摘要
在我国，房地产行业在近十年得到了飞速的发展，建议成为推动我国经济前行的主要动力及支柱。众多房地产企业在发展过程中，也呈现出一系列财务风险，导致许多问题的发生。因此，财务风险对于企业来说是个不可忽视的问题，对其进行深入研究也是极其重要的，这也是本文的目的所在。首先，整个论文对与财务风险有关的概念进行界定；其次，将我国房地产行业的现状及所可能面临的财务风险进行介绍。文章采用理论分析和案例分析相结合的方式，对房地产业有关财务方面的风险进行讨论。案例分析方面，本文以新城控股为研究对象，分析其财务现状和所面临的风险，并提出相应的规避的对策。通过对新城控股的财务风险分析，给一些与新城控股规模相当或发展速度较快的企业提供一些借鉴意义。本文选取上市公司作为案例，因为上司公司的财务数据查找更为方便。
关键词：房地产企业；财务风险
一、绪论
（一）研究背景和意义
1.研究背景
房地产行业在我国上个世纪80年代兴起，其发展速度比较快，对国民经济产生重大影响。与房地产业相关的产业有60多个，像建筑、水泥、钢筋、化工等产业，都直接或间接的带动了他们的发展，充分的带动了内需。房地产业的发展与国民经济息息相关，所以一旦房地产企业财务风险严重或是外部因素影响了房地产企业的利润，那么与之关联的行业都会受到影响，甚至会危及国民经济的健康发展。因此，我国对房地产行业的重视程度不断加大。此外，中国经济发展面临着巨大压力，房地产行业也同样有着存货量大的问题，通过颁布相关政策进行对消费力量的刺激已是必不可少的了。近些年，通过社会不同机构及各层人士的不断努力，我国在房地产方面的消费力度已得到不断提高，资金也源源不断的流入该行业。2017年至2018年间，我国房地产企业未出售面积减少了6510万平方米。就政策而言，不同城市受其影响力度有所差异。相比较于三四线城市，较发达城市的房价受政策影响比较大，且房价有较高的增长速度，库存量减少的速度也比较快。虽然房地产行业经历了一定程度的发展战，但是自2011年开始，国内房地产企业的财务状况不断恶化。因此，目前研究房地产企业财务风险，对企业来说具有重大的意义。
2.研究意义
我国房地产行业内部的竞争力度不断加大，企业为了抢占市场，实行扩张的市场策略，导致企业面临的风险也愈发危急。企业投资与收益不相符导致企业生存困难，企业要想长久的发展下去就一定要意识到自身的财务风险，并针对存在的问题及时采取相应的风险控制对策。
（1）理论意义
中国房地产业受到市场发展不完善的影响，与国际房地产行业投入研究时间相比较晚，我国房地产企业部分领导层在做决策时的识别财务风险的能力有限，对于企业自身存在的财务风险控制方面的问题不够警惕，防范财务风险的对策较为缺乏。对财务风险防范与控制问题进行更加深层次的探讨，根据其存在的不合理之处，提出控制财务风险的有效对策。
（2）实践意义
对于国内房地产企业来说，企业无法正确识别即将面临的财务风险，控制财务风险的措施也不足够完善。通过对企业财务风险的分析，有助于整个行业以此借鉴。
（二）研究方法
1.理论分析法
通过查阅与本文相关的书刊、利用学校图书馆与网络资源，检索出相关的期刊、文献以及著作，了解房地产企业财务风险的相关理论知识，并对房地产行业的现状进行初步了解，相关的政策法规等也有了基本的认识，了解这个行业的潜在，再进一步整理与加工所掌握的内容与数据，通过思考分析，提出解决问题的方法。
2.案例分析法
本文主要对上市房地产企业新城控股进行研究，通过对房地产企业的发展现状及近几年国家出台的相关宏观经济政策相结合分析，在计算相关财务指标及对相关指标的分析下，据此来评估存在的财务风险，并针对其所存在的风险及以上的相关理论来提出相应的对策。
二、国内外文献综述
（一）国外文献综述
