珠海华发实业股份有限公司财务分析

摘 要

在企业经营管理里财务分析扮演的是一个必不可少的角色。财务分析通过对企业公开发布的财务数据的收集、整理和分析，将庞大且纷乱的信息、数据转换成有决策意义的信息，确保企业的债权人，投资者，经营者及相关关心企业的组织或个人在做出决策时，能减少决策的不确定性。

随着中国经济发展进入新常态，在这种情况下，房地产市场已从2013年的高速增长阶段进入全面调整阶段，并呈现下降趋势。在这样的情况下，对企业进行准确合理的财务分析，才能让公司充分利用市场发展机遇，加快战略转型升级，实现公司发展的战略性新突破。

本文通过研究华发股份，将华发股份2013年-2017年的财务报表及其他相关资料进行分析研究。由于华发股份是房地产企业，相对于其他企业来说，房地产企业的经营更具有长期性和高风险性，并不能完全适应现行的狭义的财务分析，所以对华发股份的财务分析时会进行一定的调整。

关键词：财务分析 房地产企业 特殊性 经营情况

一、绪论

（一）研究背景

作为有力推动中国国民经济发展的行业，房地产业在国家经济中扮演着无可比拟的角色。自我国1978年实行市场经济，房地产行业就随之产生，在国家三化建设过程中，房地产业也飞速发展起来，与此同时也推动了国家三化的发展，成为了我国经济体制中一个重要组件。中国有接近70种产业或多或少地被房地产行业影响，并带动着中国国民经济的可持续发展。

然而，随着中国经济进入“新常态”，房地产行业面临着非常复杂的内外部市场环境。在这种情况下，合理准确的做出企业财务分析，以供报表使用者使用，就变得尤为重要。

而房地产企业不同于一般企业，其特殊的会计核算和经营周期使得它相对其他行业的企业来讲，对传统财务分析的依赖性较弱，但一个精确的财务分析对房地产企业来说也是至关重要的。它关系着企业能否制定正确合理的发展战略，以供企业后续发展。

（二）研究目的

本文通过狭义的财务分析对珠海华发实业股份有限公司财务和营运现状的进行分析，期望可以为各报表使用者做出决策时提供参考，更好地了解这家企业财务和营运的发展情况，减少决策的不确定性。

（三）研究内容及方法

1、研究内容

本文根据狭义财务分析框架，对华发股份 2013年-2017 年这五年的财务数据和财务信息，进行展开分析。

首先，通过企业年报、公司公告、企业网站等相关渠道，了解华发股份的基本情况，运用水平分析法、结构百分比分析法、趋势分析法等方法对公司这五年来的经营业绩进行分析评价；通过这几年国家对房地产行业的各项政策和各财务分析方法对华发股份2013年-2017年的财务报表进行分析评价，对公司四大能力进行分析评价。由于华发股份是房地产企业，并不能完全适应现行财务分析框架，所以会进行一定程度的调整。

在对华发股份进行多层次的分析评价后，对华发股份的财务和运营现状进行总结和建议。

2、研究方法

本文引用的研究方法如下：

（1）文献综述法

通过搜集、汇编和学习各类文献，形成财务分析科学知识，为此次分析和研究提供科学依据和方法。

（2）案例分析法

本文使用狭义的财务分析来研究华发股份，简单分析公司的财务和运营情况，以此掌握企业财务和业务现状。

（3）定性定量综合分析法

定性指的是通过数据以外的信息来研究问题，而定量指的是应用数据来分析问题，结合定性定量这两者，可以更好更全面地研究分析企业出现问题的原因及找寻其解决方法。

本文不单通过公司财务数据对企业财务和营运状况进行分析，同时通过房地产行业的各方面情况对企业进行具体的分析，定性与定量的综合使用，使论文更具说服力。

（4）水平分析法

指把反映华发股份会计期间内的财务比率情况和任意历史期间的财务情况进行对比分析。本文不单有与华发股份过去业绩的比较，也有与行业领头企业万科和保利之间的比较，通过这两项的对比，使分析更具参考价值，可以更好地研究华发股份财务和经营情况的变动情况。

