西安麟德公馆项目可行性研究报告的编制

　　现如今，我国的市场经济不断在发展，我国的国民经济正在迅速增加，这在很大程度上依靠房地产项目带来的支撑，这对于我国的经济发展来说，是给予了强心动力和催化作用的，对于整体经济的发展起到了非常关键的作用，其投资额一般非常巨大，但是，正因为如此，其所经历的风险也非常大，因此，我们必须在每一个大房产项目开始动工之前对其进行可行性分析，通过对于该项目在各个方面的综合性评价得出可行性报告，这不仅能够在很大程度上规避风险，还可以通过分析对该项目所能达到的预期收入进行了解。

　　对于可行性报告的编制，通常情况下，是需要在项目进行决策之前来完成的，通过对于项目的背景、市场环境、经济技术条件和各方面的风险进行阐述，从各方面来进行论证。

　　传统的房地产项目的依靠的是整个房地产项目的策划、项目的施工管理、质量控制、财务预算等等，并着重依靠项目经理或部门内部人员的个人经验。在拿地的前期,更多的是快速地完成XX报批、资金准备、施工单位入场等,不重视房地产的可行性研究也不设计一些全新的方案，全靠负责人的多年经验来评判和实施，一旦这些负责人发生了变动或者团队有一些，就会导致项目的进展异常施工困难。20世纪90年代以后，我国房地产市场渐成雏形，房地产的开发慢慢地走向规范化和成熟化。而房地产市场的政策在不断变动，消费者对房地产产品需求不断变化，房地产供应和需求关系变化，其他的开发成本的波动、收益的风险等，整个房产行业竞争激烈。房地产开发商也逐步认识到光是靠靠经验来进行房地产开发已经不能满足现代化开发的需要,获得较好的投资机会可观的回报，必须在拿到土地造房之前进行详细的可行性研究分析，以适应这个残酷的行业。根据经验得知,比较优秀的可行性研究对开发投资

　　估算出来的精度百分之十，占的比例很低，小项目一般占投资额的1%左右，大型项目一般占投资费用的0.5%左右。虽然这费用很小，但是可以确定整个项目后期全部投入，可以对未来的风险进行评估，同时合理规避风险，确保项目的能去的优质的效益。所以房地产可行性分析在整个房地产开发过程中起着至关重要的作用。

　　在确定建设项目之前一项很关键的工作就是提出该项目的可行性研究报告。即在决策投资前期，对打算建设的工程进行全方位的经济、技术、科学论证。可行性研究在投资管理中指的是有关准备建设的项目的自然、社会、经济、技术的点茶研究，并进行对比，预测出项目建成后的一些经济的成效。在以上基础上，综合性地来讨论该建设项目是否有必要建、是否可盈利、是否经济、是否采用先进技术、是否符合生态环境要求等，以此来为投资决策提供科学依据。

　　目前综合多方预测判断，2016年国内生产总值GDP同比增速将在7.7%左右，与前三个季度持平。中国经济经历了下滑后再度出现企稳迹象，但是宏观经济运行中仍然存在一些深层次突出矛盾和问题，制约着中国经济的较快复苏。2016年全国房地产开发投资86013亿元，比上年增长19.8%，其中住宅投资58951亿元，增长19.4%，占房地产开发投资的比重为68.5%。2016年房地产开发企业施工面积665572万平方米，增长16.1%，房屋竣工面积101435万平方米，增长2%。2016年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，增长8.8%，商品房销售面积130551万平方米，增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%，商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。

　　现在来看，综合各种因素后结果显示，我国国内生产总值速度107.7%（2016），与之前三个报值相平。中国的经济虽然下滑后又奇迹出现来稳定增长的迹象，但是，宏观来看有一些很深度而突出的问题是客观存在的，没有办法在段时间内就解决，这会在很长一段时间内制约着中国经济的较快复苏。我国房地产行业的2016年开发投资额打到了86013亿RMB，住宅的投资是58951亿RMB，比2015年增长了19.4个百分点，占整体投资的百分之68.5，2016比2015增长了19.8个百分点。2016年房地产开发了665572万m2,的土地，竣工的土地面积达101435万m2，分别增长了百分之16.2和百分之2。2016年的土地购买面积是38814万m2，销售了130511万m2的商品房，达到了81428亿RMB的销售额（住宅销售额增长26.6个百分点），分别增长百分之8.8、百分之17.3、百分之26.3。