Ross（1995）首次提出财务风险的定义，著作中，他没有沿用前人的观点，而是认为财务风险是一种由负债经营所带来的不确定性。但是也有学者持不同观点，认为风险是一种差异程度1。John M.Wachowicz Jr（2001）指出财务风险不仅仅受借债的影响，财务杠杆的变动也会影响企业财务风险的发生2。同年，Mtholi Ncube等指出财务风险对于企业来说是可以通过分析相关财务指标来发现财务风险的规律，从而遵循这些规律来控制财务风险3。Horne等（2002）指出造成企业财务风险的原因主要有行业大环境的变化、企业内部在决定项目是否投资时没有严格把控导致决策失误、企业筹集资金的方式单一等4。Sanjai Bhagat（2010）提出企业的资本构成是决定企业日常经营活动中的能否获得收益的重要指标，企业有多谨慎的防范财务风险，风险就能有多远离企业，因此企业应加强对风险的预防与控制5。Stephen A等人（2013）提出企业利用债券进行筹资活动会使股东产生附加的财务风险，因此企业进行的外部融资是导致其发生财务风险的主要因素6。X学者Westfield（2001）认为房地产项目不能一概而论，需要进行分类，首先分为不同的投资类型和组合，之后根据不同的投资组合分别进行详细的风险分析，投资组合的差别也决定了财务风险的不同7。X学者Sharda R.A（1990）认为房地产行业的空前发展虽然引起其他行业的增长，但是房价的不断攀升也使房地产背离了本身的价值，这也是房地产项目产生财务风险的关键原因8。
（二）国内文献综述
于月超（2010）从宏观和微观两方面，对我国房地产企业发生的财务风险及原因研究，得出的结论是中国房地产企业领导层及所有员工都应提高对于财务风险的认知，企业内部应建立控制财务风险的部门，宏观把控企业经营流程中的各个方面，如发现财务风险立即采取行动，把企业财务风险降到最小11。周霞等（2012）宏观上分析了房地产行业的状况，随着国家政策的变动，房地产行业会受到很大影响，并指出导致风险出现的因素主要是负债，同时针对问题提出了合理对策，提醒企业应采用多种筹资方式，制定适合自己的销售政策，来达到企业预期的目标收益12。周友明（2016）提出加强中国XX对于房地产行业的管控，是减少企业财务风险的有效途径13。谭（2017）通过分析企业财务风险得出，企业财务风险是由于对风险的重视程度不够高、大量的外债导致资不抵债等因素造成的14。
（三）国内外文献述评
国外对于房地产财务风险的研究比我国早，但国外企业所面对的经济环境与中国经济环境不同，因此在运用国外的经验时不能照搬，应根据具体企业所处的环境及内部影响因素向国外企业借鉴；在我国，对于房地产及财务风险的研究也较多，但对具体的财务风险因素及国家政策对房地产行业的影响并没有具体讨论。
三、我国房地产企业财务风险相关基础理论及现状
（一）财务风险的定义及特征
1.定义
财务风险体现出企业财务活动中各个涉及资金的环节所面临的风险。根据研究范围，它可以定义为广义与狭义两部分。广义的财务风险是指企业在筹资、投资、资金周转以及利益分配等方面可能会存在一定风险，进而使企业无法实现预期收益，甚至遭受经济损失的可能性14。狭义来讲，财务风险无法保证债权人的利益而出现不能及时偿债的风险15。
2.特征
（1）客观性
（2）不确定性
（3）全面性
（4）两面性
（二）财务风险类型
企业财务风险类型可以从以下三个方面来分类：
1.筹资风险
企业通常通过增加所有者权益资金或债务来融资，因此将会面临这两种筹资渠道带来的风险。债务筹资风险受债务规模、使用成本以及企业负债结构的影响，企业在遭遇此风险时将会不能按时偿还负债。通过股权筹资所遭受的风险主要是来源于股票发行的数量及成本，此外还可能受到企业内部结构的影响。现行研究主要通过资产组债率、流动比率等指标来识别企业的筹资风险。
2.投资风险
投资风险来源于企业因投资而产生的实际与预期获利能力间的差距，由系统风险和非系统风险组成。前者指市场收益率变化而导致资产获利能力发生变动的风险，被市场、政策、宏观经济水平等因素所影响。后者是由于企业所处行业或自身因素或特定原因而导致资产收益率受到影响的可能性，由技术风险、生产风险、管理风险组。
3.经营风险
经营风险是指一些不确定因素对企业目标实现可能造成负面影响的事项发生的可能性。企业在制定和实现目标的过程中，需要对企业的内部和外部风险分析，以此来制定恰当的方案来处理这些风险，以实现提高盈利能力目的。
