佳兆业地产（沈阳）有限公司土地增值税风险分析与防范

摘要

随着我国市场经济体制的创建和进一步完善，我国住房、汽车已渐渐成为人们日常生活的必需品，其需求在不断增大，已经拉动新一轮的经济发展，房地产开发企业在这场经济发展中发挥着尤为重要的作用。中国房地产业的发展经历了非市场垄断、稳健发展、价格投机和XX宏观调控等多个阶段。房地产行业的发展的同时房地产开发商们也面对着土地增值税的税收压力。为了减轻房地产开发商的税收压力，我们采取了一系列的税收风险防范举措，减轻了土地增值税的压力，本文以佳兆业地产（沈阳）有限公司为例，对房地产开发企业的土地增值税风险进行了防范。从而解决佳兆业地产（沈阳）有限公司房屋定价不合理，导致税收增加、利润减少，公司项目核算方法不合理，公司扣税方法不合理导致税收减少，清算核实征收方式的选择不准确，导致税收增加等问题。清算核实征收方式选择不准确，增加税收。对税收筹划实行多元化监督管理。根据土地增值税优惠政策的实际情况，调整税收筹划。减轻企业税收负担。促进房地产开发企业稳定经营。

关键词：土地增值税；房地产企业；税收优惠；房地产开发成本；加计扣除

引 言

自20世纪80年月改革开放以来，房地产开发企业获得了敏捷的成长，也拉动了我国经济的成长。土地增值税是房地产开发企业在纳税过程中的主要税种之一。房地产开发企业在进行土地增值税清算时也面临着一定的税收风险，这将对企业的发展会产生相应的负面影响。所以，为了提高房地产开发企业在社会市场中的竞争地位，税收筹划已成为房地产开发企业生存和发展的重要组成部分。

随着我国房地产行业日益蓬勃发展，房地产土地增值税税收风险问题备受关注，土地增值税税收日益增长并且增长速度较着高于其他税种。所以，合理地举行税收风险防范是房地产开发企业的一项重要环节。此外，针对目前房地产市场过热，XX还出台了一系列宏观调控措施，遏制房价快速上涨。随着市场不确定性的增加和强烈的观望氛围，市场成交量也进一步衰落。因而，怎样有效地进行税收风险防范也关系着房地产企业利润的实现。土地增值税的征收有利于国家规范房地产市场秩序，促进房地产行业平稳健康发展，维护国家权益。

在节税问题上，国内也有很多关于当前税收筹划环境的研究。谢紫薇(2018)剖析了房地产企业营改增后土地增值税有关的税务风险，并结合企业实际情况进行了税务风险相关的防范措施[1]。李璐(2020)运用财务管理理论研究和分析当前金融形势过程中房地产开发企业,分析了税收筹划与财务管理之间的关系结合的特点,国内税收系统和最新的税收法律和政策的变化,并澄清的意义和特征两个[2]。姚雪(2019)计划了房地产开发有限公司在经营中税收筹划的原则、理念和方法，使企业可以把税收筹划做到极致的同时规避纳税过程中存在的风险，给企业带来利润最大化，公道的节税避税。翟继光在现代社会主义市场经济背景下提出，自主经营和自筹资金是现代企业的共同特征。由于利润自然需要纳税，税收是国家财政的主要来源，企业应承担相应的法律责任和义务[3]。荆轲(2017)认为有必要为企业争取最大的经济效益,稳步发展在当前我国的经济体制,为自己赢得一个地方在激烈的市场竞争中,制定一个合理的税收筹划方案符合自己的利益,并减少税收负担由企业承担纳税过程中也是一个现代企业应该注意的问题[4]。

