润率和销售净利润反映的。

反映企业的净利润和主营业务收入之间的比例关系就叫做净利润率，呈现的是每单位一之间的净利润。

营业收入和营业成本之间做差和营业收入比例之间的关系就是毛利率，就是所得到的毛利润在销售收入中所占的比重。

销售净利润就是利润总额比上营业收入。

图3 盈利能力分析表

图表分析:

瑞安的利润总额、净利润、主营业务收入都是上升趋势，说明瑞安的盈利能力较好，风险小，安全高。

4.发展状况分析

图4 发展能力分析表

图表分析:

从图中的信息我们不难看出企业的负债和相关的总资产是呈现逐渐上升长的趋势，但是总资产在这些年度的增长是相对较为缓慢的，但是负债相对来说增长是比较快的，这说明企业的资产总体采取负债的扩张模式，该公司也是资产负债率比较低。

四、房地产存在的问题

（一）风险意识差

1.政策风险

在当前背景下，我国的房地产业存在供过于求的情况。XX的政策根据不同地区的情况制定不同的政策，但行业中仍然存在不合理的竞争。但其中的有些XX的政策没有考虑到合理调整房地产业结构，就会不经意的反其道而行之，造成城市格局出现两极分化的现象，更使得城市居民对其的需求不增反涨，若当地的求大于供，也会造成供给与需求的不平衡。

2.利率风险

房地产行业的利率风险受市场的影响。随着时代的发展，如今投资房地产的人面对的利率风险正逐渐突出。因为人们慢慢意识到资金的重要性，所以超过一年以上的抵押贷款逐渐变得不简单。所以更多得房地产投资者将目光放到了一年以内流动性较强的资产融资项目。一般而言，浮动利率贷款占据了当前房地产贷款的主要手段。就是说，投资房地产的人降低的收入，就会带来房地产投资的衰弱。如果像之前那样拥有固定利率的抵押贷款，那么最终结果是途中也会遇到提高利率的影响。投资房地产的人没有充足的资金支持投资，房地产的价值就会下降。这种利率风险也会给投资人造成损失。提高利率，相当于提

高整个房地产行业的成本支出，购买房地产的人无法支付相应的支出，就会造成投资此房地产的人的损失。

3.信用风险

我们国家的房地产行业在发展的时候总是面临着同样的问题，这些年来关于相关的信用风险的讨论一直在持续，公司的定期股权投资的形式进行了深刻的强化，所以受到高度的关注以及监督，同时还因为这些原因工程建设被封或者暂停，对此我们国家也采取了一些措施，主要就是为了更好的进行发展，并且改善这种极端的发展现状，由于房地产行业发展存在一定的特殊性，需要投入的资金量巨大，所以就存在很大的危险因素，所以更加关注企业的信用问题也成了现阶段的主要问题。

在房地产行业发展的过程中具有许多的不确定的因素，就造成来房地产行业的发展呈现周期性的变化，并且极其容易产生泡沫效益，房地产行业更好的发展同时也有利于市场和经济的发展，当房地产衰退时市场和我们国家的经济也是处于发展不景气的状态，所以房地产行业的发展有助于刺激经济的发展，促进市场的活跃。

在房地产市场中，造成风险的还有一个重要的条件因素就是信息不对称，信息不对称是指在发展的过程中，企业和相关银行之间的信息不对称，在企业向银行进行贷款发展资金的时候，存在信用的评价，高的信用的公司得到发展，低的面临融资不畅甚至推出市场的风险，这就存在许多的问题，同时房地产行业企业进行贷款本身就是一项风险的行为。在房地产行业发展的过程中，负债率比较高，企业在经营的过程中一旦出现风险或者管理不善的问题都随时面临着破产的风险，在发展中企业首先要解决就是保持良好的经营和信用降低发展的风险，防止不良贷款的产生。

（二）内部控制不完善

当前我们国家的房地产企业在发展的过程中突出的问题就是控制体系建设不完善，同时内部控制存在很多的问题，防风险机制也存在许多的问题，在公司中的监督和管理的机制相对来说处于较弱的状态，但是当前房地产行业发展却是较快的，先行的方法和制度跟不上发展快的步伐，在企业中关于人才方面的制度建立不足，和公司文化和制度方面存在许多的问题，公司业务开发等多方面未建立内部控制体系，最终使得公司发展过程中出现了较多问题。如风险控制不力，出现建好房屋现在卖不动，普通企业缺少资金维护和建设，最终使得中小房地产企业关闭或停业现象严重。

（三）资金管理缺陷

对于房地产商来说，资金的预算引起不了他们的重视。资金管理制度自身存在的缺陷，不够完善。而在职的进行资金预算制度人员的素质也存在问题，这样就会很容易让企业的财务部门变成只是单一报账机构。