（三）房地产企业财务风险形成原因
1.外部原因
（1）市场变动
房地产公司受到当地房地产市场的影响较大，当在一个项目中获得的实际收益很可能低于预期值，这些企业倾向于盲目扩大，特别是在经济环境较好的时候，会出现的结果就是企业存货积压，资金周转出现困难，在财务上风险加大，严重的还会导致财务危机。
（2）宏观经济政策
2015年国家在政策上对房地产行业继续保持“促消费、去库存”的调控，后续不断出现一些刺激供需两端宽松政策。在资本市场上，央行也给出了宽松的货币政策，在转型和重组主题下一些上市公司纷纷选择回A股发展，在A股市场上市，可以获得更多的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。
2.内部原因
资本结构不合理。由下文对企业的现状分析可知，我国房地产企业大多采用负债经营模式，加上一些房地产企业的产业结构欠妥，为了快速发展而快速拿地，相应随之而来的就是不断的向外界借款，增加负债。若产品销售量低，则库存就会积压严重，导致营运资金无法正常流动，资金周转速度就会大大降低，由此造成资本成本上升，财务风险加剧。
（四）房地产企业发展现状
本文分析的房地产企业发展现状是以上市公司为研究范围
1.企业总资产规模不断增大
2015年，上市房地产企业总资产均值是586.18亿元，到了2017年，沪深（包括大陆在港上市）的房地产公司总资产均值为1038.98亿元，增速较快。2016年至2018年沪深、大陆在港上市房地产公司总资产均值分别为760.68亿元、1627.69亿元，分别同比增长26.24%、39.38%，存货、货币资金、股权投资以及投资性房地产的增长，是拉动总资产增长的四大动力。
2.企业融资结构变化
银行融资持续收紧，只有龙头企业可以享受到信贷服务，并且它们融资成本上升幅度要小于中小企业。此外，龙头地产可以筹集境外资金，甚至能够基于现有资产来开辟新型融资渠道，融资向龙头集中的趋势明显。
3.企业资产负债率高
由于房地产企业在前期需要大量投资，会大量筹资，导致负债过多，因此与一般行业相比会高出许多。根据国家统计局的统计数据显示，2011年-2017年这六年间，该行业企业的资产负债率均保持在75%以上。此外，房地产行业上市公司的研究报告中显示，2017年，国内在港股上市公司的资产负债率均值79.03%、78.23%，其中有三成左右的公司资产负债率超过了80%。
五、案例分析
为了更好地验证上述理论，本文选取新城控股来进行案例分析，具体如下：
（一）新城控股简介
1.新城控股经营现状
新城控股集团股份有限公司在1993年成立于江苏常州，随后在2015年A股上市，成为国内首家实现B股转A股的民营房企。历经20多年发展，新城控股目前已成为住宅地产和商业地产的全国综合性地产集团，主要致力于开发优质住宅物业和包含购物中心在内的综合体项目
自2015年A股上市以来，新城控股的经营收入持续快速增长，企业规模不断扩大。如今，公司以长三角为核心，不断向重点城市群扩展，并且进入98个大中城市。
2.新城控股财务状况
通过表1对该公司近三年财务报表的相关指标进行分析可以看出，新城控股主营业务收入额在2016年至2018年大幅增长，且销售净利率一直上升。由此得出，该公司的市场规模不断扩大，且保持较高增长趋势。说明新城控股的市场规模、资产总额以及负债额均处于高速增长趋势，因此企业面临着一定的财务风险，需要加强对这一方面的管理。
①注释：数据源于公司年报
（二）新城控股财务风险分析
结合上文提到的财务风险类型，以下通过一些指标进行定性，以此来分析新城控股存在的筹资风险、投资风险及营运风险。
1.偿债能力指标分析
为了满足企业发展的需求，新城控股需要筹集大量外部资金。从财务报告中可以知道，该企业资金主要来源于债权人、债券购买方以及进行融资租赁，筹资方式的差别也会带来不同的筹资风险。在这一方面，公司有筹资规模不合适、资本结构不合理的问题。为了反映这些问题，本文选取速动比率、流动比率、资产负债率、利息保障倍数来分析企业的偿债能力，详细数据如下：