（5）结构百分比分析法

指同期不同会计报表不同项目的比较分析。通过它们之间比较，可以更好地了解每个项目在业务运营中的重要性。

（6）趋势分析法

将华发股份接连五年的会计数据进行对比，确定这些指标的动态变化情况和趋势，为公司制定未来发展策略打下基础。

3、研究思路

本文通过对华发股份这样的在一定区域内有领先优势的房地产企业进行财务分析研究，希望在某种程度上了解区域性房地产企业的财务发展状况和经营状况。

本文第一部分是绪论，首先介绍的是研究背景和目的，对现在房地产业的情况进行简单的背景描述。接着介绍的是本文的研究内容，方法和思路。

本文第二部分是文献综述及有关理论，通过对国内外现有文献总结和分析，对财务分析的发展历史进行回顾。

本文第三部分是华发股份的基本情况，通过企业年报、企业官网等相关渠道，对企业进行简单介绍，对企业2013年-2017年这五年的经营业绩进行分析评价。

本文第四部分是华发股份的财务分析，通过企业年报等会计信息，对企业进行三大财务报表的分析评价，同时也对企业进行四大能力的分析评价。

本文第五部分是本文的结论部分，通过华发股份的财务分析情况，得出华发股份财务状况与经营情况的结论，对华发股份存在的问题提出建议。

二、文献综述及相关理论

（一）文献综述

1、国外文献综述

财务分析起源于X工业飞速发展时期。在十九世纪末，由于X工业的飞速发展，企业迅速发展壮大，其自身的资金不足于支持企业的发展，那为了满足发展需求，企业便开始向X各大银行寻求资金贷款支持。而X银行认为仅对企业家个人信用进行考察衡量不能满足自身需要，于是，各银行提出要对企业家个人的信用进行考察，同时也要对企业的营运情况，特别是企业的偿债能力进行考察。

1990年，Toms首先提出了一种财务分析方法，并将其付诸实施，然后在实践的基础上编写了《铁路报告书分解》，进一步完善了财务分析理论。 它象征着财务分析从金融行业投入到其他行业的开始。

1990年， Krishna G.Palerp, Paul M. Hilly, Victor L.Bernard提出高水平的财务分析不应拘泥于会计数据，而应该试着站在企业战略的高度来看待问题，认为应该将战略和前景也包括到会计和财务分析里，形成不只是关注公司历史信息，还关注公司前景；除了观察企业内部状态，也注意企业外部情况的会计理论分析框架。

2002 年，X Charles Gibson 教授在《Finacial Reporting Analysis 一 Use Financial Accounting Information》中提出增加对四个现金流量指标的动态变化的关注，这样便于及时发现和解决企业经营过程中出现的问题。

2、国内文献综述

在过去，国内主要的财务工作仅仅是记账、算账和报账这些简单的工作，但随着改革开放的到来，财务分析的重要性的显现，国内的财务活动也慢慢变得丰富起来，但中国真正系统地从事财务分析研究是于 2000 年初开始的。

2001年，张先治在经过对国外发达国家现有财务分析框架和对国内大环境的充分研究分析后，基本建造出适合中国环境的财务分析框架。并且在6 年后，张先治通过进一步的研究分析，构建出一个有着更加完善框架的财务分析理论。

2007年，黄爱华认为，发展到现在，杜邦分析虽然在不停地变化完善，但还是不可避免的存在一些缺点，于是，黄爱华提出在杜邦分析的基础上，引入 SWOT 分析模型，通过两者之间的关系将双方结合起来，对企业经营情况能有更好的了解分析，而他的这个理论也从另一个维度丰富了财务分析框架。

2011年，张新民，钱爱民表示，财务分析拥有四个要素，这四个要素分别是战略、会计、财务和前景分析，而这四个要素需要重点关注的地方都不相同，只有将这四者有机的融合在一起，进行分析研究，才能更好地了解分析企业。