五、改善瑞安房地产财务问题的对策

（—）进行投资项目评估

在瑞安公司发展和项目的开发中也存在许多的问题，建立了优质项目发展的战略，精品建设就会加大工作强度以及施工时期的长度，长时间也会出现资金周转相对较慢以及产生较高的经营风险的问题，在此基础上瑞安公司掌握了比较好的资源，占据了城市的中心位置，建设的价值比较高，需求高，在收益方面能得到较大的回报，同时采用多种方式进行投资的测验，有利于瑞安房地产进行风险的规避，但是在经营建设中还有上述提到的建设周期长等等问题需要解决，就需要提高效率，建立起相关的奖励制度促进员工的积极性，在保证质量的基础上降低成本，提高效率。

（二）适时进行财务分析与监督

在经营的过程中对于自身的企业进行财务分析和监督程序的实施是十分重要的，在了解自身的基础上，把相关的资料进行分析和处理，对相关的财务情况进行分析，瑞安房地产运用自身的企业开发财务系统，能够使得管理层更加掌握有力的信息作出指挥，对于一些相应的风险也能作出更好的判断，根据产生的风险及时进行调整或者颁布新的管理办法，更好的服务于企业，使得企业获得更大的经营效益，并且可以利用财务分析报告进行横向以及竖向的分析了解企业的经营状况，能够更直观的反应数据，在瑞安房地产经营的过程中还能经过对一些指标例如开发成本、毛利率等进行分析来制定下一步的制造和生产计划，更好的规划企业的发展。

（三）财务集中管理

作为房地产建设的大型企业，瑞安房地产公司在多地拥有分公司，各个分公司实行分权管理的制度，对于一些集中的大型的项目还是采取集中管理的制度，在建设中需要投入资金不足的情况或者在发展需要现金的情况，需要进行报告，走电子审核的程序，并且经过批准方能获得现金，通过建设这项管理的措施能够使得公司对于自身的业务现金的支取的情况更加的把握，对于自身的资金也有了一定的了解，同时对于各个部门之间的财务目标也有了更加规范的标准，加强了公司进行统一的管理，有利于公司更好的进行管理，降低了财务方面会产生问题的可能，处于一种比较好的发展情况。

（四）建立财务预警系统

在对于瑞安房地产企业的财务报告进行分析之后，发现瑞安房地产在近些年的发展中，财务状况相对比较好，但是不能说是绝对安全，房地产行业受到外界环境的影响比较大，所以在经营中存在很大的风险，在分析时要结合发展的特色，采取科学的分析方法，对于相关的财务部分投入比较高的关注度，在关于相关的毛利率以及资产周转率方面需要进行关注，在进行进一步的瑞安房地产财务分析的过程中采用相关概念，利用相关的分析方法进行准确合理的分析以及预测及时发现问题，更好的进行解决。

（五）建立健全内部控制制度

加强瑞安房地产内部控制的发展，建立起相关的机构，由于在多年的发展过程，瑞安房地产已经形成了相对成熟的发展趋势和内部自身的组织结构，在进行内部审计时也有专门的对于公司进行内部审计的部门机构，降低坏账和错账的发生率，对于相关的财务人员也积极的进行培训和采取绩效考核的方式，帮助财务人员更好的适应变化以及发展，对于公司的财务情况更好的把握能够建设更好的内部控制制度，发挥审计的作用，调动员工的积极性同时也对相应的经济活动积极的进行监督和控制。

六、结论

资金对于企业的发展来说是十分重要的方面。所以，房地产商成功与否就在于其是否能正确处理财务风险。成功、稳定的房地产公司势必会牢牢把握控制财务的要素，及时的化解、减弱风险带来的财务危机。财务风险还要依靠财务信息的支撑。所以，公司若想全面把握各种财务风险，就要将财务信息准确具体的记录下来，才能从中获取可能发生、但又不能轻易发现的风险，适当的控制风险。全篇文章通过列举众多详细数据资料，瑞安公司的近几年的具体财务情况、能力和发展状况及其财务风险判断和预测进行了详细的描述，从中推断出其财务风险应对能力极高。总结全文来看，瑞安公司能够在众多公司脱颖而出的原因是因为其全面透彻的了解其财务信息、财务风险，它的发展战略将会是房地产行业众多公司获得成功路上的宝贵经验。

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致谢

值此论文完成之际，谨向给予我指导、关心和帮助的老师、同学、朋友、亲人表示最衷心的感谢。

首先，要感谢我的论文指导老师，我的这篇论文是在王田玲老师的细心指导下进行的。在每次论文遇到问题时老师不辞辛苦的讲解才使得我论文顺利的进行，从论文的选题到资料的搜集直至最后设计的修改的整个过程中，花费了王老师很多的宝贵时间和精力，在此向导师表示衷心地感谢。老师严谨的治学态度，开拓进取的精神和高度的责任心都将使学生受益终生。其次，我也要感谢本论文所引用的各位学者的专著，如果没有这些学者的研究成果的启发和帮助，我将无法完成本篇论文的最终写作。最后还要感谢和我同一设计小组的几位同学，是他们在我平时设计中和我一起探讨问题，并指出我论文上的误区，使我能及时的发现问题把设计顺利的进行下去，在此表示深深的谢意。由于我的学术水平有限，所写论文难免有不足之处，恳请各位老师和同学批评和指正！

房地产企业财务分析--以瑞安房地产为例

价格 ¥9.90 发布时间 2023年5月15日

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