　　西安市的土地资源利用状态和房地产开发情况主要体现在下述这几个方面：

　　第一，城墙往内已经没有能出让的土地了；其次，二环内已经挂了牌的土地日也已不多了，逐日减少并且都是50亩以内的小片地；第三，能出让的地皮都集中在高新区、曲江、城北，城东、城西挂牌土地相对较少；第四，不管是二环内还是二环外，超过100亩的地块少之又少，更别说超过200亩、300亩的地了，更是极其稀有。

　　从最近几年西安的房地产发展的情况来看，不管是西安二环内和二环以外的地方，土地供应是不能满足市场的需求的，但是，大西安九宫格局的规划和西安城市版图又要不断扩张，加上西安每年超过100万平方米的新增吃入量，推动着西安地产势必向三环发进，高新、城南、曲江组成的西安南线板块和城东板块还会向三环以外扩张，三环就被开发成二环之下的第二主力战区。

　　2016年，国家建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会针对房地产市场的现状和存在的种种问题，联手出台了十五项相关政策和规定，用土地政策和金融政策对房地产市场进行调控，不让房地产市场过热。这些手段里，把金融机构贷款基准利率上调并限制单套住房建筑面积、提高土地有偿使用费等措施对房地产企业影响最大。

　　16年6月份，西安市XX根据“国六条”及九部委精神，也出台了稳定西安房地产市场的七条意见，对稳定房价、调控市场供求结构平衡、经济适用房、廉租房建设等做了明确的政策要求，这些政策的出台无疑在一定程度上给西安市场房市施压。根据相关政策的硬要，以后新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

　　综上所述，该小区的优势在于，目前中国GDP总量在不断提升，整体的人均收入在稳步增加，市民对房子的刚需是越来越大了，房屋的开发面积和销售面积都有一个很大程度的提高，市场潜力巨大。政策变化倾向于更加安全、稳定性。劣势在于规模较小，无法获得更大的收益，在产业的竞争冲击下，可能会有风险。限购令的出台也对于该小区的销售是一个不小的冲击。

　　（1）准备怀宁路和望江西路的交叉的东南边建一个高级住宅区，用来满足西安市城市规划建设的要求，改善我市区内居民的居住环境，提升一下城市的住宅品质，进一步促进西安经济发展。、

　　（2）该项目建设是符合国家产业政策和地方经济区域性规划的，适合当地经济发展要求，对实现西安市城市建设规划，提高和改善居民的居住水平和居住环境，满足市民日益增长的消费需求，促进当地经济发展具有重要作用。

　　随着西安市发展越来越好，城镇居民挣得钱也越来越多，多以就会对居住环境有了新的要求，加上日益增长的城市化进程，周围村子里的人口也想来城市生活，这就给西安市的居住，教育，卫生等带来了压力，必须要提高水平才能满足这么多人的需要。

　　（3）等该项目开发完成后，所在地的人流、车流会明显增多，这就对当地的交通和市场提出了考验。同时，我们考虑到该地区是西安市新因特尔中心，周边有很多楼盘，建学校和小区的话有较好的交通基础。项目建成后，这里的交通和市场是可以满足项目小区的需求的，而且由于该项目不是一个单独的用来居住小区，因此也能和周边的环境和设施交叉融合，和大西安建设相融合容纳、互相适应。总之，该项目的建设对社会各个领域的发展都有正面作用，对社会发展是有积极的作用。

　　（4）这个项目没有违反国家的产业政策，经济和社会效益都很显著，非常必要去建造，这个过程中，城市的基础设施覆盖范围得到了扩大，城市的土地资源得以优化。项目建成以后，市区居民的住房条件会提高，而城镇住房压力会降低，同时也把城市人口居住压力缓解了，