（二）财务分析框架比较

关于财务分析框架，普遍看法有两种：狭义的财务分析和广义的财务分析。 本文使用的是狭义的财务分析。

狭义财务分析是指分析一定期间里的会计报表信息，得到财务和经营状况的方法。 该方法基于会计报表信息，运用特殊分析方法，分析和评价企业的四大能力，为企业各报表使用者了解企业和做出正确的决策判断提供可靠依据。

广义的分析框架（又被称为哈佛财务分析）则是迄今为止，世界上一个较为完备和总体运用较高的财务分析框架。这是一种站在战略高度上来分析企业财务情况的财务分析框架。它将四个分析板块整合在一起，对企业进行整体的分析，为企业各报表使用者了解企业和做出正确的决策判断提供可靠依据。

三、华发股份的基本情况

（一）公司简介

珠海华发实业股份有限公司（简称为华发股份）成立于1992年，前身是珠海经济特区华发房地产公司，属于华发集团的全资子公司。华发股份于1994年取得国家房地产开发资格，2004年成为一家上市房地产公司。

其主要经营活动是房地产开发经营，主要产品有房屋、车库、商店等。华发股份积极推动“立足珠海，面向全国”战略举措，近年来，公司从单一的城市、单一的地区发展到多个城市和地区。同时，它也从简单的住宅开发商跃升为综合性房地产开发商。

在上市十几年里，华发股份先后取得了多项荣誉，近年来，它甚至入选了国际知名金融杂志《财富》（Fortune）公布的“中国500强排行榜”。

（二）股东构成

华发股份的控股股东是华发集团，从华发股份上市以来，即便公司持股排名前十情况常有变动，但华发集团控股股东位置从未发生变化，而稳定的控制权对企业往后发展有着重要意义。

根据华发股份2017年度报告（截止2017-12-31），如表1所示，可知前十名股东持股情况。2017年报告期末股东总数（59,110户）

表1华发股份前十名股东持股情况（单位：股）

资料来源：华发股份2017年年报，2018

（三）组织架构

华发股份是由董事局领导下的经营班子负责制，主要由总裁办公室、人力资源中心、财务管理部、法律事务部等职能部门，招标及采购管理部、产品研发中心、市场营销管理中心等业务部门，监事会下的内部稽核室、董事局秘书处等内部监督部门构成。同时设商业经营公司、商用房产公司、华发景龙公司、香港公司等十余家控股子公司。根据其官网公布信息，其具体组织结构图如图1所示：

图1 华发股份组织结构图

资料来源：华发股份官网，2018

（四）业务领域

作为一个单纯的区域性房地产企业，其主要经营的业务范围为房地产的开发经营，主营产品为住宅这一些房地产业基础产品，但近年来，华发股份在实现房地产为主营业务的基础下，积极进行业务的拓展延伸，如定制装修、房屋租赁等，逐步向多元化、多层次的综合性房地产商发展。

（五）经营业绩

1、主营业务收入与成本构成

（1）主营业务收入构成

华发股份的收入由房地产业销售和其他收入构成，就表2来看，2017年公司的房地产销售情况与上年相比，增长幅度大，较2016年增长了51.58%，其他收入增幅相对较小，为19.56%。

表2 华发股份2017年业务收入情况表 （单位：亿元）

就收入区域分布情况看，珠海地区占比79.07%，两广地区(不含珠海)占比9.83%，而辽宁、内蒙古、山东分别占2.99%、0.53%、7.58%。其中山东地区为今年首次开发经营地区，具体看图2：

图2区域分布情况图

（2）主营业务成本构成

从表3来看，公司2017年房地产开发状况与上年对比，大幅推进，较2016年房地产开发增长了62.21%，而其他成本相对增长较少，这与收入增长情况相符。

表3 华发股份2017年业务成本构成表 （单位：亿元）

如图3所示，华发股份2017年成本区域分布情况，其中珠海地区占比73.86%，两广地区(不含珠海)占比13.57%，辽宁地区占比2.84%，内蒙古地区占比0.53%，山东地区占比9.19%，其中山东地区为今年首次开发经营地区。