②注释：数据源于公司财务报告
（1）短期偿债能力
由表2可知，近四年，新城的流动比率一直在标准水平之下，并且无规律变动。2017年的流动比率为1.09，是四年中的最低值，因此若想减缓财务压力，只能通过外部融资或出售一些业务，因而具有很高的短期偿债风险。此外，新城控股近四年的速动比率都在标准值之间浮动，有较弱的期偿债能力，如果短期内需要偿还较多债务，那么该公司会面临巨大风险。
（2）长期偿债能力
可以反映企业偿债能力的指标有很多，但本文仅选取资产负债率和现金负债率来评价长期偿债能力。资产负债率过高易引发长期筹资风险，现金负债率是从经营产生的现金净流量去反映企业偿还长期债务的能力。
从表2中可以看出，2015年-2018年，该企业的资产负债率一直增长，比行业平均水平还高。2017年该值达到85.84%，为最高值，因此，企业有较高的长期偿债风险。现金负债总额比在四年中保持下降的趋势，表明企业的经营活动并没有给债务的偿还带来足够的净现金流，而是仍然要通过其他渠道进行融资，来降低长期偿债压力。
1.营运能力分析
通过对有关指标进行分析，不难发现公司存在营运风险，主要存包括项目建设、开发以及技术方面的风险。无法对这些潜在风险进行定量分析，但这些问题是整个房地产行业在生产经营中不可规避的。下面选取几个指标对新城控股近四年的营运能力进行定量分析：
表3 2015-2018年新城控股营运能力分析表
③注释：数据由公司年报整理出
通过表3对新城控股2015-2018年度的存货周转率进行统计可以看出，其存货周转率从2015年-2016年的值都维持在0.5水平左右，比其他龙头房企平均水平0.40高很多，这与公司高周转率模式离不开关系。2017年—2018年存货周转率从0.45下降到0.45，可能是由于公司拿地速度过快，导致存货过多。2017年公司的拿地规模迅猛提升，从而促进了总资产规模迅速上升，公司总资产周转率略降至0.21。从应收账款周转率上看，呈现出大幅下降的趋势，仅用4年时间，从2015年2775.81次降到了378.83次，营运能力有待提高。
2.盈利能力分析
下表选取了部分能够反映盈利能力的指标，通过分析新城控股的一些指标反映出企业的盈利能力。
表4 2015-2018年新城控股盈利能力分析表
④注释：数据摘自公司年度报告并计算得出
通过表4对新城控股经营成果有关指标进行分析可知，新城控股主营业务收入增长率和净利率增长率从2016-2017年大幅度上升。企业计划在2019年新开业22座吾悦广场，而多数吾悦广场处于三四线城市，通过查阅公司部分吾悦广场住宅项目的具体销售价格情况可以发现周边房源都有较大幅度溢价，以后三四线城市在人口持续流出和棚改政策下，部分三四线刚需客户在整体消费能力下滑情况下，可能不会因为公司的品牌效应而付出较高的溢价，因此公司若要维持当前较高的利润水平，将会更考验企业的营运能力。
3.发展能力分析
经营活动现金流量增长率是指企业在进行经营活动时所带来的现金流量占总现金量的比率，它反映了企业能继续经营活动的能力。而筹资活动现金净流量增长率能反映企业能否获取长期优质资本的能力。
表5 2015-2018年新城控股发展能力分析
⑤注释：数据根据公司年度报告计算得出
通过表5数据可以看出，新城控股经营活动现金净流量增长率并不稳定，其在一直处于负增长状态，说明平时现金支出较多；而筹资活动现金净流量增长率同样存在波动，但总体上缓慢增长，表明企业目前处迅速发展阶段。在经营中有许多资金已收回，但为了提高市场占有率，仍需要投资较多的资金，所以若只用经营活动现金流量净额来进行投资，是无法满足需求的，因此企业会选择外部筹集资金来维持所需资金。企业在经营中中，需要留有足够的资金，以便防范风险。
4.投资风险分析
房地产在开发中会受到一些因素影响，造成许多房地产项目不能达到预期效益，影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。为了对新城控股的投资风险进行识别，本节以新城控股2015-2018年的投资收益情况为基础进行分析。