　　1.3.1研究工作的依据

　　(1)项目建议书及其批复文件；

　　(2)国家及西安市颁布的相关法律、政策、法规；

　　(3)西安市总体规划（2006—2020）；

　　(4)建设用地规划许可证；

　　(5)西安市市区建设用地批准书；

　　(6)西安市国民经济和社会发展第十二个五年规划；

　　(7)西安市西安区规划设计方案；

　　(8)西安及项目周边地区市场调研和现场勘查资料；

　　(9)西安市统计年鉴（2011—2023）；

　　(10)《房地产开发项目经济评价方法》（建设部2000年发布）

　　1.3.2研究范围

　　本报告的研究的内容在经济上涉及投资环境分析与市场预测、投资估算与资金筹措、财务评价、风险分析等，在城建上涉及城建规模与开发条件、建筑方案、节能节水消防环保设计等，在人文社会上涉及社会评价、城市发展评价等。

　　房地产业是国民经济的重要部门，其兴衰直接关系到国民经济的兴衰。在多种因素的影响下，房地产业的需求量经常会发生较大的变动，具有的很强的不确定性。我国影响房地产业需求的因素如下：

　　根据央行网站公布的消息，这一调查是2016年5月下旬央行在全国50个大、中、小城市进行的，对未来的房价走势，29.3%的居民持上涨预期，比一季度低10个百分点，房价上涨预期有所弱化。6月18日，中国人民银行发布了第二季度全国城镇储户问卷调查，调查结果表明，在对未来的房价长期上升的走势预期下，城镇居民观望情绪浓厚,从而导致购房意愿下降。调查结果显示，未来3个月意欲购房的居民占比降至15.5%,连续二个季度回落,累计降幅近3个百分点，结束了2009年以来持续上升的势头。

　　从进入二十世纪九十年代以来，西安的整个房地产市场有一个很大程度的提升。在市场开发初期，经验不足，很多方面都不成熟，销售问题矛盾比较突出，但从九五年以后，XX出台相关措施，对投资进行了管控，在九十年代末期，在国家的整体调控之下，借助国家的优惠政策，房地产市场突飞猛进的发展。各个环节也逐渐的完善、成熟。

　　2010-2016年，市场形势良好，每年都有所增加，但是速度逐年降低。2016年，全国商品房销售面积为12.07亿平方米，同比下降7.58%，为近年来首次出现负增长。时至今日,和世纪初相比,房地产市场化的广度和深度都发生了深刻的根本性的变化,房地产投资成为全社会固定资产投资最主要的构成部分,房地产业成为西安市经济发展的支柱产业之一。

　　在西安市城北一带，从21世纪初以来，每年的增长率都在20%以上，人们对住房的需求每年都在升高，是整个西安房地产规模开发最大的地区。而且一直保持着顽强的生命力。由于发展速度过快，在价格上和销售上，相对于其他地区来说，稳定性较差，波动性较大。由于该区域的房地产项目规模非常大，而且相应的配套措施也非常完善，将来的发展前景也相当不错，价格自然有所提升，摆脱了以往的低档次局面。该区域发展的比较晚，现在这是在发展上升期，加上XX部门各项优惠政策，张家堡附近的各种房地产业如雨后春笋般相继得到开发。

　　在高新区一带，在去年的上半年，整个地区的房地产行业开发面积有了一个非常大幅度的提升，同比增长了50%以上，但整个西安市的1/4。虽然高新区发展也只有十几年的时间，但是却一跃成为了目前西安市经济总量最大的区域，经济的迅速崛起也使得房地产行业有了一个突飞猛进的上升。截至2015年，高新区整体的销售量占整个西安市的1/5以上，增幅也超过了20%。2015上半年高新区住宅均价4534元/平方米，较上年同比增长5.07%。经济产业和房地产业从来都不是孤立存在的，而是相互联系，相互影响的。经济会带动房地产，而房地产又会促进经济的发展，最近几年，在正确的发展决策之下，高新区成为了西安市房地产的炙手可热区域。