图3区域分布情况图

（3）毛利率

根据表2，表3可知，2017年华发股份在房地产上的营业毛利率为28.60%，较上年的32.95%，降低4.69个百分点：在其他上的营业毛利率为19.27%，较上年的15.6%，增长3.67个百分点。

根据图2，图3可知，2017年华发股份在珠海地区的营业毛利率为33.31%，在两广地区（不含珠海）的营业毛利率为1.40%，在辽宁地区的营业毛利率为32.08%，内蒙古地区的营业毛利率为27.72%，山东地区的营业毛利率为13.48%。

2013年～2017年主营业绩指标：这里主要选取了营业收入、净利润、归属于上市公司股东的净利润和经营活动产生的现金流量净额这四个指标数据进行分析。

表4 华发股份2013年-2017年业绩指标及增长情况 （单位：亿元）

如表4可知，公司近五年的营业收入保持增进状态，特别是从2015年开始，公司的营业收入增长呈现迅猛状态，从2015年的83.42亿元增至2017年的199.17亿元，增长一倍有余。而净利润和归属于股东权益的净利润则保持较为稳定的增长，其中，这两项在2015年中显示的金额较少，这是因为公司在2015年时处于调结构、转方式的关键发展阶段，各类开发项目较多，资金需求量大，所以公司资金主要用来进行企业各类项目的资金投入和维持企业日常营运资金的需求。

而经营活动产生的现金流量净额变动幅度较大，是因为房地产企业特殊的营运需求所导致的，房地产预收售楼的款项和经营支出（主要为房地产开发）均为影响项目。2017年变化幅度巨大，是当年公司的预收售楼回款减少所致。

四、华发股份财务分析

（一）财务报表分析

通过分析华发股份2013年至2017年的报表中各主要科目的趋势变化，明确其对公司营运的影响程度。财务报表分析主要包括资产负债表分析、利润表分析和现金流量表分析。

1、资产负债表分析

图4 华发股份2013年-2017年总资产、总负债和所有者权益变动

从图4来看，华发股份资产和负债在这五年里有着猛烈地增长，甚至于2017年均达到了千亿级，但从图4看，所有者权益变化相对资产和负债来讲并不明显。从数据图可以看出，近五年公司的资产保持稳进状态，从2013 年的437.28亿元增长至2017年的1396.83亿元，增长近千亿元；总负债也从2013 年的336.65亿元增长至2017年的1157.67亿元；相对来说，所有者权益最为平稳，但也增长了一倍有余，从2013年的100.63亿元增长至2017年的239.16亿元。华发股份的总资产，总负债和所有者权益变化趋势基本一致。

通过各方面资料信息分析与对比，可以了解到在房地产行业里，各企业的资产和负债量普遍要大于其余那些工商业企业的，这是由房地产行业特殊的行业特征决定的。只有拥有较大的资产，房地产公司才能维持企业日常运营和发展的需要，而较大的负债规模则是因为房地产企业在销售上采用的是预售模式，且企业开发项目一般是通过各种融资来完成的，这都是导致房地产企业负债远高于普通工商业企业的原因。

在房地产企业里，因为资产和负债所占比重较大，所以本文对资产和负债重要科目进行具体分析，具体分析如下：

（1）重要资产科目分析

图5华发股份2013年-2017年资产结构比例图

根据图5可知，华发股份的资产总额逐年增加，而其中，流动资产占所有资产的比例远高于非流动资产占所有资产的比例。

图6华发股份2013年-2017年流动资产项目构成图

这貌似与大家普遍的认知不同，大多数人认为房地产开发公司是持有大量固定资产的，因为他们认为该行业的公司拥有的大型建筑机械是固定资产，房屋项目是固定资产，拥有的尚未开发的土地也是固定资产。因此，非流动资产与公司总资产的比率应远大于流动资产与总资产的比率。然而，不同于其他企业，在房地产企业会计中，土地使用权是被记录为公司的存货的，正在建设中的项目是作为在产品的，而完工或出售的项目则是被记为库存产品，这也就导致在房地产行业里流动资产占资产的比例远高于非流动资产占资产的比例。

根据以上分析和图6的所示，我们很容易看出，统计到 2017 年年末，华发股份共持有存货价值共计 1024.07亿元。这意味着华发股份接下来会面对比较沉重的销售负担。