所以，本文以佳兆业房地产(沈阳)有限公司为例，旨在为一般纳税人的土地增值税问题提供有针对性的对策建议。本文综合使用基本的纳税筹划相关的理论知识,结合佳兆业地产（沈阳）有限公司自身的实际情况,通过土地增值税的税收筹划的理论知识和分析各个环节的应纳税额的操作企业,分析和计划公司的税收筹划的计划,使企业能够在不违法的前提下，及时使用各种合适的手段，选择合适的企业，合理的商业策划方法，规避税收，减少公司的税收支出。合理解决税收风险问题，规避纳税风险，提升公司的纳税筹划能力。

1.土地增值税风险分析与防范概述

1.1土地增值税概述

土地增值税是转让国有性质土地使用权的单位和个人向国家无偿缴纳的一种税收，通过转让取得的收入包括货币实物等其他收入减去法定扣除金额后的增值额为计税依据。房地产企业是土地增值税的最主要纳税人。房地产开发项目竣工之后需要进行土地增值税清算。土地增值税清算有以下条件：一是已经竣工的房地产项目转让面积超过总可售面积85%。二是销售许可证满三年仍未销售完毕的。三是纳税人未办理土地增值税清算手续但申请注销登记的[5]。

1.2土地增值税风险分析

房地产开发企业存在一定的税收风险。如果处理不妥，定会受到税务机关的严厉处罚。以下是房地产开发企业在面临清算时收入和成本确认方面可能会存在的风险。

（1）购买土地使用权成本是否真实也与土地增值税的抵扣有关。若土地使用权成本真实性不能有效确认，会带来纳税风险。

（2）针对利用股权转让形式获取的土地使用权，收购主体应强调对收购土地成本的核算，土地评估中的增值部分并不属于股权交易的范畴。

（3）XX为了引进项目，房地产开发企业会收到当地XX的相关补偿，一些XX会帮助企业缴纳部分的土地征用费，会减少企业土地征用费的费用，一定程度上节省了企业的土地征用的成本，但一些企业会直接抵扣的土地成本[6]。

（4）拆迁补偿收据等票据类型根据现行相关法律要求是无效的票据。部分房地产开发企业用拆迁补偿收据抵扣开发成本。

（5）考虑到土地增值税的性质与特征，选择不同的计算方式其结果同样会表现出一定的差异性，如何进行选择决定着是否能够加计扣除。

（6）一些开发商没有增设精装修房，开发成本减少，在一定程度上增加了税收负担。

1.3土地增值税风险分析防范方法

针对房地产开发企业在面临清算时收入和成本确认方面存在的风险有以下防范方法得以避免。

（1）纳税人凭入账的发票真实有效。未取得有效地价证实的，不得算在土地增值税成本中，同时禁止在土地增值税提前进行抵扣。

（2）针对利用股权转让形式获取的土地使用权，通过会计处理方面进行分析，土地评估中的增值部分应将其纳入股权投资范围，在实际交易过程中并未涉及。基于此，保费支出仅能纳入投资成本的范围当中，并不属于土地成本的组成部[7]。

（3）XX向房地产开发企业提供的补贴和奖励，应计入企业营业外收入的范畴，并不属于直接抵扣的土地成本。仅具备票据或相关信息，未对土地出让金或土地使用权价款进行支付的，禁止纳入扣除项目的范畴。

（4）房地产开发企业若无法出示符合规定的凭证，应按照要求及时向上级主管部门提供申请。对于拆迁补偿，房地产开发企业可抵扣的条件有以下三点。第一，提供XX搬迁或拆迁改造批复。第二，提供搬迁补偿合同。三是出具赔偿费用登记表。但在实际的税收征管工作中，各地税务局规定不明确，执行情况不一。因此，房地产开发企业所支付的拆迁补偿是否可以抵扣，应依法向上级主管部门进行反馈。

（5）在核算过程中，若将开发成本放在管理费用当中，在对土地增值税进行核算过程中，由于管理费用和销售费用的扣除原则保持稳定，因此企业无法享有20%的加计扣除。但是，一旦增设开发间接费用，就可有效解决这一问题[8]。