　　2017年2月，西安土地市场供少成多。

　　2017年9月，新建商品住宅的加权平均价格比上一季度增长3.20%，同比增长8.30%；第三季度累计加权平均价格同比增长3.11%。本市新建商品房加权平均价格为7188/平方米，从上月的6965元/平方米，同比增长3.20%，和8.30%，高于去年同期6367元/平方米。第三季度，全市新建商品住宅累计加权平均价格为每平方米7027元，比去年同期的每平方米6815元增长3.11%。

　　财政部、中宣部、教育部委联合下发了文件，分别下调了第一套和两套改善的住房税和营业税，帮助楼市上市，为二手房转让带来效益。与此同时，中央XX提出，中国的新住房应该推行分块制。原则上不宜修建封闭的居民区，以便社区内的道路得到公开和解决。交通网络布局将促进土地节约和利用。土地供应的质量和效率进一步提高，新兴地区的供应量得到增加。

　　2.2项目在规模和发展方向上的技术经济比较与分析

　　设计区域地处航拓路与神舟六路十字东南角，净土地面积14943.00平方米（22.415亩），土地用于住宅和商业（共用宗）。其中，房屋销售面积14530.98平方米（21.797亩），经销商占地412.02平方米（0.618亩）。总容纳率小于3.68，建筑密度低于19.06％，绿地率超过30％，土地使用期限为70年，商业服务为40年。

　　表2.1：主要技术经济指标表

　　项目数值单位

　　用地面积14943.00平方米

　　容积率2.43

　　总建筑面积340000平方米

　　地上建筑面积320000平方米

　　其中

　　住宅303000平方米

　　会所4000平方米

　　物业及其他3000平方米

　　其中

　　物业800平方米

　　综合商场1000平方米

　　休养所1200平方米

　　地下建筑面积20000平方米

　　建筑密度28%

　　户均面积120平方米

　　总户数1900户

　　车位配比1:1

　　汽车位个数1900个

　　（一）地段优势

　　（1）周围有XX机关，办理事务便捷且商贸种类齐全；

　　（2）在众多学校的的中部，人文教育氛围浓厚；

　　（3）地处航天城附近，交通方便；

　　（4）距离一些供市民游玩休闲场所很近；

　　（二）规模及产品优势

　　（1）总建筑面积为34万平方米，是西安市中距城中心较近的的楼盘里的一个大型住宅工程；

　　（2）临近航天产业园和航天城，人文气息浓厚；

　　（3）房屋内部设计简单而不失格调，室内布局合理，面积利用率高；

　　劣势

　　（1）所建区周边都是一些有年代的住宅区（19世纪），住宅区内的配备的生活设施都已经失去功能渐近淘汰；

　　（2）所建区周围的开发工作已完成90%以上。

　　机会

　　（1）所建区周边很热闹，但是供住宅的项目却相对较少；

　　（2）所建区内电子商业带动一些商住两用客户们新兴起来，增大了用房的需求。

　　（3）新老商业圈的日渐成熟且西安市中心有向南部移动的趋势，这使得所建地段逐渐繁华起来，周围配套设施已经大部分投入使用，不需要投入很大精力新建；

　　威胁

　　（1）国家政策方面在市场调控上越来越严，这让市场需求相对以往来说是一个沉重的打击，未来的房价究竟如何难以乐观揣摩。

　　（2）从市场风险上来说，此项目规模小，没有如同大项目那样能抵抗住市场大幅波动能力，资金链短小、抗风险能力较差；

　　（3）从竞争力上看，不久后的将来，所建区附近将吸引较多的住宅项目，从而导致供需平衡破坏，客户会有更多的选择，行业内互相竞争使得所建区整体素质提升；

　　建造所需的建筑材料没有特殊要求，从当地建材市场直接采购即可。除基本建筑材料外，工程上还需购置一些生活用品，例如床、柜子、桌椅等。此外，出于安全上的考虑，还需采购些必要的医疗用品。所建区就在城市之中，不论是超市、市场、游乐园，还是医院、图书馆、电影院等，都配备齐全。