表6 2015-2018年新城控股的投资收益表
⑥注释：数据源自公司年报
由表新城控股2015-2018年长期股权投资和收益情况可得到的信息是：新城控股长期股权投资金额每年呈现上升趋势。通过查阅新城控股年度财务报告得知，2015年公司在报告期内对苏州新城万瑞房地产有限公司等几家合营企业进行追加投资，2016年增加对其它家公司的投资，2017年公司增加对南京新城创锦房上海佳朋房地产开发有限公司、廊坊市海润达房地产开发有限公司投资，2018年用现金设置若干子公司。各年投资情况表明，新城控股的长期股权投资不稳定，这一状况可能会给企业投资带来风险。
5.总结
通过以上对新城控股的财务分析，一些指标的增长虽然很好，但存在较高的财务风险。企业在生产运营中，除了重视利润水平以外，还应加大对财务风险的预防和管理，这样才能保证其盈利目标得到实现。
六、应对房地产企业财务风险的防范对策
通过以上对新城控股存在的财务风险分析而提出的风险，结合房地产企业风险存在的影响因素和现状可以对新城控股及其他房地产企业提出一些防范对策，以下是针对分析出的风险提出相应的防范对策：
（一）优化资本结构
从房地产业的现状上看，大多房地产企业都是负债经营，且存货多，扩大销售力度可以增加资金流入，但在销售时若是采用赊销方式，则要关注应收账款及其他应收款资金回笼情况，避免还款方因不能按时还款而存在经营风险或无力还款而造成坏账。在筹资时选择多渠道融资，但要选择合适的融资方法，应适当减少筹资成本，保持资本与负债在相应范围内，从而降低筹资风险。
（二）集中资金开发经营
自2015年来，许多规模中等的房地产企业纷纷改变战略布局，一些区域性的房地产企业的业务发展遍布全国，因此在投资中有很多不确定因素会影响最终的收益，具有很大的风险。从新城控股年报上分析出，其持有的土地面积有6在三四线城市，而一二线城市仅占4成，三四线城市库存多。房地产行业未来的走向具有不确定性，企业资金能否及时回款也具有很大不确定性，因此会存在较高的投资风险。当分散资金投资项目，若后续的项目出现问题，会影响资金的收回，其他项目也难以进行，而集中资金开发，需要规划投资计划，可以避免因盲目开发而出现重大风险。
（三）减少库存
库存较多是房地产企业都存在的一个问题，库存没办法快速变现，占用了企业大量资金，平时应提高销售，减少库存。减少数量提高质量和效率。新城控股在拿地速度应减缓，避免因未来的房地产走向而造成大量滞留，有利于减少对企业资金占用从而增加资金回收。
（四）稳健开发
对于一些激进型的开发企业，应谨慎拿地，稳健开发，完成与消费者或其它利益相关者签订的合同及约定，避免出现违约或出现相关项目质量问题。像新城控股近几年因高周转，因项目质量不达标而进行整改，项目不能验收，且支出一大笔罚款。企业不能因追求销售额的增加，而忽视质量问题，而应该全面分析项目存在或潜在的风险，使得企业健康平稳地发展下去。
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致谢
时光飞逝，大学四年的生活与学习已进入尾声，虽然论文已结稿，但对我来说心里并不轻松，由于自身的知识和研究能力有限，本论文还存在很多不足之处。
首先要感谢我的指导老师，在选题时给了我一些灵感，在确定论文架构时耐心指引，在不断修改过程中耐心指导，让我能够顺利完成毕业论文的写作。
其次，要感谢所有为我们付出辛勤劳动的老师们，是他们传授了我专业的知识，拓宽了我的知识面，感谢我的学校，是它让我有机会在学校里学习，给我提供了良好的学习氛围，提供了安静的生活环境，在这里我也学会了很多待人接物的道理。
还要感谢我的家人、朋友和同学们，她们在学习上和生活中给了我很大的肯定和帮助，特别是在此次的写作中提供了极大的帮助。
最后，还要感谢在百忙之中来参与我论文审阅与答辩的各位专家组老师，本论文的不足之处恳请老师提出宝贵意见。
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