（6）将毛坯房变为精装修房是很多房地产开发企业缓解缴税压力的办法，开发商可以通过将普通的公寓升级为精装房，与装修公司保持联系或设立专属的装修公司来实现开发成本的进一步扩大，从而在很大程度上减轻税收负担。

2.佳兆业地产（沈阳）有限公司土地增值税清算分析

在沈阳佳昌隆税务师事务所实习审计了佳兆业地产（沈阳）有限公司获得以下数据。佳兆业地产（沈阳）有限公司最初成立于2010年，坐落于辽宁省沈阳市沈河区，是选址位于青年大街中心的高端商业综合项目。其建设地点位于青年大街与文萃路交界地区。该项目总占地规模超过2万平方米，建筑面积约为30万平方米。注册资本为108667万人民币，法人代表陈思颖，公司属于有限责任公司。从其业务类型来看，具体包括：房地产开发、自有土地租赁、物业服务、商品展示服务等。公司建筑面积292,079.95平方米；批准总销售面积210,682.61平方米；项目分类用途情况包括普通住宅72,606.72平方米；；商网138,075.89平方米；地下室55,279.08平方米；人防7,231.93平方米；公共配套设施18,886.33平方米。本次清算建筑面积111,620.20平方米。

2.1土地增值税清算流程

房地产开发企业在销售房屋时，每年都要按销售比例缴纳土地增值税。房地产开发项目竣工并且完成销售时，需要根据税务机关规定进行土地增值税清算来决定企业应该补缴还是退回土地增值税。土地增值税清算主要有两部分。一是收入，二是扣除。房地产开发企业扣除又分为五个部分。一是土地成本。二是房地产开发费用。三是利息。四是营业税及教育费附加。五是房地产企业土地成本和房地产开发费用的20%加计扣除。收入减去扣除得到增值额。增值额与扣除的比为增值率。根据增值率确定土地增值税的税率。增值额乘税率减去已交税得出企业应补缴或退回的土地增值税。

2.2土地增值税缴款情况构成

企业从12年开始房屋预售。销售房屋需要缴纳相应的土地增值税。以下是沈阳佳兆业中心2012-2019年土地增值税缴款情况

表 2.1佳兆业地产（沈阳）有限公司土地增值税缴款情况表

根据缴款情况可以分析出企业房屋销售情况，可以看出16、17、18年的缴款比例较高，由此推断出这三年的房屋销售情况较好。

2.3土地增值税清算收入情况构成

下表为佳兆业地产（沈阳）有限公司2012-2019年总收入情况

表 2.2佳兆业地产（沈阳）有限公司2012-2019年总收入情况表

下表为佳兆业地产（沈阳）有限公司2016-2018年收入情况

表 2.3佳兆业地产（沈阳）有限公司2016-2018年收入情况表

通过企业收入情况表以及2016、2017、2018三年收入对比情况可以看出2017年的收入情况高于2016年和2018年。在房地产扣除项目一定的情况下。收入越高增值额越大。增值额与扣除项目金额的比率越大。从而造成土地增值税税率过高。应纳土地增值税增加。因而应平衡收入与纳税之间的关系，来保证企业利益最大化规避税收风险。

土地增值税清算在我国已引起有关部门越来越多的关注。土地增值税的清算影响着我国的房价，这将在短期内抑制房价，在长期内促进房价的上涨。房屋的价格决定了房屋的收入，也影响着土地增值税[9]。佳兆业地产(沈阳)有限公司拥有普通住宅和商品房，平均房价10000元/平方米。公司采用差别定价法进行房屋定价。主要根据单位面积、房屋结构及朝向、楼层条件等来区分定价。多层结构由于共用面积小，其价格高于高层结构。它的透明性和低密度受到当地消费者的欢迎。多层结构的整体朝阳比高层楼板结构的半朝阳高。与营口佳兆业龙湾项目进行全方位的比较，后者采取的是竞争导向定价方法。综合各方面因素，最终对直接竞争项目现状展开深层次的剖析。结合项目的区位条件、物业管理以及交通状况等方面，根据佳兆业品牌化优势，将房屋定价为每平米4000元左右。