　　陕西省西安市地貌特征总体来说相对平缓的地带，市内仅有的两条泾河和渭河，河床在整体向北偏移，并且，西安市的总降水量较小，即使是在汛期，也不会对工程项目造成较大影响。

　　西安市在地形上，在中国的中心位置，以盆地为主。东邻渭南市、商洛市，西邻太白县、眉县，南临柞水，北临富平；南秦川，北渭河，占地面积约1000平方公里。在陕西省境内，位置偏南。海拔在两千米以上三千米以下，是南北方的重要分界线。

　　西安属于暖温带半湿润气候，降水量总体不多。春秋较为分明，春季温度较高，空气比较干燥，秋季温度较为居中，较夏季来说，下降程度很大，并且湿度有所增加；冬季非常寒冷，降雪量不大，冬季容易出现雾霾这种不良天气。

　　（1）气温

　　一年四季气温相差较大，其中，每年的4月份，属于温度回升的春季，平均温度在十五摄氏度左右，进入到6月份以来，开始进入初夏，此时降雨量较小，温度升高到二十度左右，气温在这一段时间内是基本上稳定的，进入到七八月份，属于盛夏季节，进入到10月份，雨量有所增加，气温进一步下降至十八度左右，11月份过后，进入秋季，平均气温在十度以上十五度以下，每年的1-2月份，处于寒冬季节，温度多在零度以下。

　　（2）降水

　　西安的总体降水量不高，在汛期时，平均降水量约在五百毫米以内，一年内约有两个月的处于降水期。

　　近年来，城市住宅流行的模式已经由家庭化发展为小型化，其规模主要是3户。家庭结构主要由核心人员构成，且上下两代人都希望他们分开住处，但他们又希望居住地离的近，方便日常探望。所建区的学校和幼儿所离住宅区很近，步行就可以达到。多建区公共服务设施在原有基础上增设和完善后更能满足居民的生活需求。由于生活环境质量有了很大的改善和提高，城市里的公共交通和私家车就随需求的增长而得以发展。所建区内绿化面积相比普通住宅多5%—10%，居住区的环境质量和观赏性和健康指数超过市民满意度。

　　现代住宅小区的空间功能更加清晰，设备和装饰更具个性化，舒适性、支持性和环境性是协调发展的趋势，这也是大部分居民住房的模式。并对西式装修有了更高的要求，例如用户不论在设计的灵活性和使用的使用性上都有着更多的考量，有再分配的空间，所建区箱式面积基本达到国家要求的指标。

　　根据以上所述的种种现象和所建区未来走向，我们依照行业标准对麟德大厦的居住功能和配套设施进行了规划设计。

　　地块3：

　　所建区坐落在TH（航拓）路与SZ6（神舟第六）路交叉路口的东南角。。这块地是用来进行住宅建设和商业服务的（共用宗），净用地面积14943 m2（相当于22.415亩），其中有14530.98 m2的住宅用地（相当于21.797亩）出售，商业用地使用了412.02 m2的土地（相当于0.618亩）。所建区的容积率不超过3.68，建筑密度不超过百分之19.06，绿地率不低于百分之30，住宅的土地使用年限为70年，商业用地的使用年限为40年。

　　1.设计原则

　　本文所述的设计按照行业相关的规定，触及的行业有建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气和电气等，进行单体设计时与国家现行的有关强制性标准的规定相契合。

　　2.总体构思

　　同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现在建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提高了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响和限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。

　　建筑工地就在西安规划区的中偏西的地方。建造的基本要求是：牢牢把握“人与自然和谐发展”的主题，去开创一个极具现代感的住宅建筑，这个建筑应该是符合时代精神和美好环境的，并且与周边社区交相呼应和谐统一。

　　同时，人们的审美观念随着社会经济发展也发生了变化。他们对建筑的工艺材料、建筑的功能以及建筑周围的环境提出了更高的要求。因此，作为设计者，我们在社区的建筑风格和形式的规划上应抛去传统的糟粕，取其精华加之运用现代科技来构思，充分反映出二十一世纪的新生活居住理念。