根据图6我们还能发现，在近五年的流动资产项目占比中，除存货项目占比较大以外，占比第二的是货币资金，华发股份的货币资金相对充足，能维持公司以后年度的经营发展，不然公司要依靠融资来维持以后年度的发展。

通过上图可知，公司其他流动资产的占比也逐年上升。在房地产业，通常情况下，其他应收款表示的是企业对其子公司或合作公司的投资。华发股份其他流动资产的上升，说明华发股份正努力推进其 “立足珠海，面向全国”的战略举措。

通过上图还可以发现，华发股份和其他企业相比，应收账款在占比较小，甚至可以忽略。这跟他们独特的销售制度有关。因为房屋销售一般采用的是预售，在这些企业中预收账款会大量占据销售收入份额，应收账款则相对较少。

（2）重要负债科目分析

根据相关资料可知，在大多数房地产企业中，因为房地产企业的预售制度和房地产企业产品主要销售给居民的因素，一般流动负债占总负债的比例大，占比会在60%以上，而通过图7，我们可以看到，华发股份的流动负债和非流动负债的差距不大，在2015年和2016年里，甚至出现非流动负债超过流动负债的情况，这说明华发股份存货的销售没有达到理想状态，可能面临存货滞压的情况。

图7 华发股份2013年-2017年负债结构图

根据图8的信息，值得注意的是，华发股份2017年短期借款和一年到期的非流动负债这两项相加金额达到194.95亿元，占总资产的13.96%，是华发股份2017年营业收入0.98倍，这意味着在下一年度华发股份将面临着严峻的还贷压力。

图8 华发股份2017年流动负债项目构成图

2、利润表分析

利润表是指反映企业一定时期内盈亏状况的报表，读懂反映一个公司的是否盈利的利润表对企业的投资者、债权人、经营者及其他关心企业的组织或个人来说是至关重要的事情。

本文主要通过利润表中的收入、利润和三大期间费用进行简单分析。

表5 华发股份2013年-2017年利润趋势变化 （单位：亿元）

图9 华发股份2013年-2017年利润变化趋势图

根据表5和图9可以看出，华发股份在 2013年—2017 年间，营业收入呈现阶梯式增长，特别是2016年至2017年这两年间，公司的营业收入大幅增长，增长金额达115.75亿元，2017年的营业收入较2015年的营业收入涨幅达到2.39倍。但华发股份在2013年至2015年间，收入涨幅不明显，三年收入仅增长13.25亿元。

根据国家对房地产业的宏观调控政策，可以发现华发股份这五年来营业收入的变化与国家政策的调控息息相关。与2013年和2014年国家对房地产行业颇为严厉的调控不同的是，2015 年中央对房地产行业的调控较为宽松起来，而随着宽松政策的出台，购房者对市场的信心不断增强，市场需求进一步释放，市场成交量和价格稳步回升。

图10 华发股份2013年-2017年三大费用变化趋势图

3、现金流量表分析

现金流量表反映的是在一定时期里现金和现金等价物的动态情况，主要是对资产负债表里的货币资金流入流出进行扩展说明。而因为房地产企业独特的杠杆原理，使得房地产企业相对一般企业来说，更为看重现金流量表。房地产企业现金流是否顺畅决定着企业能否保持正常经营运作。因此，对房地产企业来说，现金流量表不仅是对企业利润质量分析的补充说明，更是企业财务分析以及战略分析的重要一环。

表6华发股份2013年-2017年三大现金流量净额（单位：亿元）

根据表6可以看出，华发股份这五年来经营活动现金净额稳步上升，而投资活动现金净额却全是负数，表明企业对外投资的现金多于投资收到的现金，结合企业发展战略，表明华发股份2013年-2017年这五年持续对外投资。筹资活动现金净额仅2016 年是负数，可见华发股份在融资方面是比较谨慎的。