2.4土地增值税清算扣除情况构成

下表为佳兆业地产（沈阳）有限公司扣除详情

表 2.4 2012-2019年佳兆业地产（沈阳）有限公司扣除情况表

佳兆业地产（沈阳）有限公司扣除比例较大的主要有取得土地权所支付的金额、建筑安装工程费等。由于企业土地用地是由XX提供的，因此并未产生土地征用及拆迁补偿费。基础设施、前期工程、公共配套费用等可扣除金额较少。

3佳兆业地产（沈阳）有限公司土地增值税存在的风险分析

3.1房屋定价不合理导致税收增加利润降低的风险

房屋定价同样与土地增值税有着密切联系。按照土地增值税的相关内容，一般纳税人建造普通房屋，增值金额应控制在扣除金额20%范围内，另外可对纳税人征缴的土地增值税进行减免。企业在开展营销活动中应对商品定价产生的收益与税收间的关系进行权衡。而“20%增值额”实际上就是临界值。纳税人保证符合建造标准的基础上，按照“20%临界点”开展税收征缴活动。而实际水平与20%越接近，税收的变化情况就会明显，急剧上升和下降。这需要企业进行合理的考虑，如果没有合理进行税收筹划，就会导致企业的税收负担增加。佳兆业地产（沈阳）有限公司的房屋平均定价是一万元每平方米，与税收最小额的定价有一定的差距。

3.2项目核算方法不合理产生税收增加的风险

根据《土地增值税实施细则》中的内容：“土地增值税是纳税人房地产成本核算中的主要内容”，按照实际情形，可利用现行关于土地增值税的优惠政策筛选出符合要求的项目。对相关项目成本进行准确识别与判断，以缓解企业的税负压力[10]。从房地产项目的构成来看，一般包括商品房和普通住房，因此应根据房屋性质选择符合要求的核算方式。《土地增值税实施细则》中：纳税人建造增值税总额低于可抵扣项目总额20%的普通住房，可对土地增值税进行减免；未实行独立核算的企业，禁止享有增值税不超过项目总额20%的税收优惠政策[11]。

3.3计税扣除方法运用不合理引发扣除减少的风险

根据国内税法的相关内容，控制纳税费用，能够引导纳税人自觉履行纳税义务。为了激发纳税人的纳税热情，允许在房产所有权进行转让过程中在原有收入基础上增设扣除项目[12]。从征税主体来看，具体涵盖下列类型：土地使用权获取成本；房地产开发费用；房产转让的税费；房地产开发成本。基于此，房地产开发企业在对土地增值税进行计算过程中，应对上述内容进行考虑与分析，尽可能减少税负成本[13]。但需要注意的是，应符合现行相关法律要求，对于不能扣除项目要引起重视，避免引发不必要的风险。

3.4清算与核定征收方式选择不准确导致税收增加的风险

按照《土地增值税暂行条例》中的要求，土地增值税的征收主要以增值额的超率累进税率作为参考依据，最低税率水平为30%。以征收率为依据进行分析，能够从中判断出土地增值税的增值额在总销售收入中所占比重维持在20%-50%这一范围内，在特定条件下甚至有所调高[14]。

房地产开发企业存在以下情况的，相关单位可选取开发规模和收入水平大体相同的当地房地产企业作为参考依据，对其公司的土地增值税进行征收：

（1）、未按照现行相关法律法规设置账簿的;

（2）、拒绝提供纳税信息且故意损坏账簿的;

（3）、虽然存在账簿，但账目混乱或数据缺失的，转让收入或扣除项目数据模糊的;