　　3.建筑设计方案

　　（1）平面设计

　　1）住房区。考虑到用户使用房屋的功能，住宅采用的是大空间布局的框架结构。在设计过程中，可根据用户的需求灵活地搭配条形结构，还能调整住宅的平面空间结构。住宅单体的平面设计与国家住房建设的基本标准和有关规范要求相符

　　2）公共建筑。地下车库是小区的北入口，其中与照明、通风、防潮、排水及安全防护措施的地下车库是符合当前行业标准的设计规范的相关规定—《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）。除停车场外，物业管理处、配电室和休息室都是建在地上的。公共建筑还有室外消防环道、中心广场、庭院绿地和建筑小品等。

　　（2）立面设计

　　立面设计强调的是建筑要赋有现代居住的特色。考虑到还应与周边社区及周边城市环境相融合，就要将其设计表达简单不反复、明了而不失内容，凸显出一定的力量。如所见的公园大厦外形一般，除了美观多样，规划优雅、和谐、祥和、环境友好之外。它还应该是个性鲜明的。

　　4.结构设计

　　该项目的建造为高层，项目带有一层地下室，主要用于停放车辆，对于项目的地基结构，采用的安全等级为二级，完全符合于项目的安全需要。对于地下车库来说，采用相同的安全等级，并且独立设计了二级防水，其平面图如下：

　　5.公用设施方案

　　公用设施包括供水、排水、供电、供气、供热设计等几个方面。

　　1）供水条件

　　该项目建设以后，采用集体供水的方式，小区周围的其他住宅区已经有较完备的供水系统，所以项目建成以后，可以直接接入并进行使用。

　　2)污水排放条件

　　该项目主要为住宅区，所以产生的污水大多为生活污水，周边小区也已经建成相应的污水排放管道，项目建成以后，也可以将本小区的污水管道接入。

　　3)雨水排放条件

　　该项目没有建造专门的雨水排放设备，而是采用将小区地面建设为带有一定坡度，利用重力作用，将雨水引入排放管道。

　　4）供热条件

　　本项目利用城市集中供热系统做为热源，目前项目周边道路已铺设有热力供热管道可以使用。

　　麟德公馆项目户型80-260方，主力户型180-220方。

　　以西安麟德公馆项目为研究对象,在对可行性研究进行一定分析之后，结论如下：

　　(1)通过对产品投资成本和预期收益的分析和计算，该项目在建成后利润较大，收益较高，而且可以为西安地区拉开高档小区的帷幕，经济效益和社会效益都非常高、

　　(2)对项目的进行SWOT分析，可以发现，项目有着更多的优势和更大的机遇，而劣势和威胁对项目的影响相对较小。所以拥有着很好的发展前景，要充分立足自身优势，合理把握存在的机遇，来减少风险和提高效益。

　　(3)对于项目的周期和进度，必须要有一个提前规划，并且做好管控，防止出现较大差别。目前主体的房地产市场大环境还是充满着诸多挑战，要把各种不利因素考虑全面，同时抓住存在的机遇，将消费者的刚性需求充分调动起来，降低风险。

　　所以,通过对麟德公馆项目可行性研究对房地产可行性研究，不仅对于该项目的风险控制和收益有很大帮助，还可以对其他房地产提供参考。通过分析，该项目可行性程度比较高。

　　综上所述，该项目的建设主要适用于用户的居住，各个项目都符合国家的有关规定，手续较为完善，目前已经筹集到了足够的资金，通过对项目进行预期和估算，该项目的整体效益是非常好的。除去经济效益，项目对于西安市整体的社会效益也存在一个较好的提升，不仅可以有效的提高人们的生活环境和住宅要求，还可以带动西安地区房地产和整体经济的发展。在环境保护方面，该社区周围已经有了较为完善的基础设施，该项目在自身效益的基础上，又增加了相关基础设施和配套设施的建设。本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

　　故可行性研究结论是：本项目可行。

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