（二）财务比率比较分析

本文将华发股份与行业领头企业万科地产和保利地产进行比较分析，得出华发股份与行业领头企业之间的优劣势。

1、偿债能力分析

企业的偿债能力指的是企业负债和股权管理之间的能力，反映的是企业的财务情况和业务能力。根据华发股份的企业特点，本文将对流动比率，资产负债率进行分析研究。

（1）流动比率

流动比率一般是用来表现一家公司能否偿还短期债务的能力。通常情况下，当它比率越高，债权人权益愈有保障。

图11流动比率走势图

从趋势上看，华发股份在2014年和2017年的流动比率相较以前年度有所下降，是因为相较之前年度来讲，公司进一步开拓新的市场，开发新的项目，从而导致企业银行借款上升。从图11可以看到，华发股份各年度的流动比率都略高于保利和万科。虽然2014年和2017年华发股份的流动比率较以前年度有所下降，但绝对数基本在2以上，高于同行业公司水平，短期偿债能力较强。

（2）资产负债率

资产负债率为公司所有负债与所有资产的比率。一般是债权人用来衡量了企业清算时对自身的权益的保护程度的指标。理论上讲，当它越低时，企业偿债能力愈高，越没有违约风险。

图12资产负债率走势图

从图12可以看出，不管是华发股份，还是万科地产，保利地产，其资产负债率基本在75%以上，但因为房地产企业的资产负债率普遍偏高，这种程度的资产负债率，对于他们来说，是处于合理状态的。

通过流动比率和资产负债率的比较，可是看出华发股份在短期偿债能力上略强于万科和保利。

2、营运能力分析

营运能力反映的是企业经营资产和利用资产盈利的能力。本文将从存货周转天数、总资产周转率这两个指标来分析企业的营运能力。

（1）存货周转天数

存货周转天数指的是公司从存货的取得，到存货的消费，到存货的销售需要的天数。理论上，当它越少，表明存货清算越快，但也不能说周转天数越少就越好，一般企业会有存货安全底线。

对于房地产企业来说，存货即各种房屋，店铺和车库等。那么一般来说，房地产企业的存货周转天数会远高于其他企业。这是房地产企业特殊的财务经营情况所决定的。

图13存货周转天数走势图

通过图13，可以看出华发股份的存货周转天数远高于同行业的领头企业，即使在周转天数最小的时候，也高于这两企业将近700天，说明华发股份可能存在销售不畅，引致存货积压。而房地产企业的存货的变现能力较差，存货大数额的堆积有可能导致之后企业资金运营不流畅。

（2）总资产周转率

总资产周转率指的是一定会计期间内的销售净额与平均资产总额的比率。通常情况下，当它数值愈高时，证明企业的营运能力愈好。

图14总资产周转率走势图

从图14可以了解到，华发股份的总资产周转率远小于所被比较万科和保利，且总体也呈现出下降的趋势。表明公司的营运能力低下，需要进行一定程度的改善，来适应房地产现在新的市场状况。

3、盈利能力分析

盈利能力是指企业从日常经营活动中获取利润的能力。反映了企业是否具有投资价值。本文将从营业利润率和净资产收益率这两个指标来分析企业的营运能力。

（1）营业利润率

营业利润率指的是在一定会计期间里公司营业利润与营业收入的比值。理论上，营业利润率愈髙，企业盈利能力愈强。

从图15可以看出，华发股份的营业利润率低于行业其他公司，且即使在2016年出现较大的涨幅，在下一个年度又下降了。从图15也可看出，房地产行业的营业利润率在2013年-2015年间变化幅度小，而在2016年和2017年这两年间呈波动变化趋势，这与国家整体的经济形势步入新局面和国家对房地产行业的宏观调控有关。

图15营业利润率走势图

（2）净资产收益率

净资产收益率展现的是公司所有者权益取得净利润的能力。当它的数值越高时，表明企业投资所获得的收益越高。

图16净资产收益率走势图

通过图16可以知道，在2013年-2016年里，华发股份和万科地产的净资产收益率较为平稳，波动不大，呈上升趋势；而保利地产的净资产收益率整体呈下降趋势。从图中也可以发现，华发股份的净资产收益率远低于同行业的领头企业，说明华发股份的盈利能力与同行业领头企业相比还有较大差距。