（4）、符合土地增值税清算要求，并根据相关要求在约定期限内履行清算手续，在相关部门责令期限内仍然拒绝清算的;

（5）、申报的计税依据较同行业相比存在差距，但未提供合法理由的。

如果企业有如上的情况且不能够提供相关证明，税务机关就要核定征收其公司土地增值税，同时也可以减轻企业财务人员的大量繁杂工作。

4.佳兆业地产（沈阳）有限公司土地增值税风险防范措施

4.1利用税收优惠政策对房地产销售合理定价

佳兆业地产（沈阳）有限公司开发普通标准住宅72606平方米，总可售面积为210682平方米。支付土地及开发成本总计125287万元，包括其他非住宅成本。普通住宅成本为43177万元，在剔除期间费用的前提下，确定下列定价情况。

表 4-1土地增值税两种定价对比表

定价2免征土地增值税。两者间的差距为4472万元。由上述内容可以发现，在临界值附近对销售价格进行调节，并不会对收益造成影响，甚至还能通过控制纳税成本的方式，改善企业整体效益[15]。

4.2普通住宅和商品房分开核算

佳兆业地产（沈阳）有限公司中包括商品房、普通住宅等类型，因此应采取多样化的核算方式。通常情况下，对土地增值税的清算主要以纳税人会计核算为前提，进而推算出应纳税额[16]。如果开发项目类型存在差异性，纳税人应根据实际情况采取针对性的核算方式。另外，在此基础上根据现行相关法律法规对各类土地增值额、应纳税额进行准确识别与判断。否则，纳税人的普通住宅无法享有税收减免政策。由于应税行为的复杂程度较高，因此在现行法律中普遍要求单独核算[17]。

4.3利用合理方式增加可扣除金额

首先，佳兆业地产（沈阳）有限公司在开发活动过程中，应采取针对性的方式对收入中的可扣除金额进行调整。具体来讲，在原有房地产开发成本中引入公共配套费、前期工程费、础设施费等，在这种条件下以达到控制土地增值额的效果，进而缓解企业的税负压力。

其次，佳兆业地产（沈阳）有限公司开发房产类型存在多样化的特征。基于此，企业应对可扣除成本进行分摊。从常见的分摊手段来看，具体包括“建筑面积分摊法”或“层高系数建筑面积分摊法”[18]。佳兆业地产（沈阳）有限公司清算项目涵盖诸多类型的住宅。具体来讲，普通住宅的可售面积和已售面积分别达到72606㎡和72606㎡；商用房的可售面积和已售面积分别达到138075㎡和39013㎡，其中商用房层高为4.5米和5.5米的可售面积分别达到90000㎡和438075 ㎡，其中两者已售面积分别达到9013㎡和30000㎡。扣除项目总额达到116059万元。根据上述提到的两种方法，能够计算出相应的可扣除项目金额为：

（一）建筑面积分摊法：

（1）计算每平方米应分摊的扣除项目＝扣除项目总金额÷总可售面积＝116059÷（72606＋138075）＝0.5509万元/㎡

（2）已售普通住宅应分摊的扣除项目＝0.5509万元×72606㎡＝39998.65万元

（3）已售商用房应分摊的扣除项目＝0.5509万元×39013㎡＝21492.26万元 已售房扣除金额合计：61490.91万元。

（二）层高系数建筑面积分摊法：

1、计算层高系数

（1）4.5米商用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高＝4.5÷3＝1.5（2）5.5米商用房层高系数＝该类型用房层高÷住宅层高＝5.5÷3＝1.83

2、计算层高系数面积

（1）总层高系数面积= ∑(某类型用房层高系数 ×某类型用房可售建筑面积) ＝1×72606＋1.5×90000＋1.83×438075＝72606+135000+801677＝1009283㎡