4、发展能力分析

企业发展能力分析指的是公司在日常经营活动下来扩大企业规模，体现企业发展前景的分析。本文将从企业的营业收入增长率、净资产增长率和总资产增长率来进行大致的分析研究。

（1）营业收入增长率

营业收入增长率指的是一年里营业收入增长的比值。作为评论企业发展状况、展望企业成长能力而存在。理论上讲，当它较高时，意味着公司具备较强的成长能力。

图17营业收入增长率走势图

通过图17可以看出，这三家企业的收入增长都不稳定，与同行业领头企业相比，华发股份的营业收入增长率波动幅度更大，说明华发股份的销售情况更不稳定，更易受到宏观调控的影响。

（3）净资产增长率

净资产增长率指的是净资产增长比，反映的是公司资本扩大的速度，作为权衡一个公司资本变化以及增长的重要指标。

图18净资产增长率走势图

从图18可以看出，从数值这个角度看，华发股份与其他两家企业差不多，在2014年和2015年，甚至出现了华发股份的净资产增长率高于万科和保利这两家企业的情况。然而，从趋势的角度来看，华发股票的净资产增长率多年来有了很大的变化，没有万科和保利那么稳定。

总资产增长率总资产增长率是指一年总资产增长比。作为体现企业资本积累能力和发展能力的主要指标，映射的是现下企业资产的增长状况。理论来讲，当它程度越高时，彰显出企业规模増长的速度愈高，发展能力越强。

图19总资产增长率走势图

从图19可知，这三家企业总资产增长率变化波动大，但总体均呈现正增长，说明这三家企业的资产规模在不停的扩大。

华发股份在正增长里总体呈现下降趋势，说明华发在这五年里，资产增加减缓；万科地产在正增长里总体呈现上升趋势，说明万科在这五年里资产增加的规模加速；保利在这种情况下，先是呈现下降趋势，在2016年-2017年间，资产规模出现大幅上升。

五、结论与建议

（一）结论

本文运用狭义的财务分析对华发股份的财务状况和经营情况进行分析研究。

在对公司行业背景和公司的基本情况进行分析了解后，采用比较分析法，定性定量综合分析法，趋势分析法等多种财务方法，对企业的财务数据进行较为全面的分析研究。由于华发股份是一家房地产企业，并不能完全适应狭义的财务分析，本文会进行一定的调整来对华发股份进行分析研究。通过前文的分析，总结出如下结论：

在对企业经营业绩的分析中，可以看出华发股份的区域性明显，尽管华发股份积极推动“立足珠海，面向全国”的发展策略，但从经营业绩的分析中可以看出华发股份的收入和成本支出还大都集中在珠海区域，其他区域所占份额较小，这样不利于企业的长期发展，若不改变现状，一旦珠海市场饱和，华发股份的资金流将面临短缺危机。且从收入和成本这两项看，可以发现华发股份在房地产这一块所占份额大，其他的所占份额小，这与华发股份想要从单纯的住宅开发商改变成综合性地产商，还有一大段距离。

在对华发股份资产负债表分析中可发现，统计到2017年末，华发股份共持有存货价值共计1024.07亿元，占总资产份额的79％，这意味着华发股份在之后年度会面临比较大的销售压力，且在对重要负债科目分析中也可以看到，华发股份的流动负债和非流动负债的差距并不大，也说明华发股份存货的销售并没有达到理想的状态，面临着存货滞压的情况。在这里我们还可以注意到，华发股份2017年的短期借款和一年到期的非流动负债达到194.95亿元，占总资产的13.96%，是华发股份2017年营业收入的0.98倍，这意味着，在下一年华发股份将面临的严峻的还贷压力。

房地产企业是很容易被国家对房地产行业政策的宏观调控所影响，在对华发股份利润表的分析中，我们便可以发现，华发股份五年来的变化与国家政策的调控息息相关。如，华发股份财政费用的变化，在2015年国家对房地产管控放松，房地产企业自有资金增加，因此贷款减少，财务费用下降。

在对华发股份现金流量表的分析中可以发现，华发股份2013年至2017年这五年持续对外投资，说明企业正努力推进“立足珠海，面向全国”的发展战略。

在华发股份偿债能力分析中，通过对流动比率和资产负债率这两项的比较，可以看出华发股份在短期偿债能力上略强于万科和保利。而在对华发股份营运能力分析中可以发现，华发股份的存货周转天数与保利和万科存在较大差距，这说明华发股份可能存在销售不畅引致存货积压，而房地产企业的存货变现能力较差，存货大数额的挤压有可能导致之后企业资金运营不流畅，这也与资产负债表的分析结论相吻合。

在对华发股份盈利能力分析中可以看到，华发股份的营业利润率低于行业其余公司，且华发股份的净资产收益率也远低于同行业其他领头企业，在这两项指标的比较中，可以知道，华发股份在盈利能力上尚不足行业的领头企业。

在发展能力分析中可以看到，华发股份的销售状况很不稳定，这与华发股份资产负债表的分析结论和营运能力分析的结论相吻合，同时在这儿也可以看到，华发股份股东权益增加的幅度与同行业领头企业相当，只是变化幅度较大，不如万科和保利平稳。

（二）建议

针对前文分析发现的问题，在这里提出以下几个改善建议：

首先是企业区域性明显的问题，虽然企业积极推进向外发展的发展战略，但就目前的分析中可以看出成效尚浅。在分析中发现，华发股份在房地产企业中属于稳健性企业，稳健性企业虽然稳重，但可能会失去一部分的发展机会，华发股份可以保障在企业正常运转的基础上，大力发展：高风险高收益的项目适当接受，在允许的范围里可以加大接受程度；中风险中收益的项目相对接受多一点；而低风险低收益项目的接受程度可以只维持在保证企业正常运行中。

其次是存货库存量大，周转天数长的问题。对于存货库存量大，同时也面临着销售不畅问题的华发股份，在销售前应该进行较为良好的市场调查，采用合理高效的营销策略和能够激发销售人员积极性的销售制度（如可以加快员工考核进度，加大销售考核奖惩标准等），来促进产品的销售。而关于存货周转天数长的问题，可以学习借鉴万科企业高速周转的模式，来实现产品的销售和资金的回流。

然后是短期偿债压力的问题。虽然在2017年的年报中可以知道华发股份的货币资金相对充足，对于偿还债务应该没有太大的问题，但企业在下一年里，不可能投入大量的货币资金进行偿还债务，这样企业后续会无法发展，所以华发股份之后应该努力扩大融资渠道，利用资本市场中的股票市场和债券市场进行融资，尽量改变目前短期债务占比较高的现状。同时利用资本市场融资期限长，利息水平低的优势改变目前的融资构成，以期企业后续得到良好发展。

最后，因为华发股份容易受到行业政策的影响，所以华发股份每年应做相对完全的战略分析，尽量避免市场和政策所引起的不必要的损失。

参 考 文 献

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致 谢

大学四年的学习生活如白驹过隙，匆匆即逝。当我还尚在感叹大学生活与高中生活的不同的时候，转眼4年的大学生生活就要结束。回看这四年在华南农业大学珠江学院的日子，我感觉受益良多，不仅习得专业知识也学习到老师们的师德品行与治学精神。

在此论文完成之际，我首先要真诚由衷地感谢我的导师王家兰老师！感谢您耐心地对我的论文进行细致的修改，感谢您提出的许多中肯的建议，感谢您对我没能及时完成论文进度而影响您时间安排的耐心与容忍。您平易近人，对待学术精益求精，是我学习的楷模，在这里，我向王老师致以衷心的感谢和崇高的敬意！

我还要感谢所有帮助我，指引我的珠江学院的老师和同学。在这四年的学习生涯里，正是因为你们对我的关怀和温暖，你们对学术的坚持认真和严谨，使我在这四年的学习生涯中，收获了许多将陪伴我一生的友谊，知识和精神！感谢你们！

珠海华发实业股份有限公司财务分析

价格 ¥9.90 发布时间 2023年6月30日

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