（2）某类型用房已售部分的层高系数面积 ＝某类型用房层高系数×某类型用房已售建筑面积

①普通住宅已售部分层高系数建筑面积：1×72606＝72606㎡

②4.5米商用房已售部分层高系数建筑面积：1.5×9013＝13519.5㎡

③5.5米商用房已售部分层高系数建筑面积：1.83×30000＝54900㎡

3、计算不同类型用房已售部分可分摊的房地产开发成本

某类型用房已售部分应分摊的房地产开发成本=房地产开发总成本÷总层高系数面积×某类型用房已售部分的层高系数面积

①普通住宅已售部分应分摊的房地产开发成本＝116059÷1009283×72606＝8349.11万元

②4.5米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本＝116059÷1009283×13519.5＝554.63万元

③5.5米商用房已售部分应分摊的房地产开发成本＝116059÷1009283×54900＝6313.01万元

商铺小计扣除金额：6867.64万元 已售房扣除金额合计：15216.75万元。

由于佳兆业地产（沈阳）有限公司普通住宅全部售出，商用房售出部分较少，所以用建筑面积分摊费法扣除更为合算。有关调查研究表明，现阶段，国内非住宅增值额、毛利率等指标均维持在较高水平，企业通常面临庞大的税负压力[19]。基于此，房地产企业在对可扣除项目和成本进行分配过程中，应尽量提高非住宅部分的分摊比重，以控制增值额，进而达到缓解企业税负压力的效果。

4.4准确选择清算与核定征收方式

对于企业来说，对于选择核算或者核定征收利用下列公式进行计算(以建造普通标准住宅为例):假设取得房地产销售收入和扣除项目金额分别为X和Y,另外当地土地增值税的预征率和增值率分别为a%,和Z。(1)当Z低于20%的条件下，由于并未涉及土地增值税，应利用恰当合理的方式对土地增值税进行清算;(2)如果Z维持在20%-50%范围内，适用30%税率的条件下，如果(X-Y)/X*a%并未达到30%,则利用恰当合理的方式对土地增值税进行清算，否则，需要按照规定进行缴税。在现实条件下，针对非普通项目，大多数企业更倾向于选择愿核定征收的手段开展清算工作。佳兆业地产（沈阳）沈阳有限公司大部分为普通标准住宅且增值率维持在20%范围内，利用恰当合理的方式对土地增值税进行清算。

结 论

尽管国家不断推出宏观调控政策，但房地产业的发展从未停止。房地产价格竞争激烈，内部成本又不断上涨的情况下，房地产开发企业在规避风险的同时必须努力挖掘法律法规剩余的税收筹划空间，以提高企业的盈利能力，减轻企业税收压力。

本文先从土地增值税销售收入、地价成本、开发成本、费用税金风险等方面来对土地增值税风险做了总体介绍，阐述了土地增值税风险防范在房地产开发企业中的重要性。其次，从佳兆业地产（沈阳）有限公司土地增值税管理现状入手，进一步的对佳兆业地产（沈阳）有限公司进行税收筹划，分析其中存在的问题并根据问题做出合理的解决对策。利用临界值调整房屋销售价格，在确保获得最大利润的同时减少税收。有普通住宅，又有商品房，将普通住宅和商品房分开进行核算，增加税收优惠。此外，在对可扣除成本进行分摊时，通过对“建筑面积分摊法”和“层高系数建筑面积分摊法”进行全方位的对比，进而筛选出符合要求的分摊方式。最后对比清算方式进行土地增值税的清算工作和应采用核定征收方式进行缴税。通过不同税收筹划对比，选择适合佳兆业地产（沈阳）有限公司的最佳方法。

综上所述，佳兆业地产（沈阳）有限公司要想在如今的房地产行业取得一席之地，就必须根据企业自身情况出发，考虑企业自身发展的需要。在法律允许的范围内利用税收筹划提高自身盈利能力、行业竞争力。

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佳兆业地产（沈阳）有限公司土地增值税风险分析与防范

价格 ¥5.50 发布时间 2023年6月19日

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